Ausschliesslich professionellen Investoren vorbehalten – Für Privatanleger nicht geeignet.

Immobilieninvestments in internationalen „Sieger-Cities“ Trotz Volatilität und unterdurchschnittlicher Renditen stehen Büroimmobilien noch immer hoch im Kurs

Zusammenfassung • Es hat sich in weiten Kreisen der Investoren-Community herumgesprochen, dass einige der als „Gateway-Cities“ bezeichneten Metropolen der Welt als Anlagestandorte besonders attraktiv sind. Diese Metropolen zeichnen sich durch ein dynamisches Bevölkerungswachstum und einen zunehmenden Wohlstand aus, so dass sie sowohl Kapitalzuflüsse aus auch hochqualifizierte Arbeitskröfte aus der ganzen Welt anziehen. • Sorge bereitet uns allerdings der von den meisten Immobilieninvestoren gewählte Ansatz. So betonen viele von ihnen ihre ausgeprägte Risikoaversion und ihren langen Anlagehorizont. Dennoch gehen sie mit ihrer starken Fokussierung auf den Büroimmobiliensektor - den sie besser kennen und übersichtlicher finden - relativ hohe Risiken ein. So hat der Büroimmobiliensektor auf längere Sicht stark unterdurchschnittlich performt. Belastet wurde er durch den hohen Anteil nichtzweckgebundener Erschliessungsvorhaben, hohe Investitionskosten und Abschreibungssätze, die extreme Schwankungsanfälligkeit der Mietzyklen und Renditen, die durch massive internationale Kapitalzuflüsse häufig auf unverantwortlich niedrige Niveaus gedrückt wurden. • Enormes Potential bieten dank des dynamischen Bevölkerungswachstums und des zunehmenden Wohlstands hingegen Einzelhandels-, Wohn - und Logistikimmobilien, die eine bessere Wertentwicklung und eine niedrigere Volatilität als der Büroimmobiliensektor aufweisen. Aus diesem Grund raten wir internationalen Investoren eindringlich, sich nicht ausschliesslich auf Büroimmobilien zu fokussieren, sondern auch die vorerwähnten Sektoren in Betracht zu ziehen. • Mit durchschnittlich sehr soliden Leistungen glänzen Einzelhandelsimmobilien, vor allem an beliebten Luxusmeilen und in gentrifizierten Stadtvierteln. • Gleiches gilt für Wohnimmobilien insbesondere an Standorten, an denen eine starke Zuwanderung aus dem In- und dem Ausland sowie die Steigerung des Wohlstands die Kapitalwerte in die Höhe treiben. • Häufig übersehen werden Industrie- und Logistikimmobilien, aber da ihre Flächennutzung wenig Mehrwert generiert, werden immer weniger Objekte erschlossen, vor allem in städtischen Gebieten mit knappem Raumangebot. So wird ein Teil des Bestands in höherwertige Objekte umgebaut, um einen entsprechenden Kapitalzuwachs zu generieren, während die Mieten an den verbleibenden Standorten aufgrund der Verknappung des Angebots stärker steigen. Diese Aktivität kann als ertragsorientierte Flächennutzung gelten. • Jedoch scheinen internationale Investoren im Büroimmobiliensektor aufgrund der Verfügbarkeit von Objekten, der hohen Losgrössen und der relativ einfachen Verwaltung sowie der hohen Liquidität vielfach eine niedrigere risikoadjustierte Performance in Kauf zu nehmen. Diese Investoren haben häufig einen langen Anlagehorizont, so dass volatile Marktphasen ihnen weniger Sorge bereiten. • Unser White Paper „Büroimmobilien: Untergewichtung empfohlen“ („Offices, healthy to be underweight“) enthält weitere Informationen über die besten Strategien für Anlagen in diesen Sektor. Eine davon kann für Investoren wie z.B. für grosse Staatsfonds, die langfristig orientiert sind und höhere Risiken eingehen, darin bestehen, sich in „Sieger-Cities“ auf aufstrebende Standorte zu konzentrieren, die später vielleicht zu Topstandorten werden.

