Mathias Vieth Immobilienwirt (Diplom-VWA) von der Handelskammer Hamburg öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten

Hermannstraße 40 (Fölsch-Block, Eing. C) 20095 Hamburg





(040) 30 20 09-0 (040) 30 20 09-19

e-mail: [email protected]

Verkehrswertgutachten Hinter der Lieth 32 a, 22529 Hamburg

Auftraggeber:

Amtsgericht Hamburg, Abteilung 71 Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg

Anlaß:

Zwangsversteigerungssache 71 d K 85/16

Objekt:

Eigentumswohnung Hamburg-Lokstedt, Hinter der Lieth 32 a Erdgeschoß, Wohnung Nr. 38 Wohnungsgrundbuch von Lokstedt Blatt 3184

Ausfertigungen:

7, für Auftraggeber: 6, Verbleib beim Sachverständigen: 1

Fa. Max Vieth GmbH. Hamburger Sparkasse IBAN: DE55 2005 0550 1238 2040 42 FA Hamburg-Mitte, St. Nr. 74/863/00811

Mathias Vieth

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Inhaltsverzeichnis

1.

Zusammenfassung der grundstücksrelevanten Daten ..................................... 3

2.

Allgemeines.............................................................................................................. 4 2.1. 2.2. 2.3.

3.

Amtliche Daten und rechtliche Verhältnisse ...................................................... 5 3.1.

3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7.

4.

Beschreibung des Grundstücks .............................................................................7 Beschreibung des Gebäudes................................................................................9 Außenanlagen.......................................................................................................14

Beurteilung.............................................................................................................. 14 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6.

6.

Grundbuch...............................................................................................................5 3.1.1. Bestandsverzeichnis ...................................................................................5 3.1.2. Belastungen in Abteilung II........................................................................5 Liegenschaftskataster.............................................................................................5 Baulasten..................................................................................................................6 Erschließung .............................................................................................................6 bauplanerische Ausweisung..................................................................................6 Fluglärm ....................................................................................................................7 Nutzungsverhältnisse...............................................................................................7

Beschreibung ........................................................................................................... 7 4.1. 4.2. 4.3.

5.

Veranlassung ...........................................................................................................4 Besichtigung und Anwesenheit.............................................................................4 Zur Verfügung stehende Unterlagen....................................................................4

Größe ......................................................................................................................14 Grundrißgestaltung ...............................................................................................14 Belichtung ..............................................................................................................14 Ausstattung ............................................................................................................14 Baulicher Zustand/Schäden und Mängel..........................................................15 Lage ........................................................................................................................15

Bewertung .............................................................................................................. 16 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.

Bodenwert..............................................................................................................16 Gebäudewert........................................................................................................18 Ertragswert..............................................................................................................19 Marktlage ...............................................................................................................20

7.

Verkehrswert........................................................................................................... 20

8.

Verwalter und Wohngeld..................................................................................... 22 8.1. 8.2.

Verwalter ................................................................................................................22 Wohngeld...............................................................................................................22

9.

Berechnungen ....................................................................................................... 23

10.

Anmerkungen ........................................................................................................ 27

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1. Zusammenfassung der grundstücksrelevanten Daten Objekt:

Eigentumswohnung

Straße:

Hinter der Lieth 32 a

PLZ/Ort:

22529 Hamburg

Lage:

Erdgeschoß, Wohnung Nr. 38

Amtsgericht:

Hamburg

Grundbuch:

von Lokstedt Blatt 3184

Gemarkung:

Lokstedt

Flurstück:

163

Verkehrswert:

€ 130.000,00 (frei lieferbar) € 100.000,00 (vermietet)

Wertermittlungsstichtag:

01. März 2017

Verkehrswert/m² Wfl.:

€ 2.136,00/m² (frei lieferbar) € 1.643,00/m² (vermietet)

Grundstücksgröße:

10.174 m²

Wohnfläche:

ca. 60,87 m²

Baujahr:

ca. 1958

Restnutzungsdauer:

21 Jahre

Sachwert:

€ 131.642,00

Ertragswert:

€ 116.043,00

Bodenwertanteil:

€ 96.963,00

Miteigentumsanteil:

1.945/100.000

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2. Allgemeines 2.1.

Veranlassung

Durch Beschluß des Amtsgerichts Hamburg, Abt. 71, vom 30.01.2017 bin ich zum Sachverständigen bestellt worden mit dem Auftrag, den heutigen Verkehrswert des vorgenannten Wohnungseigentums zu ermitteln.

2.2.

Besichtigung und Anwesenheit

Eine Besichtigung des Hauses und des Grundstücks habe ich vorgenommen am 01.03.2017. Zunächst hatte ich den Eigentümer um einen Termin am 23.02.2017 mit Schreiben vom 08.02.2017 gebeten. Wegen Verhinderung der Mieterin wurde der Termin auf den 01.03.2017 verschoben. Von diesem Termin hatte ich die Beteiligten mit Schreiben vom 15.02.2017 informiert. Anwesend waren x

die Mieterin

x

meine Mitarbeiterin Frau Dipl.-Ing. Hochbaum und ich.

2.3.

Zur Verfügung stehende Unterlagen

x

Grundbuchauszug vom 27.12.2016

x

Flurkarte vom 06.03.2015

x

Flurstücks-/Eigentümernachweis aus dem Liegenschaftskataster des Landesbetriebs Geoinformation und Vermessung vom 03.01.2017 (Blatt 17 und 22 der Gerichtsakte)

x

Bescheinigung über Eintragungen in das Baulastenverzeichnis vom 03.01.2017

x

Bescheinigung über Anliegerbeiträge vom 11.03.2015

x

Grundrißzeichnungen, Schnitte aus der Bauakte

x

Mietvertrag

x

Abrechnung 2015 und Wirtschaftsplan 2016 vom Verwalter

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x

Protokolle der Eigentümerversammlungen 2014, 2015 und 2016

x

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 23.07.1961

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3. Amtliche Daten und rechtliche Verhältnisse 3.1.

