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04/2016 – 03/2017
MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG
Inhalt
INHALTS— VERZEICHNIS Editorial Einführung Persönliches Immobilien Finanzierung Impressum
5 6 9 20 34 50
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01
Editorial
Paul Hüttig und Ditmar Rompf Vorstand Hüttig & Rompf AG
4|5
MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG BERLIN LIEBE LESERINNEN & LESER, der Berliner Immobilienmarkt ist in Bewegung. Immer mehr Menschen strömen in die Stadt und sind auf der Suche nach einem neuen Zuhause. Aber wer sind diese Menschen? In unserem „Marktreport Immobilien finanzierung Berlin“ geben wir erstmals Antworten auf diese Frage. Anhand von Alter, Einkommen und anderen Merkmalen stellen wir Ihnen den typischen Immobilienkäufer der deutschen Hauptstadt im Detail vor. Dabei stützen wir uns auf eigens erhobene Daten von Eigennutzern und Kapitalanlegern aus dem Großraum Berlin. Anonym und neutral ausgewertet. Alle Daten stammen von Kunden, die eine Immobilien finanzierung über die Hüttig & Rompf AG abgeschlossen haben, denn darauf sind wir spezialisiert. Als Immobilienfinanzierer bilden wir seit fast 30 Jahren die Schnittstelle zwischen Kunden und Kreditgebern. In den letzten Jahren haben sich durch die kompetente Beratung unserer Baufinanzierungsexperten knapp 60.000 Kunden den Traum von einer eigenen Immobilie erfüllt. Allein 2016 entschieden sich 6.000 Kunden für einen Darlehensvertrag über eine unserer 200 Partnerbanken und Sparkassen. Mit einem Finanzierungsvolumen von 1,5 Milliarden Euro im Jahr 2016 gehört die Hüttig & Rompf AG damit zu den drei führenden Baufinanzierungsvermittlern in Deutschland.
Ditmar Rompf
Paul Hüttig
02
Einführung
MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG BERLIN EINFÜHRUNG
Berlin ist eine rasch wachsende Metropole. Die
ausgewertet. Die Analyse beruht nur auf Finan-
Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Hauptstadt
zierungen, die Baufinanzierungsberater in Berlin
hat 2016 deutlich zugenommen. Dafür verantwort-
tatsächlich vermittelt haben. So bietet der Report
lich ist ein stetiger Zuwachs der Bevölkerung. Aber
einen praxisnahen Einblick in die relevanten Ein-
was bewegt Menschen dazu, Wohnraum in der
flüsse, die beim Kauf einer Immobilie ausschlag
Hauptstadt zu kaufen?
gebend sind.
Die Kaufentscheidung für eine bestimmte Immo
Der „Marktreport Immobilienfinanzierung Berlin“ be-
bilie hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Der
wertet den Immobilienmarkt der Hauptstadt neutral
Kaufpreis ist ebenso wichtig wie die gestiegene
und unabhängig von einem bestimmten Kreditinsti-
Nachfrage. Auch die weiterhin sehr guten Konditi-
tut. Denn die Hüttig & Rompf AG vergibt selbst keine
onen für eine Baufinanzierung sind ein bedeuten-
Darlehen, sondern vermittelt diese von unterschied-
der Aspekt, der bei der Entscheidungsfindung eine
lichen Partnerbanken und Sparkassen. Daher gibt
Rolle spielt. Deshalb konzentriert sich der vorlie-
der Berliner Marktreport keine subjektive Bewertung
gende Marktreport auf den wichtigen Punkt Bau-
eines einzelnen Kreditgebers wieder, sondern schafft
finanzierung.
einen umfassenden Blick auf die Gesamtlage.
Dazu haben wir Finanzierungen vom 1. April 2016 bis 31. März 2017 im Detail betrachtet und anonym
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MOTIVE FÜR DEN KAUF EINER IMMOBILIE DER ANTEIL DER EIGENNUTZER ÜBERWIEGT MIT KNAPP 74 PROZENT GEGENÜBER DEN KAPITAL ANLEGERN MIT ETWA 26 PROZENT.
Eigennutzer oder Kapitalanleger? Unterschiedliche
Berlin ist begehrt. Im Vergleich zu anderen deut-
Faktoren entscheiden darüber, aus welchen Grün-
schen Metropolen ist der Anteil an Eigennutzern in
den sich ein Käufer für eine Immobilie entschieden
der deutschen Hauptstadt besonders hoch. Doch
hat. Dazu zählt neben der Höhe des eingesetzten
die Metropole legt nicht nur bei der Wohnqualität
Kapitals auch die Art der Immobilie. Bei den vorlie-
deutlich zu. Sie lockt auch mit interessanten Ren-
genden Daten für Berlin überwiegt ein Anteil klar:
diten bei der Investition in eine Immobilie. Die hohe
der der Eigennutzer. Sie machen über 74 Prozent
Nachfrage zeigt: Berlin hat als Wirtschaftsstandort
aus, die Kapitalanleger knapp 26 Prozent.
an Attraktivität weiter zugelegt.
03
Persönliches
PERSÖNLICHES SOZIODEMOGRAPHISCHE DATEN Alter, Familienstand oder Anzahl der Kinder – hier unterscheidet sich der Berliner Immobilienmarkt nur wenig vom bundesdeutschen Durchschnitt. Einziger wesentlicher Unterschied: das niedrige Durchschnittseinkommen.