Einführung Die Urbanisierung auf globaler Ebene schreitet rasch voran, wobei sowohl in den Industrie- als auch in den Schwellenländern immer mehr „Mega-Metropolen“ entstehen, deren Bevölkerung wie auch Wohlstand rasant zunehmen. Besonders interessant sind für Immobilienanleger die Gateway-Metropolen dieser Welt, da sie internationales Kapital geradezu magnetisch anzuziehen scheinen. Trotz etlicher Gemeinsamkeiten zwischen den Gateway-Cities der Welt bestehen prägnante Unterschiede, vor allem was so wichtige Kriterien wie die Knappheit des Angebots (bzw ein vorhandenes Überangebot) betrifft. Anlagen an diesen Märkten erfordern einen konsequenten analytischen Ansatz. Aus diesem Grund bieten wir Investoren diesen Leitfaden an, in dem wir die relevanten Länder bzw. Metropolen auflisten und vor allem die besten Strategien erläutern. Bei unserer Analyse haben wir eine globale Klassifizierung der Länder und ihrer grossen Metropolen erstellt, um einen analytischen Rahmen zur Definition der globalen „Sieger-Cities“ zu schaffen. Den höchsten Stellenwert nehmen jedoch die daraus resultierenden Schlussfolgerungen für die Anlagestrategien ein, wobei wir betonen möchten, dass erfolgreiche Strategien in Sieger-Cities nicht nur auf Büroimmobilien fokussiert sind. Sorge bereitet uns vor allem eine globale Synchronisierung der Kapitalzuflüsse in vergleichbare Investments an vergleichbaren Märkten, da dieser Konsens keinen Schutz der Investoren ermöglicht. Es deutet einiges darauf hin, dass der Konsens falsch liegt, so dass wir uns die Frage stellen, ob die Investoren die Merkmale, die in ihren Augen die Attraktivität der grossen Sieger-Cities ausmachen, aus dem Blick verloren haben. Diese Merkmale waren vor allem das Wachstum der Bevölkerung und des Wohlstands sowie der damit verbundene Bedarf an Immobilien in den Bereichen Einzelhandel und Wohnen sowie Logistik und Industrie.

1. Schritt bei der Definition des Anlageuniversums: Identifizierung der Länder • In einem ersten Schritt haben wir einen „InvestierbarkeitsQuotienten“ für 196 Länder der Welt ermittelt, der eine Vielzahl von Variablen umfasst, darunter den rechtlichen und gesetzlichen Rahmen, die politische Stabilität, die ökonomische Volatilität, das Angebot an investierbaren Objekten / Fonds, die Investitionsfreiheit und das Länderrating. • Diesen „Investierbarkeitstest“ haben 80 Länder bestanden. Länder, die den Test nicht bestanden haben, gelten als zu riskant für Immobilienanlagen. Dazu zählen Länder wie Ägypten, Indien, Nigeria und die Philippinen. • In diesen Ländern befinden sich grosse und rasch wachsende Metropolen, aber sie weisen auch Probleme auf, die Immobilienanlagen unratsam erscheinen lassen.

Abbildung 1: Scoring-Matrix der Sieger-Cities in absteigender Reihenfolge Bewertung 0

London Tokio: Nachteil: Investierbarkeit

20

Vancouver: hohe Lebensqualität, erstklassige Infrastruktur, Knappheit des Angebots, aber kleinerer Markt

40

Los Angeles: Nachteil: trotz Grösse kein Angebotsengpass

60

Shanghai: Nachteile: Lebensqualität, kein Angebotsengpass, Investierbarkeit

80 Mexico City: Nachteile: Investierbarkeit, Infrastruktur, kein Angebotsengpass, Lebensqualität

100 120 1

6

16

26

36

46 56 Ranking

66

76

86

96

2. Schritt bei der Definition des Anlageuniversums: Identifizierung der Metropolen

Quelle: Aberdeen Asset Management, Juli 2014.

• In einem zweiten Schritt haben wir eine Matrix mit 96 Metropolen aus diesen 80 Ländern erstellt, welche die attraktivsten Aussichten für Investments bieten.

• Tokio kann bei fast sämtlichen Faktoren ebenfalls sehr gute Werte verbuchen. Eine Ausnahme stellt die Investierbarkeit dar, bei der Tokio leicht hinter London liegt.

• Dabei lag der Schwerpunkt auf sieben Schlüsselfaktoren: Bevölkerungswachstum, aggregiertes BIP, prognostiziertes Wachstum, Lebensqualität, Infrastruktur, Transparenz / Investierbarkeit und Knappheit des Angebots.

• Hingegen schneiden einige grosse Metropolen bei verschiedenen Indikatoren eher schwach ab.

• Dem Kriterium des Bevölkerungswachstums wurde eine relativ niedrige Gewichtung beigemessen, während BIP und prognostiziertes Wirtschaftswachstum einen höheren Stellenwert erhielten.

• Diese Indikatoren sowie die Infrastruktur werfen auch Mexico City weit zurück.

• Ein aggregierter Score wird in Abbildung 1 dargestellt: Dabei schneidet London bei sämtlichen Kriterien sehr gut ab.

2

Immobilieninvestments in internationalen „Sieger-Cities“

• So verzeichnet Shanghai hinsichtlich Investierbarkeit, Lebensqualität und Knappheit des Angebots schwache Resultate.

• Andere Metropolen mit schwachen Werten sind New Delhi, Santiago, Bangkok und Moskau.