Grundbuch

3.1.1.

Bestandsverzeichnis

1.945/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Lokstedt Flurstück 163, Hof- und Gebäudefläche, Hinter der Lieth 26 a – g, 28 a – h, 32 a – g, 34 a – k, Grundstücksgröße 10.174 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 38 belegen im Erdgeschoß des Hauses Hinter der Lieth 32 a. 3.1.2.

Belastungen in Abteilung II

Es sind – außer dem Zwangsversteigerungsvermerk vom 27.12.2016 - keine Belastungen eingetragen.

3.2.

Liegenschaftskataster

1.945/100.000 Miteigentumsanteil am Grundstück Flurstück 163

Gemarkung Lokstedt

Bezirk Eimsbüttel Gebietszugehörigkeit:

Freie und Hansestadt Hamburg

Lage:

Hinter der Lieth 26a, 26b, 26c, 26d, 26e, 26f, 26g, 28a, 28b, 28c, 28d, 28e, 28f, 28g, 28h, 32a, 32b, 32c, 32d, 32e, 32f, 32g, 34a, 34b, 34c, 34d, 34e, 34f, 34g, 34h, 34i, 34k

Fläche:

10.174 m²

Tatsächliche Nutzung:

10.174 m², Wohnbaufläche (Offen)

Hinweise zum Flurstück:

Lärmschutzbereich „Tag-Schutzzone 2“, Zone II

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3.3.

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Baulasten

Im Baulastenverzeichnis sind für das Flurstück 163 der Gemarkung Lokstedt keine Baulasten eingetragen.

3.4.

Erschließung

Die Straße Hinter der Lieth ist endgültig hergestellt worden. Für die endgültige Herstellung werden Erschließungsbeiträge nicht mehr erhoben. Ausbaubeiträge werden nach dem Gesetz zur Änderung des Hamburgischen Wegegesetzes vom 16.11.2016 nicht mehr erhoben. Vor der Front zur Straße Hinter der Lieth liegen ein Schmutz- und ein Regenwassersiel. Für die Siele werden nach dem Sielabgabengesetz bei der jetzigen besielten Frontlänge des Grundstücks keine Sielbaubeiträge mehr erhoben. (Weitere Einzelheiten zur Erschließung ergeben sich aus der diesem Gutachten beigefügten Bescheinigung der Finanzbehörde vom 11.03.2015)

3.5.

bauplanerische Ausweisung

Das Grundstück liegt im Bereich des Baustufenplans Niendorf – Lokstedt – Schnelsen vom 14. Januar 1955 mit der Ausweisung W 1 o (Wohngebiet mit 1-geschossiger offener Bauweise).

Ausschnitt Baustufenplan Niendorf – Lokstedt - Schnelsen

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Die tatsächliche Bebauung des Grundstücks ist ausschließlich 2-geschossig, aber 1958 in dieser Form genehmigt. Sie genießt Bestandsschutz.

3.6.

Fluglärm

Das Grundstück liegt teilweise innerhalb der Tag-Fluglärmschutzzone 2 des Flughafens Hamburg-Fuhlsbüttel; die hier zu bewertende Wohnung gerade außerhalb.

Lage der Tag-Fluglärmschutzzone II (hellgrün)

3.7.

Nutzungsverhältnisse

Die Wohnung im Erdgeschoß ist vermietet. Das Mietverhältnis begann am 01.08.2013 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich € 450,00 und die Betriebskostenvorauszahlungen sind mit € 45,00 angegeben. Nach dem vorliegenden Mietvertrag hat der Vermieter auf Lebenszeit der Mieterin auf Mieterhöhungen und die Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB) und Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB) verzichtet. Die Räume im Dachgeschoß stehen leer.

4. Beschreibung 4.1.

Beschreibung des Grundstücks

Der Zuschnitt des 10.174 m² großen Grundstücks und die Lage der Gebäude ergeben sich aus der diesem Gutachten beigefügten Flurkarte. Danach ist das Grundstück leicht unregelmäßig geschnitten. Es hat eine leicht geknickte Straßenfront von ca. 135 m, eine

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Tiefe an der östlichen Grundstücksgrenze von ca. 85 m, eine minimale Tiefe im Westen von ca. 60 m und im Bereich der westlichsten 32 m Breite eine mittlere Tiefe von ca. 77 m.

Ansicht von vorn (Westen)

von hinten (Osten)

Giebelseite (Süden)

Garagengebäude (Foto von 2015)

westliche Privatstraße

Müllboxenanlage (Foto von 2015)

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4.2.

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Beschreibung des Gebäudes

Das Grundstück ist bebaut mit x

einem Garagengebäude mit zwei mal vier Garagen (davon eine umgebaut in Hausmeisterbüro o.ä.)

x

einer Zeile von drei Zweifamilienhäusern (Hinter der Lieth 26 a – c)

x

einer Zeile von 4 Reihenhäusern (26 d - g)

x

einer Zeile von 4 Reihenhäusern (28 e - h)

x

einer Zeile von 4 Zweifamilienhäusern (28 a – d)

x

einer Zeile von 4 Zweifamilienhäusern (32 a – d)

x

einer Zeile von 3 Reihenhäusern (32 e – g)

x

einer Zeile von 6 Reihenhäusern (34 e – k)

x

einer Zeile von 4 Zweifamilienhäusern (34 a – d)

