TAPU  S  İCİLİ  

HEDEFLER  

İÇİNDEKİLER  

 

 

 

•  Tapu  Sicilinin  Unsurları   •  Tapu  Siciline  Egemen  Olan  İlkeler   •  Taşınmazların  Tapu  Siciline   Geçirilmesi   •  Tapu  Sicili  İşlemleri  

•  Bu  üniteyi  çalış?ktan  sonra;   •  Tapu  sicili  sistemimizi  daha   yakından  tanıyacak,   •  Tapu  sicilinin  bağlı  olduğu  ilkeleri   ve  işleyişini  öğrenecek,   •  Tapu  siciline  nelerin,  nasıl   kaydedilebileceğini  öğrenecek,   •  Tapu  sicili  işlemlerinin  nasıl  ve  ne   amaçla  yapıldığını  ve  bu  işlemler   yapılırken  oluşabilecek  hataların   nasıl  giderilebileceğini   öğreneceksiniz.  

MEDENİ  HUKUK  II   Yrd.  Doç.  Dr.  Damla  Gürpınar  

 

ÜNİTE  

12  

Tapu  Sicili    

GİRİŞ             Şeklî   Eşya   Hukuku’nun   zilyetlik   dışındaki   konusunu   tapu   sicil   sistemi   oluşturur.   Bu   sistem   taşınmaz   eşya   üzerindeki   ayni   hakların   açıklığına   hizmet   etmektedir.   Türk   Medeni   Kanunu’nun   997.   maddesinin   birinci   fıkrasında   bu   durum   şöyle   ifade   edilmiştir:   “Taşınmazlar   üzerindeki   hakları   göstermek   üzere   tapu   sicili   tutulur.”  Bu  ünitemizde  tapu  sicilini  daha  yakından  tanıtacağız.    

TAPU  SİCİLİNİN  UNSURLARI  

  Tapu  sicilinin  ana   unsurları  tapu  kütüğü,   kat  mülkiyeti  kütüğü,   yevmiye  defteri,  resmî   belgeler  ve  planlardır.   Tapu  sicilinin  yardımcı   unsurları  ise  mal   sahipleri  sicili,  aziller   sicili,  kamu  orta  malları   sicili,  düzeltmeler  sicili   ve  diğer  defterlerdir.  

Tapu  sicilinin  açıklık  ilkesine  göre  tutulan  resmî  bir  sicil  olduğunu,  bu  sicilin   çeşitli   defter   ve   belgelerin   bir   araya   getirilmesiyle   oluşturulan   bir   bütünü   ifade   ettiğini   biliyorsunuz.   Tapu   sicilinde   yer   alan   defter   ve   belgelerin   her   birinin   belli   bir   işlevi  bulunmaktadır.  Bu  yüzden  her  biri  tapu  sicilinin  ayrı  bir  unsurunu  oluşturan   bu  defter  ve  belgelerin  biraz  daha  yakından  incelenmesi  gerekmektedir.     Tapu   sicilinin   unsurlarını   ana   unsurlar   (ana   siciller)   ve   yardımcı   unsurlar   (yardımcı  siciller)  olmak  üzere  ikiye  ayırmak  mümkündür.   Tapu   sicilini   oluşturan   ana   siciller;   tapu   kütüğü,   kat   mülkiyeti   kütüğü,   yevmiye   defteri,   resmî   belgeler   (resmî   senet,   mahkeme   kararı   ve   diğerleri)   ile   planlardır  (TMK.  m.  997/II;  ayrıca  bundan  böyle  TST.  olarak  kısaltılacak  olan  Tapu   Sicili  Tüzüğü  m.  6/I.  A).   Tapu   sicilini   oluşturan   yardımcı   sicillerin   neler   olduğu   Türk   Medeni   Kanunu’nda  belirlenmemiştir.  Kanun’un  997.  maddesinin  üçüncü  fıkrasıyla  bu  konu   Tapu   Sicili   Tüzüğü’ne   bırakılmıştır.   Tüzüğün   6.   maddesinin   birinci   fıkrasının   A   bendinde   ise   yardımcı   siciller;   mal   sahipleri   sicili,   aziller   sicili,   düzeltmeler   sicili   ve   kamu  orta  malları  sicili  olmak  üzere  belirlenmiştir.  

Tapu  Sicilinin  Ana  Unsurları   Tapu   sicilinin   ana   unsurları,   taşınmazlar   üzerindeki   ayni   haklara   açıklık   kazandırmaya  doğrudan  doğruya  hizmet  eden  defterlerden  ve  belgelerden  oluşur.  

Tapu  Kütüğü   Tapu  kütüğü,  tapu  sicilinin  en  temel  unsurunu  oluşturur.  Bu  kütük,  köy  veya   mahalle  düzeyinde  tutulur  (TST.  m.  8/I).  Söz  konusu  köy  veya  mahallede  bulunan   tüm   taşınmazlara   bu   defterde   bir   sayfa   ayrılır   (TMK.   m.   1000/I).   Bu   sayfanın   üzerinde  söz  konusu  taşınmazı  diğer  taşınmazlardan  ayırmaya  yarayan  bilgiler  yer   alır.   Ayrıca   taşınmazlar   üzerinde   söz   konusu   olabilecek   ayni   haklara,   şerh   edilebilecek   kişisel   haklara   ve   beyan   edilecek   diğer   hususlara   ayrılmış   olan   bölümler   de   bu   sayfada   yer   alır.   Böylece   bir   taşınmaza   ait   tapu   kütüğü   sayfasına   bakılır   bakılmaz   taşınmazın   yüzölçümü   ve   sınırları   öğrenilebildiği   gibi,   hâlen   malikinin   kim   olduğu   bu   kişinin   taşınmazı   kimden   ne   yolla,   onun   da   taşınmazı   daha  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

2

Tapu  Sicili     önce   kimden   ne   yolla   edindiği   öğrenilebilir.   Bir   kişiye  bu   taşınmaza   ilişkin   kişisel   bir   hak  tanınmışsa  ve  bu  kişisel  hak  tapu  siciline  şerh  edilerek  kuvvetlendirilmişse,  bu   durum   da   bu   sayfaya   bakılır   bakılmaz   görülecektir.   Taşınmaz   üzerinde   kurulmuş   olan   sınırlı   ayni   haklar   ve   bu   hakların   sahipleri   de   bu   sayfa   üzerinde   görülür.   Ayrıca   taşınmaza  ilişkin  olup  bilinmesinde  yarar  olan  hususlar  için  ayrılmış  olan  beyanlar   sütunu   da   kütüğü   inceleyenler   için   çok   yararlı   olacaktır.   Örneğin   taşınmaz   maliki   olan   kişi   kısıtlı   ise,   bu   husus   beyanlar   sütununda   beyan   edilmiş   olacağından,   taşınmazla   ilgili   işlem   yapmak   isteyen   kişiler   sadece   malike   yönelmekle   yetinmeyecek   yasal   temsilciyle   işlem   yapabileceklerdir.   Böylece   gereksiz   gecikmelerden   kaçınılmış   veya   yapılacak   hukuki   işlemlerin   geçersiz   olması   önlenmiş  olacaktır.  

  Tapu  kütüğü  de  kat   mülkiyeti  kütüğü  de   ayni  açıklık  ilkesine  göre   tutulur;  oysa  zabıt   defterleri  bakımından   bu  ilke  geçerli  değildir.  

Tapu   kütüğünde   her   taşınmaz   için   bir   sayfanın   açılmış   olmasına   ayni   açıklık   ilkesi   denilmektedir.   Çünkü   her   sayfa   tek   bir   taşınmaz   eşyaya,   yani   tek   bir   ayına   ayrılmıştır.   Daha   önce   de   ifade   ettiğimiz   gibi   ayın,   eşya   demektir.   Hemen   söyleyelim   ki,   üzerinden   henüz   kadastro   geçmemiş   olan   tapulu   taşınmazlar   tapu   kütüğünde   yer   almaz.   Onlar   eski   hukukumuz   zamanından   beri   tutulmakta   olan   zabıt   defterlerinde   kayıtlıdır.   Ancak   bu   defterler   ayni   açıklık   ilkesine   göre   tutulmamaktadır.   Bu   yüzden   bu   defterlerde   bir   sayfaya   bakıldığında   tek   bir   taşınmaza   ilişkin   tüm   bilgilere   ulaşılması   mümkün   değildir.   Bu   arada   şunu   da   belirtelim   ki,   ülkemizde   kadastro   çalışmaları   tamamlanmak   üzeredir.   Bu   yüzden   zabıt   defterlerinin   önemini   yitirdiği   söylenebilir.   Çünkü   bu   çalışmaların   tamamlanmasıyla  zabıt  defterleri  tamamen  tasfiye  edilecek  yerlerini  tapu  kütükleri   alacaktır.   Tapu   kütüğüne   araziler   ve   bağımsız   ve   sürekli   ayni   haklar   taşınmaz   olarak   kaydedilebilir.   Kat   mülkiyetine   tabi   bağımsız   bölümler   için   ise   ayrı   bir   kütük   tutulmaktadır  (TMK.  m.  1001).  

Kat  Mülkiyeti  Kütüğü   Kat  mülkiyeti  kütüğü  de  tapu  kütüğüne  benzer  ve  ayni  aleniyet  usulüne  göre   tutulur   (TMK.   m.   1001/II).   Bunu   tapu   kütüğünden   ayıran   tek   şey,   bu   kütüğe   kaydedilen   taşınmazların   niteliğidir.   Bu   kütüğe   araziler   kaydedilmez.   Kat   mülkiyetine   tabi   bir   binadaki   bağımsız   bölümler   her   birine   ayrı   bir   sayfa   ayrılmak   üzere   kat   mülkiyeti   kütüğüne   kaydedilir.   Henüz   kadastrosu   tamamlanmamış   bir   tapulu  arazi  üzerinde  yer  alan  kat  mülkiyetine  bağlı  binanın  bağımsız  bölümleri  ise   kat  mülkiyeti  zabıt  defterlerinde  yer  almaktadır.   Kat   mülkiyeti   kurulduğu   zaman,   kat   mülkiyetine   tabi   ana   taşınmazın   kayıtlı   bulunduğu   tapu   kütüğü   sayfasındaki   mülkiyet   hanesine   “Bu   gayrimenkulün   mülkiyeti   kat   mülkiyetine   çevrilmiştir.”   ibaresi   yazılarak   (Kat   Mülkiyeti   Kanunu   m.   13)  bu  sayfa  işlemlere  kapatılır.  Çünkü  bundan  böyle  ana  taşınmazın  her  bağımsız   bölümü  için  kat  mülkiyeti  kütüğündeki  sayfalar  üzerinde  işlemler  yapılacaktır.  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

3

Tapu  Sicili    

Yevmiye  Defteri   Tapu   kütüğünün   ana   unsurları   arasında   yer   alan   bir   diğer   defter   yevmiye   defteridir.    

  Taşınmaz  üzerindeki   ayni  haklar  sırasını   yevmiye  defterine  kayıt   tarihine  göre  alır.  

Tapu   sicili   üzerinde   herhangi   bir   işlem   yapılabilmesi   için,   kanunlarda   ve   Tapu   Sicili   Tüzüğü’nde   yazılı   istisnalar   dışında,   yazılı   istemde   bulunulması   şarttır   (TST.   m.   11).   Tapu   sicil   müdürlüğüne   gelen   istemler,   yevmiye   defterine   kaydedilir.   Tapu   kütüğüne   tescil   istemleri,   isteyenin   kimliği   ve   istemin   konusu   belirtilerek   istem   sırasına   göre,   derhâl   yevmiye   defterine   yazılmalıdır   (TMK.   m.   1002/I).   İstemler   deftere   kaydedilirken   istemin   tarihi,   saat   ve   dakikası   da   yazılır.   Böylece,   tapu   siciline   kaydedilmiş   hakların   birbirlerine   üstünlüğünü   belirlemek   mümkün   olur.   Çünkü   Eşya   Hukuku’nda   kural   olarak   kıdeme   öncelik   ilkesine   uyulur.   Bu   demektir   ki,   aynı   eşya   üzerinde   birden   fazla   ayni   hak   bulunuyor   ve   bu   haklar,   sahiplerine   verdikleri   yetkiler   bakımından   birbiriyle   çelişebiliyorsa,   eşya   üzerinde   daha   önce   kurulmuş   olan   ayni   hak   sahibi   sonra   kurulmuş   olan   ayni   hak   sahiplerine   tercih   edilecektir.  Kıdeme  öncelik  ilkesinin  taşınmazlar  bakımından  uygulanabilmesi  için,   taşınmaz   üzerindeki   her   ayni   hakkın   ne   zaman   kurulmuş   olduğunun   bilinmesi   gerekir.  Ayni  haklar  tapu  siciline  tescil  ile  kurulurlar;  ancak  tescilin  etkisi,  yevmiye   defterine   yapılan   kayıt   tarihinden   itibaren   başlar   (TMK.   m.   1022/II).   Bu   yüzden   yevmiye   defterinin   tapu   sicili   sistemi   bakımından   çok   önemli   bir   rol   oynadığı   söylenebilir.  

Resmî  Belgeler  ve  Planlar     Tapu   sicilinde   işlem   yapılabilmesi   için,   istemin   dayanağı   olan   belgelerin   sunulması   zorunludur.   Örneğin   bir   taşınmazın   mülkiyetini   başkasına   geçirmek   isteyen  malik  yazılı  istem  belgesinden  başka,  mülkiyeti  bu  kişiye  geçirme  borcunu   doğuran   borçlandırıcı   işleme   ait   resmî   senedi   de   sunmalıdır.   Tapuda   malik   olarak   ismi   yazılı   olan   kişinin   ölümü   hâlinde,   bu   taşınmazın   mirasçılar   üzerine   tescil   edilebilmesi   için   mirasçılık   belgesinin   sunulması   gerekir.   Taşınmaz   maliki   ile   kiracı   arasında   yapılmış   kira   sözleşmesi,   kira   hakkının   şerh   edilebilmesi   için   tapu   sicil   müdürlüğüne   verilmelidir.   Bir   taşınmazın   mülkiyetini   mahkeme   kararına   dayalı   olarak  kazanan  kişi,  taşınmazın  kendi  adına  tescilini  isterken  söz  konusu  mahkeme   ilamını  da  vermelidir.   Bu  belgeler,  tapu  sicilinde  yapılan  işlemlerin  dayanağını  oluşturur.  Bu  yüzden   özenle  sıraya  konulur  ve  saklanır  (TMK.  m.  1002/II).  Çünkü  tapu  sicilinde  yapılacak   tescillerin  geçerliliği,  yani  bu  tescillere  bağlı  olarak  ayni  hak  kazanılabilmesi  ancak   geçerli   bir   hukuki   sebebin   varlığına   bağlıdır   (TMK.   m.   1024/II).   Bu   belgeler,   söz   konusu  hukuki  sebebi  ispat  etmeye  yarar.   Bir   taşınmaz   için   tapu   kütüğünde   sayfa   açılabilmesi   için   bu   taşınmazın   kadastrosunun   yapılmış   olması   gerekir.   Kadastro,   taşınmazın   sınırlarını   ve   yüz   ölçümünü,   yani   matematiksel   durumunu,   konumunu   ve   hukuki   durumunu,   yani  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

4

Tapu  Sicili     üzerinde   hak   sahibi   olan   kişileri   belirlemek   amacıyla   yapılan   işlemdir.   Her   taşınmaz   üzerinde   yapılan   kadastro   çalışması   çerçevesinde   o   taşınmazın   sınırlarını   ve   ölçüsünü   gösteren   bir   de   plan   hazırlanır   (TMK.   m.   1003).   Taşınmazla   ilgili   ileride   ortaya   çıkabilecek   sınır   ve   yüz   ölçümü   uyuşmazlıklarının   önüne   geçmek   veya   bu   uyuşmazlıkları   kolaylıkla   çözmek   için   bu   planlar   büyük   bir   öneme   sahiptir.   İşte   bu   planlar  da  ilgili  taşınmazın  bağlı  bulunduğu  tapu  sicil  müdürlüklerinde  saklanır.  

Tapu  Sicilinin  Yardımcı  Unsurları   Tapu   sicilinin   yardımcı   unsurları,   taşınmazlar   üzerindeki   ayni   haklara   açıklık   sağlamaya   hizmet   etmezler;   ama   yine   de   sistemin   işleyişi   açısından   yararlı   sicillerdir.   Bunlar;   mal   sahipleri   sicili,   aziller   sicili,   düzeltmeler   sicili,   kamu   orta   malları  sicili  ve  diğer  defterlerdir.  

