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Immobilien mit Staates Hilfe Wer eine Immobilie kauft, zahlt fast immer alles aus eigener Tasche. In bestimmten Fällen hat aber Vater Staat ein Interesse an der Modernisierung und Erhaltung von Gebäuden und winkt mit steuerlichen Vergünstigungen. So zum Beispiel bei Baudenkmälern und Sanierungsgebieten.

Die goldenen Zeiten des Steuersparens mit Immobilien sind vorbei. In Stammtischgesprächen hört man noch tollkühne Geschichten aus der Nachwendezeit, als viele Gut- und Besserverdienende in Immobilien in den neuen Ländern investierten und das Finanzamt bis zur Hälfte an den Kosten beteiligt werden konnte. Abschreibung heißt das Zauberwort – und gar nicht so selten wurde investiert und abgeschrieben, bis auf Jahre hinaus gar keine Einkommensteuer mehr zu zahlen war. Noch Ende der 1990er Jahre boomte das Modell, galt es doch als politisch gewollt, in den neuen Ländern und den Randgebieten zur ehemaligen deutsch-deutschen Grenze (Miet)-Wohnraum zu schaffen. Hierbei ist allzu oft über’s Ziel hinausgeschossen worden. Auf jedem Acker schossen Neubaugebiete aus dem Boden. Gelegentlich trat der wichtigste Planungsansatz völlig in den Hintergrund, nämlich für wen eigentlich gebaut wird: die Mieter. An ihnen wurde schlicht vorbeigeplant; zu groß, zu teuer, fehlende Infrastruktur. Auch keine Seltenheit war und ist es, dass die in der Wachstumseuphorie kalkulierten Mieten gar nicht oder nicht nachhaltig erzielt werden konnten. So manch Anleger reut heute diesen Schritt, fast ungeprüft in eine aus heutiger Sicht überteuerte Immobilie investiert zu haben. Spätestens nach Ablauf der (seinerzeit noch zehnjährigen) Abschreibungsdauer zeigte sich, ob das Investment tatsächlich rentabel war. Gerade in cityfernen Lagen ist es eher die Regel als die Ausnahme, dass bei einem Verkauf nicht annähernd der ursprüngliche Kaufpreis zu erlösen war. Drei Gründe sind ausschlaggebend: zum einen wird ein Überangebot produziert, denn die Abschreibungszeit lief bei allen Anlegern einer Siedlung gleichzeitig ab – zum Teil standen ganze Straßenzüge und Ortsteile gleichzeitig zum Verkauf. Zweitens ist die Wohnung nun vermietet, und jeder Käufer einer vermieteten Wohnung wird zu allererst auf die Rendite der langfristig zu erAusgabe 08 / 11

zielenden Mietüberschüsse schauen. Wenn der beim Verkauf erzielte Mietzins nicht dem prospektierten Erlös entspricht, sinkt folgerichtig der Verkaufspreis. Und letztens, nicht ganz unbedeutend: Die massenweise aus dem Boden gestampften Häuser und Wohnungen waren eher praktisch und günstig geplant und verfehlen schon nach wenigen Jahren den Anspruch der Bewohner und potenzieller Mieter. Faktoren also, die in der Summe häufig zu erheblichen Verlusten bei dem einst so begeisterten Anleger führen. Bei Gegenrechnung der Abschreibungssummen kam man vielleicht noch mit einem blauen Auge davon.

