UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID
UNIVERSIDAD DEL ISTMO
Facultad de Arquitectura y Diseño
Planificación, Desarrollo, Construcción y Comercialización de Primeras Residencias en Área de Montaña Protegida en el Borde de la Ciudad de Guatemala
BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ Guatemala febrero 2012
UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID
UNIVERSIDAD DEL ISTMO
Facultad de Arquitectura y Diseño
Planificación, Desarrollo, Construcción y Comercialización de Primeras Residencias en Área de Montaña Protegida en el Borde de la Ciudad de Guatemala
BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ Guatemala febrero 2012
INDICE UNIVERSIDAD POLITECNICA DE MADRID
UNIVERSIDAD DEL ISTMO
Facultad de Arquitectura y Diseño
PLANIFICACIÓN, DESARROLLO, CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE PRIMERAS RESIDENCIAS EN ÁREA DE MONTAÑA PROTEGIDA EN EL BORDE DE LA CIUDAD DE GUATEMALA
PP PROYECTO DE GRADUACION
Presentado al Consejo de Facultad de arquitectura y diseño por
BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ Al Conferirse el titulo de MASTER EN DIRECCION DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
Guatemala febrero 2012
INDICE GENERAL I. II.
III.
A. B. C. D. E. A. B. C. D. E.
IV. A.
B. C.
V. A.
B.
VI. A.
JUSTIFICACIÓN OBJETIVOS Licencias y permisos Legal y fiscal Económica Arquitectónica y Constructiva Factibilidad de Mercado ENTORNO ECONÓMICO Entorno económico mundial Entorno Regional 1. Panorama Económico Latinoamericano 2. Panorama Económico Centroamericano Entorno Económico Nacional Entorno sector construcción Sector Vivienda ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD Análisis urbano 1. Definición 2. Ubicación geográfica 3. Mapa de zonas circundantes 4. Mapa de vías de circulación importantes 5. Mapa de usos circundantes Análisis de áreas Normativas municipales, tramitologia y análisis ambiental 1. Procedimiento a seguir en el área a. Conap (Consejo Nacional de Áreas Protegidas) b. MARN (Ministerio de Agricultura y Recursos Naturales) c. Licencia de Construcción d. Otros trámites y permisos ESTUDIO DE MERCADO Estudio de Oferta 1. Lineamientos 2. Resultados 3. Interpretación Estudio de Demanda 1. Estudio de Vivienda (intención de Compra, concepto y precios) 2. Selección de grupo objetivo y determinación de la demanda existente 3. Resumen de resultados estudio de Demanda 4. Estimación de precio PRESENTACIÓN DEL PROYECTO Ubicación
B. Concepto C. Características 1. Ubicación 2. Entorno 3. Terreno D. Arquitectura 1. El Minimalismo a. El Origen del Minimalismo b. Las características del Minimalismo E. Renders del proyecto F. Tipología constructiva G. Descripción de servicios 1. Agua Potable 2. Drenajes 3. Electricidad 4. Instalaciones Especiales H. Planos VII. FINANZAS A. Análisis financiero 1. Estructura financiera 2. Presupuesto de Construcción 3. Perfil de costos e ingresos 4. Ventas 5. Retorno de la inversión 6. Cronograma 7. Cash-flow 8. Resultados financieros VIII. ESTRUCTURAS NECESARIAS A. Estructura jurídica 1. Contratación asesoría 2. Procesos y gastos a realizar por parte del desarrollador a. De los gastos legales b. De los honorarios profesionales 3. Pagos a realizarse por parte del comprador a. De los gastos c. De los honorarios profesionales a cancelar por parte del comprador B. Estructura Fiscal 1. Impuestos en la Generación de una Sociedad Anónima 2. Impuestos en adjudicación a Administrador Único, nombramiento, patentes de sociedad y de empresa. 3. Impuestos en la Financiación b. Prestamos a una entidad bancaria extranjera c. Préstamo a una entidad bancaria nacional d. Préstamo privado con un individuo Guatemalteco
C.
IX. A. B. C. D. E. X.
1. Impuestos a importaciones de insumos, materias primas, materiales y activos fijos 2. Contratos de arrendamiento 3. La contratación fiscalmente eficiente y los riesgos 4. Forma en que se venderán el proyecto habitacional Estructura Comercial 1. Estructura comercial y de marketing a. Estrategia de Marketing i. Imagen del proyecto ii. Posicionamiento iii. Publicidad y promoción iv. Estrategia de comunicación b. Política de atención al cliente 2. Análisis FODA 3. Estrategia de ventas 1. Estrategia de ventas 2. Política de precios y descuentos 3. Estructura y remuneración equipo de ventas a. Formas de pago 1. Fuentes de captación 2. Estimaciones y Cronograma de ventas CONCLUSIONES Licencias y permisos Legal y fiscal Económica Arquitectónica y Constructiva Factibilidad de Mercado BIBLIOGRAFÍA
JUSTIFICACIÓN Es necesaria la aplicación práctica de lo aprendido en el Máster de Dirección de Empresas Inmobiliarias y de Construcción para terminar de comprender la lógica y el mecanismo que permite el correcto desarrollo de un proyecto inmobiliario en toda su extensión. Durante la duración de la maestría y sus diferentes cursos se trato de enlazar los diferentes temas, esto estriba la dificultad de tener diferentes métodos de enseñanza, diferentes maestros y el espacio de tiempo entre curso y curso. El presente trabajo trata de conjugar todo lo aprendido en un proyecto practico real, que, dependiendo de los resultados del mismo, se hará o no realidad. Se trato de tomar en cuenta todos los aspectos pertinentes según la teoría, y también los aspectos locales por las características únicas del país, la ubicación y las condiciones en general. Asimismo el resultado debe de ser tangible y claro, que nos deje con un panorama abierto para tomar la decisión de ir o no ir adelante con el proyecto. OBJETIVOS El siguiente estudio busca concluir si es factible desde varios puntos de vista, el desarrollo de tres viviendas unifamiliares en la Lotificación Campestre El Encinal, en la reserva hídrica Cerro Alux. Se analizara la factibilidad en los siguientes ámbitos: A. Licencias y permisos El proyecto se encuentra en una zona protegida por ser una reserva hídrica, aspecto que observa varias limitaciones a la hora de pensar en un proyecto inmobiliario. Entre estas se pueden considerar una baja densidad permitida, la prohibición de perforar pozos para agua potable y algunas otras disposiciones similares. Se debe
determinar si es realizable el proyecto y si lo es, que procedimiento se debe seguir para cumplir con toda la documentación y requisitos del Ministerio del Medio Ambiente. B. Legal y fiscal El proyecto deberá de demostrar su factibilidad desde este punto de vista al exponerse la estructura legal y fiscal y los diferentes gastos que las mismas generaran a la hora de la planificación, desarrollo y ventas de las unidades habitacionales. C. Económica Una de las interrogantes más importantes es si el proyecto es rentable y si ofrece un retorno atractivo para los inversionistas. Para contestar a esta pregunta se realiza un estudio detallado que incluye un presupuesto completo, un perfil de gastos, un cronograma y un cashflow. Los resultados financieros deberán ser un claro reflejo de la factibilidad económica del proyecto inmobiliario. D. Arquitectónica y Constructiva En este caso se debe de tomar en cuenta la factibilidad de llevar a cabo el proyecto desde el punto de vista constructivo debido a las singularidades que presenta el lote en el cual se plantea. Es un lote con una inclinación bastante fuerte, donde se comprobara por medio del diseño arquitectónico y estructural si es posible realizar un proyecto que a pesar de la complejidad de su diseño y construcción ,pueda seguir presentando un presupuesto que cumpla con los objetivos de cubrir el segmento socioeconómico al cual va dirigido. E. Factibilidad de Mercado Se debe investigar a fondo si hay mercado para el proyecto, se debe analizar la oferta y demanda, la intención de cambio y compra,
la absorción y concluir con un panorama claro de si hay mercado, quien es el cliente. ENTORNO ECONÓMICO A. Entorno económico mundial
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE)
reconoce
que
hacer
previsiones
sobre
la
evolución
macroeconómica en los próximos meses es tarea difícil, puesto que persisten elementos de incertidumbre considerables, como la posibilidad de que haya una renovada caída de precios de la vivienda en Estados Unidos.
Además, la OCDE alude a las tensiones en los mercados de
divisas como un eventual origen de respuestas proteccionistas que puedan perjudicar las perspectivas de crecimiento en los próximos meses. La idea de que las economías en el mundo se estaban recuperando se ha venido abajo, ya que las últimas estimaciones indican que el crecimiento en Europa está rezagado y la economía de Estados Unidos, vinculante para la región también está presentando problemas de crecimiento. En línea con un panorama menos alentador que el 2010 durante el presente año, el Fondo Monetario Internacional (FMI) proyecta en su informe de octubre una expansión del Producto Interno Bruto (PIB) mundial de 4.2% (4.8% durante 2010).
Fuente: Situación del sector construcción 2011, presentación de la Cámara Guatemalteca de la Construcción, Guatemala 2011.
Índice de precios de vivienda Case Shiller: 20 ciudades de Estados Unidos de América Años 2005 – 2011 Enero 2000 = 100.0
Fuente: Standard and Poors
Estados Unidos de América: Tasa de morosidad por tipo de préstamo hipotecario Años 2002 – 2010 en porcentajes
FHA: Préstamo hipotecario respaldado por el Federal Housing Administration. VA: Préstamo hipotecario respaldado por US Departament of Veterans Affair. Prime: Préstamo hipotecario con poco riesgo de impago. Subprime: Préstamo hipotecario con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos Estados Unidos de América: Viviendas autorizadas por permisos de construcción Años 2000 – 2010 en millones de viviendas
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Oficina de Censos de Estados Unidos
B. Entorno Regional
1. Panorama Económico Latinoamericano En sus más recientes proyecciones, para el 2011, el FMI calcula que Latinoamérica en su conjunto crecerá un 4%, con una tasa de inflación del 5.8%. Por su parte, la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) en su informe “Balance preliminar de las economías de América Latina y el Caribe 2010”, presentado en diciembre, luego de un crecimiento del 6% durante 2010, la tasa de crecimiento de la región será de 4.2% en 2011, alrededor del 3% de crecimiento del PIB por habitante. La intensa actividad contra cíclica que desplegaron los gobiernos de la mayor parte de la región posibilitó una rápida recuperación de los niveles de actividad, la mayoría de los cuales ya se ubican por encima de los niveles pre crisis. No obstante, el espacio para políticas públicas se verá afectado por la necesidad de recomponer la capacidad de respuesta contra cíclica ante el previsible menor dinamismo de la economía mundial durante 2011 y el exceso de liquidez global. Más allá del corto plazo, se plantean diversas interrogantes acerca de la posibilidad de que esta rápida recuperación se transforme en una reactivación del crecimiento sostenido. En efecto, el ambiente externo sigue afectado por altos niveles de incertidumbre y dudas acerca de cuán sólida es la recuperación de las economías avanzadas. Al mismo tiempo, la fortaleza relativa de las economías emergentes y, en especial, de varios países de la región, ha comenzado a incrementar el flujo de capitales hacia América Latina y el Caribe. Esta situación ha originado ciertas apreciaciones de las monedas. En este contexto, los países de la región enfrentan importantes desafíos. A la necesidad de perseverar en el control de los equilibrios macroeconómicos, se añade el requerimiento de aumentar la inversión en infraestructura y
capacidad productiva, y con ello permitir aumentos tanto en la productividad como en los salarios. A esto se suma el desafío de mantener políticas públicas que apunten a la protección de los sectores vulnerables y fortalecer el vínculo entre crecimiento e igualdad. Para lograr estos objetivos, se hace necesario redefinir la ecuación predominante entre Estado, mercado y sociedad civil, indica el estudio. 2. Panorama Económico Centroamericano De acuerdo con el más reciente análisis realizado por el ICEFI, durante
el
año
pasado
los
países del
istmo
centroamericano
experimentaron crecimiento en sus economías, en relación con 2009, sin embargo, las proyecciones de crecimiento alentadoras que se tenían para estas economías en 2011 se enfrentan a las amenazas descritas en el panorama mundial.
