DERECHO INMOBILIARIO UNIDAD 1.

1.

DERECHO INMOBILIARIO.

2.

LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE.

3.

PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE.

4.

LIMITACIONES DEL DOMINIO.

5.

EXTINCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

6.

PLURALIDAD DE PROPIETARIOS

D. I. Unidad 1

Nota: El presente texto es un material didáctico, que contiene opiniones del autor, no se aceptarán responsabilidades por las posibles pérdidas ocasionadas a quienes actúen o dejen de actuar como consecuencia de alguna información contenida en esta publicación.

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DERECHO INMOBILIARIO Unidad 1

1

D. I. Unidad 1

1.

DERECHO INMOBILIARIO. ............................................................................................................ 1-1 1.1 DEFINICIÓN DE INMUEBLE. .............................................................................................................. 1-2 1.1.1 El suelo. .................................................................................................................................. 1-2 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3

1.1.2

2.

Situación básica de suelo urbanizado. ................................................................................................ 1-3 Derechos y deberes de los propietarios del suelo. .............................................................................. 1-3 Concepto de parcela y finca a los efectos urbanísticos. ...................................................................... 1-4

Las edificaciones. ................................................................................................................... 1-5

LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. ................................................................................................. 2-1 2.1

DEFINICIÓN DE PROPIEDAD SOBRE LOS INMUEBLES. ........................................................................ 2-3

2.2 FORMA DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. ............................................................ 2-4 2.2.1 El contrato de compraventa.................................................................................................... 2-5 2.2.2 La accesión. ............................................................................................................................ 2-5 2.2.2.1 La accesión por incorporación. ........................................................................................................... 2-6 2.2.2.1.1 La accesión de inmueble a mueble................................................................................................ 2-6 2.2.2.1.2 La accesión de mueble a inmueble................................................................................................ 2-8

2.2.3

La prescripción adquisitiva. ................................................................................................. 2-11

2.2.3.1 La posesión....................................................................................................................................... 2-12 2.2.3.1.1 Titular del derecho. ..................................................................................................................... 2-13 2.2.3.1.2 Posesión pacífica. ....................................................................................................................... 2-13 2.2.3.1.3 Posesión pública. ........................................................................................................................ 2-13 2.2.3.1.4 Posesión ininterrumpida.............................................................................................................. 2-14 2.2.3.2 Período de tiempo para producirse la usucapión. ............................................................................. 2-15

3.

PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. ............................... 3-1 3.1 LA PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN DEL INMUEBLE. ........................................................................... 3-1 3.1.1 Presunciones posesorias. ........................................................................................................ 3-2 3.1.1.1 3.1.1.2 3.1.1.3 3.1.1.4

3.1.2 3.1.2.1 3.1.2.2

Presunción de buena fe posesoria. ...................................................................................................... 3-2 Presunción de continuidad del concepto posesorio. ........................................................................... 3-3 Presunción en la continuidad de la posesión. ..................................................................................... 3-4 Presunción de legitimidad posesoria. ................................................................................................. 3-4

Defensa de la posesión del inmueble. ..................................................................................... 3-5 El interdicto de recobrar. .................................................................................................................... 3-6 El interdicto de retener. ...................................................................................................................... 3-7

3.2 LA PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. ......................................................................... 3-8 3.2.1 Acción reivindicativa. ............................................................................................................. 3-9 3.2.2 Acción negatoria................................................................................................................... 3-10 3.2.3 Acción declarativa. ............................................................................................................... 3-10 3.2.4 Acción de cerramiento de fincas. .......................................................................................... 3-11 3.2.5 Acción de deslinde y amojonamiento.................................................................................... 3-11 3.2.6 Interdicto de obra nueva. ...................................................................................................... 3-12 3.2.7 Interdicto de obra ruinosa. ................................................................................................... 3-12

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1

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4.

LIMITACIONES DEL DOMINIO. .................................................................................................... 4-1 4.1 LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE LOS INMUEBLES. ............................................. 4-1 4.1.1 Limitaciones por razón del patrimonio histórico. .................................................................. 4-2 4.1.2 Vías públicas. ......................................................................................................................... 4-3 4.1.3 Límites por razón de las costas. ............................................................................................. 4-5 4.1.4 Límites por razón del dominio público hidráulico. ................................................................ 4-8 4.2 LIMITACIONES DEL CONTENIDO DEL DOMINIO (SERVIDUMBRES). .................................................... 4-9 4.2.1 Medianería. .......................................................................................................................... 4-10 4.2.1.1 4.2.1.2 4.2.1.3

4.2.2 4.2.2.1 4.2.2.2 4.2.2.3

5.

Signos exteriores que prueban la no existencia de servidumbre. ...................................................... 4-11 Obligaciones de la servidumbre de medianería. ............................................................................... 4-12 Derechos de los propietarios. ........................................................................................................... 4-12

Tanteo y retracto legal. ........................................................................................................ 4-13 Retracto de los comuneros................................................................................................................ 4-14 Retracto de colindantes. ................................................................................................................... 4-14 Retracto de coherederos. .................................................................................................................. 4-15

EXTINCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD. ........................................................................... 5-1 5.1

LA RENUNCIA AL DERECHO SOBRE EL INMUEBLE. ........................................................................... 5-1

5.2 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA. ........................................................................................................... 5-2 5.2.1 Procedimiento expropiatorio. ................................................................................................. 5-2 5.3 LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA. ......................................................................................................... 5-3 5.3.1 Plazo de inactividad para la prescripción extintiva. .............................................................. 5-3

6.

PLURALIDAD DE PROPIETARIOS ................................................................................................ 6-5 6.1 COPROPIEDAD POR CUOTAS. ............................................................................................................ 6-5 6.1.1 Poderes de los copropietarios. ............................................................................................... 6-6 6.1.1.1 6.1.1.2 6.1.1.3 6.1.1.4

6.1.2 6.2

El uso del inmueble común. ............................................................................................................... 6-6 El disfrute del inmueble común. ......................................................................................................... 6-7 Cargas y gastos del inmueble común.................................................................................................. 6-7 Administración del inmueble en común. ............................................................................................ 6-8

Poderes de los copropietarios en relación a su cuota de participación. ................................ 6-8

PROPIEDAD HORIZONTAL. ............................................................................................................. 6-10

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2

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1. DERECHO INMOBILIARIO. Prescindiendo de definiciones técnicas, a los efectos de la materia objeto de estudio, podemos definir el Derecho Inmobiliario como la exposición de las disposiciones normativas que regulan las relaciones económicas y jurídicas que

se

derivan

de

un

elemento

complejo

como

es

el

inmueble,

centrándonos en la exposición de la normativa referente a los inmuebles que consisten en construcciones (viviendas y locales).

Las relaciones jurídicas relacionadas con el inmueble están contempladas por los distintos regímenes civiles coexistentes en el territorio: 

La normativa contemplada en el Código Civil.



La normativa contenida en los regímenes forales (Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, Navarra y País Vasco).  La exposición analiza la normativa estatal.

