Expose Stand Mai 2017

D H G VERWALTUNG

Vorwort Mehr als 96.000 Einwohner, eine zentrale Lage zwischen Chemnitz, Leipzig, Naumburg, Jena und Zwickau, hohe Lebensqualität, dank des großen Freizeitangebots, und ein immer stärker werdender Wirtschaftsstandort, der schon jetzt einige “Hidden Champions” vorweisen kann. Allesamt Gründe, warum die mittelgroße Stadt Gera ein spannender Immobilien-Standort ist, der eine sinnvolle Portfolio-Ergänzung zu Metropolen wie Berlin, Stuttgart oder Hamburg darstellen kann. Mit BERGFÜRST, dem Premiumanbieter für Schwarmfinanzierung, haben Sie nun die Möglichkeit, in eine Anlagemöglichkeit mit Potential zu investieren: Denn bei “Gera³“ legen Sie Ihr Geld in gleich drei Bestandsimmobilien an, die innerhalb eines rund 1,5 km großen Radius

liegen. Die Objekte wurden in den letzten Jahren vollständig saniert und befinden sich in einem äußerst gepflegten Zustand. Zusammen verfügen sie über insgesamt 22 Wohneinheiten, eine Gewerbeeinheit und eine Fläche von 1.545 m². Als Anleger investieren Sie hier in ein klassisches, grundbuchlich besichertes Darlehen mit einem Festzins von 6,0 % p.a. bei halbjährlicher Auszahlung. Wir haben Ihr Interesse geweckt? Dann freuen wir uns Ihnen im Folgenden die Hochschulstadt Gera und die dort angesiedelten Immobilien näher vorzustellen.

Gera Rathaus

Gera³ Exposé

2

Executive Summary Investmentangebot Jährliche Verzinsung

6,0 %

Laufzeitende

31.05.2020

Sicherheiten

Zweitrangige grundbuchliche Besicherung mit abstrakten notariellen Schuldanerkenntnis der Darlehensnehmerin

Mindestinvestment

EUR 10

Handelbarkeit

Ja, im Rahmen von Angebot und Nachfrage über die Plattform BERGFÜRST

Objektdaten Verkehrswert des Portfolios

EUR 1.070.000

Anzahl der Immobilien

3

Baujahre

1927 – 1928

Sanierungen

2015 – 2016

Grundstücksfläche (gesamt)

1.070 m²

Mietfläche

1.545 m²

Durchschnittliche Miete pro m²

EUR 4,30

Nutzung

Wohnen und Gewerbe

Vermietungsstand (Stand: 05/2017)

95,8 %

Nettokaltmiete p.a. (Stand: 05/2017)

EUR 80.424

Ertragswertverfahren auf Basis interner Berechnungen der Emittentin (Stand: 05/2017)

davon Wohnen davon Gewerbe



1.402 m² 143 m²

Gesetzlicher Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 Vermögensanlagengesetz: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Gera³ Exposé

3

Inhalt 01 Lage

5

1. Gera Makrolage

5

2. Untermhaus Mikrolage

8

3. Pforten Mikrolage 

9

02 Die Immobilien

10

1. Immobilienbeschreibungen Portfolio Gera³

10

2. Beschreibung des weiteren Bestandsportfolios der DHG Verwaltung GmbH

14

3. Übersicht

15

4. Darlehensrückführung

16

5. Versicherung

17

6. Finanzierung

18

7. Mittelverwendung

18

03 Gesellschaft und Geschäftsführung

19

1. Gesellschaftsstruktur

19

2. Geschäftsführung

20

04 Markt

21

05 Investmentangebot

23

1. Investmentangebot

23

2. Feste Verzinsung

23

3. Laufzeitende und -beginn

23

4. Sicherheit

23

5. Abwicklung

23

6. Zeichnung

24

7. Handel

24

8. Rückzahlung

24

9. Die BERGFÜRST AG

24

06 Modellrechnung der Finanzierung

25

07 Chancen und Risiken

26

1. Chancen

26

2. Risiken

26

08 Galerie

27

Gera³ Exposé

4

01 Lage 1. Gera Makrolage Die über 1.000 Jahre alte Stadt Gera ist flächenmäßig mit rund 152 km² die zweitgrößte Kreisstadt des Freistaates Thüringen und liegt mit knapp 96.000 Einwohnern auf Platz 3 der bevölkerungsreichsten Städte Thüringens. Die historisch bedeutungsvolle Stadt liegt im Tal der Weißen Elster im östlichen Teil der Thüringischen Hügellandschaft und gehört zur Metropolregion Mitteldeutschland. Im Norden grenzt die Stadt an das Bundesland Sachsen-Anhalt und auch die sächsische Landesgrenze ist nicht weit entfernt. Durch ihre Nähe zu den Städten Chemnitz (70 km), Leipzig (60 km), Naumburg (60 km), Jena (43 km), Zwickau (40 km) und weiteren bekannten Städten in der

Region ist Gera ein optimal angebundener Standort in Mitteldeutschland. Zahlreiche Nebengewässer der Weißen Elster und die Nähe zum Thüringischen Schiefergebirge ergänzen die hervorragende Lage mit einem hohen Wohlfühlfaktor und Freizeitwert. Der sehr gut ausgebaute Elster-Radweg lädt alle aktiven Naturliebhaber ein, die Geburtsstadt des Malers Otto Dix per Rad zu erkunden. Gera ist zu einem wichtigen Bildungs- und Tourismusstandort in Thüringen avanciert und beeindruckt nicht zuletzt aufgrund der imposanten Bauwerke, die aus seiner Blütezeit in der Tuchindustrie im 19. Jahrhundert stammen.