La incidencia directa de esta futura nueva
recesión sobre Centroamérica, es que el crecimiento de las economías de la región está básicamente sustentado en la recuperación de los mercados internacionales. Es decir, que ante una reducción de la demanda extranjera las exportaciones regionales enfrentarían un descenso y por consiguiente, también las economías centroamericanas. Según el FMI, en la peor posición se encuentran los países más vinculados a EE.UU., que pueden contagiarse de su ralentización económica. Ese es el caso de México, así como de los países de Centroamérica que son muy dependientes del turismo y de las remesas que se envían desde Estados Unidos, y que son netamente importadores de materias primas. A pesar de lo anterior, el Fondo todavía mantiene la proyección de que para el 2011 continuará la tendencia de ligera mejoría económica para el istmo centroamericano, con un crecimiento estimado del PIB de 3.7% (3.1% durante 2010). Esta cifra es similar a la de la CEPAL que estima el crecimiento regional en 3.6%. En
las
graficas
siguientes
podemos
observar
indicadores
regionales relacionados a la industria de la construcción, en especial al
sector vivienda. En los mismos se muestra una disminución considerable en la actividad de la construcción en general y en el aporte de la industria a la economía de los países.
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del FMI (WEO, abril 2011), Cámara Costarricense de Construcción, Cámara Nicaragüense de la Construcción y Cámara Panameña de la Construcción.
Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana: Aporte de la construcción a la economía Años 2005 – 2012 Porcentajes del PIB
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de Bancos Centrales , Cámara Costarricense de Construcción, Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción, Cámara Nicaragüense de Construcción y Contraloría General de la República de Panamá.
Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana: Variación interanual del Índice Mensual de Actividad de la Construcción (anualizado) Años 2005 – 2010 en porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de Bancos Centrales y Cámara Costarricense de Construcción
Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana: Producción de vivienda años 2005 – 2010 en cantidades
}
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de ANACOVI, Cámara Costarricense de Construcción y Cámara Panameña de la Construcción.
C. Entorno Económico Nacional De acuerdo con el Banco de Guatemala (Banguat), en su informe de política monetaria a agosto del 2010, la evolución de la economía guatemalteca en 2011 estará condicionada a la coyuntura económica y financiera mundial y a factores de orden interno, tanto económicos
como políticos, dado que es un año electoral. Igualmente se destaca que el país es altamente vulnerable a experimentar desastres naturales por los efectos del cambio climático, los cuales también tienen una repercusión importante en el desempeño de la economía nacional y pueden
condicionar
macroeconómica,
eventualmente en
particular
la de
gestión la
de
la
política
política
fiscal.
Acorde con la información disponible a la fecha, el Banguat prevé un crecimiento de la economía guatemalteca de entre 2.5% y 3.1% para 2011 (el FMI y la CEPAL vaticinan un crecimiento de 2.6% y 3%, respectivamente). Esta proyección inicial se fundamenta en una serie de
factores
tanto
de
orden
externo
como
interno.
Dentro de los primeros se incluye la incertidumbre sobre la consolidación de la recuperación económica y financiera mundial, particularmente en los Estados Unidos de América y la Zona del Euro. En el orden interno se proyecta la continuidad de la recuperación gradual de las tasas de crecimiento de las principales actividades económicas. Asimismo, se prevé cierta prudencia por parte de los agentes económicos en decisiones de inversión, producción, generación de empleo, consumo y ahorro en tanto se consoliden sus percepciones respecto a los cambios esperados en la gestión de las políticas públicas, derivados del año electoral y los cambios en la administración pública, fenómeno que se ha
observado
en
otros
procesos
electorales.
En el caso de la inflación, los pronósticos actuales prevén que se sitúe alrededor de 5.70% en 2011, mientras que las expectativas de los analistas privados proyectan una inflación de 6.36%.
D. Entorno sector construcción
Las perspectivas de crecimiento del sector de la construcción siguen sin mostrar mejoría más allá de lo proyectado por el Banco de Guatemala (Banguat) desde inicios del 2011, y será el único de los 11
principales sectores económicos que conforman el producto interno bruto (PIB), que este año no saldrá de un ritmo negativo en su desempeño. Así, de acuerdo con los datos del Banguat, para este año, si bien se espera una mejoría para la citada industria, esta mantendrá una desaceleración de -1.4 %, con relación a los -11.2 % registrado en 2010.
Se observa por cuarto año consecutivo un decrecimiento
promedio de 6 % anual, y eso ha ocasionado que, de aportar el 4 % al PIB hacia 2007, ahora se tenga una participación del 2.9 %”
En la
actualidad aún se observa un bajo nivel de demanda de asfalto, limitado crédito al sector y un estancamiento del crédito,
la leve
mejoría estaría siendo apuntalada por una mayor demanda de materiales
de
la
construcción
de
viviendas
(sobre
todo
para
ampliación) en el sector informal desde septiembre de 2010. IMACON versus crecimiento del PIB construcción: Variación anual años 2003 – 2011 en porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de Guatemala
Según la Encuesta de Expectativa de Empleo para el segundo trimestre, presentado recientemente por la firma Manpower, la construcción es uno de los cinco sectores, que de seis actividades productivas estudiadas, que mejores expectativas de empleo muestra para ese
período. La caída acumulada en los últimos cuatro años de los empleos en el sector de la construcción se sitúa en alrededor del 25 % con respecto a 2007, cuando la actividad creció un 8.8 % y generaba alrededor de 350,000 empleos. Se estima que entre 2008 y 2009 cerró 150,000 puestos de trabajo, cifra que no se podrá reactivar aún ni con la mejoría que se vislumbra para este año. Índice Mensual de Actividad de la Construcción trimestral: Variación años 2003 – 2011 en porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC
Crecimiento del sector construcción Años 1996 – 2011 en porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de Guatemala.
Superficie de construcción autorizada Años 2002 – 2010 en metros cuadrados
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de Guatemala
Regiones: aporte al PIB En porcentajes
Fuente: Secretaría de Planificación y Programación de la Presidencia (SEGEPLAN) y Cardona, René. (1999). "La distribución del Producto Interno Bruto (PIB) en Guatemala, por región y departamento". Revista de Estudios Sociales No. 61. Guatemala: Universidad Rafael Landívar
E. Sector Vivienda
Las cifras del Banguat, dan cuenta que en 2008, la construcción decreció -0.8 % con relación a 2007, en 2009, la desaceleración varió a 10.8% y en 2010 fue de -11.2 %. Según Jorge Montenegro, presidente de
la CGC, la contratación de obras públicas de infraestructura sigue deprimida, pero el mayor golpe lo sigue soportando la vivienda. En 2007, se estimó la construcción anual de unas 58,000 viviendas, en 2008, unas 15,000. Para 2011, la cifra podría no superar los 10,000. Las construcciones y remodelaciones que han empujado al alza la compra de materiales, se concentran en el área rural y estaría asociado a la mejora de las remesas. El número de seguros hipotecarios que emitió el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) se redujo de un récord de 4 mil 200 en 2006 a 2 mil 883 en 2007, la cifra cayó a 1,241 en 2008, en 2009 fueron 1,213 y 642 en el primer semestre de 2010.
Índice Mensual de Actividad de la Construcción de Vivienda e índices de algunos de sus componentes Años 2002 – 2010 Enero 2008 = 100.0
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de Guatemala y la Superintendencia de Bancos
Préstamos y descuentos al sector construcción y vivienda Años 2002 – 2010 En millones de quetzales
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Superintendencia de Bancos
Producción de vivienda Años 2003 – 2010 En unidades
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del FHA y estimaciones propias
Déficit habitacional Años 2003 – 2015 En unidades
Fuente: ANACOVI
Regiones: stock de vivienda En unidades
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.
Regiones: material predominante en las paredes de la vivienda En porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.
Regiones: déficit habitacional En unidades
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.
ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD
A.
Análisis geográfico y urbano
1.
Definición
El análisis trata de situar el proyecto dentro del funcionamiento, territorio, uso y carácter del entorno. El mismo sitúa al proyecto en su entorno más macro, como parte de un país y lo dirige hacia su entorno más micro, que viene a ser la lotificación del cual el lote forma parte. En este caso el territorio pertenece al municipio de Mixco, que en la actualidad no posee un plan de ordenamiento territorial, por lo que en este caso los lineamientos municipales en cuanto a uso de tierra no aplican.
Nos basamos en las necesidades del mercado para la
ubicación del proyecto, pero no podemos dejar de lado ciertos aspectos urbanos a analizar, debido a su incidencia en el mismo. El análisis urbano se realizo desde el punto de vista del condominio El Encinal como una unidad, ya que internamente el uso es estrictamente residencial de baja densidad. El análisis a continuación es bastante superficial, ocupándonos casi exclusivamente a usos, vías de comunicación y división zonal del entorno. Dichas características son importantes para el proyecto, debido al desorden y trafico que se vive en el municipio.
2.
Ubicación geográfica
Fuente:http://www.galasdeguatemala.com/r-mapas-de-guatemala-365-pdf-mapadivision-politica-de-guatemala-6827.htm
Guatemala se encuentra en Centro América, y el departamentos de Guatemala se encuentra en la parte sur del país, sobre una topografía montañosa a aproximadamente 1,414msnm. Se divide en 26 departamentos,
la ciudad de Guatemala se encuentra en el
departamento del mismo nombre, al centro del mismo. El proyecto se ubicara en el departamento de Mixco, al oeste de la ciudad de Guatemala.
Fuente:http://miblogchapin.wordpress.com/2009/10/15/mapa-del-departamento-deguatemala/
3.
Mapa de zonas circundantes
El proyecto se ubicara en la zona 7 del Municipio de Mixco, el mismo es colindante con Ciudad Guatemala y es el municipio de el departamento de Guatemala, junto con Villanueva, que mas población alberga.
Dicho municipio se ha mezclado con la Ciudad de
Guatemala a tal grado, que varias de sus zonas se traslapan. Así, la zona 7 de Mixco, que es en al cual se encuentra la lotificación El Encinal, colinda con la zona 6 de Mixco, la zona 19 de Guatemala y las zonas 1,2 y 3 de Mixco. Tenemos como limite físico más importante la Calzada Roosevelt, que viene de la ciudad y se dirige hacia el occidente del país.
Fuente: Propia
4.
Mapa de vías de circulación importantes
El proyecto cuenta como vía de acceso principal la Calzada Roosevelt, el ingreso se encuentra al final de la misma, siguiendo por la 19 Calle y la Avenida El Encinal.
Al final de la 19 calle hay una
bifurcación que dirige hacia la avenida del Cementerio, donde actualmente residencial.
se
están
desarrollando muchos proyectos de
uso
Antes de llegar a la bifurcación de la Avenida del
Cementerio, sobre la 19 calle hay otra bifurcación. Esta conduce hacia la 12 avenida, que a su vez nos transporta a varias colonias más antiguas de Mixco como son San Ignacio, Namajay y El Paraíso.
Fuente: Propia
5.