Otro aspecto de gran relevancia en el ámbito del inmueble (construcción) es la normativa urbanística.  Dadas las características del presente curso, no se contemplan todos los aspectos urbanísticos relacionados con el inmueble, sólo se expondrá la materia más relevante en el tráfico inmobiliario.

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1.1 Definición de inmueble. El C. C. hace una relación de los bienes que a los efectos del derecho se consideran bienes inmuebles, se enumeran los más significativos. 

Las tierras, edificios y construcciones.



Los árboles, las plantas y los frutos pendientes.  Tienen que estar unidos a la tierra o formar parte de un inmueble.



Las minas, canteras y escoriales.



Los diques y otras construcciones destinadas a permanecer en un punto fijo de un río, lago, o costa.  La exposición de la materia de este curso se centrará en los bienes inmuebles que son tierra, edificios y construcciones.

1.1.1 El suelo. Se conoce por suelo la superficie de la tierra en su configuración natural. Desde el punto de vista técnico el suelo se clasifica en: 

Urbano.  El suelo urbanizado.



Urbanizable.



No urbanizable o rústico.

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1.1.1.1 Situación básica de suelo urbanizado.

Se encuentra en esta situación el suelo integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que un terreno está integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población cuando las parcelas cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

1.1.1.2 Derechos y deberes de los propietarios del suelo.

Los derechos y deberes de los propietarios del suelo tienen los aspectos propios de los derechos derivados del concepto jurídico de propiedad del suelo.

El derecho de propiedad sobre el suelo se extiende al derecho de sobre vuelo y al derecho sobre el subsuelo, respetando las limitaciones legales que puedan existir.  Derecho sobre el vuelo: El propietario puede utilizar el suelo para levantar edificaciones, para plantar...  Derecho sobre el subsuelo: El propietario puede, sobre el perímetro de su propiedad realizar excavaciones.

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Junto a este principio general, el ejercicio de un derecho concreto está condicionado por la situación urbanística en la que se encuentre el suelo, lo que da lugar a que el ejercicio de un derecho concreto está vinculado al destino urbanístico que en cada momento tenga el suelo.  Para poder edificar se requiere que el suelo reúna los requisitos para poder clasificar el suelo como urbanizado.

El propietario tiene la obligación de cumplir los requisitos urbanísticos establecidos para que el suelo adquiera una determinada situación urbanística. A su vez, el cumplimiento, por parte del propietario, de los requisitos urbanísticos es condición previa para que el dueño pueda adquirir las facultades urbanísticas.  Mediante la clasificación del suelo como urbano o urbanizable se incorporan al derecho de propiedad los distintos contenidos urbanísticos.  Esta incorporación de derechos se produce como consecuencia de la participación del propietario en el proceso urbanizador.

1.1.1.3 Concepto de parcela y finca a los efectos urbanísticos.

Se considera parcela la unidad de suelo que tenga atribuida edificabilidad y uso independiente. Se considera finca la unidad de suelo o de edificación atribuida a un propietario.

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D. I. Unidad 1  En el derecho inmobiliario el concepto de finca tiene otros significados. Así, por ejemplo, se habla de finca registral (terminología utilizada en el Registro de la Propiedad) y de finca catastral (término utilizado por el Catastro Inmobiliario.

1.1.2 Las edificaciones. Se considera edificación lo construido sobre el suelo o en el subsuelo de forma que no pueda separarse de él sin grave quebranto para lo construido.  Fundamentalmente las edificaciones consisten en bienes de carácter inmobiliario (pisos, casas, etc.).

Las edificaciones constituyen a su vez una clase de bienes inmuebles a los que se va a aplicar la normativa prevista para los inmuebles.  Pueden ser objeto de dominio y de soporte de derechos reales.

Los inmuebles son aquellos que tienen una situación fija y no pueden ser desplazados sin ocasionar daños a los mismos.

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2. LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. Con carácter previo a la definición del derecho de propiedad inmobiliaria se expone el concepto jurídico de “dominio” aplicado al inmueble. El dominio concede a su titular un señorío pleno sobre el inmueble, consistente en poder disponer del inmueble en todos los aspectos y obtener toda la utilidad que pueda prestar.  El ser titular del pleno dominio no significa un poder ilimitado.

La propiedad (el dominio) es el derecho a gozar y disponer de la cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

Como consecuencia de ser titular de todos los derechos sobre el inmueble, el titular del dominio tiene las siguientes facultades: 

Gozar del bien.  Implica el uso, disfrute, y aprovechamiento. Es decir obtener las utilidades que se deriven del bien (frutos y rentas).



Disponer.  Implica poder venderla, transmitirla, gravarla...



Reivindicar  Implica poder excluir del “goce” a otras personas, poder identificar el bien y la facultad de reclamar a otros que perturben su dominio sobre el bien.

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El derecho genérico a gozar de un bien comprende multitud de derechos concretos como son el derecho a usar, derecho a poseer, derecho a obtener sus frutos, derecho a arrendarlo, derecho a ceder el uso...

Como consecuencia del dominio el propietario puede hacer valer sus derechos frente a cualquiera.

También existen límites al dominio, estos límites están impuestos por las leyes y por la función social que puedan cumplir los bienes.

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2.1 Definición de propiedad sobre los inmuebles. Consiste el derecho de propiedad inmobiliaria como el derecho de gozar, y disponer de un inmueble (suelo o edificación) sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario puede: 

Usar el bien inmueble.



Apropiarse de sus rendimientos.  Alquileres...



Poseer el inmueble.



Disponer del mismo.  Transmitirlo o gravarlo.

 Delimitarlo.  Cercarlo, deslinde y amojonamiento.



Reivindicar su propiedad y protegerse de las perturbaciones de la misma.

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2.2 Forma de adquisición de la propiedad del inmueble. La adquisición de la propiedad del inmueble se obtiene por la realización de acciones capaces de producir la adquisición del derecho.  Realizar un acto al que la ley liga la adquisición de la propiedad.

La forma de adquisición de la propiedad puede ser: 

Originaria.  Se adquiere un inmueble que antes no pertenecía a otro.



Derivada.  Se adquiere un inmueble por la transferencia del anterior dueño.

Son actos idóneos para la adquisición de la propiedad: 

El contrato de compraventa.



La sucesión en el derecho de propiedad.



La donación del derecho de propiedad.



La accesión.



La prescripción adquisitiva.

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2-4

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2.2.1 El contrato de compraventa.

Esta materia se expone, de forma detallada, en la Unidad 3.

Por medio del contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a la entrega de un inmueble y el otro a pagar, por el inmueble, un determinado precio.

El contrato de compraventa de inmueble es un título para adquirir, sólo cuando se produzca la entrega del inmueble se habrá realizado la transmisión de la propiedad.  El otorgamiento de Escritura Pública de un contrato de compraventa de inmuebles equivale a la entrega del mismo.  También se produce la transmisión de la propiedad por la entrega de llaves y por medio de un acta notarial de entrega.

2.2.2 La accesión. En la normativa legal se prevén dos modalidades de accesión: 

Accesión por producción.  El dueño de la cosa se convierte en dueño de los frutos y rentas que produzca.



