6/30/2015_830 am_new

Maximizing your  Section 8 Contract Presented by Gates Dunaway and Ann Gass LeadingAge Florida Annual Meeting Kissimmee, Florida June 30, 2015

OVERVIEW OF TODAY’S SESSION I. Overview of Section 8 Contracts and Renewal  Guide II. Increasing rents for Option 1 Contracts  III. Increasing rents for Option 2 Contracts IV.Protecting rents for Option 4 Contracts V. Other issues VI.Case Studies

Part I SECTION 8 CONTRACTS  and the RENEWAL GUIDE

1

6/30/2015_830 am_new

WHY DO WE WANT A RENT INCREASE? Increased Net Operating Income (NOI) leverages  additional debt, which can be used for:    

Additional Capital Repairs Equity take‐out Developer Fee Service Enhancements

SECTION 8 RENEWAL GUIDE  Guidance for renewing contracts and applying for  rent increases.  Implements Multifamily Assisted Housing Reform  and Affordability Act (MAHRA).  Allows Operating Cost Adjustment Factor (OCAF) or  budget‐based rent increase (BBRI). 

SECTION 8 RENEWAL GUIDE (continued)  Guide is updated as needed.  Being renewed at this time.    This presentation is based on the Guide that is  in effect at this time (May 8, 2012).  Properties are eligible for different renewal and  rent increase options (Options 1 through 6).

2

6/30/2015_830 am_new

Section 8 Renewal Options Description

Initial and Renewal Rents

Annual Adjustments  Year 2‐5

Typical Owner/ Property

1

Mark‐Up‐To‐Market

Market  (determined by RCS) 

OCAF

For Profit

2*

Other renewals with  rents at/below Market

Option

*Ch. 15

OCAF or Budget‐based,  OCAF or Budget‐based,  capped at Market capped at Market

Mark‐Up‐To‐Budget

MU2B: Budget‐based,  capped at Market

OAHP Exempt  Renewals

Lesser of  Budget or OCAF

3 4

Any Non Profit (or For Profit with  waiver)

OCAF

Referral to OAHP/Mark To Market Budget‐based, capped  at Market, or OCAF

202 Direct Loans, HFA  Financed

5

Early M2M (Pre)/ Preservation ‐ LIHPHRA, ELIPHA (221d3/236)

6

Opt‐Outs Adapted from HUD trainings given from 2012 – 2014

7

Part II

Option 1 Contracts

Option 1 Contracts

MARK‐UP‐TO‐MARKET ELIGIBILITY CRITERIA (Option 1A)     

REAC score >59  No exigent EH&S Profit‐motivated or limited distribution owner Market rents at least 100% of the FMR No low‐ or mod‐income use restrictions that  cannot be eliminated by the owner 

3

6/30/2015_830 am_new

Option 1 Contracts

MARK‐UP‐TO‐MARKET ELIGIBILITY CRITERIA (Option 1B) Must meet one of the following conditions:

 Vulnerable Populations  Vacancy Rates  Community Support Note: Discretionary MU2M requests must be reviewed and recommended by  the HUD field office and forwarded to HUD headquarters for final approval.

Option 1 Contracts

RENT INCREASE REQUEST  You can request a MU2M at any time.  For Option 1B, include documentation of  discretionary eligibility.  Must include RCS.  Must request 5 year contract.  Can request up to  20 year contract

Option 1 Contracts

DETERMINING RENTS  HUD will commission an RCS from a third‐party  appraiser.  

 HUD will cap the new rents at 150% of the FMR or  the RCS rent.

 RCS rent is lower of owner’s or HUD’s RCS + 5%.

4

6/30/2015_830 am_new

Option 1 Contracts

DETERMINING RENTS (continued)  Future annual rent adjustments will be OCAF.  If the contract term is more than five years, the  rents will be reset every five years using an  updated RCS.

Option 1 Contracts

THE CONCERNS  HUD’s RCS could be significantly lower than  owner’s RCS.

 No appeal of HUD’s RCS is allowed.  Can be time‐consuming.  Limitations on implementing rent increases for  non‐Section 8 units.