Mal  Sahipleri  Sicili   Taşınmaz  mal  maliklerinin  adı,  soyadı,  ikametgâhı  ve  sahip  olduğu  taşınmaz   malların   adı,   parsel   ve   sayfa   numaraları   ile   mahalle   veya   köyleri   mal   sahipleri   siciline   yazılır.   Maliklerin   soyadının   baş   harfine   göre,   her   harf   için   ayrı   bir   defter   açılır  (TST.  m.  89).   Böylece   bir   tapu   sicil   bölgesi   içinde   kimlerin   taşınmaz   mal   sahibi   olduğu   belli   olur.  Belli  bir  kişiye  ait  taşınmazların  tümünün  tespiti  gerektiğinde  araştırmaya  bu   sicilden  başlanabilir.  Örneğin  bir  kişinin  taşınmaz  malları  üzerine  haciz  konulacaksa,   o   kişinin   mallarının   var   olup   olmadığı,   varsa   bunların   hangi   sayfalarda   yer   aldığı   böylece  kolaylıkla  belirlenebilir.  

Aziller  Sicili   Tapu   idaresinde   yapılan   hukuki   işlemlerde,   mal   sahipleri   çoğu   zaman   bir   vekil   aracılığıyla   temsil   edilirler.   Malikin   vaktiyle   kendisine   vekâlet   vermiş   olduğu   kişiye,   yani   temsilcisine   olan   güveni   sarsılmış   olabilir.   Malik   böyle   bir   durumda   vekilini  azletmek  yoluna  gidecektir,  yani  vekâlet  görevine  son  verecektir.  Ne  var  ki   vekâletten   azledilen   vekiller,   ellerindeki   vekâletnameyi   onları   azletmiş   olan   müvekkillerine   (malike)   geri   vermemiş   olabilirler.   Bu   vekâletnamede   hâlen   temsil   yetkisine   sahip   göründükleri   için,   tapu   idaresine   bununla   giderek   malikin   hiç   de   istemediği  bir  işlemi  yapmaya  kalkışmaları  tehlikesi  mevcuttur.  Gerçi  bu  durumda   yetkisiz   temsil   yüzünden   yapılmış   olan   hukuki   işlem   geçersizdir;   ama   işlemin   geçersiz   olduğunu   bilmeksizin   vekille   bu   işlemi   yapmış   olan   kişi   bu   durumdan   zarar   görecektir.  Vekâletnameyi  geri  almada  ihmali  varsa  malikin  bu  zararı  tazmin  etmesi   de   gerekebilir.   Üstelik   yapılan   işlemin   geçersiz,   yani   bu   vekâletnameye   dayalı   olarak  yapılan  tescilin  yolsuz  olduğu  tespit  edilip  yolsuz  tescil  düzeltilmeden  evvel   iyi   niyetli   bir   üçüncü   kişi   bu   tescile   güvenerek   taşınmaz   üzerinde   ayni   hak   kazanmaya   yönelik   bir   işlem   yaparsa,   bu   kişi   korunacaktır.   Bu   durumdan   yine   zararlı  çıkacak  olan  kişi  maliktir.    

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

5

Tapu  Sicili     Vaktiyle  birine  kendisini  tapu  işlemlerinde  temsil  etmek  üzere  vekâletname   vermiş   olan   malikler,   vekillerini   azlettiklerinde,   azil   belgesini   tapu   sicil   müdürlüğüne   bildirebilirler.   Azil   belgesi   geldiğinde,   müdür   veya   görevlendireceği   memur   tarafından   üzerine,   alındığı   tarih,   saat   ve   dakika   hemen   yazılarak,   aziller   siciline  kaydedilir.  Vekâletten  aziller,  vekâlet  verenlerin  soyadlarının  baş  harflerine   göre,   her   harf   için   aziller   sicilinde   ayrılan   bölüme   yazılır   (TST.   m.   90).   Böylece   malik   için  yukarıda  sözünü  ettiğimiz  tehlikenin  önüne  geçmek  mümkün  olur.    

Düzeltmeler  Sicili   Tapu  kütüğü  üzerinde  yapılmış  olan  tescil  ve  yazımlar  bazen  belgelere  aykırı   olabilir.   Bu   durumda   bu   tescil   veya   yazımın   düzeltilmesi   gerekir.   Bu   düzeltmenin   yapılabilmesi   için   ilgililerin   yazılı   olurunun   alınması   ve   yevmiye   defterine   kaydedilmesi   gereklidir.   Kütükte,   yevmiye   defterinde   veya   yardımcı   sicillerde,   belgesine  aykırı  olarak  basit  yazım  hatası  yapıldığının  tespit  edilmesi  hâlinde,  tapu   sicil   müdürü   tarafından   nedeni   düzeltmeler   sicilinde   açıklanarak,   resen   düzeltme   yapılır  (TST.  m.  85).  İşte  düzeltmeler  sicili,  yevmiye  defterine  yazılması  gerekmeyen   düzeltmelerin  sebebinin  kaydedildiği  sicildir  (TST.  m.  91).  

Kamu  Orta  Malları  Sicili   Özel   mülkiyete   tabi   olmayan   eşya,   kural   olarak,   tapu   kütüğüne   kaydedilmez.   Ancak   mera,   yaylak,   kışlak   gibi   kamu   orta   malları   için   tutulan   özel   bir   sicil   mevcuttur.   Kamu   orta   malları   bu   sicile   kaydedilir   ve   hangi   köy   veya   belediyeye   tahsisli  oldukları  da  bu  sicillerde  belirtilir  (TST.  m.  92).  

Diğer  Defterler     Tapu   dairelerinde   ayrıca   tablo-­‐mahzen   defteri,   yazışma   defteri   ve   idari   sınırlar   kayıt   defteri   de   tutulur   (TST.   m.   93).   Müdürlükte   bulunan   bütün   kütük,   zabıt   defteri,   yevmiye   defteri   ve   resmî   senet   ciltleri   ile   yardımcı   siciller,   tablo-­‐ mahzen  defterine  kaydedilir  (TST.  m.  94).  Yevmiye  defteri  ve  aziller  siciline  yazılan   işlem   ve   belgeler   dışında   tapu   dairesine   gelen   ve   giden   bütün   yazılar   ve   istemler   yazışma   defterine   kaydedilir   (TST.   m.   95).   Yetkili   mercilerce   alınan   idari   sınırlarla   ilgili   kararlar   ve   köy   sınırlarına   ilişkin   kararlar,   idari   sınırlar   defterine   yazılır   (TST.   m.   96).  

TAPU  SİCİLİNE  EGEMEN  OLAN  İLKELER   Açıklık  İlkesi   Tapu   sicili   herkese   açık   bir   sicildir   (TMK.   m.   1020/I).   Çünkü   sicilin   varlık   sebebi,  kişilerin  taşınmaz  eşya  üzerindeki  ayni  haklarına  açıklık  kazandırmaktır.  Bu   amaçla  tutulan  bir  sicilin  kamuya  açık  olmaması  zaten  düşünülemez.  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

6

Tapu  Sicili     İlgisini   inanılır   kılan   herkes,   tapu   kütüğündeki   ilgili   sayfanın   ve   belgelerin   tapu   memuru   önünde   kendisine   gösterilmesini   veya   bunların   örneklerinin   verilmesini  isteyebilir  (TMK.  m.  1020/II).   Tapu   sicili   kamuya   açık   olduğu   için,   kimse   tapu   sicilindeki   bir   kaydı   bilmediğini   ileri   süremez   (TMK.   1020/III).   Yani   sicilin   kamuya   açık   olması,   kişilerin   iyi   niyet   iddialarını   önleyici   bir   nitelik   taşır.   Ancak   bu   kuralın   uygulanması   tapu   kütüğü  ve  kat  mülkiyeti  kütüğü  ile  sınırlıdır.  Kişiler  eğer  taşınmazın  niteliğine  göre   tapu   kütüğünü   veya   kat   mülkiyeti   kütüğünü   incelemişlerse,   bu   yeterlidir.   Gerçi   ilgisini  inanılır  kılan  herkes,  resmî  belgeleri  ve  planları  da  incelemeye  yetkilidir;  ama   bunları   incelemek   zorunda   oldukları   söylenemez.   O   hâlde,   kütüğü   incelemekle   yetinmeyip   resmî   belgeleri   de   inceleseydi,   kütükteki   tescilin   yolsuz   olduğunu   anlayabilecek   durumda   olan   kişileri,   sırf   bu   belgeleri   incelemediler   diye,   kötü   niyetli  sayamayız.  

Kütükte  Her  Taşınmaz  İçin  Bir  Sayfa  Açılması  İlkesi   Yukarıda   tapu   kütüğü   hakkında   açıklama   yaparken   de   belirttiğimiz   üzere,   tapu  kütüğünde  ve  kat  mülkiyeti  kütüğünde,  her  taşınmaz  için  ayrı  bir  sayfa  açılır.   Bu  sayede  herhangi  bir  taşınmaza  ilişkin  bilgilere  kolaylıkla  ulaşılması  da  mümkün   olur.   Eğer   zabıt   defterlerinde   olduğu   gibi,   her   taşınmaz   için   ayrı   bir   sayfa  açılmamış   olsaydı   ve   taşınmazlara   ilişkin   her   işlem   tarih   sırasına   göre   deftere   kaydedilseydi,   bir   taşınmazla   ilgili   her   tür   ayni   hakkı,   kuvvetlendirilmiş   kişisel   hakkı   ve   bunların   sahiplerini  bir  bakışta  anlamak  mümkün  olmazdı.   Tapu   kütüğünün   bu   kadar   açık   ve   anlaşılabilir   olması,   az   önce   üzerinde   durduğumuz   açıklık   ilkesinin   de   bir   gereğidir   ve   kimsenin   tapu   sicilinde   kayıtlı   bir   hususu   bilmediğini   ileri   sürememesi   kuralını   da   haklı   gösterir   (TMK.   m.   1020/III).   Bu   kural   zabıt   defterleri   bakımından   bu   kadar   katı   uygulanmaz.   Ayni   aleniyet   usulüne   göre   tutulmayan   bu   defterlerde,   belli   bir   taşınmaza   ilişkin   işlemler   arasındaki   bağlantı,   işlemlerin   yer   aldığı   sayfalar   arasında   kurulan   geldi-­‐gitti   kayıtları   yardımıyla   kurulmaya   çalışılmaktadır.   İşte   herhangi   bir   taşınmaza   ilişkin   herhangi   bir   işlemin   zabıt   defterinde   yer   almasına   rağmen   defterdeki   geldi-­‐gitti   kayıtlarından   anlaşılamadığı   durumlar   olabilir.   Bu   durumda   ilgililer,   defteri   inceleseler  de  defterin  hangi  sayfasına  bakmaları  gerektiğini  tespit  edemeyebilirler.   Bu   yüzdendir   ki   zabıt   defterleri   bakımından,   tapu   sicilinde   kayıtlı   bir   hususun   bilinmediği  pekâlâ  ileri  sürülebilir.  

Tescile  Bağlılık  İlkesi   Taşınmaz   üzerinde   ayni   hakların   kazanılması   için,   kural   olarak,   tescil   şarttır   (TMK.   m.   1021).   Nasıl   taşınır   eşya   üzerinde   ayni   hak   kazanmak   için   eşyanın   zilyetliğini  kazanmak  zorunludur,  taşınmazlar  için  de  taşınmaza  ilişkin  tapu  kütüğü   sayfasında   ilgili   ayni   hakkın   sahibi   olarak   tescil   edilmek   zorunluluğu   vardır.   Çünkü  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

7

Tapu  Sicili     tapu   sicili,   taşınmaz   üzerindeki   ayni   haklara   açıklık   kazandırmak   için   kurulmuş   bir   sistemdir.  Kamuya  açıklanmamış  bir  ayni  haktan  kural  olarak  söz  edilemez.  Çünkü   böyle   bir   durum   ayni   hakların   mutlak   hak   olma  özelliği   ile  bağdaşmaz.  Bu  yüzden   ayni  hakkı  kazanmanın  yolu,  tapu  kütüğünde  ilgili  taşınmazın  hakkı  kazanacak  olan   kişi  adına  tescil  edilmesidir.   Kanunlar   bazı   istisnai   durumlarda   bir   taşınmaz   üzerinde   tescilden   önce   de   ayni  hak  kazanılmasına  olanak  tanır;  ama  bu  durumlarda  bile  hakkı  tescilden  önce   kazanmış   olan   kişinin   yine   de   tapu   kütüğünde   taşınmazı   adına   tescil   ettirmesi   gerekir.   Bu   durumda   hakkı   kazandıran,   yani   kurucu   tescilden   değil   de   çoktan   kazanılmış   olan   hakkı   açıklayan,   açıklayıcı   tescilden   söz   edilir.   Bu   konuya   ileride   yeniden  değineceğiz.   Tescile   bağlılık   ilkesi,   “tescil   yapılmışsa   ayni   hak   kazanılmıştır,   tescil   yapılmamışsa  ayni  hak  kazanılmamıştır”  şeklinde  özetlenebilir.  

Tescilin  Sebebe  Bağlılığı  İlkesi   Tescil,   taşınmaz   üzerinde   ayni   hakkın   bir   başkasına   devredilmesi   veya   malikten   başka   bir   kişinin   de   bu   taşınmaz   üzerinde   bir   ayni   hak   (sınırlı   ayni   hak)   kazanmasına   hizmet   eder.   Bu   nedenle   tescil   bir   tasarruf   işlemidir.   Bu   tasarruf   işleminin,   yani   tescilin   temelinde   bulunan   borçlandırıcı   işlem,   tescilin   hukuki   sebebini   oluşturur.   Taşınmazlara   ilişkin   tasarruf   işlemlerinin   geçerliliği,   geçerli   bir   borçlandırıcı   işlemin   varlığına   bağlıdır.   O   hâlde,   tescilin   geçerliliğinin   sebebe   bağlı   olduğunu  söyleyebiliriz.     Borçlandırıcı   işlem   geçerli,   yani   bağlayıcı   değilse   veya   tescilin   temelinde   hiçbir   borçlandırıcı   işlem   yer   almıyorsa,   o   zaman   yapılmış   olan   tescil,   yolsuz   bir   tescildir   (TMK.   m.   1024/II).   Böyle   bir   tescil,   ayni   hakkın   kazanılmasını   sağlamaz.   Ancak,  kamuyu  yanıltan  bir  tescil  oluştuğu  için  bunun  ciddi  sakıncaları  olabilecektir.   Bu  yüzden  bu  yolsuzluğun  bir  an  evvel  düzeltilmesi  gereklidir.  

Güvenin  Korunması  İlkesi   Tapu  siciline  yapılmış  herhangi  bir  tescilin  temelindeki  hukuki  sebep  geçersiz   olsa   veya   bu   tescilin   temelinde   hiçbir   hukuki   sebep   olmasa   da,   ortada   bir   tescil   bulunmaktadır.  Bu  tescil  yolsuz  bir  tescildir;  ama  tapu  kütüğüne  bakan  kişilerin  bu   tescilin  yolsuz  olduğunu  kütükten  anlamaları  mümkün  değildir.  Kişiler  bunu  başka   bir   yoldan   da   öğrenememişlerse,   kütükteki   tescilin   doğru   olduğuna   inanmakta   haklı   olabilirler.   Taşınmaz   üzerinde   ayni   hak   kazanmak   için   üzerine   düşeni   yapıp   tapu   kütüğünü   incelemiş   olan   kişilerin,   bu   resmî   sicile   olan   güvenlerinin   korunması   gerekir.  Bu  kişiler,  tıpkı  taşınır  bir  eşyanın  emin  sıfatıyla  zilyedinden  iyi  niyetle  ayni   hak  kazanan  kişiler  gibi  korunma  ihtiyacı  içindedirler.  Bu  yüzden,  tapu  kütüğündeki   tescile   iyi   niyetle   dayanarak   mülkiyet   veya   bir   başka   ayni   hak   kazanan   üçüncü   kişinin  bu  kazanımı  korunur  (TMK.  m.  1023).  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

8

Tapu  Sicili     Tapu  sicilindeki  kaydın  yolsuz  olduğunu  bilmeyen  ve  bilmesi  de  gerekmeyen   üçüncü   kişilerin   ayni   hak   kazanımlarının   korunması   için,   aradan   belli   bir   süre   geçmesi   de   gerekmez.   Yalnız   üçüncü   kişinin   bu   taşınmaz   üzerinde   kazandığı   hakkın   bir   ayni   hak   olması   gerektiğine   dikkat   edilmelidir.   Malike   ait   bir   taşınmaz   yolsuz   bir   tescil   çerçevesinde   bir   başkası   adına   tescil   edilmiş   olsa   ve   bu   kişi   de   taşınmazı   iyi   niyetli   bir   üçüncü   kişiye   kiralasa,   bu   hak   kişisel   bir   hak   olduğu   için,   üçüncü   kişi   konumundaki  kiracının  bu  kazanımı  korunmaz.   Bu   ilkeye   ilişkin   açıklamalarımızı   tamamlamadan   önce   üçüncü   kişi   kavramına   da  açıklık  getirmeliyiz.  Taşınmaz  yolsuz  tescilden  önce  malik  adına  tescillidir.  Yolsuz   tescil   ile   taşınmaz   kendi   üzerine   tescil   edilmiş   olan,   ama   taşınmaz   üzerinde   hak   kazanamamış  olan  kişiye  ise  yolsuz  tescil  sahibi  deriz.  Üçüncü  kişi  gerçek  malik  ve   yolsuz   tescil   sahibi   olan   kişinin   dışında   kalan   herhangi   bir   kişi   olabilir.   Üçüncü   kişinin   yolsuz   tescile   olan   güveni   anında   korunur.   Yani   taşınmaz   üzerindeki   herhangi   bir   ayni   hak,   yolsuz   tescil   sahibinin   istemi   üzerine   üçüncü   kişinin   adına   tescil  edildiği  an,  bu  üçüncü  kişi,  bu  ayni  hakkı  geçerli  olarak  kazanmış  olur.    

