Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplans der Stadt Fulda Nr. 144 „Neufassung Bahnhofstraße und Bahnhofvorplatz“

Entwurf der Begründung

Stand Mai 2011

Bearbeitung durch Stadtplanungsamt Fulda

Vorhabenbezogene 2. Änderung des Bebauungsplans der Stadt Fulda Nr. 144 „Neufassung Bahnhofstraße und Bahnhofvorplatz“

1.

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Vorbemerkungen / Planungsanlass

Die Eigentümerin der Grundstücke Bahnhofstraße 11 und 11 a, Frau Sabine Schäfer, beabsichtigt den Rückbau der Gebäude und Neubau eines Geschäfthauses mit erweitertem Flächenangebot. Als Hauptmieter des neuen Geschäftshauses steht mit H & M ein Anbieter aus dem Bereich Junge Mode fest. Der Mietvertrag mit H & M sieht ein Vollsortiment mit 2.500 m² Verkaufsfläche auf vier Ebenen im Untergeschoss, Erdgeschoss und 1. und 2. Obergeschoss vor. Ergänzend sind eine weitere Ladeneinheit im Erdgeschoss mit ca. 200 m² VK, Büro-, Sozial- und Lagerräume im 3. Obergeschoss und Büro und Praxisräume oder alternativ Stadtwohnungen im 4. Obergeschoss vorgesehen. Die Realisierung dieses Vorhabens mit den vom Mieter geforderten zusammenhängenden Verkaufsflächen setzt die Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 144 „Neufassung Bahnhofstraße und Bahnhofvorplatz“ voraus. Dieser setzt entlang der Lindenstraße die heutige oberirdische Gebäudekante als Baulinie fest, geplant ist die Überbauung des kompletten Grundstücks und damit eine Überschreitung der heutigen Baulinie um ca. 3 m. Des Weiteren ist zur Realisierung des Vorhabens die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze und Verschiebung der dort festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche auf die angrenzende Parzelle, die sich ebenfalls im Eigentum der Vorhabenträgerin befindet, notwendig. Ein entsprechender Antrag der Eigentümerin mit Datum vom 04. Mai 2011 auf Aufstellung einer vorhabenbezogenen Änderung des derzeit gültigen Bebauungsplans Nr. 144 an den Magistrat der Stadt Fulda liegt vor. Die Verlegung der Zufahrt der rückwärtigen, parallel zur Bahnhofstraße verlaufenden Erschließungsstraße und die Umgestaltung der Gehwegsbereiche der Lindenstraße im Abschnitt zwischen Bahnhofstraße und Sturmiusstraße verbunden mit der Neuordnung der Stellplätze und Ergänzungspflanzungen von Alleebäumen zur Wiederherstellung einer durchgehende Laufachse erfolgt durch die Vorhabenträgerin. Dies ist wesentlicher Bestandteil des Durchführungsvertrages zwischen Vorhabenträgerin und der Stadt Fulda. Mit der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist zugleich die Rechtsgrundlage gegeben, engere Festsetzungen zu Art und Maß der Bebauung, Bauweise und baulichen Gestaltung zu treffen als ein konventioneller Bebauungsplan. Dies ist im Hinblick auf die sensible städtebauliche Situation und die notwendigen Umbauten im öffentlichen Straßenraum sinnvoll. Im Zusammenhang mit der geplanten Neugestaltung des Löhertorcenters am südwestlichen Rand der Fuldaer Innenstadt wurde 2010 ein Einzelhandelsgutachten erstellt, dass die Auswirkungen des geplanten Shoppingcenters untersuchte. Das Gutachten kam zu dem Schluss, dass die Innenstadt durch Rückholeffekte von bisher an Standorten außerhalb des Einzugsgebietes abfließender Kaufkraft zwar insgesamt von dem Neubau des Einkaufszentrums Löhertor profitiere, aber anderseits auch eine Schwächung von weit entfernten Einkaufslagen wie der Bahnhofstraße möglich wäre. Bei der Betrachtung des Fuldaer Einzelhandelsbesatzes hob die GMA die unterdurchschnittliche Ausstattung im Segment der sog. vertikalen Anbieter bzw. Monolabel-Stores (u.a. Zara, H & M, Mexx, S.Oliver...) hervor und empfahl deren Ansiedlung zu unterstützen, weil sie im Textilsektor bundesweit zunehmend an Bedeutung gewinnen und ihre Existenz für die Akzeptanz der Innenstädte – insbesondere bei jungem Publikum- von entscheidender Relevanz ist. Mit der Ansiedlung von H & M wird zum einen eine Angebotslücke geschlossen und zum anderen ein Magnetbetrieb in der Bahnhofstraße angesiedelt, der die Attraktivität dieser Lage auch in Konkurrenz zum geplanten Löhertorcenter behaupten kann.

