Kreisstadt Dietzenbach

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 8/Eb2 „Zwischen Vélizystraße, Offenbacher Straße und Talstraße“

Teilplan I – 2: Textliche Festsetzungen

Entwurf zur 2. Offenlage

Stand 06.12.2013

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I BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1

Vorhabenbezogener Bebauungsplan (§ 12 BauGB) Die Satzung „Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 8Eb/2 Zwischen Vélizystraße, Offenbacher Straße und Talstraße“ besteht aus folgenden Teilen: Teil I Vorhabenbezogener Bebauungsplan Teilplan I – 1 Zeichnerische Festsetzungen Teilplan I – 2 Textliche Festsetzungen Teil II Vorhaben- und Erschließungsplan Teilplan II-1a: Vorhabendarstellung Talstraße Teilplan II-1b: Vorhabendarstellung Messenhäuser Straße Teilplan II-1c: Vorhabendarstellung Begründung Teilplan II-2a: Gestaltung der Gemeinschaftsgrünfläche Teilplan II-2b: Gestaltung der Gemeinschaftsgrünfläche Begründung Teilplan II-3a: Straßen-, Wege- und Grünordnungsplan Teilplan II-3b: Pflanzungsplan Messenhäuser Straße 1 Teilplan II-3c: Pflanzungsplan Messenhäuser Straße 2 Teilplan II-4a: Ausführungsplanung öffentliche Erschließungsanlagen Teilplan II-4b: Ausführungsplanung öffentliche Erschließungsanlagen Teilplan II-4c: Ausführungsplanung öffentliche Erschließungsanlagen Teilplan II-4d: Ausführungsplanung öffentliche Erschließungsanlagen Teilplan II-4e: Ausführungsplanung öffentliche Erschließungsanlagen Teilplan II-5: Übersichtsplan mit Flächenangabe über die Grünflächen entlang der Vélizystraße und der Offenbacher Straße Teilplan II-6a: Grundriss Haus 81 Quadratmeter Lebensfreude Teilplan II-6b: Schnitt und Ansichten Haus 81 Quadratmeter Lebensfreude Teilplan II-6c: Grundriss Haus 141 Quadratmeter Familienglück Teilplan II-6d: Schnitt und Ansichten Haus 141 Quadratmeter Familienglück Teilplan II-7 : Ansicht und Schnitt über den geplanten Typ der Lärmschutzwand Typ Planta Teilplan II-8a: Vorgaben über die einheitliche Herstellung Gestaltung Gartenhäuser Teilplan II-8b: Vorgaben über die einheitliche Herstellung Gestaltung Freiflächenelemente Teilplan II-8c: Beispiel für die Gestaltung der Hausgruppen Haustyp 81 Teilplan II-8d: Beispiel für die Gestaltung der Hausgruppen Haustyp 141

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Teil III Begründung Nr. 8 Eb/2 Teilplan III-1 : Begründung Teilplan III-2a: Gutachterliche Stellungnahme zur Geräuschsituation im Gebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 8 Eb/2 in Dietzenbach, Accon Köln GmbH, Stand 29.01.2013 Teilplan III-2b: Ergänzende Stellungnahme zur Anhebung der OKFFB für einige Gebäude im Plangebiet, Accon Köln GmbH, Stand 04.11.2013 Teilplan III-3 : Stellungnahme zur äußeren Verkehrserschließung Bauvorhaben Talstraße in Dietzenbach, Verkehrsplanung Köhler und Taubmann GmbH, Frankfurt, Stand: 04.04.2012 Die Zulässigkeit der Vorhaben bestimmt sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans, und damit auch nach den Teilplänen des Vorhaben- und Erschließungsplans. Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans, der verbindlicher Bestandteil der Satzung ist, sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur die Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet (§ 12 Abs. 3a BauGB).

2

Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB i.V.m. §§ 1 ff. BauNVO) Als Art der baulichen Nutzung wird Wohngebiet festgesetzt. Innerhalb des Wohngebiets sind Wohngebäude zulässig. Ausnahmsweise können gemäß § 13 BauNVO Räume für freie Berufe zugelassen werden.

3

Maß der baulichen §§ 16 ff. BauNVO)

Nutzung

(§

9

Abs.

1

Nr.1

BauGB

i.V.m.

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer relativen Grundflächenzahl (GRZ), einer Geschossflächenzahl (GFZ) und der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse bestimmt. 3.1

Grundflächenzahl GRZ Die Grundflächenzahl wird auf 0,4 festgesetzt. Die zulässige Grundfläche darf durch die in § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO bezeichneten Anlagen (Garagen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen etc.) einschließlich der privaten Wohnstraßen und -wege sowie der Hauszuwegungen bis zu einer Grundfläche von maximal 0,68 gem. § 19 Abs. 4 BauNVO überschritten werden.

3.2

Geschossflächenzahl GFZ Die Geschossflächenzahl wird auf 0,8 festgesetzt.

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3.3

Vollgeschosse Die Zahl der Vollgeschosse wird auf maximal zwei Vollgeschosse als Höchstgrenze festgesetzt.