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EIGENNUTZER
KAPITALANLEGER
Alter
44,10 Jahre
42,55 Jahre
Anzahl der Kinder
0,63
0,70
Haushaltseinkommen
4.529,00 Euro
6.379,97 Euro
ALTER DER EIGENNUTZER:
9,49%
bis 29
12,04%
30 – 39 40 – 49
12,77%
50 – 59 60 oder älter
Die Altersgruppe der 40 bis 49-Jährigen macht 19,71% der Eigennutzer aus.
45,99%
ALTER DER KAPITALANLEGER: 7,61%
2,17%
bis 29 30 – 39 40 – 49 50 – 59
19,57%
60 oder älter 42,39%
Die Altersgruppe der 40 bis 49-Jährigen macht 28,26% der Kapitalanleger aus.
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In Berlin liegt der Schwerpunkt beim Alter der Eigennutzer und Kapitalanleger in den Gruppen 30-49 Jahre. Über 65 Prozent der Käufer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, zählen zu dieser Altersgruppe. Bei den Kapitalanlegern steigt der Anteil sogar auf über 70 Prozent. Älter als 50 Jahre sind immerhin über 22 Prozent der Eigennutzer. Hier zeichnet sich die Tendenz ab, dass ältere Immobilienbesitzer eher in eine Metropole ziehen. Bei den Kapitalanlegern liegt der Wert bei über 27 Prozent. Hier dient die Immobilie eindeutig als Alterssicherung. Junge Käufer gibt es nur wenige. Das liegt meist am geringen Einkommen und den steigenden Kaufpreisen.
ANZAHL DER KINDER BEI EIGENNUTZERN:
Mehr als 2 Kinder: 3,25%
2 Kinder: 14,08%
1 Kind: 23,83%
Keine Kinder: 58,84%
ANZAHL DER KINDER BEI KAPITALANLEGERN:
Mehr als 2 Kinder: 3,12%
2 Kinder: 21,88%
Keine Kinder: 58,33% 1 Kind: 16,67%
Sowohl bei den Eigennutzern als auch bei den Kapitalanlegern überwiegen mit über 58 Prozent die kinderlosen Immobilienkäufer.
12 | 13
FAMILIENSTAND DER EIGENNUTZER:
Eigennutzer 0
20
40
60
80
100
Familienstand in %
ledig: 37,18%
verheiratet: 38,63%
Sonstige: 24,19%
FAMILIENSTAND DER KAPITALANLEGER:
Kapitalanleger 0
20
40
60
80
100
Familienstand in %
ledig: 30,21%
verheiratet: 52,08%
Sonstige: 17,71%
Beim Familienstand sind bei eigengenutztem Wohnraum die ledigen und verheirateten Kreditnehmer mit 37 bzw. 39 Prozent vertreten. Über 52 Prozent der Kapitalanleger sind hingegen verheiratet.
14 | 14
NATIONALITÄT DER EIGENNUTZER:
Deutsch
EU
Nicht-EU 0
20
40
60
80
100
Nationalität in %
EU: 12,27%
Deutsch: 77,98%
Nicht-EU: 9,75%
NATIONALITÄT DER KAPITALANLEGER:
Deutsch
EU
Nicht-EU 0
20
40
60
80
100
Nationalität in %
Deutsch: 70,83%
EU: 12,50%
Nicht-EU: 16,67%
Knapp 78 Prozent der Eigennutzer und 71 Prozent der Kapitalanleger im Raum Berlin stammen aus Deutschland. Die hohen Anteile an ausländischen Eigennutzern und Kapitalanlegern spiegeln die steigende Bedeutung Berlins im internationalen Vergleich wider. Die Hauptstadt ist sowohl attraktiv als Lebensmittelpunkt als auch lukrativ für Kapitalanleger.
BERUFE DER EIGENNUTZER:
Sonstige: 7,58% Beamtin/Beamter: 8,31%
Selbstständig, Freiberufler/in: 13,35%
Angestellte/r: 70,76%
BERUFE DER KAPITALANLEGER:
Sonstige: 12,49%
Beamtin/Beamter: 7,29%
Selbstständig, Freiberufler/in: 10,43%
Angestellte/r: 69,79%
16 | 17
Ein durchgängiges Phänomen in deutschen Großstädten ist der sehr hohe Anteil von Angestellten, die sich für den Kauf einer Wohnimmobilie entscheiden. Das gilt auch für Berlin. Sowohl bei Eigennutzern (71 Prozent) als auch bei Kapitalanlegern (70 Prozent) fällt der Anteil hoch aus. Entsprechend niedrig liegt die Zahl der Beamten sowie Selbstständigen und Freiberuflern, die den Erwerb eines Eigenheims anstreben. Nur knapp 8 Prozent der Beamten greifen zu eigengenutztem Wohnraum, knapp 7 Prozent zu einer Kapitalanlage. 13 Prozent der Freiberufler und Selbstständigen sind Eigennutzer. Bei den Kapitalanlagen sind es nur noch knapp 10 Prozent.
