Der investorentaugliche Mietvertrag Fach-Dialog Studentenwohnen
Jürgen Ehrlichmann Dr. Gerd Hoor Hamburg 8. November 2012
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Studentisches Wohnen – zu Witwe Windscheidts Zeiten Wer war Witwe Windscheidt?
• Ihr Sohn ist bei der Steuer.
Kennen Sie die Witwe Windscheidt?
• Mit wie vielen "f" schreibt man Pfeiffer?
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Vorteile der Vermietung an Studierende
• Vermeidung tradierter Nachteile der Wohnraummiete • Einfache Mietanpassung
• Einfache Beendigung des Vertragsverhältnisses • Voraussetzung: klare Abgrenzung von der "klassischen" Wohnraummiete im Vertrag und in der gelebten Praxis
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Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht?
Daten • Als Betreiber eines Studentenapartmenthauses hüten Sie einen Schatz: Daten einer Gruppe vielversprechender junger Menschen • Können diese Daten genutzt werden – von Ihnen und von Dritten? • Datenschutz, Einverständnis der Betroffenen unabdingbar
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Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht?
Flexible Mietmodelle (Flexible Rent Schemes) • Angebot unterschiedlicher Vertragslaufzeiten mit unterschiedlicher Miete • Vorteil: Begrenzung der Fluktuation •
Geringerer administrativer Aufwand
•
Geringere Abnutzung durch Umzüge
• Kostensicherheit für den Mieter •
Verzicht auf Mieterhöhungen oder sogar degressive Miete bei längerer Laufzeit
•
Nachzahlung bei vorzeitigem Auszug des Mieters
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Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht?
Betriebskosten-Incentives • Grundsatz: "All in"-Miete, einschließlich aller Nebenkosten
• Modifiziert durch Anreize für kostenbewusstes Verhalten der Mieter, z.B. durch Boni bei besonders niedrigen Betriebskosten eines Mieters • Chance: Verbesserung der Marge • Nachteil: erhöhter Verwaltungsaufwand • Relativiert durch: •
Erfassung der Kosten pro Einheit ist ohnehin betriebswirtschaftlich geboten
•
Smart Metering 6
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Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht?
Belegungsvorzug für Fonds-Zeichner • Fondsanleger erhalten das Recht, in einem Objekt des Fonds einen Mieter zu benennen • Kombination eines sinnvollen Investments mit der Deckung des Wohnbedarfs eines dem Anleger nahestehenden Studierenden • Alternative zum Kauf einer Wohnung am Studienort durch die Eltern des Studierenden
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Wesentliche Anliegen des sozialen Mietrechts Mieterschutz bei Wohnraummiete, u.a. durch • Beschränkung von Befristungen (§ 575 BGB)
• Beschränkung von Mieterhöhungen (§§ 557 ff. BGB) • Beschränkung von Kündigungen durch den Vermieter (§§ 573 ff. BGB) • Begrenzung von Mietsicherheiten (§ 551 BGB)
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Beschränkung von Befristungen
• Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (mit Befristung) kann nur in folgenden Ausnahmefällen vereinbart werden: •
Anschließende Wohnnutzung durch den Vermieter oder Familienoder Haushaltsangehörige des Vermieters beabsichtigt
•
Vermieter beabsichtigt Abbruch, wesentliche Veränderung oder wesentliche Instandsetzung
•
Werkswohnungen
• Diese Beschränkungen gelten nicht: •
Bei Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
•
Bei Vermietung von Wohnraum in einem Studentenwohnheim 9
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Beschränkung von Mieterhöhungen
• Grundsatz: Mieterhöhung während der Laufzeit des Mietvertrags setzt Zustimmung des Mieters voraus • Vermieter kann die Miete ohne Zustimmung des Mieters erhöhen: •
Bei vereinbarter Staffelmiete
•
Bei vereinbarter Indexmiete
•
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Diese Beschränkungen gelten nicht: •
Bei Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
•
Bei Vermietung von Wohnraum in einem Studentenwohnheim 10
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Beschränkung von Kündigungen durch den Vermieter • Grundsatz: ordentliche Kündigung seitens des Vermieters nur bei berechtigtem Interesse, z.B.
•
•
Wesentliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters
•
Eigenbedarf
•
Erhebliche Nachteile mangels angemessener wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie
•
Ausgeschlossen: Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung
Diese Beschränkungen gelten nicht: •
Bei Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
•
Bei Vermietung von Wohnraum in einem Studentenwohnheim 11
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Ziel: Sicherung der Ausnahmeregelungen
• Sicherung der Ausnahmeregelungen durch: •
Abschluss befristeter Mietverträge mit vergleichsweise kurzer Laufzeit (z.B. ein Jahr)
•
Neuvermietung an den bisherigen oder einen neuen Mieter bei angepasster Miete
•
Mieterhöhungen und ordentliche Kündigungen während der begrenzten Laufzeit für den Vermieter entbehrlich
• Weg: •
Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch
•
Qualifizierung des Objekts als Studentenwohnheim 12
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Ausnahmeregelung: Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch • Ist die Vermietung an Studierende per se eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch?
