Abril – Mayo 2015 | Nº 58 | www.ocu.org/inversiones

Encuesta sobre servicios

17,19 €  |  Bimestral Año  10 |  suplemento de OCU Compra Maestra nº 402  |  Depósito Legal:M-36354-2005

hay que mejorar

CUÁNDO SE PAGA IVA, POR COMPRA Y ALQUILER Pág 14. INGRESOS EXTRA PARA LA COMUNIDAD Pág 16. REDUCIR EL COSTE DE LA HIPOTECA Pág. 20.

TASAR LA FINCA RÚSTICA Pág 18 | APLICACIONES PARA REFORMAS Pág 19 | VALLAS Pág 6

EDITORIAL

Estado de “emergencia” La búsqueda de una mayor justicia social afecta entre otros aspectos a la vivienda. Hay que garantizar el derecho a una vivienda digna para todos. La cuestión es cómo hacerlo. En algunos ámbitos se propone la declaración del “estado de emergencia habitacional”, por ejemplo en Andalucía. En ese marco, se plantean diversas medidas, sobre la base de una “gestión democrática del parque de viviendas”.

L

os nuevos tiempos sociales se caracterizan por una mayor toma de conciencia del poder ciudadano frente a las tradicionales élites políticas. Se trata de no conformarse con situaciones injustas, por mucho tiempo que lleven existiendo.

Por ejemplo, con la incorporación de las viviendas vacías a un parque público; con aplicación de impuestos directos progresivos sobre viviendas en propiedad que no sean principales y estén infrautilizadas; con la limitación de los procesos de devolución de la vivienda a su legítimo dueño para casos en que ese inmueble resulte necesario para el uso del propietario o subsistencia de su unidad familiar; con la posibilidad de que cualquier ocupante de una vivienda pueda dar de alta suministros sin necesidad de un título legítimo de posesión, etc. La misma legitimidad de la tenencia de una segunda vivienda es sometida a votación. Y aunque por el momento el resultado parece ser favorable, no deja de ser inquietante el hecho de que se replantee

un derecho básico como es la propiedad. Desde estas páginas queremos contribuir a los cambios que mejoran la calidad de vida de todos. Eso sí, con el respeto de los derechos y garantías que tanto ha costado adquirir. Como el cauce de representación local que nos hemos dado pasa por la elección de las corporaciones locales, hemos querido preguntar a los ciudadanos por sus carencias en los servicios de los municipios, de modo que sean tenidas en cuenta por quienes vayan a asumir estas responsabilidades en los próximos meses (vea páginas 8-10). Desde OCU haremos públicos esos resultados. Pero por encima de todo corresponde a los ciudadanos exigir a sus representantes que trabajen por la solución de los problemas. Por ejemplo, en ciudades y barrios donde aspectos como la seguridad, el transporte o la limpieza se perciben como deficientes. Como ciudadanos, hay que ser exigentes con los gobernantes. Como inversores, la incertidumbre que rodea el futuro nos hacer ser aún más prudentes y alejarse del FyC ladrillo.

© OCU Ediciones S.A. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. Editor responsable: Juanjo Montanary. Imprime PRINTERMAN Industria Gráfica S.A. Suscripción a Fincas y Casas: pago mensual: 6,35 €; pago bimestral: 12,70 €. Teléfono directo para suscripciones: 902  300  188 y 913  009  154 de lunes a viernes de 9:00 a 16:00. También puede enviar un e-mail a [email protected] Atenderemos sus consultas jurídicas relacionadas con temas de consumo en los teléfonos 913 009 151 y 902 119 479 de lunes a viernes de 9:00 a 18:00. Gráficos Datastream/Thomson Financial. Puede consultar el listado completo de nuestro equipo humano en www.ocu.org/inversiones. AVISO LEGAL “Le recordamos que los datos personales facilitados por usted fueron automatizados en el fichero de OCU Ediciones, S.A con las finalidades autorizadas por usted. Si le surge alguna duda sobre las finalidades del tratamiento que le fueron informadas, por favor, póngase en contacto con OCU EDICIONES, S,A (Dpto. de Protección de Datos), C/ Albarracín, 21, 28037 MADRID o enviando un fax al 913 009 002. Además, en esta misma dirección, podrá ejercitar los derechos (de acceso, cancelación, rectificación y oposición) y la revocación del consentimiento a los tratamientos informados tanto por parte de la OCU como de OCU EDICIONES, S,A.”

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NOTICIAS BREVES

ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Los trabajadores compran poco

N

o esperamos un vuelco en el precio de la vivienda

ni en el número de compras. La tendencia de fondo sigue bajo los efectos de la sobre oferta, una demanda sin dinero e incertidumbre.

Indicadores en verde Algunos indicadores de la vivienda en España se volvieron positivos en 2014, pero conviene mirarlos de cerca antes de aceptar que el viento ha cambiado de dirección. En 2014 hubo más ventas de vivienda: 19 % según datos del Notariado, más cercanos en fechas que los del INE (+2,2 %), que proceden de los registros de la propiedad. También se concedieron más hipotecas para compra de vivienda: +46 % según el Notariado (1,6 % según el INE). Ahora bien, la mayoría de las ventas contadas por los notarios se realizaron sin hipotecas (62 % del total). Es decir, se pagaron con ahorros o con fruto de otras ventas. •  Precio de vivienda INE: + 1,8 % en 2014. Podría pensarse que 2014 ha sido un año de compras de viviendas por parte de ahorradores e inversores, quizá alentados por las rebajas obtenidas. Pero, ¿se ha puesto en marcha el mercado de vivienda en España para el grueso de los compradores? Quienes dicen que sí argumentan que el desbloqueo de las ventas hace posible nuevas compras, lo que retroalimentaría el mercado. Además, miran al empleo y a las previsiones de crecimiento de la economía española.

Mayor actividad Los indicadores de actividad constructiva también están en verde. Pero también aquí hablamos de cifras muy modestas. El número de visados para vivienda aumentó un 1,7 % en 2014, hasta 35.000 viviendas. Es apenas el 7 % de las visadas en el año 2000, antes del punto álgido de la burbuja. Parece lógico pensar que el número de visados debiera crecer más en años venideros. El hecho de que la cifra sea tan baja da muestras de la prudencia persistente por parte de quienes arriesgan su dinero en la construcción, más allá de declaraciones y titulares de prensa. •  Por su parte, la licitación oficial subió un 33 % en 2014. La tendencia debería mantenerse en un año electoral, apoyada por la liquidez ofertada desde las instituciones europeas. Desviemos la mirada del record de endeudamiento público español y… a gastar. Consecuencia lógica: aumenta el consumo de cemento (0,1 % en 2014) y se contratan trabajadores.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE Y DE LA INFLACIÓN EN ESPAÑA, € /m2 2500

2500 Precio m² vivienda libre

2000

Evolución del IPC

2000

1500

1500

1000

1000

500

500

0 1995Q1

1999Q1

2003Q1

2007Q1

2011Q1

0 2015Q1

La línea de “inflación” muestra cómo hubiera evolucionado el precio de la vivienda de haber seguido el ritmo del IPC. La diferencia es del 34 %.

La demanda, cauta a la fuerza •  El número de parados se redujo en 430.000 personas en 2014. Hasta febrero de 2015, el paro registrado disminuyó en 300.000 personas en un año, y el número de cotizantes a la Seguridad Social aumentó en 460.000 en doce meses. La tendencia en el empleo es positiva en España. Esperemos que continúe así, pero aun en el mejor escenario posible no pensamos que pueda sustentar una tendencia de incremento continuado en los precios de la vivienda. En enero de 2015, el porcentaje de contratos indefinidos fue del 9 %. Y un tercio de todos los contratos firmados, indefinidos y temporales, fueron de jornadas parciales. Es decir: hay más personas trabajando, pero muchas no tienen un horizonte estable que les anime a comprar vivienda. Y en el caso en que se decidieran a ello, su nivel de ingresos limitaría enormemente el precio de la vivienda a la que podrían acceder. Los bajos tipos de interés actuales, a pesar de los elevados diferenciales aplicados por los bancos, hacen accesibles unas cuotas de hipoteca que podrían volverse impagables si los tipos remontaran. Las entidades financieras conceden más hipotecas que en años recientes, pero deben ser muy cuidadosas antes de conceder créditos con un riesgo cierto de impago a medio plazo. Los ingresos por hogar se han visto reducidos. Incluso juntando dos salarios. Es el motivo por el que el indicador de esfuerzo en la compra de vivienda sigue en 6,3 años de renta bruta del hogar, a pesar de las caídas del precio de la vivienda. Persiste el desequilibrio. FyC OCU FINCAS Y CASAS  |  3

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NOTICIAS BREVES

ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Cambia nuestra cartera con inmuebles

L

incluimos en las carteras de 10 años las obligaciones suecas, a través del Nordea 1 Swedish Kroner Reserve E EUR (LU0173778175); buscamos una revalorización de la corona sueca frente al euro. Las perjudicadas son las suizas, tras su revalorización, las españolas y las norteamericanas. •  Acciones protagonistas: las mexicanas, presentes en todas las carteras a través del HSBC GIF México AC USD (LU0877824093), y las estadounidenses, que aparecen en tres de ellas a través del Threadneedle EUR EUR / ES /EUR ES / ES Fincas Fincas rústicas rústicas Fincas rústicas American Ret USD (GB0002769429). de20%las 20% 35% 35% 35% Respecto 20% acciones chinas añadimos el fondo Fidelity China Focus SEK SEK A (LU0318931192), que invierte en acciones chinas coti- SEK 10% 10% 10% zadas en Hong Kong y en las bolsas continentales. USD USD USD FyC 5% BRL 5% 5% BRL BRL GB solo GB GBen los •  Inmuebles: seguimos confiando RU CN RUCN5%CN5% 5% MX MX RU MXrústicos.