HAUSHALTSEINKOMMEN DER EIGENNUTZER:
Bis 3.000€ 3.000€ - 5.000€ 5.000€ - 8.000€
13,00% 18,77%
Über 8.000€
26,71%
41,52%
4.529,00€ Ø HAUSHALTSEINKOMMEN
Bei den rasant steigenden Immobilienpreisen ist auch in Berlin ein hohes Einkommen notwendig, um eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu erwerben. Entsprechend überwiegen unter den Berliner Immobilienkäufern deutlich die Besserverdiener. Über 81 Prozent der Eigennutzer verdienen mehr als 3.000 Euro im Monat. Durchschnittlich liegt das monatliche Einkommen der Berliner Eigennutzer bei 4.529 Euro. Dennoch fallen im direkten Vergleich mit anderen deutschen Großstädten die Einkommen in Berlin noch immer etwas geringer aus.
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HAUSHALTSEINKOMMEN DER KAPITALANLEGER:
Bis 3.000€ 3.000€ - 5.000€ 5.000€ - 8.000€ Über 8.000€ 31,25% 34,37%
34,38%
6.379,97€ Ø HAUSHALTSEINKOMMEN
Über ein deutlich höheres Monatseinkommen verfügen Kapitalanleger. Im Schnitt stehen hier 6.379 Euro im Monat zur Verfügung. Bei allen erhobenen Anlegern liegt das monatliche Einkommen über 3.000 Euro. Mehr als 34 Prozent der Kreditnehmer, die eine Immobilie als Vermögensanlage erworben haben, verdienen über 8.000 Euro im Monat. Eine mögliche Erklärung für diese Zahlen: Bei diesem Personenkreis dient der Erwerb einer Immobilie auch als Steuersparmaßnahme.
04
Immobilien
IMMOBILIEN OBJEKTART UND WOHNFLÄCHE Berlin ist nicht nur Hauptstadt, sondern auch die bevölkerungsreichste Metropole Deutschlands. Im Großraum Berlin leben heute rund sechs Millionen Menschen. In den letzten Jahren hat sich die Spreemetropole zu einer der dynamischsten Ballungszentren Europas entwickelt. Neben Tourismus und einer ausgeprägten Gründerszene ist die Hauptstadt besonders in der Technologie-Sparte in den letzten Jahren zu einem wichtigen Wirtschaftsmittelpunkt herangewachsen. Durch die gute Infrastruktur und das vielfältige Kulturangebot ist Berlin längst zu einem lebenswerten Standort für viele Menschen gereift. Gleichzeitig ist die deutsche Hauptstadt besonders für Investoren interessant, da Berlin im weltweiten Vergleich zu anderen Metropolen noch immer günstig erscheint. Diese besondere Attraktivität der Stadt ist mitverantwortlich für die aktuell steigenden Immobilienpreise.
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EIGENNUTZER
KAPITALANLEGER
Immobilienwert
350.000,00 Euro
215.000,00 Euro
Wohnfläche
98,93m2
62,00m2
OBJEKTART DER EIGENNUTZER:
Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Grundstück, Wohn- und Geschäftshaus: 1,44%
Haus: 23,47%
Eigentumswohnung: 75,09%
Einfamilienhaus: 8,30%
Reihenhaus/Doppelhaushälfte: 15,17%
Der Berliner Immobilienmarkt wächst rasant. Ein baldiges Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Bezeichnend für die Hauptstadt: ein vielschichtiges und weitläufiges Angebot an Immobilien. Dennoch überwiegt als Objektart die klassische Eigentumswohnung. Mit 75 Prozent bei den Eigennutzern und
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OBJEKTART DER KAPITALANLEGER:
Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Grundstück, Wohn- und Geschäftshaus: 9,38% Haus: 3,12%
Eigentumswohnung: 87,50%
Einfamilienhaus: 0,00%
Reihenhaus/Doppelhaushälfte: 3,12%
über 87 Prozent bei den Kapitalanlegern ist sie die bevorzugte Immobilie in der Hauptstadt. Diese Ausprägung hängt mit dem Charakter der Großstadt zusammen. Nur rund 23 Prozent der Eigennutzer entscheiden sich für ein Reihen- oder Einfamilienhaus.
IMMOBILIENWERT IN BEZUG ZUM HAUSHALTSEINKOMMEN DER EIGENNUTZER:
durchschnittlicher Immobilienwert
Ø 350.000€
3.000 – 5.000€
322.640€
5.000 – 8.000€
437.785€
8.000€ +
578.103€
0Tsd.
100Tsd.
200Tsd.
300Tsd.
400Tsd.
500Tsd.
600Tsd.
Immobilienwert in Tsd. Euro
Berlin fällt auch durch seine moderaten Immobilienpreise auf. Noch immer gilt die Stadt im nationalen und internationalen Vergleich als besonders günstiger Standort. Eigennutzer zahlen für ihre Wohnung oder ihr Haus im Schnitt nur 350.000 Euro. Noch geringer fällt der durchschnittliche Kaufpreis bei Kapitalanlagen aus – hier sind es nur 215.000 Euro. Da ist die steigende Nachfrage nach Immobilien verständlich. Dies lockt auch internationale Kapitalanleger. Denn in keiner anderen europäischen Metropole sind Immobilien noch so preiswert zu bekommen. Bei einem monatlichen Einkommen zwischen 3.000 und 5.000 Euro liegt der Wert einer eigengenutzten Immobilie bei durchschnittlich 322.600 Euro. Im Schnitt 437.800 Euro zahlen Eigennutzer bei einem Verdienst zwischen 5.000 und 8.000 Euro für ihre bevorzugte Wunschimmobilie. Eigennutzer mit einem sehr hohen Verdienst greifen in Berlin zu einer teureren Immobilie. Steigt das monatliche Einkommen auf über 8.000 Euro, geben Eigennutzer im Durchschnitt 578.100 Euro für die Immobilie aus. Entscheiden sich Kreditnehmer aus dieser Gruppe für eine Kapitalanlage, liegt der Preis im Schnitt bei 284.000 Euro. Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ein sehr niedriger Preis.
