Inhaltsverzeichnis Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wohnungseigentum ist echtes Eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1 1

I.

Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung . . . . . . 1. Größe und Ausstattung der Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . 2. Lage der Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Lage des Gebäudes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3 3 5 7

II.

Kosten der Eigentumswohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Der Kaufpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Zusätzliche Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Laufende Kosten - Hausgeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8 8 9 10

III.

Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Eigenkapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Fremdkapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Fremdfinanzierung und Mietgarantie . . . . . . . . . . . . . . . 4. Finanzierungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12 12 13 14 15

IV. Kaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Vertragsparteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gegenstand des Kaufvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Kaufanwärterverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Inhalt des Kaufvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vermessungspläne, Baupläne, Baubeschreibung . . . b) Übereinstimmung von Kaufvertrag und Teilungs-­ erklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Kaufpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Auflassungsvormerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Vollmachten des Verkäufers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Haftung und Haftungsbeschränkungen . . . . . . . . . . . . . . a) Haftung für Verbindlichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Haftung für Sachmängel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

16 16 17 18 18 19

V. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung . . . 1. Die Teilungserklärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Die Höhe des Miteigentumsanteils und seine Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

19 20 21 21 22 22 23 25 25 26 27 III

Inhaltsverzeichnis

c) Bezeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum . . . . d) Sondernutzungsrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Die Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Gebrauch, Art und Umfang der Nutzung . . . . . . . . . b) Lasten- und Kostentragung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Versicherungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Vollmacht und Vertretung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Entziehung des Wohnungseigentums . . . . . . . . . . . . . g) Wohnungseigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . .

28 30 31 31 32

VI.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer . . . . . . . . . . . .

36

VII.

Erwerb „gebrauchter“ Eigentumswohnungen . . . . 1. Prüfung des baulichen Zustandes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Hausgeldrückstände und Liquiditätsprüfung . . . . . . . . . 3. Haftung bei Rückständen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Streitlust kann Gemeinschaftsbewusstsein gefährden . .

39 39 39 40 41

VIII. Erwerb privatisierter/umgewandelter Mietwohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Erwerb erst nach Sanierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Mieterrechte haben Vorrang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Vorkaufsrecht für Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Besondere Risiken in Großanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . .

42 42 43 44 44

IX. Erst prüfen, dann unterschreiben . . . . . . . . . . . . . . . .

45

Wohnungseigentumsgesetz (aktueller Gesetzestext) . . . . . . .

46

Anhang 1 Gesetz über die Zwangsversteigerung und ZwangsVerwaltung (Gesetzesauszug) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

75

Anhang 2 Gerichtsverfassungsgesetz (Gesetzesauszug) . . . . . . . . . . . . . . . . .

77

Anhang 3 Gerichtskostengesetz (Gesetzesauszug) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

78

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

79

IV

33 34 34 34 34

Vorbemerkung

Vorbemerkung

In Deutschland gibt es inzwischen rund 5 Millionen Eigentumswohnungen. Das entspricht einem Anteil von rund 12 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Auch wenn der Wohnungsneubau inzwischen deutlich zurückgegangen ist, so wird immer noch mehr als die Hälfte der Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern in der Form des Wohnungseigentums errichtet. Etwa jede zweite Eigentumswohnung ist vermietet. Damit hat sich diese besondere Wohnform zwischen Eigenheim und Mietwohnung in den nunmehr über 50 Jahren ihres Bestehens grundsätzlich bewährt1. Dennoch sollte der Kauf einer Eigentumswohnung, sei es zur eigenen Nutzung – auch im Rahmen der geförderten privaten Altersvorsorge – oder auch als Anlageobjekt zur Vermietung, stets reiflich überlegt werden. Ein übereilter und unüberlegter Vertragsabschluss könnte sonst sehr schnell zu einem finanziellen Risiko werden. Schließlich wird mit dem Kauf einer Eigentumswohnung nicht nur eine Entscheidung über eine bestimmte Wohnform, sondern gleichzeitig über eine Kapitalanlage beträchtlichen Ausmaßes getroffen. Diese Broschüre soll Kaufinteressenten und künftigen Wohnungseigentümern unter besonderer Berücksichtigung der ab 1. Juli 2007 geltenden aktuellen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes2 Orientierungshilfen bieten, die sich naturgemäß in dieser kurzen Form nur auf Hinweise und Anregungen beschränken können. Sie kann und soll im Einzelfall eine rechts- und fachkundige Beratung nicht ersetzen.

