ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS CASO CUATRO / GUACAMAYO, VALDIVIA

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS

GUACAMAYO, VALDIVIA

INFORME FINAL Octubre, 2005 ATISBA

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CONTENIDOS 1 INTRODUCCION..........................................................................................4 1.1 Objetivos.......................................................................................................9 1.2 Metodología ..................................................................................................9 2 RECOPILACION DE ANTECEDENTES Y PROCESAMIENTO ...............11 2.1 Campos de Información..............................................................................11 2.1.1 – Sociodemografía......................................................................................................... 11 2.1.2 – Regulación Urbana ..................................................................................................... 11 2.1.3 – Mercado Inmobiliario................................................................................................... 11 2.1.4 – Transporte e Infraestructura........................................................................................ 12 2.1.5 – Vivienda Social .......................................................................................................... 12 2.1.6 – Usos de Suelo Existentes .......................................................................................... 12

3 ANÁLISIS DE TENDENCIAS.....................................................................14 3.1 Crecimiento Histórico..................................................................................14 3.1.1 – Fundación, Defensa y Ciudad Industrial ..................................................................... 14 3.1.2 – Expansión en Zonas Planas y Ejes de Transporte...................................................... 16 3.1.3 – Terremoto, Reconstrucción y Conurbación................................................................. 16 3.1.4 – Plan Regulador Límite Urbano y Expansión ............................................................... 19

3.2 Estructura Urbana.......................................................................................21 3.2.1 – Objetivos y Aplicaciones ............................................................................................. 21 3.2.2 – Area Urbanizada y Patrón de Crecimiento.................................................................. 21 3.2.3 – Zonificación................................................................................................................. 27 3.2.4 – Usos de Suelo, Población y Viviendas........................................................................ 27

4 SEGMENTACIÓN SOCIOECONÓMICA ...................................................35 4.1 Metodología ................................................................................................35 4.2 Resultados..................................................................................................35 5 PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO 2002-2012 .........................................46 5.1 Supuestos Principales ................................................................................46 5.2 Metodología ................................................................................................47 ATISBA

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5.2.1 – Modelo Tendencial...................................................................................................... 47 5.2.2 – Capacidad y Potencial de Crecimiento ....................................................................... 48 5.2.3 – Proyección Global y Segmentación de la Demanda ................................................... 49 5.2.4 – Distribución de la Demanda ........................................................................................ 50

5.3 Modelo Tendencial de Crecimiento ............................................................51 5.3.1 – Tendencia General ..................................................................................................... 51 5.3.2 – Crecimiento de la Población ....................................................................................... 52 5.3.3 – Crecimiento de las Viviendas...................................................................................... 56

5.4 Capacidad y Potencial de Crecimiento.......................................................62 5.4.1 – Catastro de Proyectos Inmobiliarios............................................................................ 62 5.4.2 – Suelo Disponible Plan Regulador Vigente .................................................................. 65 5.4.3 – Proyectos Bicentenario ............................................................................................... 69

5.5 Proyección de la Demanda y Segmentación..............................................77 5.6 Distribución de la Demanda Escenario Tendencial....................................78 5.7 Distribución de la Demanda Escenario Bicentenario .................................84 6 6.1 6.2 6.3

POTENCIAL INMOBILIARIO Y ESTRATEGIAS.......................................90 Objetivos.....................................................................................................90 Recomendaciones de Tamaño...................................................................90 Recomendaciones de MIX .........................................................................94

7 PROGRAMA DE ETAPAS Y VALORIZACION.........................................98 7.1 Recomendación Programa de Etapas........................................................98 7.2 Valorización ..............................................................................................107 7.2.1 – Metodología .............................................................................................................. 107 7.2.2 – Escenarios de Valorización....................................................................................... 107 7.2.3 – Resultados Escenario Plan Maestro Ajustado .......................................................... 107 7.2.4 – Resultados Escenario Nueva Oferta......................................................................... 117

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INTRODUCCION

La Dirección de Obras Urbanas (DOU), del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) se encuentra desarrollando un programa de proyectos urbanos en las principales ciudades del país. Los proyectos se realizan en terrenos fiscales, destinados mayoritariamente a vivienda social y tienen como objetivo mejorar la calidad de este tipo de iniciativas, disminuyendo su segregación residencial mediante la inclusión de viviendas de clase media y de un mejor diseño urbano y localización. Este objetivo debe cumplirse sin comprometer recursos fiscales adicionales, lo que obliga a focalizar inversiones programadas y a generar condiciones para atraer capitales privados a través del mecanismo de Financiamiento Urbano Compartido (FUC). En este modelo, el Estado licita los terrenos exigiendo prestaciones equivalentes al valor comercial de la propiedad, las que pueden destinarse a infraestructura, espacio público o proyectos. Para aplicar el FUC los terrenos deben ser atractivos respecto a zonas competitivas, lo que depende de su ubicación y de las estrategias que se formulen para revertir sus detractores. En Valdivia el sector analizado corresponde al Seccional Guacamayo, que comprende 624 hás, ubicadas en el extremo Sur de la ciudad. El seccional, propone modificar el límite urbano vigente, extendiéndolo hasta los ríos Guacamayo y Angachilla. En este territorio se destinan 373 hás1 para suelo urbanizable, reservando el resto para áreas verdes y protección de humedales. La cabida del seccional es de 10.659 viviendas2, incluyendo unidades sociales, subsidios y viviendas privadas. Con esta propuesta, Guacamayo se transforma en la principal reserva de suelo de Valdivia y en el principal terreno para cubrir el déficit habitacional de la comuna. Dentro del seccional se desarrolla el proyecto urbano Alto Guacamayo, que abarca 275 hás, de la cuales 236 hás. pertenecen a instituciones públicas (SERVIU, Municipio y Valdicor) y 39 hás a empresas privadas (Fourcade y SOCOVESA)3. La cabida de Alto Guacamayo es de 6.400 viviendas, equivalentes al 60% del seccional4. En el MIX definido por la Región, un 18% se destina a viviendas sociales dinámicas sin deuda (VSDSD), un 26% a Nuevas Básicas y PET, un 19% a subsidio unificado con valores entre UF 600 a UF 1.250 y el 37% restante a viviendas privadas, cuyos precios fluctúan entre UF 1.250 y UF 2.500. Esta oferta sería desarrollada en tres etapas. La Figura 1.1 muestra la ubicación del área normada por el Seccional Guacamayo. La Figura 1.2 detalla su Plan Maestro referencial y la Figura 1.3 los usos de suelo propuestos por la nueva norma, incluyendo densidades (hab / há). La Figura 1.4 especifica la propiedad de los Minuta Proyecto de Desarrollo Urbano Alto de Guacamayo, elaborada por la DOU Regional el 21 de Junio de 2004. Estimación propia en base a medición de hectáreas y cabidas por uso. 3 Estimación propia en base a medición de terrenos y cabidas por uso. 4 Informe Ejecutivo Proyecto de Desarrollo Urbano Altos de Guacamayo, elaborado por la DOU Regional. 1 2

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terrenos inscritos en Alto Guacamayo, mientras que la Figura 1.5 grafica las etapas consideradas. Figura 1.1 – Ubicación del Seccional Guacamayo

Fuente: elaboración propia con datos MINVU

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Figura 1.2 – Plan Maestro Referencial (Seccional)

Fuente: MINVU

Tabla 1.1 – Composición del MIX residencial TIPO VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA - PET SUBSIDIO UNIFICADO PRIVADAS TOTAL

PRECIO 244 245 - 600 6001 - 1000 1001 - 2500

VIVIENDAS 1.143 1.701 1.185 2.371 6.400

% 18% 27% 19% 37% 100%

Fuente: MINVU

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Figura 1.3 – Usos de Suelo Seccional Guacamayo

Tabla 1.2 – Densidades residenciales por tipo de uso COD USO ZE-4A ZE-4B ZK-V2A ZU-3C ZU-EM

TIPOLOGIA DENSIDAD (HAB/HA) Vivienda privada extensión 160 Vivienda social (FC) 210 Viv privada altura media 340 Parcelas 16 Vivienda equipamiento 340

Fuente: MINVU

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Figura 1.4 – Propiedad de los Terrenos (Alto Guacamayo)

Fuente: elaboración propia con datos MINVU Figura 1.5 – Etapas de Desarrollo (Alto Guacamayo)

Fuente: elaboración propia con datos MINVU ATISBA

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1.1

Objetivos

En el contexto descrito, la región junto con la DOU central define cinco objetivos para el presente estudio: a) Analizar las tendencias de desarrollo de Valdivia, identificando los factores que condicionan su crecimiento y transformación urbana. b) En base a lo anterior, proyectar el crecimiento residencial al año 2012, considerando el patrón tendencial y los cambios que podrían generar proyectos inmobiliarios e instrumentos de planificación territorial. c) Determinar el potencial inmobiliario de Guacamayo, estimando su demanda residencial segmentada en cinco niveles de ingreso (ABC1, C2, C3, D y E). Esta proyección pondera las ventajas del proyecto respecto a sectores competitivos, así como los requerimientos de vivienda social. d) Evaluar factibilidad de localizar viviendas de clase media (MIX), a fin de disminuir la segregación socioeconómica del proyecto. e) Recomendar estrategias para viabilizar un MIX socialmente integrado, ajustando el Plan Maestro referencial en función de la demanda estimada por el consultor. Además de los objetivos del encargo original, la región solicitó elaborar un programa de etapas, que incluyera una estimación de la velocidad de venta y del valor que podrían alcanzar los suelos urbanizables.

1.2

Metodología

Para cumplir los objetivos descritos, se ha desarrollado una metodología de seis etapas. A continuación se enumeran los alcances principales de cada una.

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Etapa 1 –Recopilación de Antecedentes y Procesamiento

Se realizaron dos visitas a la ciudad para recabar antecedentes sobre el proyecto Alto Guacamayo y la ciudad de Valdivia. Se sostuvieron reuniones con actores locales relevantes, incluyendo un taller con el Alcalde y su equipo, funcionarios del SERVIU y la División de Desarrollo Urbano (DDU), además del representante regional de la DOU (Gestor Urbano). Las visitas a terreno permitieron realizar un catastro de los usos de suelo principales (comercio, servicios, industria, etc.) y de los proyectos inmobiliarios públicos y

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privados en oferta y estudio. Esta información fue complementada con estudios elaborados por Sectra5 y el Ministerio de Obras Públicas6. ‰

Etapa 3 – Análisis de Tendencias

Con la base SIG implementada, se realiza el análisis de las tendencias de crecimiento, evaluando el rol que podría cumplir Alto Guacamayo en escenarios de mediano y largo plazo. Este trabajo se inicia con un breve estudio del crecimiento histórico de Valdivia. Posteriormente se describe la estructura urbana actual, incluyendo una caracterización física y socioeconómica de los principales barrios o zonas de desarrollo. Los resultados de este trabajo se presentan en el Capítulo 3. ‰

Etapa 4 – Segmentación Socioeconómica

El Capítulo 4 muestra los resultados de la segmentación socioeconómica que divide el número de viviendas del censo 2002, en cinco rangos de ingreso (ABC1, C2, C3, D y E), a objeto de determinar patrones de segregación y escenarios de competencia inmobiliaria. Para realizar este trabajo se utilizan matrices que cruzan indicadores sociodemográficos del censo. ‰

Etapa 5 – Proyección de Crecimiento

El Capítulo 5 muestra los resultados de la proyección 2012, considerando una estimación de la demanda global de viviendas por estrato socioeconómico y su distribución a nivel de zonas. En la distribución se pondera el patrón de segregación, las tasas tendenciales del período 1992 - 2002, la normativa urbana y la ubicación de proyectos inmobiliarios. La proyección se realiza en dos escenarios: uno tendencial, que recoge el patrón de crecimiento con normativa vigente y otro alternativo, que incluye la modificación propuesta por el seccional Guacamayo y el efecto de los proyectos Bicentenario. ‰

Etapa 5 – Potencial Inmobiliario y Estrategias

La estimación de la demanda se contrasta con el MIX propuesto por el proyecto referencial (Capítulo 6). Con estos resultados, se formulan estrategias y recomendaciones para optimizar el potencial del terreno, ajustando su tamaño y la composición del MIX inmobiliario residencial. ‰

Etapa 6 – Programa de Etapas y Valorización

Se propone un programa de etapas en base a la demanda estimada por Atisba para el año 2012, incluyendo la velocidad de venta anual por tipo de vivienda (social, subsidio, privada). El diseño de las etapas busca compatibilizar la resolución del déficit habitacional, con la posibilidad de integrar hogares de clase media. Posteriormente se estima el precio de suelo que alcanzaría cada etapa, para lo cual se realiza una evaluación económica del negocio inmobiliario que sería factible de implementar. 5 6

Diagnóstico del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de Valdivia Plan Director de Infraestructura, Dirección de Planeamiento.

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RECOPILACION DE ANTECEDENTES Y PROCESAMIENTO

2.1

Campos de Información

Se consultaron antecedentes que permitieran caracterizar la ciudad, identificar sus tendencias y cuantificar la demanda por estratos socioeconómicos. Siguiendo la metodología acordada con la DOU, la primera actividad fue la construcción de un sistema de información geográfico (SIG), que utiliza como base las planchetas digitales del Plan Regulador Comunal (manzanas, vialidad, construcciones, etc.). Para precisar los límites del área urbanizada, separando sectores urbanos y rurales; se utilizaron fotografías aéreas y mapas censales del INE. Para precisar el emplazamiento de Guacamayo, se ingresaron sus límites prediales y normativos. A continuación se detallan las coberturas incluidas en el SIG:

2.1.1 Sociodemografía Los datos censales son distribuidos en distritos, zonas y manzanas utilizando cartografías INE preparadas para los censos de 1992 y 20027. Al interior del SIG se construyen campos de datos con antecedentes de población (número de habitantes y nivel de educación) y viviendas (número de viviendas y equipamiento del hogar). Con esta información, se pudo estimar el estrato socioeconómico de las viviendas, además de la densidad urbana de cada distrito. Comparando los datos de 1992 y 2002, fue posible estimar el número de viviendas demandadas, determinando la participación de cada distrito sobre el total urbano y comunal.

2.1.2 Regulación Urbana Se ingresaron coberturas de vialidad y usos de suelo del plan regulador vigente, incluyendo las modificaciones propuestas por el Seccional Guacamayo. En el SIG se construyeron campos de datos que especifican la densidad permitida en cada sector. Cruzando esta información con el área urbanizada o mancha urbana, fue posible estimar la superficie disponible y su cabida en habitantes y viviendas.

2.1.3 Mercado Inmobiliario y Proyectos Urbanos Se elaboró un catastro de los principales proyectos en oferta y estudio, los que fueron ingresados al SIG como coberturas de polígonos o puntos, con bases de datos que 7

En la base 1992 sólo se consideran distritos censales.

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permitieran anexar las características principales de cada desarrollo (nº de oferta, precio, tipología, etc.). También se incluyeron proyectos Bicentenario de infraestructura, espacios públicos, renovación urbana y desarrollo inmobiliario. A fin de calibrar la proyección de demanda, se recopilaron estadísticas de permisos de construcción elaboradas por el INE y la Cámara Chilena de la Construcción, además de datos de los subsidios otorgados por SERVIU.

2.1.4 Transporte e Infraestructura Se realizó una jerarquización de la red vial de Valdivia, utilizando dos fuentes de información: la red estructurante del PRC vigente y la jerarquización realizada por SECTRA en el estudio ‘Plan de Desarrollo del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de Valdivia’. También se ingresaron los proyectos programados por el Ministerio de Obras Públicas.

2.1.5 Vivienda Social Junto con ingresar polígonos de proyectos sociales (programas SERVIU), se elaboran bases de datos para ajustar la demanda de viviendas sociales en función del déficit acumulado y del número de inscritos. En ese trabajo se consideran los resultados de los estudios ‘Actualización Plan Regulador Comunal de Valdivia’ elaborado por la consultora Pulso S.A. y ‘El Déficit Habitacional en Chile, Medición de Requerimientos de Vivienda y su Distribución Espacial’ elaborado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

2.1.6 Usos de Suelo Existentes Se ubicaron los usos de suelo relevantes de Valdivia separando sectores comerciales, de educación, servicios, industria y equipamiento. Este mapa se elaboró mediante un catastro en terreno, apoyado con fotointerpretación de las fotografías aéreas del Municipio y SAF. También se consideraron antecedentes del estudio de SECTRA y del Plan de Desarrollo Comunal PLADECO. Con esta información se pudo determinar la estructura urbana de la ciudad, identificando sus centros principales y secundarios, las áreas de trabajo y comercio, las zonas residenciales, etc. Además de los datos posibles de incorporar al SIG, se estudiaron antecedentes relevantes en materia de desarrollo urbano, como la memoria del Seccional Guacamayo, el Diagnóstico del Plan Regulador comunal en estudio, informes finales del Plan de Desarrollo Comunal PLADECO y los reportes de gestión elaborados por la DOU. La Figura 2.1 grafica las distintas coberturas utilizadas para construir el SIG de Valdivia. En páginas posteriores se especifican sus características y aplicaciones. ATISBA

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Figura 2.1 – Coberturas SIG Contexto Geográfico

Plan Regulador & Seccionales

Accesibilidad y Usos de Suelo

Proyectos Inmobiliarios y Bicentenario

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Datos censales (población – viviendas)

Segmentos Socioeconómicos

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ANALISIS DE TENDENCIAS

3.1

Crecimiento Histórico

Según la mayoría de los antecedentes consultados, el desarrollo histórico de Valdivia ha estado muy determinado por su clima y emplazamiento geográfico, destacando aspectos como la cercanía al mar, el sistema hídrico navegable y sus bosques y humedales. El objetivo de esta sección será analizar, de forma general y a modo de contexto, como estas condiciones explican la estructura actual de la ciudad y como podrían condicionar el crecimiento de los próximos 10 años

3.1.1 Fundación, Defensa y Ciudad Industrial Valdivia se funda en 1552 aprovechando el potencial de navegación y defensa que presenta su contexto geográfico. En el período de Conquista, la ciudad busca apoyar avanzada española y al mismo tiempo servir de eslabón portuario entre el estrecho de Magallanes y Santiago. Esto explica la creación del puerto de Corral. Por su localización estratégica, Valdivia debe defenderse de ataques corsarios (por el mar) e indígenas (desde el interior), desarrollando en torno al primer asentamiento y la bahía de Corral, un sistema de castillos (Mancera, Corral, Niebla, Amargos y Cruces) y fortalezas militares (San Carlos, El Molino, Chorocamayo, Baides, El Inglés, Piojo y Carboneros). Durante la Colonia, comienzan a concentrarse actividades en torno al sitio de fundación, ubicado al sur del río Calle Calle, frente a Isla Teja. Es el inicio de la forma urbana, caracterizada por el uso de sus ríos como sistemas de transporte y como localización del empleo y residencia. Tras la Independencia, y veinte años después de la creación de la provincia de Valdivia (1826), comienza el arribo de inmigrantes alemanes. Corral es el punto de llegada de los colonos, cuya presencia se traduce en un adelanto notable para Valdivia, impulsando nuevas empresas industriales, agrícolas y comerciales y una arquitectura que constituye un patrimonio histórico y cultural que se mantiene hasta la fecha. Hacia fines del siglo 19, el ferrocarril llega a la ciudad, quedando conectada a la red troncal nacional a través del ramal Antilhue-Valdivia. Al mismo tiempo, Corral se transforma en el segundo puerto de importancia luego de Valparaíso, especializándose en el aprovisionamiento y embarque para las naves que utilizan el estrecho de Magallanes, única ruta de comunicación bioceánica. La Figura 3.1 grafica el emplazamiento de la ciudad al final del período de fundación, defensa y desarrollo industrial. En este mapa aparece el contexto geográfico descrito, con los ríos en color azul y los humedales del río Cruces y Calle Calle en color negro. El polígono del área urbanizada fundacional aparece en color blanco.

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Figura 3.1 – Fundación, Defensa y Ciudad Industrial.

Fuente: elaboración propia con datos MINVU

Fuente: elaboración propia ATISBA

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3.1.2 Expansión en Zonas Planas y Ejes de Transporte Durante la primera parte de este siglo, se consolida el proceso de industrialización, transformando a Valdivia en un enclave económico de gran relevancia. En materia de inversiones privadas, destaca la industria siderurgica de Corrral y numerosos astilleros que construyen naves de gran calado, ubicados entre Las Animas y el límite Oriente de la ciudad. Para apoyar la industrialización, el Estado compromete inversiones relevantes en obras públicas. En este período se construyen los puentes Calle-Calle y Pedro de Valdivia, que conectan la ciudad con Isla Teja, posibilitando la localización de la Universidad Austral y de barrios residenciales. El atractivo que genera la actividad industrial, atrae migrantes desde otras regiones. Los nuevos hogares se localizan en zonas planas, cercanas al centro y en los terrenos periféricos cuya accesibilidad aumenta producto de los nuevos caminos y puentes. Entre 1940 y 1950 el Estado construye conjuntos habitacionales para los habitantes de menores ingresos, que viven hacinados en las inmediaciones del centro histórico. La mayoría de estos conjuntos se ubican en la periferia Sur Oriente, en las inmediaciones del acceso por Picarte. La Figura 3.2 grafica esta situación. Al igual que el plano anterior, las áreas urbanizadas aparecen en color blanco. Un porcentaje relevante de las nuevas viviendas se localizan en zonas bajas del Oriente, siendo afectadas continuamente por las crecidas e inundaciones. Como consecuencia, se valorizan los terrenos ubicados en áreas protegidas (zonas altas) y en barrios centrales que cuentan con obras de canalización que impiden los desbordes (Costanera). Esta valorización, determinada por condiciones climáticas y geográficas, condicionará el patrón de segregación de los hogares hasta la fecha.