Accesión por incorporación.  El dueño de un inmueble se convierte en dueño de los elementos que se incorporen al mismo.

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La accesión es una forma de adquirir la propiedad. Se basa en el principio que señala que los elementos que se incorporan a una cosa principal pasan a ser propiedad del dueño de la cosa principal.

2.2.2.1 La accesión por incorporación.

En relación con los inmuebles existen las siguientes modalidades de accesión: 

Accesión de inmueble a inmueble.



Accesión de mueble a inmueble.

2.2.2.1.1 La accesión de inmueble a inmueble.

Se produce fundamentalmente en el ámbito del suelo. La normativa contempla los siguientes supuestos: Aluvión: El acrecentamiento, que por efecto de la corriente de las aguas, se produce en los terrenos de las orillas de los ríos al depositar arenas que arrastra. El incremento de superficie que se produce en el terreno pasa a ser propiedad del dueño del terreno.

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Avulsión: La aportación a los terrenos ribereños de los ríos porciones de terreno o árboles violentamente arrancados procedentes de otros terrenos, como consecuencia de la violencia de las aguas.  La aportación por efecto de la acción lenta y constante de la corriente se llama aluvión.

En el supuesto de avulsión la porción conocida de terreno que las aguas transportaron de un terreno a otro sigue perteneciendo a su primitivo dueño.  No existe accesión.

Mutación del cauce. Los cauces públicos que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en los que estaba el cauce abandonado.  Si el cauce abandonado separaba terrenos de distintos propietarios, la nueva línea divisoria correrá por el centro del cauce abandonado.

Formación de islas. Las islas que se formen en el río (no navegables ni flotables) por efecto de la sedimentación pertenecen a los dueños de los terrenos situados en las orillas más cercanas, si la isla está en el centro del río pertenece a los dueños de los terrenos situados en las orillas más cercanas.  Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas y en los ríos navegables o flotables son de dominio público.

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2.2.2.1.2 La accesión de mueble a inmueble.

Esta modalidad de accesión se produce como consecuencia de acciones realizadas por el hombre. El principio general establece que el dueño del terreno adquiere la propiedad de lo plantado o construido, y debe indemnizar al dueño de los materiales.  La regla general se aplica si no existe una norma específica aplicable al supuesto concreto (arrendamiento, usufructo...)

En el ordenamiento jurídico se contemplan las siguientes situaciones: 

Edificación en terreno ajeno.



Plantación o siembra en terreno ajeno.

Dentro de cada una de estas situaciones se contemplan las siguientes alternativas: 

Incorporación hecha en el suelo propio con materiales ajenos.



Incorporación hecha en el suelo ajeno con materiales propios.



Construcciones extralimitadas.

Las consecuencias de cada una de estas alternativas son diferentes si se ha obrado de buena fe o con mala fe.

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Incorporación hecha en el suelo propio con materiales ajenos. El propietario que, de buena fe, haga en su terreno construcciones, obras o plantaciones utilizando materiales ajenos deviene en propietario de los materiales utilizados, debiendo abonar el valor de los materiales utilizados.

El propietario que, de mala fe, haga en su terreno, construcciones, obras o plantaciones utilizando materiales ajenos deviene en propietario de los materiales utilizados debiendo, además de abonar su valor resarcir los daños y perjuicios ocasionados a su propietario.

Incorporación hecha en suelo ajeno con materiales propios. Si la incorporación se realiza de buena fe, (el dueño de los materiales cree que el suelo es suyo), el dueño del terreno puede optar: 

Por hacer suyo lo incorporado indemnizando al dueño de los materiales.



Por obligar al dueños de los elementos incorporados a que le pague el precio del suelo.

Si la incorporación se realiza de mala fe el dueño del suelo puede: 

Hacer suyo lo incorporado sin pagar ninguna indemnización.



Exigir la demolición de la obra, o que se arranque la plantación y a que se reponga el suelo a su estado primitivo.

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Construcciones extralimitadas. Se produce esta situación cuando se construye en terreno propio pero, por errores en la medición o por defecto de los planos, la construcción invade parcialmente el terreno ajeno y no existe la posibilidad de dividir o derruir lo construido en exceso sin que se produzca un grave deterioro en la construcción. En el supuesto que la extralimitación en la construcción se haya realizado de buena fe la jurisprudencia señala que el dueño de la construcción “accede” a la parte de suelo ajeno.  El adquirente debe indemnizar a la otra parte por el valor de la franja de terreno que adquiere y por el daño que la accesión le produzca en el terreno (pérdida de valor).

En el supuesto que la extralimitación de la construcción se haya realizado de mala fe, el dueño del terreno puede optar por que le sea pagado el valor del terreno (con la correspondiente indemnización por pérdida de valor) o exigir la demolición de lo construido sobre su terreno y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que haya podido sufrir.

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2.2.3 La prescripción adquisitiva. La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir el dominio de un inmueble por su posesión continuada durante un período de tiempo establecido en la normativa.  El nombre técnico de esta forma de adquisición se llama usucapión.

Si una persona, sin ser realmente dueño de un derecho real sobre un inmueble, durante el tiempo y con las condiciones establecidas, aparece, figura y viene comportándose como dueño de un derecho real sobre un inmueble se convierte en dueño del mismo.  Concepto de derecho real: El poder directo e inmediato sobre una cosa que concede al titular un señorío (pleno o limitado) sobre la cosa y que en principio (el derecho sobre la cosa) puede hacerse valer frente a cualquiera.

Existen dos modalidades de usucapión. 

Usucapión ordinaria, se produce cuando se posee de buena fe y con justo título, durante el período de tiempo previsto en la normativa.  Se considera justo título al que legalmente sea suficiente para transferir

la

propiedad

(compra,

donación,

transacción,

herencia...  Se considera buena fe al que cree que dispone de justo título.  Estamos ante el supuesto de una compra de un inmueble a alguien que no era propietario del inmueble, y desconociendo este dato el comprador.



Usucapión extraordinaria, se produce por el transcurso del período de posesión previsto en la normativa.

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2-11

D. I. Unidad 1  Cumpliendo los requisitos que debe reunir la posesión.

2.2.3.1 La posesión.

El concepto de posesión tiene dos sentidos. 

Uno jurídico que equivale a tener derecho a ejercer las facultades derivadas de la propiedad del inmueble.  Con independencia que se posea materialmente o no.



Otro material, que se corresponde con el señorío o el poder de hecho

sobre

un

inmueble,

este

poder

lo

tiene

quien

materialmente domine el inmueble.  Con independencia que se tenga derecho o no a poseerlo.

Para adquirir la propiedad por este mecanismo (la usucapión) se requiere que posesión en el sentido material. No obstante la posesión material debe haber sido: 

Como titular del derecho, (como si fuera titular).



Pacífica.



Pública.



Ininterrumpida.

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2-12

D. I. Unidad 1

2.2.3.1.1 Titular del derecho.

Para adquirir la propiedad mediante la usucapión el adquirente ha debido poseer como si fuese dueño. El poseer en concepto de dueño se prueba por el comportamiento poseedor.  Se hace cargo de los gastos que corresponden al dueño, se apropia de las rentas que produce, introduce modificaciones, ofrece el en venta o arrendamiento...

