Das Oberzentrum Bamberg als Einzelhandelsstandort Kurzstellungnahme zu geplanten Entwicklung des „Quartiers an der Stadtmauer“ aus Handelssicht

Auftraggeber:

Stadt Bamberg

Bearbeitung:

Dr. Stefan Leuninger Dipl.-Ing. Jan Vorholt

München, im Oktober 2012

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl 80807 München, Leopoldstraße 252 eMail: [email protected] http://www.gma.biz

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

1.

Aufgabenstellung und Projektplanung

Ende August 2012 hat die Stadt Bamberg, Stadtplanungsamt, die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro München, mit der Erarbeitung einer Kurzstellungnahme im Hinblick auf die geplante Realisierung von Handelsflächen im bzw. das laufende Bebauungsplanverfahren „Quartier an der Stadtmauer“ beauftragt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 144E zwischen Lange Straße und FranzLudwig-Straße sieht eine Verkaufsflächendimension von insgesamt 9.500 m² vor. Bei der Begründung des Bebauungsplanes wird auf die Inhalte und Zielsetzungen des beschlossenen GMA-Einzelhandelsentwicklungskonzeptes aus dem Jahr 2008 Bezug genommen. Nachdem seit Bearbeitung und Beschlussfassung des Einzelhandelskonzeptes für das Oberzentrum Bamberg mittlerweile rund vier Jahre vergangen sind, soll im Rahmen der Kurzstellungnahme überprüft werden, ob die damaligen Grundlagen weiterhin eine geeignete und plausible Grundlage für das Ansiedlungsvorhaben darstellen. Zur Bearbeitung der untersuchungsleitenden Fragestellung hat die GMA im Rahmen der vorliegenden Kurzstellungsnahme insbesondere die nachfolgenden Analyseschritte durchgeführt:

•

Aufarbeitung und Darstellung der projektrelevanten Ziele und Inhalte des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2007/2008

•

Aktuelle Bestandserhebung des innerstädtischen Einzelhandels und Vergleich der aktuellen Bestandszahlen mit den Erhebungszahlen aus dem Jahr 2007/2008

•

Qualitative Ermittlung / Erörterung wesentlicher Handelsentwicklungen außerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches in Bamberg bzw. der Region in Form eines Abstimmungsgespräches mit der Stadtverwaltung (Stadtplanung, Wirtschaftsförderung) und eigene Recherchen

•

Aktualisierung der Einwohnerzahlen und Kaufkraftdaten im abgegrenzten Marktgebiet

•

Bewertung wesentlicher struktureller Entwicklungen / Änderungen seit Erarbeitung / Beschlussfassung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes.

1

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

2.

Projektrelevante Zielsetzungen und Inhalte des beschlossenen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes

Als Ausgangssituation für die im Einzelhandelskonzept formulierten Zielsetzungen der Handelsentwicklung war zunächst festzustellen, dass das Oberzentrum Bamberg im Jahr 2007/2008 über einen überdurchschnittlich hohen Besatz an Verkaufsflächen verfügt, auch im Vergleich mit ähnlich strukturierten Städten. Räumlich differenziert war jedoch festzuhalten, dass rund 100.000 m² Verkaufsfläche im interkommunalen Gewerbegebiet Laubanger vorhanden sind. Demgegenüber verfügte die Stadt Bamberg im abgegrenzten Innenstadtbereich über einen Verkaufsflächenanteil von rund 28-29%. Unter qualitativen Gesichtspunkten war zudem festzuhalten, dass sich in dem interkommunalen Gewerbegebiet Laubanger zahlreiche Fachanbieter befinden, die innenstadtrelevante Sortimente führen. Auf Basis dieser Tatsache hat die GMA im Einzelhandelsentwicklungskonzept empfohlen, die weitere Entwicklung von innenstadtrelevanten Sortimenten bzw. Investitionsanfragen konsequent in den Innenstadtbereich zu lenken (vgl. S. 70).

Das seinerzeit bereits in der Diskussion befindliche Investitionsprojekt „City EKZ“ in integrierter Lage war aus gutachterlicher Sicht deshalb zu nutzen, um die ermittelten Angebotsdefizite bzw. vorhandene Entwicklungspotenziale konsequent aufzugreifen. Als wesentliche Stoßrichtung hat die GMA seinerzeit insbesondere die Akquisition von weiteren Markenlabels mit marktgerechten Flächengrößen, die Ansiedlung von größeren Ankermietern (z.B. Elektrofachmarkt, Sport) sowie die mögliche Ansiedung eines größeren Lebensmittelmarktes angeregt.

