S t r o n a |1

Sygnatura operatu szacunkowego WN/GK-31/TK/09/13/6

OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości nieruchomości położonej w Lublinie, obręb 23 Ponikwoda, KW nr LU1I/00015424/4, działka nr 1/62

Pieczęć firmowa wykonawcy RealExperts.pl sp. z o.o.

Imię, nazwisko i nr uprawnień rzeczoznawcy majątkowego

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Tomasz Kotrasiński nr uprawnień: 930

WARSZAWA, 20.12.2013 r.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

Strona |2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Adres nieruchomości miejscowość

Lublin

ulica

Rumiankowa

nr

33

kod pocztowy

20-244

Rodzaj nieruchomości

nieruchomość gruntowa niezabudowana

Obręb

23 Ponikowoda

Nr działki (działek)

1/62

Powierzchnia działki (działek)

10.119 m2

Nr księgi wieczystej

Sąd prowadzący KW Sąd Rejonowy Lublin Zachód w Lublinie, X. Wydział Ksiąg Wieczystych.

LU1I/00015424/4

1.2. Zakres wyceny Prawo wyceniane: prawo własności nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości Składniki wyceniane: grunt niezabudowany 2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym 3. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości Data sporządzenia wyceny

20.12.2013 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny

20.12.2013 r.

Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny

20.12.2013 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości

19.12.2013 r.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

Strona |3

4. Wynik końcowy wyceny

WR = 397.000 zł słownie: trzysta dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych

WL = 274.000 zł słownie: dwieście siedemdziesiąt cztery tysiące złotych

Pieczęć firmowa wykonawcy RealExperts.pl sp. z o.o.

Imię, nazwisko i nr uprawnień rzeczoznawcy majątkowego

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Tomasz Kotrasiński nr uprawnień: 930

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

Strona |4

1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Adres nieruchomości miejscowość

Lublin

ulica

Rumiankowa

nr

33

kod pocztowy

20-244

Rodzaj nieruchomości

nieruchomość gruntowa niezabudowana

Obręb

23 Ponikowoda

Nr działki (działek)

1/62

Powierzchnia działki (działek)

10.119 m2 Sąd prowadzący KW

Nr księgi wieczystej

Sąd Rejonowy Lublin Zachód w Lublinie, X. Wydział Ksiąg Wieczystych.

LU1I/00015424/4

1.2. Zakres wyceny Prawo wyceniane: prawo własności nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości Składniki wyceniane: grunt niezabudowany 2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym 3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego Edbud Spółka Akcyjna w upadłości z siedzibą w Warszawie

3.1. Zamawiający 3.2. Podstawa formalna wyceny

Zlecenie Wyceny Nieruchomości z dnia 17.12.2013 r.

3.3. Podstawy materialno-prawne

3.4. Źródła danych o nieruchomości

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Ustawa z dnia 23 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Oględziny nieruchomości w terenie Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl). Uchwała nr 1641/LIII/2002 Rady Miejskiej w Lublinie z dnia 29 sierpnia 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin część I. Portal internetowy miasta Lublin: www.lublin.eu Portal internetowy www.mapy.geoportal.gov.pl Dane o transakcjach uzyskane w Wydziale Geodezji w Urzędzie m. Lublin

4. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości Data sporządzenia wyceny

20.12.2013 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny

20.12.2013 r.

Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny

20.12.2013 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości

19.12.2013 r.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

Strona |5

5. Opis i określenie stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny Nr księgi wieczystej

Sąd prowadzący KW

LU1I/00015424/4

Sąd Rejonowy Lublin Zachód w Lublinie, X. Wydział Ksiąg Wieczystych.

Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Dział I-Sp Spis praw związanych Dział II Własność

Brak wpisów

Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział IV Hipoteki

Położenie: województwo lubelskie, gmina miasto Lublin, miejscowość Lublin, ul. Rumiankowa 33 Działka nr: 1/62, obręb 23 Ponikwoda Sposób korzystania: R – grunty orne Obszar: 10.119 m2.

Edbud Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie Nieruchomość została zajęta w trybie postępowania egzekucyjnego w sprawie o sygn. KM 1587/10 prowadzonego przez komornika sądowego przy sądzie rejonowym w Lublinie Jerzego Pietrasiuka z wniosku wierzyciela: „BUDO-KOMPLEX” sp. z o.o. w Lublinie. Do toczącej się egzekucji dołączono postępowanie w sprawie KM 1586/10 wszczęte przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lublinie Jerzego Pietrasiuka na wniosek wierzyciela. "BUDO-KOMPEX" SP. Z O.O. Do toczącej się egzekucji dołączono postępowanie w sprawie km 2026/10. Postanowieniem z dnia 12 stycznia 2011r. Sąd Rejonowy dla m. St. Warszawy X Wydział Gospodarczy ogłosił upadłość Edbud S.A. z siedzibą w Warszawie obejmującą likwidację majątku upadłego. Hipoteka umowna zwykła 1.052.376 jeden milion pięćdziesiąt dwa tysiące trzysta siedemdziesiąt sześć złotych, tytułem kredytu z datą spłaty 2011.03.31. Wierzyciel: Bank PKO SA III O w Lublinie . Hipoteka umowna kaucyjna 315.713 trzysta piętnaście tysięcy siedemset trzynaście złotych tytułem odsetek, prowizji, innych kosztów i należności ubocznych. Termin zapłaty 2011.03.31 Wierzyciel: Bank PKO SA III O w Lublinie . Hipoteka umowna łączna kaucyjna 8.000.000 osiem milionów złotych. Wierzytelność szczegółowo opisana w treści par. 15 pkt 1 aktu not. „oświadczenie o ustanowieniu hipotek” – rep A/1500/2010 z dn. 2010.02.20, notariusz Joanna Lewczuk, K. 71-89 za-howany w kw. LU1I/00166406/5 oraz inne należności uboczne, w tym odsetki (umowne i ustawowe). Równe pierwszeństwo z hipoteką umowną łączną opisaną pod nr. 4. Księgi współobciążone: LU1I/00141695/6, LU1I/00166406/5, LU1I/00101640/4, LU1I/00163654/7, LU1I/00100534/1 Wierzyciel NAP INWEST WARS sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Hipoteka umowna łączna kaucyjna 8.000.000 osiem milionów złotych. Wierzytelność szczegółowo opisana w treści par. 15 pkt 1 aktu not. „oświadczenie o ustanowieniu hipotek” – rep A/1500/2010 z dn. 2010.02.20, notariusz Joanna Lewczuk, K. 71-89 zachowany w kw. LU1I/00166406/5 oraz inne należności uboczne, w tym odsetki (umowne i ustawowe). Równe pierwszeństwo z hipoteką umowną łączną opisaną pod nr. 3. Księgi współobciążone: LU1I/00141695/6, LU1I/00166406/5, LU1I/00101640/4, LU1I/00163654/7, LU1I/00100534/1 Wierzyciel NAP INWEST NIEMCEWICZA sp. z o.o. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Hipoteka umowna łączna kaucyjna 8.000.000 osiem milionów złotych wierzytelność oraz inne koszty i należności uboczne w tym odsetki (umowne i ustawowe) Prawo równego pierwszeństwa z hipoteką wpisaną pod nr 6 Księgi współobciążone LU1I/00141695/6, LU1I/00166406/5, LU1I/00101640/4, LU1I/00163654/7, LU1I/00100534/1 hipoteka obciąża także nieruchomości położone w Warszawie, dla których prowadzone są księgi wieczyste o nr WA1M/00073953/1, WA2M/00439631/9, WA2M/00438118/0, WA2M/00171405/9, WA2M/00313324/5, WA2M/00438019/6, WA2M/00436173/9, WA2M/00411015/3, WA3M/00428633/0,WA3M/00415552/4, WA3M/00415551/7, Wierzyciel NAP INWEST WARS sp. z o.o. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Hipoteka umowna łączna kaucyjna 8.000.000 osiem milionów złotych wierzytelność oraz inne koszty i należności uboczne w tym odsetki (umowne i ustawowe) Prawo równego pierwszeństwa z hipoteką wpisaną pod nr 5 Księgi współobciążone LU1I/00141695/6, LU1I/00166406/5, LU1I/00101640/4, LU1I/00163654/7, LU1I/00100534/1 hipoteka obciąża także nieruchomości położone w Warszawie, dla których prowadzone są księgi wieczyste o nr WA1M/00073953/1, WA2M/00439631/9,

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

Strona |6 WA2M/00438118/0, WA2M/00171405/9, WA2M/00313324/5, WA2M/00438019/6, WA2M/00436173/9, WA2M/00411015/3, WA3M/00428633/0,WA3M/00415552/4, WA3M/00415551/7, Wierzyciel NAP INWEST NIEMCEWICZA sp. z o.o. Hipoteka przymusowa kaucyjna 5.000.000 pięć milionów złotych wierzytelność objęta tytułem zapłaty. Wierzyciel Wspólnota mieszkaniowa Beli Bartoka w Warszawie.