Option 1 Contracts

TIMING CONSIDERATIONS  Order the RCS to determine market rents.    Allow time for HUD to review and approve.  Once HUD has approved the MU2M request,  proceed with refinancing using the newly  approved rents.  Rents will go into effect 120 days after you submit  the MU2M request.

5

6/30/2015_830 am_new

Part III

Option 2 Contracts

OVERVIEW

Option 2 Contracts

 Rents must be below market, as determined by  RCS.

 Rents are increased using OCAF or budget‐based  method, but always capped at market.

 Contract terms can be 1 to 20 years.

Option 2 Contracts

MARK‐UP‐TO‐BUDGET (Chapter 15)

 Purpose: Transferring ownership or funding capital  repairs.

 Rents: BBRI, capped by RCS.  HUD may approve “post rehab” rent level, based  on  improved market potential.  Post rehab rents  take effect when the rehab is complete.

 Non‐profit owners are eligible. For‐profits require  a waiver.

6

6/30/2015_830 am_new

Option 2 Contracts

ELIGIBILITY CRITERIA

 REAC >29 (capital repairs) or >59 (transfers)  Non‐profit owner (for‐profits can receive a waiver)  Financial solvency with no unresolved audit  findings

 NOT ELIGIBLE:  Mark‐to‐Market restructured  Contracts with above‐market rents  LIHPRHA and ELIHPA contracts

Option 2 Contracts

REQUESTING A MU2B RENT INCREASE  You can request a MU2B at any time.  Include in the application:  RCS (include post rehab market rents if  applicable)  Capital Needs Assessment  Sources and Uses Statement  Description of transaction  Complete BBRI Request

Option 2 Contracts

CONTRACT TERMS  Always 20 year term  “Preservation Exhibit” attached extending for the  balance of years left on current contract

7

6/30/2015_830 am_new

Option 2 Contracts

RENTS      

Budget must support rent request Use the debt service for the new financing in budget HUD allows “debt service coverage” in the budget HUD allows vacancy loss in budget RCS will cap the rents Future annual rent adjustments are OCAF, with five year  resets using an updated RCS.

Option 2 Contracts

THE CONCERNS  Requires significant financial investment  Can be time‐consuming and complicated  Non‐Section 8 units may need to be increased to  same rents as subsidized units.

Option 2 Contracts

TIMING CONSIDERATIONS New debt  supports  higher rents

Lender needs  higher rents  to size debt

Determining rents is an iterative  process since it requires the new  debt to be sized.

TIP: Size the debt based  on the RCS Market Rents.

RCS determines rent  cap

8

6/30/2015_830 am_new

Option 2 Contracts

TIMING CONSIDERATIONS (continued)  Discuss with HUD and Lender when to submit the  MU2B application.  Rents based on as‐is condition will take effect at  the closing on the new financing; rents based on  post‐rehab will take effect at completion of  construction.  IT CAN BE A LONG PROCESS; ALLOW ENOUGH  TIME!

Part IV

Option 4 Contracts

Option 4 Contracts

OVERVIEW    

Available to non‐FHA‐insured, including 202s Allows for rents above market Renewal rents: Lesser of BBRI or OCAF adjusted Annual rent increases: OCAF adjusted

9

6/30/2015_830 am_new

Option 4 Contracts

THE CONCERN 202 Direct Loan matures. 202 Use Agreement,  Rents decreased  202 Direct Loan  Loan payment, and  Matures at next renewal The loan payment and reserve deposit go away.   R4R deposit go away

Rents decreased at next renewal.

Option 4 Contracts

PREPAYING TO RETAIN OPTION 4  HUD requires a new 20‐year 202 Use Agreement as  a condition of prepayment.    New Use Agreement allows property to retain  Option 4 status past original maturity date.

TIP: To retain Option 4 contract a 202 owner should  plan to prepay and refinance their 202 loan in  accordance with HUD Notice H 2013‐17.

Option 4 Contracts

REFINANCING TO RETAIN RENTS  Lender will require new 20 year contract.  Refinancing secures debt service payment in  budget.  New R4R deposit supports over‐market rents.

TIP: To retain over‐market rents plan to execute a new  20 year HAP and refinance to replace old debt service  with new debt service.