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Das Vorhaben entspricht damit den gesamtstädtischen Entwicklungszielen zur Stärkung der zentralen Einkaufslagen. Der Aufstellungsbeschluss für die vorhabenbezogene 2. Bebauungsplanänderung des Bebauungsplans Nr. 144 wurde am ........... durch die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Fulda gefasst.

2.

Lage und räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet liegt im Zentrum der Fuldaer Innenstadt. Der Geltungsbereich umfasst im Nordosten den Gehwegsbereich der Lindenstraße (Flurstück 613/44, Flur 4) sowie im Einmündungsbereich zur Lindenstraße ein Teilstück der Sturmiusstraße (Flurstück 444/18, Flur 4). Des Weiteren umfasst das Plangebiet die beiden Grundstücke Bahnhofstraße 11 und 11 a (Flurstücke 822/611 und 823/611, beide Flur 4), den südöstlichen Teil der rückwärtigen Erschließungsstraße der Grundstücke Bahnhofstraße 1 bis 11a (Flurstück 448/15, Flur 4) sowie das Grundstück 448/18, Flur 4. Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße von ca. 1.900 m² und liegt in der Gemarkung Fulda.

3.

Planungsvorgaben

3.1

Rechtsverhältnisse

Der Regionalplan Nordhessen (RROPN) 2000 ist die derzeit gültige Planungsgrundlage für dieses Vorhaben. Dieser weist die Stadt Fulda im Rahmen der zentralörtlichen Gliederung als Oberzentrum aus. Er weist das Plangebiet als Siedlungsbereich aus. Darüber hinaus hat die Stadt Fulda als ausgewiesenes Oberzentrum die Versorgung der Bevölkerung in allen Belangen über die Stadt hinaus auch in der Region zu erfüllen. Zum Thema Einzelhandel formuliert der Regionalplan u. a. folgenden Grundsatz: Die Attraktivität der innerstädtischen Bereiche der Ober- und Mittelzentren der Planungsregion, sowie der Innenbereiche der übrigen zentralen Orte, ist zu erhalten und zu verbessern. Der innerstädtische Einzelhandel leistet einen erheblichen Beitrag zur Erhaltung und Entwicklung der städtebaulichen Qualitäten der zentralen Bereiche. Es gilt daher, die Abwanderung von typisch innerstädtischen Einzelhandelseinrichtungen in die Außenbereiche zu verhindern. Zentrenrelevante Einzelhandelseinrichtungen sind städtebaulich zu integrieren. Das Plangebiet liegt in einer der innerstädtischen Haupteinkaufslagen. Mit der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung soll das Baurecht zur Ansiedlung eines Textilkaufhauses mit großem Flächenbedarf aus dem Bereich junge Mode erweitert werden. Diese Ansiedlung ist ein wichtiger Beitrag zur Erhaltung und Stärkung der Attraktivität der zentralen Fuldaer Innenstadt und entspricht damit den Zielen der Regionalplanung. Der verbindliche Flächennutzungsplan der Stadt Fulda vom 31.12.1981 stellt das Plangebiet als Kerngebiet dar. Dies entspricht der Gebietsausweisung im Bebauungsplan. Der Landschaftsplan der Stadt Fulda schlägt für den Planbereich keine Maßnahmen vor. Der Bebauungsplan Nr. 144 „Neufassung Bahnhofstraße und Bahnhofvorplatz“ vom 05.04.2003 umfasst den gesamten Bereich von der Sturmiusstraße bis zur Nikolausstraße und von der Rabanusstraße bis zur Straße Am Bahnhof. Für den Änderungsbereich setzt der Bebauungsplan ein Kerngebiet und für die Straßenparzellen der Lindenstraße und der rückwärtigen Erschließungsstraße der Gebäude Bahnhofstraße 1 bis 11a eine öffentliche Verkehrsfläche fest. Mit der vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung ändern sich die überbaubaren Grundstücksflächen, die festgesetzten Nutzungen bleiben bestehen.