5.2.1. Mapa terenu nieruchomości z zaznaczeniem granic nieruchomości

5.3. Przeznaczenie nieruchomości Dla obszaru nieruchomości: istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

X

istnieje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

X

Dane m.p.z.p. / Studium Uchwała nr 1641/LIII/2002 Rady Miejskiej w Lublinie z dnia 29 sierpnia 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin część I 5.3.1. . Przeznaczenie wg ww. dokumentu planistycznego M2 - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ZP – tereny miejskiej zieleni publicznej (parki, skwery, zieleńce) KDZ.- teren ulicy zbiorczej 5.3.2. Opis przeznaczenia Dla obszaru oznaczonego symbolem M2. istnieją następujące ustalenia: Przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wraz z usługami towarzyszącymi i intensywności zabudowy netto 07-1,2 licząc w granicach bilansowanego terenu. Dopuszcza się lokalizowanie: nowych nieuciążliwych obiektów usługowych Nakazuje się: zapewnienie terenów zielonych ilości min 10 m2 na 1 mieszkańca z przeznaczeniem pod realizację placów zabaw, boisk i urządzeń rekreacyjno-sportowych (…) przy czym całkowita powierzchnia terenów zieleni w granicach wyznaczonych liniami rozgraniczającymi powin-

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

Strona |7

na stanowić nie mniej niż 50% wskaźnika podstawowego. Maksymalna wysokość zabudowań to 12 m, a wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 1,5. Dla obszaru oznaczonego symbolem ZP. istnieją następujące ustalenia: Przeznaczenie podstawowe: system terenów biologicznie czynnych, wspomagających podstawowy układ ekologiczny miasta. Zakazuje się: przekształcania powierzchni terenu w szczególności poprzez niszczenie naturalnej rzeźby, zakaz samowolnego wycinania drzew i krzewów, zakaz lokalizacji obiektów nie związanych z podstawową funkcją terenu. Zgodnie z zapisami mpzp, dla przedmiotowych działek oznaczonych symbolem KDZ. istnieją następujące ustalenia: Przeznaczenie podstawowe: teren dróg i ulic publicznych o szerokości w liniach regulacyjnych 20-40 m. Wyklucza się zjazdy indywidualne. Dopuszcza się: lokalizowanie ścieżek rowerowych, lokalizację obiektów nie związanych trwale z gruntem. (kioski uliczne, reklamy, słupy ogłoszeniowe) po uzyskaniu zgody właściwego zarządu drogi. 5.3.3. Mapa przedstawiająca przeznaczenie nieruchomości

5.3.4. Uwagi na temat przeznaczenia nieruchomości Na podstawie przedstawionych dokumentów, map ewidencyjnych oraz wyrysów z planu ustalono przybliżoną powierzchnię działki, która będzie mogła być wykorzystana inwestycyjnie. Zgodnie z ustaleniami planu duża część działki została przeznaczona pod komunikację drogową oraz leży poza liniami zabudowy, stąd też poniższe wyliczenia stały się konieczne, by zobrazować jaka faktycznie część nieruchomości stanowi grunty budowlane.

numer KW

adres nieruchomości

nr działki

LU1I/00015424/4

Rumiankowa 33

1/62

typ powierzchnia powierzchnia powierzchnia poza powierzchnia zabudowy przeznaczona pod możliwa do liniami zabudowy w m2 według komunikację w zabudowy w [m2] zabudowy w [m2] mpzp [m2] 10.119

M2

1.264,88

2.529,75

6.324

Działka oznaczona numerem 1/62 zgodnie z mpzp. jedynie w małej części została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Pozostałą część stanowi projektowana droga oraz teren niepodlegający zabudowie.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

Strona |8

Teren bezpośrednio inwestycyjny będzie miał powierzchnię ok. 1.265 m2. Pozostała część działki stanowi drogi oraz tereny poza liniami zabudowy i zlokalizowane w dolinie dzielącej pagórki przeznaczone do zabudowy. Dodatkowo kształt obszaru przeznaczonego do zabudowy, jest aktualnie bardzo niekorzystny, co w zasadzie wyklucza aktualnie sensowne budowlane wykorzystanie nieruchomości. Jednocześnie, w związku z przeznaczeniem części działki pod drogi publiczne należy uwzględnić fakt, że za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela i które przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa (art. 98 ust 1. u.o.g.n) należeć się będzie odszkodowanie, co jest, jak pokazuje praktyka procedurą długotrwałą i mało efektywną ale w ogóle warunkującą fakt, że istnieje niezerowe prawdopodobieństwo nabycia gruntu w stanie aktualnym. Nie można także wykluczyć złożenia wniosku o podział nieruchomości w trybie art. 98 ust 1. u.o.g.n i spowodowanie przejścia części nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. W przypadku tej działki optymalnym sposobem zagospodarowania byłoby jedynie dokupienie działki sąsiadującej z nią od strony wschodniej, tak, aby w rękach jednego właściciela znalazł się cały teren opisany jako M2, o łącznej powierzchni ok. 2.250 m2 lub wspólna inwestycja z właścicielem działki sąsiedniej. Taki jest naturalny sposób oglądu tej działki przez potencjalnych nabywców, którzy jednak, uwzględniając wszystkie powyższe okoliczności kalkulują związane z tym ryzyko. 5.3.4. SOW – Sposób Optymalnego Wykorzystania nieruchomości Biorąc pod uwagę definicję sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia oraz zapisy mpzp, sposób optymalnego zagospodarowania dla przedmiotowego zespołu nieruchomości zostaje określony jako gruntu inwestycyjnie wolnego jednakże możliwego do wykorzystania wraz z gruntem sąsiednim, dla możliwej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami w parterze. 5.4. Lokalizacja i stan otoczenia nieruchomości 5.4.1. Wielkość, charakter i stopień zurbanizowania nieruchomości Miejscowość: Lublin Charakter miejscowości: miasto na prawach powiatu, siedziba powiatu lubelskiego Liczba mieszkańców: 347 678 Powierzchnia: 147 km2 Gęstość zaludnienia: 2358 mieszk./km2 5.4.2. Lokalizacja nieruchomości w ramach miejscowości Obręb/dzielnica/osiedle

32- Ponikwoda

Długość geograficzna

22,585754 E

Szerokość geograficzna

51,269554 N

Odległość od centrum

2,7 km

Strefa miasta

peryferyjna

5.4.3. Lokalizacja nieruchomości względem układu drogowego Kategoria drogi

droga lokalna

Oznaczenie drogi

ul. Rumiankowa

Standard drogi dojazdowej

gruntowa

Utrudnienia w dojeździe

brak utrudnień

Dostęp do drogi publicznej

dojazd do nieruchomości zapewniony jest od strony ul. Rumiankowej.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

Strona |9

5.4.4. Mapa lokalizacji nieruchomości na obszarze miejscowości

5.5. Stan otoczenia nieruchomości Charakter otoczenia

tereny zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej, tereny użytkowane rolniczo

od strony północnej

tereny użytkowane rolniczo

od strony południowej

ul. Rumiankowa, dalej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna

od strony wschodniej

zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna

od strony zachodniej

nowopowstała zabudowa wielorodzinna

5.6.1. Stan zagospodarowania nieruchomości Rodzaj zabudowy

nieruchomość gruntowa niezabudowana

Utwardzenia: drogi, place, chodniki, parkingi

brak

Ogrodzenie

brak

Zieleń urządzona

brak

5.6.2. Występujące utrudnienia inwestycyjne Brak 5.7. Stopień wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną Omawiana działka leży w zasięgu miejskiej infrastruktury, jednakże na dzień wyceny nie jest bezpośrednio zbrojona.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 10

6. Określenie sposobu wyceny 6.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości W niniejszym operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości (WR) przy przyjęciu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) oraz wartość likwidacyjną (WL) przy sprzedaży w trybie przetargowym. Definicja wartości rynkowej nieruchomości (art 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami): „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”. Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW 2 3.7.: „Wartość likwidacyjna lub dla wymuszonej sprzedaży. Kwota, którą można, rozsądnie rzecz biorąc, otrzymać z tytułu sprzedaży składnika mienia w czasie, który jest zbyt krótki, by spełnić wymogi czasu odpowiedniego eksponowania na rynku zawartego w definicji wartości rynkowej. W niektórych państwach, wartość dla wymuszonej sprzedaży może obejmować założenie istnienia niechęci zbycia po stronie sprzedawcy oraz występowanie nabywcy lub nabywców, którzy kupują, wiedząc o niekorzystnej sytuacji zbywcy”. Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW definiują: 3.4. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). „Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia”. 6.2. Wybór podejścia i metody szacowania Podejście: podejście porównawcze, metoda: metoda analizy statystycznej rynku, technika: n/d 6.3. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania Zgodnie z § 4.1. Rozporządzenia: „W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.” Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”. Uwzględniając zapisy Ustawy i Rozporządzenia oraz uwzględniając dostępność dla lokalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, umożliwiającą analityczne wyliczenie wpływu odpowiednio długich szeregów czasowych oraz cech rynkowych na wartość nieruchomości poprzez zbudowanie w oparciu o metody statystyczne modelu wartości nieruchomości rozumianego jako matematyczny/ekonometryczny algorytm określania wartości nieruchomości, w niniejszej wycenie zastosowano metodę analizy statystycznej rynku jako najściślej i najpełniej uwzględniającą wpływ ww. czynników na wartość nieruchomości. Fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) jest w przygotowaniu wstępnym najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości owocuje w efekcie następującymi zaletami:  analiza rynku dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia jakim jest baza danych – pełna lub stanowiąca próbę reprezentacyjną rynku;  zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany;  zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu poszczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku, jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą (przeznaczenie, wielkość, lokalizacja, uzbrojenie itp.) się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku; Powyższe fakty największej obiektywności wyceny ww. metodą jest uzasadnieniem zastosowania metody analizy statystycznej rynku (MASR) w wycenie nieruchomości. W związku z faktem, że przy metodzie analizy statystycznej rynku obligatoryjne jest sporządzenie