• Andere wiederum, wie Oslo, Stockholm, Singapur, Toronto und Vancouver, schneiden zwar bei den Kriterien Bevölkerung und Grösse (aggregiertes BIP) schwach ab, können dafür aber bei anderen Faktoren punkten. • Abbildung 2 illustriert das Scoring der einzelnen Faktoren. London schneidet bei sämtlichen Kriterien gut ab. Sao Paulo kann zwar bei den Faktoren Grösse und Wachstum punkten, weist aber bei anderen Kriterien wie Knappheit des Angebots, Transparenz, Investierbarkeit, Infrastruktur und Lebensqualität deutliche Rückstände auf. Abbildung 2: In Sao Paulo stellen vor allem der mangelnde Angebotsengpass, die Infrastruktur und die Investierbarkeit ein Problem dar. Oslo schneidet bei Grösse und Investierbarkeit schwach ab

80

GDP

60

• Ein Drittel der britischen Hochschulabsolventen zieht nach London, wovon ein Grossteil an Elite-Universitäten studiert hat. • Die Dominanz Londons innerhalb Grossbritanniens nimmt immer mehr zu. • 80% aller im privaten Sektor zwischen 2010 und 2012 geschaffenen Arbeitsplätze befinden sich in London, d.h. 215.000. • Den zweiten Platz bei diesem Kriterium belegte Edinburgh mit 23.000 Arbeitsplätzen, während die Zahl der Arbeitsplätze in Bristol, Glasgow und Sheffield abnahm. • Andere Sieger-Cities sind für qualifizierte Arbeitskräfte zumindest auf nationaler Ebene attraktiv, so z.B. Amsterdam, Stockholm und Oslo. Diese Städte verzeichnen eine rege Zuwanderung aus anderen Landesteilen, deren Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum darunter logischerweise leidet.

Bevölkerung 100

Angebotsengpass

• London ist für hoch qualifizierte Arbeitskräfte aus dem In- und dem Ausland höchst attraktiv: So sind 37% der Londoner Bevölkerung im Ausland geboren, in London werden 302 Sprachen gesprochen, und es gibt 50 nicht-englische Communities mit einer Bevölkerung von jeweils über 10.000 Menschen.

• So attraktiv wie London ist für Zuwanderer aus der ganzen Welt allerdings kaum eine andere Stadt. Ein Konkurrent für London wäre allenfalls New York, wobei Hongkong, Sydney und Singapur in dieser Hinsicht ebenfalls punkten können.

40 20 0

Transparenz / Investierbarkeit

BIPWachstum

Die Knappheit des Angebots ist ein wichtiges Kriterium, das jedoch häufig übersehen wird • Die Knappheit des Angebots wird in den überwiegend nachfragefokussierten Analysen häufig vernachlässigt.

Infrastruktur London

Sao Paulo

Lebensqualität, BIP Oslo

Quelle: Aberdeen Asset Management, Mercer, Economist Intelligence Unit, Jones Lang LaSalle, Brookings Institute. Rang 1 = bester Wert, 100 = schwächster Wert.

London erzielt den höchsten Score aller „Sieger-Cities“ • Es wäre vermessen, einen Anspruch auf die absolute Objektivität unserer Rangliste zu erheben, d.h. zu behaupten, dass eine City besser als eine andere ist, zumal unser Investmentprozess den Schwerpunkt auf effizientes Stock-Picking legt. Die Plätze 2 und 3 unseres Rankings belegen New York und Paris, wobei Tokio, Hongkong und Singapur sowie Sydney ebenfalls unter den Top 10 platziert sind. Diese Cities schneiden durchweg gut ab, vor allem aber was die Knappheit des Angebots angeht. • Das besonders gute Abschneiden Londons hat mehrere Gründe. • So ist London (gemessen an seinem BIP) nicht nur extrem gross, sondern kann auch hinsichtlich Wachstum punkten. • Londons Bevölkerung ist zwischen 2001 und 2011 um eine Million Menschen gewachsen und dürfte im Zeitraum 2011 bis 2021 genauso stark zunehmen. • Diese Entwicklung könnte man auch als Schwellenländerwachstum in einem Industriestaat betrachten.

• Angebotsengpässe können entweder geographischer Natur sein (Insellage Singapurs und Hongkongs bzw. Lage in Gebirgen / an Seen wie Vancouver) oder in in London) oder Städteplanungsauflagen aufgrund von Denkmalschutzvorschriften oder der Begrenzung der Geschosszahl wie in der Pariser Innenstadt) auftreten. • Cities mit Angebotsengpässen in Verbindung mit einer starken Nachfrage verzeichnen häufig einen starken Anstieg der Mieten oder der Kapitalwerte. • Hingegen verzeichnen Cities ohne Angebotsengpässe häufig nicht das Wachstum der Mieten oder der Kapitalwerte, das ihre Nachfragemerkmale vermuten lassen. • Ein Beispiel für diesen Trend ist der Warschauer Büroimmobilienmarkt (Abbildung 3). • Obwohl Polen in den letzten 20 Jahren das europäische Land mit dem stärksten Wirtschaftswachstum war, sind die Büromieten in Warschau auf lange Sicht rückläufig, da kaum Nachfrageüberhang besteht. • Ein weiteres Beispiel ist Sao Paulo (Abbildung 4). • Auch in Brasilien ist die Wirtschaft dynamisch gewachsen, wobei jedoch aufgrund der Tatsache, dass in Sao Paulo kein Angebotsengpass besteht, der Anteil der im Bau befindlichen Bürogebäude in Prozent des Bestands mit fast 30% (wovon 96% spekulativ, d.h. nicht zweckgebunden sind) dort den weltweit höchsten Wert markiert. Die Bürospitzenmieten sind in Sao Paulo derzeit rückläufig.