Deshalb wurde – in Abstimmung mit zahlreichen eingebundenen Akteuren – ein nachhaltiger Ansatz formuliert, um die Innenstadt von Bamberg als attraktiven Einkaufsstandort, sowohl gegenüber den dezentralen Lagen als auch den umliegenden Konkurrenzstandorten – wirksam und nachhaltig zu positionieren. Diese gutachterliche Einschätzung wurde im Übrigen auch durch die GMA-Befragungen (Kunden im Markgebiet, Passanten und Einzelhändler) bestätigt.

Zusammenfassend hat die GMA – auf Basis der Befragungen, Analysen, der Ermittlung des Nachfragepotenzials und den vorhandenen Angebotsstrukturen – im Einzelhandels2

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

entwicklungskonzept für ein innerstädtisches Einkaufszentrum am Planstandort aus betriebswirtschaftlicher und städtebaulicher Sicht eine sinnvolle Größenordnung von rund 10.000 bis 12.000 m² Verkaufsfläche empfohlen. Wesentliche Bausteine des Projektes sollten insbesondere großflächige Ankermieter in Verbindung mit mittelflächigen Einzelhandelsbetrieben um 500 qm VK bilden. Insbesondere aus GMA-Sicht ist darauf hinzuwirken, dass eine „Kanibalisierung“ von Kleinflächen im Innenstadtbereich (auch sog. BLagen) nicht erfolgen soll. Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist durch die Beschlussfassung in Bamberg ein Zentren- und Sortimentskonzept fixiert worden. Dieses ist als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen. Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind dabei zu nennen (vgl. S. 116):

•

Grundsatzziel: Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Bamberg im Bezug auf städtebauliche Ziele

•

Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelsattraktivität und der Versorgungsfunktion Bamberg

•

Profilierung städtebaulich integrierter Versorgungslagen gegenüber Versorgungszentren und großflächigen Einzelhandlesbetrieben an reinen Autokunden orientierten bzw. dezentralen Standortlagen im Stadtgebiet und im Umland

•

Stabilisierung und Attraktivierung der Innenstadt von Bamberg

•

Sicherung und Ausbau einer ausgewogenen Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen.

Die beschlossenen GMA-Empfehlungen aus dem Jahr 2007 / 2008 wurden im Rahmen der Fortschreibung des interkommunalen Entwicklungskonzepts 2010/2011 in vollem Umfang bestätigt und aufgenommen. Hierzu heißt es in diesem Konzept: „Für die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs wird empfohlen, die Innenstadt weiterhin in ihrer Funktion als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort zu erhalten und zu stärken. Dies gilt auch für ihre Funktionsvielfalt und die Stärkung Bambergs und seiner oberzentralen

3

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

Funktion. Um großflächigen Einzelhandel in der historischen Innenstadt anzusiedeln, sollten Potenzialflächen dementsprechend entwickelt werden.“ (S. 28).1 Karte 1: Zentrenkonzept der Stadt Bamberg

I

V

III

1

9

6

II 8

5

2 4

ZVB Innenstadt

VI

3

Stadtteilzentrum pot. Stadtteilzentrum

7

IV

Nahversorgungszentrum pot. Nahversorgungszentrum Versorgungslücke (potenzielles NVZ) I / 1 Nummerierung: siehe Gutachten GMA-Bearbeitung, 2008.

1

Fortschreibung des interkommunalen Entwicklungskonzeptes der ARGE Bamberg, Bischberg, Hallstadt, Hirschhaid; Lörrach 2011 4

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

3.

Wesentliche Strukturentwicklungen seit dem Jahr 2007/2008

Die wesentlichsten Strukturentwicklungen im Einzelhandel in Stadt und Region Bamberg werden nachfolgend gegliedert nach dem Innenstadtbereich und den sonstigen Lagen Bambergs bzw. der Region dargestellt. Hierdurch soll auch die formulierte Zielsetzung überprüft werden, die Innenstadt des Oberzentrums Bamberg nachhaltig als wichtigen Kommunikations- und Versorgungsstandort zu positionieren. 3.1 Angebotsentwicklung im Innenstadtbereich Zum Erhebungszeitpunkt Juli 2007 gab es im abgegrenzten Innenstadtbereich (definiert als Zentraler Versorgungsbereich) rund 500 Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von etwas über 70.000 m². Den sortimentsbezogenen Schwerpunkt bildeten im Jahr 2007 die innenstadtrelevanten Leitsortimente Bekleidung, Schuhe, Sport mit über 135 Betrieben sowie einer Gesamtverkaufsfläche von rund 38.700 m². Gefolgt vom wichtigen Bereich Nahrungs- und Genussmittel mit 80 Betrieben und einer Gesamtverkaufsfläche von rund 10.400 m². Insgesamt war im Jahr 2007 zu konstatieren, dass der Bereich Oberbekleidung mit Abstand den wichtigsten und größten Sortimentsbereich in der Bamberger Innenstadt dargestellt hat. Die aktuell durchgeführten vor-Ort-Erhebungen der GMA im abgegrenzten Innenstadtbereich aus dem September 2012 zeigen, dass ein deutlicher Rückgang bei der Anzahl der Betriebe und der Verkaufsfläche im Innenstadtbereich zu konstatieren ist. Die Anzahl der Betriebe hat sich auf 413 (- 16-17 %) reduziert. Auch die Verkaufsfläche hat sich deutlich um rund 14.000 m² auf ca. 56.500 m² (- 20 %) reduziert. Eine nähere sortimentsbezogene Betrachtung zeigt Folgendes:

•

Eine strukturelle Verringerung der Verkaufsfläche hat sich insbesondere bei den wichtigen innenstadtrelevanten Leitsortimenten Bekleidung, Schuhe, Sport ergeben. Die Verkaufsfläche hat sich in den vergangenen fünf Jahren um über 7.500 m² verringert, wobei der Schwerpunkt eindeutig auf der Oberbekleidung lag.

•

Auch im seinerzeit zweitgrößten Angebotsbereich, den Nahrungs- und Genussmitteln (inkl. Lebensmittelhandwerk), ist ein spürbarer Rückgang bei den Betrieben 5

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

und der Verkaufsfläche zu konstatieren. Rund 40% der Verkaufsfläche in diesem wichtigen Angebotssegment gingen in den vergangenen fünf Jahren „verloren“. Tabelle 1:

Einzelhandelsbestand in der Bamberger Innenstadt im Vergleich 2007 2012 Hauptwarengruppen / Bedarfsbereiche

Betriebe

VK* in m²

Betriebe

VK* in m²

Nahrungs- und Genussmittel

82

10.420

59

6.180

Gesundheit, Körperpflege

43

3.770

26

4.190

6

215

8

285

131

14.405

93

10.655

41

3.970

30

3.150

Bekleidung, Schuhe, Sport

136

38.700

121

31.055

überwiegend mittelfristiger Bedarf

177

42.670

151

34.205

Elektrowaren

33

1.715

25

1.260

Hausrat, Einrichtung, Möbel

78

7.215

72

6.905

Sonstiger Einzelhandel**

81

4.550

72

3.530

überwiegend langfristiger Bedarf

192

13.480

169

11.695

Einzelhandel insgesamt

500

70.555

413

56.555

Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf überwiegend kurzfristiger Bedarf Bücher, Schreib-, Spielwaren

*

Mehrbranchenunternehmen (z. B. SB-Warenhäuser, Kaufhäuser) wurden je nach Sortimentsschwerpunkt einer Branche zugeordnet. ** Sonstiger Einzelhandel: Bau- und Heimwerkerbedarf, Foto, Optik, Uhren / Schmuck, Sport geräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) Quelle: GMA-Erhebungen 2007 und 2012 (ca.-Werte, gerundet).

•

Eine geringfügige Steigerung bei der Verkaufsflächenzahl ergab sich in einem weiteren kurzfristigen Bedarfsbereich, d.h. bei Gesundheit / Körperpflege. In diesem Angebotssegment hat sich die Verkaufsfläche im abgegrenzten Innenstadtbereich im Vergleich zum Jahr 2007 leicht erhöht.

6

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

•

Tendenziell höherwertige Angebotssegmente, wie Uhren und Schmuck, konnten die Verkaufsflächenausstattung im Wesentlichen „halten“, während die Elektrowaren – bereits im Jahr 2007 auf einem eher niedrigen Niveau – eine weitere Reduzierung hinnehmen mussten.

In der Gesamtbewertung konnten die im Jahr 2008 formulierten Zielsetzungen im Einzelhandelsentwicklungskonzept im Innenstadtbereich nicht umgesetzt bzw. erreicht werden. Vielmehr ist zu konstatieren, dass Umsatzleistung und Zentralität der Innenstadt zurückgegangen sind und eine qualitative und quantitative Angebotsentwicklung kaum stattgefunden hat. Vor diesem Hintergrund ist die seinerzeit formulierte Zielsetzung, die Innenstadt auch als Handelsstadt weiter aufzuwerten und die Angebotspalette qualitativ und quantitativ zu erweitern, weiterhin als überaus aktuell anzusehen. Neben einer Vielzahl von Veränderungen auf der betrieblichen Seite gilt es festzuhalten, dass für den Einzelhandel bzw. die Veränderungen des Einzelhandelsangebotes gerade die Schließung des (Bekleidungs-) Kaufhauses Honer sowie die laufenden Veränderungen im Einkaufszentrum Atrium prägend sind. Für das EKZ-Atrium ist u.a. der Verlust der Betriebe Baby Walz, Reno und Ernstings anzusprechen. Auch im Drogeriewarenbereich, d.h. dem kurzfristigen Bedarfsbereich, hat das EKZ-Atrium zwei Betriebe verloren (der Auszug des E-Centers erfolgt an dieser Stelle nur noch nachrichtlich).