os rendimientos de nuestras carteras con inmuebles en los dos primeros meses de 2015 oscilaron entre el 6,2 % de la defensiva a 10 años y el 8,4 % de la dinámica a 20 años. La cartera neutra a 10 años obtuvo un 6,6 %. Desde 2003 esta cartera de referencia obtiene un rendimiento medio anual del 8,3 %: 100.000 euros invertidos entonces ahora equivaldrían a unos 331.000. Creemos que es momento de adaptar ligeramente nuestras carteras (vea la tabla). •  En la parte de obligaciones acogemos a las brasileñas, a través del HSBC Brazil Bond AC USD (LU0254978488), disponible en el Supermercado de Fondos OCU desde 1.000 euros. Los altos tipos de interés, en torno al 13 %, compensan a largo plazo el riesgo asumido. También

10% 10% 10% 5%5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

Inmuebles en nuestra cartera Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo)

10 AÑOS

Acciones Acciones 25% 25% 25% Obligaciones Obligaciones 40% 40% 40% Inmuebles Inmuebles 35% 35% 35% Acciones Obligaciones Inmuebles

Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

EUR / ES 20%

Fincas rústicas 35%

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico)

EUR / ES 20%

Fincas rústicas 35%

5%

EUR / ES 10%

Fincas rústicas 35% SEK 5%

SEK 10%

SEK 5% BRL 5% CN 10%

USD 5%

GB 10% Fincas rústicas Acciones 25%

20 AÑOS

35%

MX 5%

CN 5%

RU 5%

USD BRL 5% 5%

GB 10%

EUR / ES

Obligaciones 40%15%

MX 5%

EUR / ES

Fincas rústicas

10% Obligaciones 35%

Acciones 30% 35%

Inmuebles USD35%

BRL 5%

CN 10%

RU 5%

BRL 5%

BRL 5%

MX 5%

GB 20%

Acciones 40%

Obligaciones 25%

RU 5%

Inmuebles 35%

Acciones 50%

US 5%

Obligaciones 15%

Acciones 45% 30%

CN 10%

BRL 5% 20% Obligaciones

GB 20%

Inmuebles 35%

Acciones 65%

Seis carteras modelo para seis perfiles de inversor

Perfil Plazo de inversión Obligaciones – españolas – suecas – suizas – estadounidenses – brasileñas Acciones – canadienses – estadounidenses – británicas – rusas – indias – chinas – brasileñas – mejicanas Inmuebles rústicos Rentabilidad anual media estimada (1)

Defensivo 10 años 20 años 40 % 25 %  20 % 15 %  10 %  0 %  5 % 5 %  5 %  5 %  25 % 40 % 

Neutro 10 años 35 %  20 % 5 %  5 %  5 %  30 % 

10 %  5 %

20 % 5 %

10 %  5 %

5 %

10 %

10 %

5 %  35 % 3,3 %

5 %  35 % 4,7 %

5 %  35 % 3,9 %

MX 5%

RU 5%

CN Inmuebles 10% IN 35% 5% RU 5% MX 5%

IN RU 5% MX 5% 5%

CN 10% GB 20%

Fincas rústicas

Inmuebles 35%

5%

US 5%

GB 20%

20 años 15 % 10 % 

5 %  50 % 5 %  20 % 5 % 5 % 10 % 0 %  5 % 35 % 5,3 %

US 10%

Obligaciones 5%

AU 10%

Inmuebles 30%

Dinámico 10 años 20 años 5 % 20 %  10 %  0 %  5 %  0 %  5 %  45 %  5 %  20 % 5 % 10 % 0 %  5 %  35 % 4,6 %

5 %  65 % 0 %  10 %  20 % 5 % 5 % 10 % 0 %  5 % 30 % 5,6 %

Una flecha al alza indica que la proporción ha aumentado un 5 %, dos flechas indican un alza del 10 %, etc. Las flechas a la baja muestran una reducción. (1) Rentabilidad anual media estimada para el plazo propuesto, sin descontar los impuestos.

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ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Acciones y fondos Inicio de año con alegría La bolsa comenzó con fuerza en 2015. Los fondos que invierten en acciones de los sectores inmobiliario y constructor también se han beneficiado de ello. En el bimestre enero-febrero destacaron aquellos que tienen en su cartera acciones inmobiliarias europeas (+19,7 % en el bimestre), como el Axa Aedificandi AC (+18,4 %), el ING (L) Invest European Real State × Cap Euro (+19,6 %) y el AXA WF Framligton Europe Real Estate EC (+19,1 %). Y en menor medida los fondos que apuestan por el sector inmobiliario a nivel global (+13,4 % en el bimestre), como el Robeco Properties Equities D EUR (+13,1 %) o el AXA WF Framlington Gloabl Real Estate EC (+11,5 %). Por su parte, el Ibercaja Sector Inmobiliario (+15,7 %) supera a estos últimos porque también dedica alrededor de una quinta parte de su cartera al sector constructor a nivel global, que avanza algo más (+14,1 %). A pesar de todo, la fragilidad de la recuperación nos hace ser muy prudentes. Solo los fondos de AXA WF merecen un consejo de conservar, por su elevada apuesta por el Reino Unido en el fondo europeo y por el mercado estadounidense en el fondo global.

Empresas cotizadas •  ACS aprovechará la salida a bolsa de su filial de renovables para reducir deuda y lograr ingresos. También cuenta beneficiarse de las buenas perspectivas de las divisas donde opera, el dólar australiano (40 % de sus ventas) y el  dólar estadounidense (34 % de ventas). Acción correcta: mantenga.

•  El concurso de acreedores de Martinsa Fadesa en julio de 2008 marcó el estallido de la burbuja inmobiliaria en nuestro país. Tras casi siete años de negociación infructuosa con la banca, los juzgados iniciarán el proceso de liquidación de Fadesa. Si aún tiene acciones, debe esperar; vea en la web nuestro consejo para no pagar los gastos de custodia. •  Acciona vuelve al dividendo. Cambio de consejo a mantener. •  Ferrovial. La debilidad del euro le beneficia por su diversificación internacional, y la caída de tipos de interés casa con su importante plan de inversiones. El precio de la acción está correcto y ya recoge las buenas FyC perspectivas. Mantenga.

EVOLUCIÓN DE FERROVIAL, EN EUROS 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

2010

2012

2013

2014

2015

Los últimos meses han sido positivos para su cotización, que ya recoge las buenas perspectivas. Mantenga.

Acciones del sector constructor e inmobiliario Nombre Acciona ACS AVJennings Beni Stabili Cem. Portland CFE FCC Ferrovial Headwaters Lafarge MDC Holdings Sacyr Saint - Gobain Uralita Vinci

Precio Bolsa Riesgo 9/03/2015 (1) 69,30 EUR Madrid **** 33,03 EUR Madrid **** 0,64 AUD Sídney *** 0,74 EUR Milán *** 7,25 EUR Madrid **** 98,89 EUR Bruselas *** 11,21 EUR Madrid **** 18,95 EUR Madrid *** 16,44 USD Nueva York **** 64,41 EUR París **** 26,32 USD Nueva York **** 4,09 EUR Madrid **** 40,18 EUR París **** 0,71 EUR Madrid **** 54,15 EUR París **

Comentario

Consejo

vuelven los beneficios y los dividendos vende división energías renovables resultados 2013-2014 superan previsiones confirma dividendo 2014 la elevada deuda es su principal problema resultados 2014 de DEME: previsión a la baja ampliación multiplica el número de acciones beneficio 2014 sin extraordinarios -45 % cotización ya recoge buenas perspectivas prevé fin fusión con Holcim en verano próximo aproveche el repliegue de la cotización vuelve a los beneficios en 2014 resultados anuales 2014 decepcionantes pobres perspectivas castigan la cotización 2015: congelación tarifas peaje en Francia

conservar conservar conservar vender vender vender vender conservar conservar vender comprar vender conservar conservar conservar

(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.

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URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN

L

PANORAMA INMOBILIARIO

Soluciones para vallar una finca

es consultar las exigencias normativas y luego estudiar las soluciones locales más usadas. Analizamos las ventajas y coste de los materiales más comunes. o primero

Informarse en el ayuntamiento Antes de realizar un cerramiento de finca consulte la normativa aplicable en su municipio. Lógicamente, debe respetar los caminos, acequias y servidumbres que puedan existir. La ordenanza puede definir la distancia mínima a la linde divisoria (si no hay acuerdo entre colindantes para compartir cerramiento), la altura máxima del cerramiento (lo más frecuente es entre 2 y 2,5 m) y, en su caso, de la base de obra; la necesidad de dejar pasos inferiores para la fauna, necesidad en su caso de utilizar piedra local… o distintas prohibiciones, como la de usar alambre de espino, setos espinosos, o materiales de obra, colgar publicidad, hacer cerramientos parciales, etc. •  Cuando comporta obras, incluidas las piquetas y la malla metálica, el vallado suele considerarse obra menor, requiere licencia y el pago del ICIO.

La valla metálica Al margen de los setos, vivos o muertos, el cerramiento de una finca rústica puede realizarse básicamente en tres tipos de materiales: metálicos, de ladrillo o de piedra. Dentro de la normativa, la elección vendrá determinada por el coste, ligado a la extensión a cerrar. En parcelas pequeñas, como las de los unifamiliares, sí puede ser viable utilizar otro material: madera, forja, bloques de hormigón, acero inoxidable, etc. El cerramiento más utilizado actualmente es la cerca de alambre o vallas. Resulta más económico y rápido de colocar. El coste varía según la densidad y la forma de trenzado del material. Lo más habitual es la malla galvanizada. Importa la calidad y el tratamiento anticorrosión, dadas las expectativas de durabilidad y la expo6 | OCU FINCAS Y CASAS

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sición permanente a la intemperie. Conviene controlar el certificado de origen y el de calidad de materiales. Las vallas de acero inoxidable son más caras y suelen usarse en cerramientos de piscinas o de pequeños perímetros. El uso de valla con pie de obra, al igual que el cerramiento con muro, suele implicar mayor distancia al linde divisorio (por ejemplo, 5 metros en vez de 2).