❚❚ Tipps zu „Abschreibungsobjekten“ Nun ist es ja nicht so, dass alle Anlagen in Immobilien in der Vergangenheit zu Verlusten führten. Im Gegenteil führen gut ausgewählte Immobilien zu einem nachhaltigen Wert und Rendite. Wie bei jedem Immobilieninvestment gilt auch und gerade bei „Abschreibungsobjekten“ die klassische, einfache Formel: Lage, Lage, Lage. Am Beispiel Berlin wird deutlich, dass zuerst der Bezirk, der Stadtteil und der Kiez dafür ausschlaggebend ist, wie wahrscheinlich sich das Investment rechnen wird. Nachgefragte Wohngegenden oder sich entwickelnde Kieze versprechen eine nachhaltige Vermietbarkeit. Zumeist ist das Mietniveau, also der zu zahlende Mietzins je Quadratmeter, aufgrund der hohen Nachfrage hier auch höher, als würde eine identische Wohnung in Stadtrandlagen angeboten. Über die tatsächliche Vermietbarkeit zum angestrebten Mietpreis entscheidet dann die Mikrolage. Sprich, wie sieht das konkrete Wohnumfeld aus, gibt es störende Faktoren wie Verkehrslärm, Geräusch- und Geruchsbelästigungen durch Gewerbe oder eine schwache Sozialstruktur. Positiv zu werten sind die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Tram, U- oder S-Bahnanschluss, Kitas, Schulen und natürlich auch Naherholungsfläwww.immobilien-journal.de

chen wie Parks oder Wälder. So informativ und hilfreich Verkaufsprospekte auch sind, sie ersetzen keinesfalls die eigene Inaugenscheinnahme vor Ort. Dies ist umso wichtiger, wenn man den Kiez oder gar Berlin selbst nicht kennt. Durch die eigenen Eindrücke wird es möglich, Angaben im Prospekt zu hinterfragen bzw. sich ergebene Fragen erläutern zu lassen.

❚❚ Rares Angebot Das Investment in Immobilien ist neben kompletten Mietwohnhäusern oder Wohn- und Geschäftsobjekten für die meisten Privatpersonen in erster Linie auf Eigentumswohnungen beschränkt. In diesem Segment sind es vorzugsweise die bestehenden, vermieteten Wohnungen, die zur Kapitalanlage erworben werden. Seltener – und vom Einstiegspreis zumeist deutlich teurer – sind Wohnungen im Ersterwerb nach Sanierung und Rekonstruktion. Für solche Wohnungen werden natürlich höhere Mieten gefordert und auch bezahlt, aber meist nicht so viel, als dass die Rendite mit der einer SecondHand-Wohnung mithalten könnte. Interessant werden diese Einheiten für den Kapitalanleger wieder dann, wenn entweder die Entwicklung der Lage einen besonders positiven Verlauf verspricht, der sich in künftigen Mietpreissteigerungen und Wertzuwächsen widerspiegelt – oder der Erwerb steuerlich begünstigt ist.

❚❚ Abschreibung als Geschenk?! Hierzu bildet das Einkommensteuergesetz (EStG) den gesetzlichen Rahmen. In den Paragrafen 7h („Sanierungs-AfA“) und 7i („Denkmal-AfA“) wird die erhöhte Abschreibung bei Vermietung geregelt. Die Förderung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten unterscheiden sich wesentlich in dem Punkt, dass bei Baudenkmälern alle Baumaßnahmen und bei Objekten in Sanierungsgebieten die Modernisierungs- und

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Instandsetzungsmaßnahmen Basis der steuerlichen Bemessung bilden. Es ist also nicht der Kaufpreis der Immobilie absetzbar, sondern der Betrag der Herstellungskosten. Der Kaufpreis wird in der Regel höher sein, da hier der Grundstücksanteil und der Anteil der Altbausubstanz enthalten sind. Als Richtwert können bei den meisten Objekten 60-70% des Kaufpreises den förderfähigen Kosten zugerechnet werden. Über insgesamt 12 Jahre (8 x 9% und 4 x 7%) kann der steuerpflichte Erwerber diese Kosten zu 100% von seinem zu versteuernden Einkommen absetzen und so seine Steuerlast reduzieren. Die nicht zu den Herstellungs- bzw. Grundstückskosten zählenden Aufwendungen können „normal“ abgeschrieben werden. Insofern handelt es sich bei der Denkmal- oder Sanierungs-AfA nach §7i/h EStG nicht um ein steuerliches Geschenk, sondern um eine andere Verteilung der ohnehin gegebenen Abschreibung. Bei geschickter Inanspruchnahme, z.B. wenn in den 12 Jahren ab Kauf tatsächlich eine höhere Steuerlast als in der darauf folgenden Zeit zu erwarten ist, wird die erhöhte Abschreibung dann doch zum individuellen Steuergeschenk. Ganz anders ist es bei den Käufern, die eine Wohnung in einem Baudenkmal oder einem Haus im