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700Tsd.
800Tsd.
IMMOBILIENWERT IN BEZUG ZUM HAUSHALTSEINKOMMEN DER KAPITALANLEGER:
durchschnittlicher Immobilienwert
Ø 215.000€
3.000 - 5.000€
207.000€
5.000 - 8.000€
203.950€
8.000€ +
284.000€
0Tsd.
50Tsd.
100Tsd.
150Tsd.
200Tsd.
250Tsd.
300Tsd.
Immobilienwert in Tsd. Euro
350Tsd.
400Tsd.
450Tsd.
500Tsd.
WERT DER IMMOBILIEN VON EIGENNUTZERN:
1,82% 4,00%
1,45% 12,73%
6,18%
22,18%
51,64% der Immobilien haben einen Wert von 200.000€ – 400.000€.
Unter 100.000€
100.000 – 200.000€
200.000 – 400.000€
400.000 – 600.000€
600.000 – 800.000€
800.000 – 1.000.000€
Über 1.000.000€
WERT DER IMMOBILIEN VON KAPITALANLEGERN:
5,62%
4,49% 3,37% 8,99%
34,83%
42,70% der Immobilien haben einen Wert von 200.000 – 400.000€.
Unter 100.000€
100.000 – 200.000€
200.000 – 400.000€
400.000 – 600.000€
600.000 – 800.000€
800.000 – 1.000.000€
Über 1.000.000€
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Auffällig: In Berlin gibt es kaum noch Wohnungen oder Häuser, deren Wert unter 100.000 Euro liegt. So entscheiden sich nur rund 6 Prozent der Kapitalanleger für eine Immobilie aus diesem Preissegment. Mit etwa 1,5 Prozent fällt der Anteil der Eigennutzer noch geringer aus. Hier macht sich der deutliche Preisanstieg in der Hauptstadt bemerkbar. Bei Immobilien für 100.000 bis 200.000 Euro unterscheidet sich das Berliner Angebot noch deutlich von anderen deutschen Städten. Immobilien sind in diesem Preissegment noch ausreichend vorhanden. Über 12 Prozent der Eigennutzer und knapp 35 Prozent der Kapitalanleger erwerben in diesem Segment eine Immobilie. Der eigentliche Schwerpunkt liegt bei einem Immobilienwert zwischen 200.000 und 400.000 Euro. Über 51 Prozent des eigengenutzten Wohnraumes und rund 43 Prozent der Kapitalanlagen wurden zu diesem Preis verkauft. Im Preissegment von 400.000 bis 600.000 Euro sind noch 22 Prozent der Eigennutzer und knapp 9 Prozent der Kapitalanleger vertreten. Und der Anteil von besonders hochpreisigen Immobilien? Der fällt deutlich geringer aus. Zu Wohnimmobilien über 600.000 Euro greifen nur 12 Prozent der Eigennutzer. Bei den Kapitalanlegern liegt der Wert bei rund 8 Prozent. Diese erhobenen Zahlen zeigen, dass Berlin noch lange nicht das Preisniveau anderer deutscher Großstädte erreicht hat.
28 | 28
VERHÄLTNIS VON NEUBAU ZU BESTAND BEI EIGENNUTZERN:
53,68%
46,32%
Bestand
Neubau
VERHÄLTNIS VON NEUBAU ZU BESTAND BEI KAPITALANLEGERN:
35,37%
64,63%
Bestand
Neubau
Über 53 Prozent der Eigennutzer entscheiden sich für einen Neubau. 46 Prozent greifen zu einer Bestandsimmobilie. Bei Kapitalanlegern ist das Verhältnis genau umgekehrt. Nur 35 Prozent bevorzugen einen Neubau, über 64 Prozent investieren in bereits vorhandenen Wohnraum.