3.4

Höhe baulicher Anlagen

3.4.1. Höhe Oberkante Fertigfußboden Haupt- und Nebengebäude Die planfestgesetzten Höhen Oberkante Fertigfußboden für die Hauptgebäude im Plangebiet sind Mindest- und Höchstmaß. Die Mindesthöhe Oberkante Fertigfußboden im Plangebiet wird für Nebenanlagen zur Versorgung des Wohngebietes mit Wärme und elektrischen Strom auf 144,80 m ü. NHN und für Garagen sowie Abstellräume für die Verwaltung auf 144,52 m ü. NHN festgesetzt.

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3.4.2. Bezugspunkt Bezugspunkt für die Bemessung der Höhe der baulichen Anlagen ist die Oberkante Straßenmitte der angrenzenden Privatstraße oder die Oberkante der Mitte des angrenzenden Wohnweges, der die fußläufige Erschließung auf der Eingangsseite des maßgeblichen Gebäudes gewährleistet. Bezugspunkt für die Bemessung der Höhe der Nebenanlagen ist die Oberkante der Mitte des angrenzenden Dungweges oder des angrenzenden Wohnweges. 3.4.3. Gebäudehöhe Die maximal zulässige Gebäudehöhe in den Baufenstern mit der Kennzeichnung A wird auf 11 m festgesetzt. Die maximal zulässige Gebäudehöhe in den Baufenstern mit der Kennzeichnung B wird auf 7,50 m festgesetzt. Als maximal zulässige Gebäudehöhe gilt das Maß vom Bezugspunkt bis zum höchsten Punkt der Dachhaut. 3.4.4. Nebenanlagen Die maximal zulässige Höhe für Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO wird auf 2,80 m festgesetzt. Als maximal zulässige Höhe der Nebenanlagen gilt das Maß vom Bezugspunkt bis zum höchsten Punkt der Dachhaut.

4

Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor hohen Grundwasserständen (§ 9 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 3 BauGB) Die Bodenplatten der Wohngebäude sind durch eine Abdichtung gegen von außen drückendes Wasser und aufstauendes Sickerwasser nach DIN 18195 Teil 6 zu sichern. Die Abdichtung ist unempfindlich gegen Mörtel- und Betonwasserlösungen auszuführen und so auszubilden, dass das Bauwerk allseitig im Boden umschlossen wird.

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Der verwendete Beton der Bodenplatten ist mit einem Dichtungsmittel gemäß ZementMerkblatt Betontechnik B 3 9.2005 zu versehen (Eigenschaften vergleichbar eines Dichtungsmittels zur Herstellung eines wasserundurchlässigen Bauwerkes (WU-Bauwerk)). Die Nachbehandlung des Frischbetons ist den zusätzlichen Eigenschaften anzupassen. Der Bemessungswasserstand sowie die Art der umschließenden Bodenarten sind bei der statischen Bemessung und Planung der Einzelbauwerke zu berücksichtigen. Die Abdichtung ist auf der wasserzugewandten Seite des Bauwerks anzuordnen. Bei einem wenig durchlässigem Boden außerhalb der zulässigen Bandbreite nach Arbeitsblatt DWA-A-138 ist die Abdichtung bis mindestens 300 mm über die Geländeoberkante zu führen. In das Grundwasser einbindende Baukörper sind nach Erfordernis fachgerecht gegen Auftrieb zu sichern. Bei der statischen Bemessung der Einzelbauwerke ist generell der Bemessungsgrundwasserstand zur Verhinderung ungewollter Setzungen zu berücksichtigen. Hauseinführungen der Hausanschluss- und Entsorgungsleitungen sind an ihren Durchdringungsstellen der Abdichtung fachgerecht anzuarbeiten und abzudichten. Die Gebäude sind ohne Kellergeschoss zu errichten. Die DIN 18195 Teil 6 sowie die genannten technischen Regelwerke können zu den Öffnungszeiten des Rathauses eingesehen werden.

5 5.1

Bauweise und Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Offene Bauweise Gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO wird im gesamten Geltungsbereich die offene Bauweise festgesetzt.

5.2

Überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO dürfen die festgesetzten Baugrenzen durch untergeordnete Gebäudeteile wie z.B. Vordächer um bis zu 1,00 m und durch ebenerdige Terrassen und Terrassentrennwände um bis zu 4,00 m überschritten werden.

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6 6.1

Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 und § 14 BauNVO) Flächen für Stellplätze, Besucherstellplätze, Garagen und Fahrradabstellplätze Stellplätze, Besucherstellplätze, Garagen und Fahrradabstellplätze sind gem. § 12 Abs. 6 BauNVO nur in den überbaubaren Grundstücksflächen und in dem mit den Zusatz „St, Bst, Ga und Fa“ bezeichneten Flächen für Nebenanlagen zulässig.

6.2

Flächen für Nebenanlagen 1 (N) (§ 14 Abs. 1 BauNVO) Innerhalb der mit dem Zusatz „N“ bezeichneten Flächen für Nebenanlagen ist je Reihenhauseinheit eine Nebenanlage im Sinne eines Gartenhauses, eines Geräteschuppens oder Kellerersatzraumes mit einer Grundfläche von max. 6,5 m² zu errichten. Ein Abrücken dieser Nebenanlagen von der Grundstücksgrenze um bis zu 2 m ist zulässig.