Sanierungsgebiet zur Eigennutzung erwerben. Hier ermöglicht der §10f EStG die Absetzbarkeit von 10 x 9% (gesamt also 90%) der förderfähigen Herstellungskosten. Da es abgesehen von der Riesterrente sonst keinerlei staatliche Förderung für den Eigenheimerwerb mehr gibt, ist hier ein echtes Steuergeschenk zu sehen. In beiden Fällen gilt jedoch, dass nur die nach dem Kauf entstanden Kosten durch den Wohnungserwerber abzusetzen sind. Aus diesem Grund wird mit dem Bau zumeist erst begonnen, wenn der überwiegende Teil der Einheiten verkauft ist. Wer erst während der Bauphase erwirbt, kann nur die noch nicht ausgeführten Anteile abschreiben – aber immerhin, man kann.

❚❚ Aktuelle Bauvorhaben mit Sanierungs- oder Denkmal-AfA Naturgemäß verringert sich mit jedem vollendeten Projekt der Bestand von Baudenkmälern und Sanierungshäusern. So ist es nicht weiter verwunderlich, dass bei jedem neuen Projekt die Anleger schon mit den Hufen scharren – und z.T. „blind“ vorreservieren. Damit Eigennutzer nicht immer den Kürzeren ziehen, empfiehlt es sich, den finanziellen Rahmen schon im Vorfeld gesteckt zu haben, um dann bei einem ansprechenden Angebot zuschlagen zu können.

Über die Berliner Volksbank Immobilien GmbH können Sie zurzeit an fünf citynahen Standorten in Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Stralau oder Pankow steuerbegünstige Eigentumswohnungen erwerben. Die Internetseite www.bvbi. de/wohnbau gibt einen ersten Überblick. Zumeist auf die Rekonstruktion und Sanierung von Altbauten und Baudenkmälern spezialisierte Projektentwickler und Bauträger sind in Berlin tätig. Ein besonders gelungenes Beispiel ist das künftige Wohnensemble „Sternecker Brauerei“ in Berlin-Weißensee (Stadtteil von Pankow). In unmittelbarer Nachbarschaft des namensgebenden Sees werden in den alten Brauereigebäuden hochwertige Eigentumswohnungen entstehen. Es ist schon etwas besonderes, im Sud- oder Brauhaus, Böttcherei oder Speicher seine Zelte aufzuschlagen. Noch braucht man eine gehörige Portion Fantasie, um sich das im Dornröschenschlaf liegende Gebäudeensemble bald als imposante Wohnanlage vorzustellen. Die über die Jahrzehnte um- und ineinander gebauten Gebäudeteile werden z.T. zurückgebaut und nach denkmalschutzrechtlichen Auflagen wieder mit historischen Fassaden versehen. Neben dem viergeschossigen Haupthaus mit seiner markanten Uhr werden drei weitere zweigeschossige Bauten als Atriumhäuser miteinander verbunden und um drei Dachgeschosswohnungen im Neubau ergänzt. Insgesamt 46 Wohneinheiten zwischen 43 m² großen 1-Zimmer-Apartments und bis zu 122 m² großzügigen 3-Zimmer-Wohnungen und 5-Zimmer-Maisonetten bieten Neubaukomfort mit Fußbodenheizung, modernen Bädern und guter Ausstattung in denkmalgerecht sanierten Gemäuern. Die Kaufpreise liegen um 3.200 Euro je Quadratmeter zwischen rund 130.000 und 452.000 Euro. Wer möchte kann einen Stellplatz für 28.900 Euro erwerben und sein Fahrzeug dort parken, wo einst das Bier lagerte: im Eiskeller. Einen besonderen Bonus können Erwerber dazu buchen: die Qualitätskontrolle und die Schlussabnahme durch den TÜV Süd oder auch das Komplettpaket für Vermieter einschließlich Mietenpool und Mietgarantie. weitere Informationen zur Sternecker Brauerei erhalten Sie unter: www.berliner-volksbank-immobilien.de www.bvbi.de/sternecker www.bvbi.de/wohnbau oder Berliner Volksbank Immobilien GmbH (030) 56 55555-29 [email protected]

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Berlins Bezirke: Neukölln 434 Kieze, 96 Stadtteile, 12 Bezirke: eine Stadt. Berlin ist schon für Berliner ein weitgehend unbekanntes Stückchen Erde. Wo ist Berlin am schönsten? Wie verändern sich die Bezirke? Wie entwickeln sich Mieten und Kaufpreise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke?Ein Streifzug durch die Stadt.