WOHNFLÄCHE (QM) IN BEZUG ZUM FAMILIENSTAND BEI EIGENNUTZERN:
verheiratet: 110,96m2
BEI KAPITALANLEGERN:
ledig: 83,83m2
verheiratet: 62,00m2
IN BEZUG ZUM HAUSHALTSEINKOMMEN BEI EIGENNUTZERN:
über 8.000€: 113,96m2
5.000 – 8.000€: 119,30m2
3.000 – 5.000€: 97,00m2
über 8.000€: 113,96m2
5.000 – 8.000€: 119,30m2
3.000 – 5.000€: 97,00m2
über 8.000€: 63,38m2
5.000 – 8.000€: 61,62m2
3.000 – 5.000€: 58,15m2
über 8.000€: 63,38m2
5.000 – 8.000€: 61,62m2
3.000 – 5.000€: 58,15m2
BEI KAPITALANLEGERN:
30 | 31
ledig: 59,71m2
Führen die vergleichsweise niedrigen Berliner Preise dazu, dass sich die Immobilienkäufer auch gleich für größere Objekte entscheiden? Zwischen Immobilienpreisen und Größe der angebotenen Immobilien besteht kein direkter Zusammenhang. Durchschnittlich 99 Quadratmeter messen die Immobilien von Berliner Eigennutzern. Mit rund 62 Quadratmetern fallen die Kaufobjekte von Kapitalanlegern deutlich kleiner aus. Eine mögliche Erklärung: Käufer, die Wohnraum als Kapitalanlage nutzen, senken durch kleinere Wohneinheiten den eigenen Kapitaleinsatz. Betrachtet man den Zusammenhang zwischen Wohnfläche und Familienstand, fällt auf, dass verheiratete Immobilienkäufer im Schnitt auf knapp 111 Quadratmetern wohnen. Ledige Eigennutzer begnügen sich hingegen mit rund 84 Quadratmetern. Grund dafür ist, dass ein Mehrpersonenhaushalt auch einen höheren Bedarf an Wohnraum hat.
98,93m2
62,00m2
Ø WOHNFLÄCHE
Ø WOHNFLÄCHE
Und wie sieht es mit dem Einkommen aus? Das hat zumindest bei den erhobenen Werten nur einen indirekten Einfluss auf die Größe der erworbenen Wohnfläche. Bei einem Einkommen zwischen 3.000 und 5.000 Euro liegt die Immobiliengröße der Berliner Eigennutzer bei 97 Quadratmetern. Steigt der Verdienst auf über 5.000 Euro, vergrößert sich auch der Wohnraum auf knapp 119 Quadratmeter. Bei Kapitalanlegern ist bei steigendem Einkommen auch ein leichter Anstieg bei der Quadratmeterzahl der Immobilie zu verzeichnen.
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WOHNFLÄCHE (QM)
IN BEZUG ZU DEN PERSONEN IM HAUSHALT BEI EIGENNUTZERN:
5 Personen: 129,06m2
4 Personen: 117,04m2
3 Personen: 113,13m2
2 Personen: 87,21m2
5 Personen: 129,06m2
4 Personen: 117,04m2
3 Personen: 113,13m2
2 Personen: 87,21m2
IN BEZUG ZU DEN PERSONEN IM HAUSHALT BEI KAPITALANLEGERN: 5 Personen: 53,39m2
4 Personen: 59,91m2
3 Personen: 53,60m2
2 Personen: 64,35m2
5 Personen: 53,39m2
4 Personen: 59,91m2
3 Personen: 53,60m2
2 Personen: 64,35m2
Bei Eigennutzern besteht ein klarer Zusammenhang zwischen der Quadratmeterzahl und der Zahl der Bewohner. Je mehr Personen im Haushalt leben, desto größer fällt die Immobilie aus. So kauften Eigennutzer mit drei Kindern im Durchschnitt Wohnungen und Häuser mit über 129 Quadratmetern. Anders sieht es bei den Kapitalanlegern aus. Bei dieser Käufergruppe besteht kein Zusammenhang beim Vergleich der Wohnfläche und dem Familienstand oder der Anzahl der Kinder. Hier dient die Immobilie nur als Wertanlage, die selbst nicht bewohnt wird.
05
Finanzierung
FINANZIERUNG EIGENKAPITAL UND MONATLICHE BELASTUNGEN Die meisten Menschen können ihren Traum vom Eigenheim nur durch eine Finanzierung verwirklichen. Das gilt auch für den Berliner Immobilienmarkt. Die Wahl des passenden Darlehens ist somit einer der wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf. Die Entscheidung für eine bestimmte Finanzierung hat mitunter für viele Jahre Einfluss auf die finanzielle Situation des Immobilienkäufers. Von einer klugen Entscheidung kann der Käufer finanziell profitieren und Geld sparen. Jede Finanzierung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu gehören das eingebrachte Eigenkapital, der Beleih ungsauslauf und der gewählte Tilgungssatz. Auch die Art des Darlehens und die Dauer der Zinsfestschreibung müssen der individuellen finanziellen Situation entsprechen.
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EIGENNUTZER
KAPITALANLEGER
Eigenkapital
128.681,54 Euro
112.089,93 Euro
Beleihungsauslauf
80,00%
78,94%
Tilgungssatz
2,67%
2,50%
EIGENKAPITAL IN BEZUG ZUM IMMOBILIENWERT BEI EIGENNUTZERN:
47.702,00€ 92.311,34€
164.086,41€ 477.961,60€
241.181,46€
358.549,00€
100.000 – 200.000€
200.000 – 400.000€
400.000 – 600.000€
600.000 – 800.000€
800.000 – 1.000.000€
Über 1.000.000€
128.681,54€ Ø EIGENKAPITAL
Berliner Eigennutzer bringen im Schnitt über 128.000 Euro an Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung ein. Bei Kapitalanlegern fällt der Betrag mit rund 112.000 Euro geringer aus. Im direkten Vergleich mit anderen deutschen Großstädten setzen Berliner Darlehensnehmer deutlich weniger eigene finanzielle Mittel für den Erwerb einer eigenen Immobilie ein. Zwischen dem Immobilienwert und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital besteht eine direkte Abhängigkeit. Je höher der Kaufpreis, desto größer fällt auch das eingebrachte Eigenkapital aus. Unabhängig davon, ob es sich um Wohnraum zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage handelt. Hintergrund dieser Tendenz ist die Tatsache, dass ein höherer Anteil an Eigenkapital deutlich bessere Konditionen bei der Immobilienfinanzierung möglich macht. Zudem setzen viele Kreditinstitute einen bestimmten prozentualen Anteil an eigenen Mitteln voraus. Wie hoch genau, bemisst sich nach dem gewählten Kreditvolumen. Liegt der Wert der Immobilie zwischen 100.000 und 200.000 Euro, bringt der durchschnittliche Berliner Eigennutzer knapp 48.000 Euro an Eigenkapital ein. Steigt der Kaufpreis der Immobilie auf 200.000 bis 400.000 Euro, erhöht sich im Durchschnitt das eingebrachte Eigenkapital auf rund 92.000 Euro. Bei einem Wert für den eigengenutzten Wohnraum von 400.000 bis 600.000 Euro wenden Eigennutzer etwa 164.000 Euro auf.
