DERECHO INMOBILIARIO
UNIDAD 2.
1.
DERECHOS REALES SOBRE LOS BIENES INMUEBLES.
2.
DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE.
3.
DERECHOS REALES LIMITADOS DE GARANTIA.
4.
DERECHO REAL DE ADQUISICIÓN.
D. I. Unidad 2
Nota: El presente texto es un material didáctico, que contiene opiniones del autor, no se aceptarán responsabilidades por las posibles pérdidas ocasionadas a quienes actúen o dejen de actuar como consecuencia de alguna información contenida en esta publicación.
*ESTUDIOS DE EMPRESA
DERECHO INMOBILIARIO Unidad 2
1
D. I. Unidad 2
1.
DERECHOS REALES SOBRE LOS BIENES INMUEBLES. ........................................................ 1-1
2.
DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE. ............................................................................ 2-1 2.1 EL DERECHO DE USUFRUCTO. .......................................................................................................... 2-2 2.1.1 Constitución del usufructo. ..................................................................................................... 2-2 2.1.1.1 Constitución de los usufructos voluntarios. ........................................................................................ 2-3 2.1.1.2 Constitución de usufructos legales. .................................................................................................... 2-4 2.1.1.2.1 El usufructo sobre los bienes del hijo no emancipado. ................................................................. 2-4 2.1.1.2.2 El usufructo sobre los bienes del cónyuge fallecido. .................................................................... 2-5
2.1.2 2.1.2.1 2.1.2.2
2.1.3 2.1.3.1 2.1.3.2 2.1.3.3
2.1.4
Personas intervinientes en el usufructo. ................................................................................. 2-6 Nudo propietario. ............................................................................................................................... 2-6 Usufructuario...................................................................................................................................... 2-7
Duración del derecho de usufructo. ....................................................................................... 2-9 Usufructo vitalicio. ............................................................................................................................. 2-9 Usufructo temporal. .......................................................................................................................... 2-10 El usufructo establecido a favor de persona jurídica. ....................................................................... 2-11
Extinción del usufructo. ........................................................................................................ 2-11
2.1.4.1 Consecuencias de la extinción del usufructo. ................................................................................... 2-13 2.1.4.1.1 La liquidación de cuentas del usufructo. ..................................................................................... 2-13 2.1.4.1.2 La retirada de las mejoras. .......................................................................................................... 2-14
2.2 EL DERECHO DE USO Y HABITACIÓN. ............................................................................................. 2-15 2.2.1 El derecho de habitación. ..................................................................................................... 2-15 2.3 DERECHO DE SUPERFICIE. .............................................................................................................. 2-18 2.3.1 Constitución del derecho de superficie. ................................................................................ 2-19 2.3.2 Personas intervinientes. ........................................................................................................ 2-20 2.3.2.1 2.3.2.2
2.3.3 2.3.4 2.3.4.1
2.3.5 2.3.5.1 2.3.5.2
3.
El superficiario. ................................................................................................................................ 2-20 El dueño del suelo. ........................................................................................................................... 2-21
Duración del derecho de superficie. ..................................................................................... 2-22 Extinción del derecho de superficie. ..................................................................................... 2-22 Efectos de la extinción. .................................................................................................................... 2-23
Derechos relacionados con el derecho de superficie. .......................................................... 2-23 Derecho de sobre edificación o de vuelo. ......................................................................................... 2-24 Derecho de sub-edificación. ............................................................................................................. 2-24
DERECHOS REALES LIMITADOS DE GARANTIA. .................................................................. 3-1 3.1 EL DERECHO DE PRENDA. ................................................................................................................ 3-3 3.1.1 Contenido del derecho de prenda. .......................................................................................... 3-4 3.2 EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS................................................................................................... 3-5 3.2.1 Obligaciones del acreedor anticrético. .................................................................................. 3-6 3.2.2 Posición del que concede el derecho de anticresis. ................................................................ 3-6 3.2.3 Extinción del derecho real de anticresis. ................................................................................ 3-7 3.3
EL DERECHO DE HIPOTECA INMOBILIARIA. ...................................................................................... 3-8
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1
D. I. Unidad 2
4.
DERECHO REAL DE ADQUISICIÓN. ............................................................................................ 4-1 4.1 EL DERECHO DE TANTEO. ................................................................................................................ 4-1 4.1.1 Plazo de ejercicio del derecho de tanteo. ............................................................................... 4-3 4.1.2 Derechos de tanteo previstos en la normativa. ....................................................................... 4-4 4.1.2.1 4.1.2.2
Derecho de tanteo del superficiario y del dueño del suelo. ................................................................. 4-4 Derecho de tanteo de los arrendatarios urbanos. ................................................................................ 4-5
4.2 DERECHO DE RETRACTO. ................................................................................................................. 4-7 4.2.1 Plazo de ejercicio del derecho de retracto. ............................................................................ 4-8 4.2.2 Derechos de retracto previstos en la normativa. .................................................................... 4-9 4.2.2.1 4.2.2.2
Derecho de retracto de los cotitulares en los supuestos de existencia de comunidad de bienes. ........ 4-9 Derecho de retracto de los coherederos. ........................................................................................... 4-10
4.3 EL DERECHO DE OPCIÓN. ............................................................................................................... 4-11 4.3.1 Plazo de ejercicio del derecho de opción. ............................................................................ 4-11 4.3.2 Retracto convencional. ......................................................................................................... 4-12
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2
D. I. Unidad 2
1. DERECHOS INMUEBLES.
REALES
SOBRE
LOS
BIENES
Se considera derecho real sobre inmuebles a aquel que concede a su titular un dominio directo e inmediato sobre el bien (inmueble).