3.2 Entwicklung der Angebotsstrukturen im übrigen Stadtgebiet bzw. Stadt - Umlandbereich Wesentliche Änderungen auf der Angebotsseite im übrigen Stadtgebiet sowie im regionalen Umfeld wurden in einem gemeinsamen Abstimmungsgespräch zwischen GMA, Stadtplanung und Wirtschaftsförderung am 19.09.2012 erörtert. Wesentliche strukturelle Entwicklungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

•

Im interkommunalen Gewerbegebiet Laubanger läßt sich eine größere strukturelle Entwicklung festhalten: das bestehende Einkaufszentrum Ertl soll weiter auf rund

7

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

20.000 m2 ausgebaut werden1, um insbesondere innenstadtrelevante Leitsortimente

aufzunehmen.

Mit

der

beobachtbaren

Entwicklung

des

Ertl-

Einkaufszentrums (u.a. H+M, s.Oliver, Cecil, Tommy Hilfinger) und den Planungen ist auch die Tendenz verbunden, tendenziell höherwertige Sortimente (z.B. im Bereich Bekleidung) in das Einkaufszentrum aufzunehmen. Hierdurch sind im Ergebnis städtebaulich negative Wirkungen auf die Innenstadtentwicklung Bambergs nicht auszuschließen, wettbewerbliche Wirkungen werden in jedem Fall eintreten.

•

Im Zusammenhang mit der grundsätzlichen Struktur und Entwicklung des interkommunalen Gewerbegebietes Laubanger ist weiterhin anzumerken, dass das derzeitige SB-Warenhaus Marktkauf möglicherweise vor einer Umstrukturierung steht. Die derzeitige Perspektive zielt evtl. darauf ab, einen großflächigen Vollsortimenter in Verbindung mit weiteren Fachmärkten zu errichten. Sollte diese Entwicklung realisiert werden, ergeben sich durch die möglicherweise entstehenden innenstadtrelevanten Fachmärkte voraussichtlich negative Auswirkungen auf die Innenstadtentwicklung.

•

Im Umfeld des Markert Einkaufszentrums ist die Etablierung des großflächigen HELLWEG Bau- und Heimwerkermarktes (mit Gartencenter) an der Michelinstr. mit rund 8.000 qm Verkaufsfläche festzuhalten, der jedoch aufgrund der üblichen Sortimentsstruktur und der beschlossenen Sortimentsliste kaum negative Auswirkungen auf die Innenstadt haben dürfte. Auf Kopplungseffekte mit dem Market Einkaufszentrum, Standort von vielen Betrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten, ist jedoch zu verweisen.

•

Im übrigen Stadtgebiet von Bamberg bzw. in den im Einzelhandelskonzept definierten Nahversorgungszentren sind Tendenzen in Richtung einer Modernisierung bzw. weitere Flächenentwicklungen bei Lebensmitteln bzw. bei Drogeriemärkten festzustellen. Diese Entwicklungen, z.B. Berliner Ring, orientieren sich jedoch an den grundsätzlich im Einzelhandelskonzept beschlossenen Standort-Mustern (= Nahversorgungsstandorte). In der Summe ist sicherlich in punkto Nahversorgung

1

Diese geplante Verkaufsflächendimension mit der entsprechenden Umsatzleistung erreicht in etwa die Größenordnung der Einkaufszentren Rotmain-Center, Bayreuth, oder den Arcaden, Erlangen. 8

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

in Bamberg erkennbar, dass die generelle Tendenz zu eher großflächigen Betrieben – mit der fallweisen Schließung von kleineren Lebensmittelmärkten – auch hier beobachtbar ist.

•

Im Stadtgebiet von Bamberg ist weiterhin auf die möglichen Entwicklungen in der Nürnberger Straße hinzuweisen. In diesem Standortbereich, bislang u.a. geprägt durch Nahversorgungsbetriebe, gibt es eine Genehmigung für einen großflächigen Elektrofachmarkt (ca. 4.000 m² VK).