• OLG Bremen, 7. November 1980, 1 UH 1/80 (a): Vermietung eines Einzelapartments in einem Studentenwohnheim für die Dauer des Studiums ist keine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch • OLG Hamm, 31. Oktober 1980, 4 ReMiet 1/80: Vermietung von möbliertem Wohnraum in einem privaten oder öffentlichen Wohnheim an Studenten ist keine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch • Ausnahme greift nach der Rspr. für moderne Studentenapartments nicht 13
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Ausnahmeregelung: Studentenwohnheim • Welche Anforderungen muss ein Studentenwohnheim erfüllen? •
Nur öffentlich als Studentenwohnheim geförderte Einrichtungen?
•
Nur von den Studentenwerken betriebene Einrichtungen?
•
Ausgeschlossen bei Gewinnerzielungsabsicht?
•
Allenfalls die Kosten deckende Miete?
•
"Moderate" Miete?
•
Nur Häuser mit Gemeinschaftseinrichtungen?
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Ausnahmeregelung: Studentenwohnheim • BGH, 13. Juni 2012, VIII ZR 92/11: •
Einschränkung des sozialen Mieterschutzes sind nur gerechtfertigt, um möglichst vielen Studierenden bei Gleichbehandlung aller Bewerber das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen
•
Anforderungen an ein Studentenwohnheim:
• Belegungskonzept des Betreibers • Orientiert an studentischen Belangen • Rotation der Bewohner nach abstrakt-generellen Kriterien
• Dauer des Mietverhältnisses i.d.R. zeitlich begrenzt • Nicht entscheidend: Gewinnerzielungsabsicht, Miethöhe 15
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Ausnahmeregelung: Studentenwohnheim • Empfehlungen für die Gestaltung der Mietverträge und für den tatsächlichen Betrieb: •
Vermietung ausschließlich an Studierende (ungeklärt: andere Personen in Ausbildung)
•
Keine Begründung eines neuen Mietverhältnisses und keine Verlängerung nach Abschluss des Studiums
•
Keine automatische Verlängerung
•
Prüfung des Immatrikulationsnachweises
•
Ausdrücklicher Mietzweck: Nutzung als Studentenwohnraum, der nach Ende der (kurzen) Laufzeit anderen Studierenden zur Verfügung stehen soll
•
Hinweis auf den Ausschluss von Mieterschutzbestimmungen 16
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Ausnahmeregelung: Studentenwohnheim • Empfehlungen für die Gestaltung der Mietverträge und für den tatsächlichen Betrieb: •
Ausstattung des Objekts mit Einrichtungen, die dem typischen Bedarf von Studierenden entsprechen (z.B. Möbel, Waschmaschinenraum, Fahrradstellplätze)
•
Ggf. Sonderkündigungsrecht des Mieters zum Schluss eines Semesters
•
Ggf. besondere Angebote gezielt für Studierende (z.B. Workshops und Seminare zur Anfertigung von Hausarbeiten, Bewerbungstraining, Kontakte zu potentiellen Arbeitgebern)
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Weitere Empfehlungen für den Mietvertrag
• Miete •
Ggf. unterschiedliche Mieten je nach Laufzeit anbieten
•
Bei unbefristeten Verträgen: Regelung zur Mieterhöhung aufnehmen
• Betriebskosten •
Ggf. Anreize zu sparsamem Nutzungsverhalten setzen
•
Moderne Erfassung des Verbrauchs
• Ggf. Vorzugsrechte für Fondsanleger
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Weitere Empfehlungen für den Mietvertrag
• Datenschutzklausel •
Datenschutzbestimmungen sind streng
•
Einwilligung ist schon erforderlich zur Durchführung einer telefonischen Mieterbefragung
•
Zustimmung des studentischen Mieters zu bestimmten Arten der Verwendung seiner Daten sollte in den Mietvertrag aufgenommen oder anderweitig erteilt werden.
•
Anreize für den studentischen Mieter schaffen (z.B. Praktikumsbörse)
• Beschränkungen durch AGB-Recht beachten
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Awards
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Awards and accreditations
TMT Law Firm of the Year 2010
Banking Law Firm of the Year 2009
Innovation in Practice
Law Firm of the Year 2009
Acquisition Finance Magazine Awards
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The Financial Times Awards 2009
M&A Awards
and Managing Partners' Forum Awards 2009
Technology, Media and Telecoms Law Firm of the Year
Banking Law Firm of the Year
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Osborne Clarke Deutschland Darüber hinaus haben wir unser über viele Jahre aufgebautes "Best Friends"-Netzwerk. Dies bedeutet für Sie:
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•
Ein belastbares weltweites Netzwerk vor allem in den Regionen Nordamerika, EMEA und Südostasien
•
Kurze Kommunikationswege
•
Ein Ansprechpartner, der das Engagement der internationalen Partner koordiniert.
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Moin moin…
Osborne Clarke ab 1. Januar 2013 auch in Hamburg
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Ansprechpartner
Marketing > Fotos > PP_Pitch > Kontakt 1
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Jürgen Ehrlichmann Rechtsanwalt
Dr. Gerd Hoor, LL.M. Rechtsanwalt/Fachanwalt für Steuerrecht/Maître en droit
T +49 (0) 221 5108 4046 F +49 (0) 221 5108 4047
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