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 11

pełnej analizy rynku będącej podstawą wyceny dla danego typu nieruchomości dla obszaru minimum jednej całej gminy, lub obszaru szerszego niż gmina, z uwzględnieniem wpływu m.in. rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym i stanu nieruchomości, wykorzystana metoda wyceny ma zastosowanie dla rodzaju, położenia oraz przeznaczenia nieruchomości szacowanej oraz do celu wyceny przyjętego w niniejszym operacie szacunkowym. 7. Analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia: „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji”. Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia: „Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków”. Niniejsza wycena poprzedzona została analizą rynku nieruchomości z uwzględnieniem właściwego rodzaj rynku, jego obszaru i okresu badania, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków oraz szczegółowe przepisy prawa regulujące rodzaj rynku i jego obszar w metodzie analizy statystycznej rynku. Rodzaj rynku i jego obszar przyjmowany przy metodzie analizy statystycznej rynku uregulowany został przez Rozporządzenie oraz Ustawę o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z §4.5. Rozporządzenia: „Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.” Zgodnie z art. 161 ust. 2. Ustawy: „Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.” Powyższe przepisy obligują do przyjęcia jako bazy transakcyjnej analizy rynku i wyceny nieruchomości zbioru cen nieruchomości z obszaru minimum gminy a wypadkach gdy zbiór ten jest niewystarczający z obszaru gmin sąsiadujących. Oznacza to, że przy metodzie analizy statystycznej rynku obligatoryjne jest sporządzenie pełnej analizy rynku będącej podstawą wyceny dla danego typu nieruchomości dla obszaru minimum jednej całej gminy lub obszaru szerszego niż gmina. Pełną charakterystykę i analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny oraz w zakresie uzyskiwanych cen oraz warunków zawarcia transakcji zawiera rozdział 10 Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych na obszarze miasta Lublin z modelem wartości gruntu. 8. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny 8.1. Opis procedury szacowania Procedura szacowania nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku zastosowana w niniejszym operacie szacunkowym polega na: 1. Wykonaniu poprzedzającej wycenę analizy rynku nieruchomości właściwego lokalizacyjnie i funkcjonalnie przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych, prowadzącej do zbudowania modelu wartości nieruchomości, czyli formuły obliczeniowej określającej w jaki sposób wartość nieruchomości w jest ze stwierdzalnymi cechami rynkowymi nieruchomości. 2. Stwierdzeniu cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość szacowaną. 3. Obliczeniu wartości nieruchomości, co polega na zastosowanie zbudowanego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości do nieruchomości szacowanej poprzez przyjęcie jako argumentów modelu stanów cech rynkowych charakteryzujących nieruchomość szacowaną. 8.2. Szczególne uwarunkowania wyceny Brak

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 12

8.3.1. Określenie cech rynkowych nieruchomości szacowanej Na podstawie źródeł informacji o nieruchomości szacowanej wymienionych w pkt. 3.4. niniejszego operatu stwierdzono i przyjęto do wyceny następujące cechy rynkowe nieruchomości szacowanej, zgodnie z zakresem i celem wyceny: Cechy rynkowe i ich stany cech dla nieruchomości szacowanej

L.p.

Grupa cech

Nr cechy

1

Powierzchnia i kształt nieruchomości

2

Podział/liczba działek

3

Lokalizacja ogólna, komunikacja i dojazd

4

Uzbrojenie

5

Utrudnienia inwestycyjne

6

Odległość od wysypiska śmieci i oczyszczalni

7

Strefy ochronne instalacji

8

Strefy ochronne planistyczne

9

Stan planistyczny

1 2 3 4 5 6 7 8 9/01 9/02 9/03 9/04 9/05 9 10/01 10/02 10/03 10/04 10/05 10/06 10/07 10/08 10 11 12 13 14/01 14/02 14/03 14/04 14/05 14/06 14/07 14/08 14/09 14 15 16 17 18 19 20/01 20/02 20/03 20/04 20/06 20/07 20/08 20/09 20/10 20/11 21 22

10

11 12

SOW (udział typów)

Prawo szacowane Typ VAT

Nazwa cechy

Stan cechy jakościowej / ilościowej

Powierzchnia nieruchomości (m2): Współczynnik kształtu nieruchomości: Ciągłość obszaru nieruchomości: Obszar ciągły Liczba działek: Podział - zwykły/nie dotyczy Podział: Odległość od centrum w km: Lokalizacja względem dróg: DL - Droga lokalna Dojazd z drogi: Dojazd bezpośredni Energia elektryczna w zasięgu Wodociąg w zasięgu Kanalizacja w zasięgu C.O. poza zasięgiem Gaz poza zasięgiem Poziom uzbrojenia (w pkt.) Bagna/grzęzawiska Hałdy Zagłębienia terenu Spadki terenu/skarpy Zadrzewienia Zanieczyszczenia/toksyny Tereny zalewowe Inne utrudnienia Poziom utrudnień inwestycyjnych (w pkt.) Pow. biologicznie czynna (w %): Odległość od wysypiska (km): Odległość od wysypiska >1,5 km Odległość od oczyszczalni (km): Odległość od oczyszczalni >1,5 km Strefa ochronna linii WN Strefa ochronna gazociągu Strefa ochronna wodociągu Strefa ochronna ciepłociągu Strefa ochronna kolektora kanalizacji Strefa ochronna innego ciągu przesyłowego Strefa ochronna ujęcia wody Strefa ochronna promieniow. elektromagn. Inna strefa ochronna Poziom wpływu stref ochronnych instalacji (w pkt.) Strefa ochrony archeologicznej Strefa chrony krajobrazu Strefa ochrony ekspozycji Jest miejscowy plan zagospodarowania Miejscowy plan: Brak decyzji dla nieruchomości Wydane decyzje: SOW - UC/H: zabud. usług centrotwórczych/handlu SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka SOW - U: zabudowa usługowa SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy Własność VAT - stawka 23%

Uwagi do określenia cech rynkowych szacowanej nieruchomości brak

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

10.119 4,19 1 2,71 0 4 1 1 1 0 0 3 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0 13,52 2,79 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,00 nie nie nie

12,5%

25,0% 62,5%

S t r o n a | 13

8.3.2. Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości, dla wartości jednostkowej (w zł/m2) i wartości całkowitej (w zł), przedstawia poniższa tabela:

L.p.

Grupy cech rynkow ych

1

2

3

1 2

Powierzchnia i kształt nieruchomości

3

Podział/liczba działek

4

Lokalizacja, komunikacja i dojazd

5 6 7

Cechy rynkow e i ich stany cech dla nieruchom ości szacow anej

Uzbrojenie Utrudnienia inwestycyjne Odległość od wysypiska śmieci i oczyszczalni

8

Strefy ochronne instalacji i planistyczne

9

Stan planistyczny

10

SOW (udział typów w %)

11 12

Prawo Typ VAT

4

Stała modelu wartości Powierzchnia nieruchomości (m2) Wsp. kształtu nieruchomości Obszar ciągły Liczba działek Podział - zwykły/nie dotyczy Odległość od centrum w km DL - Droga lokalna Dojazd bezpośredni Poziom uzbrojenia nieruchomości (w pkt.) Poziom utrudnień inwestycyjnych (w pkt.) Pow. biologicznie czynna (w %) Odległość od wysypiska >1,5 km Odległość od oczyszczalni >1,5 km Poziom wpływu stref ochronnych instalacji (w pkt.) Strefa ochrony archeologicznej Strefa chrony krajobrazu Strefa ochrony ekspozycji Jest miejscowy plan zagospodarowania Brak decyzji dla nieruchomości SOW - UC/H: zabud. usług centrotwórczych/handlu SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka SOW - U: zabudowa usługowa SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy Własność VAT - stawka 23%

10.119 4,19 1 2,71 0 4 3 0,00 0

0 nie nie nie

12,5%

25,0% 62,5%

Nr cechy

Współczynnki m odelu w artości w postaci logarytm icznej i m nożników

5

Logarytm . 6

Mnożniki 7

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20/01 20/02 20/03 20/05 20/06 20/07 20/08 20/09 20/10 20/11 21 22

4,41567 -0,12948 0,17376 0,00000 0,01594 0,00000 -0,08266 0,08550 0,11510 0,03418 -0,25005 -0,00737 0,00000 0,00000 -0,17096 -0,04468 -0,15379 -0,57468 0,27038 0,00000 0,68605 0,61992 0,54939 0,54050 0,44431 0,39967 0,00000 -0,44298 -0,61080 -1,13061 0,00000 -0,12306

n/d 0,8786 1,1898 1,0000 1,0161 1,0000 0,9207 1,0893 1,1220 1,0348 0,7788 0,9927 1,0000 1,0000 0,8429 0,9563 0,8575 0,5629 1,3105 1,0000 1,9859 1,8588 1,7322 1,7169 1,5594 1,4913 1,0000 0,6421 0,5429 0,3228 1,0000 0,8842

Suma czynników logarytmicznych / iloczyn mnożników:

Wspólczynniki w postaci logarytm icznej dla cech i grup cech Logarytm . 8

Mnożniki 9

Wspólczynniki w postaci m nożników dla cech i grup cech Cechy 10

Grupy 11

4,4157 -1,1941 -0,4660 0,7280 0,0000 0,0159 0,0159 0,0000 -0,2240 0,2364 0,0000 0,4604 0,1025 0,1025 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,2704 0,2704 0,0000

82,74 zł 0,3030 0,6275 2,0710 1,0000 1,0161 1,0160 1,0000 0,7993 1,2667 1,0000 1,5847 1,1080 1,1080 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,3105 1,3105 1,0000

0,0775

1,0806

-0,7818

0,4576

-0,1527 -0,7066 0,0000 0,0000 -0,1231 -0,1231 3,6700

0,8584 0,4933 1,0000 1,0000 0,8842 0,8842 0,4745

Wartość jednostkowa nieruchomości w zł/m2: Wartość całkowita nieruchomości w zł:

