Die Bäder in Kassel Bestandsanalyse Abschlussbericht Kassel, 30. April 2008 Die Bäder in Kassel - Bestandsanalyse

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30. April 2008

Agenda

Ausgangslage und Aufgabenstellung

Projektteam

Ergebnisse der Bestandsanalysen

Handlungsempfehlung

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Ausgangslage

Zu untersuchender Bäderbestand:


Freibad am Auedamm (1)




Freibad Harleshausen (2)




Freibad Wilhelmshöhe (3)




Hallenbad Süd (4)




Hallenbad Ost (5)




Stadtbad Mitte (6)

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Aufgabenstellung Grundlagenermittlung - Bestandsaufnahme


Untersuchung des baulichen Bestands (Fassade, Dach, Raum bildende Ausbauten, Abdichtungen, Becken etc.)




Untersuchung der Beton-, Stahl- und Holzkonstruktionen (Becken, aufgehende Bauteile, Dachtragwerk etc.) einschließlich Entnahme & Analyse von Materialproben




Untersuchung der technischen Anlagenteile (Sanitärinstallationen, Heizungsinstallationen, Raumlufttechnische Anlagen, Stark- und Schwachstromtechnik, Badewasseraufbereitungsanlage)




Erarbeiten eines Schadstoffkatasters (PAK, PCB, KMF, etc.)

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Aufgabenstellung Grundlagenermittlung - Bestandsaufnahme


Check der vorhandenen Planunterlagen




Abschätzung der generellen Machbarkeit und des Kostenrahmens nach DIN 276 (2006) für eine grundhafte (!) Sanierung ohne Veränderungen des Angebots




Bewertung der Entwicklungsmöglichkeiten der Standorte

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Aufgabenstellung Zur Verfügung gestellte Unterlagen


Gutachten Dipl.-Ing. Robert Horn (2004)




Bauantragsunterlagen und teilweise Planung für Gebäude (unvollständig)




Statische Berechnungen und Schal- und Bewehrungspläne (unvollständig)




Planunterlagen technische Gebäudeausrüstung teilweise als Entwurfspläne, teilweise als Ausführungspläne, teilweise als Werkstatt- und Montagezeichnungen (unvollständig)




Verschiedene bereits erstellte Sachverständigengutachten der einzelnen Bäder




 Hinweis: Vor konkreten Sanierungsplanungen sollten digitale Bestandspläne erarbeitet werden!

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Ausführungsunterlagen

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Projektteam Bewertung der Bausubstanz und Gesamtberichterstattung CONSTRATA Ingenieur-Gesellschaft mbH


Freibäder:

Dipl.-Ing. Stefan Beckert




Hallenbad Süd:

Dipl.-Ing. Heiko Büthe




Hallenbad Ost:

Dipl.-Ing. Wilhelm Brand




Stadtbad Mitte:

Dipl.-Ing. Jens-Wilhelm Brand

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Projektteam Bewertung der technischen Anlagenteile Planungsgruppe VA, Hannover


Hans-Helmut Schaper




Dipl.-Ing. Ulf Dittberner

Bewertung der Tragkonstruktionen Ingenieurbüro Grage, Herford


Dipl.-Ing. Heinz Ludwig




Dipl.-Ing. Guido Horst

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Projektteam Materialuntersuchungen Amtliche Materialprüfanstalt für das Bauwesen, Universität Kassel


Dipl.-Ing. Peter Machner

Orientierende Schadstoffuntersuchungen Wessling Gruppe, Hannover


Dr. Alexander Risser




Herr Focke

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Vorgehensweise


Besichtigung der Einzelstandorte




Sichtung der übergebenen Unterlagen




Erneute Besichtigung der Einzelstandorte und Abgleich mit den übergebenen Unterlagen




Bestandsaufnahme der technischen Anlagenteile




Bestandsaufnahme der Konstruktionsunterlagen und statischen Berechnungen




Entnahme von Materialproben Korrosionserscheinungen




Entnahme von Materialproben zur Schadstoffanalyse




Erarbeiten der Bestandsanalyse für jeden Einzelstandort und Berücksichtigung der jeweiligen Fachbeiträge

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zur

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Bewertung

der

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Grundlage der ermittelten Kosten


Überschlägige eigene Massenermittlungen & Mitverarbeitung der 2004 ermittelten Ansätze.




Struktureller Aufbau nach eigener Gewerkeaufteilung Anlehnung an die Obergruppen der DIN 276 (i.d.F. von 2006).