Halle Leipzig

Naumburg

Erfurt Jena

Gera Chemnitz

Zwickau

Gera³ Exposé

5

Lage

Wirtschaft & Verkehr Bis 1990 war Gera einer der bedeutendsten Industriestandorte der Branchen Textilmaschinenbau, Textilindustrie und Elektronik. Daraus entwickelte sich auch insbesondere der Dienstleistungssektor und die Maschinenbauindustrie. Mehr als 40 moderne technologieorientierte Unternehmen, vor allem aus den Bereichen Medizintechnik, Mikroelektronik, Softwareentwicklung und Optik, haben sich bislang in Gera niedergelassen. Ein Grund hierfür sind die insgesamt 20 Industrie- und Gewerbegebiete, die mit einer Fläche von fast 600 Hektar den benötigten Raum zur Neuansiedlung und Expansion zur Verfügung stellen. Die Gebiete sind branchenspezifisch unterteilt und ermöglichen so wichtige Synergieeffekte für die Unternehmen am Standort. Die Gründerzentren in Gera sind begehrt, weil sie jungen Firmen im innovativen Umfeld der kontinuierlich wachsenden Hochschulen einen Platz zur Entwicklung bieten. Auch einige bekannte

mittelständische Unternehmen haben sich in Gera angesiedelt. Zu diesen “Hidden Champions” gehören unter anderem die Getzner Textil Weberei GmbH, die Schuh-Petters GmbH oder die ELECTRONICON Kondensatoren GmbH. Gera ist unmittelbar an die Bundesautobahn A4 angebunden und liegt knapp 15 km vom Hermsdorfer Kreuz, dem Schnittpunkt der Verkehrsachsen A9 Berlin-München und A4 Erfurt - Dresden entfernt. Ferner führen die Bundesstraßen B2, B7 und B92 durch Gera hindurch. Auch die umliegenden Wirtschaftsstandorte wie Leipzig oder Chemnitz sind weniger als 100 km entfernt und können auch mit dem Zug gut erreicht werden. Gera verfügt insgesamt über sechs Bahnhöfe. Des Weiteren wird der öffentliche Nahverkehr von drei Straßenbahnlinien und 20 Buslinien an 234 Haltestellen bedient. Die nächstgelegenen Flughäfen Leipzig/Halle, Erfurt oder Hof/Plauen sind alle ca. 90 km von Gera entfernt.

Gera Morenplatz

Gera³ Exposé

6

Lage

Bildung Gera ist mit Jena, Erfurt und Weimar eine der beliebtesten und florierendsten Hochschulstädte Thüringens. Im Gegensatz zu den genannten traditionellen Universitäts-und Hochschulstandorten hat sich die Hochschulstadt Gera als moderner Bildungsstandort vollkommen neu etabliert und kann auf stetig wachsende Studentenzahlen verweisen. Mit der SRH Fachhochschule für Gesundheit wurde eine praxisorientierte Hochschule geschaffen, die in ganz Deutschland bekannt ist. Der Standort der SRH-Fachhochschule ist zu einem einzigartigen Campus umstrukturiert worden und bietet Studenten der immer schneller wachsenden Fachrichtungen Gesundheit und Pflege die Möglichkeit, auch im Bereich der Forschung aktiv zu werden. Dazu kommt die 1998 gegründete Duale Hochschule Gera-Eisenach. Im Januar 2017 wurde der Stadt Gera vom Thüringer Landtag offiziell der Titel “Hochschulstadt” verliehen.

Schaffensphasen des bedeutenden Realisten. Heute ist die Sammlung mit knapp 400 Werken für Jedermann ein kultureller Höhepunkt. Eine weitere Sehenswürdigkeit befindet sich tief unter dem Museum für Naturkunde: Die Geraer Höhler, ein unterirdisch begehbares Labyrinth aus Gängen und Nischen, das seit dem 16. Jahrhundert der Bierlagerung privater Brauereien diente. Führungen durch die künstlich angelegten Höhler verraten viel über das historische Brau- und Schankrecht in Gera. Seit dem Jahr 1487 waren alle Hausbesitzer durch das Geraer Bierbrauprivileg berechtigt, Bier in den Wirtschaftskellern der Altstadthäuser zu brauen. Auch das Rathaus am Marktplatz, das zwischen den Jahren 1573 und 1576 erbaut wurde, fügt sich, mit seinem Renaissance-Stil und dem 57 Meter hohen Rathausturm, harmonisch in das historische Stadtbild Geras ein.

Kultur & Tourismus Kunst- und Kulturinteressierte finden in Gera viel Sehenswertes - allein die Stadtarchitektur hält einige “Schätzchen” bereit. Prächtige Renaissance-Gebäude, wie etwa die Stadtapotheke oder das, vom belgischen Architekten Henry van de Velde entworfene, Haus Schulenburg verleihen der Stadt, die erstmals 955 n. Chr. schriftlich dokumentiert wurde, einen ganz besonderen Charme. Für ein buntes, kulturelles Leben sorgen zudem u. a. die vier großen Museen Geras. Im Otto Dix Haus im Stadtteil Untermhaus, in dem sich eine der Liegenschaften des hier angebotenen Immobilienportfolios befindet, wurde einer der wichtigsten deutschen Maler des 20. Jahrhunderts geboren. Den Besucher erwarten in dem heutigen Museum Gemälde und Grafiken aus allen