Alle Häuser sind unterkellert, umfassen Erd- und Obergeschoß, zudem sind die Dachgeschosse ausgebaut. Baujahr ca. 1958 Die folgende Baubeschreibung bezieht sich allein auf das Gebäude mit der hier zu bewertenden Wohnung. Wohnhaus: Bauart massiv, Rohbau in Gail’schen Klinkern gefugt, Stahlbetondecken, im Keller teilweise schalungsrauh, sonst geputzt, Flachklinkersohlbänke, Satteldach als Holzbalkenkonstruktion mit Pfannendeckung, Rinnen und Fallrohre aus Zink, Schneefanggitter, an der Rückseite massiver Balkon mit Metallgeländer, im Keller Zementestrich, sonst schwimmender Estrich, im Keller Brettertüren, im Boden Holzverschläge, hölzerne Kellerfenster einfach verglast, überwiegend isolierverglaste Kunststoffenster im OG, isolierverglaste Holzfenster im EG, Außenjalousien im Erdgeschoß, Hauseingangstür Kunststoff mit Glaseinsatz, zwei außenliegende Einzelbriefkästen, Wohnungstüren schlichte Holztüren,

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Wohnungseingangstür schlicht aus Holz mit Glaseinsatz, massive Kellertreppe, zum OG und DG Holztreppe mit eisernem Geländer mit Mipolam-Handlauf Die Wohnung im EG wird beheizt durch eine Gaszentralheizung im Keller. Die Warmwasserversorgung erfolgt über einen elektrischen Durchlauferhitzer im Bad. In dem einen Zimmer im Dachgeschoß befindet sich ein Nachtspeicherofen. Das dortige Bad hat ebenfalls einen Durchlauferhitzer. Der Grundriß ergibt sich entsprechend beigefügter Grundrißzeichnungen aus der Bauakte. Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß das Haus Hinter der Lieth 32 a zu der Aufteilung gem. Aufteilungsplan spiegelverkehrt gebaut wurde. Entsprechend habe ich die anliegenden Pläne gespiegelt. Hinsichtlich der Bodenräume ist darauf hinzuweisen, daß im Aufteilungsplan eine genaue Abgrenzung der einzelnen Räume nicht zu erkennen ist. Dort ist der mittlere Teil des hinteren, durchgestrichen mit „Trockenboden“ bezeichneten Raums als gemeinschaftliches Eigentum 1 ausgewiesen (im anliegenden Grundriß grün umrandet). Die Hälfte dieses Teils des gemeinschaftlichen Bodens ist tatsächlich (zusammen mit einem Teil, der zum Sondereigentum gehört) ein Zimmer. Die andere Hälfte des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Bodenraums ist entsprechend mit dem zum Sondereigentum der Wohnung im Obergeschoß gehörenden hinteren Bodenraum zu ebenfalls einem Zimmer zusammengelegt worden. Zudem sind in dem zum Sondereigentum gehörenden Teil des Bodens ein Duschbad und eine Küche eingebaut. Danach sind im einzelnen folgende Räume vorhanden: Erdgeschoß: 1.

Flur, ca. 5,47 m², Fliesenfußboden, Wände tapeziert, Decke getäfelt

2.

Kinderzimmer, ca. 10,21 m², Teppichboden auf Estrich, Wände und Decke tapeziert, Heizkörper, isolierverglastes Holzfenster

1 In Abschnitt III B S. 9 der Teilungserklärung heißt es dazu: „Bei den Wohnungen 18 – 47 haben jeweils die Eigentümer des 2-Familienhauses gemeinschaftliches Eigentum an den im Aufteilungsplan der Häuser 18 – 32 grün eingezeichneten Wänden und allen Räumen und Gebäudeteilen dieser Häuser, sofern sie nicht (…) zum Sondereigentum gehören.“

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3.

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Wohnzimmer, ca. 19,29 m², Teppichboden auf Estrich, Wände und Decke tapeziert und gestrichen, Heizkörper, isolierverglastes Holzfensterfront mit Terrassentür als Ausgang zur

4.

Terrasse, ca. 4,55 m² (zur Wohnfläche angerechnet zu ¼ = 1,14 m²), Fliesenfußboden

5.

Schlafzimmer, ca. 13,98 m², Teppichboden auf Estrich, Wände tapeziert, Decke getäfelt, Heizkörper, isolierverglastes Holzfenster

6.

Bad, ca. 3,24 m², Fliesenfußboden, Wände raumhoch gefliest und holzgetäfelt, Decke getäfelt, WC mit Spülkasten auf Putz, Badewanne mit Duschabtrennung aus Kunststoff, Waschbecken, Durchlauferhitzer, Heizkörper, isolierverglastes Holzfenster

Bad

7.

Küche, ca. 7,54 m², Fliesenfußboden, Wände und Decke holzgetäfelt, Fliesenspiegel, Einbauküche mit E-Herd mit vier Kochmulden, Wrasenabzug, Nirosta-Spüle mit einem Becken und Ablagefläche, Kühlschrank, Heizkörper, isolierverglastes Holzfenster, Warmwasser über Durchlauferhitzer im Bad

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Küche

(Die einzelnen Raumgrößen sind aus der anliegenden Grundrißzeichnung aus der Bauakte entnommen worden. Sie erheben keinen Anspruch auf unbedingte Genauigkeit, sondern dienen lediglich der Beschreibung. Insbesondere stellen sie keine Wohnflächenberechnung im Sinne der gesetzlichen Bestimmung oder eine zugesicherte Eigenschaft dar.) Danach hat die Erdgeschoßwohnung eine Wohnfläche von ca. 60,87 m². Zur Wohnung gehören x

Zwei Kellerräume, roher Betonfußboden, gestrichenes Mauerwerk, Decke schalungsrauh, Gaszentralheizung für die hier zu bewertende Wohnung