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Sonstige Satzungen

Stellplatzsatzung Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die Stellplatzsatzung der Stadt Fulda in ihrer jeweils gültigen Fassung. Hierbei besteht die Möglichkeit, den Stellplatznachweis durch ein Gesamtkonzept ggf. in Verbindung mit bereits vorhandener Stellplätze im angrenzenden Umfeld nachzuweisen. Gestaltungssatzung Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die Gestaltungssatzung der Stadt Fulda in ihrer jeweils gültigen Fassung, soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt.

3.3

Schutzausweisungen / Denkmalschutz

Die vorhabenbezogene Bebauungsplanänderung betrifft die Gebäude Bahnhofstraße 11 und 11a. Das ehemalige gründerzeitliche Centralhotel erreicht nach wiederholter Prüfung durch das Landesamt für Denkmalpflege nicht den Status eines Kulturdenkmals im Sinne des § 2 (1) HDSchG. Auch eine denkmalschutzwürdige Gesamtanlage ist hier aufgrund der zahlreichen Störungen, Neubauten und Modernisierungen der letzten Jahrzehnte aus Sicht des Landesamtes nicht gegeben. In unmittelbarer Umgebung befinden sich mehrere Einzeldenkmale: Bahnhofstraße 12, Lindenstraße 5, die evangelische Christuskirche und der ehemalige jüdische Friedhof, wobei sich die Denkmalausweisung Jüdischer Friedhof nur auf die bestehende Grünanlage Jerusalemplatz bezieht, der Friedhof sich aber bis zur Lindenstraße erstreckte. Die geplanten Bebauung befindet sich teilweise im Bereich des ehemaligen jüdischen Friedhofs. Aus diesem Grund wurden im Vorfeld Erkundungsgrabungen und intensive Abstimmungen mit dem Landesverband der jüdischen Gemeinden in Hessen geführt. Auf Grundlage dieser Gespräche stimmte der Landesverband mit Schreiben vom 18.August 2009 dem Bauvorhaben zu, sofern sichergestellt wird, dass der Friedhofsboden als solcher nicht tangiert wird. Eingriffe sind nur innerhalb der mit Trümmerschutt aufgefüllten Deckschicht möglich. Der Anbau wird daher einvernehmlich statisch als Auskragung an das Vordergebäude angehängt. Zudem sind die Bauarbeiten auf dem ehemaligen Friedhofsgelände (Flurstücke 448/15 und 448/18) mit dem Landesverband der jüdischen Gemeinden und den zuständigen Denkmalpflegestellen abzustimmen. Ein entsprechender Hinweis erfolgt im Bebauungsplan. Wegen der umliegenden Einzeldenkmäler ist für die geplante Neubebauung eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung im Sinne des Umgebungsschutzes nach §16 Abs.2 HDschG erforderlich. Die Neubauplanungen sollten aus diesem Grund frühzeitig und kontinuierlich mit den zuständigen Stellen der Denkmalpflege abgestimmt werden. 3.4

Verfahren

3.4.1 Aufstellung der vorhabenbezogenen 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 144 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB Mit der BauGB-Novelle vom 01.01.2007 wurde als Kernstück ein neues „beschleunigtes Verfahren“ zur Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen eingeführt. Als Voraussetzung für die Planerstellung im beschleunigten Verfahren muss es sich bei dem Vorhaben um einen „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ gemäß § 13a BauGB handeln – dieser dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderer Maßnahmen der Innenentwicklung.

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Des Weiteren muss die zulässige Grundfläche, die zusätzlich zum Bestand von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, 20.000 m² unterschreiten. Beide Kriterien treffen auf die vorhabenbezogene Änderung des Bebauungsplan Nr. 144 „Neufassung Bahnhofstraße und Bahnhofvorplatz“ zu, so dass das Bebauungsplanverfahren im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden soll.

3.4.2 Unterrichtung der Öffentlichkeit und Behörden- und Trägerbeteiligung Die Unterrichtung der Öffentlichkeit erfolgt im Rahmen der Offenlegung der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch. Die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange erfolgt parallel zur Offenlegung der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung im Verfahren gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch.