Gera³ Exposé

Otto-Dix-Haus

7

Lage

2. Untermhaus Mikrolage Der Stadtteil Untermhaus mit seinen knapp 3.000 Einwohnern befindet sich nordwestlich vom Stadtzentrum Gera, direkt an der Weißen Elster. Der historische Stadtkern liegt auf einem schmalen Streifen zwischen dem linken Flussufer der Weißen Elster und dem Rand des Geraer Stadtwaldes. Der Bahndamm mit dem Geraer Hauptbahnhof führt auf östlicher Seite an Untermhaus vorbei und trennt den Bezirk vom Stadtzentrum Geras. Untermhaus ist durch die Landesstraße 1070, die nach Hermsdorf führt, gut angebunden. Die Lage des Stadtteils, unmittelbar an der fürstlichen Residenz des Adelshaus Reuß, trug dazu bei, dass in Untermhaus eine große Anzahl historischer Gebäude errichtet wurde. Das am Ende des Zweiten Weltkriegs ausgebombte ehemalige Schloss Osterstein, dessen Ruine 1963 größtenteils abgerissen wurde, ist heute ein sehr beliebter Ausflugsort. Neben der Marienkirche im historischen Kern des Stadtteils zählt auch das, im Jahr 1991,

eröffnete Otto Dix Haus zu den beliebtesten Attraktionen Geras. Auch die Untermhäuser Brücke, die das historische Zentrum des Stadtteils am westlichen Flussufer mit der Küchengartenallee verbindet, stellt ein beliebtes Postkartenmotiv dar. Über die Brücke gelangen Fußgänger in den Südosten des Stadtteils, in Richtung des Stadtzentrums, wo sich auch der Küchengarten mit der Orangerie befindet. Das Barockbauwerk wurde zwischen 1729 und 1732 im Auftrag des Grafen Heinrich XVIII Reuß-Gera erbaut und wurde mit dem Küchengarten, in Vorbereitung auf die Bundesgartenschau 2007, umfassend saniert. Das Objekt in der Neue Straße 10 liegt zentral zu vielen Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen, Restaurants, dem großzügigen Hofwiesenpark, der Stadtbibliothek und einigen Fitnessstudios. Aufgrund der vielfältigen Beschäftigungsmöglichkeiten und der zentralen Lage ist das Objekt ein idealer Wohnort für Kulturliebhaber und Naturgenießer.

Untermhaus

1

Gera³ Exposé

Neue Straße 10

8

Lage

3. Pforten Mikrolage Der Stadtteil Pforten liegt zwischen der Kernstadt von Gera im Norden und den Geraer Stadtteilen Collis im Osten und Zwötzen im Süden. Pforten befindet sich unmittelbar am Unterlauf des Gessenbachs, der etwas weiter nordwestlich in die Weiße Elster mündet. Der Stadtteil hat 3.200 Einwohner. Seit November 2006 ist Pforten über die Stadtbahnlinie 1 an das Geraer Straßenbahnnetz angeschlossen.

Die Immobilien in der Plauenschen Straße 154 und 146 liegen umgeben von Geschäften des täglichen Bedarfs: Friseure, Lebensmittelgeschäfte und Restaurants sind wenige Meter von den Objekten entfernt. Der historische Stadtkern Geras befindet sich rund 2 km von den Objekten in der Plauenschen Straße entfernt.

Pforten Plauensche Straße 146 2 Plauensche Straße 154

Gera Pforten

Gera³ Exposé

3

Bild: Heiko Schmutzler

9

02 Die Immobilien 1. Immobilienbeschreibungen Portfolio Gera³ Das Portfolio Gera³ setzt sich aus drei Immobilien des insgesamt zwölf Liegenschaften umfassenden Gesamtbestandes der DHG Verwaltung GmbH zusammen. Die Auswahl dieser Liegenschaften, als Basis des hier angebotenen Darlehens, erfolgte aufgrund der Verbindung der Objekte durch ihre gemeinsame Finanzierung bei der Volksbank eG Gera-Jena-Rudolstadt. So wird eine ganzheitliche Betrachtung der Finanzierungsstruktur inklusive des hier angebotenen BERGFÜRST Darlehen gewährleistet. Die grundbuchliche Besicherung des hier dargestellten Darlehens wird an den im Folgenden detailliert vorgestellten Objekten vorgenommen. Darüber hinaus haftet die Emittentin auf Grund des abstrakten notariellen Schuldanerkenntnisses mit Zwangsvollstreckungsunter-

Neue Straße 10

Gera³ Exposé

Plauensche Straße 154

werfung, welches im Rahmen der grundbuchlichen Besicherung erfolgt, auch mit den weiteren Vermögenswerten. Da hierzu weitere Bestandsimmobilien in Gera zählen werden diese zusätzlich in komprimierter Form in den folgenden Punkten vorgestellt und in der Galerie dieses Exposés darüber hinaus mit entsprechenden Bildern präsentiert. Die Häuser befinden sich allesamt am Standort Gera und liegen innerhalb eines rund 1,5 km großen Radius’ voneinander entfernt. Die Objekte verfügen insgesamt über 22 Wohneinheiten, eine Gewerbeeinheit und eine Fläche von 1.545 m². Alle Objekte wurden in den letzten Jahren vollständig saniert und sind in einem äußerst gepflegten Zustand.

