Rechtsfolgen des Vermieterwechsels auf die Abrechnung Abrechnungstag der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien 12. Februar 2016 in Ingolstadt

Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum § 566 BGB: neuer Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Dies umfasst auch die Pflicht zur vertragsgemäßen Abrechnung der Vorauszahlungen und BK Ausnahme: Vermieter hat aus mietvertragsfremden Erwägungen auf die NKAbrechnung verzichtet – Erwerber ist an diese Sondervereinbarung nicht gebunden (LG Wiesbaden Urt. vom 8. November 2001, ZMR 2002, 278)

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Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum § 566 BGB: neuer Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. maßgeblicher Zeitpunkt? Probleme oftmals nicht rechtlich, sondern tatsächlich, da zwischen notariellen Kaufvertrag, tatsächlichen Übergang, der entsprechenden Anzeige beim Mieter, Änderung des Dauerauftrages mehrere Monate und daher auch Zahlungen auf Miete und BK erfolgen können

Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum Regelung im notariellen Kaufvertrag, dass ein bestimmter Zeitraum von alten Eigentümer und bestimmter Zeitraum von neuen Eigentümer abgerechnet wird, reicht gerade nicht aus. Die bloße Vereinbarung zwischen den KVParteien über den Eintritt des Erwerbers in das MV lässt die Vermieterstellung des Veräußerers unberührt.

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Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum Folge: Entweder dreiseitiger Vertrag oder der nach § 566 BGB maßgebliche Stichtag ist die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch; nicht der Zeitpunkt der Auflassungsvormerkung BGH vom 19. Oktober 1988 Aktz.: VIII ZR 22/88

Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum § 556 Abs. 3 BGB: Über die Vorauszahlungen für die BK ist jährlich abzurechnen; (…) Eine Unterjährige Zwischenabrechnung kann von dem Mieter zurückgewiesen werden Aber: Duldung der Ablesung, um internen Kostenausgleich zu ermöglichen (BGH Urt. vom 14. September 2000 Aktz.: III ZR 211/99, ZMR 2001,17)

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Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum Achtung: Prüfung im Einzelfall: Fällt die Umschreibung des Grundbuchs in den Abrechnungszeitraum? Wenn ja, gilt: BGH Urt. vom 14.09.2000 Aktz: III ZR 211/99

Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum BGH Urt. vom 14.09.2000 Aktz: III ZR 211/99 1. Ist Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges abgeschlossen, muss der Veräußerer abrechnen. Guthaben des Mieters zahlt der Veräußerer, Nachforderungen stehen ihm zu. 2. Veräußerer ist zur Zwischenabrechnung nicht berechtigt. 3. Ist der Abrechnungszeitraum bei Erwerb nicht abgeschlossen, ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet.

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Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum BGH Urt. vom 14.09.2000 Aktz: III ZR 211/99 4. Im Verhältnis zum Mieter, stehen Nachzahlungsansprüche den Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters steht der Erwerber ein. 5. Der Erwerber hat gegen Veräußerer einen Anspruch auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung

Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum BGH Urt. vom 14.09.2000 Aktz: III ZR 211/99 Mitwirkungspflicht des Veräußerers: Grundsätzlich ist eine Abrechnung betreffend der Eigentumszeit zu erstellen und diese dem Erwerber zu zuleiten. Ausnahmsweise kann die Übergabe von übersichtlich geordneten Unterlagen genügen. Ziel: Erwerber muss die Daten in seine Abrechnung einarbeiten können.

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Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum •

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Wenn keine Kündigung durch den Mieter erfolgt, ist davon auszugehen, dass er mit dem neuen Vermieter einverstanden ist.

Anrechnung der Vorauszahlungen Grundsatz: Alle im Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen sind zu berücksichtigen Unerheblich ist dabei, an wen die Zahlungen tatsächlich geflossen sind, der Erwerber muss sich alle Zahlungen anrechnen lassen. Ausgleichanspruch im Verhältnis ErwerberVeräußerer, am besten in notarieller Vereinbarung

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Anrechnung der Vorauszahlungen Klausel im MV, wonach der Veräußerer für die Zeit bis zum Verrechnungstag (bestimmter Tag an dem die Rechte und Pflichten übergehen sollen) alleine verantwortlich ist, ist unwirksam. Unangemessene Benachteiligung des Mieters; zwei Schuldner hinsichtl. der Vorauszahlungen Problem der Erfassung von Kosten und Verrechnung der Vorauszahlungen

Ausnahme • Die Hausverwaltung des „alten“ Vermieters ist nicht mehr zur Annahme von Zahlungen berechtigt, dies wird dem Mieter angezeigt und der „neue“ Vermieter verlangt Zahlungen an sich. • Zahlung an einen Dritten und Mieter wusste dies: kein Schutz des Mieters

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Sonderfall Zwangsverwaltung • Die zeitliche Begrenzung des § 152 Abs. 1 Satz 2 ZVG greift nicht § 152 ZVG (1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen. (2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Spezialvorschrift: Abrechnungspflicht auch für solche Zeiträume bei denen Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen sind.

Sonderfall Zwangsverwaltung BGH Urteil vom 3. Mai 2006 Aktz: VIII ZR 168/05 Besteht zum Zeitpunkt, zu dem die Anordnung der Zwangsverwaltung wirksam wird, ein MV, muss Zwangsverwalter nicht nur die laufenden, sondern auch die die früheren offenen Abrechnungen der Vorauszahlungen des Mieters vornehmen.

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Sonderfall Zwangsverwaltung • Guthaben an den Mieter sind auch auszuzahlen, wenn er die Vorauszahlungen nicht erhalten hat. • Der Mieter kann Miete aufrechnen mit BK-Guthaben aus vor Beschlagnahme beendeten Zeiträumen, wenn diese danach fällig werden. • Ist der MV vor Anordnung der ZW beendet, besteht dennoch die Abrechnungspflicht des ZW (§ 152 Abs. 2 ZVG) • Pflicht umfasst die Zeiträume, auf die sich die Beschlagnahme des Grundstücks erstreckt. • Bei Guthaben muss die Auszahlung unabhängig davon erfolgen, ob VZ des Mieters vereinnahmt wurden.

Sonderfall: Zwangsversteigerung • Bei der Zwangsversteigerung im laufenden Abrechnungszeitraum hat der Zwangsverwalter dem Ersteher die noch nicht verbrauchten BK Vorauszahlungen auszukehren Der neue Eigentümer ist am Ende des Abrechnungszeitraumes verpflichtet, die BKAbrechnung zu erstellen.

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Insolvenz des Vermieters • § 80 InsO Übergang des Verwaltungs- und Verfügungsrechts • (1) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über. • (2) Ein gegen den Schuldner bestehendes Veräußerungsverbot, das nur den Schutz bestimmter Personen bezweckt (§§ 135, 136 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), hat im Verfahren keine Wirkung. Die Vorschriften über die Wirkungen einer Pfändung oder einer Beschlagnahme im Wege der Zwangsvollstreckung bleiben unberührt.

Insolvenz des Vermieters • Der InsoV hat sämtliche offene Abrechnungen über die Vorauszahlungen des Mieters nachzuholen. • Nachforderungen (egal von wann) stehen dem InsoV zu • Guthaben des Mieters sind Insolvenzforderungen; aber Mieter kann mit Mietansprüchen aus der Zeit nach Insolvenzeröffnung aufrechnen

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