Gasheizung

x

Boden, ausgebaut als kleine Ein-Zimmer-Wohnung ohne Baugenehmigung unter Verwendung eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums, bestehend aus: ¾ Flur, ca. 1,30 m², Teppichboden, Wände und Decke tapeziert und gestrichen

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¾ Zimmer nach hinten, ca. 17,60 m² Grundfläche (davon etwa 5 m² zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörig), Decke holzgetäfelt, Wände und Dachschrägen getäfelt und tapeziert, altes isolierverglastes Dachflächenfenster aus Holz, isolierverglastes Holzfenster, Nachtspeicherofen (stillgelegt) ¾ Duschbad, ca. 1,60 m², Fliesenfußboden, Wände holzgetäfelt, im Naßbereich in voller Höhe gefliest, Decke mit Styropor, Dusche mit Duschabtrennung aus Kunststoff, Waschbecken, WC mit Spülkasten auf Putz, Elektroheizung, Lüftungsschacht

Duschbad Dachgeschoß

¾ Küche, ca. 4,80 m² Grundfläche, Fliesenfußboden, Wände teilweise gefliest, sonst getäfelt, Decke getäfelt, Pantry mit Zweiplattenherd, Nirostaspüle, Kühlschrank, Küchenschränke, altes Dachflächenfenster, Durchlauferhitzer

Küche Dachgeschoß

Die kleine Dachgeschoßwohnung wird ca. 18,00 m² groß sein. Die Räume im Dachgeschoß werden nicht in die Wohnfläche mit aufgenommen. Es gibt keinen Hinweis, daß der Dachgeschoßausbau bauordnungsrechtlich genehmigt ist. Zudem ist ein Teil des Zimmers gemeinschaftliches Eigentum zusammen mit dem Eigentümer der Obergeschoßwohnung in diesem Haus. Die Größen der Räume sind aus dem von mir skizzenhaft veränderten Grundriß herausgemessen worden und dienen lediglich der Beschreibung.

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Für die Richtigkeit der Größen und der genauen Aufteilung wird ausdrücklich keine Gewähr übernommen.

4.3.

Außenanlagen

Asphaltierter Garagenvorplatz und -zufahrt, Jägerzaun und Hecken zur Straße, zwei Privatstraßen mit Verbundpflaster, Zuwegungen zu den Häusern mit Gehweg- oder Waschbetonplatten, Müllboxanlage, Rasenflächen zwischen den Häusern, Hecken und Büsche als Abgrenzung zu den Terrassen

5. Beurteilung Die Wohnung im Erdgeschoß ist in ihrer Größe, Grundrißaufteilung, Belichtung, Ausstattung und ihrem Bauzustand wie folgt zu beurteilen:

5.1.

Größe

Mit einer Wohnfläche von ca. 60,87 m² handelt es sich um eine relativ kleine Dreizimmerwohnung. Das Wohnzimmer und das Schlafzimmer haben eine ausreichende Größe. Das Kinderzimmer und die Küche sind knapp ausreichend, das Bad ist recht klein. Eine gewisse Erweiterung der Wohnfläche ist durch die beiden Kammern im sehr einfach ausgebauten Dachgeschoß gegeben.

5.2.

Grundrißgestaltung

Der Grundriß ist bei dieser Größe wirtschaftlich relativ gut gelöst. Alle Räume werden durch den zentralen Flur erschlossen. Der Anteil der Verkehrsflächen ist relativ gering.

5.3.

Belichtung

Die Belichtung der Räume ist ausreichend. Der Flur ist innenliegend.

5.4.

Ausstattung

Die Ausstattung des Hauses entspricht dem einfachen Standard des Baujahres 1958. Bad und Küche entsprechen nicht dem heutigen Zeitgeschmack. Eine Verbesserung stellt die installierte Gaszentralheizung dar.

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5.5.

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Baulicher Zustand/Schäden und Mängel

Das Gebäude befindet sich baulich in einem mäßigen Zustand. Folgende Schäden und Mängel waren festzustellen: x

Der dekorative Zustand des Treppenhauses ist renovierungsbedürftig.

x

Die beiden Dachflächenfenster sind erneuerungsbedürftig.

Die Mängel sind nicht gravierend und können im Rahmen normaler ordnungsgemäßer Instandhaltung beseitigt werden.

5.6.

Lage

Die Lage des Grundstücks ist hinsichtlich der bei der Belegenheit zu berücksichtigenden Faktoren wie folgt zu beurteilen: a) Die Straße Hinter der Lieth ist eine zweispurige Nebenstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr. Sie ist Durchgangsstraße von der Kollaustraße über die Niendorfer Straße zu den westlich angrenzenden Wohngebieten. Insoweit muß von einer durch Verkehrsimmissionen mäßigen Belastung gesprochen werden. Hinzuweisen ist allerdings auf die Lage am Rand der Tages-Fluglärmschutzzone 2 des Flughafens, was zu Beeinträchtigungen durch den Flugverkehr führt. b) Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich in der näheren Umgebung z.B. an der Grelckstraße (ca. 900 m) und am Siemersplatz (ca. 1,4 km). c) Die Belegenheit zu Schulen kann als ausreichend bezeichnet werden. Die Grundschule Hinter der Lieth 61 ist ca. 500 m entfernt. Alle anderen Schulformen sind weiter entfernt. d) Die Verkehrsverbindungen dieses nordwestlichen Stadtteils von Hamburg können als befriedigend bezeichnet werden. Bahnverbindung besteht über die U-Bahn-Haltestelle Hagendeel (ca. 500 m). An der Einmündung der Straße Hinter der Lieth in die Niendorfer Straße (ca. 350 m) verkehrt die Buslinie 391 (Hagenbecks Tierpark, Niendorf-Markt). In ca. 900 m Entfernung erreicht man die Julius-Vosseler Straße und darüber die Autobahnauffahrt Stellingen zur A 7 (Flensburg/Kiel – Hannover) und zur A 23 (Heide). Die Hamburger Innenstadt ist ca. 8 km entfernt.