Sind wir doch mal ganz ehrlich, bei der ersten Assoziation an Neukölln fallen einem nicht gerade die positiven Aspekte ein. Und das geht sogar Neuköllnern so. Zu häufig sind die Negativ-Schlagzeilen über Neukölln, die über den Lokalteil der Zeitungen im Gedächtnis bleiben: ob Rütli-Schule, Brandanschläge, Jugendkriminalität oder Kontroversen der Integrationspolitik. Alles Tatsachen, die zum Negativ-Image des Bezirks beigetragen haben und sich in den Köpfen weit über die Landesgrenzen hinaus als Vorurteil manifestiert haben. Manch Neuköllner erfährt ein mitleidiges Nicken, wenn er anderswo seine Herkunft preisgibt. Der ein oder andere sieht sich zu langen Erklärungen genötigt, dass er ja in Britz, Buckow oder Rudow wohne, was zwar zu Neukölln zähle, aber nicht Neukölln sei. Und tatsächlich meint Neukölln im Sprachgebrauch Neuköllns Norden, also den innerstädtischen Teil vom Landwehrkanal bis zur Stadtautobahn im Süden. Die sozialdemografischen Probleme sind nicht zu leugnen, dennoch wird hier gerne gewohnt. Seit Jahren müht sich Neuköllns Bezirksbürgermeister Heinz Buschkowsky einer Parallelgesellschaft nicht integrationswilliger Bewohner entgegenzuwirken. Tatsächlich wirken Attraktivitätssteigerungen, etwa durch Neugestaltung von Straßen und Plätzen, aber auch das Verbot für Neuansied-

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lungen von Spielhallen und Wettbüros einer Konzentration einzelner Bevölkerungsgruppen entgegen.

siv nachgebessert, so dass das neue Motto der Schule lautet: „Eine Schule für alle! Kein Schüler bleibt zurück!“. Sogar eine Patenschaft mit dem Maxim-Gorki-Theater wurde geschlossen.

❚❚ Neuköllns schwieriger Norden Jeder Zweite der knapp 305.000 Neuköllner lebt in Neuköllns Norden. Wobei hier der Anteil von Empfängern von Transfersleistungen, Arbeitslosen und Bewohnern nicht-deutscher Herkunft oft das Doppelte des Berliner Schnitts erreicht. Die soziale Struktur hier nachhaltig zu verbessern, ist erklärtes Ziel des Berliner Senates, das Neukölln-Nord als eines von fünf Ortsteilen als Aktionsraum plus in das Programm integrierte Stadtentwicklung aufgenommen hat. Die Basis ist schlecht, aber einige Tendenzen sind bereits positiv. Es gilt die Attraktivität der einzelnen Kieze so zu verbessern, dass eine Ghettoisierung (im Übrigen auch von deutschstämmigen bildungsfernen Haushalten) aufgebrochen wird und eine Durchmischung unterschiedlicher sozialer Schichten und Bevölkerungsgruppen gelingt. Ein politisch hochbrisantes Unterfangen, denn eine Attraktivitätssteigerung führt unweigerlich zu erhöhter Nachfrage, steigenden Mieten und Kaufpreisen und somit zur Verdrängung derer, die diese Preise nicht zahlen können oder wollen. Ein Beispiel für eine positive Wendung ist die erwähnte Rütli-Schule, deren Kollegium mit Brandbriefen große Kritik am Berliner Schulsystem übte. Mittlerweile wurde senatsseitig inten-

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Übersicht

Neukölln

Berlin

Abw.