Mapa de usos circundantes
Los usos de tierra circundantes son en su mayoría residencial, aunque se divide en dos; hay una área residencial que actualmente se encuentra en desarrollo, que es la que rodea la vía de acceso llamada la Avenida del Cementerio, la cual como su nombre lo dice nos lleva a uno de los cementerios más grandes y reconocidos de ciudad Guatemala. Dicha área residencial se están desarrollando varios proyectos de vivienda, también existe un proyecto ya construido que consta de dos torres de apartamentos. Sobre la Avenida del Cementerio se da también uso comercial en la bifurcación que conduce hacia la misma se encuentra un centro comercial de conveniencia y existen también varios negocios pequeños, juntos proveen bienes y servicios a los habitantes del área. Internamente el condominio no tiene otro uso más que el residencial, en terrenos en su mayoría de 2,500mt.2 o más.
Fuente: Propia
B.
Análisis de áreas
Este consiste en el punto de partida para el proyecto, según la legislación y reglamentación interna, el terreno se puede dividir solamente en tres solares. La razón para ello es que por ser un área protegida se desea mantener una baja densidad poblacional en el área, la estrategia para lograrlo por parte del comité del condominio, es otorgar media paja de agua por cada 1,000mts.2 de terreno. Por tanto, el terreno se desmembrara en tres partes, tratando que sean lo más parejas posibles en cuanto a área. Por la extensión de los terrenos que es aproximada a los 1,000mts.2, no tenemos problemas con espacio para adecuar los metros cuadrado de construcción necesarios según nuestro estudio de mercado. Se considero una casa de 215mts.2 parqueo para 4 carros que equivalen a 50mts.2 y el resto está considerado como área verde.
A partir de los supuestos anteriores se realizo el estudio de áreas y los estudios preliminares de costos.
Fuente: Propia
C.
Normativas
municipales,
tramitologia
y
análisis
ambiental 1.
Procedimiento a seguir en el área para permisos
relacionados al medio ambiente Por encontrarse el proyecto en un área protegida, participan dos instituciones gubernamentales en el análisis y dictamen ambiental del área, el CONAP (consejo Nacional de Áreas Protegidas) y el MARN (Ministerios de Agricultura y Recursos Naturales). En este caso el MARN pide como requisito obtener el visto bueno del CONAP para otorgar el permiso de desarrollo que a su vez nos pedirá la Municipalidad de Mixco como requisito para otorgar la licencia de construcción. Todo el trámite del permiso correspondiente al medio ambiente se realiza sin costo alguno y tiene una duración aproximada de 3 meses. requisitos:
Abajo los
a.
Conap (Consejo Nacional de Áreas Protegidas) o Llenar el formulario para la solicitud de cambio de uso del suelo (formato #15) o Requisitos para aprovechamiento familiar (tala de árboles)
Carta dirigida al director de Conap Alux para solicitar la tala de árboles.
Fotocopia de cedula de vecindad.
Registro de la propiedad (cuando la escritura es registrada)
Fotocopia de la escritura autenticada, cuando la escritura el publica
Depositar q.25.00 en la cuenta
o Estudio de impacto ambiental
Lineamientos de estudio de impacto ambiental o Información general del proponente o Información general del proyecto o Impacto del proyecto al aire o Efectos de la actividad en el agua o Efectos de la activad sobre el suelo (sistema edáfico y lítico) o Desechos sólidos o Demanda y consumo de energía o Uso de combustibles o Efectos sobre la flora, fauna y bosques o Efectos sociales, culturales y paisajísticos o Efectos sobre la salud humana o Adjuntar Siguientes documentos:
Plano de distribución o Cotas.
Plano de los sistemas hidráulico sanitarios (agua potable, dotación por persona, pozo propio, tuberías, aguas pluviales, drenajes de
aguas servidas, pozos de absorción, si se va a conectar a drenajes municipales, planta de tratamiento)
Presentar original y copia completa del proyecto y una copia para sellar de recibido
Presentar documento foliado (de atrás hacia delante)
Fotocopia Autenticada de cedula de vecindad.
Declaración jurada del propietario (como es el machote MARN) certificada por notario.
Certificado del registro de la propiedad del bien inmueble, contrato de arrendamiento o compra venta. ( Deberá tener un máximo de seis meses de anterioridad a la solicitud)
Fotocopia autenticada del carné de identificación tributaria
Cuando sean proyectos de fondo de inversión pública presentar perfil del proyecto por la unidad técnica que corresponda.
b.
MARN (Ministerio de Agricultura y Recursos Naturales)
Luego de obtener el visto bueno de parte del CONAP el folio se dirige hacia el MARN (ministerio de agricultura y recursos naturales), para obtener la Resolución del MARN-CONAP que como mencione antes, es un requisito para obtener la licencia de construcción (en caso de incumplir con este requisito la multa es de Q100,000.00), los pasos son los siguientes:
Revisión de la papelería por parte del depto. jurídico
Revisión de estudio de impacto ambiental por parte del depto. técnico
Revisión de dictamen de CONAP sobre el caso
2.
Visita de inspección al terreno
Dictamen técnico por parte del MARN
Licencia de Construcción
La municipalidad que tiene jurisdicción sobre el área donde se ubicara el proyecto, es la municipalidad de Mixco, la misma cuenta con un reglamento de construcción bastante obsoleto, donde muchísimos aspectos, como los pagos y arbitrios municipales quedan a discreción de los inspectores.
Es importante recalcar que la municipalidad de
Mixco no aceptara nuestra solicitud de licencia si no se cuenta con el permiso correspondiente por parte del Ministerio del Medio Ambiente y de la administración de la lotificación.
Formulario correspondiente lleno y firmado por arquitecto o ingeniero colegiado
Escritura, carta o contrato de compraventa
Certificación del registro de la propiedad
Recibo del último pago del IUSI
Certificación IUSI
Boleto de ornato del propietario
Boleto de ornato de los profesionales implicados en el proyecto
Constancia de colegiado activo
Solvencia municipal
Planos constructivos
Estudio de impacto ambiental
3.
Otros trámites y permisos
Se deben realizar otros trámites y permisos para obtención de los servicios necesarios para las viviendas, en su mayoría estos son proveídos por empresas privadas como es el caso del teléfono, internet y energía eléctrica. En el caso del agua el trámite se debe de realizar con la empresa privada que abastece de agua a la lotificación. Estos servicios son sobre los cuales se considerara proporcionar una conexión por parte del desarrollador.
Entre los trámites restantes se encuentran
Agua potable: En este caso el agua potable lo proveerá la
urbanización en la cantidad de ½ paja para cada vivienda, asignada de esta manera debido al tamaño de los terreno de cada una. Para obtener el servicio se debe llenar un formulario y luego de una visita técnica se debe cancelar un monto estipulado por la administración de la urbanización.
Drenajes: En este caso no aplica porque por ser área
protegida la ley obliga a cada vivienda unifamiliar a contar con planta de tratamiento propia.
Electricidad:
La electricidad
la proveerá la Empresa
Eléctrica de Guatemala (EEGSA), el trámite consiste en la solicitud, una visita técnica, entrega de un formulario con las especificaciones y pormenores de la conexión y el pago del costo de la instalación.
Servicios especiales:
Entre
estos encontramos, cable,
internet, teléfono y cualquier otro servicio que el dueño de la vivienda requiera, esta negociación y obtención de servicios correrá por cuenta del dueño de cada propiedad, no por parte del desarrollador.
ESTUDIO DE MERCADO A.
Estudio de Oferta: 1.
Lineamientos
El área de influencia en el que se levanto el estudio de oferte consta de viviendas para nivel socioeconómico C+ y B, tenemos como límite inferior un precio de venta estimado de $85,000.00 y como precio máximo un precio de venta $200,000.00. Deberán de ser condominio o residencias individuales que estén aun a la venta, que se estén comercializando recientemente. Áreas para localización de Oferta: a. Mixco: o
Viviendas a la venta dentro de El Encinal
o
Área y condominios aledaños a El Encinal
o
Área aledaña al Cementerio Las Flores
o
Área aledaña a Calzada Mateo Flores (Las Dalias) y la Calzada Roosevelt
b. Área que va desde el paso a desnivel del final de la Calzada Roosevelt hasta San Lucas: o
Labor de Castilla I y II y similares
o
Alrededores del Cerro Alex
c. San Lucas: o
Condominios en
alrededores de
San
Lucas o
Condominio que van desde San Lucas hasta comienzo bajada de las Cañas
d. Zona 7: Área que va desde Tikal Futura hasta
o
comienzo de Municipio de Mixco e. Zona 11:
f.
o
Área de las Charcas,
o
Área de Mariscal
o
Área de Residenciales 5 y Miraflores
San Cristóbal: Residenciales en toda el área de San
o
Cristóbal 2.
Resultados
A continuación se presentan los resultados del estudio de demanda, la información se separo en los temas que se ven a continuación para su mejor interpretación y comprensión.