Plauensche Straße 146

10

Die Immobilien

Neue Straße 10 Das erste Objekt des Immobilienportfolios ist ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit. Erbaut wurde das Gebäude, welches über fünf Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit verfügt, im Jahre 1928. Der äußerst gepflegte Altbau wurde 1998 generalsaniert. Im Zuge des Erwerbs durch die DHG Verwaltung GmbH wurden in dem Zeitraum 2015 - 2016 etliche Nachsanierungen durchgeführt. Diese umfassten Erneuerungen und Modernisierungen an Bädern, Fußböden, Wänden sowie Einbauküchen. Die Wohnungen verfügen über Grundflächen von 56 - 103 m² und bieten somit Wohnraum für Alleinstehende sowie Familien. Die Gewerbeeinheit mit ihren 143 m² wird seit nunmehr über zehn Jahren von einer Rechtsanwaltskanzlei angemietet. Die Mietverträge sind allesamt unbefristet.

Innenansichten

Mehrfamilienhaus Neue Straße 10, 07545 Gera Anzahl

Mieter

Vertragslaufzeit der Mieter

Mietfläche (m²)

Nettokaltmiete p.a. (EUR)

6

Wohnungs- und Gewerbemieter

unbefristet

Insgesamt:

Insgesamt:

Gera³ Exposé

493

29.566

11

Die Immobilien

Plauensche Straße 154 Das zweite Objekt des Immobilienportfolios ist ebenfalls ein äußerst gepflegtes Mehrfamilienhaus aus der Gründerzeit. Das Objekt verfügt über vier Geschosse und wurde im Jahre 1928 erbaut. Die Immobilie wurde 1995 einer Generalsanierung unterzogen. Auch an diesem Objekt wurden, im Rahmen des Erwerbs durch die DHG Verwaltung GmbH, im Zeitraum 2015 - 2016 umfassende Erneuerungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Neben der zeitgemäßen Neugestaltung der Bäder, Fußböden, Wänden und Küchen wurden zusätzlich das Treppenhaus und die Fassade erneuert. In diesem Haus befinden sich zwölf Wohneinheiten, welche über Flächen von 45 135 m² verfügen. Auch in diesem Mehrfamilienhaus lässt sich ein unterschiedliches Mieterklientel problemlos bedienen. Die Mietverträge sind allesamt unbefristet.

Innenansichten

Mehrfamilienhaus Plauensche Straße 154, 07551 Gera Anzahl

Mieter

Vertragslaufzeit der Mieter

Mietfläche (m²)

Nettokaltmiete p.a. (EUR)

11

Wohnungsmieter

unbefristet

Insgesamt:

Insgesamt:

Gera³ Exposé

783

40.588

12

Die Immobilien

Plauensche Straße 146 Das dritte Objekt in dem hier dargestellten Immobilienportfolio ist ein Mehrfamilienhaus bestehend aus acht Wohneinheiten. Von diesen acht Wohneinheiten befinden sich fünf im Eigentum der Emittentin. Mit den übrigen drei Wohneinheiten befindet sich die DHG Verwaltung GmbH in der Ankaufphase. Das Objekt aus der Gründerzeit wurde im Jahre 1927 erbaut und ist, wie auch die anderen Objekte im Portfolio, in einem sehr gepflegten Zustand. Das Objekt wurde in dem Zeitraum 1997 1998 einer Generalsanierung unterzogen. Nach Erwerb der Immobilie wurden auch an diesem Objekt im Zeitraum 2015 - 2016 weitere Sanierungsmaßnahmen vorgenommen, sodass bisher zwei neue Bäder, neue Fußböden, Wände und teilweise Einbauküchen verbaut worden sind. Die Immobilie hat insgesamt Flächen von 269 m². Die einzelnen Wohnungen verfügen über Flächen von 32 - 85 m².

Innenansicht

Mehrfamilienhaus Plauensche Straße 146, 07551 Gera Anzahl

Mieter

Vertragslaufzeit der Mieter

Mietfläche (m²)

Nettokaltmiete p.a. (EUR)

5

Wohnungsmieter

unbefristet

Insgesamt:

Insgesamt:

Portfolio Gesamt

Gera³ Exposé

269

1.545

10.270

80.424

13

Die Immobilien

2. Beschreibung des weiteren Bestandsportfolios der DHG Verwaltung GmbH Die Darlehensnehmerin hält neben den drei Mehrfamilienhäusern, für die die grundbuchlichen Besicherungen eingetragen werden, in der Neue Straße 10, Plauensche Straße 146 und Plauensche Straße 154 noch weitere neun Objekte im eigenen Immobilienbestand. Die übrigen Objekte befinden sich ebenfalls am Standort Gera und entsprechen in Bezug

auf Nutzungsart, Zustand und Vermietungssituation dem beschriebenen und zu finanzierenden Immobilienportfolio. Insgesamt verfügen die übrigen Objekte über eine Fläche von 4.995 m² und generieren zusätzliche Mieteinnahmen in Höhe von EUR 252.220 p.a. in der Gesellschaft.