Ver en el capítulo 2 de la Unidad 1 el concepto de dominio.
El contenido del derecho real se puede hacer valer frente a cualquier persona. El concepto de derecho real opone al concepto de derecho de crédito que implica el poder de exigir a otra persona (individualizada) una determinada prestación.
Los derechos reales se clasifican en dos grupos:
Derechos reales plenos.
Derechos reales limitados.
El derecho real pleno implica el dominio total sobre el inmueble, el titular del derecho real pleno tiene la total disposición del inmueble. El concepto de derecho real pleno equivale al dominio sobre el inmueble. Ver el concepto de propiedad del inmueble en el apartado 2.1. de la Unidad 1.
El derecho real limitado permite ejercer un “derecho” concreto (de todo el conjunto de derechos que engloba el dominio) sobre un inmueble ajeno.
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D. I. Unidad 2
El derecho real limitado se clasifica en:
Derecho real limitado de goce. El poder que se tiene permite gozar, disfrutar, utilizar o aprovecharse de alguna manera del inmueble.
Derecho real limitado de garantía. El inmueble garantiza el cumplimiento de una obligación cuya contraprestación se aseguró con el derecho de propiedad sobre el inmueble, pudiendo el acreedor vender el inmueble para obtener, con su precio, la satisfacción del derecho de crédito.
Derecho real limitado de adquisición. El poder que otorga sobre el inmueble es el de su adquisición, pagando su precio, cuando el inmueble sea vendido por su dueño.
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D. I. Unidad 2
2. DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE. Los derechos reales limitados de goce regulados en la normativa son:
Derecho de usufructo.
Derecho de uso y habitación.
Derecho de superficie.
Al tener los derechos reales de goce carácter voluntario, por acuerdo entre las partes, se pueden establecer otros derechos reales de disfrute. Deben reunir las características de derecho real (poder directo y objetivo relacionado con un aspecto del dominio sobre un inmueble).
Estos derechos reales limitados permiten a su titular ejercer un derecho desglosado del dominio, y de esta forma usar, disfrutar, utilizar limitadamente de un inmueble perteneciente a otra persona.
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2-1
D. I. Unidad 2
2.1 El derecho de usufructo. Se considera usufructo el derecho de una persona a disfrutar completamente de un bien de otra persona con la obligación de conservar su forma y sustancia. El usufructuario de un inmueble está autorizado a poseer, usar y hacer suyas las rentas que produzca el inmueble, pero no tiene capacidad de disponer (vender, enajenar y gravar) el inmueble. La capacidad de disponer pertenece al propietario del inmueble.
2.1.1 Constitución del usufructo. El usufructo sobre los inmuebles se puede constituir por:
Un negocio jurídico o acuerdo del propietario. Se conocen con el nombre de usufructos voluntarios. El dueño de un inmueble puede libremente desgajar este derecho de su dominio, tanto por un contrato (inter vivos) como por una disposición testamentaria (mortis causa).
Disposición legal. La normativa prevé el nacimiento del usufructo, así, por ejemplo, se produce el usufructo del padre sobre los bienes de hijo que esté bajo su potestad.
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D. I. Unidad 2
2.1.1.1 Constitución de los usufructos voluntarios.
El usufructo se puede constituir por cualquier clase de contrato o negocio.
La forma más común de constituir el usufructo el por disposición testamentaria. El inmueble XX será heredado por mis sobrinos. En el supuesto de supervivencia de mi cónyuge mis sobrinos heredarán la nuda propiedad y mi cónyuge el usufructo.
También se puede constituir por un acto de donación. Dono el inmueble XX a mi hijo reservándome, mientras viva, el usufructo del inmueble.
Por un contrato de compraventa. Vendo por determinado importe el usufructo de mis fincas hasta que yo muera.
Por transacción. Dos personas se disputan la propiedad de un inmueble, llegando al acuerdo que una será la propietaria del inmueble y la otra tendrá el usufructo vitalicio del mismo.
Por permuta. A propietario del un solar. B propietario de un local comercial. B concede el usufructo del local comercial a cambio del solar de A.
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D. I. Unidad 2
2.1.1.2 Constitución de usufructos legales.
Los usufructos contemplados por el Código Civil son:
El que corresponde al padre o a la madre sobre los bienes del hijo que tengan bajo su potestad.
El que corresponde al viudo a la viuda sobre la herencia de su cónyuge.
2.1.1.2.1 El usufructo sobre los bienes del hijo no emancipado.
Los bienes que el hijo no emancipado haya adquirido con su trabajo, industria o por cualquier título lucrativo pertenecen al hijo en propiedad y usufructo al padre o la madre que le tengan en su potestad y compañía. Si el hijo, con consentimiento de sus padres, viviere independiente de estos, se le reputará como emancipado a todos los efectos relativos a los bienes, y tendrá el pleno dominio de sus bienes. Es decir: Tendrá la propiedad, el usufructo y la administración del bien.
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D. I. Unidad 2
2.1.1.2.2 El usufructo sobre los bienes del cónyuge fallecido.
La normativa de sucesiones establece determinadas limitaciones a la libertad de disposición de los bienes, estas limitaciones se conocen con el nombre de “legítimas”. Estas legítimas suelen estar distribuidas en “tercios” y se establecen a favor de los herederos forzosos (hijos y del cónyuge superviviente).