•

Auch der bestehende Standortbereich Würzburger Straße ist durch eine Abrundung der bestehenden Versorgungsstrukturen gekennzeichnet. Inhalte des Modernisierungsansatzes sind u.a. ein Drogeriemarkt, ein Fachmarkt für Tiernahrung sowie ein Bio-Markt.

•

In der regionalen Betrachtung bildet sicherlich die geplante Etablierung des Schuhfachmarktes Mücke in Trosdorf / Bischberg derzeit die größte Überschneidung zu innerstädtischen Sortimentsstrukturen. Bei Realisierung eines großflächigen Marktes in einer Größenordnung von ca. 4.000-4.500 m² VK hat dies – bei der zu erwartenden Umsatzleistung und den Umsatzumverteilungsprozessen – sicherlich zumindest wettbewerbliche Wirkungen auf das innerstädtische Angebot in Bamberg. Insbesondere unter Berücksichtigung des ebenfalls dort geplanten Magnetbetriebes Kaufland. Insgesamt umfasst das Revitalisierungsprojekt in Bischberg rund 11.000 m2 Verkaufsfläche.

•

Auch weitere Kommunen im unmittelbaren bzw. mittelbaren Umfeld des Oberzentrums Bamberg bzw. des abgegrenzten Einzugsbereiches haben in den vergangenen Jahren den Einzelhandel weiterentwickelt. So sind kleinere Entwicklungen in Hirschhaid (z.B. Depot) sowie größere Entwicklungen in Forchheim (Schuhhaus Mücke), Erlangen (Erlangen Arcaden) sowie Kulmbach (Ansiedlung Elektrofachmarkt, Modernisierung Bau- und Heimwerkermarkt, Modernisierung Lebensmittelbereich) zu konstatieren. Ergänzend ist auf das genehmigte Fachmarktzentrum in Lichtenfels (ca. 9.000 m² VK) zu verweisen.

9

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

3.3 Zwischenfazit Als Zwischenfazit der Angebotsentwicklung in Stadt und Region lassen sich folgende Aspekte herausarbeiten:

•

Sowohl die Zahl der Betriebe als auch die Verkaufsflächen (insbesondere in den innerstädtischen Leitsortimenten sowie im Bereich Nahrungs- und Genussmittel) haben sich im Innenstadtbereich von Bamberg in den vergangenen Jahren deutlich reduziert. Wesentliche Strukturveränderungen ergaben sich insbesondere durch die Schließung des Kaufhauses Honer, die Betriebsrückgänge im Atrium sowie die Umsiedlung / Modernisierung des Müller-Drogeriemarktes1.

•

Die Standortentwicklungen in der Stadt Bamberg selbst sind einerseits durch eine dynamische Entwicklung der Nahversorgungsstrukturen – im Wesentlichen im Bereich der im Einzelhandelskonzept definierten Nahversorgungszentren – sowie den laufenden Strukturwandel am Laubanger geprägt. In der Summe ist festzuhalten, dass sich die Verkaufsflächen außerhalb der Innenstadt in den vergangenen Jahren tendenziell erhöht haben (u.a. durch den neu angesiedelten HELLWEG Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartencenter). Das höchste Gefährdungspotenzial für die Innenstadt liegt innerhalb des interkommunalen Gewerbegebietes Laubanger sicherlich in der geplanten Erweiterung des Ertl-Einkaufszentrums. Sowohl unter qualitativen (Angebotssegmente, Zielgruppen) als auch quantitativen (Verkaufsflächenentwicklung) Aspekten sind bei Projektrealisierung im geplanten Umfang negative Entwicklungen gegenüber der Innenstadt kaum auszuschließen.

•

Unter interkommunalen bzw. regionalen Gesichtspunkten ist derzeit die vorgesehene Realisierung des großflächigen Schuhmarktes Mücke in Trosdorf/Bischberg am kritischsten zu sehen. V.a. in Verbindung mit dem vorgesehenen Magnetbetrieb Kaufland.

1

Im Detail betrachtet ist ein großflächiger Müller-Drogeriemarkt im eigentlichen Sinne kein ausschließlicher Drogeriefachmarkt mehr, sondern entwickelt sich zunehmend zu einem innerstädtischen (Leit-)Betrieb mit kaufhausähnlichen Strukturen (inkl. Spielwaren, Elektrowaren). 10

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

Als Zwischenfazit ist somit zu konstatieren, dass die Bedeutung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt / Altstadt in den vergangenen Jahren zu Gunsten von anderen Standortbereichen deutlich abgenommen hat und weitere Planvorhaben darauf hinweisen, dass diese Tendenz – sollte nicht aktiv gegengesteuert werden – sich in den nächsten Jahren fortsetzt.