3.5

Umweltverträglichkeit

Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung kann von einer Umweltprüfung, dem Umweltbericht und dem Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft abgesehen werden, soweit eine Grundfläche von weniger als 20.000 m2 festgesetzt wird. Zudem darf der Bebauungsplan nicht einer Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, FFH- sowie Vogelschutzgebiete oder Belange des Artenschutzes beeinträchtigen. All diese Merkmale treffen auf die 2. vorhabenbezogene Änderung des Bebauungsplans Nr. 144 „Neufassung Bahnhofstraße und Bahnhofvorplatz“ zu. Negative Auswirkungen auf Schutzgebiete nach Europarecht können ausgeschlossen werden, da kein Natura-2000-Gebiet im Umfeld des Planbereichs ausgewiesen ist. Gleiches gilt für Belange des Artenschutzes: Aufgrund der erheblichen Vorbelastungen durch Bebauung und Versiegelung ist nicht davon auszugehen, dass besonders oder streng geschützte Arten oder deren Fortpflanzungs- und Ruhestätten im Planbereich vorkommen bzw. durch das geplante Vorhaben beeinträchtigt werden.

4.

Städtebau und Baurecht

4.1

Heutige Situation

Das Plangebiet liegt im Zentrum der Innenstadt und ist Teil der gründerzeitlichen Stadterweiterung zwischen Bahnhof und Altstadt. Zunächst entstanden hier aufwendige Vorstadtvillen von Fabrikanten und Kaufleuten, später aber auch Geschäfts- und Wohnhäuser in geschlossener Bebauung. Während die Nord- Ostseite der Lindenstraße eine weitgehend geschlossene gründerzeitliche Bebauungsstruktur mit geringen Gebäudeabständen und einheitlicher Bauflucht aufweist, wird die Süd- Westseite durch den Wechsel von geschlossener und offener Bebauung mit bereichsweise sehr großen Gebäudeabständen und verspringenden Bebauungskanten geprägt, so dass hier eine eindeutige vordere Bauflucht nicht gegeben ist. Insbesondere die zurückspringenden Gebäude Lindenstraße 8 und 6c, die in den 60ger Jahren auf dem Gelände des ehemaligen jüdischen Friedhofs errichtet wurden und auch überregional heftig umstritten waren, stellen einen Bruch zur gründerzeitlichen Stadtstruktur und Maßstäblichkeit dar. Eine weitere Bebauung dieser Grundstücke ist, soweit damit Eingriffe in den Boden verbunden sind, wegen der zu erwartenden Grablegungen aus der Zeit der Friedhofsnutzung vor 1939 aus Gründen der religiösen Rücksichtnahme nicht möglich, so dass dieser Bruch der Wiederaufbaujahre mit der Bautradition im Stadtgrundriss auf Dauer ablesbar bleiben wird.

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Entlang der Bahnhofstraße als Hauptachse zwischen Bahnhof und Altstadt wichen die Einzelvillen im Laufe der Zeit einer geschlossenen Gebäudezeile mit einheitlicher Bauflucht und der sukzessiven Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, wobei sich der untere Abschnitt der Bahnhofstraße zwischen Lindenstraße und Rabanusstraße gegenüber dem restlichen Straßenzug stark verengt. Durch die Neuordnung und den Umbau des Bahnhofs Anfang der 90ger Jahre im Rahmen der Eröffnung der neuen ICE-Strecke, erfolgte für die Bahnhofstraße eine Umgestaltung des Straßenraums. Diese Neugestaltung verlieh der knapp 400 m langen Bahnhofstraße, die die kürzeste Verbindung zwischen dem Bahnhof und den großen Kaufhäusern im Umkreis des Universitätsplatzes darstellt, eine Funktion als innerstädtische Verkaufszone, die ihr zuvor in diesem Maße nicht zukam. Heute ist die Bahnhofstraße eine Haupteinkaufsstraße Fuldas und die wichtigste OstWest-Achse der Kernstadt. Von besonderer Bedeutung ist die Gestaltung der Ecksituation Bahnhofstraße / Lindenstraße. Die Ecke ist bereits heute wegen des geringeren Straßenquerschnitts im unteren Abschnitt der Bahnhofstraße besonders prägnant und wird mit der geplanten Überschreitung der Baulinie zur Lindenstraße noch an Bedeutung und Dominanz gewinnen. Die Bahnhofstraße weist typische Kerngebietsnutzungen auf. Die Bandbreite geht vom großen Kaufhaus, über Supermärkte, bis hin zum kleinen bis mittleren Einzelhandelsgeschäft. In den oberen Stockwerken längs der Bahnhof-, Linden- und Heinrichstraße herrschen Büronutzungen (Ärzte, Rechtsanwälte etc.) und Wohnungen vor. Für den Änderungsbereich setzt der Bebauungsplan ein Kerngebiet mit IV bis V geschossiger Bebauung und einer Grundflächenzahl von 1,0 für die Grundstücke Bahnhofstraße 11 und 11a fest bzw. eine III bis IV geschossige Bebauung mit einer Grundflächenzahl von 0,4 für das Grundstück Lindenstraße 8 aus dem eine unbebaute Teilfläche herausparzelliert und zur Realisierung des Vorhabens an den Vorhabenträger veräußert wurde. Die im Änderungsbereich liegenden Teilflächen der Lindenstraße und der rückwärtigen, parallel zur Bahnhofstraße verlaufenden rückwärtigen Erschließungsstraße sind als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Entlang der Straßen sind Baumpflanzungen festgesetzt.

