Salzburg, am 25.08.2011 GZ: 6 E 11/11z Bezirksgericht Thalgau

GUTACHTEN zur Ermittlung des

VERKEHRS-/MARKTWERTES Salzburg, am 25.08.2011

Liegenschaft:

Familie Edeltraud Bayer 5340 St.Gilgen, Billrothstraße 3; EZ 197 und 202, Grundbuch 56107 St.Gilgen, BG Thalgau;

Bewertungsstichtag:

28.07.2011

Sachverständiger:

Dipl.-Ing. Dr. Franz Nagl

Preisbasis:

in €; inkl. Umsatzsteuer;

EXEKUTIONSSACHE Betreibender:

Bankhaus Carl Spängler & Co AG (FN 75934v) 5020 Salzburg, Schwarzstraße 1;

vertreten durch:

Zumtobel Kronberger Rechtsanwälte OG 5020 Salzburg, Rainbergstraße 3c;

Verpflichteter:

Edeltraud Bayer 5340 St.Gilgen, Billrothstraße 3;

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Salzburg, am 25.08.2011 GZ: 6 E 11/11z Bezirksgericht Thalgau

Zusammenfassung der VERKEHRSWERTE : Der Verkehrs-/Marktwert der Liegenschaftsteile "Wohnhaus-Liegenschaft Fam.Bayer", EZ 197, Grundbuch 56107 St.Gilgen, BG Thalgau, im Gesamtausmaß von 1.237 m² (GST-Nr.308/3) samt darauf errichteter, voll unterkellerter 2 ½- -geschossiger Landhausvilla (Wohnnutzfläche ca. 282m² (UG/EG/OG/DG); Restkellerfläche ca. 30m²), Gartenhütte und Holzschuppen sowie dem Weggrundstück-Nr.309/5 (EZ 202) mit (außerbücherlich) ca. 54m² in 5340 St.Gilgen, Billrothstraße 3, beträgt zum Bewertungsstichtag 28.07.2011: EUR 992.000,00 ================ (in Worten: Euro neunhundertzweiundneunzigtausend)

Der Marktwert des Einrichtungszubehörs beträgt insgesamt zum Stichtag (28.07.2011):

EUR 1.000,00 ============== (in Worten: Euro eintausend)

Der Verkehrswert der Liegenschaftsteile inkl. Einrichtungszubehör beträgt (Stichtag 28.07.2011):

EUR 993.000,00 ================ (in Worten: Euro neunhundertdreiundneunzigtausend)

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Auftraggeber: Bezirksgericht Thalgau (Gerichtsabteilung 1, Herr Dr. Engelbert Flotzinger) mit Beschluß vom 10.06.2011 (GZ: 6 E 11/11z-6 mit 6 E 11/11z-4 und 6 E 11/11z-2)

Bewertungsstichtag: 28.07.2011 (Tag der Besichtigung/Befundaufnahme)

Besichtigung/Befundaufnahme: 28.07.2011 (09:00 – 11:00 Uhr) Anwesende bei der Besichtigung: Frau Edeltraud Bayer (Verpflichtete, Liegenschaftseigentümerin), Herr Peter Bayer (Ehegatte von Frau Bayer); Herr Dr.Nagl (Sachverständiger); ein Vertreter der betreibenden Partei (Bank) war nicht anwesend.

Zweck des Gutachtens: Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaften EZ 197 (Wohnhaus) und EZ 202 (Weg), GB 56107 St.Gilgen, BG Thalgau, in 5340 St.Gilgen, Billrothstraße 3, zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung im Rahmen der Forderungsexekution (GZ: 6 E 11/11z), auf der Basis der übermittelten und erhobenen Unterlagen und den erteilten Informationen der Liegenschaftseigentümerin. Für das Gutachten besteht Urheberschutz, es gilt nur für den angeführten Zweck.

GRUNDLAGEN UND UNTERLAGEN für die Gutachtenserstellung • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Die Besichtigung der Liegenschaft erfolgte am 28.07.2011 (siehe oben). Beschluß des BG Thalgau vom 10.06.2011 Grundbuchauszüge vom 13.04.2011 (Gericht) und 28.07.2011 Katasterauszug vom 28.07.2011 SAGIS-Lagepläne vom 25.07.2011 Vermessungs-/Lageplan M1:250 vom 29.04.2009 und 26.05.1998 (Geometer Fally ZT GmbH) Flächenwidmungsplanauszug vom 28.07.2011 (Gemeinde St.Gilgen) und 25.07.2011 (SAGIS-Online) Diverse Pläne aus dem Bauakt und von Familie Bayer aus 1990 und 1992; - gemäß Besichtigung vom 28.07.2011 adaptiert; Erhebungen im Gemeindeamt St.Gilgen (Herr Leitner, Frau Schweizer) vom 28.07.2011 Erhebungen zum Altlastenkataster im Umweltbundesamt vom 28.07.2011 Diverse Informationen und Unterlagen von Familie Bayer vom 28./29.07.2011 und 25.08.2011 Feststellungsbescheid des Finanzamtes Salzburg-Land zum 01.01.2010 (vom 24.08.2011) Diverse Informationen vom Tag der Besichtigung (28.07.2011) Kaufvertrag vom 26.09.1990 Kaufvereinbarung zum Grundstück 309/5 vom 28.05.1998 und Zahlungsbestätigung vom 27.072003 Diverse Informationen zu Bewertungsansätzen (siehe Hinweise im Text) Fotos vom Tag der Besichtigung (28.07.2011) Langjährige Erfahrung des gefertigten Sachverständigen auf dem Gebiet des Verkaufes/Kaufes von Liegenschaften in Stadt und Land Salzburg und in der Immobilienbewertung