3.1.3 Terremoto, Reconstrucción y Conurbación En 1960 se produce el terremoto y maremoto de Valdivia, generando la destrucción de gran parte de la ciudad y sus instalaciones productivas. Ese desastre natural, catalogado como el más importante de la historia moderna, afecta áreas residenciales (Barrios Bajos) y muy especialmente a las actividades navieras e industriales ubicadas en el borde fluvial. La reconstrucción de la ciudad prioriza el crecimiento hacia el Sur Oriente. La ocupación de sus suelos planos se mantiene, ampliando el área urbanizada en torno a la salida sur (ruta 207). Sobre las riberas de la ciudad se localizan nuevos sectores habitacionales e industriales (Las Animas, Cau-Cau, Collico y Las Mulatas), y comienza la conurbación del centro histórico con Isla Teja. En la Figura 3.3 se puede ver el efecto de los programas de vivienda pública e infraestructura. La comparación con la Figura 3.2, muestra como la ciudad comienza a extenderse hacia sus frentes Sur y Oriente. ATISBA

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Figura 3.2 – Expansión en Zonas Planas y Ejes de Transporte

Fuente: elaboración propia ATISBA

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Figura 3.3 – Terremoto, Reconstrucción y Conurbación

Fuente: elaboración propia ATISBA

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Los efectos del terremoto, se suman al declive que experimenta la industria manufacturera producto de las políticas de liberalización impulsadas por el régimen militar en la primera mitad de los 70. La confluencia de estos factores, hace que Valdivia experimente una perdida en su hegemonía regional, lo que se traduce en una disminución en las tasas demográficas y de urbanización. Otras ciudades de la región y especialmente Puerto Montt, cobran mayor relevancia, lo que obliga a definir estrategias para reorientar la economía local, contexto en el cual, el comercio, el turismo y la industria forestal asumen un rol relevante.

3.1.4 Plan Regulador y Límite Urbano El fenómeno de expansión que caracterizó el período industrial desarrollista, junto con los desastres naturales y las condiciones climáticas, generan impactos que afectan la calidad de vida y la competitividad económica de Valdivia. A fin de controlar esta situación, en 1988 se promulga un plan regulador que restringe la urbanización en zonas inundables, controlando el crecimiento de la ciudad mediante un nuevo límite urbano. El PRC también delimita las zonas industriales y productivas, definiendo áreas de desarrollo prioritario en el antiguo sistema fluvial, incluyendo áreas como Las Ánimas, Las Mulatas y la periferia Oriente. La Figura 3.4 muestra el límite urbano vigente, incluyendo el Seccional de Guacamayo, además de las zonas de expansión (amarillo) y de restricción (negro). También se muestra el área urbanizada actual, estimada en base a fotografías y cartografías aportadas por la DOU y el Municipio. Como se puede ver, el PRC prioriza el crecimiento hacia tres polos: el Norte, donde se ubica la principal reserva de suelo de la comuna (Isla Teja + Toro Bayo), el Poniente donde destacan los sectores de Las Animas y Collico, y el Sur Oriente, donde se ubica el seccional Guacamayo. Resulta interesante constatar como la entrada de los humedales define cuñas espaciales que restringen y condicionan la expansión. Esto se puede apreciar al comparar las Figuras 3.3 y 3.4, especialmente en la zona de Huachocopihue. A fin de adaptar el instrumento a los nuevos requerimientos de la ciudad, incluyendo las propuestas estratégicas del Plan Bicentenario y la Agenda Pactada, el municipio ha encargado una actualización del PRC, trabajo que realiza la consultora Pulso S.A. En el curso del presente estudio, se realizaron visitas a la ciudad para recoger los antecedentes preliminares del nuevo plan. La información del Diagnóstico, contenida en el informe ejecutivo de avance y los expedientes de participación ciudadana; ha sido considerada para caracterizar la ciudad y para apoyar las proyecciones de crecimiento. Al momento de editar el presente informe no estaban disponibles las propuestas de ordenamiento territorial, las cuales incluirían el territorio normado por el Seccional Guacamayo.

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Figura 3.4 – Plan Regulador, Limite Urbano y Zonas de Expansión

Fuente: elaboración propia ATISBA

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3.2

Estructura Urbana

3.2.1 Objetivos y Aplicaciones Este trabajo busca localizar los usos de suelo principales del área urbana actual de Valdivia. Esta información será utilizada para proyectar los escenarios de crecimiento, contexto en el cual, los usos de suelo y la infraestructura comparecen como atributos de localización para distribuir la demanda de nuevas viviendas. Esta aclaración es importante, ya que el objetivo no es entregar una descripción exhaustiva del sistema de actividades o a modo de un Diagnóstico de plan regulador. Lo que se busca es identificar algunos factores de localización que pueden condicionar la demanda del proyecto y sus zonas competitivas.

3.2.2 Area Urbanizada y Patrón de Crecimiento El análisis se inicia con una actualización del área urbanizada de Valdivia, utilizando como base, la cartografía del Plan Regulador, la cual se ajusta con fotografías aéreas del SAF y la DOU y con mapas censales del INE (1992 y 2002). La Figura 3.5 grafica el resultado obtenido. En este mapa aparecen las áreas urbanizadas de 1992 en color naranja y de 2002 en color rojo. Según la medición realizada en el SIG, al año 2002 el área urbanizada de Valdivia tendría una superficie de 1.691 hás, incluyendo usos agroindustriales y agroresidenciales ubicados en frentes conurbados como Collico, Las Animas o Las Mulatas. Este dato difiere de la estimación realizada por Pulso S.A. (3.331 hás), lo que se podría explicar por el tamaño del área considerada en cada caso. En el presente estudio sólo se incluyen los sectores conurbados (Ciudad de Valdivia), mientras que Pulso, mide otras localidades de la comuna como Corral, Niebla, o el área regulada por el Seccional Costero. Considerando que la población de la ciudad al año 2002 era de 128.670 habitantes, la densidad urbana de Valdivia sería de 76,1 hab/hás, indicador muy similar al promedio nacional. Si se asume que la densidad es inversamente proporcional al ingreso, siendo además condicionada por el stock de suelo, este indicador estaría mostrando una ciudad de desarrollo económico medio y con restricciones de terrenos urbanizables. En Valdivia esta situación depende tanto de la disponibilidad efectiva de suelo, como de la calidad de los terrenos, los cuales varían según su cota respecto al río.

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Figura 3.5 – Áreas Urbanizadas 1992 - 2002

Fuente: elaboración propia en base a datos INE

La Figura 3.5 también muestra las restricciones geográficas que condicionan el crecimiento físico de Valdivia incluyendo topografía (café), ríos (celeste) y humedales (negro). Tal como señala Pulso en su informe ejecutivo, los humedales, suelos bajos y pantanosos, constituyen un rasgo distintivo de la ciudad y su contexto territorial. Para efectos de localización, generan cuñas espaciales que restringen el emplazamiento de viviendas y definen barreras o límites socioeconómicos. Como se vio en la sección anterior, la normativa vigente da cuenta de esta situación al incluir restricciones para emplazar actividades urbanas. El estudio elaborado por Pulso recomienda aumentar la regulación de estas zonas, a fin de potenciar su valor paisajístico y ambiental. En su primer trazado, la ciudad se desarrolla contigua al río (por el lado sur del CalleCalle), creciendo en torno al puerto fluvial y su centro histórico. Luego de casi 400 años el centro sigue concentrando los principales usos comerciales y de servicios, lo que refleja un área de mercado bastante acotada por tamaño poblacional e ingreso. La relevancia del centro también se puede ver en el estudio ‘Diagnóstico del Sistema de Transporte Urbano de Valdivia’ realizado por SECTRA. Según dicho estudio, el 25% de todos los viajes atraídos tiene como destino el Centro, indicador que sube a 34% en la ATISBA

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punta tarde. Además del centro, se reconocen tres polos de desarrollo no residenciales, que aparecen graficados en la Figura 3.6. Figura 3.6 – Síntesis Estructura Urbana EXPANSION RESIDENCIAL

INDUSTRIAL

CENTRO Y SUBCENTROS

INDUSTRIAL

EXPANSION RESIDENCIAL

Fuente: elaboración propia.

En el sector Norte aparece una zona industrial asociada al río, que mantiene el carácter heredado del período desarrollista. En este lugar aparecen los barrios de Las Animas, Cau-Cau, Estación y Collico. Según el estudio se SECTRA este sector capta el 12% de los viajes atraídos en la punta mañana. En el Poniente destaca la Universidad Austral, ubicada en Isla Teja, además de edificaciones comerciales, hoteles y algunas instalaciones productivas. ATISBA

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Hacia el Sur, la actividad comercial se extiende a través de Picarte, configurando un strip lineal que agrupa instalaciones de gran formato, incluyendo supermercados, ferreterías y centros de servicio automotriz. Este fenómeno se explica por la alta concentración demográfica de distritos como Pedro Montt, Francia (Sur y Norte) y Huachocopihue, que utilizan Picarte como acceso principal. A medida que la ciudad se expande, los barrios residenciales van ocupando coronas pericentrales buscando optimizar, en la medida de su capacidad de pago, el tiempo de traslado hacia el centro. Los hogares de mayores ingresos ocupan zonas altas, con atributos de paisaje y buena dotación de servicios. Los hogares de ingreso medio, se emplazan en coronas residuales cercanas al centro, incluyendo los accesos principales a la ciudad; mientras que los hogares pobres se localizan en las zonas bajas y las más alejadas. Como se dijo más arriba, las zonas bajas se inundan continuamente, lo que congela su precio de suelo permitiendo el acceso de nuevos hogares pobres. Algo similar ocurre con las zonas del Sur, donde el costo de transporte y el bajo nivel de servicios, se compensa con un menor precio de la tierra. Esta situación permite al Estado ubicar los programas sociales, consolidando el estrato de ocupación histórico. En los últimos 20 años la ciudad se expande bajo este patrón de segregación de gran escala, el cual presenta variaciones relevantes al interior de los barrios, como se verá en la sección 3.2.4. En la gran escala, el barrio de la Costanera se densifica con hogares de mayores ingresos debido a la presencia de atributos funcionales (cobertura de servicios, accesibilidad) y hedónicos (paisaje). Cuando el stock de suelo disminuye, los estratos altos migran hacia Isla Teja, en las inmediaciones de la Universidad, proceso que se consolida en los últimos años con la urbanización de Toro Bayo (cuña de altos ingresos), extensión natural de Isla Teja. Otra característica de Valdivia es el bajo atractivo del formato de departamentos, lo que genera una baja reutilización de terrenos centrales. Según el informe de Pulso S.A. esta tipología representa sólo el 13% del stock residencial 2002, lo que se considera bajo, dado que un porcentaje relevante de los departamentos corresponden a habitacionales de carácter social ubicadas en la periferia Sur de Valdivia (blocks sector Francia Sur). Esta situación también se puede ver en la dinámica de edificación de los últimos 20 años. Según las estadísticas de permisos de construcción del INE y la CChC el 86% de las viviendas construidas entre 1983 y 2001 correspondían a casas y sólo un 14% a departamentos. El patrón de segregación de gran escala, se rompe con el desarrollo urbano de Huachocopihue. Esta zona comienza a urbanizarse a comienzos de los 90, cuando la Universidad Austral vende terrenos a empresas privadas y el Estado. La complejidad geográfica del lugar, con humedales, zonas altas y un paisaje atractivo; permite crear un barrio de gran diversidad socioeconómica. Los humedales operan como barreras o límites de ATISBA

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segregación, al igual que calles como Pedro Montt, Avda Francia y Simpson. Como se verá más adelante, esta diversidad, sumada a la existencia de un gran stock de suelo, hicieron que Huachocopihue liderara el crecimiento de Valdivia durante el período 1992 – 2002, concentrando el 46% de las viviendas nuevas levantadas por el censo. A modo de síntesis, se puede concluir que Valdivia crece entorno a cuatro ejes de que se desprenden del centro histórico. • Al Oriente se concentran hogares de ingreso bajo y medio bajo, ocupando barrios antiguos que en el período 1992 – 2002 presentan dinámicas de despoblamiento y pérdida de stock. • Hacia el Norte, aparecen zonas industriales asociadas al río y sectores con características suburbanas y rurales (Las Animas y Collico). • Los ingresos bajos y pobres se localizan en la periferia Sur, en barrios como Francia y Picarte. • Los ingresos altos migran desde el Centro y la Costanera hacia el Poniente generando una cuña que se desplaza hacia Isla Teja y luego hacia Toro Bayo. • Hacia el Sur Poniente, se abre el frente de Guacamayo, que aparece como una extensión natural del Huachocopihue. La Figura 3.7 muestra los ejes descritos y su influencia sobre la localización de los hogares. En color azul aparecen los atractores que inciden en la conformación de cuñas de ingresos altos y medios, como ocurre con las zonas altas o el borde fluvial sin uso industrial. En color rojo se distinguen detractores como la lejanía al centro o las zonas bajas, cuya incidencia en el precio de suelo condiciona la ubicación de los segmentos de ingresos bajos y pobres. Por su emplazamiento, Guacamayo recibe la influencia de ambos desarrollos. En su límite Norte aparecen los conjuntos de clase media y en el Oriente, los proyectos sociales.

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Figura 3.7 – Ejes de Crecimiento y Segregación

CENTRO-CUÑA II CENTRO-CUÑA

ATRACTORES DETRACTORES

SEGREGACION

ZONAS ALTAS

CENTRO-COSTANERA

ESTACION

SEGREGACION

Fuente: elaboración propia ATISBA

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3.2.3 Zonificación Para diferenciar el desarrollo urbano de los barrios de Valdivia, analizando su composición socioeconómica, uso de suelo y potencial de crecimiento; la ciudad se divide en 15 zonas. A fin de precisar la asignación de demanda de Guacamayo, se crea una zona que abarca toda el área regulada por el Seccional. Como base para la zonificación, se utilizan coberturas de distritos censales INE lo que permite utilizar la información sociodemográfica de 1992 y 2002. Posteriormente se realiza un ajuste para diferenciar zonas urbanas y rurales, utilizando el límite urbano vigente y límite del área urbanizada 2002. En Guacamayo, se considera el límite del área regulada por el Seccional. Las áreas rurales se agrupan en una zona denominada ‘externas’, equivalente a 12 distritos censales INE. Con este ajuste, la población de Valdivia baja de 140.559 (comuna) a 128.670 habitantes (ciudad). La Figura 3.8 muestra el resultado obtenido. En color rojo aparecen los límites zonales, en gris el área urbanizada y en azul la zona generada para Guacamayo (Nº 14). A continuación se describen las características principales de cada zona, incluyendo la población estimada a partir del censo 2002.

3.2.4 Usos de Suelo, Población y Viviendas Zona 1 – Centro: Equivale al centro histórico. Como se dijo en la sección anterior, esta zona concentra la mayoría de los usos comerciales y de servicios, incluyendo los edificios públicos más representativos. También abarca un tramo del borde costero, que incluye la feria fluvial, residencias y hoteles. Debido a la diversidad del MIX de usos y a la baja participación de los departamentos, la densidad del Centro es inferior al promedio urbano, concentrando sólo 3.554 habitantes distribuidos en 1.028 viviendas y 71 hás urbanas, lo que arroja un indicador de 50 hab/há. Zona 2 – Isla Teja: Se trata de un bario residencial de ingresos altos y medio altos (ABC1 – C2), que agrupa el 4.1% de la población urbana, con 5.267 habitantes y 1.389 viviendas. Su desarrollo ha estado condicionado por la ubicación de la Universidad Austral (barrio universitario). Por su cercanía al centro, estándar de urbanización y atributos de paisaje como el Parque Saval y las áreas de humedales; Isla Teja se ha transformado en un polo turístico con hoteles (Villa Los Maymos, Puerta del Sur), cabañas (Isla Teja) y museos (históricos y de arte contemporáneo). Esta dinámica contrasta con la ubicación de la cárcel, razón por la cual, se evalúa su traslado y la destinación del terreno a desarrollo inmobiliario.

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Figura 3.8 – Zonificación COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO

Fuente: elaboración propia con datos SAF – IMV - INE

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Zona 3 – Costanera: Constituye uno los barrios más emblemáticos de Valdivia, delimitado por el borde fluvial, las avenidas Picarte, Arturo Prat y Pedro Montt. Al igual que Isla Teja concentra hogares de ingreso medio alto y alto (ABC1 – C2), aunque en formatos más antiguos y densos. Debido a sus atributos de paisaje y cercanía con el centro, Costanera agrupa actividades turísticas, recreacionales y comerciales que incluyen restoranes, hoteles y edificios públicos. Este MIX disminuye la densidad poblacional ya que muchas viviendas son transformadas a usos más rentables. Por esta razón, Costanera es el barrio menos poblado del casco histórico, con 2.548 habitantes distribuidos en 764 viviendas y 59 hás urbanas. Zona 4 – Las Animas Cau-Cau: Sector antiguo, de carácter industrial ubicado en la ribera Norte del río Calle-Calle, frente a la zona Costanera. En las inmediaciones de Avda. España y asociada a la actividad del río, aparecen industrias, talleres y bodegas. Hacia el Poniente se ubica el Aeródromo Las Marinas y un megaproyecto inmobiliario denominado ‘Fundo CauCau’. La población asciende a 4.411 habitantes y 1.220 viviendas equivalentes al 4.1% del total urbano. El ingreso de los hogares es mayoritariamente bajo y pobre (D – E). Zona 5 – Las Ánimas: Se trata de una localidad relativamente autónoma. Esta condición le otorga una mayor diversidad de usos y segmentos socioeconómicos, aunque el ingreso promedio tiende a ser bajo. Al igual que la zona 6, presenta usos industriales, talleres y bodegas. Según el censo 2002 Las Animas tendría una población de 5.253 habitantes distribuidos en 1.443 viviendas y 78 hás urbanas, lo que arroja una densidad de 67 hab/há Zona 6 – Estación: se trata el área residencial más densamente poblada del casco histórico con 11.454 habitantes y 3.032 viviendas, equivalentes al 9% del total urbano. La densidad de 128 hab / há, se explica por la tipología de edificación y el ingreso promedio de los hogares, mayoritariamente bajo y pobre (D y E). Además de las viviendas, aparecen algunos usos industriales en las cercanías del borde fluvial. En esta zona se ubica la antigua estación de trenes y sobre Avda. Picarte, el cementerio general. Zona 7 – Collico: En los últimos 15 años Collico se posiciona como un área suburbana de estratos altos y medio altos en formatos de condominios y parcelas de agrado. Este patrón genera una densidad baja, de 48 hab/há. A diferencia de Isla Teja o Toro Bayo, Collico no experimenta un gran dinamismo y no presenta proyectos inmobiliarios que puedan cambiar esta situación al mediano plazo, a pesar de contar con la principal reserva de suelo de Valdivia. Según los datos censales, al año 2002 Collico tendría 3.873 habitantes y 1.002 viviendas, equivalentes al 3% del total urbano. Zona 8 – Picarte: Sector residencial periférico, ubicado en el extremo Oriente de Valdivia. Concentra el 20% de la población urbana con 20.007 habitantes y 5.206 viviendas, lo que la ubica en el segundo lugar luego de Huachocopihue. Esta alta concentración se explica por la localización sistemática de proyectos de vivienda social, lo que hace que el estrato

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promedio sea bajo y pobre. Por esta misma razón Picarte presenta la densidad más alta de Valdivia (128 hab/há), siendo uno de los distritos más segregados de la ciudad. Zona 10 – Francia Sur: Opera como relevo de Picarte, ante la escasez de suelo que presenta esta zona para nuevos programas sociales. Por esta razón, Francia Sur ha crecido explosivamente, hasta concentrar el 15% de la población urbana con 19.266 habitantes y 5.506 viviendas. Al igual que Picarte el ingreso de los hogares es mayoritariamente bajo y pobre (D y E) lo que se traduce en una ocupación densa y (103 hab/há) altamente segregada. Zona 12 – Huachocopihue: concentra la mayor población de Valdivia, con 33.316 habitantes y 9.311 viviendas, lo que equivale al 26% del total urbano. Como se pudo apreciar en las figuras 3.2 y 3.3 este crecimiento se produce en la última década, debido a la confluencia de proyectos inmobiliarios sociales y privados, lo que hace que la densidad sea menor a la observada en Picarte o Francia Sur (103 hab/há). La presencia de estratos medios también explica la aparición de comercios, colegios y algunos servicios de escala vecinal, que quiebran el patrón de segregación del frente Sur de Valdivia (Francia + Picarte). Zona 13 – Las Mulatas: Barrio antiguo de usos mixtos, ubicado al Sur de Barrios Bajos. Tiene una población de 2.587 habitantes distribuidos en 648 viviendas y 75 hás urbanas, lo que arroja una baja densidad (35 hab/há). Lo anterior se explica por la transformación de algunas casas en restoranes y hoteles y por la presencia de instalaciones no residenciales relevantes, como un campus de la Universidad Austral y el Hospital Clínico Regional. Zona 14 – Guacamayo: Corresponde a la zona de emplazamiento del proyecto analizado. Se extiende desde Huachocopihue, hasta los ríos Guacamayo y Angachilla. Junto a Collico y Toro Bayo, Guacamayo concentra parte importante del stock de suelo urbanizable de Valdivia. Esta superficie se encuentra delimitada por los humedales y por la normativa del PRC. Al año 2002, esta zona presentaba una baja ocupación (196 habitantes y 69 viviendas) y una densidad de carácter rural (8 hab/há). Esta situación debiera cambiar producto de la implementación de la primera etapa de Alto Guacamayo, construida por SOCOVESA. Zona 15 – Barrios Bajos: barrio residencial antiguo, ubicado al Sur del centro histórico. Como su nombre lo indica, se trata de un área emplazada en terrenos inundables, siendo por ello, uno de los barrios más afectados por el terremoto. La suma de estos factores hace que Barrios Bajos presente señales de deterioro, con pérdida de población y stock residencial, a pesar de su cercanía al centro y el borde fluvial. Según el censo de 2002, presentaba una población de 8.274 habitantes distribuidos en 2.460 viviendas y 97 hectáreas, constituyendo la segunda zona más densa del casco histórico luego de Estación. Zona 16 – Zona Alta: Se trata de otro barrio antiguo que limita con el centro histórico. Presenta una población y stock residencial muy similar a Barrios Bajos (8.197 habitantes y 2.280 viviendas), pero con una localización más favorable respecto a la cota del río y el ATISBA

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sistema de humedales. Al no sufrir inundaciones, el estándar de urbanización es mejor y el ingreso de los hogares sube, haciendo la densidad disminuya a 74 hab/há. Debido a estos atractores, Zona Alta concentra la mayor oferta inmobiliaria del Pericentro de Valdivia, incluyendo una iniciativa que propone reconvertir el regimiento ‘Cantón Bueras’. El ingreso promedio también favorece la localización de actividades comerciales, las que se agrupan en torno a Picarte y el supermercado Líder. Zona 22 – Toro Bayo: Zona de expansión para proyectos residenciales de ingresos altos; Toro Bayo opera como área de relevo de Isla Teja, presentando atributos similares en materia de paisaje. Sin embargo su ocupación todavía es baja, concentrando sólo 467 habitantes y 144 viviendas, lo que equivale al 0.4% del total urbano. Se espera que en los próximos años la población aumente debido a la reserva de suelo y a la presencia de proyectos inmobiliarios que consolidan el estrato socioeconómico actual. En esta zona también se ubica la Cervecería Kuntsmann junto a su Museo de la Cerveza. Las Figuras 3.9 y 3.10 y la Tabla 3.1 detallan la distribución de la población y las viviendas en las 15 zonas descritas. Los indicadores aparecen graficados en cinco rangos, para facilitar la identificación de las áreas más densamente pobladas. Luego se adjunta una tabla con la densidad estimada en cada zona. (Tabla 3.2)