Ansatz von Einheitspreisen aus vergleichbaren Bauvorhaben der letzten 5 Jahre unter Berücksichtigung des derzeitigen Preisniveaus (keine Projektion für Preissteigerungen!).




Die geforderten Kostenermittlungen können mangels konkreter zeichnerischer Planungsunterlagen nur die Tiefenschärfe und die Genauigkeit eines Kostenrahmens gemäß DIN 276 Fassung 2006 haben.

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in

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Grundlage der ermittelten Kosten


Für Unvorhergesehenes wurde generell eine Rückstellung von 7% auf die Kosten der Kostengruppen 300 bis 600 berücksichtigt. Dieser Ansatz entspricht einem Erfahrungswert aus vergleichbaren Bauvorhaben.




Für die Baunebenkosten wurde eine Pauschale von 22% der Kosten der Kostengruppen 300 bis 600 berücksichtigt.




Die Sanierungsmaßnahmen sind so ausgelegt, dass in einem Zeitraum von ca. 15 Jahren keine wesentlichen Erneuerungen notwendig werden. Diese Aussage gilt für alle 6 Bäder.

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad am Auedamm Wesentliche Mängel


Südflügel ist einsturzgefährdet; enthaltene Technik ist veraltet




Nordflügel ist stark sanierungsbedürftig; Badewassertechnik ist veraltet




Die vorhandenen Becken sind abgängig




Schwallwasserbehälter sind nicht vorhanden




Die Beckenhydraulik ist unzureichend

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die

Sanitär-

und

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad am Auedamm Zusammenfassung der Maßnahmen


Abriss des Südflügels; Anlegen einer Böschung (Abstimmung im Detail mit Denkmalsschutz)




Abriss Technik- und Sanitärgebäude mit anschließendem Neubau




Abriss und Neubau Beckenumgänge & Pflasterung




Auskleidung sämtlicher Becken mit Edelstahl




Grundsanierung der vorhandenen Schwergewichtsmauer




Erneuerung der Dachabdichtung der Freibadumkleiden




Neubau von Schwallwasserbehältern

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad am Auedamm Kosten


Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung 7.336.921 € für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad Harleshausen Wesentliche Mängel


Asbesthaltige Fassadenplatten




PCB-haltiger Beckenanstrich




Beckenhydraulik ist unzureichend




Schwallwasserbehälter fehlen




Becken ist abgängig

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30. April 2008

Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad Harleshausen Zusammenfassung der Maßnahmen


Entfernung der Wandfassadenplatten am Umkleide und am Kiosk




Sanierung der Dachabdichtung Kioskterrasse




Neubau Schwallwasserbehälter




Auskleidung des Beckens mit Edelstahl




Neupflasterung des Beckenumgangs




Austausch gesamte Technik bis auf Heizkessel

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Eingang, in

der

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad Harleshausen Kosten


Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung 2.559.318 € für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad Wilhelmshöhe Wesentliche Mängel


Dachflächen sind schadhaft




Betonabplatzungen im Umkleide-, Sanitär- und Technikbereich




Schwallwasserbehälter sind nicht vorhanden




Becken sind abgängig




Beckenhydraulik ist unzureichend

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30. April 2008

Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad Wilhelmshöhe Zusammenfassung der Maßnahmen


Sanierung der gesamten Dachflächen




Betonsanierungen im Gebäudeinneren




Einbau neuer Schwallwasserbehälter




Neue Verrohrung der Schwimmbadtechnik




Auskleidung sämtlicher Becken in Edelstahl

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Freibad Wilhelmshöhe

Kosten


Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung 3.152.915 € für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Hallenbad Süd Wesentliche Mängel


Dachabdichtung energetisch unzureichend




Waschbeton-Vorhangfassaden nicht mehr standsicher




Alu-Glasfassade Schwimmhalle thermisch getrennt




Ungedämmte und beschädigte Betonsockel Außenfassaden




Umkleiden und Duschen sind erneuerungsbedürftig




Schleusenvorbau Südfassade Schwimmhalle abgängig




Saunabereich insgesamt stark sanierungsbedürftig und auch nicht mehr zeitgemäß




Technische Anlagen nahezu vollständig abgängig




Betonsanierung Dach und Schadstoffsanierung erforderlich

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und

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Fensterbänder

nicht

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Hallenbad Süd Zusammenfassung der Maßnahmen


Erneuerung der Dachabdichtung und der Außenfassaden (WDVS)




Erneuerung der Umkleiden Neustrukturierung




Ausbau aller Decken und Ersatz durch Weitspannträger zur Entlastung der Spannbetondeckenplatten; gleichzeitig Erneuerung der Lüftung




