Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen Perspektiven für eine lebendige Stadt - Handelsimmobilien

14. Dezember 2016 Sebastian Russ

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Ein Ausblick: Volt Berlin - erst einkaufen, dann Skydiving... •

60 Shops auf 10.000 m² Verkaufsfläche

•

Hotel mit 160 Zimmern

•

Indoor-Skydiving-Zone

•

Indoor Surfbecken

2

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Status Quo – recently in the news…

3

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Daraus abgeleitet: Trends und Herausforderungen für den Einzelhandel

•

Online vs. Offline

•

Demographie

•

Brand Building and Brand Maintenance

•

Flagship Stores, Brand Stores, Statement Stores

•

Vertikale vs. Horizontale Einzelhändler (Zara & Co. vs. Boutique von nebenan)

•

Beschränkungen aus Bau-und Planungsrecht

4

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Handelsumsatzwachstum und online-Handel (Quelle: GfK)

5

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

E-Commerce-Markt in Deutschland wächst seit Jahren ungebremst – alles nur noch online?

•

Das Handelsgeschäft unterliegt nicht nur dem direkten Vergleich mit anderen Händlern vor Ort, sondern steht in einem globalen Wettbewerb => Waren und Produkte sind heute jederzeit und an jedem Ort verfügbar, bei einer großen Produkt- und Preistransparenz

•

Trotz jährlich (zweistelligen) Zuwächse beim Umsatz: online-Handel erbringt erst einen Anteil von rund 12 Prozent am gesamten Einzelhandelsumsatz

•

Deshalb sucht die Handelsbranche nicht nur nach Onlinekonzepten, sondern entwickelt gleichzeitig verstärkt neue Formate für den lokalen Handel

•

Wichtige Treiber: demografische Veränderungen und Urbanisierung

•

Trotz enormer Wachstumsraten im online-Handel wird der weitaus überwiegende Teil des Einzelhandels auch in Zukunft noch in stationären Geschäften stattfinden

6

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Wir werden immer weniger… und müssen daher mehr kaufen…

•

Abnahme der Gesamtbevölkerung in den nächsten Jahrzehnten trifft auch den Handel - weniger Menschen = weniger potenzielle Kunden

•

Einzelhandel kann nur wachsen, wenn der Warenkorb jedes einzelnen Kunden vergrößert wird

•

Im Gegensatz zur Bevölkerung nimmt die Anzahl der Privathaushalte weiter zu und der Trend zu kleinen Haushaltsgrößen ist ungebrochen - diese Haushalte müssen sämtlich mit Möbeln und Elektrogeräten ausgestattet werden

•

Die Aussicht auf insgesamt abnehmende Bevölkerungszahlen wird in den kommenden Jahren dazu führen, dass Unternehmen ihre Expansionsstrategien immer kritischer überprüfen und Anforderungen an geeignete Standorte eher verschärfen

•

Bei der Verkaufsfläche pro Einwohner liegt Deutschland europaweit bereits jetzt in der Spitzengruppe

•

Wir erwarten daher generell zurückhaltende Expansionsbestrebungen in einem Markt, der insgesamt nicht mehr wachsen und vor allem durch Verdrängungswettbewerb geprägt sein wird

7

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Shoppingerfahrungen und Emotionen – bitte „einmal alles zum mitnehmen“ direkt am Point of Sale…

•

Stationärer Handel wird für Spontanität, Inspiration und das haptische Produkterleben geschätzt

•

Store Design und Ladeneinrichtung werden zentrale Instrumente innerhalb des Marketingmix => Begehrlichkeiten wecken, Kaufanreize setzen

•

Trend zu mehr Individualität in der Ladengestaltung - auch bei Filialunternehmen - mit Spagat zwischen Standards und individueller Note

•

„Nischenschaffung“, um Kundengruppen gezielter anzusprechen:  Integration nationaler oder lokaler Besonderheiten in bestehende Store-Konzepte  Spezialformate für bestimmte Sortimentsbereiche  Visual Merchandising an ausgewählten Standorten  Spezialisierung als wirksame Strategie im Wettbewerb mit Discountkonzepten

•

Folge: sich stetig verkürzende Renovierungszyklen der Verkaufsflächen

•

Das Ladenlokal eines stationären Händlers ist und bleibt sein wichtigstes Marketing Tool

8

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

…auch hinsichtlich neuer Supermarkt- und Discount-Konzepte…

9

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Flachbildschirme, Videowände, Kiosksysteme…

•

„Visual Merchandising“ als Optimierung der Warenpräsentation und ihrer Verkaufsumgebung (Layout, Wegesystem, Raumstrukturen, Farb-, Material-, Beleuchtungskonzept, Warenträger)