Existe una legítima que se establece a favor del cónyuge viudo. A la porción de bienes que va a “adquirir”se denomina cuota usufructuaria viudal, ya el cónyuge adquiere los bienes a título de usufructuario. Si existe una vivienda en la que residía el matrimonio, la legitima viudal se suele concretar en el usufructo de la vivienda.
El importe de la “legítima” viudal es:
Un tercio de la herencia si los herederos del fallecido son sus hijos.
La mitad de la herencia si los herederos del fallecido son sus padres (padres del fallecido).
Las dos terceras partes de la herencia si los herederos personas distintas de los hijos o padres del fallecido.
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D. I. Unidad 2
2.1.2 Personas intervinientes en el usufructo.
2.1.2.1 Nudo propietario.
Es el titular del dominio sobre el inmueble que desgaja a favor del usufructuario los derechos de uso y disfrute. Una vez desgajados a favor del usufructuario los derechos de uso y disfrute, el propietario tiene una propiedad “desnuda”, sin derechos de uso y disfrute.
Sigue manteniendo el resto de los derechos que implica el dominio, como son:
Enajenar el bien inmueble. La enajenación no debe afectar a los derechos que tiene el usufructuario.
Hipotecar el inmueble.
Recibir el inmueble una vez finalizado el usufructo.
El nudo propietario tiene como obligaciones más significativas:
Realizar las reparaciones extraordinarias. Tiene la facultad de exigir al usufructuario, mientras dure el usufructo, el interés legal de la cantidad invertida. En el supuesto de negarse a realizar las reparaciones, éstas pueden ser realizadas por el usufructuario quien, al finalizar el usufructo, tendrá derecho a retener el inmueble hasta que sea resarcido.
Pagar las contribuciones que se pongan directamente sobre el inmueble en usufructo.
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2-6
D. I. Unidad 2 Al nacer el usufructo por un acuerdo de voluntades existe la posibilidad de modificación de las obligaciones, siempre que no se altere la naturaleza del usufructo. Se puede acordar que las contribuciones sean a cargo del usufructuario.
2.1.2.2 Usufructuario.
La persona beneficiada del desgaje del dominio de los derechos de uso, disfrute y posesión. En virtud del contrato de usufructo tiene la facultad de usar y disfrutar del inmueble. El usufructuario puede:
Usar y disfrutar.
Percibir los frutos.
Arrendar.
Transmitir el derecho de usufructo.
Realizar mejoras. Sin alterar su forma o sustancia.
El usufructuario tiene la obligación de:
Confeccionar un inventario.
Prestar una garantía. La garantía se establece para atender a las obligaciones que legalmente le correspondan y las asumidas en la creación del usufructo.
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D. I. Unidad 2
Pagar las cargas e impuestos que graven el uso y disfrute del inmueble.
Cuidar el inmueble sobre el que ejerce el usufructo.
Hacer las reparaciones ordinarias del inmueble en usufructo.
Pagar las cargas que pesen sobre el inmueble.
Pagar intereses al nudo propietario por los gastos realizados como consecuencia de reparaciones extraordinarias. El cálculo de los intereses se realizará aplicando el tipo de interés legal vigente.
Devolver el inmueble al nudo propietario una vez finalizado el usufructo.
También debe comunicar al nudo propietario cualquier acto de un tercero que pueda lesionar los derechos de propiedad, comunicar al propietario la necesidad de realizar las obras que se califiquen de extraordinarias.
Al finalizar el usufructo, tiene la obligación de entregar el inmueble usufructuario al propietario. El propietario puede reclamar si se le devolvió el inmueble deteriorado por causa distinta del uso.
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D. I. Unidad 2
2.1.3 Duración del derecho de usufructo. El usufructo es un derecho real que tiene la característica que es temporal, ya que se entiende que el desgaje determinados derechos del pleno dominio no puede tener una duración ilimitada. Atendiendo a la duración del derecho de usufructo, éste se clasifica:
Usufructo vitalicio.
Usufructo temporal.
2.1.3.1 Usufructo vitalicio.
El usufructo vitalicio está establecido a favor de una persona física y, si no tiene establecido un término, tiene la duración de la vida del usufructuario.
Se puede establecer usufructo a favor de varias personas físicas existiendo dos modalidades:
Usufructo establecido a favor de varias personas que vivan en el tiempo de la constitución.
Usufructo establecido a favor de varias personas que no vivan todas en el momento de la constitución.
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D. I. Unidad 2
Cuando se establezca el usufructo a favor de varias personas que vivan en el momento de la constitución la duración del usufructo se extiende hasta el fallecimiento del último usufructuario. Por lo que hace referencia al usufructo establecido a favor de varias personas que no vivan todas en el momento de la constitución, la normativa establece que los usufructuarios que no vivan no pueden ser más de dos. Se concede el usufructo a favor de mi hijo (que vive), mi nieto (no nacido) y de mi bisnieto (no nacido).
2.1.3.2 Usufructo temporal.
El usufructo temporal es un usufructo sometido a condición resolutoria o a término final. El usufructo se desvincula del carácter vitalicio (vida del usufructuario) y se asocia a una condición o término. En estos supuestos el usufructo se extinguirá cuando se cumpla la condición o cuando llegue el plazo previsto. La postura doctrinal más extendida señala que la condición o el término final debe servir para acortar la duración de un usufructo vitalicio y no para alargarlo indefinidamente.