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FACHLITERATUR STABENTHEINER, Johannes : "Das Liegenschaftsbewertungsgesetz", Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Sonderausgabe Nr.78; KRANEWITTER, Heimo : "Liegenschaftsbewertung", Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, 6. überarbeitete Auflage, Wien 2010; ROSS-BRACHMANN-HOLZNER : "Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken", Theodor Oppermann Verlag Hannover, 28. Auflage; RÖSSLER/LANGER/SIMON : "Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten", Luchterhand Verlag, 6. Auflage; KLEIBER/FISCHER/SCHRÖTER : "Verkehrswertermittlung von Grundstücken", Bundesanzeiger Verlag, 6. Auflage, Köln 2010; GERARDY, Theo / MÖCKEL, Rainer : "Praxis der Grundstücksbewertung", Verlag Moderne Industrie, 2. Auflage; NAEGELI, Wolfgang / WENGER, Heinz : "Handbuch des Liegenschaftenschätzers", Schulthess Polygraphischer Verlag Zürich, 4. Auflage; MANNEK, Wilfried : "Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien", Walhalla Verlag; BIENERT, Sven / FUNK, Margret (Herausgeber) : "Immobilienbewertung Österreich", Edition ÖVI Immobilienakademie, Wien 2007; ÖNORM B1802 : "Liegenschaftsbewertung Grundlagen", vom 1. Dezember 1997, Österreichisches Normungsinstitut; IMMOBILIEN-PREISSPIEGEL 2009, 2010 und 2011, Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Wien 2011; HAUPTVERBAND der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten SACHVERSTÄNDIGEN Österreichs (Herausgeber) : "Der Sachverständige", Heft 1/2010, Wien 2010; FACHVERBAND der Österreichischen Immobilien- und Vermögenstreuhänder (Herausgeber: Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder) : "Österreichische Immobilien Zeitung" (ÖIZ), Heft 7/2011, Wien 2011; SIR Salzburger Institut für Raumordnung & Wohnen : SIR-Bodenpreisinformation Land Salzburg, 1994 – 2008, Salzburg 2009; GEWINN : "Die aktuellen Grundstückspreise in Österreich", in: Gewinn Mai 2011, Seite 128 ff.

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BEFUND Liegenschaftsbezeichnung / Adresse: Landhaus-Villa bzw. Salzkammergut-Villa von Frau Edeltraud (und Herrn Peter) BAYER 5340 St.Gilgen am Wolfgangsee, Billrothstraße 3;

Grundbuchsdaten: Gemäß den unten eingefügten Grundbuchauszügen vom 28.07.2011 sind die Liegenschaft Haus Bayer im Grundbuch KG 56107 St.Gilgen des Bezirksgerichtes Thalgau unter der Einlagezahl 197 und der Weg zur Liegenschaft (Haus) unter EZ 202 eingetragen. Liegenschaft EZ 197 (Haus) GRUNDBUCH 56107 St. Gilgen EINLAGEZAHL 197 BEZIRKSGERICHT Thalgau ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2011-07-28 Letzte TZ 861/2011 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 308/3 GST-Fläche 1237 Baufl.(Gebäude) 143 Baufl.(begrünt) 1094 Billrothstraße 3 ************************************* A2 ************************************** 1 a 931/1966 Recht der Abwässerableitung an Gst 308/8 für Gst 308/3 2 a 2672/1990 Recht des Gehens und Fahrens an Gst 308/7 für Gst 308/3 3 a gelöscht ************************************* B *************************************** 4 ANTEIL: 1/2 Bayer Edeltraud GEB: 1951-05-16 ADR: Carl Zuckmayr Strasse 37/2 Top 41, Salzburg 5028 a 2672/1990 IM RANG 1976/1990 Kaufvertrag 1990-09-26 Eigentumsrecht c 823/2009 Adressenänderung 5 ANTEIL: 1/2 Bayer Edeltraud GEB: 1951-05-16 ADR: Billrothstrasse 3, St. Gilgen 5340 a 1922/2009 IM RANG 3576/2008 Kaufvertrag 2009-03-31 Eigentumsrecht ************************************* C *************************************** 1 a 280/1899 84/1901 DIENSTBARKEIT der Wasserleitung auf Gst 308/3 für EZ 60 61 62 65 82 136 5 a 315/1991 Schuldschein 1991-02-07 PFANDRECHT 1.448.000,-6 % Z, 12 % VZ, NGS 289.000,für Bausparkasse Gemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige regGenossenschaft mbH b 315/1991 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 202 c 2115/1991 Löschungsverpflichtung zugunsten 6 7 e gelöscht 6 a 2115/1991 Schuldschein 1991-09-18 PFANDRECHT 211.000,-6 % Z, 12 % VZ, NGS 42.000,für Bausparkasse Gemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige regGenossenschaft mbH b 2115/1991 gleichzeitig mit 7 c 2115/1991 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 202 e gelöscht 7 a 2115/1991 Schuldschein 1991-09-18 PFANDRECHT 231.000,-6 % Z, 12 % VZ, NGS 46.000,für Bausparkasse Gemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige regGenossenschaft mbH b 2115/1991 gleichzeitig mit 6 c 2115/1991 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 202 e gelöscht

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a 534/1999 Pfandurkunde 1999-06-15 PFANDRECHT Höchstbetrag 11.050.000,-für Bankhaus Carl Spängler & Co Aktiengesellschaft b 534/1999 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 202 13 b 696/2009 IM RANG 1010/2008 Pfandurkunde 2008-03-27 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 110.000,-für Bankhaus Carl Spängler & Co. Aktiengesellschaft FN 75934v c 696/2009 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 202 15 a 861/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr 337.807,32 samt 11,75% Z seit 14.12.10, Kosten EUR 8.483,54 samt 4% Z seit 21.2.11, Antragskosten EUR 2.362,32 für Bankhaus Spängler & Co Aktiengesellschaft, FN 75934v (6E 11/11z) ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS

Weg EZ 202: GRUNDBUCH 56107 St. Gilgen EINLAGEZAHL 202 BEZIRKSGERICHT Thalgau ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2011-07-28 Letzte TZ 861/2011 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 309/5 Sonstige (78) Änderung der Fläche in Vorbereitung (Straßenanlage) ************************************* A2 ************************************** 1 a 437/1999 AB A-174/99, Plan 26.5.1998, GZ 11024/98/T Änderungen gem § 15 LTG hins Gst 309/5 ************************************* B *************************************** 4 ANTEIL: 1/2 Bayer Edeltraud GEB: 1951-05-16 ADR: Carl Zuckmayr Strasse 37/2 Top 41, Salzburg 5028 a 2672/1990 IM RANG 1976/1990 Kaufvertrag 1990-09-26 Eigentumsrecht b 683/2009 Rangordnung für die Veräußerung bis 2010-03-09 c 822/2009 Adressenänderung 5 ANTEIL: 1/2 Bayer Edeltraud GEB: 1951-05-16 ADR: Billrothstrasse 3, St. Gilgen 5340 a 1922/2009 IM RANG 683/2009 Kaufvertrag 2009-03-31 Eigentumsrecht ************************************* C *************************************** 1 a 189/1898 DIENSTBARKEIT des Fahrweges auf Gst 309/5 gem Abs I Dienstbarkeitsvertrag 1898-08-17 für EZ 104 109 141 3 a 315/1991 Schuldschein 1991-02-07 PFANDRECHT 1.448.000,-6 % Z, 12 % VZ, NGS 289.000,für Bausparkasse Gemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige regGenossenschaft mbH b 315/1991 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 197 c 2115/1991 Löschungsverpflichtung zugunsten 4 5 d gelöscht 4 a 2115/1991 Schuldschein 1991-09-18 PFANDRECHT 211.000,-6 % Z, 12 % VZ, NGS 42.000,für Bausparkasse Gemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige regGenossenschaft mbH b 2115/1991 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 197 c 2115/1991 gleichzeitig mit 5 d gelöscht 5 a 2115/1991 Schuldschein 1991-09-18 PFANDRECHT 231.000,-6 % Z, 12 % VZ, NGS 46.000,für Bausparkasse Gemeinschaft der Freunde Wüstenrot gemeinnützige regGenossenschaft mbH