 

Öyle   bazı   olaylar   olabilir   ki,   tapu   sicilinde   yapılan   tescil   işleminin   yolsuz   olduğunu,  yolsuz  tescil  sahibinin  kendisi  bile  bilmiyor  olabilir.  Kişinin  bu  bilgisizliği   hoş   görülebilen   bir   bilgisizlik   de   olabilir.   O   zaman   yolsuz   tescil   sahibinin   iyi   niyetinden   söz   etmek   gerekir.   Yolsuz   tescil   sahibinin   iyi   niyetli   olması   tescili   hemen   geçerli  hâle  getirmez;  ama  bu  kişi  davasız  ve  aralıksız  on  yıl  boyunca  bu  iyi  niyetini   koruyabilirse,   artık   tescil   geçerli   hâle   gelir   (TMK.   m.   712).   Bu   duruma   olağan   kazandırıcı   zaman   aşımı   yoluyla   mülkiyetin   kazanılması   denilmektedir.   Ancak   görüldüğü   gibi,   yolsuz   tescil   sahibinin   iyi   niyeti   ancak   on   yılın   sonunda   korunmaktadır.   Bu   durum   da   sahibinin   elinden   rızası   dışında   çıkmış   bir   taşınır   eşyayı  iyi  niyetle  edinen  kişiye  karşı,  eşyanın  sahibinin  elinden  çıkmasından  itibaren   beş   yıl   geçtikten   sonra   taşınır   davasının   açılamayacak   olmasına   benzemektedir.   Çünkü  bu  kişinin  iyi  niyetli  olması  beş  yıl  dolmadan  önce  kazanımının  korunmasına   yetmemektedir.  

 

Devletin  Sorumluluğu  İlkesi  

 

Tapu   sicili,   taşınmaz   mal   üzerindeki   hakların   durumlarını   göstermek   üzere   Devletin  sorumluluğu  altında  tescil  ve  açıklık  ilkesine  göre  tutulan  bir  sicildir  (TST.   m.   4).   Devlet,   taşınmazlar   üzerindeki   ayni   haklara   açıklık   kazandırmak   için   gerekli   sistemi   kurmayı   üstlenmiştir.   Kurduğu   bu   sistemi   tescil   ve   açıklık   ilkesine   bağlamıştır.   Taşınmaz   üzerinde   ayni   hak   kazanmak   için   tescil   şarttır.   Tescilin   geçerliliği   de   hukuki   bir   sebebin   varlığına   ve   geçerliliğine   bağlıdır.   Tapu   sicil   sistemini  kurmuş  olan  devlet,  yolsuz  tescillerin  oluşumunu  engellemek  için  gereken   önlemleri   de   almak   zorundadır.   Bu   yüzdendir   ki,   tescil,   tasarrufa   konu   olan   taşınmazın  malikinin  yazılı  istemi  üzerine  yapılır  (TMK.  m.  1013/I);  tescil  işleminin   yapılabilmesi,   istemde   bulunanın   tasarruf   yetkisini   ve   hukuki   sebebi   belgelemiş   olmasına  bağlıdır  (TMK.  m.  1015/I).  Fakat  tüm  bu  kurallara  uygun  hareket  edilse  de  

Tapu  siciline  egemen   olan  ilkeler  şunlardır:   1-­‐  Açıklık   2-­‐  Kütükte  her  taşınmaz   için  bir  sayfa  açılması   3-­‐  Tescile  bağlılık   4-­‐  Tescilin  sebebe   bağlılığı     5-­‐  Güvenin  korunması   6-­‐  Devletin  sorumluluğu  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

9

Tapu  Sicili     zaman  zaman  yolsuz  tesciller  oluşabilmektedir.  Bu  durum  bazen  tescili  yapan  tapu   memurunun   kusurundan   kaynaklanır,   bazen   tapu   memurunun   dâhi   bir   kusuru   bulunmayabilir.  Her  hâlükârda,  böyle  bir  yolsuz  tescilin  ortaya  çıkmasında  devletin   bir   kusurunun   bulunduğu   söylenemez.   Ne   var   ki,   tapu   sicili   açıklık   ilkesine   göre   tutulmakta   ve   bu   yüzden   herkes   tarafından   incelenebilmektedir.   Hatta   sicili   incelememiş   olanlar   iyi   niyet   iddiasında   bulunamayacakları   için   sicili   incelemek   zorunda  kalırlar.  Bu  kişiler  sicilde  gördükleri  tescilin  yolsuz  olduğunu  anlayabilecek   durumda   değillerse,   iyi   niyetleri   korunur.   Bu   yüzden   bu   kişilerin   yolsuz   tescil   yüzünden  bir  zarar  gördükleri  söylenemez.  Tüm  bu  söylediklerimiz,  şimdiye  kadar   açıklanan   ilkelerin   de   birer   özetidir.   İşte   yolsuz   tescile   güvenen   iyi   niyetli   üçüncü   kişiyi   koruyan   bu   sistemin,   gerçek   maliki   zarara   uğrattığı   pekâlâ   söylenebilir.   Eğer   tapu   sicilinde   yolsuz   bir   tescil   oluşmasaydı,   bu   tescile   güvenen   üçüncü   bir   kişi   ortaya   çıkamayacaktı   ve   onun   korunması   söz   konusu   olmayacaktı.   Oysa   yolsuz   tescil   oluştuğu   ve   buna   bağlı   olarak   iyi   niyetli   bir   üçüncü   kişi   korunduğu   için   gerçek   malik   zarar   görmüş   oldu.   Gerçek   malik   uğradığı   bu   zararının   tazminini   devletten   isteyebilecektir   (TMK.   m.   1007/I).   Devletin   bu   zarardan   sorumluluğu   bir   kusursuz   sorumluluk   hâlidir.   Yeter   ki,   ortaya   çıkan   zararın   sicilin   yolsuz   tutulmasından   doğmuş  olduğu,  yani  sicilin  yolsuz  tutulması  ile  ortaya  çıkan  zarar  arasında  uygun   nedensellik  bağının  bulunduğu  söylenebilsin.   Eğer   bu   zararın   doğmasında   tapu   memurlarının   bir   kusuru   bulunmaktaysa,   zararı   ödemiş   olan   Devlet,   bu   memurlara   rücu   eder   (TMK.   1007/II);   yani   ödemiş   olduğu  tazminatı  tapu  memurundan  ister.  

TAŞINMAZLARIN  TAPU  SİCİLİNE  GEÇİRİLMESİ   Herhangi   bir   taşınmazla   ilgili   olarak   tapu   sicilinde   yapılacak   ilk   işlem   bu   taşınmaz  için  tapu  kütüğünde  bir  sayfa  açılmasıdır.  Bu  da  kural  olarak  bu  taşınmaza   ilişkin   kadastro   çalışmasının   tamamlanmış   olmasını   gerektirir.   İstisnai   olarak   olağanüstü   kazandırıcı   zaman   aşımı   yoluyla   kazanılmış   bir   taşınmaz   üzerinde   kadastro   çalışması   henüz   tamamlanmamış   olsa   da   taşınmaz   malik   adına   tapuya   tescil   edilir;   ama   bu   durumda   yapılacak   tescil,   henüz   kadastro   çalışması   tamamlanmadığı   için   tapu   kütüğü   üzerinde   değil   zabıt   defteri   üzerinde   gerçekleştirilir.   Yine   de   hatırlatalım   ki,   ülkemizde   kadastro   çalışmaları   tamamlanmak   üzere   olduğu   için   bu   söylenenlerin   artık   büyük   bir   önemi   kalmamıştır.   Taşınmazların  tapuya  geçirilmesi  bakımından  üzerinde  konuşulması  gereken   iki   konu   vardır.   Bunlardan   birincisi   nelerin   tapu   siciline   taşınmaz   olarak   tescil   edilebileceği,   nelerin   ise   edilemeyeceğidir.   İkincisi   ise   kadastro   çalışmaları   çerçevesinde   bir   taşınmazın   belli   bir   kişi   lehine   tespit   edilebilmesi   için   hangi   koşulların   sağlanması   gerektiğidir.   Ülkemizde   kadastro   çalışmalarının   neredeyse   tamamlandığını   ifade   ettikten   sonra   bu   koşulların   açıklanması   gerektiğinin  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

10

Tapu  Sicili     söylenmesi  bir  çelişki  gibi  görülebilir;  ama  aslında  ortada  bir  çelişki  yoktur.  Çünkü   bu   çalışmalar   tamamlandıktan   sonra,   söz   konusu   koşullar   sağlanmaksızın,   yani   hatalı  bir  tespit  yapılmışsa,  gerçek  hak  sahiplerinin  bu  hatalı  tespitlere  ve  bunlara   dayalı   olarak   oluşturulan   tapu   kayıtlarına   karşı   dava   açma   hakları   olacaktır.   Bu   davalar   kadastro   çalışmalarının   tamamlanmasından   sonra   da   uzunca   bir   süre   mahkemeleri  meşgul  edebileceğinden  bu  koşulların  bir  süre  daha  incelenmesinde   yarar  bulunmaktadır.  

Tapu  Siciline  Tescil  Edilebilen  ve  Tescil  Edilemeyen  Taşınmazlar   Türk   Medeni   Kanunu’nun   998.   maddesinde   nelerin   tapu   siciline   taşınmaz   olarak  kaydedileceği  hükme  bağlanmıştır.  Buna  göre;  arazi,  taşınmazlar  üzerindeki   bağımsız   ve   sürekli   haklar,   kat   mülkiyetine   konu   olan   bağımsız   bölümler   tapu   siciline  taşınmaz  olarak  kaydedilir.  

  Taşınmaz  üzerindeki  bir   sınırlı  ayni  hakkın   bağımsız  ve  sürekli   olması  demek,  üzerinde   tasarruf  edilmesinin   yasaklanmamış  veya   izne  bağlanmamış   olması  ve  de  en  az  otuz   yıllık  süre  için  kurulmuş   olması  demektir.  

Arazi   sınırları   belli   yeryüzü   parçasıdır.   Taşınmaz   denilince,   teknik   anlamda   taşınmaz   eşya   tanımına   uygun   olarak   akla   ilk   gelecek   eşya   da   arazidir.   Burada   bir   hususa  dikkat  çekmek  gerekir.  Arazi  üzerinde  yer  alan  binalar,  arazinin  bütünleyici   parçasıdır.   Bu   demektir   ki,   hiçbir   bina,   üzerinde   bulunduğu   araziden   bağımsız   olarak  başlı  başına  bir  eşya  olarak  değerlendirilemez.  Gerçi  bir  binayı  da  niteliğine   zarar  vermeksizin  bir  yerden  başka  bir  yere  taşımak  mümkün  değildir;  ama  binalar   üzerinde   bulundukları   arazinin   bütünleyici   parçası   sayıldıklarından   bağımsız   bir   eşya   olarak   nitelendirilemezler;   o   hâlde   taşınmaz   eşya   olarak   da   değerlendirilemezler.   Bu   yüzden   tapu   siciline   kaydedilebilecek   taşınmazlar   arasında  da  sayılmamışlardır.  Ne  var  ki,  binalar  üzerinde  bulundukları  araziye  ciddi   anlamda   değer   katar.   Bu   yüzden   söz   konusu   araziye   ait   tapu   sayfasında,   arazinin   niteliği   açıklanırken,   örneğin   tarla   mı,   bağ   mı,   bahçe   mi,   yoksa   arsa   mı   olduğu   kaydedilirken,   üzerinde   bina   bulunmaktaysa   bu   da   belli   edilir.   Örneğin   “arazinin   üzerinde   üç   katlı   betonarme   bina   bulunmaktadır”   şeklinde   bir   ibare   yazılabilir;   ancak  bu  üç  katlı  betonarme  bina  için  kesinlikle  tapuda  ayrı  bir  sayfa  açılmaz.   Arazi   üzerindeki   bağımsız   ve   sürekli   ayni   haklar   da   tapu   siciline   ayrı   bir   taşınmaz   olarak   kaydedilebilir.   Burada,   arazi   üzerindeki   bir   ayni   hakkın   bağımsız   ve   sürekli   olmasından   ne   anlaşılması   gerektiğinin   açıklanması   gerekmektedir.   Açıklamamamızı   arazi   üzerindeki   üst   hakkı   örneğine   ilişkin   olarak   yapabiliriz.   Bir   arazi   maliki   bir   başka   kişiye   arazisi   üzerinde   bir   bina   yapma   yetkisi   verebilir.   Bu   arazi   üzerinde   bina   yapma   yetkisini   bu   kişiye   sağlayan   sınırlı   ayni   hakka   üst   hakkı   diyoruz.   Üst   hakkı   sahibi,   bu   hakkı   çerçevesinde   başkasının   arazisi   üzerine   bina   yapabilir   ve   bu   hak   süresince   bu   binanın   da   maliki   olarak   kalır.   Bu   durum,   yukarıda   sözünü   ettiğimiz   arazi   üzerindeki   binanın   arazinin   bütünleyici   parçası   sayılacağı   kuralının  da  bir  istisnasını  oluşturur.  Gerçekten  o  kurala  göre,  arazi  üzerindeki  bina,   araziden  ayrı  bir  eşya  olarak  nitelendirilemeyeceği  için  arazinin  maliki  her  kim  ise,   üzerindeki  binanın  da  maliki  ancak  o  kişi  olabilir.  Oysa  arazi  maliki  arazisi  üzerinde   bir   kişiye   üst   hakkı   tanımışsa   ve   üst   hakkı   sahibi   de   bu   arazi   üzerinde   bir   bina  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

11

Tapu  Sicili    

  Arazi,  taşınmaz   üzerindeki  bağımsız  ve   sürekli  ayni  haklar  ile   kat  mülkiyetinde   bağımsız  bölümler,  tapu   siciline  taşınmaz  olarak   kaydedilebilirler;  ancak   özel  mülkiyete  konu   olmayan  taşınmazlar   kural  olarak  tapu   siciline  tescil   edilemezler.  