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e) Ausreichende Grünflächen (Von-Eicken-Park, Amsinck-Park, diverse Kleingartengelände) befinden sich in der näheren Umgebung. f) Hinzuweisen ist auf die nördlich verlaufende Güterumgehungsbahn (ca. 300 m), das Umspannwerk (ca. 200 m) und den Betriebshof der Tiefbauabteilung (ca. 250 m), sowie die Fluglärmschutzzone, in der sich das zu bewertende Objekt befindet. Zusammenfassend kann man von einer einfachen und knapp durchschnittlich gesuchten Wohnlage sprechen.

6. Bewertung Meine Bewertung habe ich vorgenommen unter Berücksichtigung der „Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV“ 2 und der „Wertermittlungsrichtlinien 2006 – WertR 2006“ 3 bzw. der „Sachwertrichtlinie – SW-RL“ 4. Grundsätzlich sind Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren (§ 15 WertV; Ziff. 3.4 WertR) zu bewerten. Die Beschaffung konkreter Vergleichswohnungen ist nicht immer erfolgreich und im Rahmen dieses Gutachtens zu aufwendig und teuer. Insofern findet sich das Vergleichswertverfahren hier bei der Anwendung der vom Gutachterausschuß Hamburg veröffentlichten Vergleichszahlen und Formeln wieder. Die Anwendung der §§ 21 ff. ImmoWertV – Sachwertverfahren – wird daher hier hilfsweise zur Grundlage der Bewertung gemacht. Das Interesse am Erwerb einer Eigentumswohnung wird auf dem Grundstücksmarkt vorwiegend dadurch bestimmt, daß der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen will. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist eine Kontrolle nach dem Ertragswertverfahren (§§ 17 ff. ImmoWertV; Ziff. 3.5. WertR) erforderlich.

6.1.

Bodenwert

„Der Wert des Bodens ist (…) ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.“ (§ 16 ImmoWertV)

2 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19.05.2010 - BGBl. I. S. 639 3 Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom 01.03.2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10. Juni 2006) 4 Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts vom 05.09.2012 (BAnz. Nr.AT 19.10.2012 B1)

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Entsprechend dieser Bestimmung ist der Bodenrichtwert einheitlich für bebaute und unbebaute Grundstücke heranzuziehen, wenn in der Art der Bebauung keine besonderen Umstände vorliegen, die Einfluß auf den Bodenwert haben könnten (z.B. überalterte Bebauung bei gleichzeitigem Denkmalschutz). Das ist hier nicht der Fall. Der Richtwert des Gutachterausschusses für dieses Gebiet beträgt per 31.12.2013

€ 830,00/m²

per 31.12.2014

€ 890,00/m²

per 31.12.2015

€ 890,00/m²

Unter Berücksichtigung der stagnierenden Preisentwicklung von 2014 auf 2015 gehe ich für den heute Bewertungsstichtag von einem Bodenrichtwert von € 890,00/m² aus. Der Richtwert gilt für ein voll erschlossenes, im Geschoßwohnungsbau bebautes Grundstück, einschließlich Wege- und Sielbaukosten, bei einer baulichen Ausnutzung von GFZ = 1,0. Die tatsächliche bauliche Ausnutzung dieses Grundstücks beträgt ca.: GFZ = 0,49 (ca. 5.016,62 m² Geschoßfläche : 10.174 m² Grundstücksgröße). Bodenwerte von Geschoßwohnungshäusern sind maßgeblich abhängig vom Maß der baulichen Nutzung, ausgedrückt durch die Geschoßflächenzahl (GFZ). Dies stellt das Verhältnis von vorhandener oder bauplanerisch möglicher Geschoßfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße dar. Mit Hilfe der vom Gutachterausschuß aus der statistischen Auswertung derartiger Verkaufsfälle entwickelten Tabelle für das Wertverhältnis gleichartiger Grundstücke mit unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFA-Tabelle) kann der o.g. Wert umgerechnet werden. Der hier zu bewertende Miteigentumsanteil am Grundstück beträgt 1.945/100.000. Die entsprechende Berechnung des Bodenwertanteils findet sich in der anliegenden Bewertungstabelle 2. Der Bodenwertanteil beträgt

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€

96.963,00

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6.2.

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Gebäudewert

Die sich aus der Berechnung aus der Bauakte ergebende Bruttogrundfläche beträgt nur für das Gebäude 32 a mit der hier zu bewertenden Wohnung ca. 312,32 m². Das Gebäude ist einzuordnen in die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) zur SW-RL beim Gebäudetyp 2.11 (Reihenendhäuser), Keller, Erdgeschoß, Obergeschoß, voll ausgebautes Dachgeschoß. Es handelt sich hier zwar um ein Haus mit zwei übereinander liegenden Wohnungen, der Charakter des Hauses gleicht aber einem Reihenhaus. Als Ergebnis der Besichtigung ergeben sich nach der Zuordnung in Standardstufen (im Wesentlichen 2, geringfügig 3) aus der Tabelle 1 für die Beschreibung des Gebäudestandards Normalherstellungskosten in Höhe von € 688,00/m². Für den Anteil an den Außenanlagen (Einfriedungen, Hofbelag, Privatstraßen, Müllboxen) setze ich einen Betrag von € 5.000,00 an. Der letzte vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baukostenindex 2010 = 100 für Wohnhäuser beträgt im November 2016: 114,1 Punkte Die Baunebenkosten sind mit 17 % in den Ansätzen der NHK 2010 enthalten. Das ca. 1958 erbaute Gebäude hat heute ein Alter von 57 Jahren (1958 – 2017). Die Gebäudenutzungsdauer schätze ich auf 80 Jahre. Damit beträgt die Restnutzungsdauer 21 Jahre. Dies halte ich im Hinblick auf den geringen Modernisierungsstand und den Gesamteindruck eines etwas vernachlässigten Gebäudes für angemessen. An dem Wohnhaus 32 a ist die hier zu bewertende Wohnung mit einem Anteil von ½ beteiligt. Die entsprechende Berechnung des Sachwerts ergibt sich aus der beigefügten Bewertungstabelle 3. Der Sachwert beträgt