Weitere Objekte im Bestand der Emittentin Standort

Anzahl

Mieter

Mietfläche (m²) vermietet

leerstehend

Nettokaltmiete Ist p.a. (EUR)

Richard- Wagner Str. 20, 07551 Gera

11

Wohnungsmieter

478

35

28.757

Richard- Wagner Str. 24, 07551 Gera

7

Wohnungsmieter

337

–

19.032

Meuselwitzer Str. 47, 07546 Gera

8

Wohnungsmieter

370

45

20.550

Meuselwitzer Str. 4, 07546 Gera

8

Wohnungsmieter

566

–

24.091

Meuselwitzer Str. 36, 07546 Gera

8

Wohnungsmieter

435

110*

21.115

Tschirchstr. 10, 07545 Gera

4

Wohnungsmieter

122

137*

9.544

Kopernikusstr. 16, 07548 Gera

6

Wohnungsmieter

224

130*

13.820

Theaterstr. 42-48, 07545 Gera

24

Wohnungsmieter

1.556

65*

95.763

Robert-Blum Str. 49, 07551 Gera

5

Wohnungsmieter

385

–

19.548

4.473

522

Gesamt

81

*wegen Renovierungsmaßnahmen aktuell nicht vermietet

Insgesamt:

4.995

Insgesamt:

252.220

Die Immobilien

3. Übersicht Die Verkehrswerte der in der Gesellschaft befindlichen Objekte belaufen sich, nach internen Berechnungen der Emittentin nach dem Ertragswertverfahren, auf insgesamt ca. EUR 4.320.000. Die drei Objekte aus dem hier angebotenen Portfolio bilden zusammen einen Verkehrswert von rund EUR 1.070.000, was 24,8 % vom Gesamtwert entspricht. Die Verkehrswerte der übrigen Objekte summieren sich auf EUR 3.250.000 und entsprechen den restlichen 75,2 % des gesamten Immobilienwertes im Anlagevermögen der DHG Verwaltung GmbH. Die Bestandsimmobilien der DHG Verwaltung GmbH werden durch Eigenkapital und diverse Bankdarlehen i.H.v. insgesamt EUR 3.705.500 finanziert. Hiervon entfallen EUR 626.400 auf die drei näher

vorgestellten Objekte und EUR 3.079.100 auf den verbleibenden Bestand der DHG Verwaltung GmbH. Der Valutastand dieser Darlehen beträgt aktuell EUR 3.403.369 (Stand 05/2017), dies entspricht einer bisherigen Tilgung i.H.v. EUR 302.131. Die Darlehensverträge wurden in den Jahren 2014 bis 2017 abgeschlossen.

Verkehrswert

24,8 % 75,2 %

DHG Verwaltung GmbH Immobilienportfolio

Mieteinnahmen auf Jahresbasis

EUR 80.424,00 EUR 252.220,00

DHG Verwaltung GmbH

Gera³ Exposé

Die Mieteinnahmen der DHG Verwaltung GmbH belaufen sich auf insgesamt EUR 332.644 p.a. wobei EUR 252.220 auf die Liegenschaften der DHG Verwaltung GmbH entfallen und EUR 80.424 von den im Immobilienportfolio befindlichen Objekten erwirtschaftet werden.

Immobilienportfolio

15

Die Immobilien

4. Darlehensrückführung Es ist vorgesehen aus den laufenden Mieteinnahmen über die Laufzeit Rücklagen für die Darlehensrückführung zu bilden. Hierzu steht neben der Liquidität aus dem dargestellten Immobilienportfolio zusätzliche Liquidität aus den neun weiteren Objekten der DHG Verwaltung GmbH zur Verfügung.

Bei einer Darlehenslaufzeit von drei Jahren können in Summe Rücklagen in Höhe von rund EUR 218.000 auf Basis der freien Liquidität der DHG Verwaltung GmbH gebildet werden.

Freie Liquidität kummuliert über 3 Jahre Laufzeit 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 € 0

Jahr 1

DHG Verwaltung GmbH

Jahr 2

Jahr 3

Laufzeit

Immobilienportfolio

Tilgungsverlauf und Valutastand der Darlehen der DHG Verwaltung GmbH 3.500.000 € 3.400.000 € 3.300.000 € 3.200.000 € 3.100.000 € 3.000.000 €

Gera³ Exposé

05/2017

05/2018

05/2019

05/2020

16

Die Immobilien

Eine weitere Möglichkeit der Darlehensrückführung ergibt sich aus Refinanzierung der Immobilien der DHG Verwaltung GmbH. Die DHG Verwaltung GmbH wird bis zum Laufzeitende des BERGFÜRST Darlehens insgesamt rund EUR 110.000 p.a. ihrer geliehenen Geldmittel getilgt haben. Davon entfallen anteilig EUR 25.656 p.a. auf die Darlehen, mit denen die Finanzierung des Immobilienportfolios Gera³ gewährleistet wurde. Damit ergibt sich ein maximaler Refinanzierungsspielraum in Höhe von ca. EUR 330.000. Auch ohne Berücksichtigung möglicher Wertentwicklungen der Objekte der DHG Verwaltung GmbH ergeben sich dadurch Refinanzierungsmöglichkeiten durch Banken oder andere Kapitalgeber während der Darlehenslaufzeit.

Gera Untermhaus

Gera³ Exposé

Eine dritte vorstellbare Variante zur Darlehensrückführung, wäre der Verkauf einzelner Objekte bzw. Einheiten aus dem Immobilienportfolio.

5. Versicherung Die Emittentin hat für das Objekt Plauensche Straße 146 eine Wohn- und Gebäudeversicherung bei der Allianz Versicherungs- Aktiengesellschaft abgeschlossen. Für die Objekte Neue Straße 10 und Plauensche Straße 154 hat die Emittentin eine Wohngebäudeversicherung bei der R+V Allgemeine Versicherung AG abgeschlossen. Weiterhin hat die Emittentin eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung bei der Alte Leipziger Versicherungs- Aktiengesellschaft abgeschlossen.