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EIGENKAPITAL IN BEZUG ZUM IMMOBILIENWERT BEI KAPITALANLEGERN:
55.992,36€ 88.761,34€
131.574,30€
675.360,00€
314.221,46€
100.000 – 200.000€
200.000 – 400.000€
400.000 – 600.000€
600.000 – 800.000€
800.000 – 1.000.000€
Über 1.000.000€
112.089,93€ Ø EIGENKAPITAL
Käufer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, steuern bei einem Preis zwischen 600.000 und 800.000 Euro im Schnitt etwa 241.000 Euro als Kapital bei. Das Eigenkapital steigt im Schnitt auf 359.000 Euro, sofern sich der Kaufpreis auf bis zu eine Million Euro erhöht. Kostet die Berliner Wohnung oder das Haus über eine Million, bringt diese Käufergruppe noch mehr eigene Mittel ein. Im Durchschnitt liegt das Eigenkapital dann bei rund 478.000 Euro. Auch bei Kapitalanlagen gilt: Je höher der Immobilienwert, desto größer ist der Anteil an Eigenkapital. Dies spiegelt sich besonders bei sehr teuren Immobilien wider, die von Kapitalanlegern erworben werden. Bei einem Kaufpreis von 200.000 bis 400.000 Euro bringen Anleger ein durchschnittliches Eigenkapital von über 88.000 Euro ein. Ist die Immobilie zwischen 400.000 und 600.000 Euro wert, steigt der Anteil an eigenen Mitteln auf über 131.000 Euro. Liegt der Kaufpreis bei 600.000 bis 800.000 Euro, erhöht sich das Eigenkapital auf rund 314.000 Euro. Durch die aktuell niedrigen Zinsen und die in Berlin aktuell noch günstigen Immobilienpreise scheint die Investition in den Berliner Wohnungsmarkt äußerst lukrativ zu sein. Besonders wenn von weiterhin steigenden Preisen ausgegangen werden kann. Eine Immobilie als Kapitalanlage garantiert langfristig eine sehr hohe Rendite. Deshalb wandert viel Eigenkapital in den Immobilienmarkt der deutschen Hauptstadt.
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EIGENKAPITAL IN BEZUG ZUR ANZAHL DER KINDER BEI EIGENNUTZERN:
Keine Kinder
119.911,25€
1 Kind
142.601,39€
2 Kinder
142.974,18€
Mehr als 2
121.558,67€
0Tsd.
20Tsd.
40Tsd.
60Tsd.
80Tsd.
100Tsd.
120Tsd.
140Tsd.
160Tsd.
180Tsd.
200Tsd.
Eigenkapital (Tsd. €)
EIGENKAPITAL IN BEZUG ZUR ANZAHL DER KINDER BEI KAPITALANLEGERN:
Keine Kinder
130.910,05€
1 Kind
62.448,58€
2 Kinder
88.703,53€
Mehr als 2
165.648,14€
0Tsd.
20Tsd.
40Tsd.
60Tsd.
80Tsd.
100Tsd.
120Tsd.
140Tsd.
180Tsd.
160Tsd.
200Tsd.
Eigenkapital (Tsd. €)
Besteht ein direkter Zusammenhang zwischen dem eingesetzten Eigenkapital und der Anzahl der Kinder? Laut den erhobenen Daten ist das nicht der Fall – weder bei Eigennutzern noch bei Kapitalanlegern.
BELEIHUNGSAUSLAUF BEI EIGENNUTZERN:
7,58%
24,19% 20,22%
Bei 25,63% der Eigennutzer liegt der Verkehrswert der Immobilie in Relation zum benötigten Fremdkapital zwischen 60% – 80%.