Einbau einer neuen Alu-Glasfassade in der Schwimmhalle und Erneuerung der gesamten Fensterbänder




Vollständige Erneuerung des Saunabereichs




Umstrukturierung der Sommerumkleiden




Erneuerung der Abdichtung, Einbau Wand- und Bodenfliesen




Vollständige Erneuerung der technischen Anlagen

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und

Duschen

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inklusive

einer

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Hallenbad Süd Kosten


Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung 6.496.170 € für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer

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30. April 2008

Ergebnisse der Bestandsanalysen Hallenbad Ost Wesentliche Mängel


Dachabdichtung defekt




Dachtragwerk über Schwimmhalle nicht mehr tragfähig




Sichtmauerwerk sanierungsbedürftig




Außenfenster und Fenstergewände ungedämmt und defekt




Kelleraußenwände undicht




Beckenauskleidung und Becken selbst undicht




Beckenumgänge undicht




Betonschäden speziell im Technikkeller




Gesamte Haustechnik ist abgängig

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30. April 2008

Ergebnisse der Bestandsanalysen Hallenbad Ost Zusammenfassung der Maßnahmen


Dachabdichtung komplett erneuern




Dachdeckenplatte zwischen den Dachbindern abreißen, neue Aussteifung aus Stahlprofilen, Trapezbleche als tragende Dachhaut, neue Abhangdecke




Sichtmauerwerk ausbessern und reinigen, Außenfenster und Fenstergewände komplett erneuern




Kelleraußenwände freilegen, putzen, abdichten, drainieren




Einbau einer schlaffen Edelstahlbeckenauskleidung




Beckenumgänge im Zusammenhang mit dem Einbau eines neuen Edelstahlbeckens freilegen bis auf den Rohbeton und neu aufbauen




Betonsanierung in allen Bereichen




Generalsanierung der technischen Anlagenteile

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Hallenbad Ost Kosten


Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung 6.498.912 € für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer

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30. April 2008

Ergebnisse der Bestandsanalysen Stadtbad Mitte Wesentliche Mängel


Fassade und Dach sind baulich und energetisch abgängig




Die gesamte Abdichtung der Badeplatte und der Schwimmbecken ist undicht




Erhebliche Betonkorrosionen im Erd- und Kellergeschoss




Raumbildende Ausbauten (Umkleiden, Massageräume etc.) sind abgearbeitet




Die gesamte Haustechnik ist bis auf die im Rahmen der Revitalisierung ergänzten Badewassertechnik abgängig




Es sind Schadstoffe im Gebäude vorhanden, die saniert werden müssen

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Toiletten,

Sauna,

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Stadtbad Mitte Zusammenfassung der Maßnahmen


Grundhafte Sanierung der gesamten Gebäudehülle




Rückbau der gesamten raumbildenden Ausbauten bis auf den Rohbau und grundhafte Sanierung sämtlicher Bereiche einschließlich des Einbaus einer alternativen Abdichtung in allen Barfuss- und Nassbereichen




Einbau einer schlaffen Edelstahlbeckenauskleidung bestehenden Betonbecken




Betonsanierung sämtlicher geschädigter Flächen




Schadstoffsanierung




Generalsanierung der technischen Anlagenteile

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in

die

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Ergebnisse der Bestandsanalysen Stadtbad Mitte Kosten


Gesamtkosten für die grundhafte Sanierung 11.898.522 € für die Kostengruppen 300 bis 700 zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer

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30. April 2008

Ergebnisse der Bestandsanalysen Gesamtkostenübersicht Kostengruppe

Freibad Auedamm

300 - Baukonstruktion

3.619.110,00 €

1.387.432,00 €

1.552.685,00 €

3.202.128,00 €

3.146.115,00 €

6.257.261,35 €

19.164.731,35 €

400 - Technische Anlagen

1.960.260,00 €

563.270,00 €

833.610,00 €

1.962.380,00 €

1.978.780,00 €

3.377.990,00 €

10.676.290,00 €

404.500,00 €

139.600,00 €

178.061,00 €

102.292,00 €

152.000,00 €

53.500,00 €

1.029.953,00 €

30.000,00 €

7.500,00 €

20.000,00 €

57.930,00 €

50.000,00 €

64.135,80 €

229.565,80 €

Summe 300 bis 600

6.013.870,00 €

2.097.802,00 €

2.584.356,00 €

5.324.730,00 €

5.326.895,00 €

9.752.887,15 €

31.100.540,15 €

Zwischensumme

6.013.870,00 €

2.097.802,00 €

2.584.356,00 €

5.324.730,00 €

5.326.895,00 €

9.752.887,15 €

31.100.540,15 €

700 - Baunebenkosten (22%)