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2.1.3.3 El usufructo establecido a favor de persona jurídica.
El usufructo establecido a favor de persona jurídica durará el tiempo que se haya establecido, pero este no podrá ser superior a treinta años.
Se extinguirá:
Por desaparición de la persona jurídica.
Por el cumplimiento de la condición o el término final. En todo caso inferior a treinta años.
2.1.4 Extinción del usufructo. Son causas de extinción del usufructo:
La muerte del usufructuario, o del último usufructuario si eran varios. En los usufructos vitalicios. Ver apartado 2.1.3.1. de esta Unidad.
En el supuesto de usufructo constituido a favor de una persona jurídica, por la disolución de la misma. En los usufructos constituidos a favor de sociedades. Ver el apartado 2.1.3.3. de esta Unidad.
El cumplimiento del plazo por el que se constituyó el usufructo.
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El cumplimiento de la condición resolutoria.
Reunión en la misma persona del usufructo y de la nuda propiedad. Esta reunión jurídicamente se llama “consolidación”.
Renuncia del usufructuario.
Pérdida de la cosa usufructuada. Entendida como la destrucción del inmueble.
Prescripción. Se entiende la prescripción como la pérdida de un derecho por la falta de ejercicio del mismo.
Se produce la prescripción del usufructo de inmuebles cuando no se ejercitan los derechos del usufructo durante un plazo continuado de treinta años.
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2.1.4.1 Consecuencias de la extinción del usufructo.
El primer efecto de la extinción del usufructo es que los derechos del usufructuario (uso y disfrute) vuelven al nudo propietario que adquiere el pleno dominio sobre el bien inmueble.
Otros efectos que se producen en la extinción del usufructo son consecuencia de las circunstancias producidas en su constitución, se pueden enumerar:
La liquidación de cuentas del usufructo.
Retirada de las mejoras.
2.1.4.1.1 La liquidación de cuentas del usufructo.
Una vez extinguido el usufructo se procede a una liquidación de cuentas entre el usufructuario y el nudo propietario. Esta liquidación se produce como consecuencia de las obligaciones y derechos de las partes. El usufructuario tiene derecho a exigir:
El aumento de valor por reparaciones extraordinarias realizadas a su costa.
Las contribuciones satisfechas por cuenta del capital... Ver en el apartado de esta Unidad 2.1.2.1. los derechos y obligaciones del nudo propietario.
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El nudo propietario tiene derecho a exigir:
Los gastos por reparaciones que sean a cargo del usufructuario-
El interés legal de las cantidades invertidas en reparaciones que sean a cargo del usufructuario.
Los
daños
y
perjuicios
sufridos
por
incumplimientos
del
usufructuario
La indemnización por menoscabo que haya sufrido el inmueble por culpa o negligencia del usufructuario... Ver en apartado 2.1.2.2. de esta Unidad los derechos y obligaciones del usufructuario.
Saldadas las cuentas se procederá a la cancelación de la garantía.
2.1.4.1.2 La retirada de las mejoras.
Si fuese posible retirar las mejoras sin detrimento
del inmueble, el
usufructuario podrá hacerlo. Esta opción es voluntaria, pudiendo exigir al nudo propietario que le compense por las mejoras incorporadas.
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2.2 El derecho de uso y habitación. Bajo esta denominación se contemplan dos derechos reales limitados:
El derecho de uso.
El derecho de habitación. Ambos tienen en común que están destinados a satisfacer necesidades del beneficiario y de su familia.
El derecho de uso concede a su titular el derecho a usar un bien ajeno para cubrir las necesidades del usuario y de su familia. Las necesidades que se cubre con el derecho de uso son las que se pueden derivar de la utilidad o función propia del bien sobre el que recae el derecho de uso. Históricamente este derecho surgía en el ámbito rural, derecho a usar un pozo para regar, derecho a usar un pajar para guardar la paja que va a necesitar...
El derecho de habitación concede la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para el habitacionista y su familia.
2.2.1 El derecho de habitación. Consiste en el derecho a ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que
sean
necesarias
para
atender
las
necesidades
de
vivienda
del
habitacionista y de su familia.
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D. I. Unidad 2
El concepto “familia” hay que entenderlo en sentido amplio, comprendiendo no sólo al cónyuge e hijos no emancipados sino a cualquier persona que vivan bajo su techo (parientes, sirvientes e invitados).
La configuración del conjunto de derechos y obligaciones que se deriva de estos derechos es similar al usufructo, pero atendiendo que se refieren a un ámbito más limitado ya que se limita a satisfacer las necesidades del usuario o habitacionista. Se considera una variante del usufructo.
En la constitución de estos derechos debe regularse el régimen de derechos y obligaciones de las partes (el propietario y el usuario o habitacionista). Subsidiariamente se aplicarán las reglas del usufructo.
Los gastos individualizados imputables al habitacionista deben ser soportados por éste.
Salvo que se pacte otro plazo de vigencia los derechos reales limitados de uso y habitación tienen carácter vitalicio. Pueden estar constituidos a favor de varias personas (simultáneamente o sucesivamente) pero se requiere que las personas estén vivas en el momento de la constitución.
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D. I. Unidad 2
Estos derechos se extinguen por:
La muerte del habitacionista, o del último habitacionista si eran varios.
El cumplimiento del plazo por el que se constituyó el derecho de habitación.
El cumplimiento de la condición resolutoria.
Renuncia del habitacionista.
Pérdida de la vivienda Entendida como la destrucción del inmueble.
