Stadt Wesseling 61/ Stadtplanung
Stand des Planverfahrens § 3 Abs. 2 BauGB
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/ 31 A „Saarlandstraße“
1.
Anlass und Ziel des Planverfahrens Der seit 1974 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 1/ 31 A „Saarlandstraße“ hat die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Anlage einer öffentlichen Grünfläche geschaffen. Diese Grünfläche war als Spiel- und Liegewiese zur Erweiterung des Freibereiches am Gartenhallenbad vorgesehen; sie ist zu diesem Zweck von der Stadt Wesseling erworben worden. Die Realisierung der Spiel- und Liegewiese ist bis heute nicht erfolgt; seitens der Stadt Wess eling wird kein Bedarf nach der Erweiterung des Freibereiches am Gartenhallenbad gesehen, so dass Überlegungen zu einer anderweitigen Nutzung der Fläche angestellt worden sind. Die 2.160 qm große, bisher als Wiese genutzte Fläche eignet sich aus städtebaulichen Gründen gut für eine Nachverdichtung und bauliche Nutzung, da sie innerhalb bereits bebauter Bereiche liegt und über die Saarlandstraße erschlossen ist. Die vorgeschlagene Umnutzung zur Baufläche erfordert die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 31 A „Saarlandstraße“ mit den Zielen der Aufhebung der Festsetzung „öffentliche Grünfläche“ und der Entwicklung eines „Mischgebietes“.
2.
Abgrenzung und Beschreibung des Plangebietes 2.1. Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes Im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes ist das Plangebiet um Flächen erweitert worden, die dem Freibereich des Gartenhallenbades zugehören; diese Flächen bleiben Bestandteil des Freibadbereiches. Ein 8 m breiter Streifen entlang der Grundstücksgrenzen zu den Baugrundstücken wird für die Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen, ein 8 m breiter Streifen nördlich des Kinderschwimmbeckens wird für die Modellierung eines 2 m hohen, in die Grünflächengestaltung integrierten Lärmschutzwalles benötigt. Das Plangebiet liegt in der Innenstadt Wesselings; es wird im Norden durch die Wohnbebauung an der Birkenstraße, im Osten/ Süden durch die Freibereiche des Gartenhallenbades, im Süden weiterhin durch die Saarlandstraße sowie im Westen durch die mehrgeschossige Bebauung an der FlachFengler- Straße begrenzt. 2.2. Beschreibung des Plangebietes und der Umgebung Der westliche Teil des Plangebietes stellt sich als 2.160 qm große Wiese dar, eine aktive Nutzung als Spiel- oder Liegewiese ist nicht gegeben. Die ursprünglich geplante Einbindung der Fläche in den Freibereich des Gartenhallenbades ist bisher nicht erfolgt, das Grundstück des Gartenhallenbades ist durch einen Zaun von der Wiese abgegrenzt. Der östliche Teil des Plangebietes umfasst Flächen des Freibades, die als Spiel- und Liegewiese genutzt werden; die Freibadnutzung grenzt dort zum Teil an private Wohn- und Gartengrundstücke an.
Die Umgebung des Plangebietes wird durch unterschiedliche städtebauliche Strukturen gekennzeichnet: - durch eine zweigeschossige Wohnbebauung an der Birkenstraße und der Saarlandstraße (offene
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Bauweise, überwiegend Doppelhäuser); - durch die Sportanlagen des Gartenhallenbades/ Freibades mit öffentlichen Stellplätzen in der Saarlandstraße (Festsetzung als „öffentliche Grünfläche“ und „öffentliche Parkplätze“) sowie des Jahnstadions; - durch die mehrgeschossige Bebauung an der Flach- Fengler- Straße mit Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss und Wohnnutzung in den Obergeschossen; Stellplätze für die Geschäftskunden und Anwohner sind ebenerdig und in einem Parkhaus entlang der Grundstücksgrenze zum Plangebiet vorhanden (Festsetzung als „Kerngebiet“ und zweigeschossiges Parkhaus/ Stellplätze auf dem Privatgrundstück).
3.
Verbindliches Planungsrecht Der seit 1974 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 1/ 31 A enthält die Festsetzung „öffentliche Grünfläche“ für die Wiesenfläche, textliche Festsetzungen sind nicht vorhanden. In Anbetracht der o.g. Planungsziele ist die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 31 A entsprechend §§ 1- 10 BauGB erforderlich, da die Grundzüge der Bauleitplanung berührt sind. Nach Rechtskraft der Neufassung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 31 A werden die bisher verbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes außer Kraft treten.