39,26 zł 397.272 zł

Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wykonane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu wartości nieruchomości przedstawione w powyższej tabeli przedstawione zostały także poniżej, w postaci określenia wartości za pomocą poprawek (mnożników) ze względu na poszczególne przyjęte cechy rynkowe nieruchomości i wpływ tych cech na wartość nieruchomości: Wartość jednostkowa 1 m2 gruntu nieruchomości szacowanej = 82,74 zł/m2 * 0,6275 za powierzchnię i kształt * 1,016 za podział/liczbę działek * 1,2667 za lokalizację, komunikację i dojazd * 1,108 za uzbrojenie * 1 za utrudnienia inwestycyjne * 1 za odległości od wysypiska i oczyszczalni * 1 za strefy ochronne * 1,3105 za stan planistyczny/decyzje * 0,4576 za sposób optymalnego wykorzystania * 1 za prawo * 0,8842 za typ VAT = 82,74 zł/m2 * 0,4745 = 39,26 zł/m2 Wartość jednostkowa 1 m2 gruntu nieruchomości szacowanej = 82,74 zł/m2 * 0,6275 * 1,016 * 1,2667 * 1,108 * 1 * 1 * 1 * 1,3105 * 0,4576 * 1 * 0,8842 = 82,74 zł/m2 * 0,4745 = 39,26 zł/m2 Wartość całkowita nieruchomości szacowanej = 39,26 zł/m2 * 10119 m2 * = 397272 zł

Uwzględniając powyższe obliczenia, wartość szacowanej nieruchomości odpowiada cenie jednostkowej wynoszącej 39,26 zł/m2 i cenie całkowitej wynoszącej 397.272 zł. W zaokrągleniu do 1.000 zł wartość rynkowa nieruchomości (WR) wynosi: 397.000 zł.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 14

8.4.1. Charakterystyka sprzedaży likwidacyjnej dla nieruchomości Zgodnie z celem wyceny niezbędne jest uwzględnienie ograniczeń wpływających na tryb i możliwości nieruchomości mającej stanowić przedmiot zabezpieczenia, w ramach ewentualnej sprzedaży w warunkach odbiegających od standardowych – „sprzedaż likwidacyjna”. Przyjęte orientacyjne parametry realizacji wartości w trybie sprzedaży likwidacyjnej: 

sprzedaż w trybie publicznego przetargu ofertowego;



zakładany efektywny okres sprzedaży: zazwyczaj kilkakrotnie krótszy.

Warunki sprzedaży w ww. trybie z sposób istotny odbiegają od warunków określonych w definicji określania wartości rynkowej nieruchomości. Różnice sprzedaży nieruchomości szacowanej w trybie sprzedaży likwidacyjnej w stosunku do sprzedaży nieruchomości przy braku ograniczeń określonych dla warunków określenia wartości rynkowej nieruchomości dotyczą: 

efektywnego czasu ekspozycji nieruchomości na rynku, co powoduje, że efektywny czas ekspozycji nieruchomości na rynku jest często znacznie krótszy niż średni.



zwiększonej presji dotyczącej determinacji sprzedającego nieruchomość, wyrażonej zwiększeniem oczekiwanej pewności sprzedaży nieruchomości w założonym czasie ekspozycji nieruchomości na rynku (oczekiwanie, że założony czas ekspozycji nieruchomości będzie czasem maksymalnym w którym sprzedana zostanie nieruchomość, a nie średnim niezbędnym dla sprzedaży nieruchomości właściwym dla rynku);



presji i ograniczeń trybu ekspozycji, negocjacji i sprzedaży wynikających z ograniczeń nakładanych przez procedury prawne w procedurach likwidacyjnych.



presji i oczekiwań potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy ze względu na świadomość ww. uwarunkowań oczekują nadzwyczajnej premii efektywności kupna nieruchomości w warunkach wymuszonych.

Ustawodawca zdając sobie sprawę ze zmniejszonej efektywności sprzedaży likwidacyjnej, np. w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika (mającej bardzo wyraźne cechy sprzedaży wymuszonej) wprowadził obniżenia ceny wywoławczej w stosunku do ceny oszacowania na poziomie: dla nieruchomości: do ¾ dla I. licytacji i do ⅔ dla drugiej licytacji, dla ruchomości: do ¾ dla I. licytacji i do ½ dla drugiej licytacji oraz w upadłości w drodze licytacji publicznej dla ruchomości: do ½. Zaobserwowana praktyka pokazuje, że efektywność egzekucji komorniczej, nawet przy ww. opustach jest dość niska, a wiele przetargów komorniczych nie dochodzi do skutku z braku oferentów. Powyżej określone ograniczenia sprzedaży nieruchomości szacowanej, wynikające z sytuacji sprzedaży w postępowaniu likwidacyjnym, stanowić będą podstawę do określenia jej wartości likwidacyjnej (WL) w trybie przetargowym. 8.4.2. Określenie wartości likwidacyjnej nieruchomości Wyniki analizy rynku nieruchomości niemieszkalnych na obszarach, dla których budowane były pełne modele wartości nieruchomości pozwalają określenie średniego wpływu warunków wymuszenia sprzedaży na ze względu na warunki transakcji (warunki rynkowe vs. sprzedaż w warunkach wymuszonych). Zgodnie z modelem wartości nieruchomości, w którym uwzględniono m.in. wpływ warunków wymuszonej sprzedaży (likwidacyjnej) oraz sprzedaży przetargowej na wartość nieruchomości dla rynku nieruchomości, czynniki wpływu przedstawiają się zgodnie z poniższą tabelą: Parametr

Wartość parametru

Przetarg - nie Przetarg - przetarg Sprzedający - podmiot rynkowy Sprzedający - podmiot publiczny Sprzedający - sprzedaż wymuszona

0,0000 -0,0751 0,0000 -0,1934 -0,2975

Współczynnik Wpływ % stanu mnożnikowy lub jednostki

1,0000 0,9277 1,0000 0,8241 0,7427

0,0% -7,2% 0,0% -17,6% -25,7%

Wyniki badań rynkowych dla rynku Warszawy i okolic wykazują typowy współczynnik związany z warunkami wymuszonej sprzedaży i sprzedaży przetargowej w wysokości odpowiadającej iloczynowi czynników: 0,9277*0,7427 = 0,689, co stanowi obniżkę wartości dla sprzedaży wymuszonej w trybie przetargu wynoszącą ok. -31,1%, co daje współczynnik WL/WR ok. 68,9%. Uwzględniając powyższe analizy wartość współczynnika WL/WR obrazującego efektywność dla likwidacyjnej sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu wyniesie 68,9% w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości. Wartość likwidacyjna nieruchomości, przy uwzględnieniu odpowiednich parametrów związanych

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 15

ze sprzedażą likwidacyjną w drodze przetargowej wyniesie: WL = 397.000 zł x 68,9% = 273.533 zł Uwzględniając powyższe, wartość likwidacyjna (WL) nieruchomości przy sprzedaży przetargowej, wynosi w zaokrągleniu do 1.000 zł: WL = 274.000 zł.

9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem Uwzględniając powyżej przedstawione ustalenia w zakresie cech rynkowych nieruchomości, analizy rynku nieruchomości oraz wykonane obliczenia, wartość rynkowa (WR) oraz wartość likwidacyjna (WL) przedmiotu oszacowania wynosi:

WR = 397.000 zł słownie: trzysta dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych

WL = 274.000 zł słownie: dwieście siedemdziesiąt cztery tysiące złotych Uzasadnienie wyniku wyceny Wynik wyceny uzyskany został w wyniku ustalenia stanu, przeznaczenia i cech rynkowych nieruchomości w drodze wyceny metodą analizy statystycznej rynku przy zastosowaniu modelu wartości nieruchomości określającego jej wartość na podstawie cech rynkowych. Cechy rynkowe nieruchomości szacowanej determinujące jej wartość znajdują się wśród cech uwzględnionych w analizie statystycznej rynku i przez model wartości nieruchomości, w związku z czym uzyskany wynik uznać należy za wiarygodny.

Pieczęć firmowa wykonawcy RealExperts.pl sp. z o.o.

Imię, nazwisko i nr uprawnień rzeczoznawcy majątkowego

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Tomasz Kotrasiński nr uprawnień: 930

Warszawa, 20.12.2013 r.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 16

10. Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych na obszarze miasta Lublin z modelem wartości gruntu 10.1. Cel i zakres analizy rynku Niniejsze opracowanie stanowi analizę rynku nieruchomości gruntowych na terenie miasta Lublin z uwzględnieniem właściwego rodzaj rynku, jego obszaru i okresu badania, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków oraz szczegółowe przepisy prawa regulujące rodzaj rynku i jego obszar w metodzie analizy statystycznej rynku, którego celem jest sformułowanie modelu wartości gruntów niezabudowanych na terenie miasta Lublin. Niniejsza analiza rynku spełnia w szczególności wymogi następujących regulacji:  Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: Ustawa)  Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: Rozporządzenie)  Rekomendacji przyjętych przez Komisję nadzoru Finansowego: Rekomendacji J dotyczącej zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach (dalej: Rekomendacja J) Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie (dalej: Rekomendacja S). Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji”. Zgodnie z art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. (…) Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej”. Zgodnie z § 4.1. Rozporządzenia „Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen”. Zgodnie z Rekomendacją J dotyczącą zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach przyjętą przez Komisję Nadzoru Finansowego dnia 11.09.2012 r. „Rzetelna ocena ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach wymaga stosowania modeli wykorzystujących dane zgromadzone w bazach danych. Wiarygodne, stabilne i zweryfikowane statystycznie modele, wspierające proces oceny ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach usprawnią proces monitorowania ryzyka portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipoteką.” Zgodnie z Rekomendacją 11 pkt. 4.3.: „dla właściwej oceny ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach, niezbędne jest stosowanie modeli statystycznych opartych o dane pochodzące z wiarygodnych zewnętrznych (międzybankowych) lub wewnętrznych baz danych.”

