REPORTE INMOBILIARIO Parques industriales - Lima Resumen 2015

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Parques industriales - Lima | Resumen 2015

Escenario económico La actividades económicas que más incidencia tienen en el mercado inmobiliario de bienes industriales son: manufactura no primaria (actividades industriales no relacionadas con la agricultura, pesca y extracción de minerales), comercio y transporte (logística). La manufactura se asocia principalmente con la demanda de locales industriales; mientras que el comercio y transporte con los requerimientos de almacenes. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INEI), Lima es el principal polo industrial y logístico del país, debido a que concentra el 61% de la manufactura, 56% de la logística y 54% del comercio. El último Reporte de Inflación del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), menciona que la manufactura no primaria decreció en 2.7% durante el 2015. El INEI explicó que esta caída estuvo asociada a la menor demanda externa de bienes de consumo (-1.4%), insumos (-3.4%) y maquinarias (-9.9%). La contracción de la manufactura no primaria afectó los requerimientos de espacios industriales de producción. Sin embargo, el balance del mercado inmobiliario-industrial fue de crecimiento, tanto de la oferta y la demanda. Esto sucedió debido a que los otros motores del mercado, comercio y logística, crecieron durante el 2015 (3.9% y 2.3%, respectivamente según datos del INEI). Estos sectores compensaron el avance del mercado, impulsando la demanda de almacenes y centros de distribución. Para el 2016, prevemos que las actividades de comercio y logística continúen fortaleciendo su participación en la dinámica inmobiliaria del segmento industrial.

Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).

Operaciones importantes del 2015 Fuentes: Diarios Gestión y El Comercio.

 Lindley inauguró una planta embotelladora sobre 460,000 m2 en Pucusana. La inversión realizada fue de USD 200 millones.

 Dinet estrenó un almacén para minerales de 100,000 m 2 en Huachipa. La inversión efectuada fue de USD 40 millones.

 Blue Express estrenó un almacén para distribución de equipos médicos de 3,000 m 2 en Lurín. La inversión fue de USD 1.5 millones.

 Braillard inauguró un almacén para autos de 4,600 m 2 en Villa El Salvador. La inversión realizada fue de USD 1.5 millones.

 Cidelsa amplió en 5,000 m2 su planta de Huachipa. La inversión realizada fue de USD 2 millones.  AC Farma amplió su planta ubicada en el eje Nicolás Ayllón en 6,000 m 2. La inversión realizada fue de USD 15 millones.

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¿Cómo medimos el mercado? Lima posee una serie de aglomeraciones industriales que trascienden, en varios casos, las fronteras de los distritos. Cada aglomeración tiene una dinámica económica e inmobiliaria particular a su ubicación. Por ello, a cada una se la denomina eje industrial. En el presente informe, no se consideran algunas áreas industriales existentes en los distritos de Breña, Pueblo Libre, Lince, Santiago de Surco y Surquillo, debido a que no forman parte de una aglomeración industrial consolidada o significativa en tamaño. Los ejes industriales identificados en Lima son: 1. Eje Nicolás Ayllón 2. Eje Argentina 3. Eje Huachipa 4. Eje Lurín 5. Eje Alfredo Mendiola 6. Eje Néstor Gambetta 7. Eje Villa El Salvador 8. Eje Faucett - Aeropuerto

9. Eje San Juan de Lurigancho 10. Eje Chorrillos 11. Eje Puente Piedra 12. Chilca 13. Ventanilla 14. Ancón

Los ejes que poseen parques industriales en desarrollo son: Lurín, Huachipa y Chilca.

¿Qué es un parque industrial? Es una zona destinada al desarrollo de actividades de manufactura y logística. El parque industrial es planificado, de fácil acceso y ocupa una gran extensión de tierra. Se encuentra dotado de infraestructura, equipamiento y servicios comunes para las industrias residentes. Es gestionado por una entidad común. En Lima, los parques industriales se vienen desarrollando en los ejes Lurín, Chilca y Huachipa.

Para una mejor comprensión del informe, definimos los siguientes términos clave: Stock (m2). Es el total de espacio acumulado hasta Precio de salida o precio de lista (USD/m2). Es el un determinado periodo. precio de oferta inicial de un inmueble. Si este es negociable, termina en un PRECIO DE CIERRE, que 2 Absorción neta o demanda efectiva (m ). Es la dife- es inferior al precio inicial. Los precios que se rencia entre los metros cuadrados que se ocupa- muestran en este informe son precios de lista y no ron y desocuparon durante un determinado perio- incluyen impuestos. do. Zonificación. Es el tipo de uso que se le destina a Vacancia (m2). Es el total de espacio disponible pa- un espacio de acuerdo al tipo de actividad y exterra ocupación inmediata. nalidades que se generan. En el país existen 4 tiTasa de vacancia (%). Es el porcentaje de disponibi- pos de uso industrial para la tierra: lidad respecto al stock.  Industria elemental (I1)