2.2.3.1.2 Posesión pacífica.

La posesión pacífica del inmueble implica que la misma no es mantenida mediante la fuerza.  No es pacífica la posesión que es cuestionada por otra persona que se considera dueño.  No es pacífica si el dueño ha instado reiteradamente el desalojo del inmueble.

2.2.3.1.3 Posesión pública.

Para que la usucapión de lugar a la adquisición de la propiedad la posesión ha debido ser pública. Se considera que una posesión es pública cuando la conducta del poseedor es normalmente conocida por terceras personas que asocian la conducta del poseedor a la que realizaría el dueño del inmueble. * ESTUDIOS DE EMPRESA

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2-13

D. I. Unidad 1

La publicidad tiene la finalidad de permitir conocer este hecho a quien podría reclamar la cosa.  Quien posee la cosa en secreto o indicando que el concepto de posesión es distinta del de propiedad (arrendamiento) no puede adquirir por usucapión.

2.2.3.1.4 Posesión ininterrumpida.

Para que se produzca la usucapión, la posesión tiene que haber sido ininterrumpida.  Se produce la ruptura de la posesión cuando se deja de poseer, durante algún tiempo, en concepto de dueño.

Si la posesión no cesa, pero se produce una reclamación civil tendente a hacer cesar la posesión y la reclamación prospera se produce la ruptura de la posesión.  No se produce ruptura de la posesión si la reclamación no prospera.

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2-14

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2.2.3.2 Período de tiempo para producirse la usucapión.

El período de tiempo que debe transcurrir para que se produzca la usucapión de inmuebles es distinto según se trate de usucapión ordinaria o usucapión extraordinaria. Usucapión ordinaria: 

10 años entre presentes.



20 años entre ausentes.  Ver en el apartado 2.2.3. el concepto de usucapión ordinaria.  Se considera ausente al que reside en el extranjero.

Usucapión extraordinaria: 

30 años.

La adquisición se produce al cumplirse el plazo de usucapión, en ese momento el poseedor (que cumple los requisitos) se convierte en propietario y sus efectos se retrotraen a la fecha de inicio del plazo de usucapión.  El usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo pero este derecho le es reconocido desde el principio del cómputo del plazo.

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2-15

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3. PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. Se distinguen en este apartado dos materias relacionadas: 

La protección de la posesión.  Se protege el hecho material de posesión de un inmueble en virtud de la presunción que el poseedor es titular del derecho a poseer, siendo la titularidad (propiedad) de otra persona.



La protección de la propiedad.  Se protege al propietario frente a quien posee o arrebata la posesión injustamente.

3.1 La protección de la posesión del inmueble. La normativa establece dos modalidades de defensa del poseedor del inmueble: 

Presunciones posesorias.  Las presunciones implican que a quien beneficia la presunción no tiene que probar su derecho.  Las presunciones posesorias están previstas en la normativa jurídica.



Otorgando al poseedor facultades para la defensa de su derecho ante los Tribunales.

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3-1

D. I. Unidad 1

3.1.1 Presunciones posesorias. En relación con la posesión de los inmuebles existen las siguientes presunciones. 

Presunción de buena fe.



Presunción de continuidad en las características de la posesión.



Presunción en la continuidad de la posesión.



Presunción de legitimidad posesoria.

La posesión de los inmuebles puede ser: 

A título de dueño.



En virtud de un derecho del tenedor, siendo el propietario otra

persona.

Las presunciones posesorias protegen tanto al poseedor dueño, como al poseedor propietario.

3.1.1.1 Presunción de buena fe posesoria.

Es poseedor de buena fe de un inmueble el que lo posee ignorando que su título o modo de adquisición adolece de vicio o defecto que invalida el mismo.  La posesión de mala fe implica que el poseedor conoce que su título no le capacita para el ejercicio de los derechos que está utilizando.

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3-2

D. I. Unidad 1

En relación con la posesión de los inmuebles se presume que el actual poseedor lo es de buena fe y por lo tanto quien pretenda ser poseedor del mismo derecho sobre el inmueble o que cese el actual poseedor deberá probar la validez del título posesorio que pretende ejercitar y la invalidez o la caducidad del título del actual poseedor.  Si una persona está viviendo en un inmueble a título de propietario, se presume que es propietario. Si una segunda persona manifiesta que es propietaria ella, será la segunda persona quien tiene que demostrar que el verdadero propietario es ella.

La posesión de buena fe permite hacer propios los frutos del inmueble.  Si son frutos naturales, estos pertenecen al poseedor de buena fe desde que se separan del inmueble.  Si son frutos civiles, estos se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe proporcionalmente al tiempo que se ha poseído de buena fe.

3.1.1.2 Presunción de continuidad del concepto posesorio.

Se presume que la posesión sigue teniendo las mismas características del momento de la adquisición.  Si una persona está viviendo en un inmueble a título de arrendatario se presume que inicialmente lo era a título de arrendatario.

Por lo tanto quien pretenda indicar que las características de la actual posesión no se corresponden con el derecho inicial deberá probar que se ha producido un cambio en el concepto posesivo.

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3-3

D. I. Unidad 1  Se produce un cambio en el concepto posesorio cuando quien posee a título de arrendatario, pasa a poseerlo a título de dueño. (sin título jurídico que justifique el cambio posesorio).

3.1.1.3 Presunción en la continuidad de la posesión.

Esta presunción implica que el poseedor actual que pruebe su posesión en un tiempo anterior no precisa probar el tiempo intermedio para demostrar que lo ha poseído de forma continuada durante el período. Esta

presunción

también

implica

que

quien

recupere

la

posesión

indebidamente perdida se presume que la ha disfrutado sin interrupción.  Esta segunda modalidad de presunción sólo funciona para los supuestos que puedan redundar en su beneficio.

3.1.1.4 Presunción de legitimidad posesoria.

El que posee en concepto de dueño goza de una presunción de legitimidad posesoria de posesión con justo título.  El actual poseedor a título de dueño no tiene obligación de probar su derecho.  Si otra persona pretende ser dueño del inmueble deberá probar su título.

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DERECHO INMOBILIARIO Unidad 1

3-4

D. I. Unidad 1

3.1.2 Defensa de la posesión del inmueble. La ley protege a todo poseedor, por el mero hecho de serlo, contra cualquier perturbación o despojo de que sea objeto por parte de otra persona que, por cuenta propia intente la posesión del inmueble frente al actual poseedor.

El poseedor, basándose únicamente en el hecho de ser poseedor, puede promover el oportuno procedimiento judicial tendente a que se le devuelva la posesión.  Sin prejuzgar si le corresponde o no el derecho a poseer. 

El propietario debe de acudir a los Tribunales para obtener o recuperar su posesión.

Para la defensa de los derechos del poseedor el ordenamiento jurídico pone a su disposición determinadas acciones a ejercer ante los Tribunales.  Jurídicamente las acciones que tiene el propietario se llaman interdictos y normalmente se tramitan en juicios verbales.  El interdicto es un procedimiento judicial muy sumario y de tramitación sencilla cuyo objetivo es atribuir la posesión de una cosa a una persona frente a otra.