€

131.642,00

Bei einer Wohnfläche von ca. 60,87 m² entspricht der Sachwert einem Betrag von ca. € 2.163,00/m² Wohnfläche.

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6.3.

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Ertragswert

Für die Berechnung des Ertragswertes ist die marktübliche Miete, nicht unbedingt die tatsächlich gezahlte Miete zugrunde zu legen. Hier wird mit der tatsächlichen Miete gerechnet, da die Miete auf Lebenszeit der Mieterin nicht verändert werden kann. Der Ertragswert dient daher hier zur Beurteilung der Wertminderung durch das bestehende Mietverhältnis. Die Nettokaltmiete ist im Mietvertrag mit monatlich € 450,00 angegeben. Damit befindet sich der Quadratmeterpreis bei € 7,39. Die Betriebskosten betragen € 45,00 im Monat bzw. € 0,74/m² und die Heizkosten werden direkt über den Mieter abgerechnet. Die Wohnung ist im Hamburger Mietenspiegel 2013 wie folgt einzuordnen: Feld H/2 (Baualtersklasse 21.06.1948 – 31.12.1960, mit Bad und Sammelheizung, normale Wohnlage, Wohnfläche von 41 m² bis unter 66 m²) Dort werden angegeben: € 6,14 – € 8,17/m², Mittelwert € 7,04/m² Die tatsächlich erzielte Miete liegt im Bereich der Spanne des Mietenspiegels und kann als noch marktgerecht angesehen werden. Somit ergibt sich folgender Jahresrohertrag: € 450,00 * 12 Monate =

€

5.400,00

Für die Berechnung der Bewirtschaftungskosten wurden folgende Ansätze gewählt: Instandhaltungskosten 5 Verwaltung Mietausfallwagnis

€ 11,00 / m² * a € 280,00 / Wohnung * a 2 % der Nettokaltmiete

Der Liegenschaftszinssatz wird mit 3,18 % angesetzt. Das entspricht dem nach der im Marktbericht des Gutachterausschusses auf S. 103 veröffentlichten Formel berechneten Liegenschaftszinssatz.

5 Seite 103 „Immobilienmarktbericht Hamburg 2016“, herausgegeben vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Hamburg, © Freie und Hansestadt Hamburg.

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Die entsprechende Berechnung des Ertragswerts findet sich in der anliegenden Bewertungstabelle 4. Der Ertragswert beträgt

6.4.

€

116.043,00

Marktlage

„Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des angewandten Wertermittlungsverfahrens abzuleiten. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt ist zu würdigen, ggfs. durch Zu- oder Abschläge.“ (Ziff. 3.7. WertR) Die Lage auf dem Grundstücksmarkt war in der jüngeren Vergangenheit geprägt durch eine stark angestiegene Nachfrage bei deutlich steigenden Preisen. Erst seit Ende 2014 hat sich diese Preisentwicklung etwas beruhigt. Es besteht aber heute nach wie vor eine lebhafte Nachfrage bei begrenztem Angebot. Im Marktbericht des Gutachterausschusses Ziff. 3.4 wird aus tatsächlichen Verkäufen (71 Verkaufsfälle) des Jahres 2015 für Eigentumswohnungen dieser Baualtersklasse (1940 bis 1959) in mittlerer Lage ein Mittelwert von € 2.873,00/m² Wohnfläche angegeben. Der hier ermittelte Sachwert der Wohnung von € 2.136,00/m² Wohnfläche liegt unterhalb des Durchschnittswerts aus der Tabelle des Marktberichts des Gutachterausschusses. Dies halte ich im Hinblick auf die recht einfache Ausstattung der Wohnung und den etwas vernachlässigten Eindruck des Hauses für angemessen. Eine weitere Anpassung des Sachwerts an die Marktlage ist daher nicht erforderlich.

7. Verkehrswert Unter Berücksichtigung meiner Ausführungen schätze ich den heutigen Verkehrswert dieser Eigentumswohnung bei freier Lieferungsmöglichkeit auf

€ 130.000,00 (i.W. einhundertdreißigtausend Euro)

Die Wohnung ist jedoch vermietet. Die Beendigung eines „normalen“ Mietverhältnisses ist unter Berücksichtigung der gegebenen Schutzbestimmungen zugunsten des Mieters nicht sehr einfach. Zwar ist die Beendigung des Mietverhältnisses z.B. bei begründetem

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Eigenbedarf rechtlich möglich, häufig ist jedoch ein langwieriger Räumungsprozeß mit ungewissem Ausgang zu führen. Zu einer freiwilligen Räumung ist der Mieter häufig nur gegen Zahlung einer Abfindung zu bewegen. Insofern wirkt sich das Mietverhältnis wertmindernd aus. Bei dem hier vorliegenden Mietvertrag ist aber die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs und Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung ausdrücklich ausgeschlossen worden. Diese zusätzlichen Einschränkungen sind hier zusätzlich zu berücksichtigen. Für den Einfluß des Mietverhältnisses auf den Verkehrswert kann auf die vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Hamburg in seinem Marktbericht veröffentlichte Formel zur Berechnung des Marktanpassungsfaktors [M] zurückgegriffen werden.

