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Immobilien kaufen ! in Frankreich! Ein Lei6aden für Käufer und Verkäufer Teil 1: Usancen beim Kauf Teil 2: Steuerlichen Behandlung Stand: April 2016
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IMMOBILIEN KAUFEN IN FRANKREICH Teil 1: Usancen beim Kauf
Eine Immobilie im Ausland zu kaufen, kann zeitraubend und aufwendig sein. Aber das muss nicht sein. Denn wir von Saint Tropez Home Finders haben die nöWge Erfahrung, um Sie sicher und professionell durch den Kauf zu begleiten. SchriX für SchriX kommen Sie Ihrem Ziel näher und finden mit uns Ihr Traumhaus am richWgen Platz. Damit Sie einen ersten Überblick erhalten, wie ein Immobilienkauf in Frankreich abläu\, haben wir Ihnen Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen aufgelistet. Zögern Sie nicht, uns für detaillierte Auskün\e anzusprechen. § Kaufabwicklung § Grundbuch und Grundstückseigentumsurkunde § § § §
§ Grundstücksgesellscha\ (SCI = Société Civile Immobilière) § Kosten und Gebühren § Vorvertrag (Compromis de Vente) § § § § § §
Notare in Frankreich Anzahlung (Dépot de GaranWe) Widerspruchsfrist Bedingende Klauseln (Clauses Supensives) Immobilien-Finanzierung Immobilien Gutachten
§ Vorkaufsrecht § Kaufvertrag (Acte de Vente)
Katasterplan Lokale Bauvorschri\en (POS bzw. PLU) Baugenehmigung Eigentümerstruktur
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Grundbuch und Grundstückseigentumsurkunde
Bauvorschri\en
Katasterplan
Baugenehmigung
Der Verkäufer weist mit der Grundstückseigentumsurkunde nach, dass er der Eigentümer des Grundstück ist. Im Grundbuch sind neben der IdenWtät des Eigentümers auch eventuelle Hypotheken und Belastungen, z.B. Wegerechte, eingetragen. Liegenscha\en sind in Frankreich in Parzellen unterteilt, die jeweils eine Katasternummer aufweisen (reference cadastrale) und im Katasterplan (plan cadastral) ausgewiesen wird. Der Katasterplan garanWert nicht die akkurate Größe des Grundstücks, gibt aber Hinweise hinsichtlich der solchen sowie bezüglich der Grenzen zu den Nachbargrundstücken.
Die meisten lokalen Baubehörden veröffentlichen ihre eigenen lokalen Bebauungsvorschri\en (POS / PLU), welche die Möglichkeiten der Bebauung in den jeweiligen Sektoren definieren. POS = Plan d’OccupaWon des Sols PLU = Plan Local d’Urbanisme In Frankreich ist für den Bau, für Änderungen am Bau oder den Abriss eines Gebäudes eine Baugenehmigung (permis de construire) oder bei kleineren baulichen Veränderungen bzw. dem Bau eines Schwimmbades, eine DeklaraWon des Bauvorhabens (déclaraWon de travaux) erforderlich. Eine Missachtung kann strafrechtliche Folgen haben und mit einem Bußgeld belegt werden.
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Eigentümerstruktur
Grundbesitz kann in Frankreich von natürlichen oder jurisWschen Personen erworben werden. Natürliche Personen können dabei einzelne oder mehrere Personen sein. Welche Struktur die richWge ist, hängt zumeist von der persönlichen SituaWon des Käufers ab. Es ist ratsam, sich hierfür rechtlich und steuerrechtlich beraten zu lassen.
Grundstücksgesellscha\
SCI = Société Civile Immobilière Grundstücksgesellscha\en bieten sich an, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben möchten, da im Zeitverlauf ein Verkauf der Anteile an der Gesellscha\ jederzeit möglich ist. Diese Gestaltungsmöglichkeit kann auch genutzt werden, um Anteile im Blick auf die Erbscha\steuer und zur Ausnutzung von Freibeträgen bei der Schenkungsteuer an Kinder zu übertragen. Lassen Sie sich hierzu unter BerücksichWgung von Ihrer persönlichen SituaWon von einem Steuerexperten beraten.