Listado de Precios Zona San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal Encinal Encinal Molino de las Flores San Lucas San Lucas San Lucas
Nombre
Cuota de mantenimiento
Vistas de San Cristóbal Hacienda San Cristóbal Bosques de San Marino Portales de San Cristóbal Villas de Van Gogh Villas Palermo Luces del Encinal Quintas Los Encinos Casa individual San Telmo Villas de la Meseta Casa individual
Precio Promedio 2 Habitaciones
no hay no hay
no hay
no hay
no está fijada
no hay no hay no hay
Q50
Precio Promedio 3 Habitaciones Q667,700 $ 116,950 no hay $150,000 Q379,600 $ 128,930 $ 109,500
Precio Promedio 4 Habitaciones $ 345000 $280,000 $159,000
Número de Proyectos 1 1 1 1 1 1 1 2
$150,000 Q645,000 no hay $90,000
no hay Q680,000 no hay
2 1 no aplica
Rango de Precios (donde hay más de un modelo) Zona
Precio Promedio 2 Habitaciones
San Cristóbal Encinal Fuente: Propia
Unidades de 2 Habitaciones
Precio Promedio 3 Habitaciones
Unidades de 3 Habitaciones
Precio Promedio 4 Habitaciones
$ 116,804.17
$ 261,333.33
$ 119,215.00
$ 150,000.00
Unidades de 4 Habitaciones
Acabados Rango de Precios
Acabado de muros externos
Divisiones Internas
Block
Block
Block alisado
Block
San Telmo Villas de la Meseta Casa individual San Lucas $ 100 - $ 125 mil Bosques de San Marino
NS Block alisado Molde concreto
Block Block Concreto
Block alisado
Block
Quintas Los Encinos I y II $126 - $150 mil Luces del Encinal
Block y fachaleta
Block
Block alisado
Block
Menor de $ 50 mil Villas Palermo $ 75 - $ 100 mil Hacienda San Cristóbal
Casa Molino de las Flores $ 151 - $ 175 mil Villas de Van Gogh $ 345 mil Vistas de San Cristóbal
Acabado de techo externo
Perfiles de ventanería
Puertas
Losa de concreto
Aluminio
MDF
Losa de concreto cubierto de shingle
PVC
Madera
Aluminio PVC Aluminio
MDF MDF Madera enchapada
Losa de concreto cubierto de shingle Losa de concreto
Aluminio de alta calidad
MDF
Aluminio de alta calidad
MDF
Losa de concreto cubierto de shingle
Aluminio
MDF
Block
Aluminio
Madera
Concreto
Block
PVC
Madera
Ladrillo visto y block alisado
Block
Aluminio
MDF
Losa de concreto cubierto de shingle
Absorción Zona Vistas de San Cristóbal Hacienda San Cristóbal Bosques de San Marino Portales de San Cristóbal Villas de Van Gogh Villas Palermo Luces del Encinal Quintas Los Encinos I y II Molino de las Flores San Lucas(Km 32 San Telmo) San Lucas(Villas de la Meseta) Casa individual San Lucas
Unidades Totales
Unidades de 2 Habitaciones
Unidades disponibles
Unidades de 3 Habitaciones
Unidades de 4 Habitaciones 3
Unidades disponibles
8 4
3
4
0 0
0 40
1 0
1 0
0
1
0
1
3 61 8 8 437 165 en cada proyecto 1 40 740 1
0 0 no se brindo esta información
0
Rango de Tamaño Zona
Vistas de San Cristóbal Hacienda San Cristóbal Bosques de San Marino Portales de San Cristóbal Villas de Van Gogh Villas Palermo Luces del Encinal Quintas Los Encinos I y II Molino de las Flores Villas de la Meseta San Telmo Casa individual San Lucas
Fuente: Propia
Casas de 2 Habitaciones (m²)
($/m²) Dos Habitaciones
Casa de 3 Habitaciones (m²)
($/m²) Tres Habitaciones
165 205
Q4,047 $ 570.5
82 187
Q4,629 $ 689
163 177
Q3,957 $ 508
Casa de 4 Habitaciones (m²) 400
($/m²) Cuatro Habitaciones $ 862.5
250 124
$ 600 Q5,484
Financiamiento Enganche 30%
Nombre Vistas de San Cristóbal Hacienda San Cristóbal Bosques de San Marino Portales de San Cristóbal
Financiamiento BAM y BAC
Q34,100 $ 17,542 variado, pero mínimo 10%
Villas de Van Gogh
30%
Villas Palermo Luces del Encinal Quinta Los Encinos Molino de las Flores
Q19,400
Cuotas enganche 15,000 reserva aplicados al enganche
Banrural $ 770.71 BAM
completo
BAM
variables
$ 10,950 en 8 pagos a convenir con el dueño el método de pago a convenir con el bac con un 9% de interés a convenir con bac a un 9% a negociar con el dueño
Villas de la Meseta Casa individual San Lucas
20 de 5 a 25 con interés del 8% en dólares y 9% en quetzales de 5 a 25 con interés del 8% en dólares y 9% en quetzales
Q3,410 devuelven $ 8,400 $937.55
BI y BAC
San Telmo
Plazo en años. 20
20 años
Áreas Verdes y Sociales Zona San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal Encinal Encinal San Lucas San Lucas San Lucas
Nombre Vistas de San Cristóbal
Distribución de unidades Individuales
Hacienda San Cristóbal
Subterráneo
Muro perimetral del condominio Block y fachaleta
Áreas verdes Si
Área social condominio No
Juegos infantiles No
Hilera
Aéreo
Si (material N/D)
Si
No
Si
Bosques de San Marino
Hilera
Subterráneo
Si
No
No
Portales de San Cristóbal
Hilera
Subterráneo
Mampostería y malla Si (material N/D)
Si
No
No
Villas de Van Gogh
Hilera
Subterráneo
Si (material N/D)
Si
No
No
Villas Palermo
Hilera
Aéreo
Si (material N/D)
Si
No
No
Hilera Hilera Individuales Hilera Individuales
Subterráneo Subterráneo Subterráneo Aéreo Aéreo
Block Block Si Si Si (colonia)
Si Si Si Si Si
Si No Si No No
Si Si Si No No
Luces del Encinal Quintas Los Encinos I y II San Telmo Villas de la Meseta Casa individual
Cableado
Amenities Zona San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal Encinal Encinal Molino de las Flores San Lucas San Lucas San Lucas
Nombre Vistas de San Cristóbal Hacienda San Cristóbal Bosques de San Marino Portales de San Cristóbal Villas de Van Gogh Villas Palermo Luces del Encinal Quintas Los Encinos I y II Casa individual San Telmo Villas de la Meseta Casa individual
Piscina Gimnasio No No No No No No No No No aplica No No No
Si Si No Si Si No Si Si
Planta eléctrica No No No No No No No No
Sistemas inteligentes No No No No No No No No
No No No
Si Si Si
Si Si No
Si Si Si
No No No
No No No
Interiores
Fuente: Propia
Zona
Nombre
SalaComedor
San Cristóbal
Vistas de San Cristóbal Hacienda San
Individuales
San Cristóbal
Reglamento interno Si Si Si Si Si No Si Si
Pozo/Cisterna
No No No No No No Si No
Áreas deportivas No No No No No No Si No
Individuales
Clóset
Sala Muebles Despensa Pantry familiar de Cocina De pared Si Si Si Si y 1 WC De pared Si No No
Lavandería Dormitorio No. de de servicio Baños Si No 3 Si
No
4
San Cristóbal Encinal Encinal Molino de las Flores San Lucas San Lucas San Lucas
Villas Palermo Luces del Encinal Quintas Los Encinos I y II Casa individual San Telmo Villas de la Meseta Casa individual
No No No No aplica No No No
No Si No
No Si No
No Si Si
No Si Si
No No No
No No No
No No No
Si Si Si
Si Si No
Si Si Si
No No No
No No No
Interiores Zona
Nombre
San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal San Cristóbal Encinal
Vistas de San Cristóbal Hacienda San Cristóbal Bosques de San Marino Portales de San Cristóbal Villas de Van Gogh Villas Palermo Luces del Encinal
Encinal
Quintas Los Encinos I y II Molino de las Flores Casa individual San Lucas San Telmo San Lucas Villas de la Meseta San Lucas Casa individual
SalaComedor
Clóset
Individuales
De pared y 1 WC De pared
Individuales
Sala Muebles Despensa familiar de Cocina Si Si Si
Pantry
Si
Lavandería Dormitorio No. de de servicio Baños Si No 3
Si
No
No
Si
No
4
De pared y 1 WC De pared
Si
No
No
Si
Si
4
Si
Si
No
Si
Si
Si
3.5
Si No Si
Si No
No No No
No No No
Si No Si
Si No Si
2.5 1.5 3.5
Juntos
De pared De pared De pared y 1 WC WC
Si
Si
Si
Si
Si
Si
3.5
Individuales Juntos Juntos Juntos
De pared De pared No trae De pared
No Si No Si
Si No No Si
Si No No No
No No No Si
Si No Si Si
Si No No No
2.5 2.5 2 2.5
Juntos Individuales Juntos Juntos Juntos
Fuente: Propia
3.
Interpretación
A continuación los puntos a destacar e interpretación de lo recabado en el estudio de oferta existente, algunas de estas características se deberán tomar en cuenta a la hora de planificar el nuevo proyecto, para estar por lo menos al nivel de la competencia. Se debe validar también que las características que tiene la competencia sean en verdad valoradas por el cliente, para no sobre especificar el proyecto. a.
Precios: Precios de venta de la oferta comparable están en un rango de $116,000 hasta $280,000.
b.
Acabados: Proyectos comparables ofrecen en su mayoría muros de block, ventanas de aluminio o PVC, y puertas de MDF y madera.
c.
Tamaños: Proyectos comparables con áreas de 105mts.2 a 205 mts.2.
d.
Enganche y financiamiento: de 10% a 30% de enganche, financiamiento bancario.
e.
absorción: En algunos casos es bastante lenta y en proyectos bien estructurados extremadamente rápida
f.
Áreas Verdes: La mayoría de viviendas son en hilera, solo un par de proyectos cuentas con viviendas individuales, los proyectos comparables cuentan con áreas verdes, cisterna propia y reglamento de condominio.
g.
Interiores: Los proyectos comparables cuentan en su mayoría con sala familiar, sala-comedor, 2.5 baños y algunos cuentan
con
dormitorio
de
servicio, pantry,
muebles de cocina y closets.
B.
Estudio de Demanda 1.
Estudio de Vivienda (intención de Compra, concepto
y precios)
En mayo de 2009 se realizó un estudio cuantitativo con una muestra de 200 entrevistas, con el objetivo de obtener cifras sobre intención de cambio, zonas preferidas para el mismo, y zona de origen de los posibles clientes. También se trato de obtener un porcentaje de comerciantes que pudieran estar interesados en invertir en un proyecto de vivienda, obteniendo los siguientes resultados:
En el último año, ¿Ha tenido intención de comprar vivienda?
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
Indique el concepto de vivienda que desea comprar:
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
Indique el rango de su ingreso familiar en Quetzales. En caso de solteros que formaran un nuevo hogar, marcar la suma de los ingresos mensuales de los futuros cónyuges:
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
¿En qué zona vive actualmente?
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
¿En qué zona o sector le gustaría comprar vivienda?
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
Personas con ingreso familiar mensual de Q.28K a Q40K, de cualquie r ciclo de vida
Segementos B y C+ ¿Que tipo de inmueble desearia? Apartamento en Edificio Vivienda en Condominio
38%
25% 37%
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
La mayor parte de los entrevistados que contestaron que buscan apartamento, no tienen hijos, razón por la cual este segmento pudo haber mostrado interés. A la hora de comprar un inmueble como inversión:
¿Porque el segmento residencial? a.
Los inversionistas en general prefieren
invertir en Vivienda. b.
Las personas necesitan un lugar donde
vivir (haya o no momento de incertidumbre), ya sea para alquiler o para renta.
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
5.
Selección de grupo objetivo y determinación de
la demanda existente: De una base de datos de las colonias que según el estudio de vivienda tienen la mayor intención de cambio hacia la zona donde se ubicara el proyecto se selecciono a los posibles clientes, se delimito la base de datos según criterios como si viven en una vivienda alquilada y que actividad laboral realizar, para tener un estimado del tamaño real del mercado.
Fuente: Desk Development para C.I. 2009
Fuente: Desk Development para C.I. 2009
6.
Resumen de resultados estudio de Demanda:
Ubicación del Proyecto Zona 7 de Mixco, El Encinal Tamaño de mercado estimado según Desk Development 6124.95
Hogares C+ y B que podrían tener interés ya que alquilan en área de Influencia (Colonias de zonas equivalentes en Guatemala, San Lucas, Mixco). El mayor rubro viene de zona 11, 7, San Cristóbal y Mixco
122.50
Hogares que si se trasladarán, 1 de cada 50
Grupo Objetivo Familias jóvenes y Solteros de 30 o más años del NSE C+ y B que actualmente rentan en zonas de la ciudad equivalentes y San Lucas y Mixco y tienen intención de compra de casa cerca de la ciudad Concepto El Grupo Objetivo se inclina por casas y no apartamentos y el área ocupa el primer lugar en intención. MIX EN UNIDADES DE APARTAMENTOS PROPUESTO 3 Dormitorios, con cuarto y baño de 100% servicio y sala familiar ó estudio Demanda Aproximada Tamaños 3 Dormitorios
122.50
27,562.27
mts.2
27,562.27 225
mts.2
Precios Preferiblemente en un rango de USD 140,000 a USD 170,000 asumiendo que el hogar gana de Q.23,000 a Q.35,000 Financiamiento Con 20% de enganche a 20 años, paga una cuota mensual de USD 988 por una casa de USD 145K
Fuente: Propia
7.
Estimación de precios:
Para la estimación de los precios que tendrán las viviendas a la hora de salir al mercado se tomó en cuenta el porcentaje máximo sobre los ingresos familiares que las entidades financieras otorgan a la hora de la solicitud de un crédito. Se presentan dos cuadros uno utilizando los ingresos máximos del nivel socioeconómico y otra con los niveles de ingresos mínimos, para obtener un rango de precios en donde su puedan ubicar las gradas y los incrementos a las unidades.