6.3

Flächen für Nebenanlagen 2 (NH) (§ 14 Abs. 1 BauNVO) Innerhalb der mit dem Zusatz „NH“ bezeichneten Fläche für Nebenanlagen ist die Errichtung eines Gebäudes zu Abstellzwecken der Verwaltung des Wohngebietes mit einer Grundfläche von max. 9 m² zulässig.

6.4

Flächen für Nebenanlagen (NV) (§ 14 Abs. 2 BauNVO) Anlagen und Gebäude, die der Versorgung des Wohngebietes mit Wärme und elektrischem Strom dienen (z.B. Zentrale Heiz- und Elektroanlagen, Blockheizkraftwerke) sind nur in den mit dem Zusatz „NV“ bezeichneten Flächen für Nebenanlagen zulässig. Um eine ausreichende Versorgungssicherheit des Wohngebietes mit Strom, Telefon sowie Radio- und Fernsehsignalen sicherstellen zu können, sind Kabelverteilerschränke auch außerhalb der festgesetzten Flächen zulässig.

7

Mit Leitungsrecht zu belastende Fläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die in der Planzeichnung mit LR bezeichnete Fläche ist mit einem Leitungsrecht zu Gunsten des Trägers der Fernwärmeleitung, EVO Energieversorgung Offenbach AG, Andréstraße 71, 63067 Offenbach, zu belasten.

8 8.1

Flächen für Gemeinschaftsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB) Gemeinschaftsanlagen mit der Zweckbestimmung Erschließungsflächen: Innerhalb der festgesetzten Flächen für Gemeinschaftsanlagen mit der Zweckbestimmung Erschließungsfläche sind folgende Nutzungen zulässig, soweit sie den gemeinschaftlichen Zwecken des Wohngebietes dienen:

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8.2

•

Nichtöffentliche Verkehrsanlagen wie Privatstraßen (P), Wohnwege (W), Dungwege (D) und Zufahrten (Z).

•

Leitungen zur internen Ver- und Entsorgung des Gebiets und zum Anschluss an öffentliche Ver- und Entsorgungsnetze.

•

Unterirdische Anlagen zur Entsorgung, Rückhaltung und Sammlung des anfallenden Niederschlagswassers.

•

Pflanzflächen zur Begrünung der Lärmschutzwand.

Gemeinschaftsanlagen mit der Zweckbestimmung Abfallsammelplatz (GAb) Die Errichtung von Abfallsammelplätzen ist nur innerhalb der mit GAb gekennzeichneten Flächen für Gemeinschaftsanlagen zulässig.

8.3

Zuordnung der Gemeinschaftsanlagen Die gem. Ziffer 7.1 und 7.2 festgesetzten Gemeinschaftsanlagen sind dem Wohngebiet zugeordnet.

9

9.1

Flächen, Maßnahmen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Festsetzung von aktiven Lärmschutzmaßnahme L1 – L6 Innerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Flächen mit der Bezeichnung L1 – L6 ist eine Lärmschutzwand zu errichten und dauerhaft zu unterhalten. Die gemäß Planeinschrieb festgesetzten Mindesthöhen der Lärmschutzmaßnahmen L 1 – L 3 beziehen sich auf die Oberkante des angrenzenden Gehweges der Offenbacher Straße. Die gemäß Planeinschrieb festgesetzten Mindesthöhen der Lärmschutzmaßnahmen L 4 – L 6 beziehen sich auf die Oberkante des angrenzenden Gehweges der Vélizystraße. Die Lärmschutzwand muss eine Schalldämmung DLR größer als 24 dB aufweisen und beidseitig bepflanzbar sein. Im Abschnitt L 1 kann die Lärmschutzwand in der Fläche für Garagen durch Garagengebäude mit einer Höhe entsprechend der durch Planeinschrieb festgesetzten Mindesthöhe ersetzt werden.

9.2

Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen L7 Bei der Errichtung und der Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen an Fassaden und Dachflächen mit der Orientierung zu Baugrenzen mit der Kennzeichnung L7 sind die Außenbauteile der Gebäude entsprechend den Anforderun-

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gen des Lärmpegelbereichs II nach der DIN 4109 'Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise' auszubilden (siehe Hinweis Nr. 13). Gem. Ziffer 5 der DIN 4109 ist im Lärmpegelbereich II für Außenbauteile von Aufenthaltsräumen von Wohnungen und für die Außenbauteile von Büroräumen ein Schalldämmmaß R’w,res von 30 dB(A) einzuhalten. Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren ist die Eignung der für die Außenbauteile der Gebäude gewählten Konstruktion nach den Kriterien der DIN 4109 nachzuweisen. 9.3

Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen L8 Bei der Errichtung und der Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen an Fassaden und Dachflächen mit der Orientierung zu Baugrenzen mit der Kennzeichnung L8 sind die Außenbauteile der Gebäude entsprechend den Anforderungen des Lärmpegelbereichs III nach der DIN 4109 'Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise' auszubilden (siehe Hinweis Nr. 13). Gem. Ziffer 5 der DIN 4109 ist im Lärmpegelbereich III für Außenbauteile von Aufenthaltsräumen von Wohnungen ein Schalldämmmaß R’w,res von 35 dB(A) und für die Außenbauteile von Büroräumen ein Schalldämmmaß R’w,res von 30 dB(A) einzuhalten. Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren ist die Eignung der für die Außenbauteile der Gebäude gewählten Konstruktion nach den Kriterien der DIN 4109 nachzuweisen.

