Nowe prawo najmu w Portugalii 2012 r. 2014-01-31 00:10:20

2 Parlament portugalski uchwalił ostatecznie nowe prawo najmu lokali po kilkumiesięcznej debacie na jej projektem. Pomiędzy styczniem a czerwcem br., kiedy to toczyły się w portugalskim parlamencie debaty nad nowym prawem najmu, zgłoszone zostały liczne propozycje zmian, które w rzeczywistości okazały się jedynie niewielkimi, modyfikacjami nie zagrażając projektowi podpisanemu przez Minister Rolnictwa i Zagospodarowania Przestrzennego - Assunção Cristas. Parlament portugalski uchwalił ostatecznie nowe prawo najmu lokali po kilkumiesięcznej debacie na jej projektem. Pomiędzy styczniem a czerwcem br., kiedy to toczyły się w portugalskim parlamencie debaty nad nowym prawem najmu, zgłoszone zostały liczne propozycje zmian, które w rzeczywistości okazały się jedynie niewielkimi, modyfikacjami nie zagrażając projektowi podpisanemu przez Minister Rolnictwa i Zagospodarowania Przestrzennego - Assunção Cristas.

Główne zmiany to: przyspieszenie eksmisji, utworzenie Balcão Nacional do Arrendamento (Krajowego Biura ds. Najmu), pierwszeństwo inicjowania negocjacji przy podwyżkach czynszu, koniec umów na czas nieokreślony. Są jednak i nowości: dobrowolne ubezpieczenie dla właścicieli na wypadek eksmisji oraz ryczałtowa stawka podatkowa (za zgodą trojki), który ma sprzyjać rozwojowi rynku najmu. Ponadto, nowa ustawa przewiduje ochronę najbardziej potrzebujących (osób starszych, niepełnosprawnych i biednych) przez okres pięciu lat. Rząd chce w ten sposób usprawnić rynek, gdzie na 5,9 milionów mieszkań tylko 772 tysiące jest wynajmowanych, z czego 255 tysięcy posiada czynsze ustalone jeszcze przed 1990 roku. To przede wszystkim z myślą o nich wprowadzono zmiany do prawa najmu lokali- 60% najemców w Portugalii to osoby w wieku powyżej 65 lat, a 40% płaci czynsz poniżej 50 euro.

Główne zmiany w nowym prawie najmu lokali: Aktualizacja czynszów Nowa ustawa przewiduje przeprowadzenie w okresie pięciu lat gruntownej waloryzacji zamrożonych czynszów. W przypadku osób korzystających z dotychczasowych wartości czynszów, którzy nie udowodnią swojej niezdolności finansowej do opłaty nowych wyższych stawek, czynsze zostaną zrewaloryzowane.

Negocjacje nowych stawek czynszu Inicjatywa rewaloryzacji wysokości czynszu powinna wyjść od właściciela lokalu, podczas gdy najemca może albo zaakceptować nową wartość albo zgłosić kontrofertę. Najemca i właściciel mają 30 dni na odpowiedź - brak odpowiedzi jest równoznaczny ze zgodą. Jeżeli obydwie strony dojdą do porozumienia, czynsz jest aktualizowany i umowa jest ważna przez pięć lat (o ile strony nie ustaliły inaczej). W przypadku braku porozumienia właściciel ma dwa wyjścia: wypowiada kontrakt i płaci odszkodowanie równowartości 60 czynszów, (czyli pięciu latom) w wysokości średniej z zaproponowanych przez obie strony wartości (rekompensata jest większa, gdy umowa nie dochodzi do skutku przez małą różnicę stanowisk) lub, jeżeli właściciel nie ma pieniędzy na wypłatę odszkodowania może zaktualizować czynsz do maks. 1/15 wartości mieszkania.

Krótsze okresy obowiązywania umów Nowe prawo wprowadza koniec kontraktów na czas nieokreślony, jak również nie przewiduje minimalnego okresu najmu - strony mogą ustalić dowolny czas. Jeżeli nic nie zostanie określony czas obowiązywania umowy, kontrakt

3 jest ważny dwa lata w przypadku lokali mieszkalnych i pięć lat w przypadku lokali niemieszkalnych. Opuszczenie lokalu Po wypowiedzeniu umowy najemca ma 7 miesięcy na opuszczenie mieszkania. W przypadku, gdy najemca ma na utrzymaniu dzieci lub studenta (w wieku do 26 lat), czas na opuszczenie mieszkania jest przedłużony do 13 miesięcy.