Estimación de Precios Proyecto El Encinal z.7 de Mixco Specs. Presentadas para El Encinal z.7 de Mixco Casas 3 unidades Área, m2 225.00 de 3 dorm. Precio $ 145,000.00 unitario, $/m2 $ 644.44 Financiamiento disponible en banca tradicional Tipo de cambio Q 7.75 /$1.00 Plazo 20 años 240 meses Tasa 8.25% anual Enganche 20.00% Allowance para vivienda C+ Allowance para vivienda B
30.00% 30.00%
del ingreso mensual del ingreso mensual
Fuente: Propia
Ingreso de hogar Nivel S.E.
Mínimo
Máximo
% de ingreso para vivienda (caso teórico)
Familias
C+
Q 23,000.00
Q 30,000.00
30.00%
Q 6,900.00
$ 890.32
$104,489.90 $
26,122.48
$130,612.38
Hogares nuevos Solteros
C+
Q 23,000.00
Q 30,000.00
30.00%
Q 6,900.00
$ 890.32
$104,489.90 $
26,122.48
$130,612.38
Nido vacio
C+ C+
Q 23,000.00 Q 23,000.00
Q 30,000.00 Q 30,000.00
30.00% 30.00%
Q 6,900.00 Q 6,900.00
$ 890.32 $ 890.32
$104,489.90 $ $104,489.90 $
26,122.48 26,122.48
$130,612.38 $130,612.38
Familias Hogares nuevos
B B
Q 25,000.00 Q 25,000.00
Q 35,000.00 Q 35,000.00
30.00% 30.00%
Q 7,500.00 Q 7,500.00
$ 967.74 $ 967.74
$113,575.98 $ $113,575.98 $
28,394.00 28,394.00
$141,969.98 $141,969.98
Solteros Nido vacio
B B
Q 25,000.00 Q 25,000.00
Q 35,000.00 Q 35,000.00
30.00% 30.00%
Q 7,500.00 Q 7,500.00
$ 967.74 $ 967.74
$113,575.98 $ $113,575.98 $
28,394.00 28,394.00
$141,969.98 $141,969.98
Ciclo de vida
Fuente: Propia
Caso de ingreso mínimo Cuota mensual
Préstamo
Enganche
Valor Total
Ciclo de vida
Nivel S.E.
Mínimo
Ingreso de hogar Máximo
% de ingreso para vivienda (caso teórico)
Familias Hogares nuevos Solteros
C+ C+ C+
Q 23,000.00 Q 23,000.00 Q 23,000.00
Q 30,000.00 Q 30,000.00 Q 30,000.00
30.00% 30.00% 30.00%
Q 9,000.00 Q 9,000.00 Q 9,000.00
$ 1,161.29 $ 1,161.29 $ 1,161.29
$136,291.18 $ 34,072.79 $136,291.18 $ 34,072.79 $136,291.18 $ 34,072.79
$170,363.97 $170,363.97 $170,363.97
Nido vacio Familias Hogares nuevos
C+ B B
Q 23,000.00 Q 25,000.00 Q 25,000.00
Q 30,000.00 Q 35,000.00 Q 35,000.00
30.00% 30.00% 30.00%
Q 9,000.00 Q 10,500.00 Q 10,500.00
$ 1,161.29 $ 1,354.84 $ 1,354.84
$136,291.18 $ 34,072.79 $159,006.38 $ 39,751.59 $159,006.38 $ 39,751.59
$170,363.97 $198,757.97 $198,757.97
Solteros Nido vacio
B B
Q 25,000.00 Q 25,000.00
Q 35,000.00 Q 35,000.00
30.00% 30.00%
Q 10,500.00 Q 10,500.00
$ 1,354.84 $ 1,354.84
$159,006.38 $ 39,751.59 $159,006.38 $ 39,751.59
$198,757.97 $198,757.97
Caso de ingreso máximo Cuota mensual
Fuente: Propia
Familias C+: $25k es enganche aceptable. No hay información de cuotas promedio. Hogares nuevos B y C+: $25,000 es enganche aceptable. Cuota promedio C+ es $800 Solteros C+: $30k es enganche aceptable. Cuota promedio es $800 Nido vacío C+: $30k es enganche aceptable; cuota promedio es $1100 Fuente: Propia
Préstamo
Enganche
Valor Total
PRESENTACIÓN DEL PROYECTO A.
Ubicación
El proyecto se ubicara en el trono 11 de la Lotificación Campestre El Encinal, en la zona 7 de Mixco, Departamento de Guatemala. Para llegar al proyecto nos debemos de dirigir hacia el oeste de la Ciudad de Guatemala, por medio de la Calzada Roosevelt que es una de las vías más importantes del país. Al finalizar la mencionada Calzada Roosevelt nos debemos de dirigir con dirección norte hacia la Lotificación El Encinal, donde el lote se ubica aproximadamente a 5km de la garita de entrada que recorremos sobre calle pavimentada. La entrada al tronco 11 se da por medio de carrileras de concreto rodeadas de pasto, a 100 metros de la entrada a mano izquierda encontramos el sitio.
Fuente: Propia
Fuente: Propia
Fuente: Propia
B.
Concepto
El concepto que se ha desarrollado es el de primera vivienda en un área ecológica protegida, el mismo contempla una vivienda unifamiliar en un terreno de 1,000mts.2 con numerosos árboles y vegetación propios de la zona.
La vivienda se ha diseñado de tal
manera que sus habitantes se sientan parte del entorno natural y a su vez disfruten de un área exterior amplia e integrada al ecosistema del lugar. Al mismo tiempo se intenta ofrecer una vivienda con un funcionamiento óptimo, un diseño contemporáneo, con distribuciones tradicionales al segmento y con un precio en el rango de la oferta existente, pero que ofrece un área de terreno hasta 10 veces mayor que el promedio. Se entregaran acabados y terminaciones de primer nivel y acorde al estilo arquitectónico minimalista del exterior de la vivienda, esto es en sí mismo, un diferenciador dentro del segmento. C.
Características
El proyecto cuenta con varias características que lo separan del clúster de proyectos que actualmente ofrece el mercado. Entre estas características distintivas se encuentran: 1.
Cercanía a la ciudad
En contraste con los proyectos campestres de primera vivienda que se ubican más al occidente, en los cuales hay que salir de la ciudad y atravesar varios sectores críticos de trafico a horas pico, este proyecto se encuentra al final de la Calzada Roosevelt, aun dentro del perímetro de la ciudad. La distancia extra que se transita (aprox. 5km) es dentro de la lotificación, que por ser de baja densidad, no presenta problemas de tráfico a ninguna hora. Por la misma cercanía a la ciudad y a sus
principales vías de circulación se dispone de todos los servicio necesarios a no más de 15 minutos de viaje. Por otra parte es posible vivir en el proyecto y trabajar en el sector comercial de la ciudad ya que la distancia no es mucha y no tendrá que pasar tanto tiempo en el carro, lo que sucede con otros proyectos y sectores más alejados. 2.
Vivienda en un entorno natural
En este proyecto se logra un ambiente campestre (aun mejor que en los proyectos que se encuentran más retirados de la ciudad) debido a la garantía que es encontrarse dentro de un área ecológica protegida por el estado y ser parte de una lotificación de baja densidad. Cada terreno de aproximadamente 1,000mts.2 cuenta con por lo menos 50 arboles (el terreno total cuenta con 186 árboles aproximadamente). 3.
Terrenos de tamaño grande
El proyecto provee un terreno de aproximadamente 1,000mts2 (incluyendo el área techada de la vivienda que es de 225mts.2) a los residentes, ningún proyecto de la oferta actual con precios similares ofrece un terreno similar en tamaño. Aunque el terreno es inclinado es perfectamente aprovechable.
Fuente: Propia
D. El
Arquitectura proyecto
arquitectónica
está
diseñado
minimalista,
esto
de es
acuerdo también
a una
la
tendencia
característica
diferenciadora del proyecto, la mayoría de proyectos donde la arquitectura se ha desarrollado hasta este nivel, con un estilo tan definido ocupan segmentos de mercado mucho más alto. En este caso se pone a disposición del grupo objetivo, una de las más influyentes y actuales corrientes arquitectónicas. Abajo el origen y las características del mismo, las cuales se ven reflejadas en el proyecto arquitectónico. 1.
El Minimalismo a.
El Origen del Minimalismo
El minimalismo surge a finales de la década del 60 en Nueva York, pero sus orígenes están anclados en Europa, en las primeras ideas del arquitecto alemán Ludwig Mies Van Der Rohe, uno de los arquitectos más importantes de este siglo.
Ludwig Mies Van Der Rohe elabora sus ideas acerca de la pureza de las formas (precursoras del minimalismo) durante el ejercicio de su cargo en la dirección de la Escuela de Arte y Diseño de la Bauhaus, en Alemania, a finales de los años 30. Poco tiempo después, y debido al proceso de la segunda guerra mundial, emigra a Estados Unidos, país donde ya era conocido como arquitecto y diseñador influyente, y se nacionaliza estadounidense. Entrado los años 60 participa en Nueva York del movimiento del arte mínimo y geométrico en las artes visuales. Aunque no fue el único que intervino, su versión del racionalismo y posteriormente del funcionalismo, se han convertido en modelos para el resto de los profesionales de su siglo. Su influencia se podría resumir en una frase que él mismo dictó y que se ha convertido en el lema de la arquitectura de vanguardia de la primera mitad del Siglo XX: "menos es más". A lo largo de su vida profesional luchó por conseguir una arquitectura de carácter universal y simple, que fuese honesta en el empleo de los materiales y en las estructuras. Su obra se destaca por la composición rígidamente geométrica y la ausencia total de elementos ornamentales, pero su poética radica en la sutil maestría de las proporciones y en la elegancia exquisita de los materiales (en ocasiones empleó mármol, ónice, travertinos, acero cromado, bronce o maderas nobles), rematados siempre con gran precisión en los detalles. Ya en la década del 70, el minimalismo alcanza su madurez como una forma de reacción a los estilos recargados de la época (principalmente el pop art) y la saturación comunicacional dentro del universo estético. Esto influenció no sólo en la decoración y la arquitectura, sino también en la pintura, la moda y la música.
b.
Las características del Minimalismo
El minimalismo se caracteriza por la extrema simplicidad de sus formas, líneas puras, espacios despejados y colores neutros, en un ambiente con equilibrio y armonía. Ante todo se privilegian los espacios amplios, preferentemente altos, y libres. Un entorno armónico funcional, fuera del concepto de exceso, saturación y contaminación visual. Se evita también la cacofonía, la repetición y cualquier tipo de redundancia visual. Se podría considerar un "anti barroquismo" estético. Todo debe ser suavidad, serenidad y orden, nada de elementos superfluos y barrocos, de excesos ni estridencias, muchas veces ajenos al mundo exterior. Sobriedad sin ornamentación. En síntesis, la filosofía del minimalismo persigue construir cada espacio con el mínimo número de elementos posibles, de forma que se elimine o evite todo cuanto pueda resultar accesorio. En el minimalismo todos los elementos deben combinar y formar una unidad, priorizando el todo sobre las partes. El espacio en sí es de gran importancia, nunca "eclipsado" por los elementos decorativos. En este contexto, se da una clara primacía a las líneas puras y bajas, casi a ras de suelo, con monocromía absoluta en techos, pisos y paredes, complementándose con los muebles. Colores Una de sus principales características del minimalismo es el uso de colores puros, con superficies o fondos monocromáticos, de tonos suaves predominando el blanco y el crudo. También se incorporan los tostados o el negro con sutiles toques de color para acentuar detalles y accesorios. Cuando pensamos en el blanco hay que saber, sin olvidar, que el blanco es un color con una amplia gama de variaciones tonales capaces de multiplicar la luminosidad. El contraste lo aportan algunos detalles ornamentales de los que, en ningún caso, hay que abusar. El
detalle de color, tal vez un rojo o pistacho, puede estar dado por una alfombra, un almohadón, o algún objeto único. Materiales Los materiales son otro de los puntos claves del minimalismo. En la ambientación minimalista se utiliza la madera, tanto en pisos como en muebles, y los materiales rústicos: cemento alisado, vidrio, alambre de acero,
venecita
y
piedras,
principalmente
en
estado
natural,
mínimamente manipulados. Textiles
Las telas que se utilicen en la decoración minimalista deben evitar lo agresivo y barroco, aportando frescura e invitando a la relajación. Se deben dejar afuera las telas estampadas y floreadas, optando por la austeridad de los lisos. Se prefieren las telas rústicas en color marfil, texturas como el lino o lonetas. Cortinas, almohadones y tapizados tendrán que obedecer a una unidad y un equilibrio.