Dabei berechnet sich die Rendite wie folgt:

Die hier rechnerisch ermittelte (s.o. – Ertragswert) Nettokaltmiete von € 450,00 entspricht bei einer Wohnfläche von ca. 60,87 m² einem Betrag von € 7,39. Dann ergibt sich folgende Berechnung: R = € 7,39 * 12 * 100/2.163,00 = 4,15 % M = 0,6447 + 0,04873 * 4,15 = 0,86 € 130.000,00 * 0,86 = € 112.281,00 Dies stimmt mit dem ermittelten Ertragswert von € 116.043,00 hinreichend überein. Beide Berechnungen gehen von einer „normalen“ Gestaltung des Mietverhältnisses aus. Bei dem hier vorliegenden Mietverhältnis sind aber die Kündigungsmöglichkeiten darüber hinaus drastisch eingeschränkt. Hierfür halte ich einen zusätzlichen Abschlag für erforderlich. Statt der oben berechneten 14 % Abschlag halte ich hier insgesamt eine Wertminderung in der Größenordnung von gut 20 % für angemessen.

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Unter Berücksichtigung meiner Ausführungen schätze ich den heutigen Verkehrswert dieser Eigentumswohnung mit dem vorhandenen Mietverhältnis auf

€ 100.000,00 (i.W. einhunderttausend Euro)

8. Verwalter und Wohngeld 8.1.

Verwalter

Verwalter nach dem WEG ist die Firma Heide Tyborski Grundstücksverwaltungen e.K. Kollaustraße 196 22453 Hamburg Tel.: 58 25 30 Fax: 58 59 43

8.2.

Wohngeld

Nach dem Wirtschaftsplan 2016 beträgt das Wohngeld zur Zeit monatlich € 109,00. Auf die folgenden Anmerkungen wird besonders hingewiesen. Hamburg, den 6. April 2017

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Digital unterschrieben von Mathias Vieth DN: cn=Mathias Vieth, o=Max Vieth GmbH, ou, [email protected], c=DE Datum: 2017.06.09 09:10:24 +02'00'

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9. Berechnungen Tabelle 1 Grunddaten Eigentumswohnung Bodenwert Grundstücksgröße in m² Bodenrichtwert 31.12.11 Bodenrichtwert 31.12.14 / bezogen auf eine GFZ von Bodenrichtwert zum Bewertungszeitpunkt / GFZ Abzug für Wegebaukosten in €/m² Abzug für Sielbaukosten in €/m² Lagezu- oder -abschlag in % tatsächliche Geschoßfläche / GFZ Gebäudewert Wohnfläche der Wohnung Bruttogrundfläche NHK 2010 in €/m² Korrekturfaktor Grundriß Korrekturfaktor Wohnungsgröße besonders zu berechnende Bauteile pauschal Baupreisindex des statistischen Bundesamts zum Bewertungszeitpunkt voraussichtliche Gesamtlebensdauer in Jahren Alter der baulichen Anlagen in Jahren wirtschaftliche Wertminderung in % Reparaturstau am Gemeinschaftseigentum Reparaturstau am Sondereigentum Zeitwert der Außenanlagen pauschal

€ € € € €

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890,00 890,00 0,00 0,00 0% 5016,62 m²

€

60,87 m² 312,32 m² 688,00 1,00 1,00 0,00

€ € €

114,10 80 59 0% 0,00 0,00 5.000,00

€

Miteigentumsanteil (Zähler/Nenner) Anteil der Wohnung am Haus 32 a Ertragswert tatsächlich gezahlte Gesamtmiete p.a. nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, geschätzt p.a. Betriebskosten pro m² monatlich Heizkosten pro m² monatlich Instandhaltungskosten in €/m² jährlich Verwaltungskosten in €/Whng Mietausfallwagnis in % des Rohertrags Liegenschaftszinssatz

10174 m² 690,00

1945 1

€ € € € € €

1,00 1,00

0,49

100000 2

5.400,00 5.400,00 0,74 0,00 11,00 280,00 2% 3,18%

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Bewertungstabelle 2

Bodenwert Eigentumswohnung Grundstücksgröße Richtwert zum Bewertungszeitpunkt / GFZ (1) tatsächliche bauliche Ausnutzung GFZ (2) GFZ (1) / Umrechnungsfaktor nach GFA-Tabelle GFZ (2) / Umrechnungsfaktor nach GFA-Tabelle Bodenwert bezogen auf die bauliche Ausnutzung ./. Wegebaukosten ./. Sielbaukosten Zwischensumme Lagezu- oder -abschläge angemessener Bodenwert in €/m² oder rund Bodenwert für das Gesamtgrundstück Bodenwertanteil des Wohnungs-/Teileigentums

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10174 m² €

890,00

1,00 0,49 1,00 0,55

€ € €

1,00 0,49 489,50 0,00 0,00 € 0% € € €

489,50 0,00 489,50 490,00 €

4.985.260,00

€

96.963,00

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Bewertungstabelle 3

Sachwert Eigentumswohnung Normalherstellungskosten (NHK 2010) Bruttogrundfläche NHK 2010 in €/m³ NHK 2010 insgesamt besonders zu berechnende Bauteile pauschal Normalherstellungskosten insgesamt Korrekturfaktor Grundriß Korrekturfaktor Wohnungsgröße Baupreisindex des statistischen Bundesamts zum Bewertungszeitpunkt Baukosten zum Bewertungszeitpunkt Gesamtherstellungskosten zum Bewertungszeitpunkt Alterswertminderung Alter der baulichen Anlagen in Jahren voraussichtliche Restnutzungsdauer in Jahren voraussichtliche Gesamtlebensdauer in Jahren Alterswertminderung wirtschaftliche Wertminderung in % Summe der Wertminderungen in % / insgesamt Zeitwert der mängelfreien baulichen Anlagen Zeitwert der Außenanlagen pauschal Zeitwert der baulichen Anlagen und Außenanlagen

