Brennpunkt WohnbauSystem im Umbruch Finanzierbarkeit des österreichischen Wohnbausystems Mag. Michael Swoboda Abteilungsleiter Großwohnbau Tel.: +43(0)5 90 910-1213 mobil: +43 664/8163245 email: [email protected] Homepage: www.hyponoe.at

Inhaltsverzeichnis • 1. Überblick über Wohnimmobilien - Trends in der Wohnungswirtschaft - Zinslandschaft • 2. Trends der Wohnbaufinanzierung • 3. Alternativen in der Wohnbaufinanzierung

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Wohnungsbestand Konstant Neubauniveau in Österreich 4,14 Mio. Einheiten bzw. 3,62 Mio. Hauptwohsitz (2010/11) Das sind mehr als 490 Einheiten pro 1.000 Einwohner. Vergleich: ca. 450 Einheiten im EU-Durchschnitt

Wohnungsbestandssegmente 2010 (Hauptwohnsitz Österreich)

Sonstige

326

GBV/kommunale Mietwohnungen

870

Eigentums-wohnungen

399

Private Miete

616

Eigenheime

1413

Gesamt (1000)

3624 0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

Quelle: Statistik Austria, Janik 2011, IIBW Anm : „Sonstige sind Hauptwohnsitze z.B. m it Verwandten des Hauseigentümers, Dienst- und Naturalwohnungen oder ungeklärte Rechtsverhältnisse

Bevölkerungspyramieden 2014, 2030 und 2060 Österreich

Quelle: Statistik Austria 23.11.2015

Generelle Trends in der Wohnungswirtschaft • Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes ist wesentlich stabiler und weniger konjunkturintensiv als Büro-, Gewerbe- und Geschäftsimmobilien unterworfen • Risiko ist generell geringer, da eine breite Anzahl von Mietern vorhanden ist (Risikostreuung) • Mieterfluktuation bietet die Chance zur Sanierung und Erhöhung der Mieten auf Marktniveau • Verwaltung ist komplexer und kostenintensiver als bei Büro- und Shoppingimmobilien (mit weniger Objekten und Mietern) • Mittels Development (Dachgeschossausbau, Sanierung) kann die Rendite eines Objektes wesentlich erhöht werden

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Trends im Wohnimmobilienmarkt • Wunsch nach Größe – Nach dem Motto: Zuhause bedeutet Wohlfühlen

• Zurück zur Natur – Individuell sehr unterschiedlich z.B. Terrasse als urbane Grünoase, ein eigener Garten oder naturbelassene Landschaft in Wohnungsnähe

• Geringere Nachfrage nach Garagen – Steigende Carsharing-Angebote

• Generation 50+

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3-Monats Euribor seit 1973

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Zinssätze im Überblick seit 1997

3-m-Euribor Tender-Satz 10y-deutscher Bund 10y-österr. Bund

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Inhaltsverzeichnis • 1. Überblick über Wohnimmobilien • 2. Trends in der Wohnbaufinanzierung – Fristenthematik (Konditionen) • 3. Alternativen in der Wohnbaufinanzierung

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System der österreichischen Wohnbaufinanzierung Finanzierung

Förderung Land Bausparkassen Wohnbaubanken Finanzwirtschaft

Bewohner

Eigenmittel Immobiliensparen oder Miete

Veränderungen seit der Krise 2008 • Reduktion der Wohnbaufördermittel • Strengere Richtlinien für Banken (Basel III) • Steigerung der Wohnungsnachfrage (Flucht in Realwerte)

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Trends in der Wohnbaufinanzierung Projektgesellschaft vs. Corporate Finanzierung Kurzfristige vs. langfristige Finanzierung Private Equity Beteiligungen Höhere Risikogewichtung und Kapitalanforderungen für Projektfinanzierungen > daher steigende Ertragsanforderungen, z.B. – Fees als Konditionsbestandteile – Bereitstellungsgebühr – up front fee – success fee – Zinssatzuntergrenzen (floor) Regulatorische Anforderungen an – laufendes Projektreporting – tourliche Immobilien(wieder)bewertung 13

Kredite zur Schaffung und Erhaltung von Wohnraum regional per 04.03.2016 Inland 160 140

104,3 Mrd.

94,3 Mrd.

120 84,5 Mrd.

16,6

19,1

18,5

24,9

18,9

18,8 19,7

21,9

20

26,8

27,7 26,6

117,8 Mrd.

18,8

16,9

80

110,6 Mrd.

98,7 Mrd.

86,2 Mrd.

17,4

100

106,7 Mrd.