Wohnungseigentum ist echtes Eigentum Mit der Eigentumswohnung erwirbt der Käufer echtes Eigentum, allerdings in einer „Mischform“, nämlich Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung3 oder Alleineigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen4, verbunden mit einem Miteigentumsanteil (Miteigentum) am gemeinschaftlichen Eigentum5, also vor allem am Grundstück und am Gebäude bzw. Teilen des Gebäudes, soweit es sich nicht um Sondereigentum handelt. 1 2 3 4 5

Das Wohnungseigentumsgesetz trat am 20. März 1951 in Kraft Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, BGBl. I S. 350 Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 2 WEG Teileigentum gemäß § 1 Abs. 3 WEG Gemeinschaftliches Eigentum gemäß §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG

1

Vorbemerkung Das bedeutet, dass sich jeder Wohnungseigentümer darüber im Klaren sein muss, dass er als Alleineigentümer seiner Wohnung zwar „Herr in den eigenen vier Wänden“ ist, im Übrigen aber „nur“ Miteigentümer, also nicht auch „Herr im Hause“ ist. So muss jeder Wohnungseigentümer auch als „echter Eigentümer“ gleichzeitig wissen und berücksichtigen, dass er im Gebrauch und in der Nutzung seiner Eigentumswohnung gesetzlichen und vertraglichen Beschränkungen unterliegt. Sie sind einerseits durch das Wohnungseigentumsgesetz6 und zum anderen durch Vereinbarungen7 und Beschlüsse8 der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Jeder Erwerber einer Eigentumswohnung wird als Wohnungseigentümer Mitglied einer Gemeinschaft. Ihr Verhältnis untereinander wird durch das Gesetz, die davon abweichend getroffenen Regelungen der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung9 und darüber hinaus weitestgehend durch demokratische, also mehrheitlich beschlossene Regelungen10 bestimmt. Wenn diese mehrheitlich getroffenen Regelungen den gesetzlichen Bestimmungen und den abweichend vom Gesetz getroffenen Vereinbarungen11 als Regelungen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, ist jeder Wohnungseigentümer daran gebunden und verpflichtet, sich diesen „Spielregeln“ zu unterwerfen.

6 7 8 9 10 11

2

Alleingebrauch gemäß § 13 Abs. 1 WEG und Mitgebrauch gemäß § 13 Abs. 2 WEG Gebrauchsregelungen gemäß §§ 10 Abs. 2, 14, 15 Abs. 1 WEG Gebrauchsregelungen gemäß § 15 Abs. 2 WEG Vgl. Kap. V – Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Vgl. Kap. VI – Beschlüsse der Wohnungseigentümer § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F.

Wohnungsgröße

I. Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung

Die eigen genutzte Eigentumswohnung soll in der Regel nicht nur den derzeitigen, sondern auch den künftigen Wohnbedürfnissen des Käufers Rechnung tragen.

Das bedeutet, dass die Entscheidung über den Erwerb einer Eigentumswohnung erst dann getroffen werden sollte, wenn im familiären, persönlichen und auch im beruflichen Bereich längerfristig klare Vorstellungen und Pläne bestehen und kurzfristige Änderungen nicht zu erwarten sind.

Das betrifft vor allem die finanzielle Situation und die künftigen Einkommenserwartungen. Hier auftretende negative Veränderungen können sehr schnell zu einem finanziellen Handicap werden, da sowohl der Wiederverkaufswert wie auch die Vermietung einer Eigentumswohnung in starkem Maße von der jeweiligen Situation und den möglichen Änderungen auf dem Wohnungsmarkt abhängen. Gerade die jüngste Marktentwicklung macht deutlich, dass Wertsteigerungen, sofern sie überhaupt noch erzielt werden, und Mietanpassungen regional sehr unterschiedlich ausfallen und nicht immer und nicht mehr überall realisierbar und durchsetzbar sind. Soll die zu erwerbende Eigentumswohnung der Kapitalanlage dienen, spielen künftige Vermietungs- und Veräußerungsmöglichkeiten eine noch größere Rolle bei der Kaufentscheidung. Wohnungen „auf der grünen Wiese“ oder in „Wohn-Silos“ und Großwohnanlagen sind bereits derzeit kaum und wohl erst recht nicht in den kommenden Jahrzehnten zu vermieten oder zu veräußern. Daher sollte man die zu erwerbende Eigentumswohnung erst einmal nach verschiedenen Kriterien „abklopfen“.

1. Größe und Ausstattung der Wohnung Zunächst sollte der Käufer klare Vorstellungen haben über • die Größe der Wohnung,

• die Zahl der Räume, einschließlich der Nebenräume, Keller, Garagen bzw. der Boden- und Abstellräume,

• Balkone, Loggien, Terrassen einschließlich Gartennutzungsmöglichkeiten sowie

• Zuordnung und alternative Nutzungsmöglichkeiten der zur Wohnung gehörenden Räume und der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Einrichtungen.