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Figura 3.9 – Distribución de la población (2002)

Fuente: elaboración propia con datos SAF – IMV - INE ATISBA

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Figura 3.10 – Distribución de las viviendas (2002)

Fuente: elaboración propia con datos SAF – IMV - INE ATISBA

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Tabla 3.1 – Población y viviendas a nivel de zonas (2002) COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL COMUNA

POBLACIÓN 2002 3.554 5.267 2.548 4.411 5.253 11.454 3.873 20.007 19.266 33.316 2.587 196 8.274 8.197 467 11.889 140.559

VIVIENDA 2002 1.028 1.389 764 1.220 1.443 3.032 1.000 5.206 5.506 9.311 648 69 2.460 2.280 144 4.463 39.963

Fuente: elaboración propia con datos INE Tabla 3.2 – Densidad urbana a nivel de zonas (2002) COD ZONA

NOMBRE ZONA

1 CENTRO 2 ISLA TEJA 3 COSTANERA 4 LAS ANIMAS - CAU CAU 5 LAS ANIMAS 6 ESTACION 7 COLLICO 8 PICARTE 10 FRANCIA SUR 12 HUACHOCOPIHUE 13 LAS MULATAS 14 GUACAMAYO 15 BARRIOS BAJOS 16 ZONA ALTA 22 TORO BAYO TOTAL URBANO

POBLACIÓN 2002 3.554 5.267 2.548 4.411 5.253 11.454 3.873 20.007 19.266 33.316 2.587 196 8.274 8.197 467 128.670

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HA -AREA URBANA 70,8 164,0 58,8 119,5 78,1 122,4 80,2 156,1 187,6 321,8 74,5 24,1 96,7 111,1 25,1 1.691

DENSIDAD (HAB / HA) 50,2 32,1 43,32 36,92 67,23 93,55 48,28 128,14 102,71 103,54 34,72 8,14 85,59 73,79 18,60 76

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SEGMENTACION SOCIOECONOMICA

4.1

Metodología

La segmentación socioeconómica divide el stock de viviendas del censo en cinco rangos de ingreso: ABC1 (alto), C2 (medio alto), C3 (medio), D (bajo) y E (pobre). Como se señaló en la introducción, este ejercicio permite estimar el volumen de mercado de Valdivia y su patrón de segregación espacial, datos fundamentales para distribuir la demanda residencial entre Guacamayo y su competencia. Para realizar la segmentación, se aplica la metodología elaborada por Adimark que divide las viviendas utilizando dos tipos de antecedentes del censo: el nivel de educación del jefe de hogar, que incluye 8 categorías y tenencia de bienes, que incluye 10 atributos. Estas variables se procesan en el software Redatam y se asignan a nivel de manzanas con el SIG. La Figura 4.1 muestra la matriz de segmentación elaborada por Adimark. Figura 4.1 – Matriz Adimark

FUENTE: ADIMARK.

4.2 Resultados La Figura 4.2 muestra la ubicación espacial de los estratos a nivel de manzanas. A partir de este mapa se obtienen los datos de stock que son agregados en las 15 zonas definidas por el consultor para el área urbanizada de Valdivia. Los estratos ubicados en distritos rurales, son agrupados en la zona externa. A continuación se detalla la composición socioeconómica del stock residencial, analizando la participación de cada zona sobre el total comunal. ATISBA

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Figura 4.2 – Segmentación Socioeconómica Territorial (2002)

Fuente: elaboración propia

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Las viviendas ABC1 cubren el 7.3% del stock comunal de Valdivia, con 2.903 viviendas. Este indicador es superior al observado en Arica (3.9%) y Copiapó (4,4%), e inferior al estimado para Antofagasta (9,3%). A modo de referencia, se pude señalar que esta participación es equivalente a la que presenta Maipú en el Area Metropolitana de Santiago. El 63% de las viviendas ABC1 se distribuye en tres zonas: Huachocopihue, Isla Teja y Zona Alta. La primera concentra 38% con 1.117 unidades constituyendo la principal aglomeración de este segmento socioeconómico. Isla Teja aparece en el segundo lugar con 440 unidades y un 15% del total comunal, aunque en este caso, el ingreso es superior a Huachocopihue. La diferencia se explica por la existencia de un mayor número de hogares AB. En tercer lugar aparece la Zona Alta con 274 unidades correspondientes al 9% del total comunal. El 37% restante se distribuye en Costanera, Francia Sur, Barrios Bajos y Centro. La existencia de viviendas ABC1 en zonas residenciales de bajos ingresos como Francia o Barrios Bajos, se explica por el alto stock residencial que presentan estos distritos. El estrato C2 agrupa el 16.3% del stock residencial, con 6.514 viviendas. A diferencia del ABC1, la participación es similar a la observada en Arica (16,2%), superando a Copiapó (12.4%). Huachocopihue también lidera este mercado con 2.328 viviendas, equivalentes al 36% del total comunal. Luego se ubican Francia Sur y Zona Alta con 914 y 449 viviendas que representan el 14% y 7% comunal respectivamente. El 43% restante se distribuye en Picarte (526), Isla Teja (389), Barrios Bajos (379) y Costanera (252). El estrato C3 representa el 22.3% del stock con 8.909 viviendas. Al igual que en los estratos ABC1 y C2, más de la mitad de las viviendas se localizan en tres zonas, aunque la participación es más equilibrada. Huachocopihue sigue liderando el ranking con 1.769 viviendas, pero su participación disminuye a 20%. En segundo lugar aparece Francia Sur con 1.470 viviendas y un 17% y en tercer lugar Picarte con 1.406 y 16%. El centro histórico y sus zonas colindantes captan el 25% del estrato C3, destacando Barrios Bajos (620 viv), Zona Alta (661 viv) y Estación (576 viv). El 27% restante se distribuye en el Norte de la ciudad e Isla Teja. Al igual que las tres ciudades analizadas previamente, las viviendas de estrato bajos (D) y pobres (E) representan el segmento mayoritario de Valdivia, agrupando el 54.1% del stock con 21.638 unidades. Si se considera la participación del estrato E (22%), Valdivia presentaría indicadores de pobreza más altos que Antofagasta (13%), Arica (18%) e inclusive Copiapó (29%) a pesar que en una primera mirada, la ciudad presenta un estándar de urbanización de mejor calidad. Esta situación se podría explicar por dos factores.

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a) Factor climático: En Valdivia entrega una mejor calidad ambiental, en contraposición con las ciudades del Norte, que presentan un clima árido y sin vegetación. b) Pobreza Rural: En segundo lugar está la concentración de la pobreza en zonas rurales, lo que no ocurre en el Norte, donde la mayoría de la población reside en la ciudad. Si en Valdivia se descuentan las zonas externas, que concentran mayor cantidad de hogares pobres, la participación de los estratos D y E baja a 18,5%. Al analizar la distribución espacial de las viviendas D y E, Huachocopihue vuelve a liderar la participación comunal con 4.097 unidades, equivalentes al 19% del total comunal. En este caso si existe una diferencia relevante con Arica y Copiapó, ya que en estas dos ciudades, las zonas más pobres no tienen una participación relevante de estratos medios o altos. Lo anterior refleja una de las características principales de Valdivia: su baja segregación en la micro escala y la existencia de un fenómeno notable de integración social en Huachocopihue. Como se ha señalado a lo largo del informe, las condiciones geográficas de esta zona han permitido implementar, en un espacio relativamente cercano, proyectos sociales y privados, equilibrando la participación de cada estrato. Para graficar esta relación, la Figura 4.3 muestra el cruce entre las coberturas de segmentación socioeconómica y humedales. La fuente de los humedales, proviene del estudio de actualización del PRC y de bases cartográficas de la empresa Aguas Décima. La Tabla 4.1 detalla la composición del stock de cada zona. Posteriormente se adjuntan mapas que grafican la distribución espacial del número de viviendas por estrato, utilizando rangos.

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Tabla 4.1 – Segmentación socioeconómica del stock residencial (2002) COD ZONA

NOMBRE ZONA

1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS TOTAL COMUNA

% % % % % VIV ABC1 C2 C3 D E ABC1 8% 22% 32% 32% 6% 82 32% 28% 20% 15% 6% 440 21% 33% 29% 14% 3% 162 2% 7% 25% 43% 23% 21 4% 12% 28% 38% 19% 53 1% 8% 19% 39% 33% 36 3% 4% 13% 44% 36% 28 2% 10% 27% 41% 20% 83 4% 17% 27% 36% 17% 215 12% 25% 19% 24% 20% 1.117 7% 15% 22% 40% 16% 45 3% 13% 16% 28% 40% 2 6% 15% 25% 39% 14% 148 12% 20% 29% 30% 9% 274 45% 22% 16% 11% 6% 65 3% 8% 13% 25% 51% 132 7,3% 16,3% 22,3% 31,9% 22,2% 2.903

VIV C2 228 389 252 90 170 233 41 526 914 2.328 95 9 379 449 32 378 6.514

VIV C3 329 279 219 307 400 576 131 1.406 1.470 1.769 144 11 620 661 23 563 8.909

VIV D 326 201 110 521 545 1.173 443 2.145 1.971 2.235 258 19 967 691 16 1.126 12.747

VIV E 63 79 21 281 274 1.013 357 1.046 936 1.862 106 28 347 205 9 2.264 8.891

TOTAL 1.028 1.389 764 1.220 1.443 3.032 1.000 5.206 5.506 9.311 648 69 2.460 2.280 144 4.463 39.963

Fuente: elaboración propia con datos INE

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Figura 4.3 – Cruce Segmentación Socioeconómica – Ríos y Humedales (2002)

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Figura 4.4 – Stock Residencial ABC1

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Figura 4.5 – Stock Residencial C2

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Figura 4.6 – Stock Residencial C3

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Figura 4.7 – Stock Residencial D

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Figura 4.8 – Stock Residencial E

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5

PROYECCION DE CRECIMIENTO 2002 - 2012

5.1

Supuestos Principales

La experiencia de ATISBA en el estudio de ciudades nacionales, y los resultados obtenidos para Antofagasta, Arica y Copiapó; permiten concluir que el crecimiento de Valdivia a 2012, debiera estar muy condicionado por la tendencia de la última década, salvo por el cambio que puedan producir factores geográficos que ya fueron gravitantes en su desarrollo histórico. Esta hipótesis se justifica por la relevancia que adquiere el mercado inmobiliario en la definición de patrones de crecimiento y por la existencia de megaproyectos públicos y privados cuya ocupación tardará varios años en consolidarse. El impacto del mercado inmobiliario se traduce en: a) Economías de aglomeración buscan disminuir el riesgo de venta y los costos de urbanización, aprovechando redes y servicios existentes. Por esta razón muchos proyectos inmobiliarios se ubican en zonas que lideraron el crecimiento de la década pasada o en áreas cercanas que aprovechan las externalidades positivas de dicho crecimiento. Esta situación resulta más evidente en los programas habitacionales públicos, ya que la preexistencia de viviendas sociales congela los precios permitiendo el ingreso de nuevos proyectos. b) Maximizar la plusvalía o renta incremental del suelo obtenida al incorporar áreas periféricas, cambiando el uso de suelo de rural a urbano. Esta estrategia permite bajar los precios de venta, generando ventajas competitivas respecto a otros proyectos, sobre todo aquellos ubicados en zonas centrales. En el caso de Valdivia, esta tendencia se incrementa por el bajo atractivo de los departamentos. En el contexto descrito, los quiebres de tendencia se relacionan con: a) La escasez de suelo debido a factores normativos y geográficos. Esto puede explicar el congelamiento de zonas dinámicas del período 1992 - 2002 o el desplazamiento de las nuevas viviendas hacia sectores con mayor stock de suelo a menor precio y con mayor densidad normativa (efecto relevo). En Valdivia, resultan relevantes las restricciones asociadas a la urbanización de zonas bajas y humedales. A raíz del caso Celco, la comunidad tiende a apoyar este tipo de regulaciones. b) Políticas públicas de incentivo para la renovación urbana, mediante subsidios de localización o inversiones detonantes (infraestructura, espacio público, etc.). En esta categoría se inscriben los proyectos Bicentenario, que buscan cambiar o direccionar

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tendencias desfavorables de desarrollo urbano, valorizando el patrimonio ambiental, cultural e histórico de Valdivia. c) Políticas públicas de penalización para el crecimiento periférico, con normativas de desarrollo condicionado que permiten internalizar impactos viales o ambientales. Además de estos tres factores, es posible que los mismos proyectos inmobiliarios modifiquen tendencias repoblando áreas centrales, cambiando el perfil socioeconómico de un barrio como ocurrió en Huachocopihue; o modificando normativas para optimizar su rentabilidad, lo que ocurre generalmente en las áreas de expansión. La incidencia del modelo tendencial es más evidente en ciudades de bajo crecimiento demográfico y donde el departamento no constituye una opción atractiva, como ocurre en Valdivia. Debido a ello, los quiebres por densificación son menores y la normativa se vuelve funcional a la inversión. Esta situación anula parte del factor 1 de quiebre de tendencia (restricción por normativa), ya que la regulación tiende a adaptarse a los requerimientos del mercado y sobre todo de vivienda social. Por consiguiente, es muy probable que en Valdivia los cambios de tendencia se relacionen con: (a) la disponibilidad de suelo según condiciones geográficas de alto valor ambiental y (b) la capacidad de grupos inmobiliarios o el mismo Estado, para cambiar normativas poco favorables. Este último fenómeno estaría ocurriendo en proyectos privados ubicados fuera del límite urbano (ej. Fundo las Animas y Cau Cau) y en el mismo Seccional de Guacamayo. Bajo estos supuestos generales, la proyección de crecimiento se realiza aplicando una metodología de cuatro etapas:

5.2

Metodología

5.2.1 Modelo Tendencial En primer término se calcula la tasa de crecimiento y la participación que tiene cada zona sobre el crecimiento de las viviendas del período 1992 y 2002 (censos). Este indicador, equivalente a la tendencia de la última década, se mantiene o altera en los cortes futuros (2004 y 2012) en función de la oferta inmobiliaria, la regulación urbana y los atributos de localización que presenta cada zona (capacidad y potencial de crecimiento). Además de datos, el modelo tendencial recoge aspectos cualitativos del crecimiento de Valdivia que incluyen los fenómenos de segregación, expansión o transformación de usos descritos en páginas anteriores.

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Al número de viviendas levantado por el censo, se agregan las unidades construidas entre 1992 y 2002, según estadísticas elaboradas por la Cámara Chilena de la Construcción y el INE. Estos datos son distribuidos a nivel zonal de forma proporcional el incremento observado en el stock censal. Las nuevas viviendas equivalen a la demanda residencial que será proyectada a 2004 y 2012. En este cálculo también considera el déficit habitacional de arrastre, que debe agregarse anualmente, asignándose como demanda para los estratos D y E. La relación entre el total de viviendas levantado por el censo y las nuevas viviendas construidas (CChC & INE) define la tasa de reposición, esto es, el número de viviendas que se demuelen o son transformadas a usos más rentables, como ha ocurrido en la Costanera o el Centro. La reposición tiende a ser mayor en los distritos centrales, ya sea por que son más antiguos y se deterioran más rápidamente o por que son transformados a usos comerciales y de servicios.

5.2.2 Capacidad y Potencial de Crecimiento Como se dijo en la sección anterior, la capacidad de crecimiento de cada zona se determina en función de: (a) la disponibilidad de suelo urbano (Plan Regulador), (b) la presencia de proyectos inmobiliarios, incluyendo iniciativas Bicentenario y (c) los atributos de localización atractores o detractores. Para estimar la disponibilidad de suelo, se mide la superficie comprendida entre el área urbanizada (2002) y el límite urbano vigente, agregando sitios eriazos de tamaño relevante y descontando restricciones (humedales, áreas verdes, etc.) o usos no compatibles con la actividad residencial (industria, equipamiento, etc.). Aplicando las densidades definidas por plan regulador vigente, se estima la cabida residencial de ambos tipos de terrenos (eriazos y expansión). Este mismo ejercicio se realiza con la oferta inmobiliaria de cada zona, la cual se segmenta por mercado objetivo utilizando los precios de venta. Los atributos de localización son ponderados de forma cualitativa por el consultor, utilizando las coberturas SIG de estructura urbana (transporte, usos de suelo, geografía – paisaje). Este análisis se realiza por estrato socioeconómico, considerando la incidencia que cada atributo tiene en función del ingreso y la capacidad de pago. Los tres factores descritos (disponibilidad, oferta inmobiliaria y atributos) definen niveles de prioridad en la asignación de demanda zonal. Como se dijo anteriormente, se estima que el crecimiento reforzará las tendencias y se concentrará en zonas suelo disponible y oferta inmobiliaria. Esta hipótesis podría cambiar en el caso que existan proyectos privados y/o políticas públicas que detonen procesos de cambio, generando dinámicas de densificación, relevo o gentrificación. A fin de internalizar este fenómeno, se construyen dos escenarios de oferta. ATISBA

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El primero, denominado ‘Tendencial’ reconoce la normativa vigente y los proyectos inmobiliarios levantados en el catastro. El segundo escenario, denominado ‘Bicentenario’ incluye los proyectos del Plan Bicentenario, además de la modificación del límite urbano propuesta por el Seccional Guacamayo. Bajo esta lógica, el potencial de crecimiento del escenario Bicentenario será mayor que el Tendencial, toda vez que considera nuevos desarrollos periféricos, incluido Guacamayo, además del reciclaje de algunas edificaciones ubicadas en áreas centrales como el Cantón Bueras o la estación de ferrocarriles. La capacidad de los proyectos Bicentenario para atraer demanda es definida a criterio del consultor, en función de sus atributos de localización y los plazos de ejecución previstos por la autoridad.

5.2.3 Proyección Global de la Demanda y Segmentación Para proyectar la demanda a 2012, se considera como base el número de viviendas construidas entre 1992 – 2002, lo que arroja un promedio anual de consumo para la ciudad y para las distintas zonas de desarrollo. Si bien existen varias metodologías para calcular demanda residencial, considerando por ejemplo, supuestos demográficos, creación anual de hogares o de supresión de déficit; se considera que el método de proyección de stock es más preciso en función de las variables utilizadas en el estudio (indicadores de producción, factor de reposición, datos censales, etc.). La demanda comunal se divide en cinco rangos de ingreso, utilizando como base la participación actual de cada estrato sobre el total edificado (stock 2002 ABC1, C2, C3, D y E). Este dato se ajusta con los cambios inducidos por la oferta inmobiliaria, asumiendo que al mediano plazo crecen los estratos altos y medios y que decrecen los bajos. La demanda de los estratos pobres (E) se ajusta con información del SERVIU regional (metas de supresión de déficit). La segmentación de la demanda considera los mismos rangos utilizados para dividir el stock residencial, los cuales están referidos a la capacidad de pago y endeudamiento de las familias. Bajo esta lógica, la oferta inmobiliaria segmentada por precios induce la localización de nuevos hogares de acuerdo a su capacidad de pago, consolidando o alterando la distribución socioeconómica de 2002. La Tabla 5.1 muestra los valores de oferta inmobiliaria asociados a los niveles de ingreso.

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Tabla 5.1 Valores de Vivienda UF 6000 - Máximo UF 3000 - UF 6000 UF 1250 - UF 3000 UF 750 - UF 1250 UF 250 - UF 750 Mínimo - UF 250 Fuente: elaboración propia.

Rangos de Ingreso Cap de Pago Sobre UF 280 Sobre UF 110 Sobre UF 45 sobre UF 20 sobre UF 10 menos de UF 20

AB C1 C2 C3 D E

5.2.4 Distribución de la Demanda Con la demanda global proyectada a nivel comunal y segmentada en cinco rangos de ingreso, se realiza la distribución en las zonas urbanas y rurales de Valdivia. Al igual que en la oferta, se definen dos escenarios de distribución de la demanda: Tendencial y Bicentenario. En cada caso se sigue la siguiente secuencia: a) Primero se considera la segmentación socioeconómica residencial de 2002 (ABC1, C2, C3, D y E), asumiendo que la demanda se localizará de acuerdo al patrón actual de segregación. Para captar este efecto, las demandas de cada estrato son distribuidas por separado. b) Cada zona capta demanda en función de su tasa tendencial (1992 – 2002) y su capacidad y potencial de crecimiento (regulación + proyectos inmobiliarios + atributos de localización). Si se produce saturación de suelo, la demanda se asigna a la zona de estrato equivalente más cercana (efecto relevo), con mayor prioridad si presenta oferta de suelo y proyectos inmobiliarios. c) Si el área de relevo no tiene suelo disponible, se producen dos efectos: • En estratos altos y medios se producen focos de densificación o de gentrificación. En ambos casos, se pondera la existencia de atributos de localización. • En estratos bajos y pobres, se asume modificación normativa en la misma zona o en áreas cercanas. De no existir suelo, la demanda se asigna a las zonas externas. d) En zonas sin suelo y sin proyectos inmobiliarios, disminuye la participación sobre la demanda respecto al período 1992 – 2002. Generalmente esto afecta a distritos centrales y a sectores periféricos que agotan su stock de suelo. Las zonas centrales que no pueden competir experimentan procesos de transformación de usos o pérdida de stock residencial. ATISBA

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5.3

Resultados Modelo Tendencial

5.3.1 Tendencias Generales Como se vio en capítulos anteriores, el crecimiento de Valdivia se ve afectado por desastres naturales y por transformaciones económicas y político - administrativos que disminuyen su atractivo como centro productivo. Estos factores sumados a la disminución de la población rural, al envejecimiento poblacional y a la aparición de ciudades competitivas en la misma región; detienen las migraciones que caracterizaron el crecimiento explosivo de la ciudad en la década de los 40 y 50. Esto explicaría la caída que experimentan las tasas demográficas entre 1960 y 2002, tal como se aprecia en el gráfico 5.1. Gráfico 5.1 EVOLUCION CRECIMIENTO DEMOGRAFICO 140.000

POBLACION

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 1960

1970

1982

1992

2002

CENSO

3,50% 3,00%

TASA ANUAL

2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% 1960-1970

1970-1982

1982-1992

1992-2002

PERIODO CENSAL

Fuente: elaboración propia con datos INE y Memoria Seccional Guacamayo

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En el escenario actual, la demanda residencial depende casi exclusivamente del crecimiento vegetativo y la disminución del déficit habitacional, a diferencia de Puerto Montt, donde un porcentaje relevante se explica por la llegada de nuevos hogares. Por esta razón, Valdivia presenta una de las tasas más bajas de crecimiento demográfico de las ciudades capitales nacionales. Si bien este fenómeno no implica necesariamente un menoscabo en la competitividad del centro urbano, si restringe el volumen de demanda que será distribuido entre Guacamayo y su competencia. Cuando la población no crece demasiado y el ingreso se mantiene estable como ocurre en Valdivia, el comercio privilegia la aglomeración existente (centro histórico), salvo por instalaciones puntuales ubicadas en barrios de ingresos altos y medios (supermercados, grandes ferreterías, etc.). Esta situación debiera considerarse al momento de evaluar el atractivo de los usos de comercio y servicios propuestos por el Seccional, objetivo que no forma parte del presente estudio. Otro factor a considerar es la baja participación de los estratos socioeconómicos altos y medios que suman sólo el 24% del stock 2002, contrastando con el 54% de los estratos bajos y pobres, que además presentan un déficit de arrastre estimado en 4.932 unidades por la DITEC y en más de 7.000 unidades por la Memoria del Seccional Guacamayo. Este reducido tamaño de mercado, sumado a la existencia de desarrollos competitivos en otras zonas como Huachocopihue, podría complicar la implementación del MIX residencial estimado por el MINVU, donde las viviendas privadas y de subsidio cubren el 56% de la oferta, con 3.556 unidades.