Ladrillo y piedras El cerramiento de ladrillo dura más y tiene mayor coste. Puede ser hueco o macizo, de ladrillo visto o provisto de un enfoscado que debe renovarse con el tiempo. Requiere una cimentación, un refuerzo mediante llaves o pilastras, y juntas de dilatación. Debe respetar el curso de las aguas naturales o de riego. La piedra resulta más cara, por el material y la mano de obra, y se usa en cerramientos de menor perímetro. Se denomina sillería si la piedra tiene forma regular, y mampostería si la piedra usada es irregular. Estas piedras irregulares se suelen trabar con mortero de cal, aunque también existe la mampostería en seco, sin mortero entre las piezas. También es posible mejorar el acabado tallando la piedra que delimita el plano del muro (mampostería careada) o incluso tallando los encuentros de piedras para hacer la junta regular (mampostería concertada). La piedra puede complementarse con otro material, poniéndola en la base de un cerramiento metálico o de madera, por ejemplo. Muchas ordenanzas exigen que la base esté enlucida.

Una idea de presupuesto Pedimos presupuestos para cerrar una pequeña parcela, con 172 metros de perímetro y 2 metros de altura. La tabla recoge la horquilla de precios recibidos por m², así como el coste total con el precio medio, para cada material. No hemos recibido presupuestos de piedra: su uso es hoy más residual, salvo allí donde hay más disponibilidad. Por razones económicas, si queremos instalar un cerramiento artificial, en la mayor parte de los casos interesará optar por la malla.

PRESUPUESTOS PARA VALLAR UN TERRENO Material Malla galvanizada Valla sobre zócalo ladrillo Ladrillo hueco enfoscado Ladrillo macizo visto Bloque hormigón visto

Precios m2

Coste medio, €

  8,4 – 12,1 37,6 – 51,7   81,8 – 113,4 102 – 132 69,6 – 96,3

 3.526 15.359 33.570 40.230 28.533

Precios con IVA, para cerramiento de un perímetro de 172 metros, y FyC 2 m de altura.

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GESTIÓN PATRIMONIAL

A

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ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Los precios en Granada siguen caros

ctualizamos los análisis y consejos de inversión inmobiliaria en zonas de Granada. Precios caros y no hay consejos de compra.

Qué ha cambiado en cuatro años En abril de 2011 (OCU Fincas y Casas 34), publicamos el análisis de la ciudad de Granada. Con la crisis ya instalada, los granadinos esperaban la llegada del prometido AVE y la puesta en marcha del metropolitano, un metro ligero que une a varias poblaciones. El metro está casi listo para ser inaugurado en 2015, y el AVE podría finalmente llegar a finales de este mismo año. La celebración de la Universiada en febrero de 2015 deja como legado algunas instalaciones para la práctica regular de deportes de hielo (el pabellón Mulhacén, la experiencia del Granada Iglú).

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VIVIENDA USADA EN GRANADA CAPITAL Y MEDIA NACIONAL, €/m² 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 2006

Nacional Granada

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Barrios y zonas preferidas Desde el punto de vista residencial, la estadística dice que el precio medio de la vivienda usada ha caído un 40 % entre 2007 y 2014. Se han ido desarrollando zonas cerca de El Zaidín: al sur, el Campus de la Salud, y al este en la zona del Palacio de deportes. Casi todos los barrios han visto caer sus precios, salvo la zona del Realejo. Desde el punto de vista de las preferencias, junto con las zonas tradicionales de la Acera del Darro, Alminares, el Paseo del Salón, el Centro y el propio Realejo, son muy valoradas las zonas más nuevas de Arabial y Camino de Ronda, y el entorno del Parque de las Ciencias. Las zonas de Almanjayar, La Chana y la Cartuja son las menos buscadas, a pesar de ofrecer precios muy inferiores.

El punto de vista de la inversión Al inicio de 2015 estudiamos de nuevo la relación entre los precios medios de venta de viviendas y las rentas de alquiler para pisos equivalentes, en busca de un posible

interés inversor tras el pinchazo de la burbuja. En general, prevemos que en nuestro país continúe la corrección de precios en la vivienda (página 3). Dados los gastos y el riesgo que conlleva la adquisición de inmuebles para su alquiler, seguimos sin recomendar invertir en inmuebles que ofrezcan una rentabilidad inferior al 5 % en el caso de viviendas o al 4,5 % en el caso de plazas de garaje.

Rentabilidad insuficiente A los precios medios actuales, en Granada no hemos encontrado esas oportunidades de inversión en las zonas más apreciadas, por lo que no aconsejamos comprar a un inversor prudente. Hay quien puede estimarse satisfecho con una rentabilidad anual menor a la indicada, o quien confíe en encontrar rebajas excepcionales. Según nuestros cálculos, sería necesario obtener un descuento del 40 % para que interesara comprar en la zona de Arabial. En el Centro y el Realejo los precios seguirían estando caros aun con ese descuento, si nos atenemos a la rentabilidad por alquiler. Por tanto, nuestro consejo es que no compre por el momento.

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA Zonas Compra (1) Alquiler (2) Rentabilidad (3) Albaicín 174.000 567 3,1 % Almanjayar 105.000 405 3,7 % B. Periodistas 143.000 405 2,7 % Bola de oro 132.000 405 2,9 % Campus Salud 180.000 486 2,6 % Centro 191.000 567 2,8 % P. Deportes, Cervantes 143.000 405 2,7 % Ctra de la Sierra 122.000 405 3,2 % La Chana 116.000 405 3,4 % Los Pajaritos, P. Toros 146.000 486 3,2 % La.Cartuja – La paz  67.000 324 4,5 % Realejo 241.000 486 1,9 % Arabial, C. Ronda 160.000 486 2,9 % San Antón 154.000 405 2,5 % San Fco. Javier 141.000 486 3,3 % El Zaidín 120.000 405 3,3 % (1) En  euros, precios medios estimados de compra con gastos e impuestos, para vivienda equiparable de 90 m². (2)  Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. FyC (3)  Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.

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PANORAMA INMOBILIARIO

Valoración de los servicios de las ciudades

C

de aparcamientos y existen carencias señaladas en centros para mayores, centros culturales y limpieza. La percepción en cada ciudad de los servicios sanitarios, los escolares y el transporte es por lo general elevada. Algunos de estos servicios son más “autonómicos” que municipales, pero la distinción es artificial: el ciudadano quiere buena gestión. Observamos mejoras en la calidad de los servicios. Pero también hay casos de retrocesos. Pediremos a los nuevos responsables municipales que tomen cartas en el asunto. La experiencia es que solo reaccionan si los ciudadanos se lo piden con insistencia.

29 municipios por la valoración que hacen sus residentes de las principales dotaciones. Debemos ser exigentes con quienes gobiernan nuestras ciudades. omparamos

Mejorar es posible, si se quiere Comentamos los resultados de las ciudades encuestadas entre 2011 y 2015, vea la tabla en página 10. Se trata de valoraciones de los residentes sobre su propia ciudad. La comparación de resultados entre ciudades la hacemos nosotros. En general, sigue sin resolverse el problema

Destacamos las cinco ciudades con mejor valoración y las cinco peor valoradas en cada servicio

3

Ja én C 5, as 6 t 4 Lu elló go n 6 H 6 , ,0 0 ue 29 s Za ca ra 6 , 3 go 4 za 6, 34

 Peor valoradas

4

5

6

A

 Mejor valoradas

lc o Le rcó ga n 7 M né ,38 ad s 7 , Sa rid 51 n 7,7 S Bi eb 0 l b as ao ti 8, án 18 7, 78

Transporte

7

8

9

3

4

5

6

O

Lo

M

gr oñ re o 6 ns ,7 V e ito 6, 3 7 r S a ia 3 6 n S ,7 Bi eb 3 l b as ao ti 7, án 82 7, 2

3

ál Ja aga én 4 , Pa 4,5 45 lm 3 Va a de le M n Se cia allo rc vi l l a 5 ,4 a 4 ,6 5, 2 9 56

Limpieza

7

8

9

8

9

3

4

8 | OCU FINCAS Y CASAS

5

Lo

gr Pa oño le n 6, Te cia 51 ru 6 O el 6 ,53 re n ,6 8 Bi se lb 6,7 ao 7 7, 00

Pa lm M ad at e a M S. ró all C. 4, orc 9 H Ten 1 a 4, os 24 e p ri M ita fe 5 ad le , rid t 5 27 ,3 5, 4 50

Seguridad

6

7

Gestión de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

3

4

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V ito r L e ia ga 6 , 2 H né 0 ue s s 6 Bi ca ,34 l b 6, a 4 Pa o 6 6 lm ,74 a de M al

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Centros para mayores

6

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8

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Ja én Ba 3 , rc 38 M elon at a a C ró 3,4 iu 3 3 d ,7 Lo ad 0 g r Re o a Za ño l 4, 4 , 04 ra 0 Lu goz 8 go a 4 Bi 4, ,88 l b 91 a H o4 os , 9 p 5 Te ita ru let el 5 5 , ,0 2 53