9.4

Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen L9 Zum Schutz der Nachtruhe sind für Schlaf- und Kinderzimmer an Fassaden und Dachflächen mit der Orientierung zu Baugrenzen mit der Kennzeichnung L9 schallgedämmte Lüftungen vorzusehen.

9.5

Bedingtes Baurecht Gem. § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird festgesetzt, dass die Aufnahme einer Wohnnutzung erst dann zulässig ist, wenn die als aktive Lärmschutzmaßnahme zu errichtende Lärmschutzwand mit den Bezeichnungen L1 – L6 (siehe Textliche Festsetzung 8.1) fertiggestellt ist. Zur Ermöglichung einer dauerhaften Wohnnutzung ist die Lärmschutzwand in der festgesetzten Form von den Eigentümern der Wohneinheiten im festgesetzten Wohngebiet zu erhalten.

10

Bauliche Maßnahmen zum Schutz des Grundwassers (§ 12 Abs. 3 BauGB) In das Grundwasser einbindende Bauteile aus Beton sind so auszubilden, dass es zu keiner Beeinträchtigung des Grundwassers durch die Materialeigenschaften des Betons oder der Größe der Bauteile auf den Grundwasserfluss kommt. Als Bindemittel ist chromatarmer Zement nach TRGS 613 zu verwenden.

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Die Abdichtung ist ohne Beeinträchtigung des Grundwassers auszuführen.

11

Private Grünflächen sowie Flächen für Anpflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)

11.1

Mindestanforderungen an Baum-, Strauch- und sonstigen Anpflanzungen

Für alle nach § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB zu pflanzenden Bäume, Sträucher, Hecken sowie Rank- und Kletterpflanzen im Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden folgende Mindestanforderungen festgesetzt: •

Bäume 1. Ordnung: Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 20 - 25 cm

•

Bäume 2. Ordnung: Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 16 - 18 cm

•

Bäume 3. Ordnung: Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 14-16 cm

•

Sträucher: 2 x verpflanzt, Größe 60-100 cm

•

Heckenpflanzen: 2 x verpflanzt, Größe 80-100 cm

•

Rank- und Kletterpflanzen, 2 x verpflanzt, Größe 60 – 100 cm

Das Maß für den Stammumfang bezieht sich auf 1 m Höhe vom Erdboden. Die Bäume sind in einer unbefestigten Fläche von mindestens 5 m² und einer Breite der Fläche von mindestens 2 m zu pflanzen. Diese ist als Grünfläche anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. Im Bereich der Flächen für Stellplätze und Besucherstellplätze sind die Bäume durch geeignete Maßnahmen gegen Beschädigungen durch Kraftfahrzeuge zu sichern. Zu verwenden sind vorwiegend heimische, standortgerechte Laubbaumarten, Sträucher, Hecken sowie Rank- und Kletterpflanzen gem. Pflanzliste IV. Sie sind dauerhaft zu pflegen und zu erhalten. Bei Abgang der Gehölze sind Ersatzpflanzungen gleicher Art und Pflanzqualität spätestens nach einem Jahr vorzunehmen. Die durch Planzeichen festgesetzten Bäume mit der Kennzeichnung „1“ sind als Laubbäume 1. Ordnung der Art Fraxinus angustifolia ‘Raywood‘ (Schmalblättrige Esche) anzupflanzen. Die Baumstandorte können, sofern dies technische Gründe im Zuge der Bauausführung bedingen, um bis zu 5,00 m vom festgesetzten Standort verschoben werden. Die durch Planzeichen festgesetzten Bäume mit der Kennzeichnung „2“ sind als Laubbäume 2. Ordnung der Art Acer campestre ‚Elsrijk‘ (Kegel-Feldahorn) oder Sorbus intermedia ‚Brouwers‘ (Schwedische Mehlbeere) anzupflanzen. Die Baumstandorte können, sofern dies technische Gründe im Zuge der Bauausführung bedingen, um bis zu 2,00 m vom festgesetzten Standort verschoben werden. Die durch Planzeichen festgesetzten Bäume mit der Kennzeichnung „3“ sind als Laubbäume 3. Ordnung der Art Crataegus laevigata ‚Paul’s Scarlett‘ (Zweigriffliger Rotdorn), anzupflanzen. Die Baumstandorte können, sofern dies technische Gründe im Zuge der

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Bauausführung bedingen, um bis zu 2,00 m vom festgesetzten Standort verschoben werden. Im externen Geltungsbereich „Messenhäuser Straße“ sind die durch Planzeichen festgesetzten Bäume mit der Kennzeichnung „4“ als Laubbäume 1. Ordnung der Art Aesculus hippocastanum ‘Baumannii' (Gefülltblühende Rosskastanie) in der Qualität Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 16 - 18 cm anzupflanzen. Die Baumstandorte können, sofern dies technische Gründe im Zuge der Bauausführung bedingen, um bis zu 5,00 m vom festgesetzten Standort verschoben werden. 11.2

Festsetzung von privaten Grünflächen Nummer 1

Die mit Nummer 1 gekennzeichneten privaten Grünflächen sind mindestens zu 90% als Grünfläche in Form von Kräuterrasen anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. 11.3

Festsetzung von privaten Grünflächen Nummer 2 Die mit Nummer 2 gekennzeichnete private Grünfläche ist mindestens zu 90% als Fläche mit Staudenbepflanzung anzulegen und dauerhaft zu unterhalten.