Bild: HaPe_Gera

17

Die Immobilien

6. Finanzierung Die Objekte sind wie folgt finanziert:

Eigenkapital

EUR 188.099

Inklusive stiller Reserven

17,6 % 28,0 %

Bank-Finanzierung

EUR 581.901

Valutastand 05/2017

Geplante Schwarmfinanzierung 54,4 %

Die Objekte sind über zwei Annuitätendarlehen bei der Volksbank Gera-Jena-Rudolstadt finanziert. Das erste Darlehen wurde in Höhe von EUR 481.400 bei einem variablen Zinssatz von 2 % p.a. und einer Tilgung von 3 % p.a. begeben. Das zweite Darlehen wurde in Höhe von EUR 145.000 bei einem variablen Zinssatz von 2,15 % p.a. und einer Tilgung von 3 % p.a. begeben. Insgesamt wurden bereits EUR 44.499 der Darlehenssumme getilgt. Der Referenzzinssatz richtet sich nach dem Durchschnittssatz des EURIBOR, welcher bei Vertragsabschluss ermittelt wurde. Seit Vertragsabschluss haben sich aufgrund des fallenden EURIBOR Wertes die Zinssätze vorteilhaft für den Emittenten entwickelt. Die Laufzeiten der Darlehen sind vertraglich bis zur vollständigen Tilgung vorgesehen.

Gera³ Exposé

Verkehrswert

EUR 300.000 EUR 1.070.000

Ertragswertverfahren auf Basis interner Berechnungen der Emittentin (Stand: 05/2017)

Der Beleihungsauslauf der Objekte beträgt, unter Berücksichtigung der Volksbank-Darlehen und der BERGFÜRST-Finanzierung, 82,4 %. Die Emittentin verfügt somit über stille Reserven in Höhe von rund EUR 188.000 mit denen sie gegenüber den Darlehensgebern in Form von Eigenkapital haftet.

7. Mittelverwendung Es ist geplant, das eingeworbene Darlehen für den Ankauf weiterer Bestandsobjekte zu verwenden. Das bestehende Portfolio der DHG Verwaltung GmbH wird so sukzessiv nachhaltig erweitert, um weiter langfristige Einnahmen in der Gesellschaft zu erwirtschaften und die Werthaltigkeit der gehaltenen Objekte zu erhöhen.

18

03 Gesellschaft und Geschäftsführung 1. Gesellschaftsstruktur Die DHG Verwaltung GmbH ist in das Handelsregister des Amtsgericht Augsburg unter der Registernummer HRB 28454 eingetragen. Die Geschäftsführung erfolgt durch Herrn Leif Richter. Gegenstand der Gesellschaft ist das Verwalten eigenen Vermögens. Alleiniger

Gesellschafter der DHG Verwaltung GmbH ist die DHG Holding GmbH, eingetragen in das Handelsregister des Amtsgericht Augsburg unter der Registernummer HRB 28238. Leif Richter ist alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der DHG Holding GmbH.

DHG Holding GmbH 100% der Geschäftsanteile bei Leif Richter Geschäftsführung: Leif Richter

DHG Verwaltung GmbH 100% der Geschäftsanteile bei der DHG Holding GmbH Geschäftsführung: Leif Richter

OBJEKT

OBJEKT

OBJEKT

OBJEKT

OBJEKT

OBJEKT

Neue Straße 10

Plaunsche Straße 146

Plaunsche Straße 154

Meuselwitzer Straße 4

Meuselwitzer Straße 36

Meuselwitzer Straße 47

OBJEKT

Kopernikusstraße 16

Gera³ Exposé

OBJEKT

OBJEKT

Richard-WagnerStraße 20

Richard-WagnerStraße 24

OBJEKT

OBJEKT

OBJEKT

Robert-Blum Straße 49

Theaterstraße 42-48

Tschirchstraße 10

19

Gesellschaft und Geschäftsführung

2. Geschäftsführung Die Geschäfte der DHG Verwaltung GmbH führt Herr Leif Richter. Der studierte Politikwissenschaftler ist seit 2008 in der Immobilienbranche tätig. Systematisch hat Herr Richter Wohnimmobilien angekauft, saniert, modernisiert und erfolgreich weiter vermietet. Mittlerweile verfügt Herr Richter, der im Laufe seiner Karriere führende Positionen in Beratungsund Entwicklungsgesellschaften bekleidete, über einen soliden Immobilienbestand. Die Objekte die Herr Richter mit der DHG Verwaltung GmbH im Bestand hält, haben in Summe Verkehrswerte von rund EUR 4.320.000 und bieten mit 103 Wohn- und Gewerbeeinheiten einer Vielzahl von Menschen Platz zum Leben und Arbeiten. Langfristig soll der Immobilienbestand schrittweise, nachhaltig und sorgfältig, erweitert werden.

Theater in Gera

Bild: Michael Panse

Gera³ Exposé

20

04 Markt Einst eine der reichsten Städte Deutschlands, hatte Gera nach der deutschen Wiedervereinigung mit starkem Einwohnerrückgang zu kämpfen. Industriezweige wurden stillgelegt und viele der Menschen zog es in die alten Bundesländer. Erstmals seit 1988 wurde für Gera im Jahr 2011 wieder ein positiver Wanderungssaldo festgestellt. Die Abwanderung der Einwohner hatte sich seit dem Jahr 2009 signifikant verlangsamt und stabilisierte sich ab 2012 stetig. Im Jahr 2015 konnte ein Plus von rund 1.600 neuen Einwohner in Gera verzeichnet werden. Dies geht hauptsächlich auf junge Familien, die aus dem Thüringer Umland nach Gera ziehen und die stetig zunehmende Zahl an Studenten, zurück1. Aktuell leben in Gera ca. 96.000 Menschen. Im Einzugsbereich des Ostthüringer Oberzentrums leben rund 450.000 Menschen. Entsprechend aller statistischen Auswertungen ergibt sich insgesamt ein positiver Bevölkerungssaldo. Das Objekt in der Neue Straße 10 in Gera befindet sich in dem Stadtteil Untermhaus.