Aparcamientos

3

4

5

Ocho grandes capitales Barcelona, margen de mejora En la capital catalana se da una combinación de todos los casos posibles en la valoración de sus dotaciones. La mayoría de los servicios siguen recibiendo en 2015 una puntuación por encima de la media de las ciudades estudiadas. Como hemos visto, destaca en sus centros escolares (3 de 29). Pero, respecto del estudio realizado en 2008, existen leves retrocesos en algunas valoraciones, como seguridad, aparcamiento, transporte y centros culturales. Recibe valoraciones por debajo de la media en limpieza (16 de 29), parques (19), seguridad (22) y aparcamiento (28). Por zonas, destaca positivamente Les Corts en casi todos los servicios (escolares, mayores, limpieza, seguridad). La que recibe peores puntuaciones es Ciutat Vella, aunque aprueba en todo menos en aparcamientos. Bilbao: satisfacción general Todas sus dotaciones se valoran por encima de la media. Recibe la valoración más alta de las 29 ciudades en transporte, limpieza y seguridad; la segunda más alta en centros para mayores y la tercera en dotaciones sanitarias y en aparcamientos. Constituye un ejemplo de transformación urbana en los últimos 30 años y en 2015 ve mejorar todas sus puntuaciones respecto de 2008. Por zonas, destacan por el lado positivo las de Basurto (menos en parques), Abando y Deusto. Reciben puntua-

6

ciones más bajas las de Ocharcoaga y Recalde, aunque aprueban en todo menos en aparcamientos. Madrid, carencias de capital Por debajo de la media en seguridad (25 de 29), aparcamiento (22), parques (28), y centros culturales (20); estas dos últimas bajan en puntuación respecto del estudio de 2008. Por zonas, destacan para bien Fuencarral, Salamanca y Hortaleza (esta última flojea en transporte). Cosechan peores puntuaciones, salvo en transporte, las zonas de Arganzuela y Centro. Sevilla, a rematar la mejora Todas las puntuaciones han subido en 2015 respecto de la encuesta realizada en 2006. Destaca la mejora en seguridad, que pasa de 3,98 a 6,23. Con todo, reciben valoraciones por debajo de la media los servicios de limpieza (25 de 29), sanitarios (22), aparcamiento (21) y parques (15). Por zonas, destaca sobre el resto la de Macarena (en sanidad, educación, deporte, parques, seguridad y aparcamientos). La zona Norte recibe las peores valoraciones comparadas, aunque aprueba en todo menos en limpieza y aparcamientos. Valencia, mucho por hacer La percepción de los valencianos sobre las dotaciones de su ciudad no es buena. Todas se valoran por debajo OCU FINCAS Y CASAS  |  9

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de la media de las ciudades comparadas, salvo la seguridad y el aparcamiento, que se sitúan en la media. Además, tanto la limpieza como las dotaciones deportivas han empeorado respecto de la encuesta de 2005. Por zonas, destaca positivamente la de Extramurs, y en algunos puntos (transporte, limpieza, parques, sanidad) L’Olivereta. Por su parte, las zonas de Benimaclet y Campanar reciben peores valoraciones. Palma de Mallorca, ojo a la seguridad Apreciamos contrastes. Por un lado llama la atención la mejora de puntuaciones en 2015 respecto de 2007, sobre todo en transporte, parques, centros para mayores y culturales. Todas las dotaciones están ahora valoradas por encima de la media de otras ciudades, con dos tristes excepciones: la limpieza y la seguridad, cuya percepción ha caído hasta ser la peor de las ciudades estudiadas, especialmente en las zonas de Centro y Playa de Palma. En una ciudad turística esto debería constituir una prioridad.

PANORAMA INMOBILIARIO

Málaga se merece mucho más Casi todos los servicios se puntúan por debajo de la media, y ocupa el último lugar de 29 ciudades en limpieza y en parques, aspectos en los que empeora respecto del estudio de 2005. Otros servicios sí han mejorado (seguridad, transporte, sanidad), pero lo único realmente positivo es el hecho de estar bien comunicada como ciudad. Cada barrio tiene ventajas e inconvenientes, pero la zona de Bailén recoge las peores puntuaciones, y la de Carretera de Cádiz las mejores. Zaragoza, un impulso a la calidad La mayor parte de sus servicios reciben una puntuación cercana a la media. No la alcanzan el transporte y los parques, aunque mejoran respecto de 2007; ni las dotaciones deportivas o culturales, que empeoran respecto de 2007. La percepción sobre el aparcamiento ha mejorado y casi roza el aprobado, salvo en el Casco y San José. Bien valorada la zona de la Universidad; las peores puntuaciones son para Casa Blanca.

VALORACIÓN DE LOS SERVICIOS DE LA CIUDAD, DE 1 A 10 Ciudad

Año 

Alcorcón Barcelona Bilbao Castellón Ciudad Real Elche Gerona Granada Hospitalet Huesca Jaén Leganés Lerida Logroño Lugo Madrid Málaga Mataró Valor medio Murcia Orense Palencia P. de Mallorca San Sebastián S. C. Tenerife Sevilla Teruel Valencia Vitoria Zaragoza

2013 2015 2015 2012 2011 2013 2011 2011 2013 2012 2012 2012 2012 2014 2014 2015 2014 2012

Escolares Sanitarias Deportivas Transporte Limpieza

2014 2013 2011 2015 2011 2011 2015 2014 2014 2013 2015

6.43 7.43 7.27 7.32 7.45 6.31 7.06 6.87 6.89 7.27 7.07 7.19 7.09 6.66 6.75 7.30 6.92 6.90 6.98 6.92 6.62 7.49 7.22 6.72 6.40 7.17 7.04 6.35 7.13 7.13

6.75 7.13 7.34 7.12 6.91 6.83 7.19 7.46 7.09 6.93 6.53 7.30 6.94 7.11 7.00 7.00 7.01 6.46 7.00 7.15 6.96 7.62 7.11 7.23 6.43 6.85 6.67 6.63 7.12 7.10

6.09 6.08 6.45 5.48 5.93 5.53 6.34 5.74 6.98 6.77 5.11 6.50 6.37 5.69 5.91 6.20 5.76 6.00 6.07 5.69 5.89 6.42 7.33 6.22 5.32 6.07 6.03 5.38 6.82 5.84

7.38 7.28 8.18 6.00 7.06 6.95 6.90 6.86 7.34 6.34 5.64 7.51 7.08 7.27 6.29 7.70 7.07 6.72 6.97 6.64 7.24 7.36 7.10 7.78 6.83 7.09 6.39 6.95 6.94 6.34

Mayores Bibliotecas Parques

6.05 6.02 7.82 6.44 5.74 6.16 6.03 6.20 6.17 5.61 4.53 6.33 5.86 6.73 5.99 6.10 4.45 5.82 6.02 5.82 6.73 6.73 4.69 7.23 5.75 5.56 5.82 5.42 6.73 6.15

Señalamos en verde las ciudades mejor puntuadas, y en rojo las peores, en cada servicio.

10 | OCU FINCAS Y CASAS

5.01 5.84 6.74 4.80 5.02 4.56 5.33 5.19 5.99 6.46 4.70 6.34 5.85 4.86 5.18 5.80 5.19 5.74 5.51 5.16 4.75 5.54 7.00 5.30 4.72 5.92 5.28 5.39 6.20 5.83

5.97 6.02 6.30 4.98 5.52 5.04 5.92 5.32 6.59 6.63 4.62 6.19 5.50 4.64 5.69 5.30 5.23 5.74 5.60 4.86 5.05 5.41 7.15 6.22 4.55 6.18 4.6 5.33 6.45 5.48

7.02 6.44 7.14 6.22 7.14 6.65 6.96 6.58 7.28 7.08 5.79 7.45 6.42 7.48 6.26 5.60 5.52 6.56 6.66 6.30 6.75 7.35 7.25 7.12 5.89 6.58 6.13 6.08 7.56 6.47

Seguridad 6.20 5.66 7.00 6.15 5.87 6.42 5.61 5.94 5.34 6.10 5.66 5.86 5.69 6.51 6.24 5.50 5.96 4.91 5.98 5.76 6.77 6.53 4.24 6.41 5.27 6.23 6.68 6.22 6.39 6.41

Aparcamiento 4.87 3.43 4.95 4.83 4.04 4.48 4.38 4.25 5.02 4.70 3.38 4.72 4.45 4.08 4.91 4.30 4.39 3.70 4.49 4.73 4.47 4.88 4.72 4.09 4.43 4.30 5.53 4.68 4.69 4.88 FyC

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Barrios baratos en vivienda: ¿cuántos son?

S

i se guía por cálculos de rentabilidad,

no ha llegado la hora de lanzarse a comprar viviendas. Vea qué resulta del seguimiento de 51 ciudades y de 314 barrios. Las “oportunidades” siguen siendo muy escasas.

Barrio a barrio Seguimos periódicamente la evolución de los precios inmobiliarios por zonas, en las principales capitales del país. Relacionamos los precios de venta con la rentabilidad esperada por alquileres en cada zona, en busca de criterios objetivos (junto con otros), que puedan ayudar a tomar decisiones. Hasta el momento, hemos analizado 51 ciudades diferentes, con datos que vamos actualizando (vea página 7 para Granada). Puede acceder al listado de ciudades en nuestra página  web www.ocu.org/inversiones. Además, le ofrecemos una herramienta de búsqueda automática que, a día de hoy, analiza el mercado de vivienda en 314 barrios de cuatro ciudades: Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

Consejos de compra De los 314 barrios analizados, nuestro comparador ha localizado 22 con consejo de compra. Eso quiere decir que, en precios medios, la rentabilidad neta de los alquileres en esas zonas es superior en al

menos 3,5 puntos a la que ofrecen ahora las obligaciones del Estado a diez años. Es un plus de rentabilidad que nos parece exigible al alquiler, dadas las características de estas inversiones, mucho menos líquidas y más arriesgadas.