aberdeen-asset.ch3

Abbildung 3: Ohne Angebotsengpass schlägt sich Wachstum nicht in Performance nieder Bürospitzenmieten, Warschau (€ pro Quadratmeter) & polnisches BIP (Realwachstum in USD)

250

• Jones Lang LaSalle zufolge sind die drei Immobilienmärkte weltweit, die 2012 die höchsten Kapitalzuflüsse verzeichneten, London, Paris und New York.

200 150

• Häufig ziehen Anleger aus Ländern mit schwachen und unzuverlässigen Finanzinformationen, einem unsicheren oder nachteiligen regulatorischen Umfeld und einem instabilen politischen Klima Geld ab, um es in Gewerbe- anzulegen.

100 50 Q2 1993

Q2 1996

Q2 1999

Q2 2002

Polnisches BIP

Q2 2005

Q2 2008

Q2 2011

Q2 2014

Büromieten in Warschau

Obwohl Polen in den letzten 20 Jahren das europäische Land mit dem dynamischsten Wirtschaftswachstum war, ist es beim Anstieg der Büromieten Schlusslicht.

Abbildung 4: Angebotsengpass: in vielen Schwellenländern nicht vorhanden

93% 89% 71% 95% 00% spekulativ

3. Auswirkungen auf Immobilieninvestments

65% 35% 47% 63% 41% 30% 38% 44% 10% 61% 61% 4% 33% 100%

0

Wir vertreten die Überzeugung, dass sich die besten Aussichten in den Sektoren Wohn-, Einzelhandels- und Industrie-/Logistikimmobilien bieten, während der Büroimmobiliensektor, zu dem in der Vergangenheit die meisten internationalen Investoren tendierten, weniger attraktiv ist. Wohnimmobilien sind häufig die Performance-Spitzenreiter, denn wohnen müssen wir alle

10 2013

• Ein funktionierender öffentlicher Personennahverkehr wie Crossrail (London), Grand Paris oder der Guangzhou-Shenzhen-Hong Kong Express Rail Link, treiben das Wachstum dieser Metropolen zusätzlich an.

• Ein gemeinsames Merkmal von Sieger-Cities ist die Qualität der öffentlichen Infrastrukturen

82% 71% 44% 71% 100% 66%

Ein funktionierender öffentlicher Personennahverkehr verleiht zusätzlichen Auftrieb

• So war in London die Verlängerung der Jubilee Line von massgeblicher Bedeutung für den Ausbau der Bürostadt Canary Wharf, mit der die Londoner Stadtteile South Bank und Greenwich Peninsula durch eine Neubebauung aufgewertet wurden und der Zugang zum Olympiapark in Stratford verbessert wurde.

Fertigstellung von Bürogebäuden in % des Bestands, 2013/2014 Sao Paulo Shanghai Mexico City Dubai Mumbai Moskau Tokioter CBD Seoul Singapur Peking London Frankfurt Paris Hong Kong Sydney Brüssel San Francisco Toronto Stockholm New York Washington DC Boston Madrid Los Angeles Chicago

• Wir wissen, dass diese Investoren andere Beweggründe haben als institutionelle Anleger der betreffenden Länder.

• Diese Verkehrsnetze verbessern die Erreichbarkeit und fördern die Stadterneuerung, wodurch wiederum Arbeitskräfte angezogen werden.

Quelle: Aberdeen Asset Management, Juli 2014.

20

30

40

2014

In Sao Paulo sind die Mieten rückläufig, da die Nachfrage stockt und das Angebot sehr hoch ist. Quelle: Jones Lang LaSalle, Juli 2013. Deckt die Büroimmobilien-Teilmärkte aller Metropolen ab.

4

• Sieger-Cities“ sind nicht nur für Arbeitskräfte, sondern auch für Kapital attraktiv. • Das so genannte Lucas-Paradoxon beschreibt den Fluss von Kapital, das sich beispielsweise aus China und den an Öl reichen Golfstaaten eher in die Industrienationen als in die Schwellenländer bewegt, obwohl dort, so die Theorie, die Renditen höher sind.

300

0

“Sieger-Cities“ sind auch für Kapital attraktiv - das Lucas-Paradoxon

Immobilieninvestments in internationalen „Sieger-Cities“

• Wohnimmobilien verzeichnen in Sieger-Cities eine sehr gute Wertentwicklung (Abbildungen 5, 6 und 7), in London und in Sydney sind sie die Spitzenreiter, in Hongkong belegen sie den zweiten Rang. • Diese Entwicklung ist nicht zuletzt dem starken Bevölkerungswachstum zuzuschreiben, da hoch qualifizierte junge Arbeitskräfte diese Metropolen aufgrund der Jobchancen, der Lebensqualität und des kulturellen Angebots höchst attraktiv finden. • Diese Metropolen wachsen nicht nur, sondern ihre Bevölkerung wird auch immer jünger (wodurch wiederum durch höhere Geburtenraten das Wachstum weiter angetrieben wird) und wohlhabender.