Existen dos modalidades de interdictos: 

El interdicto de recobrar.



El interdicto de retener.

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DERECHO INMOBILIARIO Unidad 1

3-5

D. I. Unidad 1

3.1.2.1 El interdicto de recobrar.

Quien haya sido despojado en la posesión de un inmueble puede acudir a los tribunales para, basándose en el mero hecho de ser poseedor, promover un procedimiento judicial para que se le devuelva la posesión.

Está legitimado activamente el poseedor. La reclamación se puede interponer contra quien ha producido el despojo.

El reclamante deberá acreditar: 

Que tenía la posesión de hecho en el momento de la perturbación o despojo.



Que el despojo se ha realizado por el demandado (contra el que se reclama).



Que el despojo se ha realizado dentro del período de tiempo correspondiente al año anterior a la fecha de presentación de la demanda.  El plazo para interponer la reclamación es de un año desde que se produjo el despojo.

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3-6

D. I. Unidad 1

3.1.2.2 El interdicto de retener.

Quien haya sido perturbado en la posesión de un inmueble puede acudir a los tribunales para, basándose en el mero hecho de ser poseedor, promover un procedimiento judicial para que cese la perturbación de la misma.  Este interdicto tiene las mismas características y requisitos que el interdicto de recobrar.

Está legitimado activamente el poseedor. La reclamación se puede interponer contra quien ha producido la perturbación.

El plazo para interponer la reclamación es de un año desde que se produjo la perturbación.  En el interdicto de recobrar ha sido expulsado del inmueble.  En el interdicto de retener el poseedor está amenazado de expulsión.

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3-7

D. I. Unidad 1

3.2 La protección de la propiedad del inmueble. El ordenamiento jurídico pone a disposición del dueño diversas acciones encaminadas a la protección de los diversos aspectos y facultades que componen el derecho de propiedad. Son acciones contempladas por la normativa; 

La acción reivindicativa.



La acción negatoria.



La acción declarativa.



La acción de cerramiento de fincas.



La acción de deslinde y amojonamiento.

Además de las anteriores acciones, existen interdictos encaminados a garantizar la integridad del inmueble. 

Interdicto de obra nueva.



Interdicto de obra ruinosa.  Ver el concepto de interdicto en el apartado 3.1.2. de esta Unidad.  El interdicto también se puede plantear para el caso que exista una reclamación por algún daño inminente.

El derecho de propiedad está protegido en todos los aspectos que pueda adoptar por lo que, se puede ejercer cualquier acción para su defensa, con independencia que no exista un tipo de acción previsto.

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3-8

D. I. Unidad 1

3.2.1 Acción reivindicativa. El propietario que ve perturbado su derecho de uso, disfrute y posesión de un inmueble por la actividad de otro que indebidamente ejerce el uso, disfrute y posesión del mismo puede interponer una demanda para que sea declarado su derecho de propiedad y obtener el uso, disfrute y posesión del inmueble.  Tiene la finalidad que el inmueble sea restituido a su propietario por quien lo posee indebidamente.

Requisitos: 

Se debe acreditar que el demandante es el dueño del inmueble.  Si la propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad, se considera probado su dominio.



En la interposición de

la demanda

se debe identificar

inequívocamente el inmueble cuya posesión se reclama. 

Que el demandado la posea actualmente y sin derecho (sin justo título).  Si el demandado tiene, a su vez, un título posesorio, se debe instar simultáneamente la nulidad del mismo.

El efecto de la acción reivindicatoria es la restitución del inmueble a su propietario y la obtención de las indemnizaciones que procedan.

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3-9

D. I. Unidad 1

3.2.2 Acción negatoria. Por medio de esta acción el propietario puede obtener una declaración que manifieste que un determinado inmueble no esta sometido a un gravamen que otro ejerce sobre el.  El propietario niega el derecho que otro pretende tener.

Se ejercitará ante la persona que pretenda ejercitar el derecho a que haga referencia el gravamen. Se requiere que: 

Quien la interpone justifique que es dueño del inmueble que alega estar libre del gravamen negado.



Que se pruebe que el demandado le ha producido una perturbación en el goce del derecho que injustamente está ejerciendo.

El efecto de la acción es hacer cesar en la perturbación y obtener las indemnizaciones que procedan.

3.2.3 Acción declarativa. Por medio de esta acción el propietario pretende obtener que otra persona reconozca los derechos del propietario.  Se debe aportar la prueba del dominio y la identificación inequívoca del inmueble.

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3-10

D. I. Unidad 1

3.2.4 Acción de cerramiento de fincas. El propietario tiene derecho a cerrar o cercar su propiedad.  El cierre o el cercado puede ser sustituido por otros medios incluso por medio de carteles o anuncios.

El cierre tiene la finalidad de impedir que otras personas entren en la finca cerrada o cercada. Se interpondrá la demanda (acción de cerramiento de fincas) cuando el propietario intente cerrar o cercar la finca y no pueda hacerlo por oposición de otra persona.

3.2.5 Acción de deslinde y amojonamiento. El propietario tiene derecho a deslindar la propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.  Deslinde establecer la línea límite entre propiedades.  Amojonamiento establecer en los ángulos de los límites de la propiedad una señal física.

Otras acciones que la normativa otorga al propietario son, suspensión de obra nueva, demolición de obra ruinosa, posesión de herencia, de recuperación de la plena posesión, tutela de la posesión.

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3-11

D. I. Unidad 1

3.2.6 Interdicto de obra nueva. El interdicto de obra nueva está dirigido a paralizar una obra que se está construyendo cuando el inmueble del reclamante pueda sufrir un perjuicio directo como consecuencia de las obras que se están realizando.

3.2.7 Interdicto de obra ruinosa. El interdicto de obra ruinosa está dirigido a demoler o derribar una obra en estado de ruina y que amenace a causar daños en el inmueble propiedad del reclamante.  También puede interponerse por el peligro que pueda causar un árbol, columna u otro objeto en estado de ruina.

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3-12

D. I. Unidad 1

4. LIMITACIONES DEL DOMINIO. Se establecen tres tipos de limitaciones: 

Límites del derecho de propiedad sobre los inmuebles.



Limitaciones del contenido del dominio sobre los inmuebles.



Limitaciones por la función social de los inmuebles.

4.1 Limitaciones inmuebles.

del

derecho

de

propiedad

sobre

los

El principio general que establece que los derechos de una persona finalizan donde empiezan los derechos de otra persona también es de aplicación en relación con la propiedad sobre los inmuebles.

Junto a este principio general se establecen otros límites (limitaciones) en interés público, impuestos por las distintas normas que regulan el ejercicio de los diversos usos de los que son susceptibles los inmuebles.  En las diversas normativas sobre los bienes inmuebles (urbanismo, normas de construcción, requisitos de la vivienda, agricultura, dominio público...) se establecen límites en interés público.