4.
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/ 31 A Wie vorab dargestellt, soll mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes die Entwicklung eines „Mischgebietes“ sowie der Nachweis der erforderlichen Ausgleichsflächen und Schallschutzmaßnahmen für die Neubauten gegenüber der Freibadnutzungplanungsrechtlich gesichert werden. Die geplanten Bauten sollen sich weitgehend an der städtebaulichen Struktur der Umgebung orientieren und eine maßvolle Nachverdichtung dieser Innenstadtlage ermöglichen. Die auf Grund der Umnutzung einer Grünfläche zu einer Baufläche erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 8 a Bundesnaturschutzgesetz und § 9 Abs. 1 a Baugesetzbuch können nicht auf den Baugrundstücken selbst nachgewiesen werden. Eine Teilfläche des Freibadbereiches ist in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/ 31 A einbezogen worden, wobei die Liegewiese in ihrer Funktion unverändert bleibt und ein 8 m breiter Streifen entlang der Grundstücksgrenzen für Pflanzmaßnahmen in Anspruch genommen wird. Zum einen kann damit der notwendige Ausgleich in unmittelbarer Zuordnung zu den Eingriffsgrundstücken erfolgen, zum anderen kann damit auch eine landschaftsgestalterische Optimierung des Freibadbereiches im Übergang zu Privatgrundstücken erreicht werden. Die für die Entwicklung des geplanten Baugebietes erforderlichen Schallschutzmaßnahmen in Gestalt eines 2 m hohen Lärmschutzwalles werden auf dem Freibadgelände, unmittelbar nördlich des Kinderschwimmbeckens, vorgesehen. Da der Lärmschutzwall bepflanzt und in die Grüngestaltung des Freibereiches integriert werden soll, kann diese Maßnahme auch zu einer Gliederung und optischen Verbesserung des Freibadbereiches genutzt werden. Art der baulichen Nutzung Das geplante Baugebiet wird, entsprechend der o.g. städtebaulichen Struktur, als „Mischgebiet“ (MI) gemäß § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.
In Anbetracht der kleinteiligen Parzellenstruktur, der Struktur und der Schutzwürdigkeit der Umgebung sowie der angestrebten Qualität des Baugebietes werden die gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 6-8 BauNVO genannten Nutzungsarten „Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten“ sowie die in § 6 Abs. 3 BauNVO genannten Ausnahmen entsprechend § 1 Abs. 5, 6 BauNVO durch textliche Festsetzung generell ausgeschlossen.
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Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baugrenzen Zur Wahrung des Umgebungscharakters sowie zur Sicherung einer maßvollen baulichen Verdichtung werden Festsetzungen zur Begrenzung der zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl, zu Gebäudehöhen, zur Bauweise und zu überbaubaren Grundstücksflächen getroffen. Unter Berücksichtigung der städtebaulich sinnvollen Nutzbarkeit der Baugrundstücke werden die überbaubaren Grundstücksflächen mit einer Bautiefe von 16 m durch Baugrenzen festgesetzt. Die zulässigen Grund- bzw. Geschossflächenzahlen werden, abweichend von den entsprechend § 17 BauNVO möglichen Obergrenzen für Mischgebiete, mit einer Grundflächenzahl von 0,4 bzw. einer Geschossflächenzahl von 0,8 festgesetzt. Diese maßvolle, an der bebauten Umgebung orientierte Verdichtung, sichert zum einen eine hochwertige Umfeldqualität; zum anderen ist in Anbetracht der Vorbelastung des Gebietes durch die Lärmemissionen des Freibades eine höhere bauliche Verdichtung nicht anzustreben. Unter Berücksichtigung der Umgebungsstruktur sowie der kleinteiligen Parzellierung wird als zulässige Bauweise die offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt, die eine Bebauung mit Einzel-/ Doppelhäusern und Hausgruppen ermöglicht. Zudem werden die Gebäudehöhen auf eine maximale Traufhöhe von 5,5 m bzw. eine maximale Firsthöhe von 8,5 m über Oberkante Gehweg begrenzt. Fläche für den Gemeinbedarf – Zweckbestimmung Freibad Die bisher zum Freibadbereich gehörende Teilfläche, die Spiel- und Liegewiese, wird in ihrer Funktion gesichert und als „Fläche für Gemeinbedarf - Zweckbestimmung Freibad“ festgesetzt. Für den Randbereich entlang der Grundstücksgrenzen zu den Privatgrundstücken werden ergänzende Festsetzungen zu Pflanz-/ Ausgleichsmaßnahmen, für den Bereich nördlich des Kinderschwimmbeckens wird eine ergänzende Festsetzung zur Anlage des notwendigen Lärmschutzwalles getroffen. Zum einen kann damit der notwendige Ausgleich in unmittelbarer Zuordnung zu den Eingriffsgrundstücken erfolgen, zum anderen kann mit den o.g. Maßnahmen auch eine landschaftsgestalterische Gliederung und Optimierung des Freibadbereiches erreicht werden.