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 17

Zgodnie z Rekomendacją 11 pkt. 4.3.1. „do oceny ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach bank powinien wykorzystywać modele rozumiane jako matematyczne / ekonometryczne algorytmy przetwarzania danych.” Zgodnie z Rekomendacją 11 pkt. 4.3.2. „modele powinny być budowane w oparciu o odpowiednio długie szeregi czasowe danych pochodzących zarówno z zewnętrznych lub wewnętrznych baz danych”. Zgodnie z pkt 6. (Słowniczek pojęć) „Ocena wartości zabezpieczenia na nieruchomości – oszacowanie przez bank możliwej do uzyskania wartości zabezpieczenia na nieruchomości danej ekspozycji kredytowej, aktualnej na moment udzielenia kredytu, dokonane w oparciu o metody statystyczne lub na podstawie analizy rynku nieruchomości.” Uwzględniając zapisy Rekomendacji J, Ustawy i Rozporządzenia oraz uwzględniając dostępność dla regionalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, umożliwiającą analityczne wyliczenie wpływu odpowiednio długich szeregów czasowych oraz cech rynkowych na wartość nieruchomości poprzez zbudowanie w oparciu o metody statystyczne modelu wartości nieruchomości rozumianego jako matematyczny/ekonometryczny algorytm określania wartości nieruchomości, w niniejszej analizie rynku i opartej na niej wycenie nieruchomości zastosowano metodę analizy statystycznej rynku jako najściślej i najpełniej uwzględniającą wpływ ww. czynników na wartość nieruchomości oraz najpełniej realizującą zapisy przyjętej przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacji J. 10.2. Obszar analizy rynku i baza transakcyjna dla analizy rynku 10.2.1. Uzasadnienie wyboru rynku pod względem obszaru i typu Zgodnie art. 154. 1. Ustawy „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.” Zgodnie z §4.1. Rozporządzenia: „W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.” Rodzaj rynku i jego obszar przyjmowany przy metodzie analizy statystycznej rynku uregulowany został przez Rozporządzenie oraz Ustawę o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z §4.5. Rozporządzenia: „Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.” Zgodnie z art. 161 ust. 2. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.” Powyższe przepisy obligują do przyjęcia jako bazy transakcyjnej analizy rynku i wyceny nieruchomości zbioru cen nieruchomości z obszaru minimum gminy a wypadkach gdy zbiór ten jest niewystarczający z obszaru gmin sąsiadujących. Oznacza to, że przy metodzie analizy statystycznej rynku obligatoryjne jest sporządzenie pełnej analizy rynku będącej podstawą wyceny dla danego typu nieruchomości dla obszaru minimum jednej całej gminy lub obszaru szerszego niż gmina. Uwzględniając powyższe, zgodnie z art. 161 ust. 2. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako podstawę analizy przyjęto cały rynek miasta Lublin. 10.2.2. Baza transakcyjna i obszar rynku dla oszacowania wartości nieruchomości Bazę transakcyjną dla analizy rynku i określenia wpływu cech rynkowych na kształtowanie się cen nieruchomości niezabudowanych na zdefiniowanym rynku lokalnym – obszarze miasta Lublin, dokonano na bazie informacji o transakcjach dotyczących sprzedaży nieruchomości niezabudowanych na ww. obszarze w okresie od połowy roku 2011 do 2013 r. Baza transakcyjna uwzględniona w analizie rynku uwzględnia cały obszar miasta Lublin.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 18

Do analizy rynku przyjęto zbiór 501 transakcji, które określić można jako cechujące się wystarczającym podobieństwem cech rynkowych oraz zawierają klasy stanów cech rynkowych wystarczająco liczne, aby mogły stać się podstawą dla analizy kształtowania się wpływu cech rynkowych na ceny nieruchomości niezabudowanych na obszarze rynku lokalnego. 10.3. Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych dla analizy rynku W procesie opracowywania bazy informacji o nieruchomościach, dla wszystkich nieruchomości stanowiących próbę reprezentatywną rynku, wykonane zostały m.in. następujące prace:  określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe),  określenie parametrów wielkościowych nieruchomości (powierzchnia gruntu),  określenie typu gruntu stanu planistycznego,  określenie lokalizacji nieruchomości w aspektach: strefy lokalizacyjnej miasta, położenie w dzielnicach/obrębach, geokodowanie) 10.4.1. Wybór okresu badania rynku lokalnego Z treści Art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzględniania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. „Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.” Należy zauważyć, że żadne przepisy obowiązującego prawa nie narzucają żadnych ograniczeń dotyczących okresu badania rynku i przyjmowania transakcji, pod warunkiem, że przy wycenie „uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu” zgodnie z art. 153. 1. Ustawy. Przepisy prawa pozostawiają wybór okresu badania rynku rzeczoznawcy majątkowemu: Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia: „Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków”. Jednocześnie zgodnie z przyjętą przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją J Rekomendacją 11 pkt. 4.3.1. przy ocenie wartości nieruchomości powinno się „wykorzystywać modele rozu-

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 19

miane jako matematyczne / ekonometryczne algorytmy przetwarzania danych”, które zgodnie z pkt. 4.3.2. „powinny być budowane w oparciu o odpowiednio długie szeregi czasowe danych pochodzących zarówno z zewnętrznych lub wewnętrznych baz danych”. Uwzględniając powyższe, oraz w szczególności:  dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych na obszarze rynku lokalnego i rynków przyległych;  fakt dostępności technik i metod analizy rynku pozwalających w pełni dokonać określenia i pomiaru zmian cen w czasie oraz dokonać uwzględnienia tych zmian (aktualizacji cen) okres badania rynku ze względu na zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu określono na lata 2011-2013. 10.4.2. Analiza trendu czasowego dla rynku lokalnego Zgodnie z przyjętą przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją J pkt. 4.3.2. „modele powinny być budowane w oparciu o odpowiednio długie szeregi czasowe danych pochodzących zarówno z zewnętrznych lub wewnętrznych baz danych”, w związku z czym dokonano analizy rynku na bazie transakcji gruntami w mieście Lublin z okresu 2011-2013 r. Analiza kształtowania się cen jednostkowych w czasie zobrazowana jest poniższym wykresem dla rynku lokalnego w okresie badania rynku: Trend liniowy cen jednostkowych gruntów niezabudowanych na obszarze rynku lokalnego miasta Lublina w latach 2011-2013 800 zł 700 zł 600 zł

zł/m2

500 zł 400 zł 300 zł 200 zł 100 zł 0 zł lip 11

paź 11

sty 12

kwi 12

lip 12

paź 12

sty 13

kwi 13

lip 13

Data transakcji Transakcje gruntami

Linia trendu

85% przedz. ufności (średnia)

85% przedz. ufności (obserw.)

Na podstawie analizy rynku obejmującym posiadaną bazę transakcyjną od roku 2011 do 2013, dla próbki rynku lokalnego, wykazuje brak istotności statystycznej zaobserwowanych w okresie analizy ruchów cenowych, ze względu na fakt, że określony ewentualnie trend zawiera także wartość zero, co pokazuje poniższy graf: LN(zł/m2) / Standaryzowane współczynniki (85% przedział ufności) 0,1

Standaryzowane współczynniki

0,08

0,06

0,04

0,02

Data

0

-0,02

-0,04

-0,06

Zmienna: Data transakcji

Analiza regresji wykluczyła istotność występowania trendu czasowego na rynku lokalnym w okresie badania, z prawdopodobieństwem Pr > |t| wynoszącym ok. 79,3%, co przedstawia poniższa tabela.

Parametr

Stała Data

Wartość parametru

Błąd standardowy

t

Pr > |t|

Dolny przedział ufności (85%)

Górny przedział ufności (85%)

Współczynnik zmiany

Trend w %/rok

2,32617 0,00006

9,83752 0,00024

0,23646 0,26287

0,81317 0,79276

-11,85709 -0,00028

16,50942 0,00041

1,00006

2,3%

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 20

Powyższe oznacza brak konieczności aktualizacji cen z przyjętej do analizy próby reprezentatywnej ze względu na czas lub uwzględniania zmiennej czasowej w modelu. 10.5. Charakterystyka rynku w aspekcie cen i ich rozkładów 10.5.1. Podstawowe parametry statystyczne dla rynku Podstawowe parametry statystyczne zaktualizowanych cen jednostkowych i całkowitych oraz powierzchni dla transakcji nieruchomości niezabudowanych na obszarze rynku lokalnego miasta Lublina przedstawia poniższe zestawienie tabelaryczne:

Cena w zł/m 2

Param etr

Liczba obserwacji Minimum Maksimum Rozstęp cenowy 1-szy kwartyl Mediana 3-ci kwartyl Średnia arytmetyczna Odchylenie standardowe Współczynnik zmienności Skośność Kurtoza Błąd standardowy średniej Dolny przedział średniej (95%) Górny przedział średniej (95%) Średnia geometryczna

Cena całkow ita Pow ierzchnia LN(zł/m 2) LN(Cena) LN(Pow ierzchnia) w zł

501 501 3,54 zł 813,00 zł 949,05 zł 32.116.700 zł 945,51 zł 32.115.887 zł 87,27 zł 45.000 zł 162,60 zł 150.000 zł 293,10 zł 357.000 zł 203,64 zł 529.219 zł 160,48 zł 1.784.663 zł 79% 337% 1,40 12,38 2,80 199,76 7,17 zł 79.733 zł 189,56 zł 372.566 zł 217,73 zł 685.872 zł 135,93 zł 138.152 zł