4. Entwicklungen auf der Nachfrageseite Die wesentlichen Entwicklungen auf der Nachfrageseite sind einerseits durch das Käuferverhalten sowie andererseits durch die Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet und das zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial zu bewerten. 4.1 Veränderungen im Konsumentenverhalten Die wesentlichsten Veränderungen im Konsumentenverhalten seit Mitte des Jahres 2007, d.h. in den vergangenen fünf Jahren, lassen sich zusammengefasst wie folgt darstellen: -

Bemerkenswert ist weiterhin die Zunahme des Online-Handels. Insbesondere in zwei Bereichen nimmt die Umsatzleistung des Online-Handels zu, dieses sind der Elektronikbereich und das Segment Bücher. Hierbei ist zu konstatieren, dass zwischenzeitlich in nahezu jedem Haushalt, unabhängig von Alterstrukturen, Haushaltsstrukturen und sonstigen sozioökonomischen Rahmenbedingungen, ein Internet-Zugang besteht.

-

Gestiegene Kosten für die Altersvorsorge, die Energie sowie die PKW-Kosten gehen in der Regel auch zu Lasten des Einzelhandels. Dieses bedeutet in der Praxis, dass Kunden einerseits preisbewusster werden, andererseits nach wie vor ein großes Augenmerk auf Service und Produktqualität legen. Im Ergebnis ist feststellbar, dass die Pro-Kopf-Ausgaben sich in den vergangenen Jahren im Einzelhandel kaum erhöht haben, inflationsbereinigt sich sogar verringert haben.

-

Die laufenden Veränderungen in der demographischen Struktur wirken sich auch auf das Kauf- und Ausgabeverhalten aus.

11

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

4.2 Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung im Einzugsgebiet des Oberzentrums Bamberg Für die Beurteilung der Kaufkraftentwicklung des Einzelhandelsstandortes Bamberg insbesondere der innerstädtischen Betriebe, wird zunächst vom gleichen Marktgebiet wie im Jahr 2007/2008 abgegrenzt ausgegangen. Das seinerzeit abgegrenzte Marktgebiet wurde im intensiven Dialog mit Akteuren vor-Ort abgestimmt und wurde im Wesentlichen durch die seinerzeit durchgeführten Befragungen bestätigt. Strukturprägende Handelsentwicklungen in der größeren Region, z.B. die Arcaden in Erlangen, haben nach unseren Ergebnissen / Einschätzungen keine Auswirkungen auf die Größe des Marktgebietes gehabt.1 Dennoch ist zu erwarten, dass die Marktdurchdringung des Bamberger Einzelhandels, d.h. die Kaufkraftbindung in der Region, sich in einigen Bereichen etwas verringert hat, z.B. bei Kommunen in Richtung Erlangen/Forchheim. Zunächst ist im Hinblick auf die Bevölkerungszahl festzustellen, dass sich die Einwohnerzahl im Oberzentrum Bamberg selbst in den vergangenen fünf Jahren von rund 69.460 auf nunmehr knapp 70.100 erhöht hat. Demgegenüber ist feststellbar, dass in der Zone II des Einzugsgebietes sich die Bevölkerungszahl in den vergangenen fünf Jahren von ca. 128.350 auf nunmehr 127.750 verringert hat. Damit ist ein Bevölkerungsrückgang von rund 0,5% in den vergangenen fünf Jahren im mittleren Verflechtungsbereich zu konstatieren. Auch im weiteren Einzugsgebiet, d.h. der abgegrenzten Zone III im Einzugsgebiet, ist in den vergangenen fünf Jahren ein leichter Rückgang bei der Bevölkerung zu konstatieren. Konkret hat sich die Einwohnerzahl von rund 102.640 auf rund 100.790 verringert. Dieses entspricht einem Bevölkerungsrückgang von rund 1.850 Einwohnern bzw. 1,8 %. In der Gesamtbetrachtung hat sich die Bevölkerung im Einzugsgebiet des Oberzentrums Bamberg, inkl. Stadt Bamberg, in den vergangenen fünf Jahren um rund 1.820 Bürger verringert. Die wesentliche Ausnahme in der Detailbetrachtung bildet die Stadt Bamberg selbst, in der eine leichte Erhöhung der Einwohnerzahl zu beobachten ist.