• So tendieren die Leerstandsquoten im Wohnimmobiliensektor gegen 0, während sie im Büroimmobiliensektor zwischen 8% und 20% oszillieren. • Für Wohnimmobilien wird pro Kopf eine viel grössere Fläche als für Einzelhandels-, Büro- oder Industrieimmobilien benötigt. • In Metropolen mit einem Angebotsengpass ist häufig ein starker Anstieg der Kapitalwerte zu konstatieren, vor allem in gentrifizierten Stadtvierteln. • In Stadtteilen, in denen ein sozioökonomischer Strukturwandel auch Gentrifizierung genannt - erfolgt, steigen die Preise für Wohnimmobilien am schnellsten, da junge Gutverdiener in angesagten Gegenden in City-Nähe wohnen möchten. • Typisch für diese Szeneviertel ist, dass ausgehend von einem relativ niedrigen Niveau - viele von ihnen sind ehemalige Arbeiterviertel - die Kapitalwerte immer stärker steigen, da viele von ihnen Hochburgen der Gentrifizierung sind. • Ein wichtiger Faktor sind kulturelle Präferenzen, wobei diese Stadtviertel für viele junge Menschen attraktiver als die Vorstädte sind, die sich in der Zwischenkriegs- und der Nachkriegszeit in vielen europäischen und amerikanischen Städten einer grösseren Beliebtheit erfreuten. • Markante Beispiele für diesen sozioökonomischen Strukturwandel sind Clapham in London, Haight-Ashbury in San Francisco, Newtown in Sydney, Bedford-Stuyvesant in New York und Glockenbach in München. • In diesen Metropolen ist der Anteil der mobilen Arbeitskräfte (die aus anderen Landesteilen oder aus dem Ausland zuwandern) hoch. • Durch diese Zuwanderung entsteht eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten, so dass in den meisten dieser Städte ein grosser investierbarer privater Mietwohnungsmarkt entstanden ist. Einzelhandelsimmobilien sind ebenfalls lukrativ, vor allem im Luxus- und im Convenience-Segment, denn einkaufen müssen wir alle • Die gute Wertentwicklung von Einzelhandelsimmobilien ist vor allem dem raschen Wachstum der Bevölkerung und des Wohlstands zu verdanken. • So sind Einzelhandelsimmobilien in der Londoner Innenstadt weitaus rentabler als in den sonstigen Landesteilen (Abbildung 5). • An den Premium-Standorten der grossen Sieger-Cities steigen die Mieten am stärksten, nicht zuletzt durch den internationalen Tourismus, zumal internationale Marken sich die exklusiven und entsprechend knappen Flächen / Standorte gegenseitig streitig machen. • Eine solide Wertentwicklung ist in der Regel auch in den vorstehend erläuterten gentrifizierten Bezirken zu verzeichnen (Abbildung 6), da dort eine starke Zunahme sowohl der Bevölkerung als auch des Wohlstands erfolgt.

• Die beliebtesten Einzelhandelsimmobilien finden sich an den beiden Extremen des Spektrums, d.h. Standorte, die ein „Einkaufserlebnis“ bieten, wie z.B. überregional attraktive Shopping-Malls und exklusive Boutiquen am einen sowie Supermärkte und Discounter zur Deckung des täglichen Bedarfs am anderen Ende des Spektrums. Das mittlere Segment, d.h. weniger attraktive Einkaufszentren oder die klassische Innenstadtlage, sollte man eher meiden, da es extrem anfällig für eine Abwanderung der Kunden an Topstandorte und den E-Commerce ist. Abbildung 5: Einzelhandelsimmobilien - In London sind Einzelhandelsimmobilien deutlich rentabler als in den übrigen Landesteilen. Gesamtrendite im Betrachtungszeitraum (%)

10 Jahre

5 Jahre

3 Jahre -5

0

5

Läden Londoner Innenstadt Läden Rest UK

10

Läden Rest London Einkaufszentren

15

Läden im Südosten und im Osten

Quelle: Aberdeen Asset Management, IPD, 2013.

Abbildung 6: Einzelhandelsimmobilien - Durch die Gentrifizierung der Londoner Innenstadt sind die Mieten extrem gestiegen Mietpreiswachstum in %, 2000 - 2010 Londoner Aussenbezirke

Londoner Innenstadt

Gentrifizierte Londoner Innenstadt 0

20 Londoner Aussenbezirke

40 Londoner Innenstadt

60

80 100 Gentrifizierte Londoner Innenstadt

Quelle: Aberdeen Asset Management, 2014.