 Industria liviana (I2)  Gran industria (I3)  Industria pesada básica (I4)

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Mapa de parques industriales de Lima PI Huachipa Este

Eje Huachipa

PI Macrópolis

Eje Lurín

LEYENDA

PI La Chutana

Aglomeraciones industriales Parques industriales

PI Indupark Eje Chilca

PI Sector 62

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Oferta de terrenos Al 2015, el stock de terrenos en los parques industriales en desarrollo sumó 7.9 millones m2. A futuro, se tienen 15.4 millones m2 de terrenos adicionales por ampliaciones y un nuevo parque. Desde hace décadas, muchos países incluyen a los parques industriales (PI) dentro de sus políticas de desarrollo económico. En Perú, la promoción estatal de parques y otras áreas industriales, recién se viene gestando con fuerza desde el 2014, mediante el Plan Nacional de Diversificación Productiva (PNDP). Los resultados de este programa en Lima, serán tangibles en el corto plazo cuando se entregue el proyecto del PI de Ancón. A la par de la iniciativa estatal, el sector privado ya ha gestado propuestas más concretas de parques industriales. Es así que desde finales del 2015, iniciaron operaciones dos parques de iniciativa privada: el PI La Chutana (Chilca) y el PI Huachipa Este (Huachipa). Para el 2016 y 2017, prevemos que otros 3 parques privados inicien operaciones: PI Indupark (Chilca), PI Sector 62 (Chilca) y el PI Macrópolis (Lurín). Estos 5 parques industriales contemplan un área útil de terrenos por 7.9 millones m2 .

Avance de las ventas Se ha vendido el 54% del total de terrenos ofertados hasta el 2015. Los terrenos en parques industriales se ofrecen exclusivamente en venta, siendo sus demandantes tanto usuarios finales como inversionistas. De la oferta total de 7.9 millones m2, ya se ha vendido el 54%. El eje Huachipa registra el mayor nivel de ventas (90%), en tanto Chilca y Lurín registran avances de 45% y 30%, respectivamente. El único proyecto del eje Huachipa es el PI Huachipa Este. Fue el primer proyecto de parque privado en ser promovido en Lima, razón por la cual logró avanzar rápidamente en sus ventas. Actualmente es el parque industrial con mayor actividad de Lima.

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Precios El precio promedio de venta de terrenos en parques fue de USD 116/m2. El precio promedio de venta de terrenos en parques industriales fue de USD 116/m2. Por eje industrial, se observaron los siguientes precios: USD 122/m2 en Chilca, USD 120/m2 en Huachipa, y USD 100/m2 en Lurín. La diferencia de precios entre los diferentes ejes no es significativa. Entre el 2013 y 2015, el precio promedio de venta se incrementó en 14.8% y 16.75% por año, respectivamente. Pese a estos incrementos anuales, los precios de venta se mantuvieron por debajo del promedio de venta de terrenos industriales fuera de parques (USD 479/m2). Esto no significa que los precios de terrenos en parques deban mantener una tendencia alcista. La experiencia en otros mercados demuestra que un parque industrial logra el éxito mientras mantiene competitivos los precios de la tierra y la infraestructura. Hoy en día, la competencia de un parque industrial no sólo se da a nivel local, sino que trasciende fronteras. Los terrenos en parques industriales en Santiago, Bogotá y Guayaquil tienen precios de venta promedios entre USD 40/m2 y USD 120/m2. Lima ya se encuentra en el límite superior del rango.

Conclusiones El siguiente proyecto de Parque Industrial más próximo a anunciarse sería el de Ancón. Con este, se completaría la oferta de parques en cada polo de Lima. Además del PI de Ancón, existen grandes extensiones de terrenos adquiridos al sur de Lima por fondos e inmobiliarias, que más adelante, podrían anunciarse como nuevos parques industriales. En los últimos 2 años, la demanda efectiva de terrenos sobre los cuales se edificaron naves industriales y almacenes fue aproximadamente de 700,000 m2 por año. De mantenerse este nivel de demanda, el stock de casi 8 millones m2 de terrenos en parques podría suplir tranquilamente las necesidades de crecimiento o re-ubicación de varias industrias, durante los siguientes 5 a 10 años. El proceso de migración hacia los parques no es inmediato. La mayoría de las industrias que están comprando terrenos en los parques, lo hacen como estrategia de reserva de tierras para mudar o crecer sus operaciones en el mediano plazo. Esta realidad se aprecia en el PI Huachipa Este. Está prácticamente vendido al 100%, pero al recorrerlo se observa actividad en menos del 15% de su espacio total.

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Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.