1.323.051,40 €

461.516,44 €

568.558,32 €

1.171.440,60 €

1.171.916,90 €

2.145.635,17 €

6.842.118,83 €

Gesamt-Netto

7.336.921,40 €

2.559.318,44 €

3.152.914,32 €

6.496.170,60 €

6.498.811,90 €

11.898.522,32 €

37.942.658,98 €

Mehrwertsteuer (19%)

1.394.015,07 €

486.270,50 €

599.053,72 €

1.234.272,41 €

1.234.774,26 €

2.260.719,24 €

7.209.105,21 €

Gesamt-Brutto

8.730.936,47 €

3.045.588,94 €

3.751.968,04 €

7.730.443,01 €

7.733.586,16 €

14.159.241,56 €

45.151.764,18 €

500 - Außenanlagen 600 - Ausstattung

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Freibad Harleshausen

Freibad Wilhelmshöhe

Hallenbad Süd

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Hallenbad Ost

Stadtbad Mitte

Alle Bäder

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Handlungsempfehlung Handlungsempfehlung für die Bäder in Kassel Der Zustand der Hallen- und Freibäder wurde in den vorliegenden Berichten ausführlich dargestellt. Zusammengefasst ergibt sich für die Bewertung der Einzelstandorte folgende Situation:


Freibad Auedamm: Auedamm Es ist eine Generalsanierung der gesamten Liegenschaft erforderlich, d.h. für Gebäude, Infrastruktur, Becken und Gebäudetechnik. Der Sanierungsaufwand ist für den erzielbaren Nutzen verhältnismäßig hoch.




Freibad Harleshausen: Harleshausen Das Freibad ist bezüglich der Becken und Großteilen der Gebäudetechnik sanierungsbedürftig. Der Sanierungsaufwand steht im Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen.

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Handlungsempfehlung




Freibad Wilhelmshö Wilhelmshöhe: he Das Freibad ist bezüglich der Infrastruktur, der Becken und Großteilen der Gebäudetechnik sanierungsbedürftig. Der Sanierungsaufwand steht im Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen.




Hallenbad Sü Süd: Das Bad muss grundsaniert werden. Der Sanierungsaufwand steht im Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen. Eine Erweiterbarkeit ist aufgrund der Grundstücksverhältnisse möglich.




Hallenbad Ost: Ost Das Bad muss unter den Rahmenbedingungen des Denkmalschutzes grundsaniert werden. Der Sanierungsaufwand steht nicht im verträglichen Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen, da lediglich 300 m2 Wasserfläche geschaffen werden können. Eine Erweiterbarkeit ist aufgrund der Grundstücksverhältnisse praktisch ausgeschlossen.

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Handlungsempfehlung




Stadtbad Mitte: Das Bad muss grundsaniert werden. Der erzielbare Nutzen steht nicht im Verhältnis zu den erheblichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Behebung der strukturellen Mängel des Gebäudes. Eine Erweiterbarkeit ist aufgrund der Grundstücksverhältnisse ausgeschlossen.

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Handlungsempfehlung

Die nächsten Schritte: Aufgrund des Zustands der bestehenden Anlagen ist ein kurzfristiger dringender Handlungsbedarf erforderlich, da zum Einen mit immer höheren Instandhaltungskosten bei den bestehenden Bädern gerechnet werden muss und zum Anderen die Umsetzung des Bäderkonzepts abschnittsweise erfolgen muss, um den Versorgungsauftrag für die Stadt weiterhin sicherstellen zu können.

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Handlungsempfehlung Folgende Schritte sind unseres Erachtens notwendig: 

Erarbeitung eines Konzeptvorschlags für die Kasseler Bäder auf der Grundlage dieser Bestandsanalyse



Politische Grundsatzentscheidung über die Zukunft der Kasseler Bäder



Entwicklung eines Raum- und Funktionsprogramms für die einzelnen Bäder ( Zeitrahmen ca. 6 Wochen )



Vergabe der Planungsleistungen für die Sanierung durch europaweit ausgeschriebene VOF - Verhandlungsverfahren ( Generalplanung oder Einzelvergabe Gebäudeplanung, Technische Planungen, Tragwerksplanungen / Zeitrahmen ca. 4 Monate )



Vergabe für Planungsleistungen für Neubauten durch einen begrenzt offenen Realisierungswettbewerb ( Zeitrahmen ca. 9 Monate )

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Aufmerksamkeit! Kassel, 30. April 2008

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