• In London hat Westfield in solchen Bezirken zwei riesige ShoppingMalls gebaut, nämlich Shepherd’s Bush und Stratford.



aberdeen-asset.ch5

Industrie-/Logistikimmobilien stellen eine ertragsorientierte Flächennutzung dar

Abbildung 8: Industrieflächen können in höherwertige Objekte umgewidmet werden

• Der Sektor der Industrie-/Logistikimmobilien wird häufig übersehen, ist aber vor allem in Städten mit einem Angebotsengpasse höchst rentabel.

Bürogebäude in Vorstädten

• Aufgrund des Sieger-Cities häufig kennzeichnenden Platzmangels gestaltet sich die Erschliessung von Industrie-/Logistikobjekten entsprechend schwierig, da eine Verdrängung durch Bodennutzungen mit höherem Mehrwert erfolgt, so dass die Mieten an den verbleibenden Objekten entsprechend steigen. • Zudem werden Flächen in städtischen Gebieten mit knappem Raumangebot - sofern der Flächennutzungsplan es gestattet häufig aufgewertet.

Lager - und Verwaltungsgebäude mit angeschlossenem Verkauf

Industrieflächen Ausstellungsräume von Autohändlern

• Diese neuen Nutzungen umfassen Wohn- und Büroimmobilien sowie einzelhandelsnahe Objekte wie z.B. Lager- und Verwaltungsgebäude mit angeschlossenem Verkauf oder Ausstellungsräume von Autohändlern. • Solche Immobilien stellen eine ertragsorientierte Flächennutzung dar.

Selbstlagerzentren

• In Amsterdam wurden entlang des Flusses IJ frühere Industriegebiete in Wohnimmobilien, Hotels, Büros und Restaurants umgebaut. • Eine ähnliche Entwicklung ist in den Hafenvierteln von Kopenhagen, Sydney, Melbourne und London zu beobachten. • Besonders deutlich wird die überdurchschnittliche Rentabilität von Flächen in städtischen Gebieten mit knappem Raumangebot in London.

Wohnimmobilien

Quelle: Aberdeen Asset Management, 2014

• Die ehemaligen Londoner Industriegebiete haben sich in sämtlichen von lPD gemessenen Zeiträumen besser als alle anderen Landesteile entwickelt (Abbildung 7). • Im Gegensatz zu den übrigen Landesteilen verkleinert sich der Bestand an Industrieimmobilien (Abbildung 7), da viele Flächen in höherwertige Objekte umgebaut werden (Abbildung 8). • In den britischen Regionalmetropolen ist das Wachstum der Bevölkerung und der Wirtschaft weniger dynamisch als in London. • So sind in Städten wie Glasgow und Liverpool die Bevölkerungszahlen seit Jahrzehnten rückläufig. • Auch ist dort der Druck zur Umwidmung von Industrieflächen in höherwertige Objekte weniger stark als in London.

Abbildung 7: Industrieflächen in Städten mit Angebotsengpässen haben sich überdurchschnittlich gut entwickelt Annualisierte Gesamtrendite (%)

Veränderung des Bestands im Zeitraum 1998 bis 2008 (%) 15

32 Jahre

10 5

10 Jahre

0 -5

5 Jahre

-10 -15

Quelle: IPD.ODPM, 2013.