Por abuso grave del habitacionista. Menos esta última causa que es propia de este derecho real limitado, las demás coinciden con las previstas en el usufructo para su extinción.
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Ver el apartado 2.1.4. de esta Unidad.
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D. I. Unidad 2
2.3 Derecho de superficie. Concede a su titular el derecho de construir o plantar sobre el suelo propiedad de otra persona. El titular del derecho real de superficie (superficiario) que construye sobre un terreno ajeno, es propietario de la construcción y tiene derecho a utilizar el suelo que pertenece a otra persona.
El suelo, por su destino puede ser rústico o urbano. Una clasificación de derecho de superficie distingue entre derecho de superficie urbana y derecho de superficie rústica.
El derecho de superficie urbana faculta a su titular a poder construir en el suelo urbano.
El derecho de superficie rústico permite a su titular a plantar en un terreno propiedad de otra persona.
La finalidad del derecho de superficie urbano es facilitar la construcción de edificios.
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D. I. Unidad 2
2.3.1 Constitución del derecho de superficie. Se constituye el derecho real de superficie por:
Por un negocio jurídico o acuerdo del propietario.
Por usucapión. Ver el concepto de usucapión en el apartado 2.2.3. de la Unidad 1.
Por disposición de los bienes “mortis causa”.
En todos los casos para su constitución es un requisito constitutivo la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad. No existirá el derecho hasta que el mismo conste inscrito en el Registro de la Propiedad.
El derecho de superficie se regulará por las cláusulas establecidas en su constitución,
estando
éstas
únicamente
limitadas
por
las
limitaciones
urbanísticas previstas en la normativa que regule el suelo sobre el que se constituye el derecho de superficie.
El derecho de superficie es transmisible por actos intervivos y mortis causa y susceptible de ser gravado. Con las limitaciones que se hubieran establecido al constituirlo.
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2.3.2 Personas intervinientes. En la constitución del derecho de superficie intervienen.
El superficiario, la persona en cuyo favor se establece el derecho de superficie.
El dueño del suelo, que grava su propiedad.
2.3.2.1 El superficiario.
El superficiario tiene derecho a:
Edificar en suelo ajeno y es dueño de lo edificado.
Realizar los actos necesarios para el ejercicio de los derechos que le concede la propiedad de lo edificado.
Transmitir y gravar el derecho de superficie.
Ejercer las acciones de tanteo y retracto. En la enajenación onerosa del suelo el superficiario ostentará el derecho de tanteo y en el supuesto que no se hubiera producido el preaviso tendrá el derecho de retracto. Ver los conceptos de tanteo y retracto en el apartado 4.2.2. de la Unidad 1.
El superficiario está obligado a:
Edificar en las condiciones y tiempo establecidos en la constitución del derecho de superficie. El plazo para edificar no puede ser superior a 5 años.
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D. I. Unidad 2
Realizar al dueño del suelo el pago de un canon periódico. Dada la libertad de contratación prevista en este derecho el canon se puede sustituir por una suma alzada, o incluso puede haberse cedido gratuitamente el derecho de superficie.
2.3.2.2 El dueño del suelo.
Es la persona que tiene el dominio del suelo y que desgaja del mismo este derecho real. El dueño del suelo tiene derecho a:
Recibir un canon periódico. Puede ser sustituido por una cantidad alzada o gratuita. Ver el apartado 2.3.2.1. de esta Unidad.
Ejercer las acciones de tanteo y retracto en las enajenaciones de lo construido que realice el superficiario. Ver el apartado 2.3.2.1. de esta Unidad.
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2.3.3 Duración del derecho de superficie. En la constitución del derecho de superficie debe establecerse el plazo de duración del mismo. Se trata de un requisito esencial del mismo. La falta de su fijación da lugar a la nulidad del mismo.
El plazo de duración no puede ser superior a:
75 años si ha sido concedido por las Administraciones públicas.
99 años si ha sido concedido por particulares.
2.3.4 Extinción del derecho de superficie. El derecho de superficie se extingue:
Por la terminación del plazo de duración establecido.
La consolidación o reunión de los derechos del dueño del suelo y del superficiario en una misma persona.
Por el incumplimiento del deber de construir.
También hay que tener en cuenta que el derecho de superficie se extingue por las causas comunes a los demás derechos reales que no sean excluyentes de acuerdo con la naturaleza del derecho de superficie. Ver el apartado 2.1.4. de esta Unidad. * ESTUDIOS DE EMPRESA
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2-22
D. I. Unidad 2
2.3.4.1 Efectos de la extinción.
La extinción del derecho de superficie da lugar a que el dueño del suelo recupere el dominio pleno del suelo y a que adquiera la propiedad del edificio construido por el titular del derecho de superficie. Si no está estipulado otra cosa deberá satisfacer al superficiario una cantidad equivalente al valor de la construcción en el momento de la reversión.
2.3.5 Derechos relacionados con el derecho de superficie. En el ámbito del suelo urbano existen dos derechos que pese a que están relacionados con el derecho de superficie ya que tienen una estructura y un funcionamiento similar al derecho de superficie, no se rigen por las normas del derecho de superficie.
Estos derechos son:
Derecho de sobre edificación o de vuelo.
Derecho de sub-edificación.
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2-23
D. I. Unidad 2
2.3.5.1 Derecho de sobre edificación o de vuelo.
Es un derecho real a realizar una construcción sobre un edificio. Es un derecho real en cosa ajena que cuando se ejercite (se construya) se convierte en título de adquisición del derecho de propiedad sobre lo construido en el ejercicio del derecho de vuelo.