yapmışsa,   bu   hak   devam   ettiği   sürece   bu   binanın   maliki   üst   hakkı   sahibi   olur,   arazinin   maliki   ise   sadece   arazi   maliki   olarak   kalır.   Bu   süre   zarfında   üst   hakkı   sahibinin   bu   binayı   başkalarına   devretmek,   bu   binayı   teminat   göstererek   kredi   almak,   bu   binayı   kiraya   vermek   gibi   ihtiyaçları   olabilir.   Eğer   arazi   maliki   arazisi   üzerinde   bu   kişiye   üst   hakkı   tanırken,   bu   hakkını   başkalarına   devretmesini   yasaklamamışsa,   üst   hakkı   sahibi   bu   işlemleri   yapabilecektir.   Çünkü   kişinin   bu   binaya  sahip  olması  üst  hakkına  sahip  olmasından  kaynaklanmaktadır.  O  hâlde  bu   binayı   başkalarına   devredebilmek   veya   üzerinde   rehin   hakkı   kurmak   ancak   üst   hakkını  devredebilmek  veya  üzerinde  rehin  hakkı  kurabilmekle  mümkün  olur.  Eğer   üst   hakkı   sahibinin   bu   hakkı   üzerinde   tasarruf   işlemlerinde   bulunması   mümkünse   bu   hak,   bağımsız   bir   üst   hakkı   olarak   nitelendirilir.   Çünkü   üst   hakkı   sahibinin   kişiliğine  bağlanmamıştır,  üst  hakkı  sahibinin  değişmesi  olanağı  sağlanmıştır.  Eğer,   üst   hakkı   sahibinin   hakkı   üzerinde   tasarrufta   bulunması   kısıtlanmış   veya   izne   tabi   tutulmuş  olsaydı,  bağımsız  olduğundan  söz  edilemezdi  (TST.  m.  10/I).  Ne  var  ki  bir   üst   hakkının   bağımsız   olması,   onun   tapuda   ayrı   bir   taşınmaz   olarak   kaydedilebilmesi   için   yeterli   değildir.   Bu  hakkın   sürekli   bir   hak   niteliğini   taşıması   da   gerekir.   Bu   da   üst   hakkının   en   az   otuz   yıllık   bir   süre   için   kurulmuş   olması   demektir.   Hemen   belirtelim   ki,   üst   hakkı   yüz   yıllık   bir   süre   için   bile   kurulabilir.   Hatta   bu   yüz   yıllık   sürenin   dörtte   üçü   tamamlandıktan   sonra   bir   yüz   yıllığına   daha   bu   hakkın   uzatılması   da   söz   konusu   olabilir.   Böylece   bir   üst   hakkının   bağımsız   ve   sürekli   olması  söz  konusuysa,  üzerinde  üst  hakkı  tanınmış  olan  arazinin  sayfasından  başka   tapu   kütüğünde   ayrı   bir   sayfa   daha   açılabilir   ve   bu   üst   hakkı   o   sayfada   taşınmaz   olarak   kaydedilir.   Böylece   bu   üst   hakkı   üçüncü   kişilere   devrolunabilir,   mirasçılara   geçebilir  ve  üzerinde  her  türlü  ayni  ve  kişisel  hak  kurulabilir  (TST.  m.  10/II).   Türk   Medeni   Kanunu’nun   998.   maddesinin   üçüncü   bendine   göre,   kat   mülkiyetine   konu   olan   bağımsız   bölümler   de   tapu   siciline   taşınmaz   olarak   kaydedilebilir.   Kat   mülkiyetine   konu   olan   bağımsız   bölümlerden   kastımız,   kat   mülkiyetine   çevrilmiş   bir   ana   taşınmazın   ayrı   ayrı   ve   başlı   başına   kullanılmaya   elverişli,   Kat   Mülkiyeti   Kanunu   hükümlerine   göre   bağımsız   mülkiyete   konu   olan   daire,  dükkân  gibi  bölümleridir  (Kat  Mülkiyeti  Kanunu  m.  2.a).   Özel  mülkiyete  tabi  olmayan  ve  kamunun  yararlanmasına  ayrılan  taşınmazlar   ise,   bunlara   ilişkin   tescili   gerekli   bir   ayni   hakkın   kurulması   söz   konusu   olmadıkça   kütüğe  kaydolunmaz.  Tapuya  kayıtlı  bir  taşınmaz,  kayda  tabi  olmayan  bir  taşınmaza   dönüşürse,  tapu  sicilinden  çıkarılır  (TMK.  m.  999).  Ancak  daha  önce  de  söylediğimiz   gibi,  kamu  ortak  malları  tapu  kütüğüne  kaydedilmeseler  de  tapu  sicilinin  yardımcı   unsurları  arasında  yer  alan  kamu  ortak  malları  siciline  yazılırlar  (TST.  m.  92).  Ancak   Kadastro   Kanunu’nun   16.   maddesinin   A   bendine   göre,   “kamu   hizmetinde   kullanılan,   bütçelerinden   ayrılan   ödenek   veya   yardımlarla   yapılan   resmî   bina   ve   tesisler   (hükûmet,   belediye,   karakol,   okul   binaları,   köy   odası,   hastane   veya   diğer   sağlık   tesisleri,   kütüphane,   kitaplık,   namazgâh,   cami,   genel   mezarlık,   çeşme,   kuyular,   yunak   ile   kapanmış   olan   yollar,   meydanlar,   pazar   yerleri,   parklar   ve  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

12

Tapu  Sicili     bahçeler   ve   boşluklar   ve   benzeri   hizmet   malları)   kayıt,   belge   ve   özel   kanunlarına   göre   hazine,   kamu   kurum   ve   kuruluşları,   il,   belediye,   köy   veya   mahallî   idare   birlikleri   tüzel   kişiliği   adlarına   tespit   olunur”   ve   bu   tespitler   çerçevesinde   tapu   kütüğüne  tescil  edilirler.    

Kadastro   Çalışmaları   Çerçevesinde   Taşınmaz   Maliklerinin   Tespit   Edilmesi   Kadastro   çalışmaları,   ülkedeki   tüm   taşınmazların   matematiksel   ve   hukuki   durumlarını  belirlemek  üzere  yapılır.  Hukuki  durumu  belirlemekten  kasıt,  taşınmaz   üzerinde  kimlerin  ayni  hak  sahibi  olduğunu  belirlemektir.  Tapu  kütükleri  de  ancak   bu   çalışmalar   sonunda   belirlenen   hak   sahipleri   esas   alınarak   oluşturulabilir.   Bu   çalışmalar   başlamadan   önce   ülkemizdeki   taşınmazların   büyük   bir   kısmı   zaten   tapusuzdu;   bir   kısmı   da   tapuluydu,   ama   bu   taşınmazlara   ilişkin   kayıtlar   zabıt   defterlerinde   yer   alıyordu.   Tapusuz   bir   taşınmaz   üzerindeki   ayni   hakları   açıklığa   kavuşturmak   için   hiçbir   olanak   yok   iken,   zabıt   defterlerinde   kayıtlı   taşınmazlar   bakımından  da  bu  açıklığın  sağlanması  pek  kolay  değildi.  Bu  yüzden  ülkedeki  tüm   taşınmazların   kadastro   çalışmalarına   konu   edilmesi   gerekliydi.   Bu   çalışmalar   çerçevesinde  uyulması  gereken  esasları  belirlemek  üzere  değişik  zamanlarda  çeşitli   kanunlar   yürürlüğe   konulmuş   olsa   da   1987   yılından   beri   yürürlükte   olan   kanun   3402   sayılı   Kadastro   Kanunu’dur   (Bundan   sonraki   açıklamalarımızda   bu   Kanun’u,   “KK.”  kısaltması  ile  göstereceğiz).   Kadastro   Kanunu’nun   13.   maddesinde   tapulu   taşınmazların,   14.   maddesinde   de   tapusuz   taşınmazların   kadastrosu   yapılırken   hak   sahiplerinin   neye   göre   belirleneceği   hükme   bağlanmıştır.   Kadastro   Kanunu’nun   17.   maddesinde   ihya   edilmiş   olan   taşınmazların   hangi   koşullarda   zilyetleri   adına   tespit   edilebileceği   düzenlenmektedir.   Kadastro   Kanunu’nun   18.   maddesinde   ise   hazine   adına   tespit   edilebilecek   taşınmazlar   ile   kazandırıcı   zaman   aşımı   yoluyla   edinilmesi   mümkün   olmayan   taşınmazların   hangileri   olduğu   hükme   bağlanmıştır.   Şimdi   bu   hükümlere   biraz  daha  yakından  eğileceğiz.     Kadastro   Kanunu’nun   13.   maddesine   göre,   tapuda,   yani   zabıt   defterinde   kayıtlı   bir   taşınmaz   mal,   kadastro   çalışmaları   sırasında,   kayıt   sahibinin,   yani   bu   kayda   göre   malik   olarak   gözüken   kişinin   veya   mirasçılarının   zilyetliğinde   bulunuyorsa   kayıt   sahibi   adına   tespit   edilir.   Kayıt   sahibi   ölmüşse   tespit,   mirasçılarının   adına,   mirasçılarının   kim   oldukları   bilinmiyorsa   ölü   olduğu   da   yazılmak  suretiyle  yine  kayıt  sahibi  adına  yapılır.     Kadastro   çalışmaları   sırasında,   taşınmaza   kayıt   sahibi   veya   mirasçılarından   başkası   zilyet   bulunuyorsa,   kayıt   sahibi   veya   mirasçılarının   kadastro   teknisyeni   huzurunda   onay   vermesi   hâlinde,   tespit   zilyet   adına   yapılır   (KK.   m.   13/I.   B,   a).   Kayıt   sahibi   veya   mirasçıları,   kadastro   teknisyeni   huzurunda   zilyet   lehine   tespite   onay   vermese   bile,   eğer   bu   kişiler   vaktiyle   noter   huzurunda   onay   vermişler   veya  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

13

Tapu  Sicili     taşınmazın  noterde  düzenlenmiş  bir  senetle  zilyede  satışını  vaat  etmişlerse,  bu  da   teknisyen   huzurunda   açıklanmış   olan   onayla   aynı   sonucu   doğurur,   yani   taşınmaz   zilyedi   lehine   tespit   edilir   (KK.   m.   13/II).   Ortada   böyle   bir   onay   bile   bulunmadığı   durumlarda  taşınmazın  yine  de  zilyet  lehine  tespit  edilebilmesi  için  iki  ayrı  olanak   daha   vardır.   Bunlardan   biri,   zilyedin   taşınmaz   malı,   kayıt   malikinden   veya   mirasçılarından   veya   bunların   temsilcilerinden   tapu   dışı   bir   yolla   edindiğini   herhangi  bir  delil  ile  ispat  etmesi  ve  ayrıca  çekişmesiz  ve  aralıksız  en  az  on  yıldan   beri  taşınmaz  üzerinde  malik  sıfatıyla  zilyetliğini  sürdürüyor  olmasıdır  (KK.  m.  13/I.   B,  b).  Diğer  olanak,  kayıt  sahibinin  yirmi  yıl  önce  gaipliğine  hüküm  verilmiş  olması   veya   tapu   sicilinden   malikin   kim   olduğunun   anlaşılamaması   hâli   için   geçerlidir.   Böyle  bir  durumda  onay  verecek  veya  taşınmazı  vaktiyle  zilyede  tapu  dışı  bir  yolla   devretmiş   olabilecek   bir   kişiden   söz   edilemez.   Bu   yüzden   kanun   koyucu   zilyet   lehine   tespit   yapabilmek   için   daha   farklı   bir   koşul   öngörmüştür.   Bu   da   taşınmaza   çekişmesiz   ve   aralıksız   yirmi   yıldır   malik   sıfatıyla   zilyet   bulunması   koşuludur   (KK.   m.   13/I.  B.  c).   Tapusuz   bir   taşınmazın   kadastro   tespitini   zilyedi   lehine   yapabilmek   için   taşınmazın   yüz   ölçümüne   göre   farklı   koşulların   sağlanması   gerekir.   Eğer   bir   kadastro   çalışma   alanı   içinde   bulunan   ve   toplam   yüz   ölçümü   sulu   toprakta   kırk   dönümü,   kuru   toprakta   yüz   dönümü   geçmeyen   bir   araziden   söz   ediliyorsa,   bu   taşınmaz   çekişmesiz   ve   aralıksız   yirmi   yıldan   beri   malik   sıfatıyla   zilyedi   olduğunu   her   türlü   delille   kanıtlayabilen   kişinin   adına   tespit   edilebilir.   Ancak   arazi   yukarıda   sözünü   ettiğimiz   sınırlardan   daha   geniş   ise,   bu   sınırları   aşan   kısmın   yine   de   zilyet   lehine  tespit  edilebilmesi  için  çekişmesiz  ve  aralıksız  yirmi  yıllık  zilyetliğin  belli  bazı   belgeler  gösterilmek  suretiyle  ispatlanması  gerekir.   Kadastro   Kanunu’nun   17.   maddesi   ihya   edilen   arazinin   kimin   adına   tespit   edileceğini  hükme  bağlamaktadır.  Devletin  hüküm  ve  tasarrufu  altında  bulunan  ve   kamu   hizmetine   tahsis   edilmeyen   bir   arazi,   masraf   yapılarak   ve   emek   verilerek   imar   ve   ihya   edilmiş   ise,   Kadastro   Kanunu’nun   14.   maddesindeki   koşullar   da   sağlandığı   takdirde,   imar   ve   ihya   edenler   veya   halefleri   adına   tespit   edilir.   Bu   kişilerin  halefleri  demek,  taşınmazı  bu  kişilerden  hukuki  işlemle  devralanlar  veya  bu   kişilerin   mirasçıları   demektir.   Ancak   bir   arazinin   bu   şekilde   ihya   yoluyla   kazanılabilmesi  için  orman  sayılmaması  ve  il,  ilçe  ve  kasabaların  imar  planlarının  da   kapsamı  dışında  kalması  gerekir.  İhya  yoluyla  edinmeye  elverişli  bir  taşınmazı  ihya   edenler   veya   halefleri,   eğer   14.   maddedeki   koşulları   sağlayamamışlarsa,   bu   taşınmaz  hazine  adına  tespit  edilir.   Bu   açıkladığımız   maddeler   çerçevesinde   kimse   lehine   tespit   edilemeyen;   ama   tescile   tabi   bulunan   taşınmaz   mallar   ile   tarım   alanına   dönüştürülmesi   veya   ekonomik   yarar   sağlanması   mümkün   olan   yerler   hazine   adına   tespit   olunur   (KK.   m.   18/I).  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

14

Tapu  Sicili     Kadastro  Kanunu’nun  13.  maddesinde  tapulu  bir  taşınmazın  malikinin  yirmi   yıl   önce   gaipliğine   hüküm   verilmiş   olması   ya   da   malikin   kim   olduğunun   tapu   sicilinden  anlaşılamaması  hâlinde,  taşınmazın,  yirmi  yıllık  çekişmesiz  aralıksız  malik   sıfatıyla   zilyetliğini   kanıtlayan   kişi   adına   tespit   edileceğini   ifade   ettik.   Böylece   kişi   yirmi   yılın   sonunda   taşınmazın   mülkiyetini   kazanmaktadır.   Bu   bir   çeşit   kazandırıcı   zaman  aşımı  yoluyla  mülkiyet  kazanılması  durumudur.  Kadastro  Kanunu’nun  14.  ve   17.   maddelerinde   de   aynı   durum   tapusuz   taşınmazlar   ve   ihya   edilen   taşınmazlar   için   söz   konusudur.   Ancak   ülkedeki   her   taşınmazın   bu   şekilde   kazandırıcı   zaman   aşımı   yoluyla   kazanıma   elverişli   olmadığını   da   belirtmek   gerekir.   Kadastro   Kanunu’nun   18.   maddesinin   ikinci   fıkrasına   göre;   orta   malları,   hizmet   malları,   ormanlar  ve  devletin  hüküm  ve  tasarrufu  altında  olup  da  bir  kamu  hizmetine  tahsis   edilen   yerler   ile   kanunları   uyarınca   devlete   kalan   taşınmaz   mallar,   tapuda   kayıtlı   olsun  olmasın  kazandırıcı  zaman  aşımı  yoluyla  kazanılamazlar.   Kadastro   çalışmaları   sırasında   yukarıda   yaptığımız   açıklamalara   uygun   hareket   edilmeyip   taşınmaz,   gerçek   hak   sahibi   olan   kişiden   bir   başkası   üzerine   tespit  edilmiş  olabilir.  Bu  durumda  gerçek  hak  sahiplerinin  bu  duruma  itiraz  etmesi   mümkündür.   Böyle   bir   itiraz   Kanun’da   hak   düşürücü   bir   süreye   de   bağlanmıştır.   Şöyle   ki   kadastro   çalışmaları   tamamlandıktan   sonra,   hazırlanmış   olan   tutanaklar   askıya  çıkarılarak  ilan  edilir.  Bu  tutanaklar  otuz  gün  boyunca  askıda  kalır.  İlgililer  bu   otuz   gün   içinde   tutanakları   inceleyip   haksızlığa   uğradıklarını   düşünürlerse,   aynı   süre  içinde  kadastro  mahkemesine  söz  konusu  tutanağın  iptali  için  dava  açabilirler.   Bu   süre   içinde   hakkında   dava   açılmamış   olan   tutanaklar   kesinleşir   ve   taşınmazlar   bu   tutanaktaki   tespitler   çerçevesinde   tapu   kütüğüne   geçirilir.   Yani   bu   tutanakta   taşınmaz   kimin   lehine   tespit   edilmiş   ise   taşınmaz   tapu   kütüğünde   o   kişinin   adına   tescil   edilir.   Süresi   içinde   kadastro   mahkemesinde   dava   açmamış   olan   ilgililerin   tutanakların   kesinleşmesinden   itibaren   on   yıl   içinde   genel   mahkemelerde   bu   tutanakların   iptali   ve   bunlara   dayalı   olarak   oluşturulmuş   tapu   kayıtlarının   düzeltilmesi  için  dava  açma  hakkı  bulunmaktadır  (KK.  m.  12).  Ülkemizde  kadastro   çalışmaları   tamamlanmak   üzere   olduğu   hâlde,   taşınmazların   hak   sahiplerinin   belirlenmesine  ilişkin  esasların  üzerinde  durma  sebebimiz  işte  açılabilecek  olan  bu   davaların   süresinin   henüz   tamamen   dolmamış   ve   açılan   davaların   da   sonuçlandırılmasının   daha   uzunca   bir   zaman   alabilecek   olmasıdır.   Çünkü   bu   davalarda   yukarıda   sözünü   ettiğimiz   koşullara   uygun   birer   tespitin   yapılıp   yapılmadığı  araştırılacaktır.     Tapu  sicili  işlemleri,   tescil,  şerh,  beyan,   değişiklik,  terkin  ve   düzeltmedir.  