Abb.: mögliches Bauvolumen nach derzeitigem Baurecht / Bebauungsplan Nr. 144

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Ziele der Planung

Im städtebaulich prägnanten Eckbereich von Bahnhofstraße und Lindenstraße soll eine markante Eckbebauung entstehen, die einerseits die notwendigen Flächen zur Ansiedlung eines Textilkaufhauses (H & M) bietet und sich andererseits durch Staffelungen der Baumassen stadtbildverträglich in die vorhandene Baustruktur einpasst. Vorgesehen ist eine fünfgeschossige Bebauung mit Eckbetonung durch erhöhten Attikaaufbau und vier- und dreigeschossigen Abstaffelungen zur Nachbarbebauung Lindenstraße 8 und Bahnhofstraße 9. Auf diese Weise gliedert sich der Baukörper in Bauteile und fügt sich zugleich durch die Bezugnahme auf die Höhen der Anschlussbebauung in den Straßenverlauf ein.

Abb.: geplantes Bauvolumen Das Gebäude nimmt die historische Gebäudegliederung des Bestandes 11 / 11 a auf und bildet diese durch einen Geschossversatz und durch eine Zäsur zwischen den Gebäudeteilen ab. Eine Loch-Rasterfassade mit horizontaler, der Nutzung entsprechender Zonierung des Gebäudes, unterschiedlicher Gliederung der Fenster und Natursteinverkleidung bindet den Neubau in die vorhandene Bebauung ein. Die in den Vorhaben- und Erschließungsplänen gezeigten Fassadenbeispiele zeigen exemplarisch die beabsichtigte Strukturierung der Fassade durch Architekturdetails wie beispielsweise zurückversetzte Fensterarkaden oder Fensterprofilierungen. Es ist geplant, das Grundstück in Richtung Lindenstraße bis zur Grundstücksgrenze zu bebauen. Dadurch wird die derzeit festgesetzte Baulinie um ca. 3 m überschritten und in diesem Ausmaß in den derzeit auf dem Grundstück der Vorhabenträgerin befindlichen Gehweg eingegriffen. Zwar formuliert die Baulinie auf der Südwestseite der Lindenstraße wegen teils erheblich zurückspringender Gebäude und teils sehr großer Gebäudeabstände keine vorhandene Bauflucht wie auf der gegenüberliegenden Straßenseite oder in der Bahnhofstraße, aber dennoch ist die Überschreitung der Baulinie in diesem Umfang als erheblicher Eingriff in die Stadtstruktur zu werten. Der Baukörper schiebt sich in die heutige Laufachse und erfordert den Umbau des südwestlichen Gehwegs im gesamten Abschnitt zwischen Sturmiusstraße und Bahnhofstraße zur Wiederherstellung der durchgängigen Lauflinie.