El titular de este derecho se hace dueño independiente de lo construido, y adquiere el condominio de las partes comunes del edificio. Se requiere que previamente esté establecido sobre el edificio el régimen de propiedad horizontal. Ver el concepto de propiedad horizontal en el apartado 6.2 de la Unidad 1.
Este derecho no se extingue por el transcurso del tiempo ya que la propiedad de lo construido se adquiere de forma definitiva.
2.3.5.2 Derecho de sub-edificación.
Es un derecho real a realizar una construcción bajo un edificio construido. Es un derecho real en cosa ajena que cuando se ejercite (se construya) se convierte en título de adquisición del derecho de propiedad sobre lo construido en el ejercicio del derecho de sub-edificación. El titular de este derecho se hace dueño independiente de lo construido, y adquiere el condominio de las partes comunes del edificio.
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DERECHO INMOBILIARIO Unidad 2
2-24
D. I. Unidad 2 Se requiere que previamente esté establecido sobre el edificio el régimen de propiedad horizontal. Ver el concepto de propiedad horizontal en el apartado 6.2 de la Unidad 1.
Este derecho no se extingue por el transcurso del tiempo ya que la propiedad de lo construido se adquiere de forma definitiva.
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DERECHO INMOBILIARIO Unidad 2
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3. DERECHOS REALES LIMITADOS DE GARANTIA. Los derechos reales de garantía aseguran a su titular el cumplimiento de una obligación a cargo del propietario del inmueble. Los derechos reales de garantía colocan a su titular en una posición preferente frente a otros acreedores.
Los derechos reales de garantía aseguran el cumplimiento de la obligación mediante la concesión, a su titular, de un poder directo e inmediato sobre el inmueble.
El titular del derecho real de garantía, en el supuesto de falta de cumplimiento de la obligación asegurada, puede promover la venta del inmueble para que con el importe de la venta, obtener el cobro de su crédito.
El Código Civil establece el principio de responsabilidad universal al establecer que del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. De acuerdo con este principio, si el importe obtenido en la venta del inmueble que garantiza la obligación es inferior al importe de la deuda, el deudor sigue respondiendo con el resto de sus bienes (presentes y futuros). No obstante, existe la posibilidad de limitar la responsabilidad al pactar que de la obligación garantizada por el derecho real sólo se responda con el inmueble gravado.
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Son derechos reales de garantía:
El derecho de prenda.
El derecho de anticresis.
El derecho de hipoteca.
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3.1 El derecho de prenda. El derecho de prenda se caracteriza por el hecho que el bien que garantiza el cumplimiento de la obligación es un bien mueble.
Por medio la prenda el deudor de una obligación principal entrega al acreedor un bien mueble determinado para que, en el supuesto de incumplimiento de la obligación principal, pueda el acreedor promover la venta del bien dado en prenda y con el importe obtenido en la venta satisfacer la obligación principal. Esta modalidad de derecho real de prenda tiene el nombre de prenda con desplazamiento.
El titular del derecho real de prenda obtiene la posesión de un bien mueble ajeno, en garantía del cumplimiento por parte del deudor. En el supuesto de incumplimiento de la obligación por parte del deudor el titular del derecho de prenda (poseedor de la cosa) venderá el bien recibido en prenda y con el importe obtenido se cobrará su derecho. El poseedor del bien entregado en prenda no puede hacer suyo el bien.
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3.1.1 Contenido del derecho de prenda. El derecho real de prenda engloba las facultades de:
Poseer la cosa pignorada. La finalidad de la posesión es la inmediata disponibilidad para su enajenación. El poseedor no puede usarla ni disfrutarla.
Promover su enajenación para hacerse pago, en el caso de incumplimiento de la obligación asegurada.
Tiene derecho al abono de los gastos realizados para la conservación del bien recibido.
El derecho de prenda no engloba el derecho de usarla ni disfrutarla, por lo que si la cosa produce intereses compensará el acreedor los que reciba con los que le deben.
El poseedor deberá cuidar la cosa recibida en prenda con la diligencia de un buen padre de familia y responde de su pérdida o deterioro.
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3.2 El derecho real de anticresis. El derecho real de anticresis otorga a su titular (acreedor de una obligación) las siguientes facultades sobre un inmueble ajeno (inmueble sobre el que se concede el derecho real de anticresis):
Poseer el inmueble.
Percibir sus frutos y rentas. Los importes percibidos deberá aplicarlos al pago de la deuda y de los intereses de la obligación.
Promover su venta. Una vez vencida la obligación sin haber cumplido el deudor con su obligación de pago.
Tener preferencia para cobrar el importe de su derecho con lo obtenido de la enajenación del inmueble (sobre el que se ha constituido el derecho de garantía).
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3.2.1 Obligaciones del acreedor anticrético. El poseedor del inmueble (en virtud del derecho real anticrético) tiene la obligación de:
Pagar las contribuciones y cargas del inmueble.
Realizar
los
gastos
necesarios
para
su
conservación
y
reparación.
Cuidar el inmueble con la diligencia del buen padre de familia. Los gastos a que den lugar las anteriores obligaciones se deducirán de los frutos y rentas que obtenga del inmueble.
Extinguido el derecho de anticresis debe devolver el inmueble a su dueño.