NÚMERO DE ZONAS POR TIPO DE CONSEJO PARA VIVIENDA Ciudad Barcelona Madrid Sevilla Valencia

Compra Mantener  2  3  7 10

Venta

 3  3  7 13

 60 119  39  48

Datos disponibles a 28/2/2015 en www.ocu. org/inversiones.

¿Hora de comprar? A pesar de las bajadas acumuladas en precios, los consejos de compra apenas afectan al 7 % del total. El 85 % de zonas analizadas sigue mereciendo un consejo de venta, por estar sobrevalorados. Aunque existe alguna diferencia entre ciudades: en Valencia ha habido caídas pronunciadas, y los consejos de venta afectan al 68 % de las zonas, mientras que en Madrid copan el 95 %. Estos datos abundan en

Comunidades: declaración anual obligatoria

H

recordamos esta nueva obligación informativa a través de nuestra página web. Si, por el motivo que sea su comunidad no ha presentado la declaración, háganlo cuanto antes.

ace semanas

Nueva exigencia A fina les de 2013, Hacienda introdujo la obligación para las comunidades de propietarios de presentar una declaración anual

nuestra opinión de que el precio medio de la vivienda en nuestro país deberá seguir bajando (vea Panorama en pág. 3).

de operaciones con terceras personas. Como la reforma entró en vigor en 2014, la primera declaración de este tipo debía realizarse en febrero de 2015. Como le

Otros factores El precio y la rentabilidad esperada hoy no son factores concluyentes. Nuestro comparador identifica tres zonas cuyo precio resulta “muy barato”, dos en Valencia y una en Sevilla. Pero al analizar los barrios, vemos que ninguno de ellos figura entre aquellos que reúnen mayores preferencias entre los habitantes de la ciudad. En el caso de Valencia, las zonas de L’Olivereta o de Quatre Carreres apenas gustan a un 31 % de valencianos. Debe tenerse en cuenta, porque indica que a priori no cabe esperar una fuerte revaloFyC rización de precios de venta.

informamos a través de www.ocu. org/inversiones, este año 2015 el plazo terminó el 2 de marzo. Lo normal será que su administrador la haya presentado. Si no es el caso, háganlo antes de que Hacienda se lo requiera. De ese modo reducirá la posible sanción a la mitad. Interesa porque la multa es de 20  euros por cada proveedor no declarado, con un mínimo de 300  euros y un máximo de 20.000 euros. OCU FINCAS Y CASAS  |  11

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En qué consiste La declaración se realiza a través del denominado modelo 347. En él hay que incluir a todas aquellas personas o entidades con quienes la comunidad haya efectuado durante el año natural correspondiente operaciones que, en su conjunto, para cada una de dichas personas o entidades hayan superado la cifra de 3.005,06 euros (incluido el posible IVA). Por operaciones se entienden tanto adquisiciones de bienes como prestaciones de servicios. Esta obligación de declarar NO afecta a los empleados de la comunidad, ni a operaciones de los principales suministros para uso y consumo comunitario: energía eléctrica, combustibles de cualquier tipo o agua. Tampoco al seguro de la comunidad. Sí afecta a servicios de jardinería, piscina, obras con-

tratadas, empresas de servicios, ascensores, etc.

Más detalles Si la comunidad realiza arrendamientos de locales de negocios, debe hacerlo constar de modo separado. Si alquila una vivienda, no tiene que hacerlo constar, al estar ese alquiler exento de IVA.

Anuncios de pisos, ahora de pago

A

de anuncios inmobiliarios en internet cobran ahora según el barrio o según el aspecto que quiera destacar de su oferta.

lgunos portales

Buscar ingresos

Pagar por destacar

Los portales especializados en anuncios inmobiliarios se mueven. Los anuncios ya no son siempre gratis. Por ejemplo, si usted anuncia inmuebles en determinados barrios en el portal Idealista, tendrá que pagar 7 euros a partir del segundo mes. Eso le pasa por ser propietario en Mirasierra, Madrid, por ejemplo. Además, más vale estudiar antes el modo de subir sus anuncios; si tiene que llamar al portal para preguntar, le costará 1,57 euros por minuto si llama desde el móvil que suele dejarse en el anuncio. (*) Todas las referencias a precios son las publicadas en las respectivas páginas web a 30 de enero de 2015. Pueden variar en cualquier momento. Se reseñan a efectos ilustrativos.

Para colocar su anuncio en cabecera de una larga lista, en Fotocasa.es puede enviar un sms por 5,15 euros. Subirlo 24 horas en Idealista.com le costará 9,9 euros. Si quiere que permanezca como “preferente”, el coste es de 39,9 euros al mes. Por destacar los anuncios con fondo en color, Fotocasa cobra 24,95 euros, e Idealista 29,9 euros. Si además quiere añadir la etiqueta “urge”, prepare otro cargo.

12 | OCU FINCAS Y CASAS

No se distraiga Los anunciantes más decididos pueden optar por contratar los servicios de un profesional en Idealista: un pack de fotos (69,9 euros), una visita virtual (199 euros) o un video (568,4  euros). En Fotocasa te hacen un plano de la vivienda

También hay que informar de los importes superiores a 6.000 euros que se hubieran percibido en metálico de cada una de las personas o entidades relacionadas en la declaración. Puede encontrar toda la información sobre el modo de presentarla en la web de la Agencia Tributaria (www.agenFyC ciatributaria.es).

por 56,35  euros. Quienes andan buscando piso no deberían dejarse atraer por reclamos más dudosos. Cuando uno ve la etiqueta “Inmueble rebajado”, conviene saber que no es una información automática: el anunciante ha pagado por ello. Por ejemplo, 15,95  euros en Fotocasa. Si lo contrata solo por un día, 1,45 euros. Como también se paga por indicar “Por debajo del precio medio” de la zona, o el siempre eficaz “Oportunidad”. Según afirman ellos mismos, los portales no garantizan la veracidad ni fiabilidad de los contenidos. Respecto de la obligación de mostrar en el anuncio la referencia a la etiqueta energética, en la mayoría de los casos se contentan con la expresión “en trámite”.

Conclusión Si usted busca inmueble, no se deje distraer por el orden, colores o etiquetas. Lo esencial sigue siendo la relación del precio con el inmueble concreto. Busque con detalle y sin

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prisas. Puede que encuentre lo que busca al fondo del listado. Si usted

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vende o alquila, el consejo es similar: si el precio se adecúa al piso, y el anuncio está cuidado, recibirá ofertas. Pagar por servicios extra no garantiza nada al vendedor, ni facilita a quien busca. Por otro lado, un portal generalista puede ser de más ayuda. Por ejemplo, Segundamano (del mismo grupo que Foto-

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casa) sí dice revisar el contenido del anuncio y además separa los anuncios de profesionales de los de particulares. Esto es especialmente útil para inquilinos, que no quieren pagar comisiones a agencias con las que no han contratado servicios. Y por tanto también beneficia a los FyC anunciantes particulares.

El inquilino pide rebaja en la renta, por el IPC

C

del arrendador de vivienda para actualizar la renta, por efecto de la ley o del contrato. Sobre todo, piense en lo que más conviene a ambas partes si los precios del alquiler siguen bajando.

uál es la obligación

Fecha del contrato La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé un sistema de actualización de la renta, que para los alquileres de vivienda era de obligada inclusión en el contrato hasta 2013. Para alquileres firmados desde el 6 de junio de 2013 ya no es obligatorio ese sistema, pero la mayoría de los contratos lo sigue utilizando, al igual que muchos locales. Consulte la cláusula.

Cuándo se actualiza La actualización de la renta se permite una vez al año, en el momento en que se cumpla un aniversario de vigencia. Decimos se “permite” porque sólo es exigible si una de las partes lo pide expresamente. Se realiza aplicando a la renta la variación anual que haya sufrido el IPC general. Al firmar el contrato se toma como base el último dato oficial sobre el IPC publicado por el INE (www.ine.es), y sobre ese se puede aplicar la subida cada año.

Un ejemplo Si se firma un contrato el 1 de enero, el dato de referencia será el IPC de noviembre pasado, que será el último publicado por el INE (a mediados de diciembre). Al año siguiente, para actualizar en enero, hay que ver cuál ha sido la variación anual del

IPC en noviembre, y ese porcentaje es el que se aplicaría a la renta, si una parte lo pide. Es decir, el inquilino no puede pedir que se le aplique el IPC de otro mes, porque ha visto que es negativo. Ni el arrendador puede fijarse en el IPC de otro mes, que haya subido mucho. El mes de referencia para el cálculo está fijado.

los alquileres en su zona. Si el arrendador ve que está más bajo de lo que ahora le pagan, conviene estar abierto a una rebaja, para poder así conservar a un inquilino buen pagador. No tendría sentido empeñarse en subir el IPC y arriesgarse a perder a un inquilino responsable.

Aplicar el cambio

Suponiendo que su contrato sea anterior al 6 de junio de 2013 o que siendo posterior incluya esta misma cláusula de actualización, si el inquilino le pide por escrito que aplique el IPC negativo a su renta (porque coincide con el mes de revisión en su caso), tendrá que hacerlo. Pero a la hora de calcular la actualización, el punto de partida será el del último montante en que se actualizó. Ejemplo: se paga renta de 800  euros desde febrero de 2012. Si hasta hoy, el propietario no ha subido la renta, y el inquilino le pide ahora que la actualice porque en diciembre de 2014 el IPC fue del -1 %, lo que habrá que aplicar es la evolución acumulada del IPC desde el inicio. No habría rebaja. Se pasaría a pagar 816,8 euros al mes, que es el resultado de aplicar el incremento acumulado del IPC entre diciembre de 2011 (mes de referencia) y diciemFyC bre de 2014 (+ 2,1 %).