5.3.2 Crecimiento de la Población Para analizar el crecimiento demográfico del período 1992 – 2002, se utilizan los datos censales distribuidos en las 15 zonas definidas por el consultor. La Figura 5.1 y la Tabla 5.2 detallan estos resultados. Como se puede ver el crecimiento se concentra en 5 zonas, mientras que las 10 restantes pierden población o crecen marginalmente, con tasas inferiores a 1% anual. Este fenómeno también se explica por el predominio del producto casa, que capta el 83% de la demanda afectando la participación de sectores centrales; y por el desplazamiento de hogares hacia zonas donde el Estado y el mercado tienen suelo disponible. Esto último explicaría las tasas de Picarte, Francia Sur y Huachocopihue. Consecuentemente, la Figura 5.2 muestra como las zonas del centro y su periferia inmediata experimentan pérdida de habitantes, fenómeno que se extiende hacia Las Animas y Cau Cau. Como contrapartida Toro Bayo, Huachocopihue, Isla Teja, Francia Sur y Collico crecen a tasas muy superiores al promedio comunal con indicadores de 7.7%, 6.3%, 2,9% y 2.1% respectivamente. ATISBA

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Figura 5.1 – Tasa demográfica anual, período 1992 – 2002

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Tabla 5.2 – Indicadores de Crecimiento 1992 - 2002 COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22 TOTAL CIUDAD

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO

EXTERNAS TOTAL COMUNA

POBLACION 1992 4.841 3.949 2.822 4.559 5.639 14.691 3.485 18.288 15.597 18.170 2.422 194 8.602 9.572 223 113.054

POBLACIÓN 2002 3.554 5.267 2.548 4.411 5.253 11.454 3.873 20.007 19.266 33.316 2.587 196 8.274 8.197 467 128.670

TASA 92-02 -3,04% 2,92% -1,02% -0,33% -0,71% -2,46% 1,06% 0,90% 2,14% 6,25% 0,66% 0,10% -0,39% -1,54% 7,67% 1,3%

9.114

11.889

2,7%

122.168

140.559

1,4%

Fuente: elaboración propia con datos INE

El área de despoblamiento de Valdivia abarca prácticamente todo el casco fundacional y el pericentro, involucrando una superficie de 657 hás, equivalentes al 39% del área urbanizada. Este indicador es similar al observado en Arica (43%) y Copiapó (40%), lo que estaría reflejando un comportamiento normal dada la escala de la ciudad y su tamaño de mercado. La Figura 5.2 muestra estos datos comparados. En los tres mapas las zonas de despoblamiento aparecen graficadas en color rojo. El fenómeno de despoblamiento no siempre genera impactos negativos, si se combina con un aumento en la edificación vía hogares pequeños, o con un reemplazo de las viviendas obsoletas con departamentos o usos comerciales. El primer factor ocurriría en sectores que despoblándose, presentan tasas positivas en materia de viviendas. En la siguiente sección se analizará esta situación. La transformación de usos no ha sido estudiada en detalle, pero se estima que presenta ámbito muy acotado, dada la relevancia del centro histórico y el bajo tamaño de mercado de Valdivia. Lo que genera impactos negativos es el poblamiento acelerado de zonas que no cuentan con infraestructura para acoger estas demandas. En ciudades de bajo crecimiento, esta situación se explica por el desplazamiento de los hogares de ingreso medio y bajo a sectores con mayor oferta de suelo, lo que produce un vaciado los distritos centrales. Lo mismo ocurre con las erradicaciones de viviendas precarias y su relocalización en sectores periféricos. ATISBA

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Figura 5.2 – Datos comparativos en ciudades analizadas - población

Valdivia

Arica

Copiapo

Población 2002: 142.561 hbtes

Población 2002: 185.500 hbtes

Población 2002: 129.100 hbtes

Densidad: 76 hab/ha

Densidad: 151 hab/há

Densidad: 83 hab/ha

Area Despoblamiento 645 hás (38%)

Area Despoblamiento 524 hás (43%)

Area Despoblamiento 668 hás (40%)

Tasa anual 1992 - 2002: 1.4%

Tasa anual 1992 - 2002: 0.9%

Tasa anual 1992 - 2002: 2.5%

Pérdida de población: 7.035 hbtes (4.9%)

Pérdida de población: 15.500 hbtes (8.3%)

Pérdida de población: 6.538 hbtes (5.1%)

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5.3.3 Crecimiento de las Viviendas •

Tasas Anuales

La Figura 5.3 muestra la tasa de crecimiento anual de las viviendas del período 1992 – 2002, incluyendo zonas externas. Este indicador se conoce como ‘tasa de urbanización residencial’ o simplemente ‘tasa de urbanización’. En color gris aparecen las zonas que pierden viviendas, y en rangos de verde los sectores con los mayores crecimientos relativos. En verde oscuro se destacan las zonas cuya tasa supera el 5% anual, indicador relevante si se considera que el promedio comunal es de 3.1%. Como se puede ver, la tasa de urbanización supera a la demográfica, tanto a nivel comunal como zonal. Esta situación se explica por dos razones. a)

En primer término está la disminución del tamaño del hogar, como resultado del aumento del ingreso y de cambios socioculturales presentes en la mayoría de las ciudades analizadas. Este fenómeno expande la demanda de viviendas ante un tamaño poblacional similar, diversificando su mercado objetivo (personas solas, familias pequeñas, etc.).

b)

En segundo lugar aparece la supresión de déficit habitacional vía políticas públicas. Este factor también baja el tamaño del hogar, al disminuir el hacinamiento que caracteriza a los hogares más pobres. Quizás por esta razón, el 76% de los hogares de Valdivia es propietario de su vivienda.

La existencia de zonas que combinan despoblamiento y crecimiento de viviendas estaría demostrando disminución del tamaño del hogar o posibles erradicaciones de poblaciones irregulares. La Figura 5.3 muestra esta comparación. Como se ve, el área donde se combina despoblamiento y pérdida de stock, se circunscribe a sólo dos zonas: Centro y Estación, mientras que las 5 zonas que perdían población, presentan incrementos netos de vivienda. Particularmente relevante es el caso de Barrios Bajos, que pierde 328 habitantes y gana 455 viviendas o Zona Alta, que pese a perder 1.375 habitantes, sube en 13 viviendas. Los mayores crecimientos relativos (tasas) se producen en Toro Bayo (9,3%) y Huachocopihue (7,6%), ubicadas en los frentes de expansión Poniente y Sur respectivamente. Como se ha señalado anteriormente, el crecimiento de ambas zonas obedece a comportamientos diferenciados de demanda. Toro Bayo opera como extensión de Isla Teja, configurando el nuevo barrio alto de Valdivia. Como el mercado objetivo es de altos ingresos (ABC1), el crecimiento es muy reducido llegando a un promedio anual de sólo 9 unidades. En este contexto, la tasa se explica por el bajo volumen del período inicial (59 unidades). A diferencia de Toro Bayo, Huachocopihue concentra un gran número de proyectos sociales y privados lo que eleva su tasa, pero también el número absoluto de viviendas. ATISBA

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Figura 5.3 – Tasa de urbanización residencial (Nº de viviendas), período 1992 – 2002

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En una segunda categoría aparecen Francia Sur e Isla Teja, ambas con 4,3% anual. La tasa de Francia Sur es relevante considerando su alto stock inicial (3.618 unidades). El aumento de 1.888 unidades se explicaría por la concentración de proyectos sociales. En Isla Teja, la tasa se explica por el efecto de proyectos de estrato alto y medio, incluyendo departamentos, condominios y casas aisladas. Más abajo aparece Collico (2,8%), Las Mulatas (2,4%) y Barrios Bajos (2,1%). Al igual que Toro Bayo la tasa de Guacamayo (4,1%) se explica por el bajo valor del stock 1992. Esto mismo ocurre en las zonas externas que rodean el área urbanizada de Valdivia (ej. 11 Angachilla Poniente, 21 Los Guindos y 17 Pichoy).

c)

Participación y Demanda

La Figura 5.4 grafica la participación de cada zona sobre el crecimiento íntercensal. Como se puede ver Huachocopihue lidera ampliamente el ranking comunal, concentrando el 46% de las nuevas viviendas levantadas por el censo 2002 (4.816 unidades). Si se aplica la tasa de reposición, a fin de calcular las unidades efectivamente construidas sin descontar demolidas o transformadas; el número crece a 5.041, arrojando un promedio anual cercano a las 500 unidades. Al sumar la participación de Francia Sur (18%) y Picarte (8,8), el Frente Sur habría captando el 73% del crecimiento residencial de Valdivia según datos del censo y el 67%, según datos INE – CHCH (viviendas nuevas). La concentración del crecimiento en sólo 3 zonas, refleja un proceso normal de ciudades con un mercado reducido, donde la vivienda social es el producto predominante y los departamentos no son atractivos. En Arica, donde el ingreso es aún más bajo, la participación de las tres zonas más dinámicas sube a 81%, mientras que en Antofagasta donde el ingreso sube y el mercado se diversifica en términos de localización y producto, llega 66%. La Figura 5.5 muestra esta comparación. La Tabla 5.3 detalla las viviendas levantadas por los censos de 1992 y 2002. También se incluyen las unidades nuevas, construidas en el mismo período. Como se puede ver, las cinco zonas del centro histórico y su periferia inmediata captan sólo el 1,7% del crecimiento íntercensal con 178 unidades, lo que se explica por la pérdida de stock de Centro y Estación. Al considerar las viviendas nuevas, la participación sube a 9%, con 1.151 unidades.

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Figura 5.4 – Participación de zonas en crecimiento íntercensal

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Tabla 5.3 – Participación de zonas en crecimiento íntercensal COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA

CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS TOTAL COMUNA

VIVIENDA 1992 1.163 908 732 1.032 1.289 3.219 759 4.280 3.618 4.495 513 46 2.005 2.267 59 3.079 29.464

VIVIENDA 2002 1.028 1.389 764 1.220 1.443 3.032 1.000 5.206 5.506 9.311 648 69 2.460 2.280 144 4.463 39.963

TASA 92-02 -1,2% 4,3% 0,4% 1,7% 1,1% -0,6% 2,8% 2,0% 4,3% 7,6% 2,4% 4,1% 2,1% 0,1% 9,3% 3,8% 3,1%

CRECIMIENTO CENSO 135 481 32 188 154 187 241 926 1.888 4.816 135 23 455 13 85 1.384 10.499

% CREC CENSO -1,3% 4,6% 0,3% 1,8% 1,5% -1,8% 2,3% 8,8% 18,0% 45,9% 1,3% 0,2% 4,3% 0,1% 0,8% 13,2% 100%

TASA REPOS ANUAL (92-02) 1,5% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5% 0,7%

VIVIENDAS DEM - TRANSF 174 27 95 41 64 322 38 342 289 225 26 1 201 181 1 157 2.185

VIVIENDAS NUEVAS 39 508 127 229 218 135 279 1.268 2.177 5.041 161 24 656 194 86 1.541 12.684

Fuente: Elaboración propia con datos INE, CCHC

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Figura 5.5 – Datos comparativos en ciudades analizadas - viviendas

Valdivia

Arica

Antofagasta

Viviendas 2002: 39.963

Viviendas 2002: 50.197

Viviendas 2002: 73.696

Crec. 1992 - 2002 10.449 viviendas

Crec. 1992 - 2002 10.668 viviendas

Crec. 1992 - 2002 20.112 viviendas

Tasa anual 1992 - 2002 3.1%

Tasa anual 1992 - 2002 2.3%

Tasa anual 1992 - 2002 3.2%

Participación 3 zonas: 73%

Participación 3 zonas: 81%

Participación 3 zonas: 66%

Participación Centro / (6.7%)

Participación Centro / (4%)

Participación Centro / (11%)

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Según los datos elaborados, la demanda de nuevas viviendas de Valdivia para el período 1992 – 2002 fue de 12.684 unidades, lo que da un promedio de 1.268 viviendas por año. La tasa de reposición anual equivale al 0.74% del stock 1992, lo que arroja un total de 2.185 viviendas demolidas o transformadas para el período 1992 - 2002. El 45% se localiza en las cinco zonas del centro histórico y su entorno inmediato (Centro, Barrios Bajos, Zona Alta, Costanera y Estación).

5.4

Capacidad y Potencial de Crecimiento

5.4.1 Catastro de Proyectos Inmobiliarios •

Oferta Actual

Según el catastro realizado, en Valdivia existen 13 proyectos inmobiliarios residenciales, cuya oferta actual suma 1.801 viviendas. Si se asume un promedio de 3,51 habitantes por vivienda (censo), esta oferta permitiría localizar 6.321 nuevos habitantes. Adicionalmente se identifican 12 proyectos en estudio, 10 de los cuales se inscriben en etapas futuras de Alto Guacamayo (Valdicor, SERVIU, Fourcade). Los proyectos futuros agregan 5.094 unidades, equivalentes a 17.800 habitantes. La información fue obtenida en terreno y corroborada con datos aportados por la Dirección de Obras Municipales de Valdivia y la DOU regional. En los proyectos donde no fue posible acceder a información, se calculó la oferta en función de la superficie del terreno y las densidades del plan regulador. Al contrastar estos datos con la demanda del período 1992 – 2002, la oferta actual alcanzaría para poco más de 1 año, lo que contrasta con la situación observada en otras ciudades donde el stock es mayor. Esto podría explicarse por la existencia de proyectos menores, no incluidos en el catastro, o de un número importante de casas usadas en venta. Por otro lado, este volumen estaría confirmando el reducido tamaño del mercado inmobiliario valdiviano. La Tabla 5.4 detalla los resultados del catastro. Como se puede ver, los tres proyectos más grandes con oferta actual son Las Animas, desarrollado por el SERVIU en la zona del mismo nombre (600 unidades), Villa La Estancia A y B desarrollado por SOCOVESA en Alto Guacamayo (519 unidades) y Villa Austral desarrollado por la Inmobiliaria Fourcade en la zona Picarte (262 unidades). Estas tres iniciativas, cubren el 77% de la oferta actual de Valdivia. En cuanto al mercado objetivo de la oferta actual, se aprecia un claro predominio de los segmentos D y E, que cubren el 62% con 908 unidades, superando la participación que obtienen ambos estratos en el stock 2002 (54%). Los estratos socioeconómicos C2 – C3 cubren el 28% con 497 unidades de vivienda. En este caso la oferta es inferior a la ATISBA

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participación sobre el stock (39%), lo que se podría explicar por el aumento de los proyectos ABC1, que suman 185 unidades equivalentes al 10% de la muestra, superando su participación sobre el stock residencial 2002, que alcanza el 7.3%. En términos de localización, Guacamayo aumenta su participación respecto a la tendencia del período 1992 - 2002, captando el 29% de la oferta con 519 unidades, de las cuales 146 se encuentran edificadas y habitadas. Asimismo la zona se posiciona como un área receptora de viviendas sociales, aprovechando la existencia de terrenos fiscales y la escasez de suelo que presentan Huachocopihue o Francia Sur. Por la misma razón, Las Animas supera su participación tendencial, concentrando la mayor oferta comunal en un solo proyecto SERVIU destinado a fondos concursables y nuevas básicas. Picarte confirma su dinámica de desarrollo, agrupando el 15% de la oferta inmobiliaria con 262 unidades. Lo mismo ocurre con Toro Bayo que consolida su condición de ‘nuevo barrio alto’, concentrando el 9% de la oferta total y el 89% del segmento ABC1, superando a Isla Teja que capta el 11% restante con 21 unidades (Casas del Alba). Probablemente por la competencia de Toro Bayo, Isla Teja amplía su mercado objetivo hacia el C2 – C3 con el proyecto Nueva Villa del Rey que aporta 89 unidades. Huachocopihue disminuye su relevancia al concentrar sólo el 7% de la oferta con 155 unidades, lo que se explica por la consolidación de los proyectos de SOCOVESA y Fourcade. Esta zona también experimenta una disminución en el stock de terrenos disponibles, aún cuando todavía constituye una reserva importante de suelo. Debido al efecto que genera una mayor consolidación en términos de precio, no aparecen proyectos destinados a estratos bajos y pobres, rompiendo la tendencia de integración social de la década pasada.

•

Oferta Futura

Al sumar los proyectos en estudio, la oferta comunal sube a 6.895 unidades. En este escenario, el Frente Sur duplica su participación pasando de 33% a 64%, lo que supone una consolidación de la tendencia del período 1992 – 2002, aunque con variaciones importantes a nivel de zonas. El aumento del Sur se explica en gran medida, por el aporte de Alto Guacamayo que agrega 3.410 unidades correspondientes al saldo de la etapa 1 y a la ejecución de las etapas 2 y 3, siguiendo el programa especificado en la minuta ‘Proyecto de Desarrollo Urbano Alto Guacamayo – Valdivia’, elaborada por la DOU regional el 21 de Junio de 2004. Es importante señalar que esta cifra difiere del documento ‘Informe Ejecutivo Proyecto de Desarrollo Urbano Sector Altos del Guacamayo Valdivia’ elaborado por la misma repartición, donde se estima una oferta total de 6.400 unidades.

ATISBA

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Si se consideran las proyecciones del primer informe (Minuta) el proyecto analizado concentraría el 57% de la oferta total de Valdivia (actual + estudio) con un MIX que incluye viviendas sociales, privadas y de subsidio. Otro efecto relevante sería el cambio que experimentaría la composición socioeconómica de la ciudad. Si se cumple el MIX definido para Guacamayo, los estratos C2 – C3 subirían su participación de 28% a 51%, con 2.667 viviendas, mientras que los estratos D y E disminuirían de 62% a 45%. Si se consideran las proyecciones del segundo informe (Ejecutivo), la oferta comunal subiría a 9.366 viviendas. En este escenario Altos de Guacamayo aumentaría su participación a 68% con 6.400 unidades, generando efectos similares sobre la composición socioeconómica. Otra zona que aumenta su participación es Las Animas - Cau Cau, como resultado del megaproyecto inmobiliario Fundo Cau Cau, gestionado por la Universidad Austral y empresas privadas. En este caso se contempla abrir 1.684 unidades con un MIX similar a Guacamayo, aunque sin viviendas sociales. Por esta razón, se estima que ambos proyectos debieran competir. Picarte y Huachocopihue no tienen proyectos programados, lo que hace que su participación sobre la oferta total, disminuya a 4% y 2% respectivamente. La Tabla 5.4 detalla la oferta de los proyectos existentes y en estudio, especificando la zona donde se ubican, además de su precio y mercado objetivo. También aparece un código de identificación que permite ubicarlos en la Figura 5.6. En este mapa los proyectos actuales aparecen en rojo, los que están en estudio en verde claro, las áreas urbanizadas en gris y en amarillo los terrenos de expansión, incluyendo la totalidad del seccional Guacamayo. Tabla 5.4 – Detalle catastro inmobiliario COD PROY NOMBRE PROYECTO 1 NUEVA VILLA DEL REY 2 CASAS DEL ALBA 3 VILLA AUSTRAL 4 VILLA LOS FUNDADORES 5 LOS ROBLES ISLA TEJA 6 EL BOSQUE ETAPA I-II-III-IV 7 EL BOSQUE ETAPA V-VI 8 BARRIO ASTURIAS ETAPA I - II 9 VILLA LA ESTANCIA 1A (SOCOVESA ET 1) 10 SILOS DE TOROBAYO 11 VILLA LA ESTANCIA 1B (SOCOVESA ET 1) 20 PROYECTO SERVIU LAS ANIMAS 21 LOMAS RIO CRUCES 12 FUNDO CAU-CAU 13 FUNDO LAS ANIMAS 14 GUACAMAYO VALDICOR - ETAPA 3 (PRIVADAS) 17-18-19 GUACAMAYO VALDICOR - ETAPA 1 (PRIVADAS) 15 GUACAMAYO FOURCADE - ETAPA 3 (PRIVADAS) 15b GUACAMAYO SERVIU - ETAPA 3 (VSDSD) 15b GUACAMAYO SERVIU - ETAPA 3 (PET+NB) 15b GUACAMAYO SERVIU - ETAPA 3 (SUBSIDIO) 16 GUACAMAYO SERVIU - ETAPA 2 (PRIVADAS) 16 GUACAMAYO SERVIU - ETAPA 2 (SUBSIDIO) 16 GUACAMAYO SERVIU - ETAPA 2 (PET+NB) 16 GUACAMAYO SERVIU - ETAPA 2 (VSDSD) TOTAL PROYECTOS OFERTA TOTAL PROYECTOS FUTUROS

ZONA 12 12 8 12 2 12 13 13 14 22 14 5 2 4 5 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14

TOTAL CIUDAD

OFERTA TOTAL 89 21 262 14 33 0 31 68 146 164 373 600 S/I 1684 S/I 400 450 400 400 500 300 330 300 130 200 1.801 5.094

PRE PROMEDIO (UF) 2.005 4.160 700 2.200 2.675 2.460 2.045 244 3.745 600 244 S/I S/I S/I 1.500 1.500 1.500 300 600 1.000 1.500 1.000 600 300

ESTRATO C2-C3 ABC1 C3-D C2-C3 C2-C3 C2-C3 C2-C3 C2-C3 E ABC1 D-E D-E S/I C2-C3 C2 C2 C2 E D C3 C2 C3 D E

6.895

Fuente: elaboración propia.