3.2.2 Posición del que concede el derecho de anticresis. Quien da un inmueble suyo en garantía anticrética tiene los siguientes derechos:
Conserva su propiedad. Con todas las facultades del dominio, excepto las atribuidas al acreedor en la constitución del derecho real de anticresis.
Tiene derecho a readquirir la posesión del inmueble cuando se extinga la obligación garantizada.
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3.2.3 Extinción del derecho real de anticresis. El derecho de anticresis se extingue por el cumplimiento o desaparición de la obligación que garantiza. También se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales.
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3.3 El derecho de hipoteca inmobiliaria. El derecho de hipoteca inmobiliaria es un derecho real que recae sobre un inmueble y que asegura el cumplimiento de una obligación, facultando al acreedor (titular del derecho real de hipoteca) a que, en el caso de incumplimiento de la obligación, pueda promover su venta y, con el importe obtenido por la venta, obtener el cumplimiento de la obligación. El derecho de hipoteca no implica el desplazamiento de la posesión del inmueble al acreedor.
La hipoteca asegura no sólo el cumplimiento de la obligación contraída, sino que también cubre sus intereses.
El derecho real de hipoteca inmobiliaria nace mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta materia será objeto de desarrollo en la Unidad 7 de este curso.
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4. DERECHO REAL DE ADQUISICIÓN. El derecho real de adquisición concede a su titular la posibilidad para que, cumpliéndose determinados requisitos, pueda adquirir la propiedad del inmueble sobre el que recae el derecho real de adquisición.
Se configura como la facultad de obtener de otra persona la transmisión a su favor del inmueble.
Son derechos reales de adquisición.
El derecho de tanteo.
El derecho de retracto.
El derecho de opción.
4.1 El derecho de tanteo. El titular de un derecho de tanteo (T) sobre un inmueble tiene preferencia para adquirir un inmueble antes que otro (C) y por el mismo importe que (C) pagaría por su compra. El derecho de tanteo permite adquirir el inmueble gravado antes que se transfiera a un tercero. El dueño del inmueble debe comunicar al titular del derecho de tanteo la venta proyectada.
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La comunicación al titular del derecho deberá contener información del precio definitivo que se le ofrezca o en que pretenda enajenar.
Si incumpliendo la obligación de comunicar la venta proyectada al titular del tanteo se transmite el inmueble al comprador, el titular del derecho de tanteo puede obtener que el inmueble se le transmita, privando del mismo al adquirente. En el supuesto que el vendedor haya incumplido los requisitos de aviso al titular del derecho de tanteo éste tiene el derecho de retracto.
La normativa regula los supuestos en los que una de las partes puede ejercer el derecho de tanteo. En estos supuestos se habla de derechos de adquisición legales. Existen derechos de adquisición legales mediante tanteo en el censo enfiteutico, entre el superficiario y el dueño del suelo, entre los copropietarios en los casos de comunidad de bienes, en determinados supuestos de colindantes, en determinados arrendamientos urbanos...
El derecho de tanteo también se puede establecer por medio de un contrato.
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4.1.1 Plazo de ejercicio del derecho de tanteo. Si el derecho de tanteo se ha establecido por medio de un contrato el plazo será el establecido por las partes.
Si el derecho de tanteo se concede en virtud de disposiciones legales, será en estas normas donde se indicará el plazo para ejercer el mismo. A título de ejemplo de tanteos legales se pueden enumerar, el tanteo del censo enfitéutico tiene un plazo de veinte días siguiente a la notificación de la venta proyectada.
El plazo de ejercicio del tanteo comienza a contar desde el momento en el que el tanteante tenga conocimiento de la venta proyectada o realizada.
Como el dueño debe comunicar al tanteante la venta proyectada el plazo comenzará a contar a partir de la notificación. El plazo se cuenta por días naturales. Se incluyen los festivos.
Se trata de un plazo de caducidad. No existe posibilidad de interrupción.
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4.1.2 Derechos de tanteo previstos en la normativa. Son numerosos los supuestos en los que la normativa prevé la posibilidad de ejercicio del derecho de tanteo. Estos supuestos se contemplan en el Código Civil y legislaciones específicas (Ley del Suelo, Ley de Arrendamientos Urbanos…) A título meramente ilustrativo se expondrán algunos supuestos que afectan a los bienes inmuebles.
4.1.2.1 Derecho de tanteo del superficiario y del dueño del suelo.
Este derecho lo tienen tanto el titular del derecho de superficie como el dueño del suelo. Ver el concepto de derecho de superficie en el apartado 2.3. de esta Unidad.
En los supuestos de transmisión de derechos de superficie urbanística el concedente (dueño del suelo) tiene derecho de tanteo.
En las transmisiones onerosas efectuadas a favor de particulares el superficiario (titular del derecho de superficie) tiene derecho de tanteo. En ambos casos, en el supuesto de falta de preaviso formal y expreso podrán ejercer el derecho de retracto.
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El plazo para el ejercicio del derecho de tanteo será de veinte días desde la comunicación del preaviso. Ver el apartado 4.1.1. de esta Unidad.
Si se ejerce el retrato el plazo será de nueve días útiles siguientes al otorgamiento de la escritura de venta.
4.1.2.2 Derecho de tanteo de los arrendatarios urbanos.
El arrendatario de una vivienda tiene el derecho de tanteo (adquisición preferente) en los supuestos de:
Venta por pisos.
Dación en pago.
División de la cosa en común.
Este derecho se concede al arrendatario al objeto de evitar que vendiendo el piso se puedan soslayar las numerosas trabas que la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al propietario para conseguir la cesación del arrendamiento con posibilidad de prorrogas en el mismo.