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b 2115/1991 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 197 c 2115/1991 gleichzeitig mit 4 d gelöscht 8 a 534/1999 Pfandurkunde 1999-06-15 PFANDRECHT Höchstbetrag 11.050.000,-für Bankhaus Carl Spängler & Co Aktiengesellschaft b 534/1999 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 197 9 b 696/2009 IM RANG 1010/2008 Pfandurkunde 2008-03-27 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 110.000,-für Bankhaus Carl Spängler & Co. Aktiengesellschaft FN 75934v c 696/2009 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 197 10 auf Anteil B-LNR 5 a 69/2009 Urkunde 2009-01-08, Urkunde 2009-01-08 PFANDRECHT vollstr EUR 34.913,05 6,94 % Z aus 6.402,35 ab 2009-01-09, 6,94 % Z aus 26.642,23 ab 2009-01-09 für Salzburger Gebietskrankenkasse 5E 104/09s 12 a 861/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr 337.807,32 samt 11,75% Z seit 14.12.10, Kosten EUR 8.483,54 samt 4% Z seit 21.2.11, Antragskosten EUR 2.362,32 für Bankhaus Spängler & Co Aktiengesellschaft, FN 75934v (6E 11/11z) ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS

Der Gutsbestand auf der Liegenschaft EZ 197 umfaßt das Grundstück 308/3 mit einer am Grundbuchauszug ersichtlich gemachten Gesamtfläche von 1.237 m2 und eine Salzkammergutvilla (Billrothstr.3) mit Gartenhütten im Eigentum von Frau Edeltraud Bayer (2/2-Anteile). Die Liegenschaft EZ 202, ebenfalls zu 2/2-Anteilen im Eigentum von Frau E.Bayer, betrifft den Weg bzw. die Stiege zur Liegenschaft EZ 197 (Haus Billrothstraße 3) und hat gemäß Grundbuchauszug 78m². Gemäß Auskunft von Frau Bayer vom 28./29.07.2011, einer "Vereinbarung" vom 28.05.1998 (siehe Beilage) und der Information des Vermessungsbüros DI Fally vom 28.07.2011 wurde beim Weg (Grundstück-Nr.309/5) eine Grundstücksberichtigung bzw. Ablöse im Jahre 1998 (siehe A2-Blatt EZ 202) durchgeführt und 1998 bzw. 2009 eine Grundstücksfläche von letztendlich 54m² ermittelt (siehe Lageplan M 1:250; DI Fally vom 29.04.2009; in der Beilage). Die Grundteilung wurde im Grundbuch (noch) nicht durchgeführt. Das Recht der Abwasserleitung über das Nachbar-Grundstück-Nr.308/8 ist nicht bewertungsrelevant. Das Geh- und Fahrtrecht über das Grundstück-Nr.308/7 (299m² / EZ 618 – Eigentümer: Frau Niemetz) betrifft die eigentliche Zufahrt zum Grundstück Bayer (GST-Nr.308/3) und hat damit eine wesentliche Erschließungsfunktion. Die Dienstbarkeit der Wasserleitung auf dem Grundstück 308/3 betrifft eine querende Wasserleitung im Erdreich (von einer oberliegenden Quelle) für diverse Nachbargrundstücke, die kaum eine Einschränkung für die Liegenschaft EZ 197 bedeutet und daher nicht bewertungsrelevant ist. Die Dienstbarkeit des Fahrweges auf dem Grundstück-Nr.309/5 (Weg) von Frau Bayer für die oberliegenden Liegenschaften EZ 104, 109 und EZ 141 (erschlossen durch die Wenglstraße bzw. an der Mondsee-Bundesstraße) haben durch die Grundstücksteilung kaum mehr eine Bedeutung, weil damit der frühere schmale Anteil an der Wenglstraße (siehe SAGIS-Lageplan und FallyLageplan) als GST-Nr.309/8 an den Nachbarn, Herrn Dr.Friedrich (EZ 59), abgetreten wurde. Die simultanen Pfandrechte in beiden Grundbuch-Einlagen sind nicht bewertungsrelevant. Weitere Rechte/Lasten (zum Bewertungsstichtag) sind nicht vorhanden/bekannt.

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Liegenschaftsbeschreibung: Die Liegenschaft "Billrothstraße 3" von Frau E.Bayer liegt im nördlichen Ortsgebiet, zwischen Mondsee-Bundesstraße und Wolfgangsee, inmitten eines Wohn-/Villa-Gebietes der Gemeinde St.Gilgen (ca.3.731 Einwohner auf 98,67km² Gemeindefläche). Die Lage ist als "sehr gut" zu bezeichnen, weil das Grundstück erhöht liegt und ein wunderbarer Ausblick nach Süden zum Zentrum von St.Gilgen und dem Wolfgangsee bis zum Zwölferhorn gegeben ist. Das Zentrum von St.Gilgen (Mozartplatz) liegt rund 700m südlich, das Strandbad von St.Gilgen ca. 300m entfernt. Geschäfte für den täglichen Bedarf sind im Zentrum des Ortes vorhanden, Kindergarten, Schulen wie auch Arzt-Ordinationen und ausreichend Gastronomie sind ebenfalls in fußläufiger Entfernung zu erreichen (500 bis 1.000m). In unmittelbarer Nähe befinden sich (große) Einfamilienhäuser, Landhausvillen, Appartementhäuser, Zweitwohnhäuser und auch noch freie Bauparzellen. Der Wolfgangsee ist in wenigen Minuten über den (eigenen) Fußweg nach Süden erreichbar.

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Die Hauptliegenschaft (EZ 197) hat 1.237m² Grundfläche, besteht aus dem trapezähnlichen Grundstück 308/3 und ist mit einer massiv errichteten, 3-geschoßigen Landhaus-Villa im "Salzkammergutstil" und einer Gartenhütte bzw. noch hölzernen Lageranbauten im Westen bebaut.

Die Zufahrt erfolgt über die Billrothstraße und ein Geh- und Fahrtrecht über das Grundstück 308/7.

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Das weitere bewertungsrelevante Grundstück-Nr.309/5 (EZ 202) hat (außerbücherlich) - gemäß Vermessungsplan vom Vermessungsbüro DI Fally - 54m² und ist in natura eine Betonstiege und ein bekiester Weg nach Süden zur Wenglstraße.