1

Vgl. GMA-Einzelhandelskonzept für das Oberzentrum Erlangen, 2010/2011. 12

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

Das im abgegrenzten Einzugsgebiet zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial hat sich überschlägig seit dem Jahr 2007/2008 wie folgt entwickelt: trotz des leichten Bevölkerungsrückgangs hat sich das zur Verfügung stehende Kaufkraftvolumen im Marktgebiet in den vergangenen Jahren von ca. 1.556 Mio. Euro auf rund 1.590 Mio. Euro (nicht inflationsbereinigt) geringfügig erhöht. 4.2 Touristisches Kaufkraftpotenzial Das touristische Kaufkraftpotenzial, d.h. Übernachtungs- und Tagesgäste, hat für Bamberg zweifelsohne eine wichtige Bedeutung. Wir gehen davon aus, dass sich diese Nachfragestrukturen in den vergangenen Jahren nicht verringert, sondern tendenziell eher zugenommen haben. So erreichte Bamberg im Jahr 2011 erstmals über 500.000 Übernachtungen. Auch im Jahr 2012 dürfte sich dieser positive Trend fortsetzen (u.a. Landesgartenschau).

5.

Zusammenfassende Einordnung des Planvorhabens in die aktuellen Strukturen und Zielsetzungen des Einzelhandelsentwicklungskonzepts

Vor dem Hintergrund der Inhalte und Zielsetzungen des im Stadtrat beschlossenen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes sowie der hier vorgenommenen Aktualisierung von Ausgangsdaten lässt sich die geplante Standortentwicklung des Quartiers an der Stadtmauer folgendermaßen einordnen:


Seit Beschlussfassung des Einzelhandelskonzeptes für das Oberzentrum Bamberg im Jahr 2008 haben sich gravierende Strukturveränderungen im innerstädtischen Einzelhandel ergeben. Während im regionalen Marktgebiet (nur) von einem geringen Rückgang der Bevölkerung auszugehen ist und somit inflationsbereinigt bei geringen Einbußen von einem grundsätzlich stabilen Kaufkraftpotenzial auszugehen ist, haben sich die Angebotsstrukturen – und damit auch die Umsatzleistung des innerstädtischen Einzelhandels – deutlich negativ verändert. Die Zielsetzung eines qualitativen und quantitativen Ausbaus des innerstädtischen Einzel-

13

„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

handels – auch unter Berücksichtigung der gesamtstädtischen Strukturen sowie der regionalen Konkurrenzsituation – konnte damit nicht erreicht werden.


Durch laufende Projekte, u.a. Etablierung Schuhmarkt Mücke sowie Erweiterung/Modernisierung Einkaufszentrum Ertl, besteht die Gefahr eines weiteren Bedeutungsverlustes der Altstadt, so dass ein konsequentes Gegensteuern – gerade auch in Form von neuen, marktfähigen Verkaufsflächen/leistungsfähigen Anbietern - sinnvoll und notwendig ist.




Das EKZ-Atrium ist in der jetzigen Struktur, Dimension und Funktion als (großflächiger) Einzelhandelsstandort kaum mehr wettbewerbsfähig. Die weitere Entwicklung dieses Standortes kann durch die Stadt planerisch gesteuert werden.




Der prozentuale Anteil der innerstädtischen Verkaufsflächen an der gesamtstädtischen Verkaufsflächenzahl im Oberzentrum Bamberg (inkl. Laubanger) hat sich in den vergangenen Jahren weiter verringert. Die Verluste in den innerstädtischen Angebotsstrukturen dürften sich im Ergebnis auch negativ auf die Kunden- und Besucherfrequenzen insgesamt auswirken.




Das „Quartier an der Stadtmauer“ ist integrierter Bestandteil des im Einzelhandelskonzeptes abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs. Ein Ziel dieser planerischen Festlegung liegt darin, Investitionen gezielt in diesen Standortbereich zu lenken, um damit die Versorgungsstrukturen in diesem Standortbereich nachhaltig zu sichern und auszubauen.




Die im B-Plan-Entwurf vorgesehene Verkaufsfläche des Quartiers an der Stadtmauer in einer Größenordnung von rund 9.500 m² liegt unter der im beschlossenen Einzelhandelsentwicklungskonzept empfohlenen Spanne von 10.000–12.000 m². Insbesondere unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich erfolgten deutlichen Reduzierung der Verkaufsflächen in der Innenstadt, auch der innenstadtrelevanten Leitsortimente, ist demzufolge von einer betriebswirtschaftlich notwendigen sowie städtebaulich sinnvollen und verträglichen Größenordnung auszugehen.