Erschließung Die Erschließung der geplanten Baugrundstücke ist über das ausgebaute, allerdings noch nicht gewidmete Teilstück der Saarlandstraße gegeben; parallel zum Bebauungsplanverfahren Nr. 1/ 31 A kann die öffentliche Widmung und Benennung der Straße erfolgen. Die vor den geplanten Baugrundstücken vorhandenen öffentlichen Parkplätze sollen weitestgehend erhalten bleiben; im Zuge der Realisierungsplanung muss die Anordnung der notwendigen Grundstückszufahrten mit der Stadt Wesseling abgestimmt werden, so dass diese möglichst zu-sammengefasst bzw. optimal angeordnet werden können. Zur Erschließung des an das Freibad angrenzenden Flurstückes 335, das nicht direkt von der Saarlandstraße anfahrbar ist, werden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte auf dem Vorderliegergrundstück (derzeit Flurstück 394) zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer und Nutzungsberechtigten des Flurstückes 335 sowie zu Gunsten der im Stadtgebiet Wesseling zuständigen Versorgungsträger festgesetzt; die Anlage einer öffentlichen Erschließungsstraße ist nicht erforderlich.
Die weiteren Erschließungsanlagen für die Neubauten (z.B. Energie-/ Wasserversorgung) sind im Zuge der Baumaßnahmen herzustellen. Die Beseitigung des Niederschlagswassers soll gemäß § 51 a LWG vorrangig auf den Baugrundstücken durch geeignete Versickerungsmaßnahmen erfolgen; da innerhalb des öffentlichen Strassenraumes ein Abwasserkanal vorhanden und ausreichend für die Aufnahme des Schmutz- und Niederschlagswassers der geplanten Neubauten dimensioniert ist, kann die Beseitigung des Niederschlagswassers zudem gemäß § 51 a Abs. 4 LWG gesichert werden.
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Grünordnerische Festsetzungen/ Ausgleichsmaßnahmen In Anbetracht der Umnutzung der bisherigen Grünfläche zu einer Baufläche ist im Rahmen des Planverfahrens die Ermittlung des zu erwartenden Eingriffs und der daraus resultierenden Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 8 a Bundesnaturschutzgesetz und § 9 Abs. 1 a Baugesetzbuch mit Hilfe eines standardisierten Bewertungsverfahrens durchgeführt worden (Anlagen 4- 6). Die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen werden zur optimalen Nutzbarkeit nicht auf den Baugrundstücken selbst vorgesehen, sondern auf den angrenzenden Flächen des Freibades. Die Ausgleichsmaßnahmen – Anpflanzung von Sträuchern/ Gehölz – sollen innerhalb eines 8 m breiten Streifens entlang der Grundstücksgrenzen zwischen dem Freibad und den Privatgrundstücken umgesetzt werden. Der o.g. Grundstücksstreifen wird als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ (MSPE 1- Fläche) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 Baugesetzbuch festgesetzt; die Maßnahmen - Anpflanzung von Sträuchern/ Gehölz - werden als textliche Festsetzung zum Bebauungsplan getroffen. Dies hat den Vorteil, dass der notwendige Ausgleich in unmittelbarer Zuordnung zu den Eingriffsgrundstücken erfolgen kann; zudem wird mit den vorgesehenen Pflanzmaßnahmen eine landschaftsgestalterische Optimierung im Randbereich des Freibades, d.h. eine Verbesserung des Sichtschutzes und der Aufenthaltsqualität, erreicht. Die Eingriffsbilanzierung zeigt, dass der Ausgleich durch die o.g. Anpflanzmaßnahmen zu 95 %, d.h. fast vollständig erbracht werden und damit den Anforderungen des § 9 Abs. 1 a Baugesetzbuch sachgerecht Rechnung getragen werden kann. Die Pflicht zur Finanzierung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen liegt in der Verantwortung der Eingriffsverursacher, d.h. der künftigen Grundstückseigentümer/ Bauherren. Zur planungsrechtlichen Klarstellung dieses Sachverhaltes enthält der Bebauungsplan Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 a BauGB, die die mit „ZE 1“ bezeichneten Eingriffsflächen (geplante Baugrundstücke) der mit „ZA 1/ MSPE 1“ bezeichneten Ausgleichsfläche kausal zuordnen. Sowohl die geplanten Baugrundstücke an der Saarlandstraße als auch die festgesetzte Aus-gleichsfläche im Freibadbereich befinden sich im Eigentum der Stadt Wesseling. Die Kosten der zugeordneten Ausgleichsmaßnahmen sind von den künftigen Grundstückseigentümern/ Bauherren zu tragen und können entweder im Rahmen der Kaufverträge mit der Stadt Wesseling oder mittels der Satzung zur Kostenerstattung für Ausgleichsmaßnahmen gemäß §§ 135 a- c BauGB der Stadt Wesseling auf diese umgelegt werden.