SAGIS-Lageplan (alter Stand)

Lageplan (Geometer DI Fally vom 29.04.2009)

Aufschließung / Anschlüsse / Infrastruktur: Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt vorerst über öffentliche Straßen, über das Zentrum von St.Gilgen – Mondseestraße (nach Norden, ungefähr parallel zum Seeufer) – Billrothstraße und dann über das Nachbargrundstück 308/7, über ein grundbücherlich eingetragenes Geh- und Fahrtrecht (siehe oben); eine Weiterfahrt über die Mondseestraße nach Norden zur MondseeBundesstraße über Brunnwinkl ist möglich. Über die Mondseestraße – Wenglstraße ist ein Zugang über die eigene Wegparzelle (GSTNr.309/5) im Süden der Hauptliegenschaft Billrothstraße 3 gegeben (siehe Lageplan oben). Auf der Liegenschaft EZ 197 befinden sich am Nordrand des Hauses ausreichend (bekieste) Parkplätze, eine Garage ist nicht vorhanden. Die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung erfolgt über den Anschluß an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz der Gemeinde St.Gilgen. Ein Anschluß an das öffentliche Versorgungsnetz mit elektrischer Energie der Salzburg AG ist vorhanden. Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über eine Zentralheizung über einen Fernwärme-Anschluß (Netz der Bio-Energie-St.Gilgen-Gen.m.b.H) und eine zentrale Warmwasserversorgung mit einem entsprechenden Warmwasserboiler.

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Nutzung und Widmung der Liegenschaft: Die aktuelle Flächenwidmung lautet für die Liegenschaft (EZ 197; 1.237m²) und auch den Weg (EZ 202) nach Auskunft im Bauamt der Gemeinde St.Gilgen vom 28.07.2011 auf "EW - Bauland Erweitertes Wohngebiet" , wobei ein schmaler Streifen an der Nordseite des Grundstückes noch als "lärmbelastet" / EW/L1 (von der Mondsee-Bundesstraße) bezeichnet ist (siehe unten eingefügter SAGIS-Lageplan). In natura liegt jedoch dieser Grundstücksteil zwischen einer hohen Stützmauer (siehe Foto vom 28.07.2011) des Grundstückes 308/1 und dem Haus Billrothstraße 3, weshalb diese Einschränkung hier keine Bedeutung hat.

Ein Bebauungsplan ist nicht vorhanden.

SAGIS

(Bau-)Behördliche Bewilligungen / Behördenstatus: Folgende Daten wurden im Bauakt des Hauses Billrothstraße 3 in der Baubehörde der Gemeinde St.Gilgen am 28.07.2011 erhoben: Bauplatzerklärung (BH Salzburg Umgebung): vom 19.11.1991 (Zl.: 4/251-1369/2-1991) Baubewilligung – Wohnhaus "Villa Richter": über ein "Protokoll" vom 05.10.1898 (Zl.1535) und ein weiteres Schriftstück vom 13.06.1899 (Zl.757) der Gemeinde St.Gilgen

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Bei einer feuerpolizeilichen Überprüfung vom 09.11.1965 wurde der damalige Dachgeschoßausbau für ein Gästezimmer beanstandet (Zl.1303/1-1965) und die Benutzung des DG-Raumes auch baubehördlich am 24.08.1966 untersagt (Zl.1303/2-1965). Weitere Baubewilligungen zum aktuellen Baubestand oder eine Kollaudierung liegen nicht vor. (Wobei der aktuelle Dachgeschoß-Ausbau anscheinend genehmigungsfähig ausgeführt sein dürfte)

Eine frühere Konzession für eine Frühstückspension wurde 1967 gelöscht.

Ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlagegesetz liegt nicht vor, weshalb die Bewertung unter der Prämisse einer dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechenden Gesamtenergieeffizienz erfolgt.

Altlastenkataster bzw. Verdachtsflächenkataster: (Adaptierte Internet-Abfrage im Umweltbundesamt vom 28.07.2011) Bundesland: Salzburg Bezirk: Salzburg-Umgebung Gemeinde: Sankt Gilgen (50330) Katastralgemeinde: St. Gilgen (56107) Grundstücksnummer: 308/3 + 309/5 Information: Diese Grundstücke sind nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet.

Beschreibung der Gebäudeteile auf GST-Nr.308/3): Auf der bewertungsrelevanten Liegenschaft (Grundstück 308/3) befinden sich das massiv errichtete Wohnhaus im "Salzkammergut-Villa-Stil", ein einfacher, hölzerner Lagerschuppen an der Westfassade und eine hölzerne Gartenhütte. Das Haus wurde ursprünglich 1898/1899 als "Villa Richter" großteils als Massivbau mit an der Gartenseite (Süden) "herausgesetztem" Untergeschoß, einem etwas erhöhten Erd- und einem Obergeschoß (teilweise, an der Südhälfte, in Holzbauweise) errichtet. Der Dachboden war einfachst ausgeführt. Es folgten einige Umbauten, insbesondere auch ein (ungenehmigter) Einbau eines Dachgeschoßzimmers mit Balkon. Im Jahre 1992 wurde das Haus großteils innen um- und ausgebaut sowie generalsaniert; 2008 wurden Gebäudeteile – nach einem Wasserschaden – erneuert, insbesondere im Bereich der Sanitär-Stränge/-Anlagen im Westteil. Im Jahre 1992 wurden auch das Dachgeschoß im Bereich der Diele zum Dach (inkl. 2 Dachflächenfenster), ein Bad und das Gästezimmer entsprechend mit Gipskartonplatten ausgebaut. Die Außenholzteile wurden ebenfalls Anfang der 1990er Jahre großteils saniert und im Obergeschoß im südlichen Gebäudetrakt innen eine Mauer zur Holzwand ergänzt. Der Hauseingang befindet sich an der Nordseite, der Hauptgarten im Süden mit einem bekiesten Weg, teilweise betoniert, an der Ostgrenze nach Süden, der sich als Weg und Stiege auf dem Grundstücksteil-Nr.309/5 zur Wenglstraße fortsetzt. Im Erdgeschoß befindet sich im Süden über dem Wintergartengebäudeteil des Untergeschosses eine Terrasse mit Holzgeländer, im Obergeschoß an der West-, Süd und Ostseite ein Holzbalkon und im Dachgeschoß nochmals ein Südbalkon, jeweils an der Holzfassade (siehe Fotos) angebaut. Die Holzteile sind generell abgewittert.