Las cortinas,
cuando existen, deben ser blancas, de líneas rectas y simples; romanas o roller. Aunque se pueden prescindir tranquilamente de ellas. Muebles Los muebles toman el concepto propio del minimalismo de simpleza y funcionalidad; menos es más. La austeridad en el diseño y en la cantidad de muebles, son básicos en la decoración minimalista. No siempre existen muebles fijos.
Muchas veces se esconden o guardan
en muebles o estanterías. Los muebles modernos y orientales van muy bien con este tipo de decoración. Paredes En las paredes se trata de evitar todo adorno que esté de más, aunque se puede utilizar algún cuadro destacado en presencia o importancia. Un cuadro de autor es un buen recurso. Paredes lisas de colores claros o revestidas con piedra, cómo único elemento de decoración.
A.
Fuente: Propia
Fuente: Propia
Renders del proyecto:
Fuente: Propia
Fuente: Propia
Fuente: Propia
Fuente: Propia
B.
Tipología constructiva
La tipología constructiva es de marcos de concreto reforzado, los muros interiores y exteriores serán de block y concreto reforzado. En cuanto a las losas, serán losas prefabricadas, los muros de contención serán también de block y concreto reforzado.
La cimentación está
compuesta de pilotes en el área frontal que es la más crítica estructuralmente, la parte central y posterior está anclada con zapatas y vigas de amarre. El proyecto fue diseñado estructuralmente por un ingeniero calculista autorizado y de renombre en el medio nacional. El diseño y la tipología en sí, trata de que la estructura se adapte a la topografía del terreno, para causar el menor impacto posible en el entorno. C.
Descripción de servicios 1. Agua Potable
Cada terreno cuenta con ½ paja de agua suministrada por la compañía de agua que abastece a la lotificación, dicha empresa es privada. Cada casa tendrá una cisterna de agua que almacenara el líquido suministrado por la compañía y una cisterna que almacenara agua de lluvia. Esta última está conectada a las llaves que dan a los jardines y exteriores, y en caso que se rebalse el nivel de la cisterna, el exceso de agua se dirige hacia un pozo de absorción exclusivo para el agua de lluvia. 2. Drenajes Por encontrarse en un área protegida, específicamente por ser un recurso hídrico, no existe una red de drenajes en el condominio, por lo que cada vivienda deberá contar con una planta de tratamiento anaeróbica, que incluye un pozo de absorción exclusivo para las aguas negras.
3. Electricidad El proyecto se conectara a la red del proveedor del área, cada casa contara con su tablero de distribución que por medio de una red llevara iluminación y fuerza a todos los ambientes interiores y exteriores de la casa. 4. Instalaciones Especiales El proyecto cuenta con instalaciones adecuadas para conexiones de
teléfono,
internet,
cable
y
cualquier
otra
instalación
de
comunicaciones hacia el exterior o interna, las mismas se encuentran distribuidas en puntos clave del área privada y de el área social y de servicio. D.
Planos
A continuación se presentan la planta de conjunto que muestras las 3 unidades habitacionales, las plantas amuebladas y los cortes y elevaciones de una vivienda típica, para una mejor comprensión del proyecto y su respectivo análisis.
Fuente: Propia
Fuente: Propia
Fuente: Propia
FINANZAS A. Análisis financiero 1.
Estructura financiera
El proyecto utilizara capital propio y financiamiento bancario para su desarrollo, se tiene pensado realizar toda la planificación y el pago inicial del terreno con capital propio y utilizar el financiamiento bancario para apalancar la etapa de construcción. La estructura financiera que se utilizara para el proyecto se divide según sus etapas: Terreno Se negocio el pago del terreno al finalizar el proyecto, un mes después de terminar la construcción de las viviendas. Planificación y permisos Toda la etapa y gastos de planificación y permisos se llevaran a cabo por medio de capital propio del desarrollador Vivienda No.1 La primera vivienda se venderá en planos, el banco le proporcionara directamente al cliente el financiamiento necesario. El tipo de crédito hipotecario que se solicitara tiene la ventaja de un bajo enganche, si es que el cliente aplica. El préstamo otorgado al cliente se le pagara al desarrollador por medio de la entidad bancaria de la siguiente manera:
30%
inicial:
al
terminar
la
etapa
de
trazado,
estaqueado y bodega
30%: al terminar de fundir la losa del 1er nivel
40% restante: al terminar de fundir la losa final, en este
caso de 2do. Nivel vivienda.
El cliente inicia a pagar la cuota al entregarle la
Vivienda No.2 y No.3 Las viviendas 2 y 3 se financiaran directamente al desarrollador, por medio de un crédito hipotecario que se basa en un avaluó proyectado.
El desarrollador paga solamente intereses sobre el
préstamo durante el desarrollo del proyecto e inicia a pagar la cuota completa al completar la construcción de cada una de las viviendas. Los desembolsos son durante las mismas etapas y por el mismo porcentaje que en la casa 1. 2.
Presupuesto de Construcción
El presupuesto de construcción (a continuación se muestra el resumen) se realizo basado en los planos constructivos que se muestran anteriormente en este trabajo.
Se divide en montos unitarios y
subtotales, estos incluyen la mano de obra y el material y se dividen según la etapa de la construcción.
3.
Perfil de costos e ingresos
En este perfil de costos están incluidos todos los gastos proyectados para el desarrollo, se incluyen los gastos de terreno, licencias y permisos, planificación, construcción, legales, de marketing, etc. Estos gastos están basados en el presupuesto presentado anteriormente.
4.
Ventas
El monto de cada vivienda para su venta se basa en los estudios de mercado y el rango dado por el mismo para el cliente objetivo, en este caso se tiene dos gradas de precios estructuradas por la unidad a comprar. La primera es lógicamente la más económica y la última por la plusvalía agregada al terreno es la más cara.
VENTAS AREA, m2
PRECIO, /m2
PRECIO TOTAL
AREA VERDE
PARQUEO
TERRENO
Casas Casa 1 Casa 2 Casa 3 TOTALES
205.01 205.01 205.01 615.03
TOTAL DE VENTAS
Q5,692.41 Q5,882.15 Q6,071.90
Q1,167,000.00 758.86 Q1,205,900.00 664.64 Q1,244,800.00 712.45 $3,617,700.00 2135.95
61.85 50.93 49.98 162.76
1025.72 920.58 967.44 2913.74
$3,617,700.00
Fuente: Propia
5.
Retorno de la inversión
Se realizo un análisis estático sobre la comparación de ventas y gastos, para inicialmente conocer si el proyecto por lo menos cubre sus propios costos.
Este análisis preliminar arroja una cifra que es un
indicador preliminar sobre el proyecto, por medio de el mismo se pudo determinar la realización de cambios en los gastos y precios de venta.
Total ventas Casas
Q3,617,700.00
VENTAS Renglón 1.0
TOTAL
VENTAS TOTAL
Q3,617,700.00
INDICES Renglón 1.0 2.0
Fuente: Propia
UTILIDAD (Método Estático) ROI (Método Estático)
TOTAL Q436,817.77 1.137
VENTAS 1.000
MES DESARROLLO 0.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
1.000 1.000 0.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
Feb-13 13
Mar-13 14
0.00%
Ene-13 12
7.87%
12 18
Dic-12 11
3.37%
11 17
0.00%
Nov-12 10
4.03%
10 16
69.22% 70%
Oct-12 9
3.74%
9 15
0.00%
Sep-12 8
9.35%
8 14
0.00%
Ago-12 7
14.84%
7 13
0.00%
Jul-12 6
14.16%
6 12
0.00%
Jun-12 5
12.92%
5 11
0.00%
May-12 4 12.29%
4 10
14.83% 15%
0.00%
Abr-12 3 9.99%
3 9
0.00%
8.38% 100.00%
Mar-12 2
2 8
0.00%
9.00%
1 1.20%
0.00%
9.07%
Feb-12
0.17% 6 6 14.83% 15%
9.07%
Ene-12
0.28% 5 5 0.00%
9.07%
Dic-11
0.19% 4 4 0.00%
9.07%
Nov-11
0.05% 3 3 1.11%
9.07%
Oct-11 Q3,180,882.23 0.00% 2 2 0.00%
9.07%
10.00%
10.00%
10.00%
10.00%
10.00%
8.33% 0.00%
10.00%
8.33% 0.00%
10.00%
0.73%
10.00%
CONSTRUCCION 1 7
5.55%
1 1 0.00%
9.07%
PLANIFICACION
0.00%
9.07%
10.00%
8.33% 0.00%
12.00% 12.50%
0.00%
9.07%
10.00%
8.33% 0.00%
11.00% 12.50% 10.00%
34.00%
25.00%
20.00%
3.10%
30.00%
8.33% 4.03%
3.96% 34.00%
33.00%
11.00% 12.50% 10.00%
11.00% 12.50% 10.00%
3.59%
8.33% 27.89%
17.91%
10.82% 33.00%
8.33% 0.00%
33.00% 33.00% 33.00%
14.96%
33.00% 33.00% 14.74%
25.00%
70.00% 14.81%
20.00% 25.00% 25.00%
20.00%
25.00%
25.00% 20.00% 25.00% 25.00%
11.00% 12.50% 10.00%
20.00% 25.00% 25.00%
8.33% 0.00%
12.00% 33.00%
25.00% 20.00% 25.00% 25.00%
20.00%
25.00% 20.00% 25.00% 25.00%
20.00% 25.00% 25.00%
50.00% 50.00% 20.00% 25.00%
33.00%
11.00% 12.50% 10.00%
20.00% 25.00% 25.00%
8.33% 8.18%
4.10%
67.00% 67.00%
50.00% 25.00%
50.00% 25.00% 20.00% 25.00%
50.00% 25.00%
25.00% 20.00% 25.00% 25.00%
11.00% 12.50% 10.00%
50.00% 25.00%
25.00% 20.00% 25.00% 25.00%
50.00% 25.00% 20.00% 25.00%
11.00% 12.50% 10.00%
0.00%
0.07%
25.00% 34.00%
0.00%
67.00% 67.00% 67.00%
8.33% 53.15%
0.07%
0.00%
8.33% 0.00%
100.00% 0.07%
0.00%
8.33% 0.00%
0.00%
6.02% 100.00% 100.00% 100.00%
0.00%
25.00% 33.00%
11.00% 10.00%
0.00%
0.82%
100.00% 0.00%
0.00%
25.00% 33.00%
10.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
25.00%
10.00%
Fuente: Propia
Cronograma 6.
El cronograma de determina el momento en el tiempo donde se
dan los desembolsos de los diferentes gastos del proyecto, en amarillo podemos también observar el momento de la venta de las unidades. Los gastos están distribuidos mensualmente por porcentaje.
7.