3

Wohnungsausstattung Beim Erwerb einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung sollten daher maßstabsgerechte und vom Architekten abgezeichnete Lage- und Grundrisspläne (Aufteilungsplan12) vorliegen. Wohn- und/oder Nutzflächenangaben im Kaufvertrag sowie in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sollten auf ihre tatsächlichen – übereinstimmenden – Maße und im Übrigen daraufhin überprüft werden, ob und gegebenenfalls mit welcher Größe Balkon-, Loggien- oder Terrassenflächen oder sonstige Nebenräume einbezogen worden sind und damit auch zum Abrechnungsmaßstab werden können. Bei Wohnflächenangaben ist im Übrigen zu prüfen, ob die aus den Bauzeichnungen ersichtlichen Angaben mit denen in der Teilungserklärung übereinstimmen, da nur die in der Teilungserklärung enthaltenen Angaben als Maßstab für eine eventuelle spätere Umlegung der Kosten als verbindlich anzusehen sind. Weiter sollte man sich informieren über

• die Wohnungsausstattung, insbesondere Gas-, Wasser-, Elektro-, Telekommunikations-, Sanitär- und Heizungsinstallationen sowie über die • sonstige Ausstattung, insbesondere mit Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen wie z. B. Waschküche, Trockenräume, Hobbyräume, Fahrradkeller etc.

TIPP Wenn Sie eine „gebrauchte“ Wohnung erwerben wollen, prüfen Sie den Wasserzulauf. Wenn es aus dem Wasserhahn nur „tropft“, vergessen Sie den geplanten Kauf. Waschmaschinen und Geschirrspüler werden Sie nämlich kaum anschließen können. Die Neuinstallation der Wasserleitungen wird teuer und Sie mit erheblichen zusätzlichen Kosten belasten. Das Gleiche gilt für die Elektroinstallation. Insbesondere bei umgewandelten Altbauwohnungen sind die Steigleitungen meist unzureichend, so dass Sie vielfach mehrere Elektrogeräte zumindest nicht gleichzeitig einschalten können. Auch vorhandene oder noch zu schaffende Anschlussmöglichkeiten für Telefon, Funk und Fernsehen sollten auf ihren technischen Standard überprüft werden. Die nachträgliche Errichtung beispielsweise von Parabolantennen bedarf später im Regelfall der Zustimmung aller Eigentümer. 12

4

Aufteilungsplan gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG

Wohnungslage Unverbindliche Baubeschreibungen und Grundrissskizzen von noch nicht errichteten Wohnungen reichen nicht aus, späterhin irgendwelche Ansprüche geltend zu machen. Auf die so genannte Prospekthaftung sollte man sich jedenfalls nicht verlassen.

Eine Zusage im Kaufvertrag, später selbst bauliche Veränderungen13 vornehmen zu können, beinhaltet keinen Anspruch auf Duldung dieser Maßnahmen durch die künftigen Miteigentümer. Eine solche Möglichkeit ist nur bei entsprechender Regelung in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung mit Aussicht auf Erfolg durchzusetzen.

Dies gilt z. B. insbesondere für einen nur kaufvertraglich „zugesagten“ Ausbau von Dachräumen zu Wohnzwecken oder die spätere Ersetzung der vorhandenen Zentralheizung durch eine Elektro- oder Gasetagenheizung.

Fehlt es an einer entsprechenden Vereinbarung, darf ein als „Dach-“ oder „Speicherraum“ bezeichneter und zur Wohnung zugehöriger Bodenraum grundsätzlich nur dann für Wohnzwecke ausgebaut werden, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer einem solchen Ausbau zustimmen. Die Zustimmung zu solchen baulichen Veränderungen ist allerdings dann nicht erforderlich, wenn die Rechte der anderen Eigentümer nicht über das gesetzlich zulässige Maß hinaus beeinträchtigt werden14.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sich der Ersteller bzw. der Bauträger und Veräußerer der Wohnungen Änderungen der Bauweise, der Ausstattung oder der Nutzung von Räumen vorbehält. Bei nicht näher konkretisierten Änderungsvorbehalten sollte in solchen Fällen grundsätzlich von einem Kauf Abstand genommen werden.

2. Lage der Wohnung im Gebäude Die Qualität einer Wohnung und damit der Wohnkomfort hängt jedoch nicht nur von ihrer Größe und der Ausstattung ab. Die Wohnungslage innerhalb des Gebäudes kann eine entsprechende und manchmal leidvolle Rolle spielen. Dabei geht es meistens gar nicht um die vielgepriesene „Südlage“, sondern vielmehr um die Lage zu

• Nachbarwohnungen, Treppenhaus, Fahrstuhlanlagen, Müllschluckanlagen, gewerblichen Räumen (Läden, Restaurants, Büros), Heizungskeller, 13 14

Bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG n. F. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.

5