Tradicionalmente el IPC sube y es el arrendador el interesado en subir la renta una vez al año. Para ello debe comunicar la actualización a la otra parte con treinta días de antelación a su aplicación efectiva. Ahora que la variación del IPC se ha mostrado negativa, el interés a priori por actualizar la renta corresponde al inquilino. Y si quiere hacerlo, debe dirigirse al arrendador para solicitarlo. Vea un modelo de escrito en www.ocu.org/ inversiones. Si paga 800 euros de renta, y el IPC ha bajado un 1 %, al aplicar la rebaja el inquilino gastará 96 euros anuales menos en la renta.

Nuestro consejo La variación del IPC es “lo de menos”. Con el mercado del alquiler actual, aún a la baja (-2 % en 2014), el inquilino y el propietario deben estar al tanto del precio medio de

Pero, ¿estoy obligado?

OCU FINCAS Y CASAS  |  13

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Gestión de inmuebles

FISCALIDAD

V

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El IVA en compra y alquiler de inmuebles

es obligatorio aplicar el IVA en sus operaciones con inmuebles, cómo puede evitarse y qué obligaciones formales debe

ea cuándo

cumplir.

Deducir el IVA de la compra La compra de vivienda nueva, o primera entrega, está sujeta a IVA, al tipo actual del 10 %, salvo la VPO que tributa al 4 %. Hacienda entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes. La compra de vivienda usada (segundas entregas de vivienda) está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), porque está exenta de IVA. •  Consejo: Si usted es empresario y va a adquirir el inmueble para su actividad, le interesa más tributar por IVA. Aunque sea usado, puede conseguirlo si se renuncia a la exención del IVA. De ese modo podría deducir todo el IVA pagado en la compra con el que repercuta en el ejercicio de su actividad. Imaginemos que va a adquirir por 15.000 euros dos plazas de garaje, propiedad de una sociedad, con la intención de alquilarlas en el futuro. Si no se renuncia a la exención, el adquirente tendrá que pagar ITP: 1.500 euros si está en Cataluña y 900 si está en Madrid, por la diferencia de tipos. Si se renuncia pagará 3.150 euros de IVA que podrá deducir del IVA que repercuta, con lo cual no supondrá gasto para el empresario. •  Una persona física que no sea empresario no puede renunciar al IVA, y deberá pagar por ITP.

Cómo se hace la renuncia La renuncia se aplica por el vendedor y para que sea válida se exigen los siguientes requisitos: –  El adquirente debe justificar mediante una declaración que es sujeto pasivo del IVA en el ejercicio de su actividad y que tiene derecho a la deducción total del IVA soportado por las adquisiciones de inmuebles. –  El vendedor debe comunicar la renuncia fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega del inmueble. Se considera que la renuncia se ha comunicado fehacientemente cuando se deja constancia de todo ello en la escritura pública de compraventa, o cuando en la escritura se indica que el transmitente ha recibido una suma de dinero en concepto de IVA, siempre que se acompañen los documentos privados donde el 14 | OCU FINCAS Y CASAS

transmitente renuncia a la exención y el adquirente hace constar su condición de sujeto pasivo del IVA.

IVA APLICABLE A COMPRA DE VIVIENDA, EN % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Alemania

España

Francia

Irlanda

Italia

Portugal Reino Unido Suecia

España posee uno de los tipos más bajos de entre los países más avanzados de su entorno.

Cuándo lleva IVA el alquiler A efectos del IVA, los arrendadores de bienes son considerados empresarios o profesionales. La actividad de arrendar inmuebles está así sujeta al IVA, pero existe una exención en casos determinados. Veamos los casos más frecuentes: –  Arrendamiento de locales comerciales: conlleva el cobro del 21 % de IVA. –  Alquiler de vivienda a una empresa: conlleva el 21 % de IVA. Porque el arrendatario (la empresa) lo arrienda para el ejercicio de una actividad empresarial y no para su uso como vivienda por sí mismo. –  Alquiler de vivienda destinada por el arrendatario para su propio uso como vivienda: está exento de IVA (incluido su garaje y trastero). –  Si el arrendatario utiliza la vivienda o parte de la misma para uso distinto del de vivienda, se aplica el 21 % de IVA. Por ejemplo, cuando aunque el piso sea apto para su utilización como vivienda, se alquila como oficina, o se utiliza como despacho profesional, o se dedica una parte del piso a vivienda y otra a despacho profesional.

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Viviendas con servicios Si el precio del alquiler de vivienda incluye servicios de tipo turístico u hotelero, conlleva IVA al tipo del 10 %. Nos referimos a servicios de limpieza periódica, cambio de ropa de cama o baño, puesta a disposición del cliente de otros servicios del tipo de lavandería, custodia de maletas, prestación de servicios de alimentación, etc. •  Pero no todos los alquileres de viviendas de vacaciones conllevan IVA. Porque no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera la limpieza del apartamento o el cambio de ropa prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario. Ni la limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) o de la urbanización en que está situado. Tampoco los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos. •  Consejo: si no quiere tener que darse de alta en el IVA y tener que facturar por el alquiler vacacional, mejor no preste servicios de limpieza periódica y lavandería (durante el alquiler).

Plazas de garaje No se aplica el IVA al alquiler de plazas de garaje que se alquilan conjuntamente con las viviendas destinadas exclusivamente a ese uso. Pero sí se tendrá que cobrar el 21 % de IVA por el alquiler individual de plazas de garaje o el alquiler conjunto con locales comerciales o con pisos no destinados a vivienda. •  Consejo: si piensa cobrar un precio por la vivienda y otro por la plaza de garaje, le aconsejamos no hacerlo en dos contratos separados. Es mejor incluir en el mismo contrato los dos inmuebles sumando el precio de los dos alquileres.

Fincas rústicas En principio, están exentos de IVA los arrendamientos de terrenos, incluidas las construcciones agrarias usadas para la explotación de una finca rústica (plantación y cultivo), con las siguientes excepciones, en las que sí habría que aplicar el 21 % de IVA: –  Construcciones para ganadería independiente. –  Arrendamiento de terrenos para estacionamiento de vehículos, o para exposiciones o para publicidad (vallas de publicidad…). –  Arrendamiento de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial. Ejemplos: parque eólico o explotación de una cantera.

Obligaciones formales Las personas físicas que realicen operaciones no exentas de IVA, tendrán que actuar como empresario a efec-

tos del IVA, dándose de alta en Hacienda en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores mediante el modelo 037. Este formulario podrá presentarse, a elección del obligado tributario, en forma de impreso o por vía telemática en la web de la Agencia Tributaria (www. agenciatributaria.es). •  Además, tendrán que repercutir el IVA, emitir facturas y presentar las declaraciones correspondientes: trimestralmente el modelo 300 y una vez al año el modelo 390. En estas declaraciones podrán deducir el IVA soportado en las adquisiciones y prestaciones de servicio pagadas para el ejercicio de su actividad. Hacienda eliminó el año pasado estos modelos en papel: ahora hay que cumplimentarlos en la web de la Agencia Tributaria con certificado electrónico o con Cl@ve PIN24H. Si la renta anual no exenta supera los 3.005,06 euros, tienen que presentar por internet una vez al año, en febrero, el modelo 347. •  Recuerde que si una persona física arrienda un local o garaje a una empresa o profesional, estos inquilinos tienen obligación de practicarle retención del 21 % a cuenta del IRPF sobre el alquiler. •  Pensamos que son demasiadas formalidades para el escaso ingreso que a menudo obtienen las personas físicas de los alquileres sujetos a IVA. Instaremos a la Administración Tributaria a que las suavice o elimine FyC en aras de una tributación más eficiente.

Si tiene dudas A veces no es sencillo entender toda la información que proporciona la Agencia Tributaria en su web. Si se le plantean dudas, consulte nuestro servicio de Asesoría llamando al 913 009 153 o 902 300 189, de lunes a viernes, de 9 a 14h, (a partir de abril, hasta las 18h.).

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Gestión de inmuebles

VIVIR EN COMUNIDAD

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PANORAMA INMOBILIARIO

Ingresos extraordinarios a su alcance

S

i su administrador, presidente o vecinos se mueven, es posible lograr algunos ingresos que contribuyan a aligerar la carga de los gastos comunes. Veamos algunos ejemplos.

Comunidades con rentas Antes del azote de la crisis, una de cada cinco comunidades de propietarios obtenía ingresos por alquileres. Algunas, las menos, cuentan desde su constitución con locales comerciales de su propiedad. Otras disponen de plazas libres en el garaje para alquilar a terceros. O alquilan la vivienda del portero, allí donde existía. La experiencia indica que los ingresos de esas viviendas suelen ser escasos, porque sus condiciones son a menudo peores que las del resto del edificio (tamaño reducido, plantas bajas, junto al cuarto de calderas, etc.), y porque la comunidad suele gastar más que otro arrendador en adecentar el piso y mantenerlo en condiciones. •  Toca azuzar el ingenio. La decisión de alquilar un elemento común requiere el acuerdo de una mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas. Si, con visión a corto plazo, la comunidad se planteara la desafectación de un local común y su venta a un particular, requeriría un acuerdo unánime.