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(Fotos vom 28.07.2011)

Bau- und Ausstattungsbeschreibung (siehe auch Fotos im Anhang): Bodenplatte und Kellermauern aus Steinen und Beton; Mauerwerk aussen und innen verputzt und geweißt; im Obergeschoß sind bei der Südhälfte des Gebäudes die Außenwände aus Holz ausgeführt, innen wurde großteils in den 1990er Jahren eine Innenmauer ergänzt; die Giebelwände im Dachgeschoß sind aus einfachen Holzwänden, im Bereich des DG-Bades und des Gästezimmers innen mit Gipskartonplatten verstärkt/verkleidet, ebenso die DG-Diele und Mansarden zum Dach. Die Decken dürften aus Holz mit Beschüttungen sein, wobei vor allem in den Sanitärbereichen Estriche mit Fußbodenheizungen eingebaut wurden. Die diversen Bodenbeläge (meistens geölte Holzböden) werden im Einzelnen beschrieben (siehe unten). Das Dach mit Holzdachstuhl ist mit Eternit und Verblechungen eingedeckt. Im gesamten Wohnbereich sind Holz-Kastenfenster (mit Sprossen), lackiert, und (abgebeizte) Holztüren in Holzstöcken jeweils mit Metall- (vorwiegend Messing-)Beschlägen vorhanden, die breiten Fensterbänke innen (infolge der dicken Mauern) sind großteils aus Holz, außen verblecht. Die (doppelten) Balkon- und Terrassentüren sind lackiert, außen teilweise abgewittert, wie auch großteils die Außen-Fensterteile. Das Haus wird mit einer Zentralheizung (Fernwärme-Anschluß an das Netz der Bio-EnergieSt.Gilgen-Gen.m.b.H.) beheizt, der Heizraum befindet sich im Keller mit Umformer, Steuerungsanlage, Warmwasserboiler, Ausdehnungsgefäß und diversen Heizkreisen; in den Räumen sind Metall-Radiatoren/-Heizkörper und vor allem in den Sanitärbereichen sowie im Untergeschoß ist eine Fußbodenheizung (aus den 1990er Jahren) eingebaut. Die Elektroinstallation wurde ebenfalls in den 1990er Jahren standardisiert; die Sanitärräume sind großteils verfliest und mit gehobenen Sanitärgegenständen ausgestattet.

Erdgeschoß (etwas erhöht): Hauseingang (überdacht): Holztür, außen grün lackiert, vor der Tür 2 Granitstufen mit einem Podest; Eingangsbereich (innen): alte Jahrhundertwende-Dekorfliesen, Aufgang in das Erdgeschoß mit abgebeizter Holzstiege, die auch in das Obergeschoß weiterführt; Kellerstiege aus Beton; Vorraum bzw. Wohndiele: Ziegelgewölbe und Holzdecke, Holzriemenboden, 1992/2008 neu verlegt und geschliffen (geölt), Kaminanlage; 2 Fenster nach Westen; Garderobe: Holzboden, Holzdecke gestrichen (neu aus 2008); Fenster nach Norden; WC: Kastenfenster, alte Holztür, alte Fliesen, 2008 erneuert; Küche: Holztüre, 2.Tür-Verbindung zum Esszimmer; Holzriemenboden, 2 Fenster; Deckenträme freigelegt und gekalkt, dazwischen verputzt. Holzküche mit Nirosta-Abwasch und Stilarmatur, Elektroherd mit Ceranfeld (Fa.Bosch), Backrohr, Dunstabzug (Umluft), Holzkästchen beige bzw. grün lackiert; Holzbank, Holztisch, 3 Sessel; Wohnzimmer: nach Süden zum Wolfgangsee orientiert; alter Riemenholzboden, Durchgang mit Holzstock zum Esszimmer; alte Kassettenholzdecke aus 1898, 1 Terrassentür (alt, hoch, im oberen Bereich Sprossen, im unteren Bereich Holz-Paneele; weiß lackiert);

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Esszimmer: Holzboden; Holzkassettendecke; schmale Holztür zur Küche - im Esszimmerbereich weiß gestrichen bzw. gekalkt; zum See 1 Kastenfenster; Veranda-artiger Anbau (Holz/GlasKonstruktion) im Osten aus 1992 - bis zur Parapethöhe gemauert; hier Holz-Verbundfenster; Terrasse (südseitig – zum See): auf Untergeschoß-Wintergarten aufgebaute Holzkonstruktion, mit abgewittertem Holz-Geländer, Terrassenboden-Bohlen (bereits angemorscht); Markise; hölzerner Abgang in den Garten; Obergeschoß: Holzstiege, Untersicht verputzt, im Aufgangsbereich über der Haustür 1 Fenster beim Podest; Diele: breiter Holzriemenboden, alle Holzstöcke und Türen grün lackiert; Zimmer über der Küche ("Sohn-Zimmer"): von der Mutter von Fr. Bayer bewohnt (nicht besichtigt), Holzboden, 2 Fenster; Schlafzimmer: breiter Holzriemenboden, verputzte Wände, 1 Fenster zum See, 1 Balkontür zum See, 1 Balkontür Richtung Osten, jeweils doppelflügelig; Balkon: fast umlaufend, abgewitterte Holzbohlen, wurden 2008 neu verlegt, Geländer aus 1992, Geländer-Abdeckung stark angemorscht; Kinderzimmer: Holzboden, 1 Fenster Richtung See, 1 Balkontür Richtung Zwölferhorn (Westen) Bad: gegenüber vom Kinderzimmer, 2008 erneuert, Badewanne, Waschbecken, Stand-WC, Heizkörper, Boden verfliest (türkis), Wandverfliesung bis ca. 1,20m, in der Ecke ein Fenster zum 2.Bad; kein Außenfenster; 2. Bad: Fenster nach Norden, 2 schmale Fenster Richtung Westen; derzeit nur Estrichboden, Stand-WC, 2 große Stil-Waschbecken, Holzbretter als Fensterbank; es fehlt die Boden- und Wandverfliesung und die Badewanne (siehe Plan);

Dachgeschoß / Dachboden: Holzstiege, Holzgeländer, im Zwischen-/Podestbereich: altes Fenster; Im Dielenbereich 2 Dachflächenfenster aus Holz im Firstbereich; Gästezimmer (nach Süden): einfacher Holzboden, Balkontüre und Kastenfenster zum Balkon mit unten Paneelen, im oberen Bereich Sprossen und Glas; abgehängte Decke, verputzt, und Mansarde; Balkon: wie im OG aus 1992, Geländer-Abdeckbretter angemorscht; Bad (nach Norden; 1992 errichtet): Holzriemenboden, Stand-WC, Stilwaschbecken, Badewanne an der N-Fassade, eingesetztes Holzfenster (Verbundfenster) vor dem Kleeblatt-Ausschnitt an der Fassade, Wände teilweise verfliest; Rechter Dachboden: Betonboden, ohne Isolierung, alter Holzdachstuhl, im Giebelbereich offene Kleeblatt-Ausschnitte in der (schmalen) Holzwand, auf dem alten Holzdachstuhl befindet sich eine Folie, ein Unterdach und darüber Eternitplatten, 2008 erneuert. Kamintürchen; Gipskartonplatten zu den Innenräumen verputzt, teilweise Risse; Linker Dachboden: Dachausstieg aus Glas, Kleeblattausschnitt an der Holzwand Richtung See, Holzwand auch Richtung Norden, Boden aus Betonplatten, darüber teilweise Linoleum-Auflage;