En el supuesto de falta de comunicación o comunicación defectuosa el arrendatario también puede ejercer el derecho de retracto.
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El plazo de ejercicio del derecho de tanteo es de sesenta días a contar desde la notificación fehaciente. En el caso de ejercer el derecho de retracto el plazo también será de 60 días.
El arrendatario que ejerza este derecho (tanteo o retracto) no podrá enajenar el inmueble adquirido en el plazo de dos años desde su adquisición.
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4.2 Derecho de retracto. El titular de un derecho de retracto (R) sobre un inmueble tiene la facultad de adquirir un inmueble que ha sido transmitido a otro (C). Cuando se ejerce el derecho de retracto el comprador (C) está obligado a transmitir el inmueble gravado con el retrato, al titular del derecho por el mismo importe que ha pagado el comprador (C). En el ejercicio del derecho de retracto el bien es transmitido por el último comprador.
El derecho de retracto se ejercita una vez transmitido el inmueble a otra persona distinta del titular del derecho de retracto.
La normativa regula supuestos en los que una de las partes puede ejercer el derecho de retracto. En estos supuestos se habla de derechos de adquisición legales. Existen derechos de adquisición legales mediante retracto en el censo enfitéutico en el supuesto que no se haya comunicado la enajenación proyectada, entre el superficiario y el dueño del suelo, entre los copropietarios en los casos de comunidad de bienes, en determinados supuestos de colindantes, en determinados arrendamientos urbanos...
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4.2.1 Plazo de ejercicio del derecho de retracto. En los retractos será el establecido por la norma que lo regula. El plazo se cuenta por días naturales. Se incluyen los festivos.
Se trata de un plazo de caducidad. No existe posibilidad de interrupción.
El plazo para el ejercicio del derecho de retracto comienza a contar a las cero horas del día siguiente a aquel en el que el titular del derecho de retracto ha tenido conocimiento de la transmisión del inmueble. Este conocimiento implica tener información completa de los extremos y condiciones de la transmisión. Estos datos son los que deben constar en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que, cuando la norma lo prevea, el plazo comienza a contar desde inscripción de la transmisión del inmueble en el Registro de la Propiedad.
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4.2.2 Derechos de retracto previstos en la normativa. Son numerosos los supuestos en los que la normativa prevé la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto. Estos supuestos se contemplan en el Código Civil y legislaciones específicas (Ley del Suelo, Ley de Arrendamientos Urbanos…). A título meramente ilustrativo se expondrán algunos supuestos que afectan a los bienes inmuebles.
4.2.2.1 Derecho de retracto de los cotitulares en los supuestos de existencia de comunidad de bienes.
Si un condueño de una cosa en común vende su participación a un extraño (a un no copropietario) los demás condueños tienen derecho a adquirirla.
El copropietario de una cosa en común podrá usar del retracto en el supuesto de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás con dueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en la proporción que tengan en la cosa en común.
El plazo de ejercicio del retracto será de nueve días desde que la enajenación es conocida por el copropietario que ejerce el derecho de retracto. El plazo será de nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, con independencia que el comunero haya tenido conocimiento de la existencia de la venta. *ESTUDIOS DE EMPRESA
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Los copropietarios que ejercen el derecho de retracto no podrán vender la parte adquirida hasta haber transcurrido cuatro años desde el ejercicio del derecho de retracto.
4.2.2.2 Derecho de retracto de los coherederos.
Si un coheredero, antes de partirse la herencia, vende su participación a un extraño (a un no coheredero) los demás herederos tienen derecho a adquirir la participación vendida.
Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en el lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra.
El plazo de ejercicio del retracto será de un mes desde que la enajenación es conocida por el copropietario que ejerce el derecho de retracto.
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4.3 El derecho de opción. El derecho de opción concede a su titular la capacidad de obligar a su propietario a que transmita el inmueble al titular del derecho de opción. Dos personas (A y B) acuerdan que cuando B lo solicite A debe transmitirle un inmueble (gravado con el derecho de opción) a B., por un precio previamente convenido.
El derecho de opción tiene su efectividad en dos supuestos.
El titular del derecho puede exigir que se le venda el inmueble gravado por el derecho de opción.
Si el propietario del inmueble gravado decide vender el inmueble, en primer lugar debe ofrecérselo al titular del derecho de opción.
Se trata de un derecho convencional, acordado entre las partes.
4.3.1 Plazo de ejercicio del derecho de opción. No existe un plazo establecido en la normativa, por lo que serán las partes quienes establecerán el plazo de ejercicio del derecho de opción.
Si el derecho de opción es para adquirir el inmueble, (derecho a que se le venda el inmueble) el plazo comienza a contar desde la celebración del contrato.
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Si el derecho de opción es para adquirir el inmueble en el supuesto que el dueño decida transmitir el inmueble, el plazo comienza a contar desde que el optante conozca o se le notifique una oferta en firme de un tercero.
El plazo se cuenta por días naturales. Son de aplicación subsidiaria las reglas previstas para el tanteo y el retracto, respecto de la forma de notificación, de la forma de cómputo de los días y del carácter de plazo de caducidad.
4.3.2 Retracto convencional. Es una modalidad del derecho de opción regulado por el Código Civil. El retracto convencional nace cuando se vende algo con el denominado pacto de retroventa. El vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida.
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto convencional sin rembolsar al comprador el precio de la venta y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
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