501 10 58.393 58.383 497 1.047 2.860 2.811 5.634 200% 5,66 42,90 252 2.316 3.305 1.038

501 1,26 6,86 5,59 4,47 5,09 5,68 4,91 1,07 22% -1,14 1,27 0,05 4,82 5,01 4,76

501 6,70 17,28 10,58 10,71 11,92 12,79 11,84 1,63 14% -0,04 0,14 0,07 11,69 11,98 11,72

501 2,30 10,97 8,67 6,21 6,95 7,96 6,95 1,50 22% -0,35 0,35 0,07 6,81 7,08 6,76

Histogramy rozkładu zaktualizowanych cen jednostkowych (w zł/m2) i cen całkowitych (w zł) charakteryzujące cen rynek nieruchomości niezabudowanych dla rynku lokalnego przedstawiają poniższe grafy. 10.5.2. ceny jednostkowe nieruchomości niezabudowanych (w zł/m2) Histogram rozkładu ceny jednostkowej

Dystrybuanta rozkładu ceny jednostkowej 1

0,0045

0,9

Skumulowana częstość względna

0,005

Funkcja gęstości rozkładu

0,004 0,0035 0,003

0,0025 0,002 0,0015 0,001 0,0005

0,8 0,7 0,6

0,5 0,4 0,3 0,2 0,1

0

0 0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

0

100

200

300

zł/m2 zł/m2

Log-normal(4,91217;1,06841)

400

500

600

700

800

900

1000

zł/m2 zł/m2

Log-normal(4,91217;1,06841)

Ceny jednostkowe nieruchomości niezabudowanych posiadają rozkład o wyraźnej charakterystyce log-normalnej, tzn. cechującej się wyraźną asymetrią prawoskośną, z krótkim lewym ramieniem rozkładu i długim prawym ramieniem obrazującym występowanie zmniejszającego się udziału wysokich cen jednostkowych, co uzasadnia zastosowanie przekształcenia logarytmicznego cen jednostkowych, powodującego unormalnienie rozkładu. Stwierdzenie występowania niesymetrycznego zbliżonego do rozkładu log-normalnego rozkładu cen jednostkowych, jest uzasadnieniem dla zastosowania modelu multiplikatywnego (w postaci logarytmicznej), w którym rozkład logarytmów z ceny jednostkowej nieruchomości cechuje się rozkładem symetrycznym zbliżonym do normalnego, co obrazują poniższe histogramy rozkładu logarytmów z zaktualizowanych cen jednostkowych:

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 21 Histogram rozkładu logarytmu z ceny jednostkowej

Dystrybuanta rozkładu logarytmu z ceny jednostkowej

0,6

1 0,9

Skumulowana częstość względna

Funkcja gęstości rozkładu

0,5

0,4

0,3

0,2

0,1

0,8 0,7 0,6

0,5 0,4 0,3 0,2 0,1

0

0 1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

LN(zł/m2) LN(zł/m2)

5

6

7

LN(zł/m2)

Normal(4,91217;1,06841)

LN(zł/m2)

Normal(4,91217;1,06841)

10.5.3. ceny całkowite nieruchomości niezabudowanych (w zł) Dystrybuanta rozkładu ceny całkowitej 1

0,000004

0,9

Skumulowana częstość względna

Funkcja gęstości rozkładu

Histogram rozkładu ceny całkowitej 0,0000045

0,0000035 0,000003

0,0000025 0,000002

0,0000015 0,000001

0,0000005

0,8 0,7 0,6

0,5 0,4 0,3 0,2 0,1

0

0 0

250000 500000 750000 1000000 1250000 1500000 1750000 2000000

0

250000

500000

750000 1000000 1250000 1500000 1750000 2000000

Cena netto Cena netto

Cena netto

Log-normal(11,79097;1,57524)

Cena netto

Log-normal(11,79097;1,57524)

Ceny całkowite nieruchomości niezabudowanych posiadają rozkład zbliżony do log-normalego, tzn. cechującego się wyraźną asymetrią prawoskośną, z krótkim lewym ramieniem rozkładu i długim prawym ramieniem obrazującym występowanie zmniejszającego się udziału wysokich cen całkowitych. Stwierdzenie występowania niesymetrycznego rozkładu log-normalnego, jest uzasadnieniem dla zastosowania modelu multiplikatywnego (w postaci logarytmicznej) w którym rozkład logarytmów z ceny całkowitej nieruchomości cechuje się rozkładem symetrycznym zbliżonym do normalnego, co obrazują poniższe histogramy rozkładu logarytmów z zaktualizowanych cen całkowitych: Histogram rozkładu logarytmu z ceny całkowitej

Dystrybuanta rozkładu logarytmu z ceny całkowitej

0,3

1 0,9

Skumulowana częstość względna

Funkcja gęstości rozkładu

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

0,8 0,7 0,6

0,5 0,4 0,3 0,2 0,1

0

0 6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

6

7

8

9

LN(Cena) LN(Cena)

Normal(11,83611;1,63143)

10

11

12

13

14

LN(Cena) LN(Cena)

Normal(11,83611;1,63143)

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

15

16

S t r o n a | 22

10.5.4. powierzchnia nieruchomości niezabudowanych Rozkład powierzchni nieruchomości niezabudowanych w postaci prostej i logarytmicznej obrazują poniższe histogramy: Histogram rozkładu powierzchni gruntów

Dystrybuanta rozkładu powierzchni gruntów

0,0007

1 0,9

Skumulowana częstość względna

Funkcja gęstości rozkładu

0,0006

0,0005 0,0004

0,0003 0,0002

0,0001

0,8 0,7 0,6

0,5 0,4 0,3 0,2 0,1

0

0 0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

0

2000

4000

Powierzchnia Powierzchnia

Log-normal(6,87525;1,43018)

Powierzchnia

Histogram rozkładu logarytmu powierzchni gruntów

8000

10000

12000

Log-normal(6,87525;1,43018)

Dystrybuanta rozkładu logarytmu powierzchni gruntów

0,4

1 0,9

Skumulowana częstość względna

0,35

Funkcja gęstości rozkładu

6000

Powierzchnia

0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05

0,8 0,7 0,6

0,5 0,4 0,3 0,2 0,1

0

0 2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

2

3

4

5

LN(Powierzchnia) LN(Powierzchnia)

Normal(6,94520;1,49911)

6

7

8

9

10

11

12

LN(Powierzchnia) LN(Powierzchnia)

Normal(6,94520;1,49911)

10.5.6. Wnioski z analizy rozkładów dla typu zastosowanych poprawek ze względu na cechy rynkowe nieruchomości Analizy rozkładu cen jednostkowych i całkowitych oraz powierzchni użytkowych potwierdzają ich niesymetryczny, prawoskośny rozkład o charakterystyce zbliżonej do rozkładu log-normalnego, z występowaniem transakcji różniących się rzędem wielkości, charakterystyczny dla tego typu rynków. Fakt ten potwierdza prawidłowość przyjętej metodyki logarytmicznego przekształcenia cen (jednostkowych lub całkowitych) oraz zmiennych wielkościowych (powierzchnia gruntu). Fakt ten jest także uzasadnieniem wykorzystania, jako oddającego naturę analizowanego rynku, modelu multiplikatywnego wyceny z poprawkami procentowymi czyli współczynnikami mnożącymi (mnożnikami) oraz przyjęcia jako podstawy szacowania średniej geometrycznej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny metodą korygowania ceny średniej z poprawkami mnożącymi. 10.6. Wyniki analizy wpływu cech rynkowych na ceny nieruchomości Analizy wpływu cech rynkowych nieruchomości niezabudowanych na ich ceny dokonano metodą analizy statystycznej rynku, model regresji wielorakiej ANCOVA multiplikatywny linearyzowalny do postaci logarytmicznej addytywnej ze zmienną objaśnianą w postaci logarytmu z ceny całkowitej. W pływ cech powierzchni, lokalizacji oraz typów gruntu (SOW) uzyskano z analizy bezpośredniej, wpływ pozostałych cech przez aplikację analiz w stosunku do rynków analogicznych. Przy budowie modelu wartości nieruchomości niezabudowanych na obszarze Lublina uwzględniono następujące cechy rynkowe oraz warunki zawarcia transakcji, zgodnie ze stopniowaniem i wpływem

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 23

poszczególnych cech i stanów cech (dla cech jakościowych) i wpływu na jeden stopień cechy (dla cech ilościowych) na wartość nieruchomości.

0. Stała modelu wyceny - kalibracja modelu wartości ze względu na poziom cen rynku lokalnego Zastosowany model wartości, jako posługujący się poprawkami względnymi niezależny jest od poziomu cen i jest, przy spełnieniu warunków dotyczących rozkładu cen i cech, przenoszalny międzyrynkowo poprzez procedurę kalibracji polegającą na dobraniu odpowiedniej poprawki procentowej ze względu na lokalizację ogólną i wynikający z niej poziom cen lokalnych wynikającego z przebadanych rozkładów cen. Kalibracji modelu dokonano na podstawie przyjętej do analizy bazy danych, względem rynku miasta Pyskowice, dokonując odpowiedniego dostosowania stałej modelu wartości do poziomu cen dla miasta Lublin, co przedstawiają poniższe porównanie dystrybuant cen (w postaci logarytmicznej przed i po kalibracji poziomów cen.