6

Immobilieninvestments in internationalen „Sieger-Cities“

London

NW

West Mids

England

Yorks & Humber

SE

SW

Eastern

NE

East Mids

3 Jahre

Wales

-20

-3

0 London

Innenkreis SE

3

6 Aussenkreis SE

9 Rest UK

12

Am wenigsten attraktiv sind aufgrund ihrer Volatilität und Unterperformance Büroimmobilien • Dem Sektor mit der schwächsten Wertentwicklung, nämlich dem Büroimmobiliensektor, geben viele Investoren den Vorzug, weil sie mit ihm relativ gut vertraut sind, weil er liquide und transparent ist und weil sie die hohen Losgrössen sowie die Einfachheit des Investierens schätzen. Obwohl wir dies gut nachvollziehen können, raten wir Investoren, strategisch vorzugehen. • So ist es relativ einfach, € 100 Millionen in ein leicht zu verwaltendes Bürogebäude mit einem einzigen Mieter zu investieren, während dies bei Einzelhandels-, Wohn- oder Industrie- bzw. Logistikimmobilien so gut wie unmöglich ist. • Bürogebäude werden stark nachgefragt, aber ihre Rentabilität ist eher niedrig, ihre Volatilität indes hoch. • So sind Bürogebäude weitaus weniger rentabel als andere Immobilien. Die in den Abbildungen 9,10 und 11 illustrierte Entwicklung in London, Sydney und Hongkong zeigt, dass die Kapitalwerte von Einzelhandels- und Wohnimmobilien viel stärker steigen. • Investoren neigen dazu, an diesen Märkten Premiumobjekte zu überhöhten Preisen zu bauen bzw. zu bezahlen, so dass Unterperformance und Schwankungsanfälligkeit die logischen Folgen sind. • Auch unterschätzen viele Investoren die hohen Investitionskosten und die Abschreibungssätze im Büroimmobiliensektor. • So sind Büroimmobilien in allen 12 europäischen Ländern, in denen IPD seit über 10 Jahren Daten erfasst, weniger rentabel als Einzelhandelsimmobilien. • Zu überdurchschnittlicher Wertentwicklung und zu geringerer Volatilität als in den grossen Gateway-Cities tendieren indes Bürogebäude ausserhalb der Topstandorte, wie in unserem White Paper „Keine Angst vor 2B-Lagen“ („Don’t fear the second tier“) illustriert wird. • Unser White Paper „Büroimmobilien: Untergewichtung empfohlen“ („Offices, healthy to be underweight“) enthält weitere Einzelheiten zu den besten Strategien für Anlagen in diesen Sektor. • Eine Strategie für langfristig orientierte Grossanleger kann darin bestehen, sich auf aufstrebende Standorte von „Sieger-Cities“ zu konzentrieren, die später vielleicht zu Topstandorten werden, wie z.B. South Bank, King’s Cross, Broadgate und Canary Wharf in London. Interessant ist eine solche Strategie vielleicht nicht nur im Büroimmobiliensektor, sondern sie kann auch neue Wohn- und Einzelhandelsimmobilien sowie Industrieflächen an Standorten umfassen, die eine langfristige „ertragsorientierte Flächennutzung“ darstellen, wie im Abschnitt über Industrie- und Logistikimmobilien eingehend erläutert.

Abbildung 9: Büroimmobilien sind als Investment am beliebtesten, sind aber am wenigsten rentabel. Klares Performance-Schlusslicht sind Londoner Büroobjekte, während Wohnimmobilien die klaren Gewinner sind Kapitalwertindizes für Wohn - und Gewerbeimmobilien in London (1980 =100)

1200 1000 800 600 400 200 0

1980

1984

1988

1992

1996

Wohnimmobilien in London Industrieflächen in London

2000

2004

2008

2012

Einzelhandel Londoner Innenstadt Büroobjekte Londoner Innenstadt

Quelle: Nationwide, IPD, 2013. In der Vergangenheit erzielte Ergebnisse sind keine Garantie für zukünftige Renditen.

Abbildung 10: Das gleiche Bild bietet sich in Australien: niedrige Rentabilität von Büroimmobilien Kapitalwertindizes für Wohn - und Gewerbeimmobilien in Sydney (1986 =100)

800

600

400

200

0 2Q86 2Q89 2Q92 2Q95 2Q98 2Q01 2Q04 2Q07 2Q10 2Q13 Büros im CBD

Regionale Einkaufszentren

Industrieflächen an Topstandorten

Freistehende Einfamilienhäuser

Quelle: JLL, 2013.

• Internationale Investoren scheinen im Büroimmobiliensektor aufgrund der Verfügbarkeit von Objekten, der hohen Losgrössen und der einfachen Verwaltung sowie der hohen Liquidität vielfach eine niedrigere risikoadjustierte Performance in Kauf zu nehmen. Diese Investoren haben häufig einen langen Anlagehorizont und ganz andere Beweggründe als inländische Anleger, obwohl dadurch das Risiko von Investments am Büroimmobilienmarkt von Gateway-Cities nicht sinkt.

aberdeen-asset.ch7

Abbildung 11: Schwache Rentabilität des Büroimmobiliensektors auch in Hongkong Kapitalwertindizes für Wohn - und Gewerbeimmobilien in Hongkong (1981 =100)

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

1981

1985

1989

1993

1997

2001

2005

Wohnimmobilien

Büroobjekte

Einzelhandelsimmobilien

Industriegebäude

2009

2013

Quelle: Hong Kong Rating and Valuation Department.

4. Schluss: nicht alle Wachstumsstories sind Sieger-Cities • Die grössten und am schnellsten wachsenden Metropolen der Welt bieten Immobilienanlegern eine Vielfalt von Chancen. Allerdings weisen sie höchst unterschiedliche Merkmale auf. Manche sind für internationale Arbeitskräfte und Kapitalanleger höchst attraktiv, so dass Wirtschaft und Wohlstand rasant wachsen. • Diese Städte verfügen in der Regel über exzellente Infrastrukturen sowie eine hohe Lebensqualität, Investierbarkeit und Transparenz. Die Spitzenreiter in dieser Rangliste zeichnen sich zudem durch einen Angebotsengpass, der entweder physisch oder durch Planungsauflagen bedingt ist, sowie ein hohes Rentabilitätspotential aus. Der Faktor des Angebotsengpasses wird häufig übersehen. • Sehr wichtig ist für Investoren die Erkenntnis, dass die beliebte Strategie der Anlage in Büroimmobilien an Gateway-Märkten selten hohe risikoadjustierten Renditen erzielt.