TAPU  SİCİLİ  İŞLEMLERİ   Yukarıda,   herhangi   bir   taşınmazla   ilgili   olarak   tapu   sicilinde   yapılacak   ilk   işlemin  bu  taşınmaz  için  tapu  kütüğünde  bir  sayfa  açılması  olduğunu  ifade  etmiştik;   ama   tapu   sicili   işlemleri   denildiğinde   kastedilen   işlemler,   taşınmazın   tapuya   geçirilmesinden   sonra   yapılan   işlemlerdir.   Bunların   en   başında   tescil   işlemi   gelir.  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

15

Tapu  Sicili     Çünkü  ayni  hakların  kazanılması  ve  devredilmesi  tescil  işlemi  ile  olur.  Tapu  sicili   de   taşınmaz   eşya   üzerindeki   ayni   haklara   açıklık   sağlamak   için   kurulmuş   olduğuna   göre,   en   önemli   tapu   sicil   işlemi   olarak   tescilden   söz   edilmesi   çok   doğaldır.   Tapu   sicilinde  yapılan  diğer  işlemler  şerh,  beyan,  değişiklik,  terkin  ve  düzeltmedir.  Şimdi   tüm  bu  işlemleri  daha  yakından  inceleyeceğiz.  

Tescil   Taşınmaz   mülkiyetinin   kazanılması   tescil   ile   olur   (TMK.   m.   705/I).   O   hâlde   taşınmaz   üzerinde   mülkiyet   hakkının   devri   amacıyla,   hakkı   kazanacak   olan   kişinin   adının,   tapu   kütüğünde   mülkiyet   sütununa   yazılması   bir   tescil   işlemidir.   Ancak   tescil  sadece  mülkiyet  hakkının  kazanılmasına  hizmet  etmez.  Taşınmaza  ilişkin  tüm   ayni   hakların   kurulması   ve   devredilmesi   için   yapılan   işleme   tescil   denilir.   O   hâlde   malik,   taşınmazı   üzerinde   bir   kişiye   rehin   hakkı   veya   intifa   hakkı   tanımak   istediğinde,   yine   taşınmaza   ilişkin   tapu   kütüğü   sayfasında   bu   kişinin   adının,   taşınmaz   rehinleri   için   ayrılan   kısma   veya   irtifaklar   sütununa   rehin   hakkı   sahibi   veya   irtifak   hakkı   sahibi   olarak   yazılması   da   birer   tescil   işlemidir.   Nitekim   Türk   Medeni   Kanun’un   1008.   maddesinde,   taşınmaza   ilişkin   mülkiyet,   irtifak   hakları   ve   taşınmaz  yükü  ile  rehin  haklarının  tescil  edileceği  hükme  bağlanmıştır.   Tescil   işlemi   iki   türlüdür.   Ayni   hakları   kazandıran   tescile   kurucu   tescil   adı   verilir;   ama   bir   de   açıklayıcı   tescil   vardır.   Taşınmaz   üzerindeki   ayni   hakların   kazanılması   için   kural   olarak   bu   hakkın,   hakkı   kazanacak   kişi   adına   tapu   kütüğüne   tescil   edilmesi   şart   olsa   da,   kanunlarda   öngörülen   bazı   istisnai   hâllerde,   ayni   haklar   tapu  kütüğüne  bir  tescil  yapılmaksızın  da  kazanılabilir.  Bunun  şimdiye  dek  üzerinde   durmuş   olduğumuz   bir   örneği,   ayni   hakların   miras   yoluyla   kazanılmasıdır.   Mirasçılar,   miras   bırakanın   ölümü   ile   miras   bırakanın   ayni   haklarını   doğrudan   doğruya   kazanırlar   (TMK.   m.   599).   Ölümünden   önce   miras   bırakana   ait   olup   artık   mirasçıların   mülkiyetine   geçmiş   olan   taşınmazlara   ilişkin   tapu   sayfasında   hâlen   malikin   adının   yazılı   olması   bu   durumu   değiştirmez.   Mirasçılar,   taşınmazı   tescilsiz   olarak  kazanmışlardır.  Elbette  ki,  onlar  da  tapu  idaresine  giderek,  tapu  kütüğünde   bundan   böyle   kendi   adlarının   yazılı   olması   için   tescil   isteminde   bulunabilirler.   Bu   durumda   yapılacak   tescil   ise   kurucu   bir   tescil   değil,   sadece   açıklayıcı   bir   tescildir.   Çünkü   bu   tescil   taşınmaz   üzerinde   mirasçıların   ayni   hakkı   kazanmalarına   hizmet   etmez.   Mirasçılar   ayni   hakkı   çoktan   kazanmışlardır.   Ne   var   ki,   tapuda   adlarına   bir   tescil   olmadığı   sürece   haklarının   varlığı   başkalarınca   bilinememektedir.   Oysa   ayni   haklarımızın   üçüncü   kişilerce   anlaşılabilir   olması   zorunludur.   İşte   taşınmazı   tescilsiz   olarak   kazanmış   olan   mirasçılar   adına   yapılan   tescil,   onların   taşınmaz   eşya   üzerindeki   ayni   haklarına   açıklık   kazandırmaya   hizmet   eder.   Bu   yüzden   bu   tescile   açıklayıcı   tescil   denilmektedir.   Açıklayıcı   tescile,   taşınmaz   üzerindeki   ayni   hakların   tescilsiz   kazanılmış   olduğu   hâllerde   gerek   olur.   Bu   hâllerin   bir   kısmı   Türk   Medeni   Kanunu’nda  sayılmıştır.  Bunlar;  miras,  mahkeme  kararı,  cebrî  icra  ve  işgaldir  (TMK.   m.   705/II).   Başka   bazı   kanunlarda   öngörülmüş   istisnalar   da   vardır.   Bu   hâllerin  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

16

Tapu  Sicili     hepsinde  de  taşınmaz  mülkiyeti  kurucu  bir  tescile  gerek  olmaksızın  kazanılır;  ama   mülkiyeti   bu   yolla   kazanan   kişilerin   açıklayıcı   tescili   bir   an   evvel   yaptırmasında   da   yarar  vardır.  Çünkü  taşınmaz,  taşınmazı  tescilsiz  kazanan  kişinin  mülkiyetine  geçmiş   olsa   da,   tapuda   hâlen   eski   malikin   adı   yazılıdır.   Örneğin   mahkeme   kararına   dayalı   olarak   bir   taşınmazı   kazanan   kişi   açıklayıcı   tescili   yaptırmayı   ihmal   edecek   olursa,   artık  eski  malik  durumunda  olan;  ama  bu  durumu  tapu  kütüğünden  anlaşılamayan   kişinin   taşınmazı   iyi   niyetli   bir   üçüncü   kişiye   devretmesi   tehlikesi   bulunmaktadır.   Taşınmazı   miras   yoluyla   tescilsiz   olarak   kazanmış   olan   kişiler   için   böyle   bir   tehlike   yoktur.   Çünkü   tapu   kütüğünde   ismi   yazılı   olan   malik   çoktan   ölmüştür.   Ancak   bu   kişiler   de   taşınmazı   kendi   adlarına   tescil   ettirmedikleri   sürece   taşınmaz   üzerinde   hiçbir   tasarruf   işleminde   bulunamazlar.   Örneğin   taşınmazı   ipotek   ettirmek   veya   bir   başkasına   devretmek   isteseler,   tapuda   malik   olarak   görünmedikleri   için   bu   işlemleri  yapma  yetkileri  olmaz.  Bu  yüzden  taşınmazı  tescilsiz  kazanan  kişilerin  de   taşınmaz   üzerinde   tasarruf   işlemleri   yapabilmek   için   açıklayıcı   tescil   yaptırmaları   gerekmektedir  (705/II).   Tescil,   tasarrufa   konu   olan   taşınmaz   malikinin   yazılı   beyanı   üzerine   yapılır   (TMK.  m.  1013/I).  Buna  tescil  istemi  de  denilir.  Eğer  taşınmazı  edinen  kimse,  kanun   hükmüne,   kesinleşmiş   mahkeme   kararına   veya   buna   eşdeğer   bir   belgeye   dayanıyorsa,   böyle   bir   beyana   gerek   yoktur   (TMK.   m.   1010/II).   Bunlar   taşınmazı   tescilsiz  kazanmış  olan,  yani  açıklayıcı  tescil  yaptırmak  isteyen  kişilerdir.  Bu  kişilerin   taşınmazı   tescilsiz   olarak   kazandıklarını   belgelendirmeleri   yeterlidir   (TMK.   m.   1010/III).   Örneğin   mirasçılar,   mirasçılık   belgesini   tapu   idaresine   sunarak   açıklayıcı   tescili  sağlayabilirler.   Tescilin   yapılabilmesi   için   istemde   bulunanın   tasarruf   yetkisini   ve   hukuki   sebebi   belgelemesi   gerekir   (TMK.   m.   1015/I).   Tescil   bir   tasarruf   işlemi   olduğuna   göre,   istemde   bulunan   kişinin   tasarruf   yetkisine   sahip   olmasının   neden   arandığı   kolaylıkla   anlaşılabilir.   İstemde   bulunan   kimse,   kendisinin   sicilde   hak   sahibi   görünen   kişi   veya   bu   kişinin   yetkili   temsilcisi   olduğunu   ispat   etmek   suretiyle   tasarruf   yetkisini   belgelemiş   olur   (TMK.   m.   1015/II).   Tescilin   geçerliliği   hukuki   bir   sebebe   bağlı   olduğuna   göre,   tescilin   yapılabilmesi   için   hukuki   sebebin   de   belgelenmesi  zorunludur.  Hukuki  sebebin  belgelenmesi,  bu  sebebin  geçerliliği  için   gerekli  şekle  uyulduğunun  ispatı  ile  olur  (TMK.  m.  1015/III).  Örneğin  taşınmazını  bir   başkasına   devretmek   için   bu   kişi   adına   tescil   yapılması   isteminde   bulunan   malik,   alıcıyla   arasındaki   satış   sözleşmesini   ibraz   etmek   zorundadır   ki   bu   sözleşmenin   geçerliliği   de   resmî   şekilde   yapılmış   olmasına   bağlıdır.   Hatta   bu   sözleşmeye   resmiyet   kazandıracak   merci   de   tapu   sicil   memur   veya   muhafızlarıdır.   Taraflar,   kendi   aralarında   adi   yazılı   bir   satış   sözleşmesi   yapmış   olmaları   hâlinde,   bu   sözleşmenin  metnini  sunsalar  da  tapu  memuru  tescili  yapmayacaktır.  Çünkü  tescil   geçerli  bir  hukuki  sebebe  dayanmalıdır.  Tarafların  hukuki  sebep  olarak  gösterdikleri   satış  sözleşmesi  ise  resmî  şekilde  yapılmadığı  için  geçersizdir.  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

17

Tapu  Sicili     Tasarruf   yetkisine   ve   hukuki   sebebe   ilişkin   belgeler   tamam   değilse   tescil   istemi   reddedilir;   ama   hukuki   sebebe   ilişkin   belgelerin   tamam   olmasına   rağmen,   tasarruf   yetkisini   belirten   belgenin   tamamlanması   gereken   hâllerde,   malikin   rızası   veya  hâkimin  kararıyla  geçici  tescil  şerhi  verilir  (TMK.  m.  1016).  Bu  konuya  aşağıda   şerh  işlemini  anlatırken  geri  döneceğiz.  Şimdilik  dikkatinizi  çekmek  istediğimiz  tek   husus,   kanun   koyucunun   hukuki   sebebin   eksikliğine   hiç   tahammül   etmemesine   rağmen   tasarruf   yetkisinin   belgelendirilmesi   bakımından   tescil   isteminde   bulunan   kişiye  bir  ölçüde  hoşgörü  gösterebildiğidir.   Kurulması   kanunen   tescile   tâbi   olan   ayni   haklar,   tescil   edilmedikçe   varlık   kazanamazlar  (TMK.  m.  1021).  Buna  tescilin  olumsuz  hükmü  de  denilir.  Kısaca  tescil   yoksa,   ayni   hak   da   yoktur,   denilebilir.   Tabii   ki,   bu   durum   ayni   hakların   tescilsiz   kazanılmasına  kanunun  izin  verdiği  hâller  için  geçerli  değildir.  Tescilin  bir  de  olumlu   hükmü   vardır.   Bu   da   tapu   siciline   yapılmış   olan   tescil   geçerli   olmasa   bile,   bu   durumu   bilmeyen   ve   bilmesi   de   gerekmeyen   üçüncü   kişilerin   bu   taşınmaz   üzerindeki   ayni   hak   kazanımlarının   korunacak   olmasıdır,   yani   tescilin   olumlu   hükmü   ile   kastedilen   husus,   tapu   siciline   güvenin   korunması   ilkesinden   başka   bir   şey  değildir.   Tescilin  etkisi,  kanunen  öngörülen  belgeler  isteme  eklenmiş  veya  geçici  tescil   hâlinde   belgelerin   uygun   zamanda   tamamlanmış   olması   koşuluyla   yevmiye   defterine   yapılan   kayıt   tarihinden   itibaren   başlar   (TMK.   m.   1022/II).   Böylece   aynı   taşınmaz  üzerindeki  birden  fazla  ayni  hak  arasındaki  sırayı  belirlemek  mümkün  olur   (TMK.  m.  1022/I).  

Şerh     Şerhler;  kişisel  hakları   kuvvetlendirenler,   tasarruf  yetkisi   kısıtlamalarını   açıklayanlar  ve  geçici   tescil  şerhleri  olmak   üzere  üçe  ayrılır.  

Şerh,   tapu   sicilinde   şerhler   sütununa   yapılan   açıklamaları   ifade   eder.   Bu   işlem   üç   ayrı   amaçla   yapılabilir.   Bunlardan   biri   taşınmaza   ilişkin   olan   bazı   kişisel   hakların   kuvvetlendirilmesidir.   Bir   diğer   amaç   malikin   tasarruf   yetkisine   getirilen   kısıtlamalara   rağmen   taşınmaza   ilişkin   tapu   sayfası   üzerinde   işlemler   yapılabilmesine  olanak  sağlanmasıdır.  Yukarıda  da  kısaca  değindiğimiz  geçici  tescil   şerhleri   ise,   bazen   taşınmaz   üzerinde   varlığı   iddia   edilen   bir   ayni   hakkın   güvence   altına   alınmasına,   bazen   de   birtakım   formaliteler   nedeniyle   bir   ayni   hakkın   kazanılmasının   geciktirilmemesi   amacına   hizmet   eder.   Geçici   tescil   şerhinin   yukarıda  değindiğimiz  türü  bu  ikinci  amaçla  yapılmaktadır.  

Kişisel  Hakların  Şerhi   Kişisel   hakların,   sadece   borç   ilişkisinin   tarafları   bakımından   sonuç   doğurduğunu   biliyorsunuz.   Bu   kuralın   bir   istisnası   tapu   sicilinde   yapılan   şerhler   sonucunda   ortaya   çıkmaktadır.   Eğer   taşınmaz   eşyaya   ilişkin   olarak   kurulmuş   bir   kişisel  hak  tapu  kütüğüne  şerh  edilmişse,  bu  hak,  taşınmaz  üzerinden  sonradan  hak   kazanan   herkese   karşı   ileri   sürülebilir.   Taşınmaz   üzerinde   sonradan   kazanılan   bu  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

18

Tapu  Sicili     hakların   ayni   hak   olması   bile   önem   taşımaz.   Taşınmaz   üzerindeki   kişisel   hakkı   taşınmazın   tapu   sayfasına   şerh   edilmekle   kuvvetlendirilmiş   olan   kişi,   taşınmaz   üzerinde  kendisinden  sonra  ayni  hak  kazanmış  kişilere  göre  öncelikli  olur.   Taşınmaz   üzerinde   kurulan   her   tür   hakkın   tapu   kütüğüne   şerh   edilmesi   mümkün   değildir.   Bir   kişisel   hakkın   tapu   kütüğüne   şerh   edilebilmesi   için   bunun   kanunda  açıkça  öngörülmesi  gerekir.  Arsa  payı  karşılığı  inşaat,  taşınmaz  satış  vaadi,   kira,   alım,   ön   alım,   geri   alım   sözleşmelerinden   doğan   hakların   şerh   edilebileceği   Türk   Medeni   Kanunu’nun   1009.   maddesinde   açıkça   öngörülmüştür.   Gerek   Türk   Medeni   Kanunu’nun   başka   maddelerinde   gerekse   başka   kanunlarda   şerh   edilebilecek  başka  kişisel  haklar  da  öngörülmektedir.  Ayrıca  bir  kişisel  hakkın  şerh   edilebilmesi   için   taşınmaz   malikinin   istemde   bulunması   ve   tasarruf   yetkisi   ile   hukuki   sebebi   ispatlaması   da   gerekir.   Şerhin   hukuki   sebebi   kişisel   hak   sahibi   olan   kişi   ile   malik   arasında   bu   hakkın   şerh   edileceği   konusunda   yapılan   anlaşmadır.   Fakat   taşınmaz   satış   vaadi   sözleşmelerinden   doğan   kişisel   hakların   şerhi   için   malikin   istemde   bulunması   zorunluluğu   yoktur.   Hatta   bu   sözleşmeler   bakımından   şerh  anlaşmasına  bile  gerek  yoktur.  Vaat  alacaklısı  olan  yani  kişisel  hak  sahibi  olan   kişinin   tapu   idaresine   giderek,   malik   ile   arasındaki   satış   vaadi   sözleşmesini   belgelemesiyle   de   hakkı   şerh   edilebilir.   Şerh   anlaşmasının   gerekli   olduğu   hâllerde   ise,  bu  anlaşmanın,  şerhi  istenen  kişisel  hakkı  kuran  sözleşmenin  bağlı  olduğu  şekil   koşullarına  uyması  gerektiği  kabul  edilir.  Kira  sözleşmesi  gibi  taşınmaza  ilişkin  olsa   bile   geçerliliği   bir   şekle   bağlı   olmayan   sözleşmeler   bakımından   şerh   anlaşmasının   da   bir   şekle   bağlı   olmadığı   kabul   edilir.   Ama   bu   durumda   malikin   yazılı   istemde   bulunması  şartından  vazgeçilmemiştir.   Yapılan   şerh,   şerhte   belirtilen   sürenin   sonunda   taşınmaz   malikinin   talebi   üzerine  terkin  edilir  (silinir).  Şerh  yapılırken  taraflarca  bir  süre  öngörülmemiş  olsa   bile   bazı   kişisel   hakların   şerhi   bakımından   kanun   ile   bir   süre   öngörülmüş   olabilir.   Örneğin  ön  alım,  alım  ve  geri  alım  hakları  bakımından  şerhin  etkisi,  şerhin  verildiği   tarihin   üzerinden   on   yıl   geçmesiyle   sona   erer.   Taşınmaz   satış   vaadinden   doğan   kişisel  hakların  şerhi  ise  beş  yıl  sonra  kendiliğinden  hükümden  düşer.  Eğer  bu  beş   yıllık   süre   içinde   satış   gerçekleşmemişse,   bu   şerh   tapu   memuru   tarafından   resen   terkin  edilir.  