11.4

Festsetzung von privaten Grünflächen Nummer 3

Die mit Nummer 3 gekennzeichnete private Grünfläche ist als Gemeinschaftsfläche für Kinder und Erwachsene auszubilden. Innerhalb der Fläche sind Spielgeräte für Kinder oder Mehrgenerationengeräte vorzusehen und dauerhaft zu unterhalten. Die Flächen, die nicht für Freizeit- und Spieleinrichtungen in Anspruch genommen werden, sind mit Rasen einzusäen oder mit bodendeckenden Gehölzen zu bepflanzen. Ein Mindestanteil von 40% der privaten Grünfläche ist mit einer geschlossenen Vegetationsdecke aus heimischen Bäumen, Hecken und Sträuchern gem. Pflanzliste IV anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. Es sind mindestens ein Baum 1. Ordnung und vier Bäume 2. Ordnung anzupflanzen. Die Fläche ist mit Hecken und Sträuchern einzufassen. 11.5

Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Nummer 4

Auf den mit der Nummer 4 gekennzeichneten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind Hecken gem. Pflanzliste IV anzulegen. Bei den Sorten Carpinus betulus (Hainbuche) sind mindestens zwei Heckenpflanzen pro lfdm zu setzen. Bei den Sorten Ligustrum ovalifolium (Hecken-Liguster) und Prunus laurocerasus ‚Rotundifolia‘ (Kirschlorbeer) sind mindestens vier Heckenpflanzen pro lfdm zu setzen. Diese sind dauerhaft mit einer Mindesthöhe von 1,20 m und einer Maximalhöhe von 1,80 m dauerhaft zu erhalten.

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11.6

Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Nummer 5

Die mit der Nummer 5 gekennzeichneten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind als Grünfläche anzulegen und dauerhaft zu erhalten. 11.7

Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Die in der Planzeichnung als zu erhaltend festgesetzten Bäume sind während der Baumaßnahme nach DIN 18920, RAS-LG-4 und den zusätzlichen technischen Vertragsbedingungen der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung, Landschaftsbau e.V. zur Baumpflege (ZTV-Baumpflege) zu schützen. Beschädigte Gehölze sind fachgerecht zu behandeln. Abgängige Gehölze sind durch heimische, standortgerechte Arten der gleichen Wuchsordnung spätestens nach einem Jahr zu ersetzen. Die DIN 18920 sowie die genannten technischen Regelwerke können zu den Öffnungszeiten des Rathauses eingesehen werden.

II Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO

12

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 81 Abs.1 Nr. 1HBO)

12.1

Dachform und Dachneigung

Hauptgebäude sind mit Satteldach und einer Dachneigung von 15° - 35° zulässig. Für Garagen und Nebenanlagen gem. der Textlichen Festsetzung 5.1, 5.3 und 5.4 sind Flachdächer zulässig. Für Nebenanlagen gem. der Textlichen Festsetzung 5.2 sind Pultdächer mit einer Dachneigung von 5° - 10° zulässig. Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nicht zulässig. 12.2

Fassadengestaltung

Die Gebäude der jeweiligen Hausgruppe sind in der Farbgebung von Fassade und Dach aufeinander abzustimmen. Die Fassaden der Hauptgebäude sind in hellem Putz auszubilden. Grelle Farbtöne sind ausgeschlossen. 12.3

Loggien / Wintergärten

Im Plangebiet ist die Errichtung von baulichen Anlagen als Übergangsbereich zwischen Außen- und Innenraum im Sinne von Wintergärten, Loggien oder überdachten Freisitzen nicht zulässig.

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12.4

Carports

Offene, überdachte bauliche Anlagen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen (Carports) sind nur zulässig als Überdachung einer Gruppe aller offenen Stellplätze, die direkt nebeneinander in einer Reihe angeordnet sind. Baumbeete in einer Stellplatzanlage unterbrechen die Gruppe der Stellplätze. Die an die Carports angrenzenden Bäume sind dauerhaft zu erhalten.

13

Gestaltung der Standflächen für Abfallsammelbehältnisse sowie Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen (§ 81 Abs.1 Nr. 4 HBO)

13.1

Standflächen für bewegliche Abfall- und Wertstoffbehältnisse

Die zulässigen Standflächen für Abfallbehältnisse (Gemeinschaftsanlagen mit dem Zusatz „GAb“) sind durch Einfriedung der Sicht zu entziehen und wahlweise als 1,50m bis 2,00m hohe Mauerscheiben, Beton und / oder Metallkonstruktionen auszubilden. Es sind mindestens zwei Kletter- oder Rankpflanzen der Pflanzliste IV pro lfdm Wand zu setzen. Die Kletter- oder Rankpflanzen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 13.2

Einfriedungen/ Terrassentrennwände

Die äußeren Einfriedungen der Hausgruppen sind nur zulässig •

Als freiwachsende und geschnittene Hecken aus Laubgehölzen sowie,

•

als berankte oder in Hecken integrierte Maschendraht- und Stabmattenzäune.