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Des Weiteren ist die Überbauung der Verkehrsfläche im Zufahrtsbereich Lindenstraße bei gleichzeitiger Verlegung der Zufahrt auf die unmittelbar nordwestlich angrenzende im Eigentum der Vorhabenträgerin befindlichen Grundstücksparzelle geplant. Die parallel zur Bahnhofstraße verlaufende rückwärtige Erschließungsstraße für die Gebäude Bahnhofstraße 1 – 11a stellt eine untergeordnete Straße dar. Durch die geplante Baumaßnahme wird die Eckbebauung Richtung Lindenstraße fortgeführt und damit ein Abschluss analog zur städtebaulichen Situation an der Ecke Bahnhofstraße / Rabanusstraße geschaffen. Hier überbaut das Gebäude Bahnhofstraße 1 die Ausfahrt der rückwärtigen Erschließungsstraße in die Rabanusstraße. Die Einsicht auf die Rückfassaden der Gebäude Bahnhofstraße 1 bis 11 a wird mit der geplanten Bebauung weiter ausgeblendet und dadurch der städtebauliche Gesamteindruck verbessert. Die erforderlichen Umbauten öffentlicher Verkehrsflächen sind Bestandteil der Vorhabenund Erschließungspläne und erfolgen durch die Vorhabenträgerin.

5. Freiraum und Grün 5.1

Bestand

Bei der Lindenstraße handelt es sich um eine Straßenverbindung, für die bereits der historische Stadtplan aus dem Jahr 1835 das Vorhandensein einer Baumallee dokumentiert. Noch heute prägen Linden den Straßenraum, diese sind allerdings überwiegend einreihig auf der südwestlichen Straßenseite angeordnet. Lediglich im Abschnitt zwischen Schlossund Sturmiusstraße ist der doppelreihige Alleecharakter erhalten geblieben. Von der ursprünglichen Lindenallee steht im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nur noch ein mächtiger Baum mit einem Stammdurchmesser von ca. 80 cm (gemessen in 1 m Höhe). Die restlichen Bäume wurden sukzessive ausgewechselt und variieren in ihrem Stammdurchmesser zwischen 10 und 45 cm. Darüber hinaus befinden sich im Bereich der rückwärtigen Erschließung der Bahnhofstraße vier Baumhaseln. Die geringen Größen der Baumscheiben im Straßenraum führen zu ungünstigen Standortbedingungen und Wuchsdepressionen des Straßengrüns.

Abb.: Aktueller Baumbestand

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Belange der Umwelt und des Naturschutzes

Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 144 setzt für den Änderungsbereich überwiegend Verkehrsflächen und ein Kerngebiet mit einer Grundflächenzahl von 1,0 an der Bahnhofstraße bzw. 0,4 an der Lindenstraße fest. Ebenfalls dargestellt sind 18 zu erhaltende Bäume (Linden, Baumhaseln). Insgesamt ist der Planbereich durch Gebäude und Erschließungsflächen weitgehend versiegelt. Durch die baulichen Veränderungen kommt es zum Verlust von Gehölzen. Den nach aktuellem Planungsrecht im Änderungsbereich dargestellten, 17 zu erhaltenden Bäumen stehen 19 zu erhaltende bzw. neu anzupflanzende Bäume gemäß künftiger Planungskonzeption gegenüber. Langfristig ist somit von einer Wiederherstellung des Straßengrüns mit seinen ökologischen Wohlfahrtswirkungen auszugehen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 a BauGB aufgestellt. Da das Bauvorhaben keiner Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt, kann von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht und Kompensationsmaßnahmen abgesehen werden.

5.3

Entwicklungsziele der Freiraumplanung

Das geplante Bauvorhaben wird die bisherigen Gebäudegrundrisse überschreiten und die Verlegung der rückwärtigen Erschließung der Bahnhofstraße und Eingriffe in den Gehweg der Lindenstraße mit Verlegung der heutigen Laufachse im Abschnitt zwischen Sturmiusstraße und Bahnhofstraße nach sich ziehen. Dies bedingt eine Umgestaltung der Flächen für den ruhenden Verkehr und erfordert die Rodung vorhandener Bäume, deren Verlust das bisher grüngeprägte Straßenbild erheblich verändern wird. Jedoch ergibt sich mit der Neuordnung des Straßengrüns die Möglichkeit einer ansprechenden Gestaltung mit einund zweireihigen, gehwegsbegleitenden Baumpflanzungen. Inwieweit der vorhandene Gehölzbestand in diese Neukonzeption einbezogen werden kann, ist im Zuge der weiteren Planung zu klären. Für alle neu anzupflanzenden Bäume sind ausreichend dimensionierte Baumscheiben und –wurzelräume als Voraussetzung für gute Wuchsbedingungen zu schaffen.