10

6/30/2015_830 am_new

Option 4 Contracts

RE‐REFINANCING  Re‐refinancing with FHA debt may result in loss of  Option 4 and over‐market rents at HAP renewal.  To retain their Option 4 contract and above‐market  rents they must either:  Refinance with a non‐insured conventional loan.   Opt for an “Interest Rate Reduction Program”  lowering of their interest rate.  This does not  allow for equity take‐out or repairs.

Option 4 Contracts

TIMING CONSIDERATIONS  202 prepayment application requires lead time to  prepare.  Allow enough time for 202 prepayment  application review by HUD.   Be sure to include the 202 prepayment request  and approval time in the overall financing  timeline.

Option 4 Contracts

HUD/PBCA COORDINATION  Always allow 120 days for processing prepayment  request by Contract Administrator (CA).  CA works with HUD to confirm how the new loan  impacts the budget and the timing of the new  contract and rents.  It is important to keep both HUD and the CA in  the loop as you progress through this process in  order to ensure that you can close on time.

11

6/30/2015_830 am_new

Part V

Other Considerations

Other Considerations

PROPERTY TAXES  Loss of Use Agreement may result in loss of  property tax exemption.  Change in ownership can affect property  taxes.  Discuss with municipality and with lender.

Other Considerations

8(bb) TRANSFER AUTHORITY  Obsolete structures or opt outs  Transfer within portfolio, within state  No increase in budget authority

12

6/30/2015_830 am_new

Other Considerations

RAD 2 FOR RAP/RENT SUPPLEMENT  Rent Supp and RAP contracts cannot be  renewed.  RAD Component 2 converts to PBV or PBRA  contract.  New long term contract can secure new  financing and subsidy for long term.

Other Considerations

PBV for MATURED LOANS  Special allotment of PBV for properties with  Section 236 and 202 Direct loans that mature  before 10/1/2015.  Can add rental subsidy for unassisted  residents.

Part IV

CASE STUDIES

13

6/30/2015_830 am_new

CASE STUDY #1 Section 236 MU2B Fargo, North Dakota 184 Units Unit Type Studio 2 Bedroom 3 Bedroom ANNUAL TOTAL

Before MU2B $425 $500 $625 $1,141,200

After MU2B $460 $585 $680 $1,301,280

MU2B INCREASE:

$160,000

CASE STUDY #1 (continued) Section 236 MU2B Fargo, North Dakota

Construction  Budget Total Construction  Budget per Unit

Before MU2B

After MU2B

$1,260,000

$2,422.000

$6,836/unit

$13,165/unit

CASE STUDY #2 Section 202 MU2B Havre de Grace, MD 57 unit high‐rise  Unit Type Studio 1 Bedroom 1 Bedroom Large ANNUAL TOTAL

Before MU2B $618 $784 $870 $465,048

MU2B INCREASE:

After MU2B $787 $999 $1,109 $592,500

$127,452

14

6/30/2015_830 am_new

CASE STUDY #2 (continued) Section 202 MU2B Havre de Grace, MD Before MU2B

After MU2B

$0

$936,566

$0/unit

$16,431/unit

Construction  Budget Total Construction  Budget per Unit

CASE STUDY #3  Section 202 Ft. Worth, Texas 80 unit high rise

Operating Expenses Debt Service Reserve TOTAL

Original 202 Loan $366,758 $253,100 $25,620 $645,478

Post   Maturation $366,758 $0 $0 $366,758

CASE STUDY #3 (continued) Section 202 Ft. Worth, Texas Operating Expenses Debt Service Reserve Vacancy Loss Debt Service Coverage TOTAL

Original 202 Loan $366,758 $253,100 $25,620 $0 $0 $645,478

Post   Maturation $366,758 $0 $0 $0 $0 $366,758

New  223f  Loan $366,758 $187,644 $26,600 $29,200 $18,764 $631,966

15

6/30/2015_830 am_new

For more information contact: BLUEPRINT HOUSING SOLUTIONS

Ann Gass and Tammy Fotinos [email protected] [email protected] www.blueprinthousing.org (512) 474‐5332 THE GATES DUNAWAY GROUP

Gates Kellett Dunaway [email protected] www.gatesdunawaygroup.com (404) 274‐1957

16