25,3

60 40 66,6

71,9

57,9

60,9

2008

2009

2010

2011

79,4

84,8

90,6

2012

2013

2014

98,1

20 0 EUR

Quelle: ÖNB

FW

davon Bausparkassen

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2015

Kredite zur Schaffung und Erhaltung von Wohnraum sektoral 2015 gesamt EUR 125,0 Mrd.

Veränderung zu 2014: 8,6 % 16,0

Bausparkassen

15 %

Aktien- und Sonderbanken 29 %

14,7 %

14,0 11,3 %

12,0

Volksbanken 7%

18,8 Mrd. 8,8 Mrd.

35,9 Mrd.

10,0 8,1 %

8,0

25,6 Mrd.

5,6 %

6,0

13,2 Mrd.

22,7 Mrd.

3,5 %

4,0 2,0

0,0 % 0,0

Raiffeisen 20 % LHB 11 %

Sparkassen 18 %

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Inhaltsverzeichnis  1. Überblick über Wohnimmobilien  2. Trends in der Wohnbaufinanzierung  3. Alternativen in der Wohnbaufinanzierung - Immobilien Anleihe - Wohnbauinvestitionsbank - Crowdfunding

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Anleihe für ein Immobilienunternehmen • Innovatives, hypothekarisch besichertes Finanzierungsinstrument

Emittent 17

Immobilienanleihe Struktur strukturelle Aspekte • •

•

• • •

Ein Immobilienunternehmer gehaltenes Immobilienportfolio wird zur Besicherung der Anleihe herangezogen Die Immobilien Anleihe ist hypothekarisch erstrangig zugunsten der Anleihegläubiger besichert. Die Grundpfandrechte werden zugunsten der Anleihegläubiger von einem Treuhänder verwaltet. Veräußerungsverbot: Statisches Portfolio. Während der Laufzeit dürfen die verpfändeten Immobilien zugunsten des gemeinsamen Vertreters/der Anleihegläubiger nicht veräußert werden. Change of Control Klausel: Um Management- und Strategiewechsel auszuschließen Im Normalfall gibt es kein Rating Abzuklären mit Investor: Weiterbelastungsverbot: Keine weitere hypothekarische Belastung (gleichrangig oder nachrangig) nach eingetragener Immobilien Anleihe. Optional: Für Wertsteigerung (Wohnraumsanierung) Aufnahme weiterer ungesicherter Finanzierungen bis 18 max. 60% LTV.

Vorteile für das emittierende Unternehmen • • • • • • • • •

Finanzierungskostenersparnis dank niedrigem Kupon im Vergleich zu alternativen Instrumenten (Corporate Bond, Hypothekarkredit) Kostenersparnis durch keine Listing- und Ratingnotwendigkeit. Effekt jedoch stark geschmälert durch niedriges Volumen Kapitalmarktzugang – neue Investoren Refinanzierung von bestehenden Hypothekarkrediten Verringerung der in Anspruch genommenen Kreditlinien Fremdfinanzierungsdiversifikation Bei Fixverzinsung niedriger Kupon im aktuellen Niedrigzinsumfeld über lange Laufzeit fixiert Hohe Nachfrage nach besicherten Produkten mit Aufschlag über Staatsanleihen von EU Kernländern Innovatives Produkt, Vorreiterrolle und entsprechende Publizität in Österreich

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Modell Wohnbauinvestitionsbank EIBGlobaldarlehen über 700 Mio. € (davon 500 Millionen Euro bundesbehaftet

Geldaufbringung

EIB

Haftungen

Finanzierungstilgungen

Beteiligungen

WBIB

Bund: 80 %

WBIB: 20 %

WBB, BSK und ÖHT

30.000 Wohnungen für 68.000 Bewohner

5,75 Mrd. € (davon 750 Mio. € für siedlungsbezogene Wohn-Infrastruktur)

Finanzierung + WBB auch Wohninfrastruktur

Crowdinvesting Seit 2015 existieren gesetzliche Rahmenbedingungen, die es auch Kleinanlegern ermöglichen, bereits kleine Beträge gewinnbringend im Crowdinvesting zu veranlagen. Dabei investieren viele private Personen in ein Unternehmen und ermöglichen diesem wiederrum Investitionen zu tätigen und noch erfolgreicher zu werden. Dafür erhalten die Investoren attraktive Zinsen. Crowdinvesting ist eine spezielle Art von Crowdfunding. Investiert wird direkt in das Kapital eines Unternehmens. Derzeit ist für Banken die Eigenkapitalquote besonders wichtig. Denn viele Unternehmen brauchen mehr Eigenkapital, um weitere Bankenkredite für Projekte zu erhalten. Daher ist es für die Unternehmen wichtig Nachrangkapital zu erhalten, welches dem Eigenkapital des Unternehmens zugerechnet werden kann. 21