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La ausencia de proyectos de departamentos permite suponer que no se producirán procesos de densificación, salvo en Costanera donde el nuevo hotel y casino podrían incentivar dicha localización, aprovechando los atributos que ya presenta este sector. En el resto del área central, el despoblamiento debiera aumentar.

5.4.2 Suelo Disponible Plan Regulador Vigente La Figura 5.7 muestra la superficie disponible según el PRC vigente, incluyendo sitios eriazos de escala relevante. Estas dos categorías suman 1.252 hás. Para llegar a este resultado, se midió la superficie comprendida entre el límite urbano y el área urbanizada 2002, descontando restricciones, áreas verdes y zonas industriales exclusivas. También se descontaron los terrenos de Guacamayo ubicados fuera del límite urbano vigente. Con este ajuste el suelo disponible de Guacamayo bajaría de 330 a 43.6 hás8, con una cabida de 5.503 habitantes y 1.572 viviendas. Este stock incluye los terrenos considerados en la primera etapa de Altos de Guacamayo (34 hás, 4.705 habitantes y 1.344 viviendas) y terrenos de otros propietarios (9.8 hás, 799 habitantes y 228 viviendas). Al aplicar las densidades del PRC, el suelo disponible permitiría ubicar 46.417 viviendas y 162.459 habitantes. Si Valdivia crece a tasas similares que en la década pasada y mantiene una densidad equivalente a la actual, la reserva de suelo duraría 37 años. Sin embargo parte importante de este territorio queda fuera del área operacional de Aguas Décima, tal como se muestra en la Figura 5.8. Si se descuentan las áreas sin factibilidad sanitaria, el suelo disponible disminuye a 425 has y la cabida baja a 16.000 viviendas y 61.000 habitantes. En este caso Valdivia podría crecer por 12 años sin modificar la norma vigente. A nivel de zonas, Collico lidera la cabida residencial con el 25% equivalente a 156 hás, 11.415 viviendas y 39.952 habitantes. Este abundante stock no se condice con el patrón de crecimiento de la ciudad. Como se recodará, Collico presenta una ocupación de baja densidad, con proyectos de parcelas, loteos y algunas instalaciones industriales. Según el catastro, no existen iniciativas que supongan un cambio de tendencia, a pesar de contar con factibilidad sanitaria. La segunda zona con más suelo, también presenta un desequilibro entre su oferta potencial y la demanda 1992 – 2002, debido al mercado objetivo al que apunta. En efecto, las 478 hás de Toro Bayo (32.200 habitantes y 9.200 viviendas); permitiría cubrir por 45 años todo el crecimiento ABC1. Como esto no ocurrirá, es posible que al mediano plazo el estrato baje. Con todo, aquello no implicará una ocupación de vivienda social, debido a los costos de extender redes sanitarias y de transporte. Por consiguiente, lo más probable es que a 2012 Toro Bayo siga con un importante stock de suelo no utilizado. 8

Se descuentan 20.5 hás destinadas a áreas verdes y protección de humedales.

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Figura 5.6 – Localización de Proyectos Inmobiliarios

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Figura 5.7 – Suelo Urbano Disponible – PRC vigente

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Figura 5.8 – Cruce Suelo Urbano Disponible – Límite Territorio Operacional Aguas Décima

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La tercera zona con más suelo es Huachocopihue. En este caso si existe coherencia con la tendencia de crecimiento inmobiliario. Si bien el stock disponible equivale a la mitad de Collico (73 hás) la mayor densidad aumenta su cabida a 17.547 habitantes y 5.013 viviendas, lo que representa el 11% del total urbano. Si la zona mantiene su tendencia de urbanización (1992 – 2002), el suelo alcanzaría para 10 años. Sin embargo es probable que el crecimiento se frene antes que alcance su nivel de saturación. En este escenario, es posible que Huachocopihue genere demandas de relevo, beneficiando a Guacamayo y Las Mulatas. Al sumar el stock por macrosectores, el área Norte concentra la mayor capacidad de crecimiento de Valdivia con un 40% de la cabida residencial (65.372 habitantes) superando al frente Sur y Poniente donde la suma de Huachocopihue, Las Mulatas Guacamayo, Picarte y Francia Sur llega al 31% con 50.874 habitantes. Esta situación podría suponer un quiebre de tendencia respecto al escenario tendencial. Sin embargo, la baja participación del mercado objetivo de Toro Bayo e Isla Teja, junto a la existencia de vastos sectores sin cobertura sanitaria, debieran seguir direccionando el crecimiento hacia el Sur y Poniente, lo que también se explica por el poblamiento de Alto Guacamayo, inducido por políticas de vivienda social que no cuentan con terrenos alternativos. La Tabla 5.5 detalla el stock de suelo con normativa vigente. Tabla 5.5 – Capacidad de crecimiento PRC vigente COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

HAS DISPONIBLES 1,1 171,4 2,2 37,4 71,7 2,2 155,5 30,0 49,4 72,8 61,2 43,6 1,6 11,0 478,4 76,8

TOTAL COMUNA

VIV POTENCIALES 34 4.195 63 1.182 4.095 120 11.415 2.955 4.031 5.013 964 1.572 61 1.270 9.206 241

1.266

46.417

HAB POTENCIALES 119 14.682 220 4.137 14.334 420 39.952 10.342 14.109 17.547 3.373 5.503 213 4.445 32.219 844,00

162.459

PART VIV POT 0,1% 9,0% 0,1% 2,5% 8,8% 0,3% 24,6% 6,4% 8,7% 10,8% 2,1% 3,4% 0,1% 2,7% 19,8% 0,5%

100%

Fuente: elaboración propia.

5.4.3 Proyectos Bicentenario Al igual que en otras ciudades del país, Valdivia cuenta con un Plan Bicentenario que prioriza inversiones públicas programadas y define nuevos proyectos estratégicos, atendiendo a cuatro objetivos centrales. a)

Definir una ‘imagen objetivo’ o ‘visión de ciudad’ que oriente el desarrollo urbano de Valdivia potenciando su condición de Ciudad Fluvial y Nodo de Transporte regional y Provincial. ATISBA

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b)

Diseñar, a nivel esquemático, intervenciones urbanas que permitan materializar esta visión, potenciando atributos patrimoniales y paisajísticos que definen la identidad de Valdivia, como su borde y entorno fluvial, el bosque nativo o los humedales.

c)

Impulsar políticas públicas que mejoren la competitividad económica, social y ambiental de la comuna, fortaleciendo su rol como centro de convenciones y polo turístico.

d)

Resolver carencias en materia de vivienda o transporte, minimizando algunos de los conflictos descritos a lo largo del informe.

Para dar cuenta de estos objetivos, el Plan Bicentenario incluye iniciativas públicas y privadas en curso y algunos de los proyectos inmobiliarios presentados en el catastro. También se incorpora el proyecto de circunvalación definido en el Plan Director de Infraestructura del MOP, el que se modifica para potenciar el resto de las intervenciones, incorporando nuevos puentes y espacios públicos. Los proyectos se organizan en un Plan Maestro elaborado por la oficina de arquitectura Gubbins y Asociados con el apoyo de técnicos del Gobierno Regional, el municipio e instituciones sociales relevantes. Dentro del Plan Maestro se definen cuatro áreas temáticas para agrupar los proyectos: a) Espacios Públicos Buscan dar un impulso a nuevas actividades económicas y culturales, potenciando los sectores más reconocibles y valorados por los valdivianos y turistas (río, costanera, humedales, ciudad histórica). En esta categoría se inscribe el proyecto Costanera Cultural, que propone un paseo público que vincula museos y edificios patrimoniales. También destaca el Paseo Peatonal Libertad, que conecta esta Avenida con el Parque Krahmer transformando 7.3 has de terrenos eriazos. Figura 5.9 – Costanera Cultural

Fuente: Municipalidad de Valdivia

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Figura 5.10 – Eje Verde Parque Krahmer – Parque Harnecker

Fuente: Municipalidad de Valdivia

b) Infraestructura Considera proyectos sanitarios y de transporte. La principal propuesta es la implementación de dos anillos de circunvalación. El primero comunica Barrios Bajos con la zona patrimonial y costanera. El segundo conecta las distintas áreas de expansión (Guacamayo, Picarte, Toro Bayo, etc.) mediante una vía troncal que evita el paso por el centro. El trazado definido en el Plan contempla la construcción de tres nuevos puentes: Cau Cau, Santa Elvira y Las Mulatas. También se propone mejorar la protección de la Costanera A. Prat, incluyendo nuevos espacios públicos y áreas de embarque de pasajeros. En el ámbito sanitario el Plan propone implementar el ‘Colector Barrios Bajos’, a fin de evitar las inundaciones históricas de esa zona. Figura 5.11 – Puente Cau Cau

Fuente: Municipalidad de Valdivia ATISBA

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c) Reconversión Urbana Proponen recuperar zonas subutilizadas y obsoletas, generando condiciones que favorezcan su renovación urbana. Se definen cuatro proyectos estratégicos: (a) Cantón Bueras, que reconvierte un regimiento militar habilitando nuevo suelo inmobiliario además de áreas verdes y equipamientos comunales; (b) Seccional Estación, que recupera terrenos de ferrocarriles habilitando suelo para fines inmobiliarios, además de una nueva estación íntermodal (trenes, buses, autos); (c) Seccional Barrios Bajos que cambia usos de suelo y las densidades para favorecer el repoblamiento y (d) el proyecto Renovación Area Central que incluye estacionamientos subterráneos, un nuevo Hotel y Casino y edificios residenciales y de oficinas. Figura 5.11 – Seccional Estación

Cantón Bueras

Fuente: Municipalidad de Valdivia Figura 5.12 – Renovación Zona Central (Hotel – Casino)

Fuente: Municipalidad de Valdivia

d) Expansión Urbana Sustentable Busca resolver las demandas de crecimiento periférico, mediante proyectos integrales, que integren en su diseño y programa, requerimientos de infraestructura, servicios y espacios públicos. El Plan incluye dos iniciativas en curso: Altos de Guacamayo y el megaproyecto Fundo Cau Cau. Este último se ubica en el sector de Las Animas en un terreno de 129 hás. A cambio de la modificación del límite urbano, que viabiliza su desarrollo comercial; los ATISBA

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promotores se comprometen a utilizar bajas densidades, integrando las viviendas con parques, áreas verdes y zonas para investigaciones científicas (66 has). Figura 5.13– Proyecto Cau Cau

Fuente: Municipalidad de Valdivia

En los antecedentes recopilados, no se pudo encontrar información que detallara el programa de financiamiento del Plan, lo que impide dimensionar plazos y efectos concretos sobre las tendencias futuras. Ante ello, se optó por analizar el efecto del Plan en la oferta de suelo urbanizable y su impacto cualitativo sobre algunas áreas centrales que ya cuentan con atributos. Dentro de las propuestas viales, se incluye sólo el puente Cau Cau ya que presenta un avance mayor que el resto de los tramos de la circunvalación. Al incorporar los proyectos Bicentenario, el stock de suelo disponible aumenta a 1.644 hás, y la cabida en 203.000 habitantes y 58.000 viviendas. Con esta superficie la ciudad e Valdivia podría crecer en expansión por los próximos 46 años. La Figura 5.9 muestra la ubicación de los proyectos Bicentenario. A nivel zonal, el principal cambio se produce en Guacamayo, al incluir toda la superficie normada por el Seccional (334 hás con usos residenciales y mixtos). Con ello Guacamayo se transforma en la segunda reserva de crecimiento luego de Collico, captando el 18.4% de la cabida con 37.305 habitantes y 10.659 viviendas. Como se recodará Alto Guacamayo, subconjunto del seccional, cubre el 60% de este total con 6.400 viviendas. El otro cambio se produce en Las Animas - Cau Cau, donde el megaproyecto inmobiliario promovido por la Universidad Austral agrega 63 hás de uso residencial y 5.900 viviendas subiendo la participación de esta zona de 2.6% a 4.8%. En las áreas centrales el efecto del Plan es menor, ya que se trata de iniciativas más pequeñas. Si se implementa el seccional Estación, esta zona aumentaría su cabida en 4.9 hás, agregando cerca de 1.000 habitantes y 282 viviendas. En Zona Alta, la transformación del Cantón Bueras agregaría 19 hás residenciales, lo que supone un incremento de 1.900 habitantes y 542 viviendas. La Tabla 5.6 detalla estos indicadores. ATISBA

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Figura 5.9 – Localización de Proyectos Bicentenario SECCIONAL GUACAMAYO

COSTANERA CULTURAL

PUENTE CAU CAU

SECCIONAL BARRIOS BAJOS

FUNDO CAU CAU

HOTEL CASINO ESTACIONAMIENTOS

CANTON BUERAS – PARQUE

SECCIONAL ESTACION CIRCUNVALACION

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Tabla 5.6 – Capacidad de crecimiento Escenario Bicentenario COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL CIUDAD

HAS DISPONIBLES 1,1 171,4 2,2 100,3 71,7 7,1 155,5 30,0 49,4 72,8 61,2 334,4 1,6 30,0 478,4 76,8

VIV POTENCIALES 34,0 4.195 63 2.866 4.095 403 11.415 2.955 4.031 5.013 964 10.659 61 1.813 9.206 241

1.644

58.013

HAB POTENCIALES 119,0 14.682 220 10.030 14.334 1.410 39.952 10.342 14.109 17.547 3.373 37.305 213 6.345 32.219 844,00

203.044

PART VIV POT 0,1% 7,2% 0,1% 4,9% 7,1% 0,7% 19,7% 5,1% 6,9% 8,6% 1,7% 18,4% 0,1% 3,1% 15,9% 0,4%

100%

Fuente: elaboración propia. La Figura 5.10 compara los escenarios de oferta con PRC vigente (mapa de la izquierda) y con Plan Bicentenario (mapa de la derecha). Los cambios pueden apreciarse en la ampliación del límite urbano (Guacamayo) y en la inclusión de zonas de renovación y reconversión urbana (color amarillo). Esta información será utilizada para distribuir la demanda estimada a 2012. Para ello, también se elaborarán dos escenarios.

ATISBA

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Figura 5.10 – Escenarios de Oferta de Suelo Tendencial - PRC Vigente

Plan Bicentenario

ATISBA

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5.5

Resultados Proyección de Demanda y Segmentación

La estimación de la demanda residencial, realizada mediante el método de proyección de stock, considera dos cortes futuros: 2004 y 2012. La proyección toma como base el número de viviendas construidas entre 1992 y 2002 (INE & CChC), ajustando este indicador con una tasa de crecimiento anual del tipo tendencial. En base a lo anterior, se estima que al año 2004 debieran demandarse 2.655 viviendas, con un promedio de 1.328 unidades por año. Hacia 2012 este indicador crecería a 1.549 unidades por año, arrojando un aumento total de 15.493 unidades para el período 2002 2012. Esta proyección considera la supresión de parte del déficit habitacional estimado por la DITEC, la cual es asignada como demanda a los estratos D y E. La demanda anual de 1.549 unidades, coincide con la estimación de la DOU regional, según la información que aparece en la Memoria del Plan Seccional de Guacamayo, aunque es mayor a la estimación de Pulso S.A. Según el informe publicado por esta consultora con motivo de la Segunda Jornada de Participación Ciudadana, la ciudad debiera demandar 32.226 viviendas para el período 2002 – 2030, lo que arroja un promedio anual de 1.195 unidades. Conviene señalar que este indicador es similar al crecimiento neto que miden los censos de 1992 y 2002 (1.050) e inferior a la producción estimada por el INE y la CChC (1.238). La segmentación de la demanda por estratos socioeconómicos, también a nivel comunal, toma como base el patrón de segregación de 2002, el cual se ajusta asumiendo que crecen los estratos altos y medios y que decrecen los bajos. Como se dijo anteriormente la demanda de los estratos pobres (E) se ajusta con la proyección de déficit habitacional estimado por la DITEC. La Tabla 5.6 detalla los resultados. Tabla 5.6 – Segmentación demanda por estratos socioeconómicos ESTRATO S.E

DEMANDA 2002 - 2012

ABC1 C2 C3 D E TOTAL

1.159 2.762 3.558 4.212 3.801 15.493

PARTICIPACION 7,5% 17,8% 23,0% 27,2% 24,5% 100%

Fuente: elaboración propia.

Es importante señalar que al incorporar el déficit de arrastre, la participación del segmento E sube respecto al stock actual, afectando el indicador de los estratos más altos, especialmente el ABC1.

ATISBA

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5.6 Distribución de la Demanda – Escenario Tendencial La Tabla 5.7 detalla la proyección de stock zonal al año 2012 del escenario Tendencial, la cual se obtiene al sumar la demanda del período 2002 - 2012 con el número de viviendas 2002 (censo), restando las unidades demolidas y transformadas. La Tabla 5.8 compara estos indicadores con los observados para el período 1992 – 2002. Tabla 5.7 – Stock 2012 Escenario Tendencial NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

STOCK 2012 ABC1 69 599 228 25 58 33 96 78 215 1.393 88 17 133 252 389 203

STOCK 2012 C2 230 843 361 90 169 229 123 517 978 3.322 347 55 371 483 522 544

STOCK 2012 C3 276 342 226 392 450 519 255 1.582 1.801 2.906 216 108 600 960 148 1.009

3.875

9.184

11.789

TOTAL

STOCK 2012 D 273 202 96 585 853 1.099 616 2.600 2.593 2.784 274 473 889 636 31 2.005

16.010

STOCK 2012 E 53 92 18 269 588 913 453 1.246 1.118 2.040 202 989 313 189 8 3.600

12.091

TOTAL STOCK 2012 900 2.078 929 1.361 2.119 2.794 1.542 6.023 6.705 12.445 1.126 1.641 2.306 2.520 1.099 7.361 52.949

Fuente: elaboración propia. Tabla 5.8 Crecimiento 2002 - 2012 y comparación período 1992 – 2002 NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL

VIVIENDA 1992

VIVIENDA 2002

VIVIENDA 2012

TASA 1992 - 2002

TASA 2002 - 2012

1.163 908 732 1.032 1.289 3.219 759 4.280 3.618 4.495 513 46 2.005 2.267 59 3.079 29.464

1.028 1.389 764 1.220 1.443 3.032 1.000 5.206 5.506 9.311 648 69 2.460 2.280 144 4.463 39.963

900 2.078 929 1.361 2.119 2.794 1.542 6.023 6.705 12.445 1.126 1.641 2.306 2.520 1.099 7.361 52.949

-1,2% 4,3% 0,4% 1,7% 1,1% -0,6% 2,8% 2,0% 4,3% 7,6% 2,4% 4,1% 2,1% 0,1% 9,3% 3,8% 3,1%

-1,3% 4,1% 2,0% 1,1% 3,9% -0,8% 4,4% 1,5% 2,0% 2,9% 5,7% 37,3% -0,6% 1,0% 22,5% 5,1% 2,9%

Fuente: elaboración propia.

La lectura de ambos cuadros, permite establecer las siguientes conclusiones. a)

En términos generales, Valdivia disminuiría levemente su tasa de urbanización respecto al período íntercensal 1992 - 2002, bajando de 3.1% a 2.9% anual. El mayor crecimiento relativo (tasa de urbanización) se produciría en Guacamayo, debido a la ocupación de la primera etapa del seccional y en Toro Bayo que consolidaría su rol como barrio alto de la comuna. También subirían Collico, Las Mulatas y las zonas ATISBA

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externas, evidenciando el proceso de expansión tendencial descrito a lo largo del informe. b)

El área de pérdida de stock se mantendría constante, lo que supondría la demolición o transformación de 2.323 unidades, incorporándose Barrios Bajos con una tasa negativa del -0.6% anual. Se producirían focos de densificación en Zona Alta y Costanera, subiendo sus tasas de urbanización de 0,1% a 1% y de 0.4% a 2% respectivamente. Con todo, la participación de ambas zonas sobre la demanda sería muy baja, cubriendo sólo el 4% del total comunal con 631 unidades, posiblemente departamentos o viviendas en condominio.

c)

La demanda presentaría un patrón de localización similar al período 1992 - 2002, salvo por los efectos generados por la escasez de suelo. Por esta razón, se prevé una disminución en la participación de Huachocopihue, que bajaría de 40% a 23%, captando 3.528 unidades de vivienda. Pese a lo anterior, esta zona seguiría liderando el crecimiento neto de Valdivia con el 22% de la demanda y el 24% del stock 2012 con 12.445 viviendas.

d)

La demanda proyectada, ocuparía sólo el 30% del stock de suelo disponible, sin incluir la restricción por cobertura sanitaria. Salvo Huachocopihue Guacamayo, Barrios Bajos y Zona Externas no habría zonas con problemas de suelo. La reserva se seguirá concentrando en Collico y Toro Bayo que captarían el 37% y 25% de la cabida residencial con 10.882 y 8.248 unidades respectivamente.