Kosten und Gebühren
Der Kaufpreis einer Immobilie, die in Frankreich über einen Immobilienmakler angeboten wird, beinhaltet bereits die VermiXlerkommission. Die
einzigen zusätzlichen Kaufnebenkosten, die anfallen, sind deshalb Notarkosten und Grunderwerbsteuern. Diese belaufen sich, in Abhängigkeit, ob eine Hypothek eingetragen wird, auf insgesamt ca. 7 - 8 % des Kaufpreises.
Vorvertrag
Nachdem der Verkäufer ein - in der Regel schri\liches - Kaufangebot akzepWert hat, wird ein Vorvertrag (compromis de vente) erstellt. Dieser Vertrag bezeichnet den Kaufgegenstand, enthält die Kauxedingungen, die Angaben zu Verkäufer und Käufer, den Kaufpreis sowie Angaben zur Finanzierung. Außerdem können bedingende Klauseln (clause suspensives) aufgenommen werden, die während der Zeit bis zum endgülWgen Kaufvertrag erfüllt werden müssen und dem Käufer das Recht einräumen, bei Nichterfüllung vom Kauf zurückzutreten (z.B. Ablehnung der Finanzierung durch die Bank). Der Vorvertrag muss vom Verkäufer und vom Käufer unterzeichnet werden. Die Zustellung einer Abschri\ an den Käufer erfolgt anschließend mit Einschreiben und Rückschein. Der Vorvertrag kann von einer Immobilienagentur erstellt werden. Grundsätzlich empfehlen wir die Erstellung durch einen Notar.
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Notare in Frankreich
Notare werden in Frankreich vom JusWzministerium bestellt und sind vereidigt. Sie können sowohl für den Verkäufer und den Käufer täWg werden oder Verkäufer und Käufer beau\ragen jeweils ihren eigenen Notar ohne zusätzliche Kosten. In diesem Falle teilen sich die Notare die Notargebühr. ImmobilientransakWonen müssen von in Frankreich prakWzierenden Notaren durchgeführt werden. Wir empfehlen in der Regel, einen eigenen Notar zu wählen, der im Idealfall in der Sprache seines Mandanten kommunizieren kann.
Anzahlung (Dépot de GaranWe)
Zum Zeitpunkt des Vorvertrages ist beim Notar eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent auf dem Notaranderkonto zu hinterlegen. Das Notaranderkonto wird bei einer staatlichen InsWtuWon geführt (La Caisse des Dépôts et ConsignaWon), um absolute Sicherheit zu gewährleisten. Grundsätzlich können auch Immobilienagenturen ein Anderkonto führen und Sicherheitsleistungen verwalten. Saint Tropez Home Finders bietet
diesen Service aus Sicherheitsgründen ausschließlich über Notare an.
Widerrufsfrist
Nach Erhalt des Vorvertrages (compromis de vente) hat der Käufer das Recht innerhalb von sieben Tagen vom Kaufvertrag ohne Nennung von Gründen zurückzutreten. Die bereits beim Notar hinterlegte Sicherheitsleistung (dépot de garanWe) wird von diesem zurückerstaXet. Das Widerrufsrecht hat ausschließlich der Käufer, nicht der Verkäufer. Entscheidet sich der Käufer nach Ablauf der 7-Tagesfrist dazu, nicht zu kaufen, erhält der Verkäufer als Entschädigung die beim Notar hinterlegte Sicherheitsleistung (dépot de garanWe). Entscheidet sich der Verkäufer dazu, nicht zu verkaufen, erhält der Käufer seine Sicherheitsleistung zurück und - falls im Vorvertrag vermerkt - einen Schadensersatzbetrag in gleicher Höhe.