Weitere Informationen erhalten Sie bei der für Ihre Region zuständigen Kontaktperson: Roberto Varandas, International Telefon: +44 20 7463 6437 Email: [email protected] Chris Van Beek, Asien-Pazifik-Raum Telefon: +65 6395 2650 Email: [email protected] Wolfgang Bernadzik, Deutschland, Österreich und Schweiz Telefon: +49 69 768072189 Email: [email protected] Michael Dinsdale, Grossbritannien Telefon: +44 (131) 528 094116 Email: [email protected] Jonathan Matson, Nordamerika Telefon:+ 1 212 7761175 Email: [email protected]

• Es besteht kein Zweifel, dass die Vorteile der Vertrautheit, der Liquidität und der Transparenz von Investments im Büroimmobiliensektor von Gateway-Cities häufig durch Volatilität, niedrigere Renditen und hohe Abschreibungen sowie den hohen Investitionsaufwand zunichte gemacht werden. Zudem leiden diese Standorte häufig unter Überinvestitionen und Übererschliessung. • Enormes Potential bieten dank des dynamischen Bevölkerungswachstums und des zunehmenden Wohlstands hingegen Einzelhandels-, Wohn- und Logistikimmobilien, die eine bessere Wertentwicklung und eine niedrigere Volatilität als der Büroimmobiliensektor aufweisen. • Andere Sektoren bieten bessere Chancen: 1. Einzelhandelsimmobilien sind besonders rentabel im Luxus- und im Convenience-Segment (wie im Nahrungsmitteleinzelhandel) sowie in gentrifizierten Stadtvierteln. 2. Industrieflächen stellen eine ertragsorientierte Flächennutzung dar. Ein Teil des Bestands besitzt Potential für eine Umwidmung in höherwertige Flächen, um einen entsprechenden Kapitalzuwachs zu generieren, während die Mieten an den verbleibenden Standorten stärker steigen. 3. Wohnimmobilien sind höchst rentabel an Standorten, an denen die Zuwanderung aus dem In- und dem Ausland die Kapitalwerte in die Höhe treibt. Dies trifft besonders auf Hochburgen der Gentrifizierung zu. • So raten wir internationalen Investoren eindringlich, sich nicht wie es früher häufig der Fall war - ausschliesslich auf Büroimmobilien zu fokussieren, sondern auch die vorerwähnten Sektoren in Betracht zu ziehen. John Danes Head of Continental European Property Research

Der Wert von Anlagen sowie die mit ihnen erzielten Erträge können sowohl sinken als auch steigen. Unter Umständen erhalten Ihre Kunden ihren Anlagebetrag nicht in voller Höhe zurück. Wichtige Informationen: Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen sind allgemeiner Art und dienen ausschliesslich der Informationsfindung. Sie beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig erachten, und alle hierin geäusserten Meinungen erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen und sind nur zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gültig. Sofern die Informationen in diesem Dokument Projektionen oder sonstige zukunftsgerichtete Aussagen enthalten, entsprechen diese lediglich Prognosen, die erheblich von den tatsächlichen Ereignissen oder erzielten Ergebnissen abweichen können. Aberdeen Asset Managers Switzerland AG („AAMS“)/Aberdeen Asset Managers Limited (“AAML”) übernimmt weder eine Gewähr für die Richtigkeit oder Zuverlässigkeit dieser Informationen noch irgendeine Haftung gegenüber Personen, die sie als Entscheidungsgrundlage verwenden. Sämtliche Quellen stammen von der Aberdeen Asset Management Unternehmensgruppe. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen stellen keine Anlageberatung oder persönliche Finanzberatung für bestimmte Finanzprodukte dar und dürfen nicht als Angebot oder Aufforderung zum Kauf oder Verkauf der hierin genannten Anlagen betrachtet werden. Bei der Erstellung dieses Dokuments wurden die besonderen Anlageziele, die Finanzlage oder der spezifische Bedarf der Anleger nicht berücksichtigt, so dass sich Investoren vor einer Anlage ein eigenes Urteil über die Eignung der betreffenden Anlage für ihre eigenen Gegebenheiten, ihre Anlageziele und ihre Finanzlage bilden und sich bei ihrem Finanz- bzw. Steuerberater erkundigen sollten. AAMS/AAML haftet ausser in den gesetzlich vorgesehenen Fällen nicht für Verluste oder Schäden, die beliebigen Personen aufgrund dieser Informationen entstehen. Dieses Informationsmaterial darf ohne die vorherige schriftliche Genehmigung durch AAMS/AAML nicht kopiert, geändert, verkauft, verteilt, angepasst, veröffentlicht, übernommen, vervielfältigt oder anderweitig verwendet werden. Erstellt von Aberdeen Asset Managers Switzerland AG. Eingetragen in der Schweiz unter der Nr. CH-020.3.033.962-7. Eingetragener Unternehmenssitz: Schweizergasse 14, 8001 Zürich. Zugelassen durch die Schweizer Finanzmarktaufsicht (FINMA) als Verteiler von kollektiven Kapitalanlagen.

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