Cash-flow
Para la elaboración del flujo de caja nos basamos en el cronograma y perfil de gastos presentado arriba, en el mismo también se observan los momentos de venta de las diferentes unidades. Se toma en cuenta también la estructura financiera explicada, el préstamo bancario, los impuestos, un 2% de inflación, en general se sitúa todos los aspectos del negocio a lo largo del tiempo. Abajo el flujo de gastos e ingresos. a)
Gastos y Egresos:
b)
Ingresos:
Fuente: Propia
Fuente: Propia
c)
Estado de resultados
En los diferentes renglones del estado de resultados observamos repartidos a lo largo de los 18 meses que dura el proyecto, los valores acumulados de costos, ventas, EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization) y crédito bancario, conjugándose para formar los flujos de impuestos, EAT (earnings after taxes) y FCF (free cash flow), estos resultados traducidos a indicadores se muestran en el siguiente inciso.
Fuente: Propia
8.
Indicadores
Como podemos observar en la tabla de indicadores se tiene una TIR (tasa interna de retorno) muy elevada, la misma no constituye en este caso un indicador fiable, nos debemos ir al monto reflejado en el VAN (valor actual neto) para en realidad darnos una idea de el potencial financiero que tiene el proyecto. EN este caso se saco con una tasa de corte de 35%, y los resultados sobrepasan las expectativas.
También podemos observar el máximo capital propio (aportado por el desarrollador o inversionista) necesario para llevar a cabo el proyecto inmobiliario. El monto de capital propio necesario se
Fuente: Propia
ESTRUCTURAS NECESARIAS
A.
Estructura jurídica 1.
Contratación asesoría
Se contratara a un bufete para que maneje los aspectos legales bajo las instrucciones del desarrollador.
Se constituirá una sociedad
anónima con el fin de comprar inmuebles y desarrollar proyectos habitacionales, se hará de esta manera por razones fiscales, este proceso se estructurara de la siguiente manera: Se facturara parcialmente el valor de la vivienda por concepto de venta de inmueble, reduciendo así el nuevo valor de matrícula del inmueble, lo que resultara un menor IUSI a pagar por el nuevo propietario. El resto del valor desembolsado por el cliente se puede
facturar por concepto de modificaciones o mejoras al inmueble que no formaran parte del nuevo valor de matrícula. Con ese esquema en mente, podemos dividir el proceso y los gastos legales para el desarrollador y el comprador como sigue: 2.
Procesos
y
gastos
a
realizar
por
parte
del
desarrollador a.
De los gastos legales
A continuación se señalarán los gastos por cada etapa del proyecto, mismo que pueden tener variaciones por las razones que abajo se establecen:
Constitución de Sociedad Anónima
El costo de la misma aumenta según el capital autorizado que se desee
Aumenta
si
se
desea
un
nombramiento
legal
adicional
Primer compraventa del inmueble(para la Sociedad)
Aumenta si el valor fiscal del inmueble es mayor a Q16,000.00
Desmembración del terreno en 3 terrenos más pequeños
Revaluación de los Inmuebles resultantes
Los gastos correspondientes a los contratos anteriores deberán pagarse antes de realizarse cada uno de los mismos para poder cubrir los aranceles correspondientes en las instituciones públicas. Los mismos se detallan en el segmento de impuestos. b. En
De los honorarios profesionales:
concepto de honorarios profesionales el bufete estaría
cobrando, por los contratos anteriormente indicados, una suma única. Estos deberán ser pagados el 50% cuando se entregue la Sociedad y el
otro 50% cuando se entregue el testimonio de la compraventa y desmembraciones debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, según cotizaciones solicitadas. 3.
Pagos a realizarse por parte del comprador final de
los inmuebles c.
De los gastos
Los gastos por los contratos de transferencia de dominio de los bienes inmuebles hacia el comprador, se deben a dos contratos:
o
Promesa de Compraventa
o
Compraventa
Para poderle calcular los gastos legales de la compraventa se necesita conocer el valor de escrituración de cada inmueble. En base a esto se coloca el monto. 4.
De los honorarios profesionales a cancelar por parte
del comprador final de los inmuebles En concepto de honorarios profesionales se cobra normalmente .8% del precio real de venta por cada uno de las compraventas. La forma de pago según cotizaciones solicitadas es de 60% al firmar la promesa de Compraventa y el 40% restantes al firmar la compraventa. B.
Estructura Fiscal
Cada paso en la estructuración, establecimiento y operación de la desarrolladora del proyecto generara impuestos, a continuación se describen los hechos generadores en cada paso del proceso y que proceso se seguirá para que la empresa salga lo menos afectada posible por la tributación:
1.
Impuestos en la Generación de una Sociedad
Anónima El giro de la sociedad anónima sería comprar inmuebles y desarrollar proyectos habitacionales. El hecho generador de impuestos es la utilidad resultante entre vender inmuebles a un mayor precio que el costo de adquisición o construcción. Adicional a lo anterior existen impuestos relacionados con la propiedad del inmueble. El hecho generador de impuestos es la constitución de una sociedad con fines lucrativos, lo cual generará rentas para los accionistas, desde su celebración inicial como hecho jurídico.
Los
impuestos aplicables para la constitución de una sociedad anónima es el timbre fiscal. La tarifa de impuesto, correspondiente a la constitución de sociedades anónimas, es de timbres fiscales tarifa específica por un monto equivalente a Q250.00 (artículo 5 de la ley de timbres fiscales). Los impuestos aplicables para la sociedad son: a. Por operaciones normales del negocio son: IVA: La empresa pagara el 12% de IVA sobre el total de sus compras, importaciones y la adquisición de servicios así como activos fijos y cobrara por cuenta del estado el 12% como lo indica la ley y efectuara una conciliación de el IVA de manera mensual y pagara la diferencia en cajas fiscales o generara un crédito fiscal para el siguiente periodo. ISR: Matemáticamente cuando la utilidad es inferior al 16% de las ventas el impuesto ISR es menor utilizando el régimen optativo (31%); cuando la utilidad es superior al 16% de las ventas matemáticamente el impuesto ISR es mejor utilizando el régimen general (5%). Sin embargo, se debe analizar el negocio para definir el régimen ISR a elegir. El régimen
recomendado para el negocio inmobiliario y desarrollo habitacional es el régimen optativo del 31%. ISO: La tarifa consiste en el1% sobre los activos o sobre las ventas facturadas el año anterior. Este impuesto se paga por el monto más alto en el periodo fiscal ya sea sobre los ingresos netos o sobre los activos netos, con la acepción que si los activos son 4 veces mayor que los ingresos se pagara sobre ingresos. Este puede ser ISO acreditable a ISR o ISR acreditable al ISO. Timbre Fiscal b. Por la propiedad de inmuebles: IUSI
2.
Impuestos en adjudicación a Administrador Único,
nombramiento, patentes de sociedad y de empresa. El nombramiento como administrador único es un hecho generador sujeto a impuesto por ser sujeto pasivo del impuesto (para quienes emitan, suscriban u otorguen documentos que contengan actos o contratos objetos del impuesto y es hecho generador del impuesto tal emisión, suscripción u otorgamiento, según artículo 3 de la ley de timbres) y está sujeto a impuesto de timbres fiscales con tarifa específica de nombramiento equivalente a Q100.00 (artículo 5 de la ley de timbres fiscales); Las patentes de sociedad y de empresa en un hecho generador por ser un derecho legal para explotar en forma exclusiva un proceso productivo, concedido por un período determinado y está sujeto a impuesto de timbres fiscales con tarifa específica de sociedad mercantil equivalente a Q200.00 por cada patente (artículo 5 de la ley de timbres fiscales).
3.
Impuestos en la Financiación
Implicaciones fiscales para los tipos de financiación: a.
Prestamos a una entidad bancaria extranjera:
Son deducibles del ISR los intereses pagados a entidades extranjeras siempre y cuando este dinero sea utilizado para la producción de rentas gravadas, en este caso financiar el proyecto que en un futuro si generara una renta en el país b.
Préstamo a una entidad bancaria nacional:
Cuando el pago o acreditamiento de intereses, se efectúe a personas fiscalizadas por la Superintendencia de Bancos, no procede aplicar la retención del Impuesto Sobre Productos Financieros, y por lo tanto, los intereses percibidos constituyen parte de la renta bruta sujeta al pago del Impuesto Sobre la Renta. c.
Préstamo privado con un individuo Guatemalteco:
Está obligado al pago del Impuesto Sobre Productos Financieros, ya que es una persona individual domiciliada en Guatemala y obtiene ingresos por concepto de intereses. Constituye la base imponible, la totalidad de los ingresos por concepto de intereses. Los ingresos provenientes de intereses que hayan pagado el Impuesto Sobre Productos Financieros (tasa del 10%) están exentos del pago del ISR.
4.
Impuestos a importaciones de insumos, materias
primas, materiales y activos fijos En algunos casos es más beneficioso la compra de insumos, materias primas, materiales o algunos activos fijos por medio de importaciones ya que es más económico comprar directamente con los productores que comprar en reventa, es necesario tomar en cuenta que si se importa, estas importación quedara afecta a pago de aranceles así como el pago de IVA al momento de entrar en territorio
nacional, pago de fletes, manejo de cuenta, manejo de documentos, seguro etc. En el caso de los insumos comprados en el mercado local estos estarán afectos probablemente a un crédito mayor que el de los importados y financieramente esto beneficia el flujo de caja de la empresa, y el acceso a los mismos es más rápido que si se importaran. Al momento de considerar la creación de otra empresa que se dedique a la compra e importación directa de los acabados y otros, pues el beneficio es que si son los mismos socios las utilidades se quedan dentro del circulo de accionistas y en algunos caso la facturación entre empresa relacionadas puede ayudar financieramente a la empresa y a su flujo de caja. 5.
Contratos de arrendamiento
En este caso se tiene pensado vender todos los inmuebles, pero en caso se desee quedarse con uno como inversión y arrendarlo el esquema sería el siguiente: Los contratos de arrendamiento de oficinas y bodegas para las operaciones de la empresa se suscribirán con la Sociedad que factura las viviendas en obra gris para deducir gastos de IVA e ISR de su operación, por estar inscrita en el régimen del 31%. 6.
La contratación fiscalmente eficiente y los riesgos
La estrategia a utilizar será la de abrir una sociedad anónima para cada proyecto. De esta manera la empresa desarrolladora minimiza el riesgo de relacionar proyectos entre sí ante cualquier problema legal o fiscal.
Las contrataciones quedarían estructuradas de la siguiente
manera:
Personal administrativo (diseño, construcción y
ventas) puede quedar en la empresa desarrolladora con quien se suscribe un contrato por estas actividades.
Personal de obra (albañiles y subcontratos
específicos para la obra) son contratados directamente por la empresa formada para el proyecto.
Personal para los temas legales se recomienda
que sea por medio de un subcontrato exterior y que se registre el gasto conforme ventas. 7.
Forma en que se venderán el proyecto habitacional
Se facturara parcialmente el valor de la vivienda por concepto de venta de inmueble, reduciendo así el nuevo valor de matrícula del inmueble, lo que resultara un menor IUSI a pagar por el nuevo propietario. El resto del valor desembolsado por el cliente se puede facturar por concepto de modificaciones o mejoras al inmueble que no formaran parte del nuevo valor de matrícula. Debemos asegurarnos de recuperar todo el crédito fiscal generado por el desarrollo y construcción del inmueble así como cubrir todos sus costos para no reportar una perdida fiscal. C.
Estructura Comercial 1.
Estructura comercial y de marketing a.
Estrategia de Marketing
La estrategia será dirigir la información al cliente especifico, identificarlo plenamente por medio de los estudios de mercado y mostrarle los atributos del producto inmobiliario, que deben ser los identificados en los estudios.
