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23 de octubre de 2009 INFORME PROPIEDAD INMOBILIARIA

LEY DE TIERRAS URBANAS

Instrumento Legal La Ley de Tierras Urbanas fue sancionada por la Asamblea Nacional en fecha 13 de agosto de 2009. Salió publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº5.933, Extraordinario, del 21 de octubre de 2009, fecha en la cual entró en vigencia. ASPECTOS BÁSICOS I Objeto, Ámbito de Aplicación, Definición Objeto La ley tiene por objeto regular la tenencia de tierras urbanas sin uso, aptas para el desarrollo de programas sociales de vivienda y hábitat. Ámbito de aplicación La ley se aplicará a todas las tierras urbanas sin uso, aptas para el desarrollo de programas sociales de vivienda y hábitat en el territorio nacional. Definición de tierras urbanas aptas Cualesquiera extensiones ubicadas en áreas de las ciudades equipadas de servicios públicos, entre ellas: 1. Tierras urbanas abandonadas por sus propietarios 2. Tierras urbanas sin edificar 3. Cualquier otra que determine el Ejecutivo Nacional

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II Afectación Declaratoria de utilidad pública Se declaran de utilidad pública e interés social las tierras urbanas sin uso. Derecho de preferencia Se establece un derecho de preferencia a favor de la República para adquirir las tierras urbanas. Tierras Tierras urbanas con construcciones Las tierras urbanas ocupadas con edificaciones que estén en ruinas, con fallas de construcción, deterioradas, que no se encuentren habitadas o declaradas inhabitables, podrán ser adquiridas por el Estado por cualquiera de los procedimientos previstos en la ley. Modalidades de adquisición Cualquiera de los procedimientos previstos en la ley. Precio y determinación • La estimación del precio se hará en razón de un mismo valor para las tierras urbanas con características similares ubicadas en los diferentes sectores. • Se tomará en cuenta la clase, calidad, situación, dimensiones, producción y demás otras circunstancias para fijar su justo valor. • No será tomado en cuenta la plusvalía por proximidad a obras en proyecto. III Competencia Competencia Órgano oficial Corresponde al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. • Dicho ministerio hará un inventario de las tierras urbanas sin uso en el territorio nacional • Las oficinas estadales y municipales deberán remitirle las denuncias formuladas por las comunidades organizadas

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La ejecución se hará conforme con la programación y planes urbanísticos a nivel nacional en el sector de vivienda y hábitat. IV Suelos Urbanos

El órgano competente deberá: • Efectuar un estudio del suelo para determinar las características y destino de las tierras: habitacionales u ornamentales, etc. • Identificar las tierras de alto riesgo, tomar las medidas de protección y de sustitución de las tierras peligrosas por aptas. V Procedimiento Se establece un procedimiento para la declaratoria de tierra urbana sin uso que puede iniciarse de oficio o por denuncia por la comunidad organizada. El procedimiento prevé, entre otros, los siguientes particulares: • La solicitud de datos; • La notificación directa o por publicación de carteles y las formas de publicidad; • La oportunidad de la presentación de alegatos por parte de los interesados; • El plazo para la decisión que será dentro de los veinte días hábiles; • La decisión y la ocupación previa; • La situación de las tierras pendientes de decisiones judiciales que podrán también ser ocupadas previamente; • El ingreso al patrimonio de la República cuando no existan propietarios. • El agotamiento de la vía administrativa; • El tiempo máximo (sesenta días) para la tramitación y resolución de los expedientes; • La aplicación de normas supletorias previstas en la ley que regula los procedimientos administrativos (LOPA); y • La custodia de las tierras, durante el procedimiento, por la comunidad organizada del lugar, la cual, sin embargo, no podrá ocupar las tierras.

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VI Exclusión Se excluye de la aplicación de la ley las tierras urbanas en las que existan proyectos educativos, deportivos, asistenciales o recreacionales, debidamente tramitados ante las autoridades competentes y que tengan la disponibilidad de los recursos para su ejecución. CONSIDERACIONES En nuestro criterio profesional, la ley coloca a los propietarios de tierras urbanas, en un estado de inseguridad jurídica y de indefensión, entre otras, por las siguientes razones: • Contiene términos y conceptos genéricos e imprecisos. • Otorga al Ejecutivo Nacional una discrecionalidad absoluta. Ejemplo de ello es que, independientemente de la definición de una tierra sin uso, el Ejecutivo tiene la facultad de calificar a cualquiera como tal. • Otorga a la República el derecho de preferencia sobre las tierras urbanas en general, es decir, todas las tierras urbanas, no únicamente las tierras sin uso. uso Ello es violatorio del derecho de disposición de la propiedad privada consagrado en la Constitución Nacional. La misma ley declara de utilidad pública e interés social únicamente las tierras urbanas sin uso, no todas las tierras urbanas. • El derecho de preferencia de la República para adquirir las tierras urbanas creará, en la práctica, un problema de inmensa gravedad con respecto a la propiedad inmobiliaria. Tal como está escrito, no se podrá vender o disponer de tierras urbanas, salvo las de los proyectos expresamente excluidos, sin haber seguido el procedimiento de ofrecer primero a la República y, seguramente, tener que demostrar al registrador o funcionario público correspondiente la declinatoria por parte de ésta. De efectuarse la operación en incumplimiento de lo anterior se estará asumiendo el riesgo potencial de que algún día se le ocurra a la República ejercer su derecho y pedir la nulidad de la operación. En consecuencia, hasta tanto se aclare ese derecho de preferencia y se reglamente su ejercicio, se podrá sostener que, de hecho, están congeladas las operaciones de compraventa de tierras urbanas en el país.

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Establece que las adquisiciones podrán realizarse por cualquiera de los procedimientos previstos en la ley. Esto es vago y permite la discrecionalidad, pero, presumimos que se respetará la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social del 2002. Permite en todos los casos las ocupaciones previas. Éstas causarán daños, ciertas veces irreparables, en el caso de que se determine que la tierra no era sin uso; y El incentivo a la denuncia colectiva puede promover situaciones no deseadas.

Farid Antakly K.

Este reporte es a título informativo. No es una opinión jurídica. Las consideraciones son la expresión del criterio del autor.

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