La Tabla 5.9 resume la demanda 2002 - 2012 diferenciada por estrato socioeconómico. La Tabla 5.10 detalla la distribución zonal del mismo período, incluyendo la tasa de reposición y el número de viviendas que serían demolidas o transformadas a otros usos. Tabla 5.9 Distribución de la demanda período 2002 – 2012 (esc Tendencial) NOMBRE ZONA

DEMANDA ABC1

DEMANDA C2

DEMANDA C3

CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

0 173 87 5 8 0 70 1 17 334 47 14 0 0 326 78

9 457 116 0 0 0 83 0 78 1.018 253 46 0 41 491 170

0 71 36 98 72 0 131 291 453 1.234 80 97 42 352 125 477

1.159

2.762

3.558

TOTAL

DEMANDA D

DEMANDA E

-

7

15

86 337 42 196 633 785 667 30 454 17 15 943

328 114 285 261 275 102 965 1.455

-

4.212

TOTAL 2002 - 2012

3.801

9 723 238 188 745 42 593 1.210 1.595 3.528 511 1.577 60 393 957 3.124 15.493

Fuente: elaboración propia. ATISBA

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Tabla 5.10 – Distribución de demanda, tasa de reposición y stock 2012 COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL CIUDAD

COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22 TOTAL CIUDAD

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

UNIDADES DE VIV DEMANDA ABC1 0 173 87 5 8 0 70 1 17 334 47 14 0 0 326 78 1.159

UNIDADES DE VIV DEMANDA C2 9 457 116 0 0 0 83 0 78 1.018 253 46 0 41 491 170 2.762

TASA DE REPOSICION ABC1 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

TASA DE REPOSICION C2 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

ATISBA

STOCK 2002 ABC1 82 440 162 21 53 36 28 83 215 1117 45 2 148 274 65 132 2.903

STOCK 2002 C2 228 389 252 90 170 233 41 526 914 2328 95 9 379 449 32 378 6.514

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 13 14 21 1 3 4 2 7 17 59 3 0 15 22 2 7 187

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 38 13 32 4 8 23 3 42 73 125 7 0 38 36 1 20 464

STOCK 2012 ABC1 69 599 228 25 58 33 96 78 215 1.393 88 17 133 252 389 203 3.875

STOCK 2012 C2 230 843 361 90 169 229 123 517 978 3.322 347 55 371 483 522 544 9.184

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Tabla 5.10 – Distribución de demanda, tasa de reposición y stock 2012 (cont) COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL CIUDAD COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22 TOTAL CIUDAD

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

UNIDADES DE VIV DEMANDA C3 0 71 36 98 72 0 131 291 453 1.234 80 97 42 352 125 477 3.558

TASA DE REPOSICION C3 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

STOCK 2002 C3 329 279 219 307 400 576 131 1406 1470 1769 144 11 620 661 23 563 8.909

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 53 9 29 13 21 57 7 115 122 97 8 0 62 54 0 32 678

STOCK 2012 C3

UNIDADES DE VIV DEMANDA D 0 7 0 86 337 42 196 633 785 667 30 454 17 0 15 943 4.212

TASA DE REPOSICION D 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

STOCK 2002 D 326 201 110 521 545 1173 443 2145 1971 2235 258 19 967 691 16 1126 12.747

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 53 6 14 22 29 116 23 178 164 117 14 0 95 55 0 64 950

STOCK 2012 D

ATISBA

276 342 226 392 450 519 255 1.582 1.801 2.906 216 108 600 960 148 1.009 11.789

273 202 96 585 853 1.099 616 2.600 2.593 2.784 274 473 889 636 31 2.005 16.010

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Tabla 5.10 – Distribución de demanda, tasa de reposición y stock 2012 (cont) COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22 TOTAL CIUDAD

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

UNIDADES DE VIV DEMANDA E 0 15 0 0 328 0 114 285 261 275 102 965 0 0 0 1.455 3.801

TASA DE REPOSICION E 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

ATISBA

STOCK 2002 E 63 79 21 281 274 1013 357 1046 936 1862 106 28 347 205 9 2264 8.891

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 10 2 3 11 14 100 18 86 79 97 7 4 34 16 0 120 601

STOCK 2012 E 53 92 18 269 588 913 453 1.246 1.118 2.040 202 989 313 189 8 3.600 12.091

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Como se puede ver, en el mercado ABC1 Huachocopihue mantendría su primacía captando el 29% de la demanda con 334 viviendas, lo que supondría la consolidación de todos los proyectos en oferta. Esta zona también lideraría la demanda C2 y C3, captando el 39% y 35% de este mercado con 1.018 y 1.234 unidades respectivamente. Si se cumplen las proyecciones Huachocopihue cubriría el 70% de su stock de terrenos disponibles, bajando la participación de los estratos D y E de 44% (2002) a 39% (2012). Al captar demanda de mayores ingresos, Huachocopihue no podría cubrir las necesidades de vivienda social, lo que también ocurriría con Picarte y Francia Sur. Esta situación produciría dos efectos relevantes sobre el proyecto analizado. a) Un cambio en el MIX referencial. La ausencia de terrenos alternativos para recibir viviendas sociales, generará una fuerte presión sobre la primera etapa de Guacamayo, sobre todo tratándose de terrenos fiscales. Se estima que Guacamayo coparía el 100% de su suelo disponible al año 6, captando el 18% de la demanda D y E, con 1.419 viviendas. Bajo este supuesto, quedaría muy poco espacio para unidades de subsidio o privadas, que representan el 10% de la demanda proyectada, con 158 unidades. b) Una expulsión de hogares hacia zonas rurales. La distribución de viviendas en Guacamayo se bloquea cuando se acaba el suelo, expulsando el remanente hacia las zonas externas. Por esta razón, las zonas externas casi duplican su participación sobre la demanda, captando el 30% de la demanda D y E con 2.398 viviendas, de las cuales 1.455 serían básicas. En el caso que instituciones públicas como Valdicor no cambien su segmento objetivo de venta en Guacamayo, la expulsión podría ser aún mayor, generando fuertes costos sociales. De cumplirse esta proyección, al año 2012 el 90% del stock residencial de Guacamayo estaría compuesto por viviendas D y E, generando un área segregada que afectaría la atracción de unidades privadas y subsidios (C1-C2 y C3). Esta situación complicaría seriamente la implementación del MIX propuesto por el proyecto referencial en etapas futuras de desarrollo. Según la proyección realizada, los estratos ABC1 y C2 que en el MIX referencial tenían una participación del 37%, estarían cubriendo apenas el 3.8%, mientras que el estrato E, equivalente a la VSDSD cubriría el 61% de la demanda estimada por Atisba, versus el 18% previsto por el proyecto referencial.

ATISBA

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5.7 Distribución de la Demanda – Escenario Bicentenario Como se dijo anteriormente, la ausencia de programas de inversión, impide analizar con precisión el impacto del plan Bicentenario. Sin embargo, es probable que sus efectos sean menores sobre el fenómeno global de crecimiento de Valdivia, ya que el aumento de suelo se concentra en áreas periféricas que refuerzan el modelo tendencial. Sin perjuicio de lo anterior, se estima que algunos distritos centrales, como Cantón Bueras o Costanera, debieran aumentar su atractivo para mercados de ingreso medio. El principal cambio se produciría en Guacamayo. Al incorporar las 334 hás que contempla el seccional en usos residenciales y mixtos, la demanda aumentaría a 4.134 unidades, subiendo su participación de 6.2% (tendencial) a 27.5% (bicentenario). En este escenario, Guacamayo se transformaría en la zona de mayor crecimiento de Valdivia superando a Huachocopihue. A pesar de ello el MIX referencial tampoco se cumpliría. Los requerimientos de vivienda social seguirían siendo prioritarios en la distribución, ante la ausencia de sectores alternativos para acoger dicha demanda. Si bien el proyecto mejora su atractivo comercial al contar con más terrenos y una mayor diversificación territorial; la participación de los estratos D y E sigue siendo mayoritaria, cubriendo el 77% con 3.178 unidades. Es importante señalar que este cálculo considera la destinación de vivienda social en Picarte y Francia Sur, a pesar que no existe certeza sobre la propiedad de la tierra, lo que podría complicar su implementación efectiva. Esta situación generaría una presión adicional sobre Guacamayo aumentando la participación de los estratos bajos y pobres. El resto de la demanda de Guacamayo tendría la siguiente composición: 53 unidades ABC1, 265 unidades C2 y 639 unidades C3, correspondientes al 5%, 10% y 18% del total comunal respectivamente. La Tabla 5.11 compara la participación del proyecto referencial y la estimada por Atisba. La Tabla 5.12 muestra estos mismos datos para el resto de las zonas analizadas, mientras que la Tabla 5.13 detalla las tasas de reposición y el número de viviendas que serían demolidas y transformadas. Posteriormente se adjunta la composición de stock 2012. Tabla 5.11 – Comparación MIX referencial / demanda estimada TIPOLOGIA

ESTRATO

VSDSD NB+PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

E D C3 C1-C2

% MIX REFERENCIAL 18% 26% 19% 37% 100%

% DEMANDA 49% 28% 15% 8% 100%

Fuente: MINVU y elaboración propia

ATISBA

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Tabla 5.12 - Distribución de la demanda período 2002 – 2012 (esc Bicentenario) NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL

DEMANDA ABC1

DEMANDA C2

DEMANDA C3

DEMANDA D

DEMANDA E

10 173 87 17 8 0 70 1 17 288 47 53 0 0 312 78 1.159

23 410 185 35 0 2 60 0 78 832 138 265 0 134 445 156 2.762

0 71 36 83 72 74 107 202 394 949 80 639 42 326 92 391 3.558

0 7 0 86 260 42 196 451 582 523 30 1.143 17 0 15 860 4.212

0 15 0 0 234 0 114 175 166 142 71 2.034 0 0 0 850 3.801

TOTAL 2002 - 2012

33 677 307 221 573 118 546 829 1.238 2.733 364 4.134 60 459 864 2.336 15.493

Fuente: elaboración propia. Como se puede ver en la Tabla 5.11, las mayores diferencias con el proyecto referencial, aparecen en los estratos ABC1 – C2 y E, donde el MIX referencial tiende a sobreestimar la participación de los primeros, y a subestimar la que obtienen los segundos. Además de los requerimientos de vivienda social, la menor participación de segmentos C2 y C3, se explica por la competencia de sectores consolidados y de algunas iniciativas Bicentenario. En áreas periféricas el proyecto Cau Cau captaría el 3.5% de la demanda C2 – C3 con 118 unidades. Si bien se trata de un volumen bajo, afecta directamente a Guacamayo al ofrecer un producto muy similar en términos de localización. En áreas centrales, Cantón Bueras se transformará en un área atractiva para hogares de ingreso medio y medio alto, consolidando el fenómeno iniciado con los proyectos de la empresa Fourcade. La implementación del parque potenciaría los atractores existentes, generando condiciones favorables respecto a Guacamayo. Según la estimación realizada, Cantón Bueras y el seccional Estación cubrirían el 16% del mercado C2 – C3 con 535 unidades. La zona Costanera experimentaría un incremento menor, aunque igual subiría respecto al escenario tendencial. En este escenario, el proyecto, ofrecería una mejor relación precio – producto debido a un menor precio de la tierra. La relocalización de viviendas en sectores centrales y Guacamayo, también afectaría el desarrollo de Huachocopihue e Isla Teja. En el primer caso, la demanda disminuiría de 3.528 (tendencial) a 2.733 unidades (bicentenario), afectando principalmente al segmento C3. En Isla Teja la demanda disminuiría de 723 a 677 unidades. En este caso el segmento más afectado sería el C2. El mercado ABC1 no sufriría de cambios mayores, salvo por la relocalización de algunos hogares en el Centro, Cau Cau y el propio Guacamayo. El polo Isla Teja – Toro Bayo seguirá concentrando sobre el 40% de este mercado, mientras que Huachocopihue disminuiría levemente su participación de 29% a 25%. ATISBA

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Tabla 5.13 – Distribución de demanda, tasa de reposición y stock 2012 COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22 TOTAL

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

UNIDADES DE VIV DEMANDA ABC1 10 173 87 17 8 0 70 1 17 288 47 53 0 0 312 78 1.159

TASA DE REPOSICION ABC1 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

STOCK 2002 ABC1 82 440 162 21 53 36 28 83 215 1117 45 2 148 274 65 132 2.903

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 13 14 21 1 3 4 2 7 17 59 3 0 15 22 2 7 187

STOCK 2012 ABC1 79 599 228 37 58 33 96 78 215 1.346 88 55 133 252 375 203 3.875

UNIDADES DE VIV DEMANDA C2 23 410 185 35 0 2 60 0 78 832 138 265 0 134 445 156 2.762

TASA DE REPOSICION C2 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

STOCK 2002 C2 228 389 252 90 170 233 41 526 914 2328 95 9 379 449 32 378 6.514

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 38 13 32 4 8 23 3 42 73 124 7 1 38 37 1 20 463

STOCK 2012 C2 244 797 430 124 169 231 100 517 978 3.135 232 274 371 575 476 530 9.185

ATISBA

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Tabla 5.13 – Distribución de demanda, tasa de reposición y stock 2012 (cont) COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22 TOTAL

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

UNIDADES DE VIV DEMANDA C3 0 71 36 83 72 74 107 202 394 949 80 639 42 326 92 391 3.558

TASA DE REPOSICION C3 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

STOCK 2002 C3 329 279 219 307 400 576 131 1406 1470 1769 144 11 620 661 23 563 8.909

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 53 9 29 13 21 57 7 115 122 95 8 1 62 54 0 31 677

STOCK 2012 C3 276 342 226 378 450 593 231 1.493 1.742 2.623 216 649 600 933 115 923 11.790

UNIDADES DE VIV DEMANDA D 0 7 0 86 260 42 196 451 582 523 30 1.143 17 0 15 860 4.212

TASA DE REPOSICION D 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

STOCK 2002 D 326 201 110 521 545 1173 443 2145 1971 2235 258 19 967 691 16 1126 12.747

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 53 6 14 22 29 116 23 176 162 117 14 2 95 55 0 64 947

STOCK 2012 D 273 202 96 585 777 1.099 616 2.420 2.392 2.641 274 1.160 889 636 31 1.922 16.013

ATISBA

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Tabla 5.13 – Distribución de demanda, tasa de reposición y stock 2012 (cont) COD ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 10 12 13 14 15 16 22

NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL

UNIDADES DE VIV DEMANDA E 0 15 0 0 234 0 114 175 166 142 71 2.034 0 0 0 850 3.801

TASA DE REPOSICION E 1,7% 0,3% 1,3% 0,4% 0,5% 1,0% 0,5% 0,8% 0,8% 0,5% 0,5% 0,2% 1,0% 0,8% 0,2% 0,5%

STOCK 2002 E 63 79 21 281 274 1013 357 1046 936 1862 106 28 347 205 9 2264 8.891

VIV DEMOLIDAS TRANSFORM-PERIODO 10 2 3 11 14 100 18 86 79 96 7 4 34 16 0 121 601

STOCK 2012 E 53 92 18 269 494 913 453 1.136 1.024 1.908 170 2.058 313 189 8 2.993 12.091

Fuente: elaboración propia.

ATISBA

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Tabla 5.14 – Stock 2012 Escenario Bicentenario NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

STOCK 2012 ABC1 79 599 228 37 58 33 96 78 215 1.346 88 55 133 252 375 203

STOCK 2012 C2 244 797 430 124 169 231 100 517 978 3.135 232 274 371 575 476 530

STOCK 2012 C3 276 342 226 378 450 593 231 1.493 1.742 2.623 216 649 600 933 115 923

3.875

9.185

11.790

TOTAL

STOCK 2012 D 273 202 96 585 777 1.099 616 2.420 2.392 2.641 274 1.160 889 636 31 1.922

STOCK 2012 E 53 92 18 269 494 913 453 1.136 1.024 1.908 170 2.058 313 189 8 2.993

16.013

12.091

TOTAL STOCK 2012 924 2.032 999 1.393 1.948 2.869 1.495 5.644 6.350 11.654 980 4.197 2.306 2.585 1.006 6.571

52.953

Fuente: elaboración propia. Tabla 5.15 Crecimiento 2002 - 2012 y comparación período 1992 – 2002 NOMBRE ZONA CENTRO ISLA TEJA COSTANERA LAS ANIMAS - CAU CAU LAS ANIMAS ESTACION COLLICO PICARTE FRANCIA SUR HUACHOCOPIHUE LAS MULATAS GUACAMAYO BARRIOS BAJOS ZONA ALTA TORO BAYO EXTERNAS

TOTAL

VIVIENDA 1992

VIVIENDA 2002

VIVIENDA 2012

TASA 1992 - 2002

TASA 2002 - 2012

1.163 908 732 1.032 1.289 3.219 759 4.280 3.618 4.495 513 46 2.005 2.267 59 3.079 29.464

1028 1389 764 1220 1443 3032 1000 5206 5506 9311 648 69 2460 2280 144 4463 39.963

924 2.032 999 1.393 1.948 2.869 1.495 5.644 6.350 11.654 980 4.197 2.306 2.585 1.006 6.571 52.953

-1,2% 4,3% 0,4% 1,7% 1,1% -0,6% 2,8% 2,0% 4,3% 7,6% 2,4% 4,1% 2,1% 0,1% 9,3% 3,8% 3,1%

-1,1% 3,9% 2,7% 1,3% 3,0% -0,5% 4,1% 0,8% 1,4% 2,3% 4,2% 50,8% -0,6% 1,3% 21,5% 3,9% 2,9%

Fuente: elaboración propia.

La ocupación prevista para Guacamayo, permitiría revertir la expulsión de viviendas sociales del escenario Tendencial. Por esta razón, las zonas externas bajarían su participación sobre la demanda total y en especial, sobre los estratos D y E, pasando de 2.398 a 1.710 viviendas. A pesar de ello, aumentarían su participación especto al período anterior, pasando de 12.15% (1992 – 2002) a 15.1% (2002 – 2012). Lo anterior debiera verse como un proceso natural de expansión que probablemente obligará a generar cambios en el límite urbano vigente. La demanda proyectada cubriría sólo el 27% del suelo disponible al interior del área urbana de Valdivia. A diferencia del escenario tendencial, no existirían zonas con problemas de saturación, salvo por Barrios Bajos. En Guacamayo se ocuparía el 39%, quedando 204 hás para acoger futuros desarrollos. En Huachocopihue la ocupación alcanzaría el 55%.

ATISBA

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6 POTENCIAL INMOBILIARIO Y ESTRATEGIAS 6.1

Objetivos

Por tratarse de un terreno fiscal, el desarrollo urbano de Guacamayo debe ser abordado desde dos miradas complementarias, orientadas a maximizar la rentabilidad social de la iniciativa: a) El Problema del Déficit: Por una parte aparece la necesidad de suprimir parte del déficit habitacional de Valdivia, ante la ausencia de terrenos alternativos y ante el riesgo de generar una expulsión hacia sectores rurales sin infraestructura. Este patrón, común en las cuatro ciudades analizadas, generaría enormes costos sociales para la ciudad. b) El Problema de la Segregación: Por otro lado, se requiere compatibilizar la solución del déficit, con un diseño que permita revertir la segregación que caracteriza a los conjuntos de interés social. Para lograr este objetivo es necesario integrar viviendas de ingreso medio y alto. Esta decisión permite diversificar el paisaje socioeconómico del área, además de aumentar su potencial de consumo, única condición para que aparezcan inversiones privadas y nuevas fuentes de empleo. El objetivo de este capítulo será formular estrategias que permitan dar cuenta de ambos desafíos, considerando los resultados de la proyección de demanda (2002 – 2012). Estas recomendaciones de centrarán en tres aspectos: (a) el tamaño del proyecto, lo que incide en la superficie urbanizable que debiera habilitarse; (b) la composición del MIX y su localización espacial y (c) el programa de etapas. El programa de etapa se presentará en el capítulo 7, junto con la estimación de velocidad de venta y la tasación comercial de los terrenos.

6.2

Recomendaciones de Tamaño

Como se vio en la sección anterior, la demanda estimada para Guacamayo no coincide con el MIX referencial. Esta situación se explica por la necesidad de localizar parte importante del déficit en Guacamayo y por la existencia de zonas que compiten por segmentos similares, en un mercado muy reducido. Como se recodará, el escenario Bicentenario amplía el suelo de Guacamayo pero también el de su competencia, abriendo nuevos territorios inmobiliarios en áreas centrales y periféricas. En el escenario tendencial, la oferta 45 hás supone un alto riesgo, ya que consolidaría el terreno con vivienda social ante las presiones del sector público. Sin perjuicio de lo anterior, esta ocupación no alcanzaría a cubrir el déficit estimado por la DITEC.

ATISBA

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Por otra parte, esta ocupación complicaría la atracción de viviendas privadas en etapas paralelas o posteriores. Por consiguiente, la primera recomendación sería aumentar el stock de suelo, gestionando la provisión de redes de infraestructura de transporte y sanitaria. Esto podría llevar al escenario de oferta Bicentenario (334 hás y 10.659 viviendas potenciales). Sin embargo, y como se vio en la etapa anterior, la demanda efectiva cubrirá sólo el 39% de dicho suelo al 2012, asumiendo que Guacamayo capta el 27% de la demanda de Valdivia. En este contexto, el escenario Bicentenario podría generar dos problemas: a) b)

Aumentaría la competencia al interior del Seccional, beneficiando a propietarios privados como Forestal o Fourcade. Ante un mayor stock de suelo, podrían aumentar las presiones para cubrir la totalidad del déficit comunal al interior del Seccional.

Por consiguiente, lo recomendable es realizar el ajuste en el área comprendida por Alto Guacamayo, eliminando los terrenos que no sean necesarios en función de la demanda estimada. Para dimensionar este volumen, se midió en el SIG la superficie de cada uso de suelo. La Figura 6.1 muestra el mapa resultante. En la izquierda aparece la norma aplicada sobre todo el territorio del Seccional y en la izquierda, sobre Alto Guacamayo. Posteriormente se aplicaron las densidades definidas por la norma, asumiendo un promedio de 3,5 habitantes por vivienda9. La Tabla 6.1 detalla el resultado obtenido. Como se puede ver, la medición arroja 217.6 hás10 y 6.865 viviendas. De este total, un 40% se inscribe en el uso de suelo ZE4A (2.460 viv), un 43% al uso ZE4B (2.965 viv), un 17% al uso ZKV2A (1.137 viv) y un 0.02% a usos ZU4C (2 viv). Este trabajo permitió descartar los terrenos que de Fourcade y Municipalidad de Valdivia. La Figura 6.2 grafica el cambio propuesto. En el primer mapa aparecen las 334 hás del Seccional, en el segundo mapa las 217 hás de Altos de Guacamayo y en el tercero, las 144 hás que serían necesarias a 2012. El ajuste también considera bajar la densidad del uso ZE4A de 160 a 130 habitantes por hectárea. Asimismo, se crea un nuevo uso (ZE4A’), orientado a productos de mayor calidad y precio. En ambos casos la disminución de densidad busca aumentar las ventajas de Guacamayo respecto a la oferta competitiva. Con este ajuste, la cabida de Guacamayo bajaría a 4.134 viviendas. Este número coincide con la demanda estimada por Atisba. En el caso que la venta efectiva sea mayor, se podría cambiar el uso de suelo de las zonas de equipamiento, que parecieran estar sobredimensionadas para el tamaño de mercado de Valdivia, especialmente en materia de comercio. 9

Promedio comunal censo INE 2002. No considera espacio para vialidad.