Fläche*

44,9 km²

891,8 km²

5,0%

Einwohner*

305.230

3.371.212

9,1%

Einwohnerdichte

6.798/km²

3.780/km²

+79,8%

Einkommen²

750 €/mtl.

885 €/mtl.

-15,3%

Arbeitslosenquote

19,3%

13,6%

+41,9%

Migrantenanteil³

39,0%

25,5%

+52,9%

Ausländeranteil

21,3%

13,5%

+57,8%

Kriminalität⁴

13.626

14.494

- 6,0%

*statt Abweichung Anteil; ²verfügbares Pro-Kopf-Einkommen ³dt. Einwohner mit Migrationshintergrund und Nicht-Deutsche ⁴Straftaten je 100.000 Einwohner (2009) Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Daten per 30.06.2010

„In Neukölln, da geht was“, ist so auch wieder oft zu hören. Die Zahlen des statistischen Landesamtes belegen diesen Trend. Für die Wohngebiete nördlich der Sonnenallee beispielsweise, wird seit einigen Jahren eine langsame Verbesserung der Sozialstruktur bescheinigt. Die bisherige Veränderung ist bereits im Reuterkiez zwischen Sonnenallee und Maybachufer und in der Weserstraße sichtbar. Viele Studenten und Kreative ziehen auf Grund der günstigen Mieten und dem Charme des noch leicht Improvisierten nach Neukölln 44. So siedeln sich in der

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Reuterstraße viele Galerien und Läden an. In der Weserstraße hingegen kann man tagsüber tolle Läden und Cafés entdecken und den Abend in diversen Bars und Restaurants ausklingen lassen. Möchte man an einem sonnigen Wochenendtag sein Frühstück nicht in der heimischen Küche zu sich nehmen, so findet man am Weigandufer z.B. die Bäckerei „Zimt und Mehl“. Hier frühstückt man lecker direkt am Landwehrkanal. Wissenswertes über Neukölln • Neukölln wird 2012 Hundert Jahre alt, davor hieß der Stadtteil Rixdorf • Buckow ist mit seiner ersten urkundlichen Erwähnung 1250 nur 13 Jahre jünger als Berlin-Cölln (1237) • Es gibt mehr Neuköllner als Einwohner der Landeshauptstädte Wiesbaden, Potsdam, Erfurt, Kiel, Mainz, Schwerin und Magdeburg • Türken bilden mit rd. 36.800 Einwohnern die größte Migrantengruppierung, 38% sind inzwischen Deutsche • in Neukölln wird noch Landwirtschaft betrieben • die meisten Sehenswürdigkeiten Neuköllns liegen in Britz: u.a. Schloss, Gutshof, Britzer Garten, Mühle

Neukölln bietet viel Kultur! Jährlich finden das Kultur- und Kunstfestival „48 Stunden Neukölln“ und der „Karneval der Kulturen“ statt, bei dem Menschen aller Religionen und Kulturen ihre Kunst und ihre Wahrnehmung der Welt darstellen können und alle gemeinsam im „Multi-KultiBezirk“ zusammen essen, tanzen und einfach Spaß haben. Verschiedenste Veranstaltungen finden im „Heimathafen Neukölln“, der „Neuköllner Oper“ und der „Werkstatt der Kulturen“ statt. Nord-Neukölln bietet mehr als das gängige Großstadtleben mit allen Tücken und Schikanen: Kieze zum Genießen, Wohlfühlen und Leben (lassen).

❚❚ Immobilienmarkt: positive Tendenzen Der Norden Neuköllns entwickelt sich – langsam – aber stetig. In kaum einem anderen Bezirk werden so viele Mietwohnhäuser verkauft wie hier. Die nachfolgende Modernisierung und Instand-