22,38%
Unter 60%
60% – 80%
80% – 90%
90% – 100%
Über 100%
80,00% Ø BELEIHUNGSAUSLAUF
Der Beleihungsauslauf beschreibt den prozentualen Anteil des Objektwertes, der durch ein Darlehen finanziert wird. Bei Berliner Eigennutzern liegt dieser Wert im Schnitt bei 80 Prozent, bei Kapitalanlegern bei knapp 79 Prozent. Bei einem Auslauf von unter 60 Prozent bieten Kreditinstitute Immobilienkäufern die besten Konditionen für ihre Baufinanzierung. Knapp über 24 Prozent der Eigennutzer und 26 Prozent der Kapitalanleger konnten so viel Kapital einsetzen, um diesen Vorteil zu nutzen. So entschieden sich rund 48 Prozent der Kreditnehmer, die ihre Immobilie selbst nutzen, für einen Beleihungsauslauf von 60 bis 90 Prozent. Bei den Kapitalanlegern sind es fast genauso viele – rund 47 Prozent. Bei über 20 Prozent liegt der Anteil der Eigennutzer, die einen Auslauf von 90 bis 100 Prozent wählten. Selbst den Beleihungsauslauf von über 100 Prozent nehmen noch über 7 Prozent der Eigennutzer in Anspruch.
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BELEIHUNGSAUSLAUF BEI KAPITALANLEGERN:
12,50%
26,04%
14,58%
Bei 29,17% der Kapitalanleger liegt der Verkehrswert der Immobilie in Relation zum benötigten Fremdkapital zwischen 60% – 80%.
17,71%
Unter 60%
60% – 80%
80% – 90%
90% – 100%
Über 100%
78,94% Ø BELEIHUNGSAUSLAUF
Bei den Kapitalanlegern wählten mehr als 12 Prozent einen Beleihungsauslauf von über 100 Prozent. Grund dafür: Eine besonders günstige Immobilienfinanzierung steht bei Investoren nicht unbedingt im Vordergrund. Denn die anfallenden Zinsen sind bei einer Kapitalanlage steuerlich relevant. Durch das geringere Einkommen der Berliner steht vielen Immobilienkäufern wahrscheinlich auch weniger Eigenkapital zur Verfügung. Hinzu kommen die steigenden Immobilienpreise in der Metropole. Beide Faktoren sind verantwortlich für den hohen Beleihungsauslauf in der Hauptstadt.
TILGUNGSSATZ BEI EIGENNUTZERN:
Anzahl der Eigennutzer in Prozent %
60 49,44%
50 40 30
23,79%
20 10
8,55%
6,69%
8,18% 3,35%
0 1% - 2%
2% - 3%
3% - 4%
4% - 5%
5% - 6%
Über 6%
8,65%
8,64%
5% - 6%
Über 6%
Tilgungssatz in Prozent (%)
TILGUNGSSATZ BEI KAPITALANLEGERN:
Anzahl der Kapitalanleger in Prozent %
60 50 43,21% 40
30
20 10
14,81%
14,81%
9,88%
0 1% - 2%
2% - 3%
3% - 4%
4% - 5%
Tilgungssatz in Prozent (%)
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Bedingt durch die anhaltende Niedrigzinsphase greifen Kreditnehmer zunehmend zu einem höheren Tilgungssatz. Der durchschnittliche Tilgungssatz der Berliner Eigennutzer beträgt 2,67 Prozent. Bei 2,5 Prozent liegt der Durchschnittswert der Kapitalanleger. Entsprechend entscheiden sich nur knapp 7 Prozent der Eigennutzer für einen Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent. Bei den Kapitalanlegern entfallen knapp 10 Prozent auf dieses Segment. Der mit Abstand größte Teil der Käufer wählt aber einen Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent. Mit über 49 Prozent nimmt fast die Hälfte der Eigennutzer diesen Tilgungssatz in Anspruch. Etwas geringer fällt der Anteil der Kapitalanleger aus. Hier sind es knapp 43 Prozent. Über 23 Prozent der Eigennutzer wählen einen Tilgungssatz von 3 bis 4 Prozent. Bei Kapitalanlegern liegt der Anteil bei gut 15 Prozent. Über 8 Prozent der Eigennutzer nehmen einen Tilgungssatz von 4 bis 5 Prozent in Anspruch. Selbst bei einer Tilgung von 5 Prozent und höher greifen noch über 11 Prozent der Kreditnehmer zu. Auch Kapitalanleger reagieren zunehmend auf die aktuelle Zinslage und entscheiden sich für eine höhere Tilgung. Auf einen Wert von 4 bis 5 Prozent entfallen fast 15 Prozent dieser Käufergruppe. Bei einem Tilgungssatz von 5 Prozent und höher sind über 17 Prozent der Kapitalanleger vertreten. Grund dafür: eine schnellere Entschuldung im aktuellen Zinstief.
2,67%
2,50%
Ø TILGUNGSSATZ
Ø TILGUNGSSATZ
Noch haben die Immobilienpreise in Berlin nicht das Niveau anderer deutscher Städte erreicht. Somit werden Käufer in Berlin in einem geringeren Maße belastet. Wer in der Hauptstadt eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, muss im Schnitt monatlich etwa 1.067 Euro für Zinsen und Tilgung aufbringen. Das entspricht 23,57 Prozent des Einkommens und liegt deutlich unter dem bundesdeutschen Spitzenwert. Bei Kapitalanlegern machen sich die steigenden Berliner Immobilienpreise eher bemerkbar. In dieser Käufergruppe fällt die monatliche Belastung mit über 1.212 Euro ziemlich hoch aus. Dieser Wert entspricht 19 Prozent des Einkommens.