•

Visual Merchandising kommuniziert Informationen über Bilder, die das Angebot verkaufsfördernd inszenieren: Laden- und Warenbilder gelangen schneller ins Gedächtnis der Kunden und verbleiben dort langfristiger

•

Insbesondere in den lifestyleorientierten Branchen

•

Mode und Sport

•

Beauty

•

Dekoration und Einrichten

•

Ermöglicht häufige Wechsel der Warenpräsentation in kurzen Abständen für neue Eindrücke und Kaufimpulse ohne dabei die Verkaufsflächen grundlegend zu ändern

•

Einrichtung und Visual Merchandising werden sich künftig noch stärker miteinander verzahnen - schon bei der Planung eines neuen Store-Konzepts

10

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

…und innovative Produktpräsentationen zum „Brand Building“ in „Concept Stores“…

11

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

…sowie in „Flagship Stores“ über „Brand Stores“ hin zu „Statement Stores“…

12

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Vertikal gewinnt!

•

Ein wesentlicher Trend der letzten Jahre: Entwicklung eigener Einzelhandelsaktivitäten der Markenartikelhersteller – insbesondere dort, wo Hersteller aus den eigenen Produktionsstätten ein kompetentes Sortiment anbieten können und gleichzeitig eine starke Marke haben

•

Beginn mit Nike in den USA zu Beginn der 1990er-Jahre

•

Adidas, Hugo Boss oder WMF haben massiv eigene Geschäfte eröffnet und dadurch eine Strategie entwickelt, ständige Konflikte mit dem Einzelhandel zu umgehen

•

Diese Labels sind vollständig vertikal integriert - vom Design über die Produktion zur Logistik bis hin zum Verkauf an den Endkonsumenten

•

Ergebnis: die volle Marge als Mono-Brand-Kette – und somit ein überdurchschnittlicher Vorteil gegenüber kleinen Einzelhändlern

•

Nachdem Unternehmen wie Hennes & Mauritz und Zara mit einer Vertikalisierungsstrategie so erfolgreich sind, ist die Integration eines eigenen Einzelhandels in den Fokus zahlreicher Hersteller gerückt – nicht nur im Textileinzelhandel

•

Folge 1: Im Multi-Brand-Anbieterbereich wird es immer schwieriger, ein attraktives Markenangebot zusammen zu tragen

•

Folge 2: Reduzierung der Händler-Margen bei gleichzeitig steigenden Anforderungen (Präsenz der starken Brands am POS) =>Zusammenarbeit mit den Marken-Eignern wird immer weniger interessant

•

Mittelfristig werden sich die selbständigen Händler verstärkt in Nischenmärkten mit kleineren Marken zurückziehen und ggfs. Standortsuche für einen eigenen Mono-Brand-Store betreiben

13

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Baurechtliche Rahmenbedingungen als Restriktion bei der Entwicklung neuer Einzelhandelsimmobilien

•

In den vergangenen Jahren haben viele Gemeinden neue Bebauungspläne aufgestellt oder bestehende Pläne geändert, um die Möglichkeiten zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben einzuschränken oder ganz auszuschließen

•

Gilt auch bei der Erweiterung bestehender Ladenlokale oder bei einer geplanten Sortimentsänderung in Folge einer Neuvermietung

•

Damit sollen Innenstädte und gewachsene Versorgungsbereiche vor unerwünschter Konkurrenz auf der grünen Wiese geschützt werden

•

Keine Auswirkungen haben diese Änderungen auf bereits erteilte Genehmigungen für Einzelhandelsbetriebe, bestehende Einzelhandelsnutzungen dürfen in dem Rahmen fortgeführt werden, den die Baugenehmigung zulässt

•

Wie dieser Rahmen genau abgesteckt ist, wird zur entscheidenden Frage, wenn Änderungen an der ausgeübten Nutzung vorgenommen werden sollen

•

Veränderungen des genehmigten Sortiments sind regelmäßig planungsrechtlich relevant und damit grundsätzlich (neu) genehmigungsbedürftig

•

Prüfung von Bebauungsplänen, BauNVO, Regelungen nach § 34 BauGB, negative oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sowie die Prüfung von Zentren- und Einzelhandelskonzepten werden bei fast allen Einzelhandelsprojekten im Vordergrund stehen

14

Handelsimmobilien: Status quo und aktuelle Herausforderungen

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Sebastian Russ JLL Retail Asset Management GmbH Senior Consultant

Tel: +49 (30) 889 27 89 0 Mail: [email protected]

15