Keller-/Untergeschoß (geringe Raumhöhe): Betonstiege mit Holzplattenauflage vom EG-Vorraum zum Keller; gewölbeartige Decke zum EG; vor den Fenstern (zum Garten und auch Hauseingangsbereich): Metallgitter Diele/Gang: Marmorfliesen, Fußbodenheizung; Hobby-Raum: nach Süden orientiert, Holzriemenboden mit Fußbodenheizung, Holztür zum "Wintergarten-Raum" (unter der Terrasse), Marmorfliesen am Boden, kleines Fenster nach Süden; Ausgang zum Garten (Holztür, Messingbeschläge); Gästezimmer: Holzriemenboden, kleineres Fenster nach Süden; Werkstatt: Ausgang zum Ostgarten; verputztes Kappengewölbe, offener Durchbruch zum Weinkeller: Betonboden, offene Kellerwand (mit Steinen gemauert), darüber ein Ziegelgewölbe, kappenartig ausgeführt; WC (innenliegend): weiße Fliesen bis ca. 1,50m, Hänge-WC, Zusatzheizkörper;

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Waschküche: Bodenfliesen weiß, Wandfliesen bis ca. 1,70, Keramik-Waschbecken, Spiegel, 2 Waschmaschinen; Dusche in Mauernische - verfliest bis zur Decke; Heizanlage: angeschlossen an Bio-Heizkraftwerk von St. Gilgen (Fernwärme), Umformerbereich, Kasten (Bezeichnung: „Stefan Ritzer“) darüber Steuerungsanlage, Ausdehnungsgefäß, verschieden Wasserleitungen, verschiedene Heizkreise für Zentralheizung und Fußbodenheizungen (KG: Waschküche, WC, Gang, Hobby-Raum; EG: Küche; OG: beide Bäder); die übrigen Räume werden mit Radiatoren beheizt.

Außenanlagen: Bekieste Zufahrt über das Grundstück 308/7; Einfahrtsbereich und Parkplatz vor der Nordfassade des Hauses: Kies; Nach Norden zum Grundstück-Nr.308/3 befindet sich eine mächtige, abgewitterte BetonStützmauer, davor Blumen- und Busch-Beete (siehe Foto auf Seite 11); Ostgarten: Maschendrahtzaun, Kiesweg, Blumenbeete, Büsche; im Nahbereich des Hauses immer Blumenbeete und Büsche; Westbereich: beim Einfahrtsbereich kleiner Teil mit Natursteinplatten belegt; Gartenhütte aus Holz; Maschendrahtzaun hinter dichter Hecke (teilwiese Fichten); teilweise mächtige Bäume (Ahorn usw.); an der Westfassade bis zur EG-Höhe ist ein Holzschuppen mit Bitumenfoliendach angebaut; Südgarten: Abgang von der Terrasse im EG aus Holz; an der Hausfassade zur Wiese noch bekieste Bereiche; der Wiesenbereich ist abfallend Richtung See (Süden); am Rand eine dichte Hainbuchenhecke (dahinter Maschendrahtzaun), ein Nussbaum, Stechlorbeer, Buchsbäume und verschieden Büsche; bekiester Weg an der Ostgrenze zur Maschendraht-Gartentüre im SüdOsten zur Wegparzelle 309/5. Insgesamt sind 2 Garten-Geräteschuppen aus Holz vorhanden.

Beschreibung des Grundstückes-Nr.309/5 (Weg): Das schmale Nord-Süd verlaufende Grundstück-Nr.309/5 wurde 1998 bzw. 2009 neu vermessen, Teile wurden an den Nachbarn Dr.Friedrich abgetreten und soll in Kürze in der nun ausgeführten Form und im neuen Flächenausmaß (54m²) in das Grundbuch eingetragen werden. Der Weg ist im oberen, nördlichen Teil als Betonstiege ausgebildet, überwindet einen Höhenunterschied von rund 4m und ist im südlichen Zugangsbereich von der Wenglstraße bekiest. Die Breite des Weges beträgt rund 1,5 bis 2,5m (Nordanschluß an Grundstück 308/3) und hat eine Gesamtlänge von ca. 26m.

(Fotos vom 28.07.2011)

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Ermittlung der Nutzflächen: Für die Ermittlung der (bewertungsfähigen) (Netto-)Nutzflächen wurden Kopien von aus dem Bauakt vorhandenen und von Familie Bayer übergebenen Plänen aus 1990 und 1992 (?) verwendet, wobei die Kopien im Anhang gemäß der Besichtigung vom 28.07.2011 vom Sachverständigen adaptiert wurden. Stiegenhausflächen werden (bewertungsüblich) nicht berücksichtigt. Nettonutzflächen ca. in m² Untergeschoß Gang/Diele

9,90

Hobby-Raum

26,90

Wintergarten

13,30

Gästezimmer

13,60

Werkstätte

10,60

Weinkeller

6,10

WC

1,50

Waschküche und Heizraum Dusche

10,40 1,30

93,60

Erdgeschoß Vorraum

2,20

Wohndiele

21,50

Garderobe

3,70

WC

1,40

Wohnzimmer

28,30

Esszimmer

19,40

Küche

18,00

Terrasse (Süden)

15,00

94,50

Obergeschoß Diele / Gang

10,60

Schlafzimmer ("Eltern")

32,20

Schlafzimmer ("Tochter")

16,60

Schlafzimmer ("Sohn")

18,70

Bad / WC

5,80

Bad / WC

8,50

Balkon (umfassend)

30,00

92,40

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Dachgeschoß Vorraum / DG-Diele Gästezimmer

7,00 18,20

Bad / WC

6,30

Süd-Balkon

2,60

Dachboden (Westen)

43,30

Dachboden (Osten)

27,80

31,50

NUTZFLÄCHE Summe

312,00 Nettonutzfläche in m²

Gesamt-Nutzflächen Wohnnutzfläche (EG und OG)

186,90

Wohnnutzfläche (DG: ausgebaute DG-Räume – inkl.Vorraum)

31,50

UG-Wohnnutzfläche (Gang, Hobby-Raum, Gästezimmer; Waschküche, Dusche, WC)

63,60

Kellerfläche (Wintergarten, Werkstätte, Weinkeller)

30,00

NUTZFLÄCHE gesamt (bewertungsrelevant)

312,00

EG-Terrasse

ca. 15,00

Balkone

ca. 33,00

Dachböden (nicht bewertungsfähig)

ca. 71,00

Befund-Analyse: Aus den oben genannten Unterlagen, Besprechungen und Informationen wie auch aus der Befundaufnahme lassen sich folgende Schlüsse ziehen bzw. kann wie folgt analysiert werden: Die Lage der Liegenschaft ist inmitten des Villengebietes mit Seeblick "sehr gut", der Wohnwert ist durch die "geschützte" Wohnlage ebenfalls sehr gut.