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Bedingende Klauseln (Clauses Suspensives)
Ein Käufer kann im Vorvertag bedingende Klauseln vereinbaren, deren Erfüllung bis zur Unterzeichnung des eigentlichen Kaufvertrages erfolgen muss. Diese bedingenden Klauseln können sich auf die Gewährung eines Darlehens zur Finanzierung des Immobilienkaufes durch eine Bank beziehen, auf Wegerechte oder bauliche Anfragen (Genehmigungen für Bau- oder Umbaumaßnahmen) betreffen. Grundsätzlich enthält der Vorvertrag als bedingende Klausel die Nicht-Inanspruchnahme eines Vorkaufsrechts durch die Gemeinde. Werden bedingende Klauseln bis zum Kaufvertrag nicht erfüllt, kann der Käufer vom Vorvertrag zurücktreten und erhält seine Sicherheitsleistung zurück.
Immobilien-Finanzierung
Falls Sie den Immobilienkauf finanzieren möchten, ist es ratsam, bereits vor Beginn der Suche mit einer Bank hinsichtlich der Finanzierung zu sprechen. Diese Vorgehensweise ermöglicht Ihnen, Ihre finanziellen Möglichkeiten im Detail zu kennen und schnell handeln zu können, sobald Sie Ihr
Traumanwesen gefunden haben. Das französische Recht sieht vor, dass in den Kaufvertrag eine bedingende Klausel hinsichtlich der Finanzierung aufgenommen werden kann. Diese gibt den Anteil der Fremdfinanzierung sowie die möglichen KondiWonen wieder. Ab der Unterzeichnung des Vorvertrages hat der Käufer in der Regel eine Frist von 30 - 45 Tagen, während derer die Bank die Finanzierungsanfrage prüfen und das Darlehen bereitstellen kann. Verweigert die Bank die Finanzierung, muss der Käufer die Absage dem Notar vorlegen und kann dann vom Vertrag zurücktreten. Die Sicherheitsleistung wird an ihn zurückerstaXet.
Immobilien Gutachten
Der Verkäufer ist verpflichtet, zu seinen Lasten, vor dem Verkauf der Immobilie, ein Gutachten erstellen zu lassen. Dieses beinhaltet die Suche nach Termiten und Asbest, gibt den Zustand von elektrischen InstallaWonen und Gas-InstallaWonen an, erbringt einen Ausweis zur Energieeffizienz und führt sonsWge Risiken auf. Das Gutachten beinhaltet keine Aussagen zur Bauqualität der Immobilie. Der Käufer kann allerdings einen privaten Anbieter mit der Überprüfung zusätzlicher Punkte beau\ragen.
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Vorkaufsrecht
Der Notar überprü\ ob DriXe ein Vorkaufsrecht haben (droit de pre-empWon). Beispielsweise haben Mieter in Frankreich das Vorkaufsrecht, die Immobilie zu den vereinbarten KondiWonen zu erwerben. Ebenso können angrenzende Landwirte in Agrarzonen ein Vorkaufsrecht besitzen. Grundsätzlich hat die jeweilige Gemeinde ein Vorkaufsrecht, falls das Grundstück für Infrastrukturprojekte oder sonsWge der Allgemeinheit dienende Maßnahmen benöWgt wird.
Kaufvertrag (Acte de Vente)
Der Notar nimmt Einsicht in die unterschiedlichen Register bzw. das Grundbuch, erstellt den Entwurf des Kaufvertrages und kümmert sich - falls eine Finanzierung erfolgt - um die Vorbereitung der Eintragung einer Hypothek. Er überprü\, ob sowohl Verkäufer als auch Käufer voll geschä\sfähig sind. Insbesondere stellt er sicher, dass keine Belastungen vorliegen, die den Wert der Immobilie reduzieren und, dass der Verkäufer die Eigentumsrechte besitzt.