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4-1

D. I. Unidad 1

4.1.1 Limitaciones por razón del patrimonio histórico. Los bienes integrantes del patrimonio histórico que sean declarados de interés cultural gozan de especial protección y tutela.  Los inmuebles que forman parte del patrimonio histórico se clasifican en: Monumentos. Jardines. Conjuntos y Sitios Históricos y Zonas Arqueológicas.  Son

monumentos

aquellos

bienes

inmuebles

que

constituyen

realizaciones

arquitectónicas o de ingeniería u obras de escultura colosal.

Esta circunstancia, haber sido declarados Bienes de Interés Cultural, limita el derecho de propiedad. 

El inicio del expediente de declaración de Bien de Interés Cultural

respecto

de

un

bien

inmueble

determinará

la

suspensión de las correspondientes licencias municipales de parcelación, edificación o demolición en las zonas afectas. 

Un inmueble declarado Bien de Interés Cultural es inseparable de su entorno. No se podrá proceder a su desplazamiento o remoción.



En los Monumentos declarados Bienes de Interés Cultural no se podrá realizar obras (interiores o exteriores) que afecten directamente al inmueble.



Las obras inaplazables que se deban realizar en los supuestos de fuerza mayor deben ser autorizadas por los organismos competentes.

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4-2

D. I. Unidad 1



En los Monumentos declarados Bienes de Interés Cultural no podrá colocarse publicidad comercial, ni cualquier clase de cables, antenas y conducciones.

4.1.2 Vías públicas. En la normativa que regula las vías públicas se establecen los siguientes límites al derecho de propiedad: 

Una zona de dominio público.



Una zona de servidumbre.



Una zona de afectación.

Zona de dominio público. Son de dominio público las carreteras y sus elementos funcionales más una franja de terreno de ocho metros de terreno a cada lado en las autopistas y tres metros en el resto de las carreteras. Para realizar cualquier tipo de obras o instalaciones en las zonas de dominio público se deberá solicitar las correspondientes autorizaciones.  El límite del derecho de propiedad consiste en que, para su trazado, pueden ser expropiados los terrenos y que necesita autorización para realizar cualquier tipo de obras o instalaciones.

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4-3

D. I. Unidad 1

Zona de servidumbre. Las zonas de servidumbre de las vías públicas consisten en dos franjas de terreno delimitadas interiormente por la zona de dominio público. Las zonas de servidumbre tendrán veinticinco metros en las autopistas, y ocho metros en el resto de carreteras. En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad vial.  Las obras y usos que se realicen en la zona de servidumbre deben estar autorizadas expresamente.

Los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre los terrenos afectados por la zona de servidumbre podrán realizar cultivos sin necesidad de autorización.  No podrán realizar plantaciones que afecten a la seguridad de la circulación vial.

Zona de afectación. La zona de afectación de una carretera consistirá en dos franjas de terreno a ambos lados de la misma, delimitados interiormente por la zona de servidumbre. Las zonas de afectación tendrán cien metros en las autopistas y cincuenta en las carreteras. Para realizar, en la zona de afectación, cualquier tipo de obras o instalaciones, cambiar el uso o el destino de las mismas, plantar o talar árboles se requerirá previa autorización.

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4-4

D. I. Unidad 1  En las construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse obras de reparación y mejora que no supongan aumento del volumen de la construcción.

4.1.3 Límites por razón de las costas. La propiedad de los terrenos situados en la línea de costas tienen los siguientes límites: 

Zona de protección del dominio público terrestre.



Zona de servidumbre de protección.



Zona de servidumbre de tránsito.



Servidumbre de tránsito.



Servidumbre de acceso al mar.



Zona de influencia.

Zona de protección del dominio público terrestre. La protección del dominio público marítimo-terrestre implica la defensa de su integridad y de los fines de uso a que está destinado, la preservación de sus características y elementos naturales y la prevención de las perjudiciales consecuencias de obras e instalaciones que se realicen en él.

El dominio público marítimo-terrestre está formado por la ribera del mar y de las rías, el mar territorial y sus aguas interiores, los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental.

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4-5

D. I. Unidad 1

Por lo que hace referencia a la ribera del mar y de las rías el dominio público se extiende por: 

El espacio comprendido entre la línea de bajamar y el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos.



Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos. (arenas, gravas, guijarros, dunas formadas por la acción del mar, del viento o cualquier otra causa natural o artificial).

Los terrenos colindantes con el dominio público marítimo-terrestre están sujetos a determinadas limitaciones y servidumbres.

Zona de servidumbre de protección. La servidumbre de protección recae sobre una zona de 100 metros medida desde el límite interior de la ribera del mar. En la zona de servidumbre de protección están prohibidos: 

Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.



La construcción o modificación de las vías de transporte interurbano.



Las que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos.



El tendido aéreo de líneas de alta tensión.



El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales sin depuración.



La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales.

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4-6

D. I. Unidad 1

Servidumbre de tránsito. La servidumbre de tránsito recae sobre una franja de 6 metros a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento.

Servidumbre de acceso al mar. Los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo-terrestre están sujetos a una servidumbre de acceso público y gratuito al mar. En las zonas urbanas y urbanizables existirán accesos de tráfico rodado separados entre si como máximo por quinientos metros, y accesos peatonales separados entre si por 200 metros.  Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público.

La zona de influencia. La zona de influencia será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera y estará sometida a las exigencias de protección del dominio público marítimo-terrestre.

Estas exigencias deberán cumplir los siguientes criterios. 

En los tramos con playa y con acceso de tráfico rodado se preverán reserva de suelo para aparcamiento de vehículos.



Se deberá evitar la construcción de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes.

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4-7

D. I. Unidad 1

4.1.4 Límites por razón del dominio público hidráulico. Los terrenos situados en los márgenes de los cauces de los ríos están sujetos a: 

Una servidumbre de cinco metros para uso público.



Una zona de policía de cien metros.

Servidumbre de cinco metros para uso público. La zona de servidumbre para servicio público tendrá los siguientes fines: 

Paso para servicio del personal de vigilancia del cauce.



Paso para el ejercicio de actividades de pesca fluvial.



Paso para el salvamento de personas o bienes.



Varado y amarre de embarcaciones.

En esta zona se podrá sembrar y plantar especies no arbóreas.  No podrá edificar.

Zona de policía. La zona de policía tendrá una anchura de 100 metros. En esta zona se requerirá autorización previa para: 

Las alteraciones sustanciales del relieve natural del terreno.



Las extracciones de áridos.



Las construcciones.

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4-8

D. I. Unidad 1

4.2 Limitaciones del contenido del dominio (servidumbres). La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena. Es un gravamen en beneficio de una persona distinta del dueño del inmueble gravado por la servidumbre.

El derecho de propiedad del titular del inmueble se encuentra limitado por la presencia de las servidumbres.  Junto a las servidumbres y limitaciones previstas en las normas legales (servidumbres forzosas) pueden establecerse otras limitaciones o servidumbres por medio de los contratos (servidumbres voluntarias).  En este apartado se hará referencia a las servidumbres previstas en las normas y cuando se analicen los diversos contratos relacionados con los inmuebles se analizarán las “cláusulas” más comunes que limitan el derecho de propiedad.