setzung verbessert die Wohnqualität, was sich natürlich auch in steigenden Wohnkosten widerspiegelt. Während die meisten Wohnungen zwischen 5,60 und 6,50 Euro je Quadratmeter zu mieten sind, werden für Wohnungen im Reuterkiez und Teilen des Schillerkiezes bis 8 Euro verlangt und gezahlt. Und das bei weiter steigender Tendenz: beide genannten Kieze verzeichnen binnen Jahresfrist bis 20% Mietsteigerungsraten, sonst im Mittel 10%. Ähnlich sieht die Tendenz bei Eigentumswohnungen aus. Steigerungsraten über 20% sind in den entwickelten Lagen keine Seltenheit, wenn auch die Preistendenz sehr uneinheitlich und von der direkten Mirkolage abhängig ist. Einen großen Vorteil für Wohnungskäufer in Neukölln-Nord gibt es (noch): das äußerst günstige Kaufpreisniveau. Der Großteil der Wohnungen wird um 1000 Euro pro Quadratmeter offeriert. Klar, dass zu dem Preis keine Luxuswohnung erwartet werden darf, aber so günstig kann in Berlin kaum citynahes Eigentum erworben werden. Preisliche Ausnahmen gibt es natürlich auch hier: Quadratmeterpreise um 2000 Euro im Reuterkiez und in der Spitze über 2500 Euro am Landwehrkanal markieren derzeit die Spitze des Nord-Neuköllner Immobilienmarktes.

❚❚ Neukölln ist nicht gleich Neukölln! Gegensätzlicher zum Neuköllner Norden können die südlichen Ortsteile Britz, Buckow und Rudow nicht sein. Während der Britzer Norden zwischen der Stadtautobahn (Britzer Tunnel) und Teltowkanal noch urban geprägt ist, findet man hier eher Einfamilienhausgebiete mit vorstädtischem Siedlungsbau. Einige alte Dorfkerne sind Neukölln mit Rixdorf, Britz mit Gutshof und Schloss und Buckow mit der ältesten Feldsteinkirche, trotz der uneinheitlichen Bebauungsstruktur, erhalten geblieben. Britz bietet jedoch nicht nur Gutshof und Schloss sondern auch ein UNESCO-Welterbe, die sogenannte „Hufeisensiedlung“, dem Siedlungs- und Reformwohnungsbau der 1920er bis 1930er Jahre. Britz ist zu Recht auch deswegen so beliebt, Bitte beachten Sie unseren Leserservice auf den Seiten 92 - 94

weil hier Neukölln am grünsten ist. Rund um den alten Dorfkern, an der Mohriner Allee und natürlich der Britzer Garten. Ideal ist auch die Verkehrsanbindung mit der U7. Für viele Britzer ist ihr Kiez der optimale Kompromiss: „Dichte dran an Berlin und weit jenuch weg!“ Ähnlich geprägt sind die Ortsteile Buckow, (nördlich) und Rudow (östlich von Großziethen). Auch hier wird der fündig, der lieber im Grünen als im Stadtgetümmel leben möchte. Die Kaufpreise für Eigenheime liegen im Mittel um 2000 Euro je Quadratmeter, bevorzugte Lagen (Britz um Mohriner Allee; Buckow zur Landesgrenze und Rudow-West nach Großziethen) erzielen bei gleichbleibender Tendenz bis 2500 Euro. Zwischen Buckow und Rudow liegt die Gropiusstadt, eines der bekanntesten Beispiele einer Großsiedlung der Nachkriegszeit. Inzwischen ist die Gropiusstadt ein eigener Ortsteil und zieht mit Berlins größtem Shopping-Center, den Gropius-Passagen, nicht nur Neuköllner an.

❚❚ Neuköllner Ausblick Für den Neuköllner Norden ist ein zartes Pflänzlein gesetzt, mehr als nur die schon beliebten Ecken zu entwickeln. Einen positiven Effekt lässt sich nach Schließung des Flughafens Tempelhof auch für die angrenzenden Quartiere verzeichnen. Einen anderen Effekt erhoffen sich die Buckower und Rudower vom BBI: vom Fluglärm weitestgehend verschont, wird den Stadtteilen nach Inbetriebnahme des Großflughafens ein Nachfrageschub nach Einfamilienhäusern durch die dann am BBI Beschäftigten prophezeit. Immobilienangebote in Neukölln finden Sie in diesem Immobilien-Journal oder unter www.berliner-volksbank-immobilien.de Berliner Volksbank Immobilien GmbH (030) 56 55555-0 [email protected]

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