Kto jest chroniony? W ciągu 5 lat, najemcy w wieku powyżej 65 lat lub osoby o stopniu niepełnosprawności powyżej 60% będą miały podwyższony czynsz, jednak nie będą mogły być eksmitowane z lokalu. Czynsz będzie aktualizowany w świetle nowej wyceny mieszkania, przy czym ustalony prawnie maksymalny limit to: 1/15 wartości. Pod koniec 5letniego okresu przejściowego, po aktualizacji czynszu, państwo może subsydiować różnicę. Będą również utworzone odpowiednie przedziały cenowe dla najbardziej potrzebujących: zarabiający do 500 euro będą płacić maksymalnie 50; zarabiający pomiędzy 500-1500 euro będą płacić maksymalnie 225, a zarabiający pomiędzy 1500-2500 zapłacą maksymalnie 600 euro. Wymienione zasady stosują się do umów sprzed 1990 r., w których czynsze są zazwyczaj bardzo niskie.

Korekta roczna W ww. pięcioletnim okresie przejściowym, korekta roczna nie może być nigdy większa niż 25% dochodów najemców. Dla tych, którzy zarabiają do 500 euro miesięcznie, poziom podwyżki jest ograniczony do 10%.

Szybsze eksmisje Wystarczy by najemca przez dwa miesiące zalegał z czynszem, co jest powodem, aby właściciel mógł wypowiedzieć mu umowę. Najemca ma jednak możliwość spłacenia zaległości w kolejnym miesiącu. W przypadku, gdy spóźni się z płatnością powyżej ośmiu dni cztery razy w przeciągu roku (niekoniecznie pod rząd), właściciel może rozwiązać umowę najmu.

Remont umożliwia eksmisję Wynajmujący będą mogli eksmitować najemców pod warunkiem, że powołują się na potrzebę przeprowadzenia bardzo gruntownego remontu lub rozbiórki obiektu, po wypłaceniu odszkodowania w wysokości rocznego czynszu. Właściciel musi zakomunikować najemcy na piśmie z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem, że planuje remont, załączając zgodę na prace wydaną przez urząd miasta i w ciągu następnych sześciu miesięcy rozpocząć remont. W przeciwnym razie jest zobowiązany do wypłacenia najemcy odszkodowania, które wzrasta do 10 lat. Ponadto, w przypadku, gdy lokator jest osobą starszą, niepełnosprawną bądź potrzebującą, właściciel będzie musiał przeprowadzić go wraz z domownikami na własny koszt do sąsiedniej dzielnicy.

Własne mieszkanie

4 Fakt, iż jest się właścicielem danego lokalu (w przypadku właściela bądź jego bezpośredniego potomka) może być motywem do eksmisji najemcy, pod warunkiem, że jest się w posiadaniu tego mieszkania, od co najmniej dwóch lat, a najemca w takiej sytuacji otrzyma sześciomiesięczne odszkodowanie. Przy czym nie można posiadać własnego mieszkania w tym samym lub sąsiednim okręgu. Krajowe Biuro ds. Najmu Początkowo było określane „Biurem ds. Eksmisji" jednak minister zmieniła nazwę, ze względu na jej negatywny wydźwięk. Będzie ono działać w formie platformy elektronicznej przy Balcão Nacional de Injunções (Krajowe Biuro Windykacyjne), gdzie właściciel będzie mógł skierować umotywowany prawnie wniosek do eksmisji. Biuro będzie się zajmować powiadamianiem najemcy, a w przypadku sprzeciwu z jego strony, proces zostanie przeniesiony do sądu, gdzie będzie miał szybszy przebieg.

Odroczona eksmisja Prawo zawiesza na pięć lat podwyżki czynszu w uzasadnionych przypadkach (osoby starsze, niepełnosprawne, potrzebujące), kierując sprawę do Ubezpieczenia Społecznego w przypadku, gdy sytuacja będzie pozostawać niezmienna. Zgodnie z umową, będzie miała miejsce „pomoc społeczna" - przyznanie dofinansowania do czynszu, lokalu socjalnego lub skorzystanie ze społecznego rynku wynajmu - jednak na zasadach ustalanych indywidualnie.

Społeczny rynek wynajmu Rozwiązanie to jest jeszcze w fazie początkowej. Jego głównym założeniem jest wykorzystanie mieszkań oddawanych bankom (z powodu niespłacanych kredytów), wystawiając je na sprzedaż w cenie o 30% poniżej wartości rynkowej. Istnieje już prywatny podmiot, firma Norfin, gotowa zająć się tego rodzaju przedsięwzięciem i jedynie pozostaje przekonać do tego pomysłu banki.

Zryczałtowana stawka dla właścicieli wynajmowanych mieszkań Wszyscy są zgodni, że stawka zryczałtowana stawka podatku (25%) byłaby dobrą zachętą dla rozwoju rynku najmu lokali. Rozwiązanie to zostało uwzględnione w ustawie, jednak wprowadzenie go życie zależeć będzie od rządu i od dobrej woli trojki, która nie zezwala na korzyści podatkowe.

Oprac.:

Elżbieta Siuta Correia, Ekspert POIG WPHI Lizbona 21.06.2012

5