Azoteas para antenas de telefonía La Ley de Telecomunicaciones prevé la posibilidad de imponer la instalación de una antena en un edificio, en casos estrictamente necesarios que cuenten con varios informes preceptivos (vea OFC 55). Pero esta imposición no es frecuente. Lo normal es que las propias operadoras se dirijan a las comunidades de los edificios con mejores condiciones técnicas en una zona determinada, y negocien un alquiler. Si la instalación se realiza con todas las garantías legalmente previstas, los riesgos constructivos y para la salud de los habitantes en el inmueble son míni-

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mos, pero hay vecinos que no están dispuestos a aceptar la antena. Además de la mayoría de tres quintos, si un vecino se ve particularmente afectado por la instalación (por el paso de cables, limitación de uso de la terraza, etc.), hay que contar con su aprobación. Los principales operadores disponen de un servicio específico para tratar estas cuestiones, como se indica en la tabla. •  Las operadoras negocian el precio del alquiler caso por caso, en función de las necesidades de cada ubicación. Suelen incluir una cláusula de confidencialidad en sus contratos. A modo indicativo, en la zona de Carabanchel (Madrid) se puede pagar unos 7.500 € al año, mientras que en la zona de Retiro puede llegar hasta 45.000 € al año. La duración suele prever varios años, para que la operadora amortice gastos de instalación y licencias necesarias. La obtención de los permisos, por la operadora, puede llevar tiempo, por lo que los ingresos no serán inmediatos. No es infrecuente que varias operadoras instalen sus antenas en una misma azotea con buenas condiciones técnicas.

INFORMACIÓN DE OPERADORAS MÓVILES SOBRE INSTALACIÓN DE ANTENAS Compañía Orange Telefónica Vodafone Yoigo

Contacto http://atencionalpropietario.orange.es Telf. 665 654 204 [email protected] Telf. 900 122 559 Telf. 607 100 101 [email protected] Telf. 722 395 200

Instalación de luminosos La comunidad puede plantearse instalar publicidad en el exterior del edificio. Si la ubicación del edificio es interesante, es posible que sea una agencia de publicidad la que se dirija a la comunidad. Pero los vecinos también pueden tomar la iniciativa. Las agencias buscan tanto lugares céntricos de las ciudades como zonas de tráfico denso de vehículos que cuenten con buena visibilidad, por ejemplo en las entradas o salidas de carreteras nacionales. Para anuncios luminosos, la instalación se hace en azoteas planas, respetando la ordenanza sobre publicidad exterior, si existe. Esta normativa suele prever unas condiciones que el anunciante debe conocer, como la exclusión de algunos barrios o determinado tipo de edificios singulares. En Barcelona se requiere un informe paisajístico. La duración es variable aunque el plazo mínimo suele ser de un año, prorrogable. Los ingresos se negocian

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caso por caso en función de las condiciones de visibilidad. A modo de referencia, un luminoso instalado en una de las vías principales de Madrid (excepto en el Centro, donde no están permitidos), puede alquilarse por unos 3.000 € al año. En inmuebles visibles desde la Calle 30 (antigua M-30), puede obtenerse entre 40.000 y 50.000 € al año. En los visibles desde la M-40 o la M-50, la media está entre 30.000 y 35.000 € al año.

Lonas publicitarias Las lonas se instalan sobre medianeras o sobre andamios, con ocasión de obras en el exterior. Algunas empresas de reformas pueden proponérselo a la comunidad cuando presentan sus ofertas para una rehabilitación. Pero la iniciativa también puede venir de la propia comunidad. Diríjase a agencias locales. En Barcelona requiere una autorización paisajística, tras un estudio del diseño, colores e iluminación prevista. Se suelen instalar en zonas céntricas, y además de la localización, cuenta su superficie. A modo de referencia, por una gran lona de uno 200-250 m², en una calle del Centro de Madrid podrían ingresarse entre 3.000 y 5.000 € al mes. La misma lona en la zona de Callao podría suponer ingresos de 40.000 € al mes, y en la zona de Sol hasta 60.000 € al mes. Por ejemplo, en la zona de la calle Velázquez, de Madrid, la exposición de una lona de unos 150 m² durante 4 meses reportó unos ingresos cercanos a 30.000 € para la comunidad.

Otros tipos de ingresos Algunas comunidades han obtenido ingresos por colocar publicidad en el interior de los ascensores. Puede interesar a agencias y a comercios de la zona. •  Alquiler de zonas comunes para rodaje de anuncios o películas. Las productoras buscan escenarios; si su comunidad ofrece alguna peculiaridad que pueda ser atractiva a estos efectos, pueden dirigirse a ellas. A modo de referencia, por una jornada de grabación de doce horas, para un piso o unifamiliar, puede pagarse entre 1.200 € y 1.800 €. En mansiones o palacetes esta retribución puede alcanzar alrededor de los 4.000 €, y en locales tipo nave industrial, alrededor de 800 €. Puede informarse en www.fourooms. com o en www.shootinginspain.info. –  Alquiler de pistas de tenis o de pádel, o piscinas, para clases particulares o para torneos vecinales. –  Alquiler de locales comunes para celebraciones.

Cobrar ahora por servicios Se discute si la decisión de comenzar a cobrar por esas instalaciones de la comunidad requiere un acuerdo unánime o de mayoría reforzada. Nosotros pensamos que debe prevalecer el sentido común y el espíritu de la norma. El hecho de que la comunidad comience a cobrar una can-

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tidad razonable por el uso de instalaciones deportivas o salas comunes, para contribuir a los gastos más directamente relacionados con ellas (limpieza, m a nt en i m ient o, electricidad, agua, etc.), no equivale a eliminar un servicio común disponible, ni conlleva una modificación de las cuotas. En consecuencia, bastaría con un acuerdo de la junta por mayoría ordinaria. El conjunto de los vecinos seguiría participando, a través de sus cuotas ordinarias, en el mantenimiento de esas instalaciones que tienen disponibles, y adicionalmente, se ingresaría una cantidad extra por el uso puntual que se lleve a cabo. Al confeccionar las cuentas anuales se verá el impacto de esos nuevos ingresos en el conjunto, que a priori, cabe esperar que sea limitado.

Tratamiento fiscal de los ingresos Un tercio de comuneros desconoce el montante de los posibles ingresos de su comunidad. Los ingresos ligados a usos o consumos, como el agua, se integran en el presupuesto anual ordinario de ingresos y gastos. Las subvenciones suelen ser nominales y pertenecen a los propietarios que las solicitaron. Los demás ingresos extraordinarios de la comunidad se deben distribuir entre todos en función del sistema de reparto de gastos. Cada propietario debe incluir su parte en la declaración del IRPF, con los datos del certificado que le presente el administrador. Si una actividad conlleva IVA, el administrador debe encargarse de realizar las correspondientes declaraciones. Demasiadas formalidades para, en ocasiones, magros ingresos. Ténganlo también en cuenta. En 2016 cambia el régimen fiscal de las llamadas sociedades civiles de objeto mercantil. FyC Lo trataremos en próximas publicaciones.

Responsabilidad civil También a estos efectos, insistimos en la conveniencia de contar con una buena cobertura de responsabilidad civil en el seguro de la comunidad, de al menos 600.000 euros. La compra maestra de nuestro último análisis fue la póliza de Ocaso Comunidades Plus.

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GESTIÓN PATRIMONIAL

D

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Medición y tasación de finca rústica

consultar la extensión de la finca, qué implicaciones tiene su superficie y cómo puedo corregir los errores.

ónde

Dónde busco la superficie Antes de comprar o vender una finca rústica interesa conocer su superficie real. Puede que ésta no figure o no lo haga correctamente en el Registro de la Propiedad: porque directamente no conste allí la finca o porque se hayan producido transmisiones, segregaciones o incorporaciones que no se hayan inscrito en el Registro. Por su parte, el Catastro se basa en fotografías aéreas, que se fijan en los cultivos y los linderos aparentes, por lo que también puede contener errores. Es relativamente frecuente que parcelas sin uso o con propietarios ausentes vean cercenados paulatinamente sus lindes, por ejemplo con ocasión del arado de la finca vecina. A modo de orientación, siempre es útil consultar el visor de fincas rústicas que ofrece el Ministerio de Agricultura en internet (http://sigpac.magrama.es/fega/h5visor/).

Encargar una medición y tasación El Catastro realiza periódicamente de oficio la renovación de sus mediciones y comprobaciones de cultivo de fincas rústicas. El Registro de la Propiedad solo se corregirá a petición de parte interesada, en un expediente complejo. Si sabemos o sospechamos que la información del Registro o del Catastro sobre la extensión de la finca no es correcta, podemos contratar a un profesional especializado en deslindes y mediciones, para luego iniciar un procedimiento de corrección de datos registrales o catastrales. ¿Cuánto cuesta el informe? En general, será más caro cuanto más costoso sea delimitar la finca por la pérdida de lindes o por una orografía poco llana. •  Hemos pedido presupuestos para medir dos fincas colindantes, de 15 y 12 hectáreas respectivamente, en el municipio de Villamediana (Palencia). En este caso existen pocas dudas sobre su extensión: la diferencia entre la superficie que figura en el catastro (actualizada en 2001) y la que puede obtenerse a través del Sigpac es de apenas un 1 %. Las ofertas obtenidas para una medición y una tasación del valor de mercado han oscilado entre 360 y 850 euros, IVA incluido. El margen es muy grande. •  Si solo hay un cambio de cultivo o aprovechamiento, se comunica al Catastro mediante un formulario 904N, que encontrará en la página web del Catastro. 18 | OCU FINCAS Y CASAS

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La valoración es lo importante La medición de la superficie tiene interés a efectos económicos, para las obligaciones fiscales, la compraventa, el cobro de posibles subvenciones, etc. Una cosa es el valor catastral, otra el valor que Hacienda otorga a las fincas a efectos impositivos (transmisiones patrimoniales, sucesiones y donaciones), y otra el valor de mercado. No es fácil conocer el valor de mercado de una finca concreta, dada la escasez de operaciones, la ausencia de información disponible y la diferencia entre terrenos. Por ejemplo, en la comarca del Cerrato, donde se ubican las fincas citadas, los precios de mercado oscilan entre 4.000 y 7.580 euros por hectárea. En el municipio de Villamediana, el precio medio estimado es de 6.500 euros/ha.