€

312,32 m² 688,00 € € €

214.876,00 0,00 214.876,00

1,00 1,00 114,10 € €

245.174,00 245.174,00

€ € € €

180.816,00 64.358,00 5.000,00 69.358,00

€ € €

34.679,00 96.963,00 131.642,00

€ €

0,00 131.642,00

Reparaturstau am Gemeinschaftseigentum (anteilig) Reparaturstau am Sondereigentum

€ € €

0,00 0,00 131.642,00

Verkehrswert

€

130.000,00

Miteigentumsanteil des Wohnungs-/Teileigentums zzgl. Bodenwertanteil Sachwert insgesamt Kontrollrechnung: (bezogen auf die mängelfreie Wohnung) Wohnfläche Sachwert pro m² Wohnfläche €/m² Wohnfläche ohne Grundstück Bodenwertanteil pro m² Wohnfläche Anpassung an die Marktlage Verkehrswert (mängelfrei)

Verkehrswert pro m²-Wohnfläche

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59 21 80 73,75% 0% 73,75%

60,87 m² € € €

2.163,00 570,00 1.593,00

0,00%

€

2.136,00

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Bewertungstabelle 4 Ertragswert Eigentumswohnung tatsächlich gezahlteGesamtmiete p.a. nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, geschätzt p.a. Bruttomiete (nur zur Berechnung der pauschalierten Bewirtschaftungskosten) Wohn-/Nutzfläche Betriebskosten in €/m² monatlich/gesamt jährlich € Heizkosten in €/m² monatlich/gesamt jährlich € rechnerische Bruttomiete auf der Basis der nachhaltig erzielbaren Miete Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten Verwaltung Mietausfallwagnis Bewirtschaftungskosten gesamt Reinertrag Anteil des Bodenwerts am Reinertrag Bodenwertanteil Liegenschaftszins Verzinsung des Bodenwerts Anteil des Gebäudes am Reinertrag Restnutzungsdauer des Gebäudes in Jahren Gebäudereinertragsvervielfältiger gem. Tab. Anl. 4 WertR Gebäudeertragswert (mängelfrei) Bodenwertanteil Ertragswert (mängelfrei)

€ €

€ €

5.400,00 5.400,00

60,87 m² 0,74 € 0,00 €

540,53 0,00

€

5.940,53

11,00 € 280,00 € 2% € € €

669,57 280,00 108,00 1.057,57 4.342,43

€

96.963,00

€ €

3.083,00 1.259,43

3,18%

21

15,15 € € €

19.080,00 96.963,00 116.043,00

Reparaturstau am Gemeinschaftseigentum (anteilig) Reparaturstau am Sondereigentum

€ €

0,00 0,00

Ertragswert

€

116.043,00

Kontrollrechnung (bezogen auf die mängelfreie Wohnung) Vielfaches der nachhaltig erzielbaren Miete €/m² Wohn- bzw. Nutzfläche

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€

21,49 1.906,41

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Anmerkungen

Bei dem vorstehenden Gutachten sind folgende Punkte zu berücksichtigen: 1.

Die Baubeschreibung der Gebäude stammt, soweit nicht anders vermerkt, aus der Akte der Hamburger Feuerkasse oder aus der Bauakte. Sie ist an Ort und Stelle mit den tatsächlichen Baulichkeiten nicht in allen Einzelheiten verglichen worden. Für Abweichungen zwischen der Baubeschreibung und der tatsächlichen Bauausführung übernehme ich im Rahmen dieses Gutachtens keine Gewähr.

2.

Der bauliche Zustand der Gebäude ist nach dem Ergebnis der Besichtigung beschrieben. Im Rahmen dieses Gutachtens wird ausdrücklich keine Gewähr dafür übernommen, daß - außer den aufgeführten und beschriebenen - keine weiteren Schäden und Mängel am Gebäude vorhanden sind. Dies gilt insbesondere für verdeckte Schäden und Mängel und solche, die bei der Besichtigung nicht zu erkennen gewesen sind. Insbesondere wird keine Gewähr dafür übernommen, daß die Gebäude nicht mit Schwamm oder Hausbock befallen waren oder sind.

3.

Rückschlüsse auf eventuell vorhandene Altlasten im Boden oder auf eine Kontaminierung des Bodens infolge der jetzigen oder vorangegangener Nutzungen können im Rahmen dieses Gutachtens nicht gezogen werden, da hierüber keine Erkenntnisse vorliegen und keine Untersuchungen unternommen worden sind. Ich bin daher - soweit im Gutachten nicht ausdrücklich etwas anderes vermerkt ist - vom unbelasteten Zustand des Bodens ausgegangen. Eine Gewähr hierfür wird jedoch ausdrücklich nicht übernommen. Dasselbe gilt für die Belastung der Gebäude durch gesundheitsschädliche Baustoffe (z.B. Asbest in Nachtspeicherheizungen, Spritzasbest als Brandschutz und in Deckenverkleidungen, Wasserleitungen aus Blei u.a.). Bei aller Sorgfalt bei der Besichtigung kann ich keine Gewähr dafür übernehmen, daß derartige Stoffe tatsächlich nicht vorhanden sind. Soweit nicht gesondert vermerkt bin ich diesbezüglich von unbelasteten Gebäuden ausgegangen, ohne jedoch auch hierfür im Rahmen dieses Gutachtens eine Gewähr zu übernehmen.

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