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MONATLICHE BELASTUNG BEI EIGENNUTZERN:
Verhältnis zum Haushaltseinkommen: 23,57%
Monatliche Finanzierungsrate
1.067,35€
MONATLICHE BELASTUNG BEI KAPITALANLEGERN:
Verhältnis zum Haushaltseinkommen: 19,01%
Monatliche Finanzierungsrate
1.212,74€
DARLEHENSART DER EIGENNUTZER: 1,92% 4,20%
Annuitätendarlehen KfW-Darlehen
9,33%
Endfällige Darlehen Sonstige
84,55% der Eigennutzer entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen.
DARLEHENSART DER KAPITALANLEGER: Annuitätendarlehen KfW-Darlehen Endfällige Darlehen
32,57%
Sonstige
4,12% 1,72%
61,59% der Kapitalanleger entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen.
Bei der Darlehensart liegt das Annuitätendarlehen deutlich an der Spitze. Über 84 Prozent der Eigennutzer greifen bei der Finanzierung ihrer Immobilie zu dieser Form des Kredits. Bei den Kapitalanlegern liegt der Wert bei über 61 Prozent. Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellen unter bestimmten Voraussetzungen eine zinsgünstige Ergänzung zu den übrigen Finanzierungsbausteinen dar. Rund 9 Prozent der Eigennutzer nehmen ein KfW-Darlehen in Anspruch. Kapitalanleger nutzen diese Form der Finanzierung nur in geringem Umfang. Auch ein endfälliges Darlehen ist nur bedingt gefragt. Mit jeweils über 4 Prozent bei beiden Käufergruppen entscheiden sich nur wenige Kreditnehmer dafür.
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DARLEHENSART (KFW) DER EIGENNUTZER: 7,86%
35,31%
56,83%
KfW 124
KfW 153
Sonstige
DARLEHENSART (KFW) DER KAPITALANLEGER:
36,36%
63,64%
KfW 153
Sonstige
Einen wichtigen Stellenwert innerhalb der verschiedenen KfW-Programme nimmt das energieeffiziente Bauen ein. Über die Hälfte der Eigennutzer (57 Prozent) und Kapitalanleger (64 Prozent) entscheiden sich für das KfW-Programm 153. Zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum kommt bei Eigennutzern noch mit 35 Prozent das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 zum Einsatz. Dieses Programm kann nur von Eigennutzern in Anspruch genommen werden. Andere Förderprogramme fallen kaum ins Gewicht.
ZINSFESTSCHREIBUNG BEI EIGENNUTZERN:
1,46%
5 Jahre
49,33%
10 Jahre
37,34%
15 Jahre
5,44%
20 Jahre
Sonstiges
6,43%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Anzahl der Eigennutzer in Prozent (%)
Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage: Wer in Berlin eine Immobilie erwirbt, entscheidet sich bei der Finanzierung für eine längerfristige Zinsbindung. Knapp 49 Prozent der Eigennutzer sichern sich die niedrigen Zinsen mit einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren. Bei 37 Prozent der Darlehensverträge sind es 15 Jahre. Über 5 Prozent der Kreditnehmer wählen eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren.
48 | 49
45
50
ZINSFESTSCHREIBUNG BEI KAPITALANLEGERN:
5 Jahre
0,77%
40,32%
10 Jahre
15 Jahre
23,75%
20 Jahre
0,39%
Sonstiges
34,77%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Anzahl der Kapitalanleger in Prozent (%)
Auch bei den Kapitalanlegern liegt der Fokus mit über 40 Prozent auf einer Zinsbindung von 10 Jahren. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren wählen über 23 Prozent der Kapitalanleger. Eine noch längere Zinssicherung spielt für Anleger kaum eine Rolle. Grund dafür: Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt 10 Jahre. Viele Investoren erwägen nach diesem Zeitraum also den Wiederverkauf ihrer Immobilie, weil nach dieser Frist die Gewinne aus einem Verkauf steuerfrei sind. Sonstige Zinsbindungen sind bei Kapitalanlegern ungewöhnlich hoch vertreten. In den meisten Fällen sind dies Zinsbindungen unter 5 Jahren und Zwischenfinanzierungen. Der Grund hierfür könnte der Verkauf bereits vorhandener Immobilien oder die erst spätere Verfügbarkeit von angelegten Geldern sein.
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Stand: April 2017 Text: Wilfred Lindo, www.lindo.de Gestaltung: LABOR – Agentur für moderne Kommunikation GmbH Druck: LASERLINE Digitales Druckzentrum Bucec & Co. Berlin KG Bildnachweis: Titelfoto © iStock Photos, Seite 2, 3: Sunset - Berlin - 2016-08-10 © Pascal Volk / flickr.com, Seite 4: © Carsten Costard, Seite 11: Just Berlin © Artis Pupins / flickr.com, Seite 13: 2008-08-13-002 – Sk8terboy © Alexander, Seite 14: Reichstag © Oh-Berlin.com / flickr. com, Seite 17: Berlin © Jörg Schubert / flickr.com, Seite 25: Berlin wall, Germany © VV Nincic / flickr.com, Seite 27: Berlin © VV Nincic / flickr.com, Seite 28: Berlin Regierungsviertel © abbilder / flickr.com, Seite 32: At Gumball Dispenser © Sascha Kohlmann / flickr.com, Seite 38: Salmon-colored new buildings © ANBerlin / flickr.com, Seite 44: Germany-00075 - Spree River © Dennis Jarvis / flickr.com, Seite 51: West Berlin in Mist © Sascha Kohlmann / flickr.com.
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