Es gibt keine gesetzlich geregelte Frist, in der Praxis hat sich aber gezeigt, dass die Realisierung des Kaufvertrages in der Regel zwei bis drei Monate beträgt. Der Kaufpreis muss vor Vertragsunterzeichnung auf dem Notaranderkonto per Überweisung eingegangen sein. Am Tag der Vertragsunterzeichnung ist eine VersicherungsbestäWgung vom Käufer vorzulegen, dass die Immobilie versichert ist. Ist der Käufer am Tag der Vertragsunterzeichnung nicht anwesend, kann er dem Notar eine Vollmacht zur Unterzeichnung des Kaufvertrages durch einen seiner Mitarbeiter gegeben. Die Unterschri\ auf der Vollmacht muss - in Abhängigkeit von länderspezifischen Vorschri\en - durch einen Notar oder eine Amtsstelle beglaubigt werden. Sie sollten den Notar rechtzeiWg darauf hinweisen, falls Sie zur Unterzeichnung des Vorvertrages oder des Kaufvertrages nicht selbst anwesend sein können.
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Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, geht das Eigentum der Immobilie auf den Käufer über (Zug-um-Zug-Geschä\). Der Notar händigt dem Käufer eine BestäWgung aus, die ihn als neuen Eigentümer ausweist. Die Eintragung ins Grundbuch nimmt in etwa sechs Monate in Anspruch. Danach erhält der Käufer eine beglaubigte Abschri\ über den Notar zugestellt. Die Originale verbleiben im Archiv des Notars.
Mit der NotarbestäWgung können alle nöWgen Versorgungsverträge abgeschlossen werden (Strom, Wasser, Telefon, etc.). Die Rechnungen der Versorgungsunternehmen können aus dem Ausland bezahlt werden. Es ist jedoch einfacher, in Frankreich ein Girokonto zu eröffnen und EinzugsermächWgungen zur Abbuchung zu erteilen. Gerne sind wir Ihnen bei der Vertragseinrichtung behilflich. Teil 2: Steuerliche Behandlung
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informaWonen bis zur Überprüfung baurechtlicher Regelungen, Klärung steuerlicher Fragen und der notariellen Beurkundung. Sind Sie an der Anmietung eines Ferienhauses interessiert? Wir sind für Sie da - vor, während und auch nach Beendigung der Mietzeit. KontakWeren Sie uns: Wir sprechen fließend englisch, deutsch und französisch. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns: Natascha Schutz +33 (0)7 88 10 47 12 info@saint-tropez-home-finders.com
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IMMOBILIEN KAUFEN IN FRANKREICH Teil 2: Steuerliche Behandlung
§ Grundsteuer und Wohnsteuer = Taxe Foncière / Taxe d’Habita\on § Beiträge Domäne = Charges de copropriétaires
Steuern auf Immobilien
Die Besteuerung ist in Frankreich - wie auch in den meisten anderen Ländern - sehr komplex und es ist ratsam, seine eigene Situa\on mit einem Steuerexperten zu besprechen. Die hier aufgeführten Informa\onen dienen dem allgemeinen Verständnis. Für die Rich\gkeit wird keine Hacung übernommen. Nachfolgend ein Überblick über die beim Kauf und während der Haltedauer anfallenden Steuerarten:
§ Vermögensteuer = Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) § Erbschacsteuer = Droits de succession § Spekula\onsteuer = Impôt sur la plus value
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Grundsteuer und Wohnsteuer
= Taxe Foncière / Taxe d´Habita\on Die Höhe von Grund- und Wohnsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und berücksich\gt ebenfalls die Größe der Immobilie. Taxe Foncière Die Grundsteuer ist vom Eigentümer im Oktober/ November eines jeden Jahres zu bezahlen. Wird die Immobilie unterjährig verkauc, sind die Steuern anteilig vom Verkäufer und Käufer zu tragen. Die anteilige Berechnung erfolgt durch den Notar. Taxe d’HabitaFon Die Wohnsteuer fällt für Wohnraum an und muss von demjenigen übernommen werden, der die Immobilie am 1. Januar eines Jahres bewohnt. Ist
die Immobilie vermietet, wird die Wohnsteuer vom Mieter bezahlt. Bei einem unterjährigen Verkauf erfolgt kein Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer.
Beiträge Domäne
= Charges de copropriétaires Befindet sich die Immobilie auf einer privaten Domäne oder ist das Apartment Teil eines Apartmentkomplexes, sind für den Unterhalt des Gemeinschacseigentums von allen Eigentümern Beiträge zu bezahlen. Diese Kosten sollten vor Unterzeichnung des Vorvertrages betrachtet werden. Die Höhe hängt davon ab, welchen Standard die Anlage aufweist und ob zusätzliche Angebote wie Schwimmbad, Tennis, Wachpersonal etc. vorhanden sind.