Dystrybuanty cen zaktualizowanych (Lublin zł/m2 aktualne / Pyskowice zł/m2 zaktualizowane kalibrowane) - kalibracja modelu ze względu na poziom cen

1

1

0,9

0,9

Cumulative relative frequency

Cumulative relative frequency

Dystrybuanty cen zaktualizowanych (Lublin zł/m2 aktualne / Pyskowice zł/m2 zaktualizowane) - porównanie poziom cen

0,8

0,7 0,6

0,5 0,4 0,3 0,2

0,8 0,7

0,6 0,5 0,4 0,3 0,2

0,1

0,1

0

0 0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

0

100

200

300

400

500

600

700

800

zł/m2 netto aktualne Lublin

zł/m2 netto aktualne Lublin

zł/m2 netto zaktualizowane na 2013 Pyskowice

zł/m2 zaktualizowane kalibrowane Pyskowice

900

1000

Test Kołmogorowa-Smirnowa dla dwóch dystrybuant wykazuje tożsamość modelową poziomu i rozkładu cen dla dwóch rynków, w wyniku zastosowanej procedury kalibracji modelu. Dwustronny test Kołmogorowa-Smirnowa dla dwóch prób: D 0,10659 p-value 0,06306 alfa 0,05 Interpretacja testu: Hipoteza zerowa H0: Dwie analizowane próby mają taki sam rozkład. Hipoteza alternatywna Ha: Dwie analizowane próby mają różny rozkład. Obliczone p-value jest wyższe niż poziom istotności alfa=0,05 - nie ma podstaw do odrzucenia hipotezy zerowej H0. Ryzyko odrzucenia hipotezy H0 w wypadku jej prawdziwości wynosi 6,3%.

W wyniku zastosowanej procedury – analizy średniego poziomu cen nieruchomości na rynku lokalnym – ustalono wartość współczynnika lokalizacyjnego (logarytmiczna stała modelu wartości) wynoszącą 4,41567 (różnica poziomów cenowych wynosząca +0,8444 (w logarytmach cen), co odpowiada, stosunkowi poziomów cen wynoszącemu exp(0,84442) = 1: 2,327 dla wartości nieruchomości typowej, dla ustalonych kategorii referencyjnych określonych jako wyjściowe w analizie dla Lublina na poziomie: 82,74 zł/m2.

1. lokalizacja ogólna: odległość od centrum Lublina – cecha jakościowa. Grupy cech rynkow ych

Lokalizacja

Cechy rynkow e

Odległość od centrum w km

Współczynnki modelu w artości w postaci logarytmicznej i mnożników Logarytm. Mnożniki Wpływ

-0,08266

0,9207

-7,9%

2. powierzchnia gruntu: w postaci logarytmicznej LN(Pow. gruntu) – cecha ilościowa.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 24

3. współczynnik kształtu: współczynnik obrazujący kształt działki, znormalizowanym wg wzoru Wk = 40*π*P/O2, gdzie: O – obwód działki, P – powierzchnia – cecha ilościowa. 4. liczba działek planowo wydzielonych: cecha ilościowa. Grupy cech rynkow ych

Powierzchnia i kształt nieruchomości Liczba działek

Cechy rynkow e

Powierzchnia nieruchomości (m2) Współcz. kształtu nieruchomości Liczba działek

Współczynnki modelu wartości w postaci logarytmicznej i mnożników oraz %

Logarytm .

Mnożniki

Wpływ %

-0,07279 0,17376 0,01594

0,9298 1,1898 1,0161

-7,0% 19,0% 1,6%

5. planowy podział nieruchomości na działki: cecha jakościowa. Podział nieruchomości Podział - planowy Podział - zwykły/nie dotyczy

0,10231 0,00000

10,8% 0,0%

0,00000 -0,44836 -1,25858

0,0% -36,1% -71,6%

6. ciągłość obszaru nieruchomości: cecha jakościowa: Ciągłość nieruchomości Obszar ciągły 2 kawałki 3 i więcej kawałków

7. typ prawa: własność/użytkowanie wieczyste stawki 1% i 3% – cecha jakościowa. Prawo wyceniane Własność Użytkowanie wieczyste (stawka 1%) Użytkowanie wieczyste (stawka 3%)

0,0000 -0,0002 -0,1403

0,0% 0,0% -13,1%

8. sposób optymalnego wykorzystania gruntu (SOW): UC/H: zabud. usług handlu, MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami, MW: zab. mieszkaniowa wysoka, U: zabudowa usługowa, MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych, MN+U: zab. mieszk. niska z usługami, MN: zab. mieszkaniowa niska, PU: zab. przemysłowo-usługowa, KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura, Z/NB - zieleń/grunty nie do zabudowy. – cecha jakościowa. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) SOW - UC/H: zabud. usług centrotwórczych/handlu SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka SOW - U: zabudowa usługowa SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy

0,68605 0,61992 0,54939 0,54050 0,44431 0,39967 0,00000 -0,44298 -0,61080 -1,13061

98,6% 85,9% 73,2% 71,7% 55,9% 49,1% 0,0% -35,8% -45,7% -67,7%

9. lokalizacja względem dróg: wg kategoryzacji: DK-droga krajowa=4, DG-droga główna=3, DZdroga zbiorcza=2, DD-droga dojazdowa=1, DL-droga lokalna=0 – cecha ilościowa. Grupy cech rynkow ych

Komunikacja i dojazd

Cechy rynkow e

Lokalizacja względem dróg: Dojazd z drogi:

Współczynnki modelu wartości w postaci logarytmicznej i mnożników oraz %

Logarytm .

Mnożniki

Wpływ %

0,08550 0,11510

1,0893 1,1220

8,9% 12,2%

10. poziom utrudnień inwestycyjnych: uwzględnione utrudnienia - bagna/grzęzawiska, hałdy, zagłębienia terenu, spadki terenu/skarpy, zadrzewienia, zanieczyszczenia/toksyny, tereny zalewowe, inne utrudnienia – cecha ilościowa. Grupy cech rynkow ych

Utrudnienia

Cechy rynkow e

Poziom utrudnień inwestycyjnych

Współczynnki modelu wartości w postaci logarytmicznej i mnożników oraz %

Logarytm.

Mnożniki

Wpływ %

-0,25005

0,7788

-22,1%

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 25

11. odległości od wysypiska i oczyszczalni: wg stref odległości - cechy jakościowe. Odległość od wysypiska śmieci Odległość od wysypiska < 0,5 km Odległość od wysypiska 0,5-1,0 km Odległość od wysypiska 1,0-1,5 km Odległość od wysypiska >1,5 km

-0,35377 -0,23585 -0,11792 0,00000

-29,8% -21,0% -11,1% 0,0%

Odleglość od oczyszczalni ścieków Odległość od oczyszczalni < 0,5 km Odległość od oczyszczalni 0,5-1,0 km Odległość od oczyszczalni 1,0-1,5 km Odległość od oczyszczalni >1,5 km

-0,26906 -0,17937 -0,08969 0,00000

-23,6% -16,4% -8,6% 0,0%

12. strefy ochronne instalacji: uwzględnione strefy - strefa ochronna linii WN, strefa ochronna gazociągu, strefa ochronna wodociągu, strefa ochronna ciepłociągu, strefa ochronna kolektora kanalizacji, strefa ochronna innego ciągu przesyłowego, strefa ochronna ujęcia wody, strefa ochronna promieniowania elektromagnetycznego, strefa ochronna ujęcia wody, inna strefa ochronna – cecha ilościowa. 13. strefy ochronne planistyczne: uwzględnione strefy - strefa ochrony archeologicznej, strefa ochrony krajobrazu, strefa ochrony ekspozycji – cecha jakościowa. Strefy ochronne planistyczne Strefa ochrony archeologicznej Strefa chrony krajobrazu Strefa ochrony ekspozycji

-0,04468 -0,15379 -0,57468

-4,4% -14,3% -43,7%

14. powierzchnia biologicznie czynna: cecha ilościowa (% PBC). Powierzchnia biologicznie czynna Pow. biol. czynna w %

Współczynnik

Wpływ %

-0,00788

-0,8%

15. poziom uzbrojenia: przy przyjęciu uwzględnieniu mediów: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, C.O., gaz oraz przyjęciu następujących stanów dostępności: podłączone, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem – cecha ilościowa. Grupy cech rynkow ych

Uzbrojenie

Cechy rynkow e

Poziom uzbrojenia nieruchomości

Współczynnki modelu wartości w postaci logarytmicznej i mnożników oraz %

Logarytm.

Mnożniki

Wpływ %

0,03418

1,0348

3,5%

16. stan planistyczny: plan/studium oraz wydane decyzje – cechy jakościowe. Stan planistyczny nieruchomości Jest miejscowy plan zagospodarowania Nie ma miejscowego planu (Studium)

0,27038 0,00000

31,0% 0,0%

Wydane dycyzje dla nieruchomości Wydano decyzję dla nieruchomości Brak decyzji dla nieruchomości

0,27466 0,00000

31,6% 0,0%

0,00000 -0,04280 -0,12306

0,0% -4,2% -11,6%

17. stawka VAT dla nieruchomości: cecha jakościowa: Typ VAT dla transakcji VAT - stawka 0%/zw. VAT - stawka 7%/8% VAT - stawka 22%/23%

Przy analizie rynku uwzględniono także warunki zawarcia transakcji: sprzedaż przez podmiot publiczny, nabycie przez podmiot publiczny, warunki sprzedaży wymuszonej, sprzedaż przetargowa, sprzedaż na polepszenie warunków nieruchomości sąsiedniej, w ten sposób, że wpływ ww. warunków sprzedaży został w budowie modelu wartości uwzględniony i wyeliminowany.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 26