Gera Untermhaus ist laut Thomas Daily, einem führenden Informationsportal in der Immobilienbranche, als eine sehr gute Lage für Wohnimmobilien einzuschätzen 2. Die aktuellen Mietpreise in Gera Untermhaus liegen im Durchschnitt bei EUR 5,43 pro m², für Bestandswohnungen und für Neubauwohnungen bei EUR 6,40 pro m². Die Mietpreisspanne liegt zwischen EUR 4,31 und EUR 6,52 pro m². Mit rund EUR 4,50 pro m² bietet das Objekt in der Neue Straße 10 dementsprechend noch Mieterhöhungspotential, vor allem im Falle einer Neuvermietung3. Die Objekte in der Plauensche Straße 154 und 146 in Gera befinden sich in dem Stadtteil Pforten. Gera-Pforten wird laut dem Capital Immobilienkompass als mittlere Lage eingeordnet. Die durchschnittlichen Mietpreise pro m² liegen für Wohnungen in Pforten aktuell bei rund EUR 4,80. Die Mietpreisspanne für Wohnimmobilien liegt in Pforten zwischen EUR 4,14 bis EUR 5,44 pro m².

1) http://www.otz.de/web/zgt/leben/detail 2) http://www.thomas-daily.de/de/market-reports/detail 3) http://www.capital.de/immobilien-kompass/gera/stadtmitte/neu-untermhaus.html#portrait

Gera³ Exposé

21

Markt

Gera hat einen idealen Wohnimmobilienmarkt für langfristige Kapitalanleger, die eine vergleichsweise hohe Bruttomietrendite erzielen wollen. Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis der Immobilie. Die Mietrenditen in den Top-7Großstädten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Leipzig, Frankfurt, Stuttgart) liegen im Durchschnitt maximal bei 3,5 %4. Grund dafür sind die Kaufpreise für Immobilien, die schneller steigen als die zu erzielenden Mieten und

somit eine Verringerung der Mietrendite bewirken. Für langfristige Kapitalanleger, die eine attraktive Mietrendite erzielen wollen, haben die Top-7-Immobilienstandorte in den vergangenen Jahren zunehmend an Attraktivität verloren. Die durchschnittliche Bruttomietrendite liegt in Gera Untermhaus zwischen 4,9 und 6,4 %5. In Gera Pforten liegt diese im Durchschnitt zwischen 4,6 und 10,9 %6. Im Gegensatz zu den Top-7-Städten fällt die Mietrendite in Gera somit relativ hoch aus.

Bruttomietrenditen-Vergleich der Top-7-Großstädte und Gera Städte

Bruttomietrenditen-Spanne im Durchschnitt (in %)*

Berlin

3,0 bis 3,5

Hamburg

3,0 bis 3,5

Stuttgart

0 bis 3,0

Köln

0 bis 3,0

Frankfurt am Main

0 bis 3,0

Düsseldorf

3,0 bis 3,5

München

0 bis 3,0

Gera-Untermhaus

4,9 bis 6,4

Gera-Pforten

4,6 bis 10,9

*Basis dieser Tabelle sind die Daten des PATRIZIA Insight Report europäische Wohnungsmärkte 2015/2016

4) PATRIZIA Insight Report europäische Wohnungsmärkte 2015/2016 5) http://www.capital.de/immobilien-kompass/gera/stadtmitte/neu-untermhaus.html 6) http://www.capital.de/immobilien-kompass/gera/gera-ost/pforten.html

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05 Investmentangebot 1. Investmentangebot

4. Sicherheit

Angeboten wird dem Investor die Forderung eines besicherten Bankdarlehens, welches der DHG Verwaltung GmbH ausgereicht wird.

Zugunsten der Investoren der Vermögensanlage wird eine zweitrangige Grundschuld auf die drei betrachteten Objekte in Gera nach der erstrangig finanzierenden Bank Volksbank eG Gera-Jena-Rudolstadt bestellt und eingetragen. Diese beinhaltet ebenso ein notarielles abstraktes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen der DHG Verwaltung GmbH.

2. Feste Verzinsung Das Darlehen wird mit 6,0 % p.a. fest verzinst. Die Zinsen sind halbjährlich zum 30.06. und 31.12 eines jeden Jahres und am Laufzeitende zahlbar.

3. Laufzeitende und -beginn

5. Abwicklung

Das Laufzeitende des Darlehens ist der 31.05.2020. Der Laufzeitbeginn erfolgt indivi-

Die Investitionsbeträge werden von den Investoren direkt auf ein separates Emissionskonto von BERGFÜRST eingezahlt. Nach Ablauf der

duell abhängig vom Zeichnungszeitpunkt, nach Ablauf der vierzehntägigen Widerrufsfrist und Zahlungseingang in Höhe der Zeichnung.

jeweiligen Widerrufsfristen der einzelnen Investoren wird das eingezahlte Kapital für den Anleger verzinst.