Der Gebäudezustand der Gebäudeteile (insbesondere Haus) ist großteils sehr gut und sehr gepflegt, geringfügige kosmetische Mängel und die Pflege der abgewitterten Außenholzteile am Haus werden in der Alterswertminderung und "Rückgestautem Reparaturbedarf" berücksichtigt. Die Aussenanlagen (Zufahrt, Garten, Bepflanzung) sind ebenfalls in sehr gutem, gepflegtem Zustand. Die Holzschuppen und die Garten-/Geräte-Hütte sind mit einem Zeitwert zu bewerten. Eine Garage fehlt. Ein Großteil des Hauses ist mit werthaltigen, hochwertigen Materialien (z.B. dicke Ziegel- und Steinmauern, Holz, Blech) gebaut. Auch bei der Innenausstattung wurden großteils hochwertige Materialien (z.B. Holzböden, Holz-Türen, Kastenfenster, edle Fliesen; Holzkassettendecken usw.) verwendet. Die Generalsanierung 1992 und teilweise auch 2008 bewirkt einen GesamtGebäudezustandsstatus von Anfang der 1990er Jahre.

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Als rückgestauter Reparaturaufwand/-bedarf waren bei der Besichtigung vom 28.07.2011 augenscheinlich keine wesentlichen Baumängel/-schäden festzustellen, ausgenommen einige anstehende Pflege-/Sanierungs-/Erneuerungsmaßnahmen im Bereich der Außenholzteile (südseitige Balkonbrüstungen, Terrassenbelag, Fensterrahmen) und die Fertigstellung des größeren Bades im Obergeschoß (Badewanne, Verfliesungen), was bei der Bewertung zu berücksichtigen ist.

Kollaudierung: Für das Haus bzw. die Gebäudeteile fehlt eine Gesamtkollaudierung (Überprüfung gem. §17 Baupolizeigesetz / Benützungsbewilligung – Gemeinde St.Gilgen), insbesondere für den Dachgeschoßausbau. Es liegt im Bauakt eine feuerpolizeiliche Beanstandung für den alten Gästezimmerausbau im Dachgeschoß aus 1965 auf, wobei der aktuelle Ausbau (Diele, Bad, Gästezimmer) augenscheinlich genehmigungsfähig ausgeführt sein dürfte.

Zufahrt: Die Zufahrt zur Liegenschaft über das Grundstück 308/7 ist vertraglich und grundbücherlich gesichert, eine eigene direkte Zufahrt über die Billrothstraße wäre jedoch wünschenswert. Der Weg zur Wenglstraße mit aktuell ca.54m², im Eigentum von Frau Bayer, kann gesondert bewertet werden, wobei hier mehr ein ideeller Wert als ein "Marktwert" vorliegt.

Einrichtungszubehör: Als Zubehör im Wohnhaus ist nur die eingebaute Küche (siehe Gebäudebeschreibung) anzuführen bzw. zu bewerten. Da die Nutzungszeit bereits den bewertbaren Zeitrahmen von 10-15 Jahren überschritten hat, aber der gute Erhaltungszustand eine Wertangabe rechtfertigt, ist hier nur mehr ein pauschaler Zeitwert von rund € 1.000 anzunehmen.

Wirtschaftsdaten: Aus der Aufstellung der Bewirtschaftungskosten des Hauses durch Frau Edeltraud Bayer, besprochen am 28.07.2011, sind folgende Daten zu entnehmen: Heizung/Fernwärme ca.270€/M., Gemeindeabgaben (Müll, Wasser, Abwasser, Grundsteuer): 150€/M., Strom (SbgAG): 140€/M., Versicherungen: 276€/Quartal. Damit ergibt sich ein Bewirtschaftungskosten-Aufwand pro Monat von ca.652€ bzw. bei einer Wohnnutzfläche (inkl.UG-Wohnflächen) von 282m²: ca.2,31€/m². Dieser Wert ist gemäß Erfahrung des Sachverständigen als "günstig" zu bezeichnen. Der fiskalische (erhöhte) Einheitswert für die Liegenschaft EZ 197 u.a. (GST-Nr.308/3 u.a.) beträgt gemäß Feststellungsbescheid des Finanzamtes Salzburg-Land zum 01.01.2010 (Bestätigung vom 24.08.2011): € 25.871,53. Gemäß Auskunft bei der Buchhaltung der Gemeinde St.Gilgen vom 28.07.2011 ist eine Berichtigung der "Kanalpunkte" bzw. des Kosten-Beitrages des Kanalanschlusses vorgesehen und mit einer Gebührenvorschreibung von ca. 3.700 € in nächster Zeit zu rechnen.

Die Liegenschaft (EZ 197 und EZ 202) wurde mit Kaufvertrag vom 26.09.1990 von Herrn und Frau Bayer erworben und anschließend wurde das Haus umgebaut und generalsaniert. Das Weggrundstück-Nr.309/5 (EZ 202) hatte ursprünglich 78m². Nach einer Abtretung von insgesamt 24m² an den Nachbar Dr.Friedrich im Bereich der Wenglstraße und einer geringfügigen "Verschiebung" des Weges im Jahre 1998 (siehe "Vereinbarung" vom 28.05.1998 in der Beilage) ergab sich gemäß einer Vermessung des Vermessungsbüros DI Fally vom 29.04.2009 eine aktuelle Fläche von 54m² (noch nicht im Grundbuch berichtigt). Der "Ablösepreis" betrug gemäß einer Zahlungsbestätigung vom 27.07.2003: € 1.820.