Festsetzungen zu Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes – Lärmschutz In Anbetracht der unmittelbaren Nachbarschaft des geplanten Baugebietes zu vorhandenen Sportanlagen Jahnstadion/ Gartenhallenbad/ Freibad -, des Heranrückens der Bebauung an diese Bestandsnutzungen sowie der möglicherweise daraus resultierenden Immissionskonflikte ist ein Lärmgutachten erarbeitet worden. Die Ergebnisse des Lärmgutachtens sind als zeichnerische und textliche Festsetzungen in den Entwurf des Bebauungsplanes aufgenommen worden. Das Lärmgutachten ist auf der Grundlage der 18. BImSch- Verordnung, der Sportanlagenlärmschutzverordnung, erarbeitet worden. Die 18. BimSchVO enthält Immissionsrichtwerte für Tages-, Ruheund Nachtzeiten für die verschiedenen Baugebietskategorien, die im Rahmen der Bauleitplanung einzuhalten sind. Im Falle einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte sind aktive Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan vorzusehen; gegen Sportanlagenlärm sind entsprechend der 18. BimSchVO passive Schallschutzmaßnahmen an den Neubauten nicht zulässig. Das Lärmgutachten besagt, dass vom Jahnstadion und vom Gartenhallenbad keine Lärmbeeinträchtigungen für das geplante Baugebiet ausgehen.
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Durch das Freibad, insbesondere durch den Bereich um das Kinderschwimmbecken, gehen bei einer Beibehaltung des bisher üblichen Betriebes bzw. der Besucherzahlen, insbesondere zu den Ruhezeiten Lärmbeeinträchtigungen für das geplante Baugebiet aus; analog der Betriebszeiten ist die Lärmuntersuchung nur für die Tages- und Ruhezeiten durchgeführt worden (werktags 6.00 bis 22.00 Uhr, sonntags 7.00 bis 22.00 Uhr). Unter der Voraussetzung, dass das konfliktfreie Nebeneinander des Freibades ohne Einschränkungen des bisher üblichen Betriebes und ohne Beeinträchtigung des geplanten Baugebietes planungsrechtlich zu sichern ist, kommt das Lärmgutachten zu dem Ergebnis, dass die Anlage eines 2 m hohen Lärmschutzwalles nördlich des Kinderschwimmbeckens erforderlich wird. Mit der Errichtung des Lärmschutzwalles können die Immissionsrichtwerte der 18. BimSchVO für ein Mischgebiet in den Tages- und Ruhezeiten eingehalten werden; den Anforderungen der Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie der Vermeidung von Immissionskonflikten im Rahmen der Bebauungsplanung wird damit Rechnung getragen. Der Bebauungsplan Nr. 1/ 31 A enthält die zeichnerische Festsetzung einer Fläche für die Anlage eines Lärmschutzwalles nördlich des Kinderschwimmbeckens; die erforderliche Höhe des Lärmschutzwalles wird mit 2 m über der Oberkante (OK) des Geländes festgesetzt. Durch textliche Festsetzung wird die Errichtung, Bepflanzung und dauerhafte Erhaltu ng des Lärmschutzwallesplanungsrechtlich gesichert. Der Lärmschutzwall benötigt bei einer Höhe von 2 m, einer Kronenbreite von 1 m und einer Böschungsneigung von 1 : 1,5 eine Sohlenfläche von 7 m Breite; entsprechend Lärmgutachten muss der Wall 19 m Länge, parallel zum Kinderschwimmbecken, aufweisen. Die Dimensionierung des Lärmschutzwalles ermöglicht eine landschaftsgerechte Modellierung und Begrünung der Anlage und damit eine Einbeziehung in die Grüngestaltung des Freibades. Die Errichtung des Lärmschutzwalles ist parallel zu der Erschließung des geplanten Baugebietes an der Saarlandstraße erforderlich.