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„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme




Nach wie vor hält die GMA an der Empfehlung fest, das Projekt „Quartier an der Stadtmauer“ konsequent dafür zu nutzen, groß- und mittelflächige Anbieter im Innenstadtbereich von Bamberg anzusiedeln. Eine Fokussierung auf kleinere Flächen / Fachgeschäfte wäre demgegenüber – auch vor dem Hintergrund der skizzierten Strukturentwicklung – als kontraproduktiv einzuschätzen. Branchen-/ Sortimentsbezogen ergeben sich hierbei insbesondere folgende Ansätze:

6.

o

Sport

o

Elektrowaren

o

Bekleidung (höherwertig)

o

Lebensmittel (u.a. Supermarkt)

o

Drogeriewaren

Fazit

Die Stadt Bamberg hat die GMA im August 2012 beauftragt, kurzfristig eine Stellungnahme zur geplanten Realisierung des Quartiers an der Stadtmauer abzugeben. Grundlage bildet die vorgesehene Entwicklung von rund 9.500 m² Verkaufsfläche an diesem städtebaulich integrierten Standort. Als Beurteilungsgrundlage aus städtebaulicher Sicht sind das im Stadtrat beschlossene GMA-Einzelhandelsentwicklungskonzept sowie das im Jahr 2010 / 2011 erarbeitete interkommunale Entwicklungskonzept heranzuziehen. Die wesentlichsten Ergebnisse und Empfehlungen gilt es wie folgt zusammenzufassen:


Sowohl das GMA-Einzelhandelsentwicklungskonzept als auch das aktualisierte interkommunale Entwicklungskonzept legen eine eindeutige Priorität auf die innerstädtische Handelsentwicklung in Bamberg. In beiden Konzepten wurde übereinstimmend thematisiert, dass sich weitere Handelsentwicklungen zur Erweiterung des Angebotsmix und zur nachhaltigen Profilierung der Innenstadt in erster Linie auf geeignete Lagen im Altstadtbereich konzentrieren sollten.




Der Einzelhandelsbestand hat sich seit Erstellung des GMA-Gutachtens im Jahr 2007/2008 in der Innenstadt von Bamberg negativ entwickelt. Sowohl hinsichtlich der Anzahl der Betriebe als auch der Verkaufsflächen hat sich ein spürbarer Rückgang ergeben. Bei einem beobachtbaren Rückgang von 20 % der Verkaufs-

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„Quartier an der Stadtmauer“ – Kurzstellungnahme

fläche sowie einem Minus von 16-17 % der Handelsbetriebe ist im Ergebnis ist festzuhalten, dass sich die strukturelle Bedeutung des Einkaufs- und Versorgungsstandortes Innenstadt zugunsten von anderen Standortlagen in Bamberg und der Region verringert hat. Wichtige Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten etablieren sich in dezentralen Standortlagen.




Insbesondere die Betriebsschließungen bzw. der Angebotsrückgang in den innerstädtischen Leitsortimenten Bekleidung und Schuhe sind hierbei zu thematisieren. Während das Einzelhandelsentwicklungskonzept gerade in diesen wichtigen Segmenten auch für Besucher aus dem Einzugsgebiet - sowie für Touristen – eindeutig von Entwicklungspotenzialen ausgegangen ist, hat sich nunmehr die Situation deutlich ins Gegenteil entwickelt.




Branchen- und sortimentsbezogen werden in der Innenstadt weiterhin Ansiedlungspotenziale in den Segmenten Bekleidung, Schuhe, Sport, Elektrowaren und Lebensmittel gesehen. Diesbezüglich ist weiterhin an der Empfehlung aus dem GMA-Einzelhandelsetwicklungskonzept festzuhalten, mit dem „Quartier an der Stadtmauer“ insbesondere groß- und mittelflächige Ansiedlungsmöglichkeiten zu entwickeln. Die Fokussierung des Quartiers an der Stadtmauer auf kleinflächige Einzelhandelsbetriebe wäre demgegenüber kontraproduktiv.




In der standortbezogenen Betrachtung ist somit der (handelsbezogenen) Nachnutzung des ehem. Kaufhauses Honer sowie der Realisierung des Quartiers an der Stadtmauer als Handelsstandort erste Priorität bei der Innenstadtentwicklung einzuräumen.

In der Gesamtabwägung kommt die vorliegende gutachterliche Kurzstellungnahme eindeutig zu dem Ergebnis, dass die Realisierung des Quartiers an der Stadtmauer mit einer Verkaufsflächendimension von rund 9.500 m² nach wie vor im Einklang mit dem beschlossenen Einzelhandelsentwicklungskonzept steht. Die im Einzelhandelsentwicklungskonzept formulierten städtebaulichen und handelspolitischen Zielsetzungen für die Bamberger Innenstadt wurden durch die Ergebnisse des im Jahr 2010/2011 vorgelegten interkommunalen Entwicklungskonzeptes sowie die aktuell durchgeführten GMA-Analysen voll umfänglich bestätigt.

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