DISTINTAS VALORACIONES DE FINCAS RÚSTICAS Fincas Parcela 3: 12 ha Parcela 5: 15 ha

Valor catastral

Valor fiscal

Valor mercado

 9.656 11.739

38.970 49.906

 77.800 100.000

En euros, para parcelas de cereal de secano. Villamediana (Palencia).

Aprovechamiento económico El valor de la producción media de esas fincas de cereal de secano estaría en torno a los 3.500 euros/ Há. Además, conllevan unos derechos de ayudas comunitarias de la PAC, que en la zona donde se ubican las fincas rondan los 165 euros/ Há. El propietario podría alquilar estas parcelas por unos 150 euros/ Há y año. El arrendatario se quedaría con parte de la PAC y la producción de la finca. Los ingresos de la renta anual para el propietario serían de unos 1.800 euros para la parcela 3 y de 2.300 euros para la parcela 5. Si consideramos los precios medios de compra antes señalados en la tabla, y los gastos de adquisición, esto equivale a una rentabilidad bruta anual del 2,1 %. Si bien, el principal atractivo reside en la revaFyC lorización a largo plazo de las tierras.

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URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN

C

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Aplicaciones de diseño de reformas

algunas de las soluciones informáticas disponibles para usuarios no profesionales. Las hay útiles y sencillas.

omparamos

Algo que nos ayude de verdad Si piensa realizar una reforma, puede serle útil planificarla en su ordenador, tablet o móvil de cierto tamaño. Existen programas o aplicaciones en las que sin grandes conocimientos previos, usted puede dibujar una estancia, modificar tabiques y ventanas, ver el efecto de los muebles, elegir los materiales… y la aplicación le ofrece el diseño a escala, las medidas e incluso las unidades de cada material necesario, para poder encargarlos. Nos hemos interesado por 15 de las aplicaciones o programas mejor valorados en los buscadores. Hemos probado aquellas que o bien son gratuitas o bien permiten una prueba al usuario antes de tener que desembolsar dinero. Nos interesa su utilidad, facilidad de uso, posibilidades de impresión. Esto último facilita la tarea de pedir presupuestos para la reforma una vez diseñada. Todas las comparadas menos una se pueden usar en castellano.

adjunta resume sus características. •  La mayoría se puede usar en distintos dispositivos, pero a efectos prácticos, se requiere una pantalla de tamaño mínimo para poder usarlos con satisfacción. En la mayoría de los casos hay que descargarse un programa para poder utilizarlas. Dos de ellas solo se usan online y requieren conexión. •  Destacan dos aplicaciones gratuitas: Sweet Home 3D, es sencilla y completa; Autodesk Homestyler, más vistosa, acota automáticamente los tramos y, una vez definido cada elemento, ofrece una lista de la compra con las dimensiones de cada paramento elegido en nuestro diseño.

Útiles y gratuitas La prueba ha sido de tipo usuario con conocimientos estándar. La tabla

Imagen de autodesk homestyler

COMPARATIVA DE APLICACIONES SENCILLAS PARA DISEÑO DE REFORMAS Aplicación

Gratuita

Riqueza catálogo

Incluye instalaciones

Impresión a escala

Facilidad de uso

Autodesk Homestyler

Sí

Sí

No

Sí

Sí

Sweet Home 3D Sketchup Make

Sí Sí

Radiadores No

Sí Sí

Sí Sí No, 29,99 €

Sí Solo dibujos Escaso Solo Ikea Sí

Electricidad Sí No

Sí Sí Sí

Sí No, 19,99 €

Sí Sí

No No

No No

Sí No

Sí Sí

Sí No

No Sí

Envisionner Express Ikea Home Planner Ashampoo Home designer Pro Blop Home Diseño y decoración interior 3D Pcon Planner Room arranger

Observaciones

Sencilla e intuitiva, vistosa. On line. Sí Sencilla e intuitiva. Con tutoriales Exige práctica en dibujo y perspectiva Tutorial en inglés Limitada. Solo en inglés. Con tutoriales Sencilla e intuitiva. On line. Tutorial en inglés Para usuarios con conocimientos. Sí Para proyectos sencillos Sí Apto para no expertos. Sí Sí

Apto para no expertos. Apto para no expertos.

Algunas de estas aplicaciones tienen versiones profesionales que no hemos probado en este estudio. Ante la existencia de programas o aplicaciones gratuitos de utilidad, hemos descartado del estudio otras opciones que no permiten hacer la prueba antes de comprarlas (como Floor Plan 3D, Arquitecto 3D o 3D Via Shape), o cuyas versiones de prueba son realmente limitadas (como My house), o que solo pueden usarse en determinados FyC entornos de Windows (Live Interior 3D Free).

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SEGUROS Y PRÉSTAMOS

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Ahorro en el seguro de la hipoteca

C

uándo compensa cambiar el seguro del banco, aunque me encarezca algo la hipoteca. Tabla de cálculo para que usted busque alternativas y decida.

Productos vinculados al préstamo Si su hipoteca incluye la obligación de tener contratado algún seguro, como el de hogar o de vida, no tendrá más remedio que mantener aseguradas esas coberturas. Pero es posible contratar esas garantías con otra compañía que le ofrezca mejor precio. Lo mismo ocurre con aquellos productos que usted ha contratado como condición para que le apliquen una bonificación en el diferencial del tipo de interés: domiciliar la nómina y recibos, tarjetas de crédito, aportaciones a un plan de pensiones del banco, contratar un seguro de hogar o de vida con la compañía que le indiquen, etc. Estas condiciones aparecen en la escritura del préstamo, de modo que si usted cancela alguno de esos productos, ese cambio permite al banco eliminar la bonificación y subir automáticamente el diferencial aplicado, y pagará más cuota. Algunos de esos productos, especialmente el seguro de vida, pueden no ser necesarios para usted, y si es posible podría prescindir de ellos. La cuestión es valorar si el ahorro que logra al cambiar de compañía o póliza compensa el encarecimiento de las cuotas de su préstamo.

¿De verdad puedo ahorrar? Según nuestro análisis comparativo, la mejor póliza de seguro de hogar (Atlantis) tiene una prima 260 euros más barata que la mejor de una entidad financiera (BBVA Seguros). En seguros de vida, los ahorros son superiores. Muchas hipotecas van ligadas a seguros cuya prima aumenta con la edad: para un varón de 30 años puede costar unos 200 euros anuales, pero para

alguien de 50 años puede llegar a 1.000 euros. La compra maestra de nuestro análisis para seguros de vida de prima constante (FIATC) supone el pago anual de 270 euros durante 20 años, con 100.000 euros de capital asegurado. Es decir, el ahorro puede ser superior a 700 euros anuales. ¿A qué diferencial equivale?

Cuantificar la bonificación Una variación en el tipo de interés se traduce en más o menos euros anuales dependiendo del capital pendiente de devolución. Le presentamos una tabla con las equivalencias estimadas entre ahorros anuales en primas o gastos, y diferenciales en el tipo de interés. Para que usted puede tomar sus decisiones. •  Según nuestro cálculo, en préstamos de 100.000 euros a pagar en 20 años, un mayor gasto en primas de seguro de 200 euros anuales, equivale a sumar alrededor de 0,35 puntos al diferencial aplicable. Por ejemplo: Juan tiene 50 años, con un capital pendiente de devolución por su hipoteca de 80.000 euros. Paga una prima anual de seguro de vida de 600 euros, gracias a la cual el banco le reduce el diferencial en 0,25 %. Ha encontrado una compañía que le da la misma cobertura por 200 euros al año. ¿Le interesa cambiar de póliza? La respuesta es sí. Como se ve en la tabla, el ahorro en la prima de 400 euros equivale a restar 0,92 % a su diferencial. Como el banco solo le quita la bonificación de 0,25 %, interesa el cambio.

¿Cómo se cancela el seguro? Para cancelar un seguro debe comunicarlo a la aseguradora con dos meses de antelación al vencimiento, para evitar la prórroga. Hágalo usando un medio que permita probar el envío: carta certificada, fax con acuse FyC de recibo o incluso correo electrónico.

A QUÉ DIFERENCIAL DE TIPO DE INTERÉS EQUIVALE UN AHORRO ANUAL EN GASTOS Ahorro anual en euros 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000

Capital pendiente de devolución, en euros 40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

200.000

0,45 % 0,92 % 1,36 % 1,79 % 2,22 % 2,64 % 3,05 % 3,45 % 3,85 % 4,24 %

0,31 % 0,62 % 0,92 % 1,21 % 1,56 % 1,79 % 2,08 % 2,36 % 2,64 % 2,91 %

0,23 % 0,46 % 0,69 % 0,92 % 1,14 % 1,36 % 1,58 % 1,79 % 2,01 % 2,22 %

0,19 % 0,37 % 0,55 % 0,74 % 0,92 % 1,09 % 1,27 % 1,45 % 1,62 % 1,79 %

0,16 % 0,31 % 0,46 % 0,62 % 0,77 % 0,92 % 1,06 % 1,21 % 1,36 % 1,50 %

0,13 % 0,27 % 0,40 % 0,53 % 0,66 % 0,79 % 0,92 % 1,04 % 1,17 % 1,30 %

0,12 % 0,23 % 0,35 % 0,46 % 0,58 % 0,69 % 0,80 % 0,92 % 1,03 % 1,14 %

0,10 % 0,21 % 0,31 % 0,41 % 0,51 % 0,62 % 0,72 % 0,82 % 0,92 % 1,02 %

0,09 % 0,19 % 0,28 % 0,37 % 0,46 % 0,55 % 0,65 % 0,74 % 0,83 % 0,92 %

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