10

ATISBA

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Figura 6.1 – Usos de Suelo Seccional y Altos de Guacamayo

Usos Seccional

Usos en Alto Guacamayo

ATISBA

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Figura 6.2 – Ajuste de tamaño

Seccional

Alto Guacamayo

ATISBA

Propuesta

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Tabla 6.1 – MIX y Cabida Plan Maestro Referencial (Alto Guacamayo) CODIGO AV ZE4A ZE4B ZKV2A ZU3C ZR2A ZR3 ZR6 ZUEA ZUEC ZUED ZUEE ZUEI ZUEM

USO

HAS

Areas Verdes Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional-parcelas Restricción Restricción Restricción Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento

4,8 60,4 49,4 11,7 0,55 54,9 14,7 0,1 0,5 5,0 5,6 2,7 0,5 6,77

TOTAL ALTOS GUACAMAYO

DENSIDAD VIVIENDAS n/a 160 210 340 10 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a

217,62

0 2.760 2.965 1.137 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0

6.865

% VIV 0% 40% 43% 17% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

100%

Fuente: elaboración propia (SIG)

6.3

Recomendaciones de MIX

El ajuste del MIX busca equilibrar la oferta de suelo, con la demanda estimada para cada estrato socioeconómico. Si bien los usos del Seccional no están ligados a un estrato específico, se asume que por densidad los hogares C3, D y E11 se localizarán en zonas ZE4B y los hogares C1 - C2 en zonas ZE4A12. Según la memoria del Seccional, la zona ZKV2A estaría destinada a departamentos orientados a estratos altos y medios. Este supuesto calza con la participación que obtiene cada tipo de vivienda, según la Memoria del proyecto (Tabla 5.11). Se propone aumentar la participación de las viviendas ZE4B de 43% a 79%, llegando a 3.263 unidades. Como contrapartida, las viviendas ZE4A, disminuirían de 40% a 12%, con 483 unidades. A este total, se sumaría el uso ZE4A’ pensado para viviendas de mayor calidad y precio, que cubriría el 4% restante con 154 unidades. El uso ZKV2A disminuiría su participación de 17% a 6% debido al poco atractivo que presentan los departamentos en Valdivia. Por esta misma razón su uso estaría destinado a vivienda social. La Tabla 6.2 y la Figura 6.2 detallan los resultados del ajuste realizado. El ajuste considera la ubicación de cada macrolote respecto a los atributos de los terrenos, procurando compatibilizar el atractivo comercial con la integración social. Siguiendo el esquema del proyecto referencial, los estratos C2 y C1 se ubicarían al borde del río y una separación mayor con las áreas consolidadas de vivienda social (proyecto SOCOVESA). Estos hogares ocuparían los terrenos de Valdicor y SERVIU.

11 12

Viviendas de subsidio, PET, nueva básica y social dinámica sin deuda respectivamente. Viviendas de subsidio y viviendas privadas.

ATISBA

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Figura 6.2 – Plan Maestro ajustado - MIX Usos de Suelo

Tabla 6.3 – Cabida Plan Maestro ajustado

Fuente: elaboración propia.

ATISBA

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Tabla 6.1 – MIX y Cabida Plan Maestro ajustado Uso y Cabida Plan Maestro Ajustado

CODIGO AV ZE4A ZE4A' ZE4B ZKV2A ZU3C ZR2A ZR3 ZR6 ZUEA ZUEC ZUED ZUEE ZUEI ZUEM

USO

HAS

% HAS

DENSIDAD

Areas Verdes Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional-parcelas Restricción Restricción Restricción Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento Equipamiento

13,1 13,0 6,7 54,4 2,41 0,14 30,1 7,6 0,1 0,5 5,0 3,7 2,1 0,5 4,62

9% 9% 5% 38% 2% 0% 21% 5% 0% 0% 3% 3% 1% 0% 0,0

n/a 130 80 210 340 10 n/a n/a

TOTAL MODIFICACION

144,00

100%

n/a n/a n/a n/a n/a n/a

VIVIENDAS 0 483 154 3.263 234 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4.134

% VIV 0% 12% 4% 79% 6% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

100%

Fuente: elaboración propia Los estratos C3 se distribuirán proporcionalmente en estos mismos sectores y en el área central de Guacamayo, donde SOCOVESA construye el proyecto Villa la Estancia. En este sector estarían concentrados los estratos D y E, así como en otros macrolotes ocupados con viviendas C3 y C2. La Figura 6.4 muestra el mapa de estratos resultante. Como se puede ver, se producirían dos áreas de integración social. La primera estaría ubicada al extremo Sur del proyecto, ocupando los terrenos del SERVIU y la Municipalidad de Valdivia. En este núcleo, las viviendas sociales se emplazarían al costado Poniente del camino, separadas por unidades PET, de casas de subsidio y privadas. La segunda zona de integración se produciría en el acceso por General Lagos, donde las zonas de equipamiento, separarían unidades C3 de las D y E.

ATISBA

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Figura 6.4 – Plan Maestro ajustado – estratos socioeconómicos

ATISBA

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7 PROGRAMA DE ETAPAS Y VALORIZACION 7.1

Recomendación Programa de Etapas

El proyecto contempla tres etapas de ejecución, tal como aparece en la Figura 7.1 y Tabla 7.113. Como se puede ver, el número de viviendas es menor a la cabida de Alto Guacamayo14. También cambia la composición socioeconómica del MIX. Las viviendas sociales y PET disminuyen de 18% a 17% y de 26% a 22%, respectivamente. Las viviendas de subsidio aumentan de 19% a 26%, mientras que las privadas bajan levemente de 37% a 35%. Al igual que en el MIX de 6.393, esta composición no coincide con la demanda estimada por Atisba. Figura 7.1 – Programa de etapas Plan Maestro referencial

Tabla 7.1 – Resumen programa de etapas Plan Maestro referencial MIX RES VSDSD NB+PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL ETAPA

ETAPA 1 146 373 0 450 969

ETAPA 2 200 130 500 330 1.160

ETAPA 3 400 500 640 800 2.340

TOTAL 746 1003 1140 1580 4.469

% 17% 22% 26% 35%

Fuente: MINVU 13 14

Fuente: ‘Proyecto de Desarrollo Urbano Alto Guacamayo – Valdivia’. Minuta 21 de Junio de 2004 Como se recodará, Alto Guacamayo presenta una oferta total de 6.393 viviendas.

ATISBA

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La etapa 1, inscrita dentro del territorio operacional de la empresa sanitaria, se divide en dos subetapas. La primera (1 A) incluye las viviendas construidas por SOCOVESA para el programa Chile Barrio. La Etapa 1B abarca el resto del proyecto SOCOVESA, además de terrenos de SERVIU y Valdicor. En esta última propiedad, se inscriben las 450 viviendas privadas. La etapa 2 también se divide en dos. La primera sub etapa (2A) urbaniza terrenos de Valdicor y Fourcade, ubicados al Nor Poniente del Seccional, que serían ocupados con unidades privadas y de subsidio. La segunda sub etapa (2B) se emplaza al Sur de la etapa 1, incorporando 34.6 hás de terrenos SERVIU. En ambos casos se requiere modificar el límite urbano y dotar de factibilidad sanitaria a los terrenos, lo que supone inversiones por $1.400 millones. La tercera etapa abarca terrenos del SERVIU, la Municipalidad de Valdivia, Valdicor y Fourcade. Al igual que en el caso anterior, se requiere modificar la norma y ampliar el territorio operacional de la empresa sanitaria. El programa referencial tiene la ventaja de equilibrar la participación de las unidades sociales y privadas en cada etapa. Este criterio se valora y mantiene en la propuesta elaborada por el consultor, cambiando sólo la composición del MIX, a fin de compatibilizarlo con la demanda. Adicionalmente se elabora un esquema más desagregado de desarrollo, formado por cuatro etapas y ocho sub etapas. La Figura 7.2 y las tablas 7.2 y 7.3 detallan el programa propuesto. Figura 7.2 – Programa de etapas Plan Maestro ajustado

ATISBA

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Tabla 7.2 – Detalle programa de etapas plan maestro ajustado SUB ETAPAS 1.1

USO AREAS VERDES ZE4B ZE4B ZKV2A ZR2A ZR6 ZU3C ZUEC ZUED ZUEM ZE4A ZE4A ZE4A¦ ZR2A ZR3

HAS 0,74 2,81 5,48 0,20 0,02 0,12 0,14 2,08 1,01 1,03 0,5 2,58 0,7 0,65 0,65 18,71

AREAS VERDES ZE4B ZE4B ZUEC ZUED ZUEM AREAS VERDES ZE4A ZE4A¦ ZE4B ZE4B ZR2A ZR3 ZUEA ZUEC ZUEE ZUEI ZUEM

DENSIDAD

VIVIENDAS

0 210 210 340 0 0 0 0 0 0 130 130 80 0 0

169 329 19 19 96 16 648

1,55 3,81 11,53 0,9 1,41 1,92 0,87 0,65 1,04 2,35 2,85 1,08 0,81 0,51 1,24 1,14 0,53 0,4 34,59

0 210 210 0 0 0 0 130 80 210 210 0 0 0 0 0 0 0

229 692 24 24 141 171 1.280

AREAS VERDES ZE4B ZE4B ZKV2A ZR2A ZR3 ZUEC ZUEM ZE4A¦ ZE4B ZR2A ZR3 ZUEA ZUEM

1,76 3,09 9,83 2,21 2,5 0,48 0,27 1,23 4,86 2,98 3,76 0,56 0,01 0,04 33,58

0 210 210 340 0 0 0 0 80 210 0 0 0 0

185 590 215 111 179 1.280

AREAS VERDES ZE4A ZE4B ZE4B ZR2A ZR3 ZUEC ZUED ZUEE AREAS VERDES ZE4A ZE4A ZE4A¦ ZR2A ZR3 ZUEC

0 130 210 210 0 0 0 0 0 0 130 130 80 0 0 0

TOTAL ETAPA 4

4,67 0 2,9 6,75 7,96 3,25 0,47 1,27 0,94 3,52 3,26 6,02 0,12 14,14 1,81 0,04 57,12

TOTAL PROYECTO

144,00

1.2

TOTAL ETAPA 1 2.1

2.2

TOTAL ETAPA 2 3.1

3.2

TOTAL ETAPA 3 4.1

4.2

174 405 121 224 3 926

ESTRATO D E E

C2 C3 ABC1

D E

C2 ABC1 C3 D

D E D

ABC1 C3

D E

C2 C3 ABC1

4.134

ATISBA

100

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Tabla 7.3 – Resumen programa de etapas plan maestro ajustado SUB ETAPA

E NVA BASICA 348 0

D PET 169 0

C3 SUBSIDIO 0 96

ABC1 C2 PRIVADAS 0 35

TOTAL

1.1 1.2

E VSDSD 0 0

2.1 2.2

0 0

692 0

228,6 171

0 141

0 48

920 360

3.1 3.2

590 0

0 0

400 0

0 179

0 111

990 290

4.1 4.2

405 0

0 0

174 0

0 224

0 124

579 347

TOTAL

995

1040

1143

639

317

4134

517 130

Fuente: elaboración propia. El dimensionamiento de cada etapa, se determina en función de la velocidad de venta anual que podría alcanzar el proyecto, hasta llegar a las 4.193 unidades previstas para 2012. La Tabla 7.4 muestra estos indicadores. La velocidad de venta también determina la ubicación espacial de cada etapa, procurando abrir frentes paralelos que permitan equilibrar la supresión de déficit con el posicionamiento comercial del proyecto. Este sería el rol que cumplirían las subetapas. Como se puede ver en la Tabla 7.3 y las Figura 7.2, la sub etapa 1.1 se orientaría a unidades sociales y la sub etapa 1.2 a viviendas privadas y de subsidio. En materia de localización, la primera se concentra en el centro del proyecto, entorno a las unidades que construye SOCOVESA, mientras que la segunda, se localiza frente al río, ocupando parte de los terrenos de Valdicor. Esta lógica se repite para el resto de las etapas, como se puede ver en las Figuras 7.4 (etapa 2), 7.5 (etapa 3) y 7.6 (etapa 4). El programa de etapas también busca racionalizar la colocación de unidades a fin de disminuir las presiones por déficit. Esto se logra aumentando la construcción de nuevas básicas y SDSD en los primeros 3 años, participación que disminuye a medida que el proyecto se va consolidando. La creación de frentes paralelos permitiría minimizar el efecto detractor sobre la demanda de unidades privadas. Estas últimas se concentrarían entre los años 4 y 8.

ATISBA

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Figura 7.4 – Velocidad de venta estimada ETAPA 4 ETAPA 3 ETAPA 2 MIX VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

AÑO 1 128 82 42 24 17 294

ETAPA 1 AÑO 2 14 62 51 29 10 166

AÑO 3 0 62 76 43 7 188

AÑO 4 244 81 120 42 14 502

AÑO 5 244 71 120 42 14 492

AÑO 6 295 51 240 92 41 719

AÑO 7 295 0 200 89 56 640

AÑO 8 324 0 155 143 58 680

AÑO 9 81 0 52 89 62 285

AÑO 10 0 0 87 45 37 169

TOTAL 1625 409 1143 639 318 4134

Fuente: elaboración propia.

ATISBA

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Figura 7.3 –Etapa 1 Plan Maestro ajustado

ENFASIS MERCADO VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

ENFASIS SOCIAL VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

SUB ETAPA 1.2 0 0 0 96 35

SUB ETAPA 1.1 142 205 169 0 0

ATISBA

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Figura 7.4 –Etapa 2 Plan Maestro ajustado ENFASIS MERCADO VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

ENFASIS SOCIAL VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

SUB ETAPA 2.2 0 0 171 141 48

SUB ETAPA 2.1 488 203 229 0 0

ATISBA

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Figura 7.5 –Etapa 3 Plan Maestro ajustado

ENFASIS MERCADO VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

ENFASIS SOCIAL VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

SUB ETAPA 3.2 0 0 0 179 111

SUB ETAPA 3.1 590 0 400 0 0

ATISBA

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Figura 7.6 –Etapa 4 Plan Maestro ajustado ENFASIS MERCADO VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

ENFASIS SOCIAL VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

SUB ETAPA 4.2 0 0 0 224 124

SUB ETAPA 4.1 405 0 174 0 0

ATISBA

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7.2

Valorización

7.2.1 Metodología Para determinar el valor del terreno, se debe calcular su precio residual en la estructura de negocio del Plan Maestro ajustado. Para ello, se estiman los ingresos que se percibirían por la venta de viviendas, utilizando valores especificados en el MIX referencial, además de datos elaborados por Atisba para estudios similares. Los ingresos se restan a los costos requeridos para diseñar, construir y administrar el proyecto inmobiliario, incluyendo su urbanización. Posteriormente se elabora un flujo de caja, según el horizonte de construcción de cada etapa, determinando el Valor Actualizado Neto (VAN) del negocio. El VAN se divide por la superficie residencial y total cada etapa, obteniendo su valorización en unidades de fomento por metro cuadrado (UF/m2).

7.2.2 Escenarios de Valorización La valorización se realiza en dos escenarios. El primero mantiene el Plan Maestro descrito en la sección anterior, es decir, con el ajuste de oferta a 4.134 unidades. El segundo escenario, asume la habilitación de un terreno privado ubicado al interior del Seccional, que operaría como competencia directa para Alto Guacamayo. Este ajuste, solicitado por el cliente, modifica la demanda de los terrenos fiscales y por consiguiente, su valorización.

7.2.3 Resultados Escenario Plan Maestro Ajustado a)

Ingresos

En un proyecto inmobiliario como Alto Guacamayo, los ingresos provienen de dos fuentes: la venta de viviendas y la venta de suelo urbanizado para usos no residenciales (equipamiento, comercio, etc.). En este caso sólo se considera la venta de viviendas, lo que estaría subestimando la valorización potencial de la propiedad. Por otra parte, se estima que la superficie destinada a estos usos podría ser superior a la demanda del mercado objetivo de la zona, sobre todo en la etapa 4, donde el suelo residencial representa sólo el 30% de la superficie total. Se recomienda analizar con mayor detalle esta situación ya que podría implicar una subutilización importante del patrimonio fiscal. Como interesa evaluar el negocio para un promotor inmobiliario, se consideran los ingresos percibidos por todos los tipos de vivienda, incluyendo las sociales dinámicas sin deuda (SDSD) a pesar que su costo es asumido por el Estado en un porcentaje mayoritario. Lo mismo ocurre con otros programas que contemplan ahorro del postulante y subsidio por del

ATISBA

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Estado (PET, subsidios, etc.). Para determinar el precio de las viviendas se consideran tres fuentes. a) En las SDSD se utilizan los datos entregados por la DOU regional tomados a partir de la construcción de las 146 unidades del proyecto SOCOVESA. b) En Nuevas Básicas, PET y subsidios se utilizan los valores reportados en el informe ejecutivo ‘Proyecto de Desarrollo Urbano Sector Altos del Guacamayo – Valdivia’ elaborado por la DOU regional. c) En las viviendas privadas, se asume un precio coherente con la oferta levantada en el catastro. La Tabla 7.5 muestra los valores de venta por tipo de vivienda y las tablas 7.6, 7.7, 7.8 y 7.9 los ingresos que se percibirían en cada etapa. La Tabla 7.10 resume los ingresos totales del proyecto. Tabla 7.5 – Valores de venta por tipo de vivienda TIPO DE VIVIENDA ( VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS

VALOR UF x UNIDAD 280 330 600 1000 2.250

Fuente: elaboración propia con datos DOU regional. Tabla 7.6 – Ingresos Etapa 1 TIPO DE VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

UNIDADES 142 205 169 96 35 648

VALOR VIV (UF) 280 330 600 1.000 2.250 892

TOTAL INGRESOS (UF) 39.870 67.800 101.526 95.849 78.681 383.726

VALOR VIV (UF) 280 330 600 1.000 2.250 892

TOTAL INGRESOS (UF) 136.698 67.128 240.094 140.579 107.292 691.792

Fuente: elaboración propia. Tabla 7.7 – Ingresos Etapa 2 TIPO DE VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

UNIDADES 488 203 400 141 48 1.280

Fuente: elaboración propia.

ATISBA

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Tabla 7.8 – Ingresos Etapa 3 TIPO DE VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

UNIDADES 590 0 400 179 111 1.280

VALOR VIV (UF) 280 330 600 1.000 2.250 892

TOTAL INGRESOS (UF) 165.177 0 240.094 178.919 250.348 834.538

VALOR VIV (UF) 280 330 600 1.000 2.250 892

TOTAL INGRESOS (UF) 113.345 0 104.270 223.649 278.959 720.222

Tabla 7.9 – Ingresos Etapa 4 TIPO DE VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

UNIDADES 405 0 174 224 124 926

Tabla 7.10 – Ingresos totales proyecto ETAPA 1 2 3 4 TOTAL %

VSDSD 39.870 136.698 165.177 113.345 455.090 17%

INGRESOS POR VIVIENDA (UF) NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS 67.800 101.526 95.849 78.681 67.128 240.094 140.579 107.292 0 240.094 178.919 250.348 0 104.270 223.649 278.959 134.928 685.984 638.996 715.279 5% 26% 24% 27%

TOTAL 383.726 691.792 834.538 720.222 2.630.277 100%

Fuente: elaboración propia.

Como se puede ver, el Plan Maestro ajustado supondría, para el horizonte de 10 años, ingresos totales por UF 2,63 millones, lo que equivale a $ 5 mil millones por año. De este total, las viviendas privadas y de subsidio captarían el 51%, a pesar de representar sólo el 23% de la cabida.

b)

Costos de Operación y Administración

Equivalen a los costos que debe comprometer el promotor para administrar, promocionar y vender el proyecto, incluyendo su mantención a medida que las etapas van saliendo al mercado. Estos valores se calculan como porcentaje de las ventas, utilizando indicadores estándar. En el caso de administración y mantención, se considera un 1.5% y en publicidad un 3%. También se incluyen los honorarios que deberían cancelarse por concepto de estudios y proyectos. Como se trata de inversiones que el privado deberá realizar al inicio de cada etapa, su costo se prorratea en las ventas totales de cada etapa, asumiendo un 1.5%. ATISBA

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Además se incluye un costo fijo de UF 2.000 para estudios de impacto vial y ambiental, que se carga al inicio de cada etapa. La Tabla 7.11 resume los costos de operación especificando la partida de donde provienen. Tabla 7.11 - Costos de operación COSTOS DE OPERACIÓN POR ETAPA ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3 ETAPA 4 Administracion 3.034 4.832 4.832 5.658 Ventas + Publicida 4.551 7.248 7.248 8.487 Estudios + Legales 2.275 3.624 3.624 4.243 Estudios de Impac 2.000 2.000 2.000 2.000 TOTAL 11.860 17.703 17.703 20.388 % 18% 26% 26% 30% PARTIDA

TOTAL 18.355 27.533 13.766 8.000 67.654 100%

Fuente: elaboración propia.

c)

Costos de Inversión

Los costos de inversión son los más relevantes y se agrupan en tres partidas principales: compra de suelo, construcción de viviendas y urbanización de terrenos. Como el suelo es la variable que se quiere determinar mediante el método residual, se calculan sólo los costos de construcción y urbanización. Los costos de urbanización varían según uso de suelo, siendo los residenciales, los más caros. Asimismo, los costos de construcción y urbanización cambian en función del precio de la vivienda. Para estimar este efecto, se asumen valores unitarios por tipo de vivienda. En las VSDSD se utilizan precios entregados por el mandante. En las otras tipologías se aplican valores utilizados por el consultor para estudios similares15. La Tabla 7.12 resume los valores unitarios considerados. Tabla 7.12 – Superficies y costos unitarios por tipo de vivienda TIPO DE VIVIENDA (MIX) VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS PROMEDIO

COSTO CONST UF/M2 9,20 9,20 10,00 12,00 18,00 11,68

COSTO URBANIZ COSTO URBANIZ RES - UF/M2 NO RES - UF/M2 0,70 0,35 0,70 0,35 0,75 0,40 1,00 0,45 1,20 0,30 0,87 0,37

SUP VIVIENDA M2 30 38 80 100 140 77,6

SUP SITIO M2 124 160 200 250 350 216,8

Fuente: elaboración propia.

Las tablas 7.13, 7.14, 7.15 y 7.16 detallan los costos de inversión de cada etapa. La Tabla 7.17 resume los costos de todo el proyecto. 15 Es importante señalar que los costos corresponden a proyectos de Santiago y que esta situación podría cambiar en Valdivia. El formato de las planillas permite cambiar estos inputs a fin de llegar a nuevos resultados.