Tasarruf  Yetkisi  Kısıtlamalarının  Şerhi   Kişilerin  tasarruf  yetkileri  çeşitli  sebeplerle  kısıtlanabilir.  Örneğin  bir  kişi  iflâs   ettiği   zaman,   malları   iflas   masasına   girer   ve   bu   kişinin   kendi   malları   üzerindeki   tasarruf   yetkisi   ortadan   kalkar.   Haczedilen   mallar   bakımından   da   bu   malların   malikinin   tasarruf   yetkisi   kısıtlanmış   olur.   Evlilik   birliği   devam   ederken   aile   konutunun   maliki   olan   eşin,   bu   konut   üzerindeki   tasarruf   yetkisini   kullanması   eşinin   açık   rızasının   bulunmasına   bağlanmıştır   (TMK.   m.   194).   Bazen   ailenin   ekonomik   varlığını   korumak   veya   evlilik   birliğinden   doğan   mali   bir   yükümlülüğün   yerine   getirilmesi   gerektiriyorsa,   eşlerden   birinin   istemi   üzerine   hâkim,   diğer   eşin  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

19

Tapu  Sicili     bazı  malvarlığı  değerleri  üzerindeki  tasarruf  yetkisini  istemde  bulunan  eşin  rızasına   bağlayabilir   (TMK.   m.   199).   Tüm   bu   durumlarda   malikin   tasarruf   yetkisi   kısıtlanmaktadır.   Eğer   bu   durum   tapu   kütüğünde   belli   edilmezse,   malikin   tasarruf   yetkisinin   kısıtlanmış   olduğunu   bilmeyen   kişiler,   taşınmaz   üzerinde   ayni   hak   edinmeye   çalışabilirler.   Gerçi   bu   kişiler   iyi   niyetli   olsalar   bile   tasarruf   yetkisi   olmayan   bir   kişiden   hak   kazanmaya   çalıştıkları   için   onların   lehine   yapılacak   olan   tescil   yolsuz   bir   tescil   olur.   Kişilerin   bu   tescil   sayesinde   ayni   hak   kazanmaları   için   iyi   niyetlerini  davasız  ve  aralıksız  on  yıl  sürdürmeleri  gerekir;  ama  bir  kez  yolsuz  tescil   oluştu   mu,   artık   bu   yolsuz   tescile   güvenecek   üçüncü   kişilerin   ortaya   çıkması   tehlikesi   de   doğar.   Biliyoruz   ki   bu   kişiler   taşınmaz   üzerinde   derhâl   hak   kazanabilirler.  Bu  durum,  tasarruf  yetkisinin  kısıtlanmasını  gerektiren  sebebe  göre   değişik   kişilere   zarar   verir.   Örneğin   aile   konutuna   veya   tasarruf   yetkisi   kısıtlanmış   olan  eşin  başka  bir  taşınmazına  ilişkin  kısıtlama  tapuya  şerh  edilseydi,  bu  taşınmaz   ya   kolay   kolay   el   değiştiremezdi,   ya   da   bu   şerhe   rağmen   taşınmaz   üzerinde   ayni   hak  kazanan  kişiler,  taşınmazı  geri  vermek  zorunda  bırakılabilirdi.  Oysa  şerh  işlemi   yapılmayınca,   taşınmaz   üzerinde   iyi   niyetli   bir   üçüncü   kişinin   hak   kazanımı,   diğer   eşe   ve   aileye   zarar   verir.   İflas   ettiği   hâlde,   tapu   kütüğüne   şerh   konulmadığı   için   malını   başkası   adına   tescil   ettiren   malikin   durumunda   ise,   eğer   devreye   iyi   niyetli   bir  üçüncü  kişi  girdiği  için  bu  işlemin  artık  dönüşü  yoksa  zarar  görecek  olan  kişiler   malikin   alacaklılarıdır.   Görüldüğü   gibi,   bu   tür   şerhler,   üçüncü   kişilerin   malikin   tasarruf   yetkisinin   bulunmadığı   konusundaki   iyi   niyetlerini   engellemektedir.   Bu   şerhe  rağmen  kimse  iyi  niyet  iddiasında  bulunamaz;  bu  yüzden  taşınmaz  üzerinde   hak   kazanma   girişiminde   bulunursa,   sonradan   bu   haktan   vazgeçmek   zorunda   kalabilir.   Çünkü   tasarruf   yetkisi   kısıtlamaları,   şerh   verilmekle,   taşınmaz   üzerinde   sonradan  kazanılan  hakların  sahiplerine  karşı  ileri  sürülebilir.  O  hâlde  böyle  bir  şerh   verilmesi,   tapu   kütüğünün   işlemlere   kapatılmasına   yol   açmaz;   ama   şerhi   gördüğü   hâlde   bu   taşınmazda   hak   kazanmaya   çalışan   kişiler   bir   risk   almış   olurlar.   Örneğin   haciz   şerhine   rağmen   bir   taşınmaz   malı   devralmış   olan   kişi,   bu   malın   haczedilmesine  katlanmak  zorunda  kalır.     Tapu   siciline   şerh   edilebilen   bir   başka   tasarruf   yetkisi   kısıtlaması,   çekişmeli   kişisel   hakların   korunması   amacıyla   gerçekleştirilir.   Örneğin   bir   taşınmazın   maliki   taşınmazın   satışına   ilişkin   sözleşmeyi   yaptığı   hâlde   bir   türlü   alıcı   adına   tescil   isteminde   bulunmaya,   yani   mülkiyeti   alıcıya   geçirmeye   yanaşmıyorsa,   alıcı   ona   karşı   tescile   zorlama   davası   açar.   Bu   davada   malik,   aralarındaki   sözleşmenin   bir   sebepten   geçersiz   olduğu   bu   yüzden   mülkiyeti   geçirme   borcunun   olmadığı   savunmasını   yapabilir.   Oysa   davacı,   mülkiyetin   kendisine   geçirilmesini   isteme   bakımından   bir   alacak   hakkının   yani   kişisel   hakkının   olduğunu   iddia   etmektedir.   Böyle   bir   durumda   taraflar   arasında   taşınmaza   ilişkin   kişisel   bir   hakkın   varlığı   hakkında   çekişme   var   demektir.   Diyelim   ki,   davacı   gerçekten   haklı   ve   böyle   bir   kişisel  hakkı  gerçekten  var;  ama  dava  sonuçlanana  kadar  malikin  taşınmazı  tapuda   başkasına   devretme   tehlikesi   de   var.   Eğer   malik   dava   sonuçlanmadan   taşınmazı  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

20

Tapu  Sicili     başkasına   devredecek   olsa,   davacı   davasını   kazansa   bile   taşınmazı   elde   edemez.   Bunu  engellemek  için  hukuk  düzeni  bir  çözüm  getirmiştir.  Bu  da  çekişmeli  hakların   korunmasına   ilişkin   olarak   mahkemenin   bir   karar   vermesi   ve   bu   kararın   tapu   kütüğüne  şerh  edilebilmesidir.  Böylece  herkes  tapuda  bu  şerhi  göreceği  için  malik   taşınmazı   ya   başkasına   devredemeyecek   ya   da   bir   kişi   taşınmazı   devralsa   bile,   şerhte   sözü   geçen   çekişmenin   malik   aleyhine   sonuçlanması   hâlinde   taşınmazı   davacıya   devretmeyi   göze   alacaktır.   Ne   var   ki   uygulamada,   bu   tür   şerhler   verildiğinde   tapu   memurlarının   kütüğü   işlemlere   kilitlediği   görülmektedir.   Bu   uygulama,   Türk   Medeni   Kanunu’nun   1010.   maddesinin   son   fıkrasında   yer   alan   “tasarruf   yetkisi   kısıtlamaları,   şerh   verilmekle   taşınmaz   üzerinde   sonradan   kazanılan  hakların  sahiplerine  karşı  ileri  sürülebilir”  hükmüyle  bağdaşmamaktadır.  

Geçici  Tescil  Şerhi  

  Tescil  talebinde   bulunan  kişi,  hukuki   sebebi  belgelediği  hâlde   tasarruf  yetkisini   belirleyen  belgelerde   eksiklik  söz  konusuysa   veya  taşınmaz  üzerinde   bir  ayni  hak  iaddiasıyla   dava  açılmış  veya   açılmak  üzereyse,  geçici   tescil  şerhi  verilir.  

Türk   Medeni   Kanunu’nun   1011.   maddesinde   geçici   tescil   şerhi   düzenlenmektedir.   Bu   hükme   göre,   taşınmaz   üzerinde   varlığı   iddia   edilen   bir   ayni   hakkın   güvence   altına   alınması   gerekiyorsa   veya   istemde   bulunan   kişinin   (malik   veya   yetkili   temsilcisinin)   tasarruf   yetkisini   belirleyen   belgelerdeki   noksanlıkların   sonradan   tamamlanmasına   kanun   olanak   tanıyorsa,   söz   konusu   ayni   hak   bakımından  geçici  tescil  şerhi  verilir.  İleride  iddia  edilen  ayni  hakkın  gerçekten  var   olduğu   anlaşıldığında   veya   tasarruf   yetkisini   belirleyen   belgelerdeki   noksanlık   giderildiği   zaman   asıl   tescil   işlemi   yapılabilecektir.   Ancak   bu   tescil   daha   geçici   tescil   şerhinin   yapıldığı   tarihten   itibaren   hüküm   doğurabilecektir.   Böylece   bu   ayni   hak,   kendisine  ilişkin  kesin  tescil  yapılmadan  önce,  ama  geçici  tescilin  şerhinden  sonra   bu  taşınmaz  üzerinde  ayni  hak  kazananlara  karşı  ileri  sürülebilecektir.   Tescil   işlemine   ilişkin   açıklamalarımız   sırasında,   tasarruf   yetkisini   belirleyen   belgelerde   noksanlık   olması   ihtimalinin   üzerinde   durmuştuk.   Taşınmaz   üzerinde   iddia   edilen   ayni   hakkın   güvence   altına   alınmasını   da   burada   kısaca   açıklayalım.   Örneğin   bir   kişinin   taşınmazı   geçerli   bir   hukuki   sebep   olmadığı   hâlde   tapuda   bir   başka   kişinin   adına   tescil   edilmiş   olsun.   Bu   durumda   ortada   yolsuz   bir   tescil   var   demektir.   Gerçek   malik   olduğunu   iddia   eden   ama   artık   tapu   kütüğünde   adı   yazılı   olmadığı  için  iddiasını  ispatlamak  zorunda  olan  kişi,  tapu  kütüğünde  adı  yazılı  olan   kişiye   karşı   dava   açar.   Bu   dava   sonunda   haklı   çıktığı   anlaşılırsa   kütükteki   tescil   düzeltilir;   ama   o   zamana   dek  iyi   niyetli   bir   kişi   tapuda   malik   gözüken   kişiden   ayni   hak  kazanacak  olursa,  davanın  kazanılması,  hiçbir  anlam  ifade  etmez.  Bu  tehlikeyi   bertaraf   etmek   için   böyle   bir   dava   açıldığı   zaman,   taşınmaza   ilişkin   ayni   hak   iddiasının   varlığı   yüzünden   tapu   siciline   geçici   tescil   şerhi   verilebilir.   Taşınmaza   ilişkin  bir  kişisel  hak  iddiası  söz  konusu  olduğunda  da,  mahkeme  kararıyla,  malikin   tasarruf  yetkisinin  kısıtlanmasına  ilişkin  bir  şerhin  tapu  kütüğüne  konulduğunu  bir   önceki   başlığımız   altında   öğrenmiştiniz.   Burada   ise   taşınmaza   ilişkin   bir   ayni   hak   iddiası   var.   Bu   hakkın   varlığı   mahkeme   önünde   sabit   olunca   nasıl   olsa   tescili   de  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

21

Tapu  Sicili     sağlanabilecek;   işte   o   zamana   kadar   varlığı   şüpheli   olan   hakkın   sahibi   bu   şerh   sayesinde  korunmaktadır.   Taşınmazın   tapu   kütüğü   sayfasına   geçici   tescil   şerhinin   yapılabilmesi   için   ya   bütün   ilgililer   buna   razı   olmalıdır   ya   da   hâkimin   kararı   bulunmalıdır   (TMK.   m.   1011/II).   Ayni   hak   iddiası   söz   konusu   olduğunda   bütün   ilgililerin   rızasının   sağlanamayacağı  açıktır.  Bu  durumda  hâkimin  karar  vermesi  gereklidir.  Geçici  tescil   şerhi   verilmesi   istemi   üzerine   hâkim,   tarafları   dinleyerek   veya   dosya   üzerinde   inceleme   yaparak   şerhe   konu   olan   hakkın   varlığının   kabul   edilebileceği   kanaatine   varırsa  şerh  kararı  verir.  Kararda  şerhin  etki  bakımından  süresi  ve  içeriği  belirlenir;   gerektiğinde  mahkemeye  başvurulması  için  bir  süre  verilir  (TMK.  m.  1011/III).  

Beyan  

  Beyanlar  karine   yaratan,  iyi  niyeti   önleyen  veya  yalnızca   bilgilendiren  kayıtlardır.  