Zum Sichtschutz sind Einfriedigungen bis zu einer Höhe von maximal 1,60 zulässig. Entlang der westlichen Grundstücksgrenze ist die Höhe der Einfriedungen auf maximal 1,80 m Höhe begrenzt. Die Einfriedungen einer zusammengehörenden Hausgruppe sind in Material, Farbe und Höhe aufeinander abzustimmen. Terrassentrennwände sind mit einer Höhe von maximal 2 m zulässig. Die Terrassentrennwände einer zusammengehörenden Hausgruppe sind in Material, Farbe und Höhe aufeinander abzustimmen.

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14

Begrünung von baulichen Anlagen sowie Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen (§ 81 Abs.1 Nr. 5 HBO)

14.1

Gestaltung der Gerätehäuser und Kellerersatzräume

Bei Gerätehäusern und Kellerersatzräumen ist mindestens eine Außenwand pro Haus dauerhaft zu begrünen. Es sind mindestens zwei Kletter- oder Rankpflanze der Pflanzliste IV pro lfdm Wand zu setzen. 14.2

Gestaltung der Flachdächer

Flachdächer sind als extensiv begrünte Flächen auszubilden und auf mind. 8 cm Substratauflage mit standortgerechten, heimischen Gräsern, Wildkräutern und bodendeckenden Gewächsen zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten.

14.3

Gestaltung der Lärmschutzwand

Die Lärmschutzwand ist beidseitig zu begrünen (60% Hedera helix ‚Wörner‘ (Gewöhnlicher Efeu), 20% Parthenocissus tricuspidata ‚Veitchii‘ (Wilder Wein), 20%Clematis montana ‚Rubens‘ (Bergwaldrebe) oder 20 % Hydrangea petiolaris (Kletterhortensie). Es sind mindestens zwei Kletter- oder Rankpflanzen pro lfdm Wand zu setzen. Die Kletter- oder Rankpflanzen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Abweichend hiervon ist die Lärmschutzwand im Abschnitt L6 nur auf der östlichen Seite mit Hedera helix ‚Wörner‘ zu begrünen. Innerhalb der Gemeinschaftsflächen mit der Bezeichnung „Z“ (Zufahrt) ist mindestens eine Kletter- oder Rankpflanze zu setzen.

14.4

Begrünung der Vorgartenzone

Die Vorgartenzonen der Reihenhäuser (Flächen zwischen der Erschließungsstraße, den Hauszuwegungen, den Fahrradabstellplätzen und der Bebauung) sind zu mindestens 30 % gärtnerisch zu gestalten. Oberirdische Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind mit Ausnahme von Fahrradabstellplätzen in den Vorgartenzonen nicht zulässig. 14.5

Begrünung der Grundstücksfreiflächen

Die nicht überbaubaren Grundstücksfreiflächen (Wohngärten), die nicht für Terrassen gem. der Textlichen Festsetzung 4.2, Stellplätze, Zuwege und Nebenanlagen in Anspruch genommen werden, sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. Hierbei sind heimische, standortgerechte Arten zu verwenden.

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III Hinweise und Empfehlungen 15

Lärmschutz In einzelnen Bereichen des Plangebiets werden die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) durch Verkehrslärm überschritten. Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) Lärmpegelbereiche ermittelt. Für die Festlegung der gemäß Nr. 8.2 und 8.3 erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber dem Außenlärm entsprechend der DIN 4109 ergibt sich eine Zuordnung der markierten Fassaden zu den Lärmpegelbereichen II und III (siehe Tabelle 1).

Erforderliches resultierendes Schalldämm-Maß R’w,res des Außenbauteils in dB Lärmpegelbereich

I II III IV V VI VII

Bettenräume in Krankenanstalten und Sanatorien 35 35 40 45 50 2) 2)

Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume und ähnliches 30 30 35 40 45 50 2)

Büroräume 1) und ähnliches

30 30 35 40 45 50

1) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag leistet, werden keine Anforderungen gestellt. 2) Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen.

Tabelle 1: Lärmpegelbereiche und erforderliches Gesamtschalldämmmaß Die Tabelle ist ein Auszug aus der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, November 1989, Tabelle 8 (Hrsg.: DIN Deutsches Institut für Normung e.V.)

Die DIN 4109 und die DIN 18005 können zu den Öffnungszeiten des Rathauses eingesehen werden.

16

Verwendung von Niederschlagswasser gemäß § 87 Abs. 2 Nr. 3 HBO Das Niederschlagswasser der Dachflächen ist in Zisternen zu sammeln und als Brauchwasser (z.B. Gartenbewässerung) wiederzuverwenden. Hierzu wird auf die „Satzung über das Sammeln und Verwenden von Niederschlagswasser (Zisternensatzung)“ der Stadt Dietzenbach vom 05. Februar 2006 hingewiesen.

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Zustimmungspflicht gemäß § 9 Abs. 2 FStrG Bauliche Anlagen längs der Bundesstraße B 459 bis zu 40 m, gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn, bedürfen nach § 9 Abs. 2 FStrG der Zustimmung der Straßenbauverwaltung.

18

Bodendenkmäler gemäß § 9 Abs. 6 BauGB Es wird darauf hingewiesen, dass bei Erdarbeiten jederzeit Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfärbungen und Fundgegenstände, z.B. Scherben, Steingeräte, Skelettreste entdeckt werden können. Diese sind nach § 20 HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Offenbach zu melden. Funde und Fundstelle sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung zu schützen.