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Vermögensteuer
= Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) Für Immobilienvermögen muss in Frankreich Vermögensteuer bezahlt werden, egal ob es sich um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt. Vermögensteuer wird auf den Ne]o-Immobilienwert erhoben, d.h. auf dem Grundstück eingetragene Hypotheken können in Abzug gebracht werden. Sie fällt an, wenn der Ne]o-Immobilienwert 1,3 Mio. EUR übersteigt und wird in diesem Falle ab einem Ne]o-Immobilienwert von 800.000 EUR erhoben. Steuersätze:: 800.000 EUR - 1,31 Mio. EUR = 0,5% 1,31 Mio. EUR - 2,57 Mio. EUR = 0,7% 2,57 Mio. EUR - 5 Mio. EUR = 1% 5 Mio. EUR - 10 Mio. EUR = 1,25% über 10 Mio. EUR = 1,5%
Erbschacsteuer
= Droits de succession Seit August 2015 haben EU Bürger die Möglichkeit, in ihrem Testament zu vermerken, welches EU Erbrecht für den Erbfall angewendet werden soll. Somit hat der Erblasser Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Erbfolge. Die Erben sind allerdings dennoch in Frankreich erbschacssteuerpflich\g. Liegt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Ländern vor, wird die in Frankreich bezahlte Erbschacsteuer angerechnet. Sprechen Sie Ihren Notar noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrages an, damit Sie gemeinsam die für Ihre persönliche Situa\on passende Eigentumsform festlegen können. Insbesondere bei Familienverhältnissen mit Kindern aus einer Erstehe ist es ratsam, die französischen Regelungen zu prüfen.
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Spekula\onsteuer
= Impôt sur la plus value Spekula\onsteuer fällt nur beim Verkauf von Zweitwohnsitzen, nicht bei Erstwohnsitzen an. Die Berechnung der Steuerhöhe ist sehr komplex, weshalb hierzu der Notar oder ein Steuerexperte befragt werden sollte. Grundsätzlich wird Spekula\onsteuer auf den Betrag zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet. Berücksich\gt werden auch Kosten für die Erhaltung bzw. den Ausbau der Immobilie während der Haltedauer. Beträgt die Haltedauer weniger als 22 bzw. 30 Jahre, muss der Mehrertrag versteuert werden. Zu berücksichFgende Abschreibungen: 6. - 21. Jahr: 6% pa Abschreibung auf Steuern 1,65% pa Abschreibung auf Sozialabgaben 22. Jahr: 4% pa Abschreibung auf Steuern 1,6% pa Abschreibung auf Sozialabgaben 23. - 30. Jahr: 9% pa Abschreibung auf Sozialabgaben
Baugrundstücke weisen in etwa die gleiche Abschreibung bei den Sozialabgaben auf. Die Steuerabschreibung verläuc hingegen anders: in den Jahren 6 - 17 = 2% pa, in den Jahren 18 - 24 = 4% pa und in den Jahren 24 - 30 = 8% pa. Steuersätze: Erstwohnsitz in Frankreich: 19% Steuern + 15,5% Sozialabgaben Erstwohnsitz in der EU, CH: 19% Steuern + 15,5% Sozialabgaben Erstwohnsitz ex EU: 34,5% Steuern + 15,5% Sozialabgaben Beträgt der zu versteuernde Wertzuwachs mehr als 50.000 EUR erfolgt eine zusätzliche Besteuerung in Höhe von 2% bis 6% (ab 250.000 EUR). Die Steuer wird vom Notar an die Steuerbehörde abgeführt. Falls der Wertzuwachs 150.000 EUR übersteigt, muß für Personen ohne Erstwohnsitz in der EU zusätzlich ein Steuerrepräsentant benannt werden (Kosten 0,7 - 1 % des Verkaufspreises).
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