Üzerinde   durulması   gereken   üçüncü   tapu   sicil   işlemi   beyandır.   Beyanlar,   tapu   kütüğünün   diğer   sütunlarında   yer   almayan;   fakat   tapu   kütüğünde   yapılmasında   yarar   bulunan   açıklamalardır.   Beyanlar;   ispat   için   karine   yaratan,   beyan   edilen   husus   hakkında   iyi   niyeti   önleyen   veya   sadece   kişileri   bilgilendirme   amacı   taşıyan   beyanlar   olarak   gruplandırılabilir.   Örneğin   bir   taşınmazın   eklentilerinin  neler  olduğu,  beyanlar  sütununda  gösterilebilir  (TMK.  m.  1012/I;  TST.   m.   61).   Böylece   taşınmaz   üzerindeki   bazı   taşınır   eşyanın   eklenti   sayılıp   sayılamayacağı   konusunda   çekişme   olduğunda   beyanlar   sütununda   o   taşınırın   eklenti  olarak  kaydedilmiş  olması  bir  karine  yaratır.  Beyan  edilmiş  olan  taşınırın,  o   taşınmazın  eklentisi  olduğunu  iddia  eden  kişi  ispat  yükünden  kurtulur.  Bu  karinenin   aksini  iddia  eden,  yani  bu  taşınırın  hiç  de  bu  taşınmazın  eklentisi  sayılamayacağını   iddia   eden   kişi,   iddiasını   ispatlamak   için   bu   karineyi   çürütmek   zorunda   kalır.   Taşınmaz  malikinin  hakkında  bir  kısıtlama  kararının  bulunduğu  da  beyan  edilebilir   (TST.   m.   63).   Böyle   bir   beyanın   karine   yaratmak   gibi   bir   işlevi   yoktur.   Bu   beyanın   üçüncü   kişilerin   iyi   niyet   iddialarını   engellemesi   de   mümkün   değildir.   Çünkü   kısıtlama   kararları   zaten   resmen   ilan   edilirler   ve   kimse   resmen   ilan   edilmiş   bir   konuda   iyi   niyet   iddiasında   bulunamaz;   ama   yine   de   resmî   ilandan   haberdar   olunamaması   ihtimalini   göz   önünde   bulunduran   kanun   koyucu,   bu   hususun   kısıtlanan  malike  ilişkin  taşınmazların  tapu  sayfalarında  da  beyan  edilmesi  olanağını   getirmiştir.   Böylece,   resmî   ilanın   varlığı   nedeniyle   iyi   niyet   iddiasında   bulunamayacak   olan   bir   kişinin,   kısıtlı   olduğunu   bilmeksizin   doğrudan   doğruya   malikten   ayni   hak   kazanmaya   çalışması   engellenmiş,   yani   bu   kişiler   geçersiz   bir   işlemin   tarafı   olmaktan   korunmuş   olurlar.   Böyle   bir   beyan   sadece   üçüncü   kişileri   bilgilendirmeye   yarar.   Bazı   beyanlar   ise,   kişilerin   iyi   niyetini   önleme   işlevine   sahiptirler.   Bir   taşınmaz   üzerinde   Türk   Medeni   Kanunu’nun   kabulünden   önce   doğmuş  olan;  ama  artık  kurulması  mümkün  olmayan  ayni  haklar  söz  konusu  ise,  bu   haklar   ancak   beyanlar   sütununda   gösterilebilir   (TST.   m.   62).   Çünkü   Türk   Medeni   Kanununda   sınırlı   sayı   ilkesine   göre   belirlenmiş   ayni   haklardan   olmadıkları   için   bunların   tapu   kütüğüne   tescil   edilmeleri   mümkün   değildir.   Ancak   kazanılmış   hak  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

22

Tapu  Sicili     oldukları   için,   sona   erene   dek   bu   haklara   saygı   gösterilecektir.   İşte   bir   taşınmaz   üzerinde   ayni   hak   edinmiş   olan   kimseye   karşı,   bu   taşınmaz   üzerinde   eski   hukukumuzdan   gelen   bir   hakkın   varlığını   ileri   sürebilmek   için   bu   hakkın   tapunun   beyanlar   sütununa   kaydedilmiş   olması   gerekir.   Bu   beyan,   taşınmaz   üzerinde   sonradan   ayni   hak   kazanan   kişilerin   iyi   niyetini   önleyici   bir   rol   oynar.   Yani   böyle   bir   beyana   rağmen   taşınmaz   üzerinde   ayni   hak   kazanan   kişiler,   bu   hakkın   varlığını   bilmediklerini   ileri   süremeyecekleri   için   bu   hakların   varlığına   katlanmak   zorunda   kalırlar.   Böyle   bir   beyan   olmasa   üçüncü   kişilerin   bu   hakkın   varlığından   haberdar   olmalarını   sağlayacak   başkaca   herhangi   bir   mekanizma   olmadığı   için   iyi   niyetli   olmaları  pekâlâ  mümkün  olabilir.   Tapu   sicilinde   beyan   edilebilecek   tüm   konular   Türk   Medeni   Kanunu’nda   topluca   düzenlenmiş   değildir.   Türk   Medeni   Kanunu’nun   çeşitli   maddelerinde   ve   özel   kanunlarda   tapu   siciline   beyan   edilebilecek   durumlar   yer   almaktadır.   Türk   Medeni  Kanunu’nda,  tapu  sicil  işlemleri  hükme  bağlanırken  beyanlara  ayrılmış  olan   1012.   maddede   sadece   beyan   edilebilen   iki   hususa   dikkat   çekilmiştir.   Bunlardan   biri   daha   önce   sözünü   ettiğimiz   eklentilerin   beyanı,   diğeri   ise   taşınmaz   mülkiyetine   ilişkin  kamu  hukuku  kısıtlamalarının  beyanıdır.  

Terkin  ve  Değişiklik  

  Terkin,  tapudaki  bir   kaydın  silinmesi   demektir.  

Tapu   kütüğündeki   bir   tescilin   silinmesi   anlamına   gelen   terkin   işlemi,   bir   ayni   hakkı   sona   erdirmek   veya   yolsuz   hâle   gelen   tapu   sicilini   düzeltmek   için   yapılır.   Bundan   anlaşılacağı   üzere   terkin   işlemi   de   tıpkı   tescilde   olduğu   gibi   kurucu   veya   açıklayıcı   olabilir.   Ayni   hakkı   sona   erdiren,   yani   kurucu   terkin   de   bir   tasarruf   işlemidir.     Bir   tescilin   terkin   edilmesi,   ancak   bu   kaydın   kendilerine   hak   sağladığı   kimselerin   yazılı   beyanı   üzerine   yapılabilir   (TMK.   m.   1014).   Örneğin   tapulu   taşınmazın   maliki   mülkiyet   hakkının   terkinini   isteyebilir.   Bu   durumu,   bir   taşınır   malikinin   taşınırını   terk   etmesine   benzetebiliriz.   Bir   taşınmaz   üzerinde   üst   hakkı   sahibi   olan   kişi,   bu   üst   hakkına   ilişkin   tescilin   terkinini   isteyebilir,   böyle   bir   terkini   malik   isteyemez,   çünkü   üst   hakkına   ilişkin   bu   tescil   üst   hakkı   sahibine   hak   sağlamaktadır.   Bazı   durumlarda   tescile   göre   hak   sahibi   olan   kişinin   terkin   istemi   aranmaz.   Açıklayıcı   terkinler   böyledir.   Bu   yüzden   Tapu   Sicili   Tüzüğü’nde,   terkinin,   hak   sahibinin   veya   yetkili   makamın   istemine   ya   da   mahkeme   kararına   dayalı   olarak   yapılacağı  hükmü  yer  almaktadır.  (TST.  m.  78/I).   Kurucu  bir  terkin  işlemi  için  terkin  isteminde  bulunmaya  yetkili  olan  kişinin,   yani  terkin  edilecek  hakkın  sahibinin  veya  yetkili  temsilcisinin  yazılı  istemi  gerekir;   ama  tescilden  farklı  olarak  terkinin  yapılabilmesi  için  hukuki  sebebin  belgelenmesi   gerekmez.   Hak   sahibinin   yazılı   terkin   isteminde   bulunmadığı   durumlarda,   terkine   ilişkin   bir   mahkeme   kararının   varlığı   gereklidir.   Özellikle   açıklayıcı   terkinlerde   durum   böyledir.   Çünkü   tapu   kütüğünde   hak   sahibi   görünen   kişinin   gerçekte   hak  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

23

Tapu  Sicili     sahibi   olmadığı   anlaşıldığı   için   tapu   kütüğünde   onun   adına   yapılan   tescilin   terkini   gerekmektedir.   Böyle   bir   durumda   o   kişinin   terkini   istemesine   pek   rastlanmaz.   O   terkine  yanaşmadığı  içindir  ki  gerçek  hak  sahibi  dava  açıp  terkine  ilişkin  mahkeme   kararı  almak  zorunda  kalmıştır.  Bazı  açıklayıcı  terkin  hâllerinde  taşınmaz  malikinin   istemi   yeterlidir.   Örneğin   taşınmaz   maliki   taşınmazı   üzerinde   bir   kişi   lehine   intifa   hakkı   tanımış;   ama   intifa   hakkı   sahibi   bir   süre   sonra   ölmüştür.   İntifa   hakkı,   hak   sahibinin   ölümüyle   sona   erer;   ama   tapu   kütüğünde   bu   taşınmaz   üzerinde   hâlâ   intifa  hakkı  bulunduğuna  ilişkin  bir  tescil  vardır.  Artık  sadece  şeklen  bir  anlam  ifade   eden   bu   tescilin   terkinini   taşınmaz   maliki   de   istemeye   yetkilidir.   Ön   alım,   alım   ve   geri  alım  haklarında  ise  bu  hakların  şerh  süresi  dolduğunda  taşınmaz  maliki  terkini   istemeye  yetkilidir  (TST.  m.  78/IV).   Bazen   terkini   tapu   memuru   da   resen   yapabilir.   Daha   önce   üzerinde   durduğumuz  gibi  taşınmaz  satış  vaadine  ilişkin  şerhten  itibaren  beş  yıl  içinde  satış   gerçekleşmemişse  tapu  memuru  resen  bu  şerhi  terkin  eder.   Bu   açıklamalarımızdan   anlaşılacağı   üzere   terkin   işlemi   sadece   tescil   işlemine  yönelik  olmaz.  Bir  şerh  veya  beyanın  da  terkini  pekâlâ  mümkündür.   Tapu   sicili   üzerinde   yapılacak   terkinler,   terkin   edilecek   hakla   ilgili   kaydın   üzerinin   kırmızı   mürekkepli   kelemle   çizilmesi   ve   altındaki   satıra   yine   kırmızı   mürekkepli   kalemle   “terkin   edilmiştir”   ibaresi   ile   tarih   ve   yevmiye   numarasının   yazılması  ve  tapu  müdürünün  veya  görevlendireceği  bir  memurca  imzalanması  ile   olur  (TST.  m.  79/I).  

  Değişklik  bazen  kısmi   bir  tescil,  bazen  de   kısmi  bir  terkin   anlamına  gelir.    

Tapu   kütüğünde   tescilli   bir   ayni   hakkın   kapsamını   daraltmak   veya   genişletmek   amacıyla   yapılan   tapu   sicil   işlemlerine   değişiklik   denir.   Yapılan   değişiklik,   hakkı   genişletici   nitelikteyse   kısmi   bir   tescil,   hakkı   daraltıcı   nitelikteyse   kısmi   bir   terkin   işlemi   olarak   değerlendirilebilir.   Değişiklikler   de,   değiştirilecek   kaydın  kendisine  hak  sağladığı  kimselerin  yazılı  istemini  gerektirir  (TMK.  m.  1014);   ancak  değişiklik  değiştirilecek  kayıttan  yararlanan  kişinin  daha  da  yararına  olacaksa   bu  durumda  malikin  istemde  bulunması  gerekir.  Tapu  Sicili  Tüzüğü’ne  göre,  bazen   yetkili   makamın   istemi   veya   mahkeme   kararına   dayalı   olarak   da   değişiklik   yapılabilir   (TST.   m.   81/I).   Değişiklik   yapılmasını   istemeye   yetkili   olan   kişi   tüm   koşullar   oluştuğu   hâlde   bu   istemde   bulunmuyorsa,   o   zaman   bir   mahkeme   kararı   gerekecektir.  

Düzeltme   Tapu   kütüğünde,   gerçeğe   uymayan   birtakım   kayıtlar   yapılmış   olabilir.   Taşınmaz   üzerindeki   haklara   ilişkin   gerçek   durumla   şekli   durum   arasındaki   bu   farklılığın   giderilmesi   gerekir.   Bu   amaçla   yapılan   tapu   sicili   işlemine   düzeltme   denilir.   İlgililerin   yazılı   rızaları   olmadıkça,   tapu   memuru,   tapu   sicilindeki   yanlışlığı   ancak   mahkeme   kararıyla   düzeltebilir   (TMK.   m.   1027/I).   Sadece   basit   yazı  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

24

Tapu  Sicili    

  Tapu  kayıtlarının   düzeltilmesi  için   ilgililerin  rızası  gerekir;   aksi  hâlde  kütük  ancak   açılacak  dava  sonunda   verilecek  mahkeme   kararına  dayalı  olarak   düzeltilebilir.  Ancak   basit  yazı  yanlışlarını   tapu  memuru  resen   düzeltebilir.  

  İyiniyetli  üçüncü  kişiye   karşı  tapu  kütüğünün   düzeltilmesi  davası   açılamaz.   Yolsuz  tescilden   yararalanan  kişi  iyi   niyetli  olsa  bile  zilyetlik   süresi  on  yılı   doldurmadan  önce  ona   karşı  tapu  kütüğünün   düzeltilmesi  davası   açılabilir.  

yanlışlıkları   bakımından   tapu   memurunun   kaydı   resen   düzeltme   yetkisi   vardır   (TMK.   m.   1027/III).   Bu   tarz   düzeltmeler   söz   konusu   olduğunda   tapu   memuru   düzeltmenin   sebebini   düzeltmeler   sicilinde   açıklar   (TST.   m.   85/V).   Diğer   düzeltmeler  ise  yevmiye  defterine  kaydedilerek  yapılır  (TST.  m.  85/I).   Tapu  kütüğünde  hukuki  sebebi  bulunmayan  veya  tasarruf  yetkisi  olmayan   bir   kişinin   istemine   dayalı   olarak   yapılmış   bir   tescil   oluşmuşsa,   bu   yolsuz   bir   tescildir.   Yolsuz   tescil   oluşumu   ile   tapu   kütüğünde   yolsuz   tescil   sahibi   olarak   görünen   kişi   hiçbir   hak   kazanmaz;   ancak   gerçek   hak   sahibi   artık   tapu   kütüğünde   yer  almadığı  için  o  kişinin  ayni  hakkı,  açıklık  olanağından  yoksun  kalmış  demektir.   Bu   da   iyi   niyetli   üçüncü   kişilerin   tapu   kütüğündeki   kayda   güvenerek   hakkı   kazanmaları   tehlikesini   yaratır.   Bu   yüzden   gerçek   hak   sahibinin,   tapuda   yolsuz   tescile   dayalı   olarak   hak   sahibi   görünen   kişiye   karşı   tapu   kütüğünün   düzeltilmesi   davasını  açması  gerekir.  Gerçi  yolsuz  tescil  sahibi  durumu  fark  edince  bizzat  kendi   adına   yapılan   yolsuz   tescilin   terkinini   isterse   davaya   gerek   kalmaz   (TMK.   m.   1027/I);   ama   olayların   çoğunda   böyle   bir   istemin   yapılmasını   beklemek   nafile   olacaktır.     Yolsuz  bir  tescilden  ayni  hakkı  zedelenen  kimse,  tescilin  yolsuz  olduğunu  iyi   niyetli   olmayan   üçüncü   kişilere   karşı   doğrudan   doğruya   ileri   sürebilir   (TMK.   m.   1024/III).   Bir   kişinin   hakkı   yolsuz   olarak   bir   başka   kişi   adına   tescil   edildi   diye   kişi   gerçekte   hakkını   henüz   kaybetmediği   için,   yolsuz   tescil   sahibi   olan   kişiye,   bu   kişi   iyi   niyetli   olsa   bile,   dava   açarak   yolsuz   tescilin   düzeltilmesini   isteyebilir   (TMK.   m.   1025/I).   Ancak   bu   davanın   bu   kişiye   karşı   açılması   da   çok   geciktirilmemelidir.   Çünkü  yolsuz  tescil  sahibi  olan  iyi  niyetli  kişi  bu  iyi  niyetini  davasız  ve  aralıksız  on  yıl   sürdürürse,   taşınmazı   artık   olağan   kazandırıcı   zaman   aşımı   çerçevesinde   kazanacağı   için   önceki   malik   dava   açma   hakkını   kaybedecektir   (TMK.   m.   712).   Bu   kişi   ister   iyi   niyetli   olsun   ister   kötü   niyetli   olsun,   onun   lehine   olan   tescilin   yolsuz   olduğunu  bilmeksizin  aynı  taşınmaz  üzerinde  ondan  bir  ayni  hak  edinen  kişinin  iyi   niyeti   ise   anında   korunacaktır   (TMK.   m.   1023).   Bu   yüzden   iyi   niyetli   üçüncü   kişi   adına   bir   tescil   oluşmadan   tapu   kütüğünün   düzeltilmesi   davası   açılmalıdır.   Fakat   taşınmazın  üzerinde  yolsuz  tescil  sahibinden  sonra  üçüncü  bir  kişinin  şeklen  (sicile   göre)   ayni   hak   kazandığı   hâllerin   tümünde   de   gerçek   malikin   dava   hakkının   kaybolduğunu   söylemek   doğru   olmaz.   Eğer   bu   üçüncü   kişi   iyi   niyetli   değilse,   tapu   kütüğünün   düzeltilmesi   davası   hâlen   kazanılabilir,   yeter   ki   bu   kişinin   kötü   niyetli   olduğu   ispatlansın   (TMK.   m.   1024/III).   Ne   var   ki   olayların   çoğunda   üçüncü   kişinin   kötü  niyetini  ispatlamak  pek  kolay  olmaz.   Bir   kişinin   taşınmazı   tapuda   yolsuz   bir   tescil   nedeniyle   bir   başkası   adına   kaydedildikten   sonra,   yolsuz   tescil   sahibi   taşınmazı   bir   başkasına   devretmemiş;   ama  ona  bu  taşınmaz  üzerinde  bir  sınırlı  ayni  hak,  örneğin  bir  rehin  hakkı  tanımış   olabilir.  Bu  durumda  taşınmaz  hâlen  yolsuz  tescil  sahibini  mülkiyetinde  göründüğü   için,  o  kişi  için  kazandırıcı  zamanaşımının  koşulları  oluşmadan  önce  tapu  kütüğünün  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