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Oberbodensicherung Nach § 202 BauGB ist Mutterboden in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Oberboden sowie kulturfähiger Unterboden ist entsprechend DIN 18915 zu sichern und weiterzuverwenden. Durch Baumaßnahmen verdichteter Boden ist durch Tiefenlockerung zu bearbeiten. Die DIN 18915 kann zu den Öffnungszeiten des Rathauses eingesehen werden.

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Vernässungsgefährderter Bereich Die Flächen des Wohngebietes und der privaten Grünflächen im Plangebiet an der Talstraße liegen in einem Bereich mit hohem Grundwasserstand. Das Gebiet wird als vernässungsgefährdeter Bereich eingestuft.

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Trinkwasserschutzgebiet Das Plangebiet befindet sich in der Zone III A des Trinkwasserschutzgebiets für die Wassergewinnungsanlagen Hintermark, Patershausen, Martinsee, Jügesheim und Dietzenbach des Zweckverbandes Wasserversorgung Stadt und Kreis Offenbach. Auf die Verbote der entsprechenden Verordnung zum Trinkwasserschutzgebiet vom 12.07.1985, insbesondere das Verbot zur Versickerung des von Verkehrsflächen abfließenden Niederschlagswasser, wird verwiesen. Bei der Verwendung von versickerungsfähigem Pflaster im Bereich der privaten Erschließungsstraße und der Stellplätze ist ein Antrag auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung von den Verboten der Verordnung des o.g. Wasserschutzgebietes bei der Wasserbehörde des Landkreises Offenbach zu stellen.

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Stadt Dietzenbach Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 8/Eb2

In der Trinkwasserschutzschone III A sind die Anwendung von chemischen Pflanzenschutz-, Schädlingsbekämpfungs- und Wachstumsregelungsmitteln verboten. In der Trinkwasserschutzschone III A ist beim Einbau von mineralischen Straßenbaumaterialien nachzuweisen, dass keine erhöhte geogene Hintergrundbelastung der verwendeten Materialien besteht. Der Einbau von Recyclingbaustoffen in der Trinkwasserschutzschone III A ist verboten. Zu den Recyclingbaustoffen zählen in Trinkwasserschutzgebieten gemäß der Gemeinsamen Richtlinie für die Verwertung von Bodenmaterial, Bauschutt und Straßenaufbruch in Tagebauen und im Rahmen sonstiger Abgrabungen auch aufbereiteter Bauschutt und aufbereiteter Gleisschotter. Bei der geplanten Verwendung von Recyclingbaustoffen ist eine entsprechende Ausnahmegenehmigung bei der Unteren Wasserbehörde des Landkreises Offenbach zu beantragen. Der Einbau von Erdaushub in der Trinkwasserschutzschone III A ist mit der Unteren Wasserbehörde des Kreises Offenbach abzustimmen. Sollten durch Bebauung Ver- und Gebote der Wasserschutzgebietsverordnung betroffen sein, ist eine entsprechende Ausnahmegenehmigung bei der Wasserbehörde des Landkreises Offenbach zu beantragen. Falls während des Baustellenbetriebes eine kurzfristige Grundwasserabsenkung erforderlich ist, ist eine entsprechende Ausnahmegenehmigung bei der Wasserbehörde des Landkreises Offenbach zu beantragen. Für die Einbindung der Gründung der Lärmschutzwand in das Grundwasser ist ein Antrag auf Genehmigung bei der Wasserbehörde des Landkreises Offenbach zu stellen.

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Benutzungszwang für die zentrale Fernwärmeversorgung gem. § 19 Abs. 2 HGO Es wird darauf hingewiesen, dass die Stadt Dietzenbach durch Satzung (Satzung über die Fernheizung) vom 18. November 1991 einen Benutzungszwang für die zentrale Wärmeversorgung für das Stadtgebiet erlassen hat. Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass fernwärmetechnische Anschlüsse und Rohrleitungen nicht überbaut werden dürfen.

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Stellplatzsatzung der Stadt Dietzenbach Die Satzung über Stellplätze und Garagen der Stadt Dietzenbach vom 11. August 2011 ist zu beachten.

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Kampfmittel Gemäß Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 25.10.2013 liegen konkrete Hinweise auf Kampfmittel vor. Vor Beginn von Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) erforderlich.

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Stadt Dietzenbach

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 8/Eb2

Zur Dokumentation der Räumdaten ist das jeweils aktuelle Datenmodul des Regierungspräsidiums Darmstadt zu verwenden. Sollten Kampfmittel gefunden werden, sind die Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchzuführen.

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Altlasten Gemäß der hessischen Altflächendatei sowie laut Aktenlage liegt das Plangebiet nicht auf einer Altablagerung. Nach den heute vorliegenden Untersuchungsergebnissen gilt das Gelände als saniert und damit baureif. Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erdarbeiten Kenntnisse, die den Verdacht einer schädlichen Bodenverunreinigung begründen, sind diese umgehend der zuständigen Behörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz, mitzuteilen. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen. Schädliche Bodenverunreinigungen im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erheblichen Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen.