Abb.: Geplante Neuordnung des Straßengrüns

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6.

Erschließung und Verkehr

6.1

Bestand

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Das Plangebiet liegt innerhalb des Straßenvierecks Lindenstraße/ Bahnhofstraße/ Rabanusstraße/ Sturmiusstraße. Die Bahnhofstraße ist im Verkehrsentwicklungsplan der Stadt Fulda als „verkehrsberuhigter Geschäftsbereich“ ausgewiesen, die anderen Straßen als „Sammelstraßen“. Die Achse Bahnhofstraße – Universitätsplatz ist eine der am stärksten frequentierten Fußgängerverbindungen in der Kernstadt. Dementsprechend hat der Individualverkehr in der Bahnhofstraße nur untergeordnete Bedeutung. Darüber hinaus ist vorgesehen, den unteren Abschnitt der Bahnhofstraße zwischen Lindenstraße und Rabanusstraße als Fußgängerzone auszuweisen. Die Erschließung des Plangebietes für den motorisierten Individualverkehr ist über Lindenstraße (Einbahnstraße)/ Sturmiusstraße und Rabanusstraße gegeben. In unmittelbarer Nähe des Plangebietes liegt der zentrale Busbahnhof der Stadt Fulda, der von allen Linien des Stadtverkehrs angefahren wird. Eine weitere Bushaltestelle befindet sich am Universitätsplatz. Öffentliche Parkierungsanlagen in unmittelbarer Nähe sind die Parkhäuser Stadtschloss, Universitätsplatz und City-Parkhaus, sie sind sämtlich privat betrieben. Die öffentliche Nutzung der Parkhäuser Stadtschloss und Universitätsplatz ist mit Erbbaurechtsvertrag langfristig gesichert. Darüber hinaus gibt es im Plangebiet derzeit 15 von der Stadt Fulda bewirtschafteter Straßenparkplätze, 8 Parkplätze entlang der Lindenstraße und sieben Parkplätze in dem Abschnitt der rückwärtigen Erschließungsstraße, der sich im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung befindet.

6.2

Planung

Das Planareal ist durch öffentliche Verkehrsflächen ausreichend erschlossen. Das Bauvorhaben erfordert, die rückwärtige, parallel zur Bahnhofstraße verlaufende Erschließungsstraße im Zufahrtsbereich an der Lindenstraße zu verlegen und um den Neubau herumzuführen. Ein Verschwenken des Zufahrtsbereichs ist aus verkehrlicher Sicht unkritisch, da es sich um eine untergeordnete Straße handelt, die im Wesentlichen der zusätzlichen Erschließung der Gebäude Bahnhofstraße 1 bis 11 a dient und die Funktionsfähigkeit als Feuerwehrdurchfahrt mit einer Durchfahrtshöhe von mindestens 3,50 m im Bereich der Überbauungen gewahrt bleibt. Durch die Verlegung der Zufahrt der rückwärtigen Erschließung entfallen in diesem Bereich 6 öffentliche Stellplätze. Im Rahmen der städtebaulich erforderlichen Umgestaltung des Gehwegs entfallen die 8 Schrägparkplätze entlang der Lindenstraße. 4 Parkplätze können als Längsparkplätze neu geschaffen werden. Wegen des umfangreichen Angebot an öffentlichen Stellplätzen in den umliegenden Parkhäusern, die über ausreichend freie Kapazitäten verfügen, ist der Wegfall von 10 Straßenparkplätzen im Hinblick auf die Versorgungslage unkritisch zu bewerten. Zudem entschärft die Auflösung der Schrägaufstellung entlang der Lindenstraße und die Anlage von Längsparkplätzen die bestehende unfallträchtige Verkehrssituation.

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7. Ver- und Entsorgung Die Baugrundstücke im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung sind an die vorhandene Infrastruktur der Versorgungsnetze angeschlossen. Sofern sich im Zuge der Einzelvorhaben technische Anpassungen der Anschlüsse oder der Infrastruktur als notwendig erweisen, werden diese im Zuge der künftigen Baugenehmigungsverfahren abgestimmt und umgesetzt.