10.7. Zastosowanie uzyskanego w drodze analizy rynku modelu wartości nieruchomości w różnych metodach wyceny i do rożnych celów wyceny 10.7.1. Zastosowanie wyników analizy rynku do różnych metod wyceny w podejściu porównawczym Zgodnie z §4.1. Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: „W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.” Określone w niniejszym opracowaniu, w drodze szczegółowej analizy rynku, wpływy cech rynkowych na ceny nieruchomości niezabudowanych, wyrażone za pomocą współczynników wpływu dla cech ilościowych i jakościowych na wartość nieruchomości, mogą być wykorzystywane we wszystkich istniejących i dopuszczonych przez prawo metodach wyceny w podejściu porównawczym:  jako parametry modelu wartości nieruchomości w metodzie analizy statystycznej rynku (MASR), w której ustalone mnożniki stanowią współczynniki modelu a wartość nieruchomości określana jest bezpośrednio przez zastosowanie określonej w drodze analizy rynku formuły kalkulacji wartości nieruchomości.  jako poprawki %-owe (mnożniki) w metodzie korygowania ceny średniej (MKCŚ), w której ustalone mnożniki obrazują wpływ na wartość różnic między średnimi stanami cech nieruchomości stanowiących bazę porównawczą a stanami cech nieruchomości szacowanej (cechy jakościowe zamieniane są wtedy na ilościowe poprzez przyjęcie jako ich wymiaru wpływu (współczynników), tak aby można było obliczyć średnie stany cech).  jako poprawki %-owe (mnożniki) w metodzie porównywania nieruchomości parami (MNPP), w której ustalone mnożniki obrazują wpływ różnic między stanami cech nieruchomości kolejno porównywanych a stanami nieruchomości szacowanej (cechy jakościowe mogą być wykorzystane bezpośrednio do porównań za pomocą mnożników). Jednocześnie przy stosowaniu wyników wykonanej analizy rynku od różnych metod wyceny (MASR, MKCS i MPNP) należy zauważyć, że końcowy wynik wyceny nie zależy od przyjętej metody wyceny a jedynie od wyników dokonanej analizy rynku czyli stwierdzonego powiązania wpływu poszczególnych cech rynkowych nieruchomości na ich ceny. Jeżeli tylko w metodzie korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz w metodzie porównywania nieruchomości parami (MNPP) zastosuje się jako podstawę wyceny zbiór nieruchomości dobrany rzeczywiście ze względu na podobieństwo cech nieruchomości bez tendencyjnego doboru nieruchomości (np. tylko drogie albo tylko tanie) wtedy wyniki wyceny wszystkimi metodami będą tożsame. Jednocześnie należy zauważyć, że metoda analizy statystycznej rynku (MASR) jako jedyna pozbawiona jest wady dwóch pozostałych metod (MKCŚ i MPNP) ponieważ w jej przypadku nie istnieje w ogóle konieczność doboru mniejszego zbioru nieruchomości jako podstawy oszacowanie ze względu na fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) oparta jest o wypracowaną na podstawie całej dostępnej informacji rynkowej, jednolitą dla całego rynku formułę kalkulacyjną (model wyceny nieruchomości). Nie istnieje więc przy wycenie nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) ryzyko i niebezpieczeństwo tendencyjnego doboru nieruchomości porównawczych do wyceny, czy to poprzez tendencyjny dobór ze względu na ceny (tzw. pozycjonowanie cenowe) lub nieadekwatny dobór ze względu na cechy (brak podobieństwa), które zachodzi w metodzie korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz w metodzie porównywania nieruchomości parami (MNPP), ponieważ przy wycenie nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) wycena opiera się w sposób jednolity o ten sam zbiór transakcji, na podstawie którego dokonano analizy rynku. W wypadku zastosowania w wycenie metody analizy statystycznej rynku (MASR), dla rynku, dla którego w procesie wyceny stworzono bazę informacji o cenach i cechach nieruchomości, dokonano analizy rynku oraz zbudowano model wartości nieruchomości, uzyskuje się zawsze tożsame i jednolite wyniki wyceny przy jednolitym określeniu stanów cech rynkowych nieruchomości, bez jakiejkolwiek możliwość manipulowania wynikiem poprzez intencjonalny dobór transakcji użytych do wyceny. 10.7.2. Zastosowanie wyników analizy i modelu wartości do różnych celów wyceny oraz różnych przedmiotów wyceny Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia: „Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków”.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 27

Rodzaj rynku i jego obszar przyjmowany przy metodzie analizy statystycznej rynku uregulowany został przez Rozporządzenie oraz Ustawę o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z §4.1. Rozporządzenia: „Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen”. Zgodnie z §4.5. Rozporządzenia: „Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.” Zgodnie z art. 161 ust. 2. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.” Powyższe przepisy obligują do przyjęcia jako bazy transakcyjnej analizy rynku i wyceny nieruchomości zbioru cen nieruchomości z obszaru minimum gminy a wypadkach gdy zbiór ten jest niewystarczający z obszaru gmin sąsiadujących. Oznacza to, że przy metodzie analizy statystycznej rynku obligatoryjne jest sporządzenie pełnej analizy rynku będącej podstawą wyceny dla danego typu nieruchomości dla obszaru minimum jednej całej gminy lub obszaru szerszego niż gmina. Fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) jest w przygotowaniu wstępnym najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości owocuje w efekcie następującymi zaletami:  analiza rynku dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia jakim jest baza danych – pełna lub stanowiąca próbę reprezentacyjną rynku;  zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany;  zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu poszczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku, jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą (przeznaczenie, wielkość, lokalizacja, uzbrojenie itp.) się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku; Powyższe fakty największej obiektywności wyceny ww. metodą jest uzasadnieniem zastosowania metody analizy statystycznej rynku (MASR) w wycenie nieruchomości. W związku z faktem, że analiza rynku i budowa modelu wartości dokonane zostało, zgodnie z §4.5. Rozporządzenia, w zw. z art. 161 ust. 2. Ustawy, czyli dla obszaru minimum jednej całej gminy, z uwzględnieniem wpływu wszystkich dostępnych cech rynkowych m.in. rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym i wielkości, stanu i typu uzbrojenia oraz lokalizacji względem układu drogowego i dostępności do dróg itd., wyniki niniejszej analizy i zbudowany model wartości może być wykorzystany do wyceny wszystkich typów nieruchomości niezabudowanych mieszczących się w zakresie zmienności przeanalizowanych parametrów (cech rynkowych) oraz dla wszystkich celów szacowania przewidzianych prawem.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | 28

Analizę wykonał zespół Działu Analiz firmy RealExperts.pl sp. z o.o. Rzeczoznawcy majątkowi Działu Analiz RealExperts.pl sp. z o.o.:

tel. kom.: 785-116-813 e-mail: [email protected] Tomasz Kotrasiński

tel. kom.: 501-472-169 e-mail: [email protected] blog: http://wojteknurek.blogspot.com/ Wojciech Nurek

Analitycy Działu Analiz RealExperts.pl sp. z o.o.

Karolina Mielko

[email protected]

Joanna Bonda

[email protected]

Natalia Juchniewicz

[email protected]

Agnieszka Kocińska

[email protected]

RealExperts.pl sp. z o.o. Warszawa - Gliwice NIP: 521-356-79-34 REGON: 142418399 [email protected] www.realexperts.pl adres biura w Warszawie: ul. Madalińskiego 20 lok. 6 02-513 Warszawa tel.: (22) 41-20-323 fax: (22) 41-20-999

adres biura w Gliwicach: ul. Raciborska 1a/1 44-100 Gliwice tel.: (32) 230-67-42 fax: (32) 75-00-149

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a |I

I. Klauzule i ustalenia dodatkowe  Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku od towarów i usług (VAT) jaki należy się ewentualnie od transakcji sprzedaży nieruchomości ani innych podatków i opłat związanych z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości.  Przedmiot niniejszego opracowania oszacowany został w postaci wolnej od obciążeń hipotecznych, ciążących ewentualnie na nieruchomości.  Wartość szacowanej nieruchomości dokonana została na dzień wyceny i może ulec zmianie w wyniku zmiany relacji popytowo-podażowych na rynku nieruchomości albo stanu zagospodarowania, technicznego i prawnego nieruchomości lub jej otoczenia.  Opracowanie niniejsze może być wykorzystywane do celu, dla którego zostało sporządzone, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Wykorzystanie niniejszego opracowania po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia nie rodzi dla autora żadnych skutków prawnych.  Niniejsze opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej, budowlanej, geotechnicznej, toksykologicznej lub środowiskowej nieruchomości lub obiektów budowlanych.  Opracowanie niniejsze wykonane zostało wyłącznie dla celów określonych w pkt. 2. i do wykorzystania wyłącznie przez zamawiającego wycenę określonego w pkt. 3. Wykorzystanie niniejszego opracowania dla celów innych niż określone w pkt. 2., bądź przez osoby trzecie bez zgody RealExperts.pl sp. z o.o. jest zabronione i nie rodzi dla niego żadnych skutków prawnych.  Opracowanie niniejsze wykonane zostało przy założeniu prawdziwości dokumentów i informacji uzyskanych od w toku czynności szacowania. Autor w dobrej wierze wykorzystuje te dokumenty, które uzyskane zostały w toku czynności szacowania, na które powołał się w niniejszym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności ich za prawdziwość i kompletność oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.  RealExperts.pl sp. z o.o. zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek opracowaniu bez zgody RealExperts.pl sp. z o.o. i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile taka publikacja nie wynika wprost z celu wykonania niniejszego opracowania lub przepisów prawa. Przed skopiowaniem całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie, dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda RealExperts.pl sp. z o.o., o ile takie skopiowanie, odwołanie lub ujawnienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub przepisów prawa. Taka zgoda jest wymagana również, jeśli autor nie jest wymieniony z imienia i nazwiska lub jeśli część niniejszego opracowania będzie połączona z innym opracowaniem.

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | II

II. Dokumentacja zdjęciowa

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

S t r o n a | III

III. Załączniki 1. Księga wieczysta dla nieruchomości

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6