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Artenschutz Das temporäre Vorkommen von Amphibien im Plangebiet kann in dem Zeitraum von Februar bis Juli nicht ausgeschlossen werden. Falls in diesem Zeitraum Bodenbewegungen vorgenommen werden sollen, ist vorab durch Fachleute zu prüfen, inwieweit im Plangebiet Amphibien oder Laich vorkommen. Das Prüfergebnis ist zu dokumentieren. Die weitere Vorgehensweise ist mit der Unteren Naturschutzbehörde des Kreises Offenbach abzustimmen. Im Falle eines Vorkommens von Amphibien ist bei der Unteren Naturschutzbehörde ein Befreiungsantrag von den Bestimmungen des § 44 Bundesnaturschutzgesetz zu stellen.

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Durchführungsvertrag Zur Sicherung der Realisierung des Vorhabens sowie der Kostenübernahme der Planungs- und Erschließungskosten hat die Stadt Dietzenbach mit dem Vorhabenträger am 02.09.2013 einen Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 8 Eb/2 geschlossen.

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Stadt Dietzenbach Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 8/Eb2

IV Pflanzliste, Arten-Empfehlung Laubbäume (1. Ordnung) Fraxinus angustifolia ‘Raywood‘ Aesculus hippocastanum ‘Baumannii' Aesculus carnea ‘Briotii' Tilia cordata

Schmalblättrige Esche Gefülltblühende Rosskastanie Scharlach-Rosskastanie Winter-Linde

Laubbäume (2. Ordnung) Acer platanoides ‘Olmstedt‘ Acer platanoides 'Columnare' Acer campestre ‘Elsrijk‘ Carpinus betulus ‘Fastigiata‘ Liquidambar styraciflua Sorbus intermedia 'Brouwers'

Spitz-Ahorn Säulenförmige Spitz-Ahorn Kegel-Feldahorn Pyramiden-Hainbuche Amberbaum Schmale-Mehlbeere

Laubbäume (3. Ordnung) Crataegus laevigata ‘Paul’s Scarlett‘ Carpinus betulus ‘Frans fontaine‘ Pyrus communis 'Beech Hill' Robinia pseudo. 'Umbraculifera' Tilia cordata 'Rancho'

Zweigriffliger Rotdorn Säulen-Hainbuche Wildbirne Beech Hill Kugel-Akazie Kleinkronige Winter-Linde

Sträucher Buddleja davidii in Sorten Cotinus coggygria 'Royal Purple‘ Kerria japonica ‘Pleniflora‘ Philadelphus coronarius Potentilla fructicosa in Sorten Prunus x cistena Ribes sanguineum ‘King Edward VII‘ Ribes sanguineum ‘Atrorubens‘

Sommerflieder in Sorten Purpur-Perückenstrauch Gefüllter Ranunkelstrauch Europäischer Pfeifenstrauch Fünffingerstrauch in Sorten Zwerg-Blut-Pflaume Johannisbeere in Sorten Blut-Johannisbeere

Rank- und Kletterpflanzen Hedera helix ‘Woerner‘ Clematis montana ‚Rubens‘ Parthenocissus triscuspidata ‚Veitchii‘ Hydrangea petiolaris

Efeu ‘Woerner‘ Bergwaldrebe Wilder Wein in Sorten Kletter-Hortensie

Hecken Ligustrum ovalifolium Carpinus betulus Prunus laurocerasus ‚Rotundifolia‘

Hecken-Liguster Hainbuche Kirschlorbeer

Bodendecker Vinca minor Euonymus fortunei in Sorten Potentilla fructicosa in Sorten Hypernicum calycinum Pachysandra terminalis Lonicera nitida

Kleinblättriges Immergrün Kletter-Spindelstrauch in Sorten Fünffingerstrauch in Sorten Niedriges Johanniskraut. Dickmännchen Maigrün

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 8/Eb2

V Rechtsgrundlagen Folgende Rechtsgrundlagen werden bei der Aufstellung des Bebauungsplans in der jeweiligen aktuellen Fassung berücksichtigt: •

Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetztes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548).

•

Baunutzungsverordnung (BauNVO vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548).

•

Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509).

•

Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) vom 26.09.2002 (BGBl. I S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 02.07.2013 (BGBl. I S. 1943).

•

Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Art. 2 und Art. 4 des Gesetzes vom 07.08.2013 (BGBl. I S. 3154).

•

Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17.03.1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetztes vom 24.02.2012 (BGBl. I S. 212).

•

Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 12.07.1999 (BGBl. I S. 1554), zuletzt geändert durch Art. 5 Abs. 31 des Gesetzes vom 24.02.2012 (BGBl. I S. 212).

•

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 2 und Art. 4 des Gesetzes vom 07.08.2013 (BGBl. I S. 3154).

•

Hessische Bauordnung (HBO) in der Neufassung vom 15.01.2011 (GVBI. I S. 46), zuletzt geändert durch Art. 40 des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622).

•

Hessische Gemeindeordnung (HGO) in der Neufassung vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 18 des Gesetzes vom 27.05.2013 (GVBl. I S. 218).

•

Hessisches Nachbarrechtsgesetz (NachbG) vom 24.09.1962 (GVBl. I S. 417), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetztes vom 10.12.2009 (GVBl. I S. 631).

•

Hessisches Wassergesetz (HWG) vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 62 des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. IS. 622).

•

Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 27.06.2013 (GVBl. S. 458).

•

Denkmalschutzgesetz in der Fassung vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 270), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 21.11.2012 (GVBl. S. 444).