5.
Umweltverträglichkeitsprüfung Mit dem Inkrafttreten des „Gesetzes zur Durchführung der UVP- Änderungsrichtlinie, der IVU- Richtlinie und weiterer EG- Richtlinien zum Umweltschutz“ am 03.08.2001 (Bundesgesetzblatt 2001, Nr. 40 vom 02.08.2001) ist die Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung in der Bebauungsplanung neu geregelt worden. Für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 31 A „Saarlandstrasse“ ist die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß § 3 UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeits-prüfung) nicht erforderlich. Die Planung zur Entwicklung eines Baugebietes ist den „Bauplanungsrechtlichen Vorhaben“ - Nummer 18.8 der Liste UVP- pflichtiger Vorhaben (Anlage 1 zum UVPG) - zuzurechnen. Es handelt sich um einen Bereich mit einem bereits verbindlichen Bebauungsplan (§ 30 BauGB); der Prüfwert bei Vorhaben der Nummer 18.8, ob im Bebauungsplanverfahren eine Einzelfallprü-fung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig wird, liegt bei 20.000 – 100.000 qm zulässiger Grundfläche der geplanten Bebauung.
Die mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 31 A geplante, maximal zulässige Grundfläche (GRZ 0,4) liegt deutlich unter 1.000 qm Grundfläche; entsprechend der o.g. gesetzlichen Regelungen ist deshalb weder die Durchführung einer Einzelfallprüfung noch einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß § 3 UVPG erforderlich.
Durchführung des Bebauungsplanes/ Kosten Die im Eigentum der Stadt Wesseling befindlichen, geplanten Baugrundstücke sind seinerzeit für die Anlage
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einer öffentlichen Grünfläche von den Privateigentümern erworben worden; die damaligen Kaufverträge enthalten verschiedene Regelungen zum Wiederverkauf bzw. zur Rückübertragung der betroffenen Grundstücke, die im Rahmen der liegenschaftsrechtlichen Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 31 A „Saarlandstraße“ zu berücksichtigen sind. Die Größenordnung der zu erwartenden Einnahmen für die Stadt Wesseling beim Verkauf der geplanten Baugrundstücke (2.160 qm) kann derzeit noch nicht beziffert werden. Die Kosten für die Herstellung der Ausgleichsmaßnahmen auf der festgesetzten MSPE 1- Fläche sind von den künftigen Grundstückseigentümern/ Bauherren zu tragen und können derzeit mit ca. DM 35.000.-, d.h. mit 17.900 Euro, beziffert werden. Die MSPE 1- Fläche wird seitens der Stadt Wesseling für die Pflanzmaßnahmen zur Verfügung gestellt, die Pflanzmaßnahmen sollen zweckmäßigerweise durch die Stadt Wesseling durchgeführt werden; die Finanzierung der Pflanzmaßnahmen kann entweder im Rahmen der Grundstückskaufverträge oder der Satzung der Stadt Wesseling zur Kostenerstattung für Ausgleichsmaßnahmen gemäß §§ 135 a- c BauGB auf die künftigen Eigentümer/ Bauherren umgelegt werden. Die Kosten für die Anlage des Lärmschutzwalles mit Begrünung können derzeit mit ca. DM 50.000.-, d.h. 25.570 Euro, beziffert werden; die Finanzierung der für das Baugebiet notwendigen Lärmschutzmaßnahmen kann im Rahmen der Grundstückskaufverträge auf die Begünstigten (künftige Eigentümer/ Bauherren) umgelegt werden. Für die Erschließung der künftigen Baugrundstücke können keine Erschließungskosten gemäß § 127 BauGB erhoben werden; falls im Zuge der privaten Baumaßnahmen baulich-/ gestalterische Anpassungen der dort vorhandenen öffentlichen Parkplätze erforderlich werden, so sind diese Maßnahmen von den privaten Bauherren zu übernehmen (Regelung im Kaufvertrag).
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