Servidumbres y limitaciones legales: 

Medianería.



Tanteo y retracto legal.



Otras servidumbres.  Consentir el paso de materiales, recoger aguas pluviales, guardar determinadas distancias para la apertura de ventanas, balcones y otros voladizos.

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4-9

D. I. Unidad 1

4.2.1 Medianería. Existe servidumbre de medianería cuando dos inmuebles contiguos están separados por un elemento físico (pared, valla, seto, empalizada, zanja...) y este elemento físico se encuentre situado sobre la línea divisoria de ambas propiedades.  Si el elemento de separación está construido sobre el terreno de uno de los propietarios colindantes, no existe servidumbre de medianería.

Este elemento físico de la servidumbre constituye una comunidad “pro indiviso” que pertenece, sin posibilidad de división a ambos propietarios.

Se presume la existencia de servidumbre de medianería cuando. 

Exista una pared divisoria de dos edificios contiguos.



Exista pared divisoria en los jardines o corrales.



Existan cercas, vallados y setos vivos.  La presunción de la existencia de servidumbre se desvirtúa cuando exista un título, signo exterior o prueba de lo contrario.

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4-10

D. I. Unidad 1

4.2.1.1 Signos exteriores que prueban la no existencia de servidumbre.

Son signos que prueban que no existe medianería: 

La existencia de ventanas o huecos en las paredes divisorias de los edificios.



Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y por el otro presente relex o retallos.  Relex, retallos, son términos de la construcción que indican los lugares donde se apoyan las vigas y donde se modifica la línea normal de la pared para darle más consistencia.



Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas.



Cuando sufra las cargas y carreras, pisos y armaduras de una de las fincas y no de la otra.



Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de forma que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.



Cuando

la

pared

divisoria,

construida

de

mampostería

presente piedras, llamadas pasaderas, que de distancia en distancia, salgan fuera de la superficie sólo por un lado.

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4-11

D. I. Unidad 1

4.2.1.2 Obligaciones de la servidumbre de medianería.

Los copropietarios de la servidumbre de medianería están obligados a la construcción, mantenimiento y reparación de las paredes medianeras. Su coste se distribuye en proporción al derecho de cada uno.  Si un copropietario renuncia a sus derechos de medianería no tendrá obligación de contribuir a los gastos.  No puede renunciar si la pared de medianería sostiene un edificio de su propiedad.

4.2.1.3 Derechos de los propietarios.

Los medianeros tendrán derecho a. 

Elevación de la pared medianera.  Se realizará a su costa y deberá indemnizar al resto de los perjuicios que ocasione su construcción, incluso si se precisa incrementar el espesor de toda la pared medianera.



Edificación con apoyo en la pared medianera.  Deberá obtener previamente el consentimiento de los otros copropietarios.  El copropietario podrá edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor.



Apertura de ventanas y huecos.  Deberá obtener previamente el consentimiento de los otros copropietarios.

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4-12

D. I. Unidad 1

4.2.2 Tanteo y retracto legal. La servidumbre de tanteo consiste en que el titular de esa servidumbre tiene el derecho de ser informado de las circunstancias relativas a la transmisión de un inmueble y la preferencia a adquirir el inmueble por el mismo precio.  El tanteo ejerce su eficacia con anterioridad a la transmisión.

La servidumbre de retracto consiste en que el titular de esa servidumbre tiene derecho a subrogarse, en las mismas condiciones fijadas, en el contrato de transmisión o dación en pago de un inmueble.  El retracto actúa con posterioridad a la transmisión.

Las servidumbres de tanteo y retracto legal, limitan los derechos del propietario ya que en el supuesto de enajenación del inmueble el propietario puede verse obligado a vender a una persona distinta de la elegida por el propietario.

En la normativa legal existen los siguientes retractos legales y tanteos legales: 

Retracto de los comuneros.



Retracto de los colindantes.



Retracto de los coherederos.



Retracto del arrendatario urbano.



Retracto del dueño directo y del enfiteuta.

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4-13

D. I. Unidad 1

4.2.2.1 Retracto de los comuneros.

Los propietarios de una cosa en común tienen la posibilidad de utilizar el retracto en el supuesto que un comunero venda a un extraño la parte que le corresponde. Existe un plazo para ejercitar el derecho de retracto. Este es el comprendido dentro de los nueve días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.  En el supuesto de falta de inscripción, el plazo de los nueve días cuentan desde que el comunero, que ejerce el retrato, ha tenido conocimiento de la venta.

El retracto se interpone contra el adquirente. Se ha de rembolsar al adquirente el precio de la venta y los gastos del contrato y cualquiera otros gastos realizados en el inmueble.

4.2.2.2 Retracto de colindantes.

Este derecho sólo está previsto para la venta de fincas rústicas. Puede ser ejercitado por el titular de tierras colindantes y sólo cuando la finca colindante (vendida) tiene una superficie inferior a una hectárea.  No se consideran colindantes las fincas separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en beneficio de otras fincas.

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4-14

D. I. Unidad 1

Existe un plazo para ejercitar el derecho de retracto, éste es el comprendido dentro de los nueve días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.  En el supuesto de falta de inscripción, el plazo de los nueve días cuentan desde que el comunero, que ejerce el retrato, ha tenido conocimiento de la venta.

El retracto se interpone contra el adquirente. Se ha de rembolsar al adquirente el precio de la venta y los gastos del contrato y cualquiera otros gastos realizados en el inmueble.

4.2.2.3 Retracto de coherederos.

Si alguno de los coherederos vendiere, antes de la partición, su derecho hereditario a un extraño, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en el lugar del comprador. El plazo para ejercitar este derecho es de un mes desde el momento en que este hecho se haga saber. El retracto se interpone contra el adquirente. Se ha de rembolsar al adquirente el precio de la venta y los gastos del contrato y cualquiera otros gastos realizados en el inmueble.

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4-15

D. I. Unidad 1

5. EXTINCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD. El dominio del propietario sobre un bien inmueble puede extinguirse, entre otras, por las siguientes causas: 

La renuncia al derecho sobre el inmueble.  La renuncia debe ir seguida del abandono del mismo.

 La expropiación forzosa.  El inmueble expropiado pasa a ser de dominio público.



La prescripción extintiva.

5.1 La renuncia al derecho sobre el inmueble. La renuncia a un derecho implica la extinción, para el renunciante, de ese derecho. La renuncia al derecho de propiedad de un inmueble, además de la renuncia, exige el abandono del mismo. 

Dejar de poseer el inmueble.

El inmueble abandonado pasa a ser propiedad del Estado. Pertenecen al Estado, como bienes patrimoniales los inmuebles que estuviesen vacantes y sin dueño conocido.

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5-1

D. I. Unidad 1

5.2 La expropiación forzosa. La expropiación forzosa de inmuebles consiste en la privación de la propiedad de un inmueble realizada por la autoridad competente debido a causa justificada de interés público y previo la correspondiente indemnización.

5.2.1 Procedimiento expropiatorio. Son fases del procedimiento de expropiación: 

Declaración de utilidad pública o de interés social. 