25

Tapu  Sicili     düzeltilmesi   davası   açılırsa,   bu   dava   gerçek   malik   lehine   sonuçlanır   ve   bu   yolsuz   tescil   düzeltilir;   ama   iyi   niyetli   üçüncü   kişinin   taşınmaz   üzerinde   edinmiş   olduğu   rehin   hakkına   dokunulamaz.   Taşınmazını   tapuda   yeniden   adına   tescil   ettirebilen   malik   üçüncü   kişinin   bu   rehin   hakkına   katlanmak   zorundadır;   ama   malik   bu   yüzden   uğradığı   zararını   yolsuz   tescil   sahibine   karşı   ileri   sürebilir   (TMK.   m.   1025/II).   Tabi   yolsuz   tescil   sahibinin   bu   zarardan   sorumlu   olması   için   kendisinin   kusurlu   bulunması,   yani   lehine   yapılan   tescilin   yolsuzluğunu   bile   bile   iyi   niyetli   üçüncü   kişiye   rehin   hakkını   tanımış   olması   gerekir.   Onun   kusursuz   olduğu   durumlarda   bile,   malikin   uğradığı   bu   zarar   tapu   kütüğünde   yolsuz   bir   tescilin   oluşmasından   doğduğuna  göre,  devletin  kusursuz  sorumluluğu  da  bulunmaktadır  (TMK.  m.  1007).   Yolsuz   tescil,   bazen   hukuki   sebebin   veya   tasarruf   yetkisinin   eksikliğinden   kaynaklanmaz.   Kütükteki   işlemin   dayanağı   olan   resmî   belgelere   aykırı   bir   tescil   veya  yazım  yapılmış  olabilir.  Bu  durumda  da  ilgililerin  rızasıyla  kütüğün  düzeltilmesi   mümkündür;   ama   ilgililer   rıza   göstermezlerse,   bu   durumda,   tapu   müdürü   defterdarlık   veya   mal   müdürlüğünden   düzeltme   için   dava   açılmasını   talep   eder.   Hazine   avukatı   bulunmayan   yerlerde   bu   düzeltmeler   için   müdürlük   tarafından   resen  dava  açılır.   İlgililerin   rızasıyla   veya   mahkeme   kararı   sonucunda   yapılacak   düzeltmeler,   eski   yolsuz   tescilin   terkini   şeklinde   de   yapılabilir.   Ayrıca   düzeltilmesi   gereken   kayıtlar  sadece  yolsuz  tescillerden  ibaret  olmadığına  göre  bir  hakkın  yolsuz  olarak   terkin   edildiği   hâllerde   düzeltme,   yeni   bir   tescilin   yapılması   şeklinde   gerçekleşebilecektir.   Bir   hakkın   yolsuz   olarak   değiştirildiği   durumlarda   da   aksi   yönde  bir  değişiklik  işleminin  yapılması  gerekecektir  ki  daha  önce  değişikliğin  bazen   kısmi  bir  tescil  bazen  de  kısmi  bir  terkin  sayılabileceğini  ifade  etmiştik.  

 

 

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

26

Tapu  Sicili    

Özet

 

•    Tapu  sicili,  açıklık  ilkesine  göre  tutulan  resmî  bir  sicildir.  Bu  sicil  çeşitli   demer   ve   belgelerin   bir   araya   genrilmesiyle   oluşturulan   bir   bütünü   ifade  eder.  Bu  demerlerin  ve  belgelerin  her  biri  tapu  sicilinin  unsurları   olarak  nitelendirilir.  Tapu  sicilinin  unsurlarını  ana  unsurlar  (ana  siciller)   ve   yardımcı   unsurlar   (yardımcı   siciller)   olmak   üzere   ikiye   ayırmak   mümkündür.   Tapu   sicilini   oluşturan   ana   siciller;   tapu   kütüğü,   kat   mülkiyen   kütüğü,   yevmiye   demeri,   resmî   belgeler   (resmî   senet,   mahkeme   kararı   ve   diğerleri)   ile   planlardır;   yardımcı   siciller   ise;   mal   sahipleri   sicili,   aziller   sicili,   düzeltmeler   sicili   ve   kamu   orta   malları   sicilidir.   •    Tapu  siciline  egemen  olan  ilkelerin  başında  sicilin  herkese  açık  olduğu   anlamına   gelen   açıklık   ilkesi   gelir.   Bu   ilkeye   göre   ilgisini   inanılır   kılan   herkes   sicili   inceleyebilir;   haoa   incelemek   zorundadır.   Çünkü   kimse   tapu   kütüğünde   yazılı   bir   hususu   bilmediğini   iddia   edemeyeceknr.   Kütükte  her  taşınmaz  için  bir  sayfa  açılması  ilkesi  de  bu  açıklık  ilkesinin   işlevselliğini   ar?rır.   Ayni   hakların   kazanılması   için   tapu   sicilinde   bir   tescilin  yapılması  zorunludur  ve  bu  tescilin  geçerli  olması,  bağlayıcı  bir   hukuki   sebebinin   bulunmasına   bağlıdır.   Bunları   da   tescile   bağlılık   ve   tescilin   sebebe   bağlılığı   ilkeleri   olarak   isimlendirebiliriz.   Tapu   kütüğü   kamuya  açık  olduğuna  ve  bu  kadar  ilkeye  bağlı  olarak  devlet  tarapndan   tutulduğuna  göre  bu  kütükte  bir  yanlışlığın  olmaması  gerekir.  Eğer  bir   yanlışlık   olsa   bile,   yapılmış   tescillerin   yanlış   olduğunu   bilmeyen   ve   bilmesi   de   gerekmeyen   üçüncü   kişilerin   iyi   niyen   korunmalıdır.   Buna   güvenin   korunması   ilkesi   diyoruz.   Bu   kişilerin   iyi   niyennin   korunması,   yolsuz  tescil  oluşumu  sonunda  gerçek  hak  sahibinin  hakkını  kaybetmesi   anlamına   gelir.   Bu   kişinin   uğradığı   zararı   da   devlet   tazmin   edeceknr.   Yolsuz   tesciller   nedeniyle   oluşan   zarardan   devlenn   sorumluluğu   bir   kusursuz  sorumluluk  hâlidir.   •    Taşınmazların   tapuya   geçirilebilmesi   için   kadastrolarının   yapılması   gerekir.   Kadastro   çalışmaları   sırasında   uyulacak   esaslar   Kadastro   Kanunu'nda  hükme  bağlanmış?r.  Tapu  siciline  arazi,  bağımsız  ve  sürekli   ayni   haklar   ve   kat   mülkiyennde   bağımsız   bölümler,   taşınmaz   olarak   kaydedilebilir.   Özel   mülkiyete   tabi   olmayan   taşınmazlar   kural   olarak   tapu  siciline  kaydedilemez.   •    Tapu   sicil   işlemleri,   tescil,   şerh,   beyan,   terkin,   değişiklik   ve   düzeltmedir.   Tescil   de   terkin   de   kurucu   veya   açıklayıcı   rol   oynayabilir.   Tescil   ayni   hakları   kazandıran   terkin   ise   ayni   hakları   sonlandıran   tapu   sicil   işlemidir.   Şerhler   kişisel   hakları   kuvvetlendirmek   veya   tasarruf   yetkisi  kısıtlamalarını  açıklamak  için  yapılabileceği  gibi  geçici  tescil  şerhi   de   mümkündür.   Beyanlar   bazen   karine   yara?r,   bazen   kişileri   bilgilendirmeye  yarar  bazen  de  kişilerin  iyi  niyet  iddialarını  önlemek  için   yapılır.   Tapu   kütüğünde   yapılan   değişiklikler   ise   bazen   kısmi   bir   tescil   bazen   de   kısmi   bir   terkin   işlevine   sahip   olur.   Tapu   kütüğünde   düzeltme   yapılması   ise   kural   olarak   ilgililerin   rızasıyla   olur;   ama   bazen   bu   rıza   sağlanamaz.   O   durumlarda   tapu   kütüğünün   düzelnlmesi   için   dava   açılması   gerekir.   Basit   yazım   hataları   bakımından   tapu   memurunun   tapu  kütüğünü  resen  düzeltme  yetkisi  de  vardır.  

  Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

27

Tapu  Sicili    

DEĞERLENDİRME  SORULARI     Değerlendirme  sorularını   sistemde  ilgili  ünite   başlığı  altında  yer  alan   “bölüm  sonu  testi”   bölümünde  etkileşimli   olarak  cevaplayabilirsiniz.    

1.       Aşağıdakilerden  hangisi  tapu  sicilinin  asli  unsurlarındandır?   a) Mal  sahipleri  sicili       b) Aziller  sicili     c) Kamu  orta  malları  sicili     d) Yevmiye  defteri       e) Tablo-­‐mahzen  defteri     2.     Aşağıdakilerden  hangisi  tapu  sicilinin  yardımcı  unsurlarındandır?   a) Zabıt  defteri       b) Kat  mülkiyeti  kütüğü     c) Resmî  belgeler     d) Plan     e) Düzeltmeler  defteri     3.  Tapu  sicilinin  unsurlarından  hangisi  taşınmazlar  üzerindeki  ayni  haklar  arasındaki   sıralamayı  belirlemeye  yardımcı  olur?   a) Tapu  kütüğü       b) Zabıt  defteri   c) Resmî  belgeler     d) Yevmiye  defteri   e) Aziller  sicili     4.     Aşağıdakilerden  hangisi  için  tapu  sicilinde  bir  sayfa  açılmaz?   a) Kat  mülkiyetinde  bağımsız  bölüm   b) On  dönümlük  tarla   c) Üzerinde  henüz  hiçbir  bina  bulunmayan  arsa   d) Elli  yıl  süreli  ve  hak  sahibinin  tasarrufları  yasaklanmamış  olan  üst  hakkı   e) Beş  katlı  bina   5.   Aşağıdakilerden  hangisi  tapu  siciline  egemen  olan  ilkelerden  biri  değildir?   a) Açıklık   b) Tescile  bağlılık   c) Tescilin  sebebe  bağlılığı   d) Güvenin  korunması   e) Kıdeme  öncelik            

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

28

Tapu  Sicili     6.     Kadastro  çalışmaları  ile  ilgili  olarak  aşağıdakilerden  hangisi  yanlıştır?   a) Tapusuz  taşınmazlar,  on  yıllık  zilyetleri  lehine  tespit  edilir.   b) Kuru   arazide   yüz   dönümü,   sulu   arazide   kırk   dönümü   aşan   tapusuz   taşınmazların  zilyetleri  lehine  tespit  edilebilmesi  için  zilyetlik  süresinin   yirmi  yılı  doldurmuş  olması  gereklidir.   c) Tapulu   taşınmazlara   hâlen   kayıt   maliki   zilyet   ise   tespit   bu   kişi   adına   yapılır.   d) Tapulu   taşınmazı   kayıt   malikinden   tapu   dışı   bir   yolla   almış   olan   zilyet   lehine   tespit   yapılabilmesi   için   bu   kişinin   zilyetliğinin   on   yıl   sürmüş   olması  gerekir.   e) Tapulu   taşınmazın   malikinin   kim   olduğu   tapudan   anlaşılamıyorsa,   bu   taşınmazın  zilyet  lehine  tespit  edilebilmesi  için  zilyetlik  süresi  yirmi  yıl   olmalıdır.     7.   Aşağıdakilerden   hangisi   ayni   hakların   kurulmasına   hizmet   eden   tapu   sicili   işlemidir?   a) Tescil   b) Şerh   c) Beyan   d) Değişiklik   e) Terkin     8.   Malikin   tasarruf   yetkisinin   kısıtlanması   durumunda   aşağıdaki   tapu   sicili   işlemlerinden  hangisi  yapılır?   a) Tescil   b) Şerh   c) Beyan   d) Değişiklik   e) Terkin     9.  Tapu  sicilinde  eklentiler  hakkında  yapılan  işlem  aşağıdakilerden  hangisidir?   a)   Tescil   b) Şerh   c) Beyan   d) Değişiklik   e) Terkin          

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

29

Tapu  Sicili     10.   Tapu   kütüğünde   yapılacak   düzeltmelerle   ilgili   olarak   aşağıdakilerden   hangisi   yanlıştır?   a) Tapu  memuru  basit  yazı  yanlışlıklarını  resen  düzeltebilir.   b) Resmî   belgelere   aykırı   olarak   yapılan   yazımları   düzeltmek   için   ilgililer   rıza   vermediyse,   tapu   memuru   defterdarlık   veya   mal   müdürlüğünden   düzeltme  için  dava  açılmasını  ister.   c) Yolsuz   bir   tescil   nedeniyle   artık   tapuda   hak   sahibi   olarak   görünmeyen   kişi,   sicilde   yolsuz   olarak   hak   sahibi   olarak   görünen   kişiye   karşı   tapu   kütüğünün  düzeltilmesi  davasını  açabilir.   d) Yolsuz   kayıt   sahibi   iyi   niyetliyse,   taşınmaz   üzerinde   ondan   ayni   hak   kazanan   kişinin   iyi   niyetli   olması   gerekmez.   Üçüncü   kişiye   karşı   tapu   kütüğünün  düzeltilmesi  davası  açılamaz.   e) Tapu   kütüğünün   düzeltilmesi   davasını   açma   olanağını   kaybeden   malik,   zararının  tazminini  devletten  isteyebilir.                              

CEVAP  ANAHTARI:   1.D,  2.E,  3.D,  4.E,  5.E,  6.A,  7.A,  8.B,  9.C,  10.D  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

30

Tapu  Sicili    

YARARLANILAN  KAYNAKLAR  VE  BAŞVURULABİLECEK   DİĞER  KAYNAKLAR   Adal,  E.  (2011).  Hukuk’un  Temel  İlkeleri  El  Kitabı,  İstanbul:  Legal.   Akipek,  J.  G.  ve  Akıntürk,  T.  (2009).  Eşya  Hukuku,  İstanbul:  Beta  Yayınevi.   Ayan,   M.   (2012).   Eşya   Hukuku-­‐I   (Zilyetlik   ve   Tapu   Sicili),   Konya:   Mimoza   Yayınevi.   Ayan,  M.  (2012).  Eşya  Hukuku-­‐II  (Mülkiyet),  Konya:  Mimoza  Yayınevi.   Ayan,   M.   (2012).   Eşya   Hukuku-­‐III   (Sınırlı   Ayni   Haklar),   Konya:   Mimoza   Yayınevi.   Aybay,  A.  ve  Hatemi,  H.  (2012).  Eşya  Hukuku,  İstanbul:  Vedat  Kitapçılık.   Eren,  F.  ve  Başpınar,  V.  (2005).  Toprak  Hukuku,  Ankara:  Yetkin  Yayınevi.     Eren,  F.  (2012).  Mülkiyet  Hukuku,  Ankara:  Yetkin  Yayınları.   Erman,  H.  (2012).  Eşya  Hukuku  Dersleri,  İstanbul:  Der  Yayınları.   Ertaş,   Ş.   (2012).   Eşya   Hukuku,   Baskı,   İzmir:   Barış   Yayınları-­‐Fakülteler   Kitabevi.   Ertaş,   Ş.   ve   Gürpınar,   D.   (2011).   Pratik   Eşya   Hukuku,   İzmir:   Barış   Yayınları-­‐ Fakülteler  Kitabevi.   Güven,  K.  ve  Esener,  T.  (2012).  Eşya  Hukuku,  Ankara:  Yetkin  Yayınları.   İnan,   A.N.   (2005).   Medeni   Hukuk,   Ankara:   Banka   ve   Ticaret   Hukuku   Araştırmaları   Enstitüsü  yayını.   Kılıçoğlu,  A.  (2012).  Medeni  Hukuk  Temel  Bilgiler.  Ankara:  Turhan  Kitabevi.   Oğuzman,   M.   K.,   Seliçi,   Ö.   ve   Oktay   -­‐   Özdemir,   S.   (2012).   Eşya   Hukuku,   İstanbul:  Vedat  Kitapçılık.   Öztan,  B.  (2012).  Medeni  Hukuk'un  Temel  Kavramları,  Ankara:  Turhan  Kitabevi.   Serozan,  R.  (2007).  Taşınır  Eşya  Hukuku,  İstanbul:  Filiz  Kitabevi.   Ünal,  M.  ve  Başpınar,  V.  (2012).  Şekli  Eşya  Hukuku,  Ankara:  Yetkin  Yayınları.   Zevkliler,   A.,   Ertaş,   Ş.,   Havutçu,   A.   ve   Gürpınar,   D.   (2012),   Medeni   Hukuk   Temel   Bilgiler,  Ankara:  Turhan.  

Atatürk Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi

31