I.
Imagen del proyecto
La imagen del proyecto se basara en el entorno natural del mismo, en el tamaño del terreno de cada unidad habitacional y en el estilo arquitectónico. Estas características se traducirán por medio de colores en tonos tierra y por medio de rotulado y diseño grafico original, ultra moderno y directo. II.
Posicionamiento
De acuerdo al estudio de mercado se posicionara el proyecto como una opción de vivienda ecológica dentro de la ciudad, sin las desventajas que produce trasladarse desde áreas que el cliente percibe como similares (San Lucas y alrededores). Se posicionara también como una opción con un terreno sumamente grande, para disfrutar de un jardín (con una área mucho más grande que el de cualquier proyecto para el mismo nivel socioeconómico) o para ampliar la vivienda según sus necesidades. III.
Publicidad y promoción
Por ser un proyecto de solo 3 casas, la promoción se hará por medio de correos electrónicos al grupo objetivo y por medio de entrega de información a los pobladores de las áreas adyacentes y las áreas que según el estudio de mercado muestran interés de cambio o de traslado a la zona del proyecto. IV.
Estrategia de comunicación
La estrategia de comunicación comprende solamente material impreso y electrónico, en forma de correos electrónicos promocionales y trifoliares a color. En los mismos se tratara de comunicar los aspectos claves del proyecto, para que el cliente quede con la inquietud de visitar el mismo. b.
Política de atención al cliente
La política de atención al cliente se basara en los llamados “Diez Mandamientos de la Atención al Cliente”. Estas normas se buscaran
cumplir a cabalidad para lograr altos estándares de calidad en el servicio al cliente. 1. El cliente por encima de todo Debemos tener presente al cliente antes que nada. 2. No hay nada imposible cuando se quiere A pesar de que muchas veces los clientes solicitan cosas casi imposibles, con un poco de esfuerzo y ganas de atenderlo muy bien, se puede conseguir lo que él desea. 3. Cumple todo lo que prometas En el ramo inmobiliario esta regla es de suma importancia y se debe pensar en ella desde la planificación del proyecto. 4. Solo hay una forma de satisfacer al cliente, darle más de lo que espera Esto se logra conociendo muy bien a nuestros clientes y enfocándonos en sus necesidades y deseos. 5. Para el cliente, tú marcas la diferencia Las personas que tienen contacto directo con los clientes tienen una gran responsabilidad, pueden hacer que un cliente regrese o que jamás quiera volver, ellos hacen la diferencia. 6. Fallar en un punto significa fallar en todo si fallamos en el tiempo de entrega, acabados deficientes, sin nos equivocamos en algo, todo se va al piso. Las experiencias de los consumidores deben ser totalmente satisfactorias. 7. Un empleado insatisfecho genera clientes insatisfechos Los empleados y colaboradores s son el primer cliente de una empresa, por ello las políticas de recursos humanos deben ir de la mano de las estrategias de marketing. 8. El juicio sobre la calidad de servicio lo hace el cliente Aunque existan indicadores de gestión elaborados dentro de las empresas para medir la calidad del servicio, la única verdad es que
son los clientes quienes, en su mente y su sentir, quienes lo califican, si es bueno vuelven y no regresan si no lo es. 9. Por muy bueno que sea un servicio, siempre se puede mejorar Aunque se hayan alcanzado las metas propuestas de servicio y satisfacción del consumidor, es necesario plantear nuevos objetivos. 10. Cuando se trata de satisfacer al cliente, todos somos un equipo Los equipos de trabajo no sólo deben funcionar para detectar fallas o para plantear soluciones y estrategias, cuando así se requiera, todas las personas de la organización deben estar dispuestas a trabajar en pro de la satisfacción del cliente, trátese de una queja, de una petición o de cualquier otro asunto. c.
Análisis FODA I.
Fortalezas
Fuerte cultura arraigada en la población de que la vivienda
es la mejor inversión.
Intereses generales de que no baje (banca, inmobiliarias y
constructoras), sobre todo con los nuevos productos financieros ofrecidos por la banca.
Alto porcentaje de la cartera de inmuebles concentrado en
manos empresariales.
Los fuertes precios de los alquileres y la no existencia de una
regulación al respecto impulsa a la compra.
El
proyecto ofrece
un
terreno más grande
que la
competencia por el mismo precio
El proyecto ofrece una arquitectura con un estilo original y
diferente al de la competencia II.
Oportunidades:
Una falta de certidumbre por ser año electoral puede
provocar que se desvíen importantes cantidades de fondos a la construcción.
Existe un enorme déficit de vivienda en el país y en el
segmento de mercado.
Según el estudio de mercado, es sector es uno de los más
anhelados para vivir por el grupo objetivo.
Falta de confianza en la solides de la entidades de inversión
puede provocar una mayor inversión en bienes inmuebles III.
Debilidades
Un alto porcentaje de las familias no disponen de un
colchón financiero para sortear situaciones de recesión y situaciones financieras comprometidas.
Los altos índices de corrupción local apuntan a un mayor
control de los entes locales y la oferta de viviendas sin el componente especulativo.
El precio actual de la vivienda es inasequible para un alto
porcentaje de la demanda latente IV.
Amenazas
La baja cultura financiera del pueblo a hecho que un alto
porcentaje de la población haya accedido a viviendas poniendo en peligro sus capacidades de pago en base a imprevistos no deseados.
La
posible
subida
de
tipos
puede
estrangular
financieramente a las familias más ajustadas.
La previsión de incremento de gastos recurrentes asociados
al inmuebles (electricidad, agua y servicios) estrangulará a las familias con los ingresos más ajustados D.
Estrategia de ventas 1. Estrategia de ventas a. Política de precios y descuentos
La política de precios, por ser un proyecto de solamente 3 unidades, será muy simple, y dependerá del momento de compra y de
las unidades vendidas. La primera unidad comercializada será la que tendrá un precio menor, y las siguientes aumentaran un porcentaje por la plusvalía de desarrollo. En cuanto a los descuentos, si se compra con la casa en planos se puede fraccionar el enganche y dar un descuento del 10%, si se da la compra durante la construcción el enganche también se fracciona y se da un descuento del 5%. Si la compra se da con la unidad ya terminada se comercializara con el precio normal de lista y un enganche del 20%. b. Estructura y remuneración equipo de ventas El equipo de ventas consistirá de corredores externos, uno especialista en la lotificación y otros dos con experiencia en el grupo objetivo y las áreas de donde según el estudio de demanda la gente migraría hacia el proyecto c. Formas de pago La forma de pago se podrá realizar de dos formas; i.
Por medio de un enganche del 20% del valor de la
propiedad al momento de firmar la promesa de compraventa y con el resto por medio de un crédito bancario tradicional, este se dará en caso que el cliente compre la casa ya construida ii.
Por medio de una financiación de la construcción, donde el
cliente aplica para el crédito y el banco provee el dinero directamente al desarrollador, en este modelo el cliente paga el enganche fraccionado durante la construcción y empieza a pagar la cuota mensual al ser entregado el inmueble. En todo caso el esquema que se aplica para ambos casos para intereses del cash-flow es el siguiente:
3. Fuentes de captación Por ser un proyecto tan pequeño se plantea captar al cliente por medio de la recomendación boca en boca y por medio de anuncios y volanteo dirigido a las áreas a las cuales nos refiere le estudio de mercado, las mismas tienen una alta intención de cambio hacia la zona del proyecto.
4. Estimaciones y Cronograma de ventas Por ser únicamente 3 propiedades es un esquema muy sencillo, se tiene gradas de precios de % dependiendo la unidad que se venda, la primera seria sin grada, la segunda con un 7 % del precio original y la tercera con un 11% del precio original. La primera casa se proyecta que se vende en planos, y las otras dos se vender al terminar de construirlas.
Fuente: Propia
CONCLUSIONES
Según los objetivos del presente trabajo, se analizo la factibilidad de cada uno de los puntos clave, se tuvo presente el criterio al analizar los datos, el entorno presente, y demás factores arrojados por la investigación, y se llego a las siguientes conclusiones.
A.
Factibilidad de Mercado
Como podemos observar en los indicadores económicos
del sector vivienda, existe un déficit considerable de la misma en el país para la mayoría de niveles socioeconómicos.
Por otro lado, de la población que tiene intención de
comprar una vivienda, que es el 48% del grupo objetivo, el 55% prefiere una casa en condominio.
Se observa en el estudio de vivienda en general y en el de
demanda, que el área donde se desarrollara el proyecta ocupa la primera posición en interés de compra entre el grupo objetivo, con más de un 20% de preferencia.
Se tiene claridad de sobre quién es el cliente objetivo, el
mismo lo comprenden Familias jóvenes y Solteros de 30 o más años del NSE C+ y B que actualmente rentan en zonas de la ciudad equivalentes y San Lucas y Mixco y tienen intención de compra de casa cerca de la ciudad.
Se considera que la demanda existente es suficiente para la
realización del proyecto inmobiliario, la misma según el estudio de demanda es por 27,562.27mts.2.
Se considera que se puede ofrecen una vivienda con un
precio final de venta que está comprendido dentro del rango del nivel socioeconómico al que va dirigido.
Se considera que se puede ofrecer una vivienda con las
características que el mercado pide. B.
Factibilidad de Licencias y permisos
En cuanto a los permisos y licencias necesarias para realizar
el proyecto, se considera factible la obtención de las mismas.
Por ser un área protegida como reserva hídrica el trámite es
más largo de lo habitual, aspecto que se deberá tomar en cuenta en el cronograma general,
El proyecto no incurre en gastos excesivos o que lo
impacten negativamente por razones de licencias y permisos.
Se debe obtener los permisos ambientales para poder
solicitar los permisos de construcción. C.
Factibilidad Legal y fiscal
Se puede lograr una estructura legal que se adapte a la
forma de desarrollo y comercialización del proyecto inmobiliario.
Al considerar todos los aspectos fiscales se llega a la
conclusión de que no son obstáculo para la realización del proyecto, el proyecto contempla en sus gastos todos los ocasionados por los impuestos y el mismo puede ser rentable considerando los mismos.
Se
tienen
consideradas
e
identificadas
todas
las
tributaciones necesarias a lo largo de la planificación, desarrollo y venta del proyecto inmobiliario. D.
Factibilidad Arquitectónica y Constructiva
Es posible realizar el proyecto inmobiliario en el terreno
propuesto.
Se realizo un diseño arquitectónico que se adapta al
terreno, se diseño la estructura necesaria para soportarlo, la cual hace que la solución sea funcional al sitio.
En cuanto a los costos del diseño arquitectónico y
estructural, aunque más caros que el promedio, son soportados por el proyecto arquitectónico que es rentable a pesar de los mismos.
Se logra dar una solución arquitectónica adecuada a lo
que busca el cliente objetivo, en cuanto a espacios y funcionamiento E.
Factibilidad Financiera
Los costos del proyecto inmobiliario son razonables y se
comparan en un plano estático favorablemente con el precio de venta final de las viviendas con un retorno de la inversión de 13%
El inversionista para el proyecto o en este caso el
desarrollador deberá desembolsar un monto de Q252, 441.95 para que el proyecto se lleve a cabo.
En este caso la tasa interna de retorno arrojada por el
análisis financiero (308.78%) no es un indicador útil, en vez de eso nos ocupamos de valor actual neto a una tasa de corte de 35%, que es de Q341, 001.30, lo cual si representa una cifra atractiva para el desarrollo del proyecto.
El flujo de caja del proyecto contempla la participación de
una entidad financiera para el desarrollo del mismo, con una tasa para el préstamo en quetzales de 7.5%.
Bibliografía
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