El fin a que se destine el inmueble expropiado debe ser de utilidad pública o de interés social.



Acuerdo de la necesidad de ocupar el inmueble a expropiar. 

Existirá un trámite de información pública, donde se puede alegar.



Determinación de justo precio.



Pago de la indemnización.



Ocupación del inmueble por la Administración.

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5-2

D. I. Unidad 1

5.3 La prescripción extintiva. La prescripción extintiva es la otra cara de la moneda de la prescripción adquisitiva (usucapión). 

Ver el apartado 2.2.3. de esta Unidad.

Se produce la prescripción extintiva si durante el plazo que marca la ley el dueño de un inmueble no ejerce los derechos que implican la propiedad.

La inactividad del ejercicio de los derechos de propiedad, no sólo debe referirse al uso de los derechos relativos a la disposición (uso y disfrute), se debe dar también en el uso de las acciones defensivas de la propiedad. 

Los interdictos posesorios (recobrar y retener). Ver el apartado 3.1.2. de esta Unidad.



Las acciones, reivindicativa, negatoria, declarativa, de cerramiento de fincas, de deslinde y amojonamiento. Ver el apartado 3.2. de esta Unidad.

5.3.1 Plazo de inactividad para la prescripción extintiva. El plazo de inactividad de los derechos propios de la propiedad que da lugar a la extinción de la misma es de: 

10 años entre presentes.



20 años entre ausentes.



30 años en el supuesto de usucapión extraordinaria. 

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Ver el apartado 2.2.3.2. de esta Unidad. Plazo de usucapión.

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D. I. Unidad 1

La pérdida del derecho de propiedad se produce al cumplirse el plazo de usucapión, y sus efectos se retrotraen a la fecha de inicio del plazo de usucapión.

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5-4

D. I. Unidad 1

6. PLURALIDAD DE PROPIETARIOS Cuando el derecho de propiedad sobre el inmueble pertenece a varias personas conjuntamente existe una comunidad de propietarios. 

El inmueble está en condominio o en copropiedad.

En relación con los inmuebles existen diversas modalidades de copropiedad: 

Copropiedad por cuotas.



Copropiedad de casas por pisos.



Copropiedad dividida. 

Este tipo de propiedad se produce cuando existen varias personas que son titulares de distintos poderes derivados de la propiedad sin que se pueda afirmar que la propiedad, en su conjunto pertenece a uno de ellos.



Se da esporádicamente en el ámbito rural a título de ejemplo: En relación con un terreno una persona es titular del derecho de siembra, y otra persona es titular de los árboles que existen en el terreno.



No será de estudio en este curso.

6.1 Copropiedad por cuotas. Cada propietario es dueño de una parte no concreta del inmueble. 

Un determinado inmueble pertenece a los señores A, B, y C. sin especificar qué parte concreta del inmueble pertenece a cada copropietario.

Salvo que los copropietarios hayan establecido un grado de participación concreto se presume que las cuotas son iguales para todos los copropietarios,

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6-5

D. I. Unidad 1

por lo tanto, las rentas y los gastos se atribuyen por partes iguales a los copropietarios.

6.1.1 Poderes de los copropietarios.

6.1.1.1 El uso del inmueble común.

Cada partícipe podrá servirse de la totalidad de los elementos del inmueble siempre que disponga de él conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad de propietarios ni impida a los otros copartícipes utilizarlo según su derecho. 

Si todos los copropietarios deciden hacer uso del inmueble a la vez, el uso deberá ser proporcional a su cuota de participación.

No obstante se pueden establecer reglas o pactos en relación con el uso del inmueble, estos pactos deberán contar con la conformidad de todos los afectados. 

Se puede establecer el uso exclusivo del inmueble por turnos...

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6-6

D. I. Unidad 1

6.1.1.2 El disfrute del inmueble común.

Se entiende por disfrute del inmueble la participación en los frutos o las rentas que produzca un inmueble. La participación de cada propietario en las rentas, frutos y beneficios que produzca el inmueble será proporcional a su cuota de participación.

Se pueden establecer reglas o pactos en relación con el disfrute del inmueble, estos pactos deberán contar con la conformidad de todos los afectados. 

Estos pactos son más frecuentes en los inmuebles rústicos, donde se pueden establecer pactos para que cada copropietario se quede con una modalidad de los rendimientos de la finca (fruta, hierba, cereales...).

6.1.1.3 Cargas y gastos del inmueble común.

Las cargas y los gastos del inmueble en común serán soportadas por los copropietarios en la proporción de su cuota de participación. 

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación del inmueble en común.

Se pueden establecer pactos en relación con el reparto de las cargas y los gastos, estos pactos normalmente están relacionados con el uso y disfrute que cada copropietario realice del inmueble. 

Estos pactos no afectan al condueño a los que no se le cambie la proporción legal en la que deba contribuir.

* ESTUDIOS DE EMPRESA

DERECHO INMOBILIARIO Unidad 1

6-7

D. I. Unidad 1

6.1.1.4 Administración del inmueble en común.

La administración del inmueble se realizará por el régimen de acuerdo de la mayoría de las cuotas de participación. 

Un inmueble con tres copropietarios cuya cuota de participación sea el 60% 20% y 20%, podrá ser administrado por el copropietario que tiene la mayor cuota de participación.

Este

régimen de

mayoría se

aplica

a las actuaciones

de

gestión y

administración del inmueble y no para la disposición y alteración del mismo en los que se requiere unanimidad. 

Se requiere unanimidad para realizar un contrato de larga duración, para gravar un inmueble...

6.1.2 Poderes de los copropietarios en relación a su cuota de participación. Cada propietario en relación a su cuota de participación tiene la plena propiedad de su parte y de las rentas que le correspondan, por lo tanto el copropietario puede enajenar, ceder o hipotecar su parte. 

Hay que tener en cuenta que en los casos de enajenación a un extraño existe el derecho de retracto que corresponde a los otros copropietarios. Ver el apartado 4.2.2. de esta Unidad.

* ESTUDIOS DE EMPRESA

DERECHO INMOBILIARIO Unidad 1

6-8

D. I. Unidad 1

Cada propietario puede pedir, en cualquier momento la división del inmueble que está en copropiedad. 

Existe la posibilidad de establecer la indivisión por un plazo no superior a 10 años.

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DERECHO INMOBILIARIO Unidad 1

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D. I. Unidad 1

6.2 Propiedad horizontal. Esta modalidad de propiedad se produce en los inmuebles, también se conoce como propiedad de casas por pisos. Consiste en: 

La propiedad exclusiva de una parte del inmueble. 

De los distintos pisos o locales de un edificio o de partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la calle.



La copropiedad de las partes comunes. 

Se aplican reglas distintas de las correspondientes al régimen de copropiedad por cuotas. Ver el apartado. 6.1. de esta Unidad.

Pese a que tiene aspectos semejantes a la copropiedad por cuotas no se trata de este tipo de copropiedad, ya que se trata de propiedad privada de elementos privados y comunidad de los elementos comunes del edificio.



La regulación de este tipo de propiedad se expone en la Unidad 6.

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