8.

Vorbelastungen durch Altlasten und Kampfmittel

Laut den der Stadt Fulda vorliegenden Informationen ist der Geltungsbereich mehrmals von alliierten Luftangriffen betroffen gewesen. Daher sollten im Falle von Bauarbeiten, die tiefer in den Baugrund eingreifen als die bisherige Bebauung, die betreffenden Grundstücke vor Beginn von Baumaßnahmen hinsichtlich noch vorhandener Kampfmittel untersucht werden. In die Bebauungsplanänderung wird der Hinweis aufgenommen, dass das Plangebiet in einem ehemaligen Bombenabwurfgebiet liegt. 9. Inhalte des Bebauungsplanes 9.1

Art und Maß der baulichen Nutzung

Die Festsetzung eines Kerngebietes mit Nutzungsausschlüssen für Vergnügungsstätten und Sexshops entspricht den Festsetzungen zur baulichen Nutzung des bestehenden Bebauungsplans Nr. 144. Die Festsetzung wird in die vorhabenbezogene Bebauungsplanänderung übernommen, um auch für den Fall der Neuvermietung des Geschäftshauses nach Ablauf des Mietvertrages mit H & M Nutzungen, die die vorhandene gehobene Einzelhandelsstruktur und die benachbarte Wohnnutzung negativ beeinflussen können, auszuschließen. Des Weiteren enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zu den maximalen Gebäudehöhen / Attikahöhen der einzelnen Gebäudeteile. Technikaufbauten sollen im Bereich der erhöhten Attika, verdeckt untergebracht werden. Sofern darüber hinaus Dachaufbauten aus technischen Gründen zwingend notwendig sind, dazu gehören z.B. Aufzugsüberfahrten, dürfen durch diese auf 10% der für den Dachaufbau beanspruchten Dachebene und um die Höhe des Aufbaus von der Dachkante zurückversetzt die maximalen Gebäudehöhen um bis zu 2,00 m überschritten werden. Die Bebauungsplanänderung trifft die Festsetzung, dass Abstandflächen nach HBO sich auf öffentlichen Verkehrsflächen überlagern dürfen. Dies betrifft den erforderlichen Abstand zwischen dem geplanten Neubau und der Lindenstraße 8. Der Abstand der Gebäude beträgt ca. 5,15 m und umfasst damit lediglich den erforderlichen Brandabstand. Der gegenüber der HBO verringerte Grenzabstand entspricht den üblichen Abständen der prägenden, gründerzeitlichen Bebauungsstruktur und schließt in diesem Bereich eine städtebaulich unerwünschte Lücke. Die nachbarrechtlichen Belange sind berücksichtigt, da im Wohnhaus Lindenstraße 8 über Fenster an der Giebelwand nur Nebenräume belichtet werden bzw. Wohnräume weitere Fenster mit anderer Himmelausrichtung aufweisen. Zudem liegt die Nachbarzustimmung des Eigentümers für das geplante Bauvorhaben vor. Weitere Festsetzungen zur Art und zum Maß der Bebauung und zur Bauweise trifft die Bebauungsplanänderung nicht, da die Vorhaben- und Erschließungspläne, die Bestandteil der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung sind, bereits engere Vorgaben zur Bauweise und Gestaltung treffen als ein konventioneller Bebauungsplan.

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Bodenordnung

Für die Umsetzung des Vorhabens sind bodenordnerische Maßnahmen erforderlich, die im Rahmen eines Grundstücksvertrages zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Fulda geregelt werden. Der Vertragsentwurf wird den Gremien zum Satzungsbeschluss der vorhabenbezogenen Bebauungsplanänderung vorgelegt.

11.

Kosten

Die Kosten für das Bauvorhaben einschließlich der erforderlichen Umbauten öffentlicher Verkehrsflächen trägt die Vorhabenträgerin.

12.

Planverwirklichung

Es ist beabsichtigt, im September mit den Bauarbeiten zu beginnen. Als Eröffnungstermin wurde zwischen Vorhabenträgerin und H & M der 15. März 2013 vertraglich vereinbart.

Der Magistrat der Stadt Fulda

Der Oberbürgermeister