Haus Schulenburg

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Investmentangebot

6. Zeichnung Es können Darlehensbeträge bis zu einer Gesamtsumme von EUR 300.000 gezeichnet werden. Das Mindestzeichnungsvolumen pro Darlehensgeber beträgt EUR 10. Die Zeichnung des Darlehens ist nur über die Plattform der BERGFÜRST AG möglich. Der Angebotszeitraum, in welchem Darlehen gezeichnet werden können, beträgt 60 Tage. Der Angebotszeitraum kann verlängert werden. Nach Ablauf der Widerrufsfrist und Einzahlung des Investitionsbetrags, wird das von dem Investor gezeichnete Darlehen in der persönlichen Übersicht des Investors auf der BERGFÜRST-Plattform eingebucht und angezeigt.

7. Handel Nach Beendigung des Angebotszeitraums ist es dem Investor möglich, dieses Investment im Rahmen von Angebot und Nachfrage auf dem von BERGFÜRST angebotenen Handelsplatz zu handeln.

8. Rückzahlung Zum Laufzeitende wird der Rückzahlungsbetrag zzgl. Zinsen an die Investoren der Emittentin ausbezahlt. Die Emittentin ist berechtigt, das Darlehen erstmalig ab dem 31.05.2018 ganz bzw. teilweise, zurückzuzahlen. Eine vorzeitige

Rückzahlung muss durch die Emittentin mindestens 30 Tage vorher angekündigt werden. Die Emittentin entrichtet im Fall der vorzeitigen Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung. Die vollständige Rückführung des Darlehens erfolgt spätestens zum Laufzeitende.

9. Die BERGFÜRST AG Die BERGFÜRST AG betreibt die Plattform www.bergfuerst.com, bei der sich private und professionelle Investoren an einzelnen Immobilien finanziell beteiligen können. Die Finanzierung erfolgt durch den Zusammenschluss vieler Investoren – ist also eine sogenannte Schwarm-Finanzierung im Englischen auch Crowdinvesting genannt. Diese steht für das Zusammenführen altbewährter Konzepte und Finanzierungsinstrumente mit den Möglichkeiten moderner Online-Technik und Kommunikationsmedien. Durch schlanke Strukturen via Internet bietet die BERGFÜRST AG selbstbestimmten Investoren Investitionsmöglichkeiten, die dem Zeitgeist entsprechen: Extrem kostengünstig, schnell, und bequem vom Smartphone aus. Die Beteiligungen sind ebenfalls auf dem von BERGFÜRST angebotenen Handelsplatz im Rahmen von Angebot und Nachfrage handelbar. Gegründet wurde die BERGFÜRST AG von Dr. Guido Sandler (Gründer der Berliner Effektenbank AG und der E*Trade Bank AG) und Dennis Bemmann (Gründer von studiVZ).

Gera Orangerie

Bild: Lichtzeichner Fotografie

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06 Modellrechnung der Finanzierung KONDITIONEN Volumen

EUR 300.000

Laufzeitende

31.05.2020

Verzinsung p.a.

6,0 %

BEWIRTSCHAFTUNGSERGEBNIS PORTFOLIO (Beispielrechnung für ein Jahr auf Basis aktueller Zahlen)

Mietertrag p.a.

EUR 80.424

nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten

EUR 9.249

Bewirtschaftungsergebnis

EUR 71.175

(Stand: 05/2017)

(11,5 % der Nettokaltmiete Stand: 05/2017)

ERGEBNIS auf Jahresbasis

Bewirtschaftungsergebnis vor Abschreibung

EUR 71.175

Zinsen Volksbank-Darlehen

EUR 11.839

Zinsen/ Verwaltung Darlehen mittels BERGFÜRST

EUR 22.500

Gebäude AfA

EUR 11.568

Ergebnis

EUR 25.268

(Stand: 05/2017)

(Stand: 05/2017)

LIQUIDITÄTSBETRACHTUNG Ergebnis vor Steuern (EBT)

EUR 25.268

zzgl. Gebäude AfA

EUR 11.568

abzgl. Tilgung Volksbank-Darlehen

EUR 25.656

Liquidität nach Zins und Tilgung vor Steuern

EUR 11.180

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07 Chancen und Risiken 1. Chancen

2. Risiken

• Die drei Bestandsobjekte befinden sich seit 2014 im Eigentum der DHG Verwaltung GmbH und generieren regelmäßige Mieteinnahmen

• Während der Laufzeit dieses Darlehens können Mietverträge auslaufen. Hier kann es zu Schwankungen der Mieteinnahmen kommen.

• Grundbuchliche Besicherung an den Objekten Plauensche Straße 146, 154 und Neue Straße 10 in Gera

• Bei Neuvermietungen können Verzögerungen auftreten.

• Der Immobilienmarkt in Gera ist nachhaltig und wachsend

• Die Mieter können in Zahlungsverzug oder Insolvenz geraten, wodurch es zu Mietausfällen kommen könnte.

• Die Darlehensnehmerin DHG Verwaltung GmbH verfügt über ein Immobilienportfolio bestehend aus 103 Wohneinheiten, welches zusätzliche Mieteinnahmen garantiert und seit mehreren Jahren erfolgreich verwaltet, optimiert und erweitert wird • Das Darlehen ist nach Abschluss der Finanzierungsphase auf der Plattform der BERGFÜRST AG im Rahmen von Angebot und Nachfrage handelbar.

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08 Galerie

Referenzobjekte

Meuselwitzer Str. 36

Meuselwitzer Str. 4

Robert-Blum-Str. 49

Meuselwitzer Str. 47

Tschirchstr. 10

Richard-Wagner-Str. 24

Kopernikusstr. 16

Theaterstr. 42-48

Richard-Wagner-Str. 20

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