ATISBA

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Para estimar el costo de urbanización residencial, se multiplica el número de viviendas (por tipología) por la superficie promedio del sitio (SUP SITIO) y por el costo de urbanización por metro cuadrado (COSTO URBANIZ RES). Para estimar el costo de construcción, se multiplica el número de viviendas por la superficie promedio edificada (SUP VIVIENDA) y por el costo unitario de construcción (COSTO CONST). En los usos no residenciales, se asume un precio promedio para vialidad, áreas verdes y servicios. Tabla 7.13 – Costos de inversión Etapa 1 TIPO DE VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

COSTO TOTAL CONST 1.310 1.890 1.692 1.150 629 6.672

COSTO TOTAL URBANIZ RES 12.360 23.011 25.381 23.962 14.687 99.401

COSTO TOTAL URBANIZ NO RES 3.410 6.348 7.469 5.950 2.026 25.203

COSTO TOTAL ETAPA 17.080 31.249 34.543 31.062 17.342 131.276

COSTO TOTAL URBANIZ NO RES 11.392 6.125 17.212 8.503 2.692 45.925

COSTO TOTAL ETAPA 58.260 30.779 81.237 45.335 23.578 239.190

COSTO TOTAL URBANIZ NO RES 10.695 0 13.373 8.409 4.881 37.358

COSTO TOTAL ETAPA 67.327 0 77.399 55.285 53.615 253.626

Tabla 7.14 – Costos de inversión Etapa 2 TIPO DE VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

COSTO TOTAL CONST 4.492 1.871 4.002 1.687 858 12.910

COSTO TOTAL URBANIZ RES 42.376 22.783 60.024 35.145 20.028 180.356

Tabla 7.15 – Costos de inversión Etapa 3 TIPO DE VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

COSTO TOTAL CONST 5.427 0 4.002 2.147 2.003 13.579

COSTO TOTAL URBANIZ RES 51.205 0 60.024 44.730 46.732 202.690

Tabla 7.16 – Costos de inversión Etapa 4 TIPO DE VIVIENDA VSDSD NUEVA BASICA PET SUBSIDIO PRIVADAS TOTAL

COSTO TOTAL CONST 3.724 0 1.738 2.684 2.232 10.377

COSTO TOTAL URBANIZ RES 35.137 0 26.067 55.912 52.072 169.189

COSTO TOTAL URBANIZ NO RES 36.894 0 29.195 52.837 27.338 146.264

COSTO TOTAL ETAPA 75.755 0 57.001 111.433 81.642 325.831

Fuente: elaboración propia.

ATISBA

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Tabla 7.17 – Costos de inversión totales del proyecto ETAPA 1 2 3 4 TOTAL %

VSDSD 17.080 58.260 67.327 75.755 218.422 23%

TIPO DE VIVIENDA NUEVA BASICA PET 31.249 34.543 30.779 81.237 0 77.399 0 57.001 62.028 250.179 7% 26%

TOTAL PRIVADAS 17.342 23.578 53.615 81.642 176.178 19%

131.276 239.190 253.626 325.831 949.923 100%

Fuente: elaboración propia.

Como se puede ver, el proyecto requeriría de UF 945.000, lo que equivale a $16.800 millones. Si se agregan los costos de administración, el promotor debiera comprometer UF 1.017.577, lo que equivale a $18.000 millones. Es importante señalar que el cálculo considera la provisión de $4.500 millones para urbanizar los usos no residenciales. Este monto, que equivale al 27% de la inversión total del proyecto, se explica por la alta participación que tienen este tipo de zonas en Alto Guacamayo, llegando al 47% del suelo, con 673.364 m2. De este total, 509.000 m2 equivalen a zonas de restricción y áreas verdes y 164.400 m2 a zonas de comercios y equipamientos. En este contexto, y asumiendo que no se materializan todos los equipamientos o comercios previstos, esta inversión podría destinarse a redes sanitarias, costo que no ha sido considerado ya que no existen antecedentes al respecto.

d)

Flujo de Caja y Valor del Suelo

Para estimar el valor residual del suelo, se elabora un flujo de caja, determinando el Valor Actualizado Neto del negocio de cada etapa. Este valor se divide por la superficie total y residencial, obteniendo el precio de suelo en UF/m2. Cabe recordar que un VAN mayor que cero implica que el proyecto cubre íntegramente sus costos de inversión y operación, logra la rentabilidad exigida, en este caso 12%, y por sobre ello se obtiene una ganancia, que en este caso, equivale al precio de suelo. El horizonte de evaluación depende de la velocidad de venta de cada etapa, según el esquema que aparece en la Tabla 7.4 del presente capítulo. En el flujo de caja, las inversiones se programan buscando minimizar el costo financiero, habilitando en el plazo más breve posible, el stock necesario para generar ingresos. Bajo esta lógica, los costos de construcción y urbanización se cargan en los dos primeros años de cada serie, en una proporción que varía entre 50% - 50% (casas) y 70% - 30% (suelo). Las tablas que siguen muestran el flujo de caja de cada etapa. En la última fila aparece el VAN expresado en UF y la valorización final para el suelo total y el suelo residencial. La Tabla 7.22 resume estos resultados.

ATISBA

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Tabla 7.18 - Flujo de caja y valor de suelo Etapa 1

TIPO DE VIVIENDA Ingresos venta VSDSD Ingresos venta NB Ingresos venta PET Ingresos Venta SUBSIDIO Ingresos Venta PRIVADA Gastos de Administración Gastos de Ventas y Publicidad Estudios y Legales Estudios de Impacto Utilidad Antes de Impuestos Impuestos 17% Utilidad Despues de Impuestos

AÑO 0

AÑO 1

AÑO 2

AÑO 3

0 0 0 0 0 (3.034) (4.551) (2.275) (2.000) (9.860) 0 (9.860)

35.883 27.120 25.381 23.962 39.340 (3.034) (4.551) (2.275)

3.987 20.340 30.458 28.755 23.604 (2.143) (3.214) (1.607)

0 20.340 45.687 43.132 15.736 (2.498) (1.873) (1.873)

141.828 (24.111) 117.717

100.179 (17.030) 83.149

118.650 (20.171) 98.480

Costo Construcción VSDSD Costo Construcción NUEVA BASICA Costo Construcción PET Costo Construcción SUBSIDIO Costo Construcción PRIVADAS

(917) (1.323) (1.184) (16.774) (10.281)

(393) (567) (508) (345) (189)

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

Costo Urbanización VSDSD Costo Urbanización NUEVA BASICA Costo Urbanización PET Costo Urbanización SUBSIDIO Costo Urbanización PRIVADAS

(11.039) (20.551) (22.995) (20.938) (11.699)

(4.731) (8.808) (9.855) (8.974) (5.014)

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

FLUJO NETO VAN (12%) SUPERFICIE ETAPA 1 (TOTAL) SUPERFICIE ETAPA 1 (RES)

(127.562) 78.761 187.100 120.573

78.334

83.149

98.480

VALORIZACION UF/M2 BRUT VALORIZACION UF/M2 RES

0,42 0,65

Fuente: elaboración propia. ATISBA

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Tabla 7.19 - Flujo de caja y valor de suelo Etapa 2

TIPO DE VIVIENDA Ingresos venta VSDSD Ingresos venta NB Ingresos venta PET Ingresos Venta SUBSIDIO Ingresos Venta PRIVADA Gastos de Administración Gastos de Ventas y Publicidad Estudios y Legales Estudios de Impacto Utilidad Antes de Impuestos Impuestos 17% Utilidad Despues de Impuestos

AÑO 3

AÑO 4

0 0 0 0 0 (4.832) (7.248) (3.624) (2.000) (15.703) 0 (15.703)

AÑO 5

AÑO 6

68.349 26.851 72.028 42.174 32.188 (4.832) (7.248) (3.624)

68.349 23.495 72.028 42.174 32.188 (4.765) (7.147) (3.574)

0 16.782 96.038 56.232 42.917 (4.239) (3.180) (3.180)

225.887 (38.401) 187.486

222.748 (37.867) 184.881

201.370 (34.233) 167.137

Costo Construcción VSDSD Costo Construcción NUEVA BASICA Costo Construcción PET Costo Construcción SUBSIDIO Costo Construcción PRIVADAS

(2.246) (936) (2.001) (843) (429)

(2.246) (936) (2.001) (843) (429)

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

Costo Urbanización VSDSD Costo Urbanización NUEVA BASICA Costo Urbanización PET Costo Urbanización SUBSIDIO Costo Urbanización PRIVADAS

(37.638) (20.235) (54.065) (30.554) (15.904)

(16.131) (8.672) (23.171) (13.094) (6.816)

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

FLUJO NETO VAN (12%) SUPERFICIE ETAPA 2 (TOTAL) SUPERFICIE ETAPA 2 (RES)

(180.554) 186.821 345.900 224.951

VALORIZACION UF/M2 BRUTA VALORIZACION UF/M2 RES

0,54 0,83

ATISBA

113.147

184.881

167.137

114

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Tabla 7.20 - Flujo de caja y valor de suelo Etapa 3

TIPO DE VIVIENDA Ingresos venta VSDSD Ingresos venta NB Ingresos venta PET Ingresos Venta SUBSIDIO Ingresos Venta PRIVADA Gastos de Administración Gastos de Ventas y Publicidad Estudios y Legales Estudios de Impacto Utilidad Antes de Impuestos Impuestos 17% Utilidad Despues de Impuestos

AÑO 6

AÑO 7

AÑO 8

82.588 0 48.019 35.784 50.070 (4.832) (7.248) (3.624) (2.000) 198.757 (33.789) 164.968

68.349 26.851 72.028 42.174 32.188 (4.832) (7.248) (3.624)

68.349 23.495 72.028 42.174 32.188 (4.765) (7.147) (3.574)

225.887 (38.401) 187.486

222.748 (37.867) 184.881

Costo Construcción VSDSD Costo Construcción NUEVA BASICA Costo Construcción PET Costo Construcción SUBSIDIO Costo Construcción PRIVADAS

(2.714) 0 (2.001) (1.074) (1.001)

(2.714) 0 (2.001) (1.074) (1.001)

0 0 0 0 0

Costo Urbanización VSDSD Costo Urbanización NUEVA BASICA Costo Urbanización PET Costo Urbanización SUBSIDIO Costo Urbanización PRIVADAS

(43.330) 0 (51.378) (37.197) (36.128)

(18.570) 0 (22.019) (15.942) (15.484)

0 0 0 0 0

FLUJO NETO VAN (12%) SUPERFICIE ETAPA 3 (BRUTA) SUPERFICIE ETAPA 3 (RES)

(9.854) 234.570 335.800 236.854

108.682

184.881

VALORIZACION UF/M2 BRUTA VALORIZACION UF/M2 RES

0,70 0,99

ATISBA

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Tabla 7.21 - Flujo de caja y valor de suelo Etapa 4

TIPO DE VIVIENDA Ingresos venta VSDSD Ingresos venta NB Ingresos venta PET Ingresos Venta SUBSIDIO Ingresos Venta PRIVADA Gastos de Administración Gastos de Ventas y Publicidad Estudios y Legales Estudios de Impacto Utilidad Antes de Impuestos Impuestos 17% Utilidad Despues de Impuestos

AÑO 8

AÑO 9

AÑO 10

90.676 0 20.854 89.459 55.792 (5.658) (8.487) (4.243) (2.000) 236.394 (40.187) 196.207

22.669 0 31.281 89.459 139.479 (5.658) (8.487) (4.243)

0 0 52.135 44.730 83.688 (3.611) (5.417) (2.708)

264.501 (44.965) 219.536

168.816 (28.699) 140.118

Costo Construcción VSDSD Costo Construcción NUEVA BASICA Costo Construcción PET Costo Construcción SUBSIDIO Costo Construcción PRIVADAS

(1.862) 0 (869) (1.342) (1.116)

(1.862) 0 (869) (1.342) (1.116)

0 0 0 0 0

Costo Urbanización VSDSD Costo Urbanización NUEVA BASICA Costo Urbanización PET Costo Urbanización SUBSIDIO Costo Urbanización PRIVADAS

(50.422) 0 (38.684) (76.124) (55.587)

(21.609) 0 (16.579) (32.625) (23.823)

0 0 0 0 0

FLUJO NETO VAN (12%) SUPERFICIE ETAPA 4 (BRUTA) SUPERFICIE ETAPA 4 (RES)

(29.799) 188.786 571.200 184.258

119.711

140.118

VALORIZACION UF/M2 BRUTA VALORIZACION UF/M2 RES

0,33 1,02

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Tabla 7.22 – Valorización final Plan Maestro ajustado ETAPA 1 2 3 4 TOTAL / PROMEDIO

SUP TOTAL (M2) 187.100 345.900 335.800 571.200 1.440.000

SUP RESID % SUP RESID UF/M2 UF/M2 (M2) SUELO BRUTO SUELO RESID 0,42 0,65 120.573 64% 0,54 0,83 224.951 65% 0,70 0,99 236.854 71% 0,33 1,02 184.258 32% 766.636 53% 0,50 0,87

Fuente: elaboración propia.

7.2.4 Resultados Escenario Nueva Oferta a)

Objetivos

Como se dijo en páginas anteriores, el cliente solicitó incorporar un terreno privado como competencia para Alto Guacamayo. La Figura 7.6 muestra la ubicación de la propiedad (color amarillo), la que se denomina OP (otros propietarios). Figura 7.7 – Ubicación Nueva Oferta

Fuente: elaboración propia

El polígono fue digitalizado e ingresado al SIG del estudio. Posteriormente se calculo su superficie y cabida inmobiliaria, aplicando la normativa del seccional Guacamayo. En base a lo anterior, se concluye que este paño estaría agregando 51.5 hás de suelo, de las cuales 22.46 serían residenciales y 29.03 de áreas verdes y restricción. El uso de suelo es del tipo ZE4A Y ZE4A’, lo que arroja una cabida de 718 viviendas. La Figura 7.8 muestra los usos de suelo de la nueva oferta. ATISBA

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Figura 7.8 – Usos de suelo seccional – Nueva Oferta

Fuente: elaboración propia.

b)

Estimación del Impacto

Esta nueva oferta deberá competir con las cuatro etapas descritas anteriormente, por un mismo volumen de demanda (4.134 viviendas). Esto necesariamente implica, que un porcentaje del suelo quedará sin ocupar en el horizonte de evaluación (10 años). Para calcular este valor, se distribuyeron las demandas al interior de la zona Nº14 Guacamayo, utilizando una metodología similar a la aplicada para el resto de Valdivia. Este trabajo arrojó las siguientes conclusiones: a) El terreno OP1 captaría el 8.3% de la demanda de la zona Guacamayo, lo que equivale a 340 unidades. b) Debido a sus atributos de localización (accesos, normativa, vistas y paisaje), el segmento más perjudicado será el C1 – C2 correspondiente a las viviendas privadas. El terreno OP estaría cubriendo el 46% de ambos estratos, lo que equivale a 147 viviendas. c) La segunda pérdida se produciría en el estrato C3 correspondiente a las viviendas de subsidio. En este caso, la merma para el Plan Maestro sería de 193 unidades,

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equivalentes al 30% de dicho segmento socioeconómico. El resto de los usos no se verían afectados, ya que el proyecto no genera competencia relevante. Como ve, la incorporación del terreno OP supone grandes perjuicios para Alto Guacamayo. De una parte, captaría las demandas que generan la integración social del conjunto, además de un porcentaje relevante de sus ingresos. De otro lado, la captura de demanda afectaría la consolidación de los paños urbanizados. Si se mantiene el programa de inversiones (etapas y sub etapas), esto implicaría una sobre oferta de 147 unidades C1 - C2 y de 193 unidades C3. Según la distribución de demanda, las áreas más afectadas serían las subetapas 4.2, que perdería 226 de sus 348 viviendas; 3.2 que perdería 80 de sus 290 viviendas y 2.2 que perdería 33 de 360 viviendas. A fin de dimensionar el impacto económico de estas medidas, se calculo el precio residual que alcanzarían las 4 etapas manteniendo las inversiones, pero descontando la demanda que captura el terreno OP. Las tablas que siguen detallan los resultados. Tabla 7.23 – Impacto económico Etapa 1 TIPO DE VIVIENDA

FLUJO NETO VAN (12%) SUPERFICIE ETAPA 1 (TOTAL) SUPERFICIE ETAPA 1 (RES) VALORIZACION UF/M2 BRUTA VALORIZACION UF/M2 RES

AÑO 0

AÑO 1

(127.562) 78.761 187.100 120.573

78.334

AÑO 2

AÑO 3

83.149

98.480

0,42 0,65

Tabla 7.24 – Impacto económico Etapa 2 TIPO DE VIVIENDA

FLUJO NETO VAN (12%) SUPERFICIE ETAPA 2 (TOTAL) SUPERFICIE ETAPA 2 (RES) VALORIZACION UF/M2 BRUTA VALORIZACION UF/M2 RES

AÑO 3

AÑO 4

(179.443) 152.723 345.900 214.760

99.882

AÑO 5

AÑO 6

171.617

149.167

0,44 0,71

Tabla 7.25 – Impacto económico Etapa 3 TIPO DE VIVIENDA FLUJO NETO VAN (12%) SUPERFICIE ETAPA 3 (BRUTA) SUPERFICIE ETAPA 3 (RES) VALORIZACION UF/M2 BRUTA VALORIZACION UF/M2 RES

AÑO 6

(25.714) 196.292 335.800 215.093

AÑO 7

95.418

AÑO 8

171.617

0,58 0,91

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Tabla 7.26 – Impacto económico Etapa 4 TIPO DE VIVIENDA

AÑO 8

FLUJO NETO VAN (12%) SUPERFICIE ETAPA 4 (BRUTA) SUPERFICIE ETAPA 4 (RES) VALORIZACION UF/M2 BRUTA VALORIZACION UF/M2 RES

(100.308) (61.030) 571.200 116.560

AÑO 9

(13.134)

AÑO 10

63.981

(0,11) (0,52)

Fuente: elaboración propia. El VAN del negocio bajaría de UF 688.938 a UF 366.746, generando una pérdida neta de UF 322.191, lo que equivale a $5.700 millones. Bajo este escenario, el precio residual de la etapa 4 sería negativo (-0.11 / -0.52) y el valor promedio de toda el área urbanizable, bajaría un 33% (0.5 UF/m2 a 0.3 UF/m2). El otro problema aparecería en la composición socioeconómica del MIX. Al perder las viviendas privadas, la participación de los estratos D y E subiría a 84%, incrementando la segregación del conjunto.

c)

Estrategias Recomendadas

Para solucionar el impacto detectado, se proponen dos soluciones. La primera implica reducir el tamaño del proyecto, eliminando la etapa 4. Las viviendas sociales de este sector deberían distribuirse en el resto de las etapas, lo que afectaría la integración social del conjunto, disminuyendo su mixtura social. Las viviendas C1 y C2 se perderían como resultado de la reasignación hacia el Terreno OP. El impacto sobre las etapas 2.2 (Valdicor) sería menor y podría compensarse con un cambio en el MIX, abriendo productos de menor precio. La Figura 7.9 muestra el territorio resultante de este ajuste. Figura 7.9

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La segunda solución sería restringir el área urbanizable del Seccional, al límite definido por la etapa 2 del esquema original, tal como se muestra en las Figura 7.10. Esta opción sería más recomendable, ya que anularía la posibilidad de localización en el terreno OP, que quedaría fuera del límite urbano y de factibilidad sanitaria. Sin embargo, el desplazamiento del límite también afectaría los terrenos del SERVIU y la Municipalidad de Valdivia, los que tendrían que programarse para etapas posteriores a 2012. Figura 7.10 – Límite propuesto

Fuente: elaboración propia.

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Este ajuste obligaría a modificar la densidad y ubicación de los usos de suelo propuestos por el actual Seccional. Si se mantiene la normativa actual, la cabida de Alto Guacamayo bajaría a 2.618 viviendas, dejando 1.516 unidades fuera del proyecto. Este saldo se localizaría en otras zonas de Valdivia, afectando la demanda potencial del área. De forma preliminar, se considera que este cambio sería factible si las densidades residenciales aumentan y si se cambia el uso de parte de los terrenos destinados a equipamiento y comercio.

d)

Conclusiones

Los ajustes al Plan Maestro buscan compatibilizar el diseño urbano y normativo, con la demanda potencial de una ciudad de la escala de Valdivia. Asimismo, se ha buscado integrar el objetivo de superación de déficit, con la necesidad de generar un poblamiento socialmente integrado, recogiendo con ello, los fundamentos principales de la iniciativa elaborada por la región. El terreno cuenta con atributos para cumplir con ambos desafíos. El cambio respecto al MIX original, debe entenderse como una forma de ajustar la oferta, a las necesidades de vivienda de una ciudad que no cuenta con terrenos alternativos. El trabajo realizado demuestra que Guacamayo puede ser un buen negocio para las empresas privadas. El valor residual, resulta compatible con los precios que se pagan por este tipo de terrenos, aunque podría mejorar más, si se disminuye la participación de las zonas comerciales y de equipamiento, las cuales en principio, parecen sobredimensionadas para el tamaño de mercado de la zona. Se recomienda realizar un estudio más detallado de los estándares observados en otros sectores de Valdivia, particularmente Huachocopihue o Zona Alta. Mas allá de estos ajustes, resulta necesario que la DOU inicie un proceso de acercamiento con empresas inmobiliarias, a fin de llegar a un esquema que pueda despertar interés real de los inversionistas. En este contexto, el diseño definitivo del Plan Maestro debe verse más allá de la norma, toda vez que su objetivo no es sólo regular un territorio, sino que inducir su poblamiento efectivo, mediante inversiones públicas y privadas. En este contexto, se destacan los esfuerzos por canalizar proyectos viales y sanitarios. Además de las empresas que trabajan en la región, sería interesante abrir un ciclo de exposiciones con inversionistas de Santiago. El trabajo realizado puede ser utilizado para armar una carpeta de negocio y de promoción que ilustre, de forma clara y justificada, las posibilidades de negocio que presenta la ciudad y el posicionamiento que podría alcanzar Guacamayo en escenarios de competencia. La experiencia de Cerrillos, demuestra que sin este trabajo de aproximación y consenso, cualquier ejercicio de diseño o planificación puede resultar insuficiente, más allá de las bondades técnicas que tenga.

ATISBA

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