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BEWERTUNG Allgemeine Hinweise: Bei der Bewertung werden alle im Befund und in der Befund-Analyse angeführten Fakten entsprechend berücksichtigt. Der Sachverständige weist darauf hin, daß die Befundaufnahme ohne technische Hilfsmittel und nur nach dem äußeren Anschein erfolgte und die Funktion der Heiz-, der Elektro- und der Sanitärleitungen, sonstiger technischer Anlagen und Ausstattungen sowie der Dachhaut nicht überprüft wurden. Es wird die ordnungsgemäße Funktion aller technischen Anlagen bei der Bewertung vorausgesetzt. Somit sind nur sichtbare Mängel und Schäden, nur soweit sie dem Sachverständigen bekannt sind, angeführt. Technische Ausstattungen und Einrichtungen sind im Gutachten nur berücksichtigt, wenn sie dem Gebäude zuzuordnen sind. Im Gutachten wird auch angenommen, daß konsensgemäß gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen Bauausführung vom bewilligten Bauplan vorliegen und sämtliche behördliche Auflagen zum Bewertungsstichtag erfüllt wurden, ausgenommen sie sind im Detail angeführt. Die Übereinstimmung mit öffentlichen Rechtsvorschriften wurde nicht geprüft. Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes bzw. des Bewertungsgegenstandes wurde ausschließlich durch den äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt und anschließend klassifiziert. Detaillierte oder zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile nur auf Informationen und Unterlagen beruhen, die dem Sachverständigen gegeben wurden. Dazu ist ebenfalls festzuhalten, dass diverse (Ver- und Entsorgungs-)Leitungen im Erdreich/Untergrund sowie in Wänden und Decken nicht untersucht wurden. Der Sachverständige weist außerdem darauf hin, daß die Übereinstimmung des Verlaufes der Grundstücksgrenzen in der Natur mit dem bücherlichen Grundbuchsbestand nicht geprüft wurde und keine Aussagen über eine bestimmte Bodenbeschaffenheit, den Boden-Feuchtigkeitsgehalt (inkl. Grundwasserspiegel), mögliche Bodenverunreinigungen, welche nur mittels eines eigenen Gutachtens feststellbar wären, im Gutachten enthalten bzw. berücksichtigt werden können bzw. wurden. Der ermittelte Wert beruht daher auf der Annahme, daß sich auf der Liegenschaft keine Materialien befinden, deren Verunreinigung die Grenzwerte einer Baurestmassendeponie gemäß der letzt gültigen Deponieverordnung überschreiten. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften, die zur Ertragserzielung oder der betrieblichen Nutzung dienen, ist die Umsatzsteuer bei der Bewertung nicht berücksichtigt, weil eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit gegeben ist. In allen anderen Fällen, insbesondere bei (privaten) eigengenutzten Immobilien, wird der Herstellungswert einschließlich der Umsatzsteuer angesetzt. Wird gemäß den steuerrechtlichen Bestimmungen der Bewertungsgegenstand mit Umsatzsteuer verwertet, ist diese dem ermittelten Verkehrswert hinzuzurechnen; wenn ohne Umsatzsteuer vermarktet und verkauft wird, sind eventuell bereits geltend gemachte Vorsteuerbeträge anteilig zu berichtigen. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt geldlastenfrei, eventuelle Kaufnebenkosten werden nicht berücksichtigt. Für die Vollständigkeit und auch Richtigkeit der verwendeten Unterlagen und Informationen sowie für eventuell irrtümlich angenommene Bewertungsansätze wird keine Haftung übernommen. Der Ansatz allfälliger Instandhaltungs-, Erhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungskosten erfolgt durch den Sachverständigen aus seiner Erfahrung und es wird dabei von einer der Lage und Nutzung des Objektes entsprechenden sowie einer marktüblichen Ausführung des Bauwerkes ausgegangen.

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Der ausgewiesene Verkehrswert kann kein Ergebnis mit mathematischer Exaktheit sein, insbesondere wenn Erfahrungswerte oder weitere Bewertungsfaktoren mit eventuellen Unsicherheiten einfließen. Weiters wird festgestellt, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, daß ein entsprechender Preis bei gleichbleibenden äußeren Bedingungen am Immobilienmarkt (kurzfristig) realisierbar ist (siehe ÖNORM B 1802).

Laut § 3 (1) Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Wertermittlungsverfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§5) und das Sachwertverfahren (§6) in Betracht. Laut § 3 (2) LBG sind, wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden. Laut § 7 (1) LBG hat der Sachverständige - soweit das Gericht, der Auftraggeber oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnet - das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens oder wenn zur Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden sind, so ist aus deren Ergebnissen der Wert - unter Berücksichtigung der Verhältnisse im marktüblichen Geschäftsverkehr - zu ermitteln.

Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft ist nach Meinung des gefertigten Sachverständigen das Sachwertverfahren mit Angabe des Bodenwertes (aus Vergleichsdaten) und des Gebäudezeitwertes anzuwenden, weil diese Liegenschaft nur als Wohnhaus für Familie Bayer erworben, umgebaut, generalsaniert und auch bisher genutzt wurde. Eine Vermietung bzw. Nutzung des Hauses zu Ertragszwecken ist nicht vorgesehen, weshalb hier das Ertragswertverfahren nicht berücksichtigt wird.

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GUTACHTEN

Sachwert Bodenwert Bodenwert-Analyse: Das Grundstück-Nr. 308/3 (Gesamtfläche: 1.237m²) der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde St.Gilgen als Bauland "EW – Erweitertes Wohngebiet" ausgewiesen und liegt in sehr guter Lage mit Ausblick auf den Wolfgangsee. Die Bodenwert-Recherchen des Sachverständigen ergaben folgende Ergebnisse: Da keine konkreten, nachvollziehbaren (freie) Grundstücksverkäufe in letzter Zeit und in nächster Nähe zur Verfügung standen, wurden diverse Erhebungen im Internet und bei ortskundigen Immobilienfachleuten durchgeführt. Eine Erhebung am 18.08.2011 im Internet bei den 7 größten Immobilien-Plattformen Österreichs und bei rund 5 Grundstücksangeboten im Raum St.Gilgen ergaben keine vergleichbaren Grundstücksangebote. Ein Grundstück am Ortsrand von St.Gilgen (1.838m²) wird mit 260€/m² angeboten; Badeplätze (ab 160m²) am Wolfgangsee werden mit 520-530€/m² gehandelt, Grundstücke am See mit rund 1.000€/m². Eine Markterhebung am 28.07.2011 über das Grundbuch bzw. "ImmoMapping" (Fa.Webservicesunited) ergab keine einzige verwertbare Grundstückstransaktion in der Nähe, auch nicht in mittelbarer Nähe, der Bewertungsliegenschaft. Gemäß der Bodenpreiserhebung 2008 des SIR (siehe Literaturangabe) zwischen 2006 und 2008 werden für die KG 56107 (St.Gilgen) folgende Grundstückstransaktionswerte angegeben (Mittel bis Maximum): 2006: 253 bis 410 €/m² Median: 262€/m² 2007: 198 bis 243 €/m² Median: 236€/m² 2008: 216 bis 395 €/m² Median: 216€/m² Für 2009/2010 steht leider keine Auswertung zur Verfügung. Die Höchstpreise (243-410€/m²) zeigen den Bodenwert, der für eine zentrale Lage und annähernd auch für die bewertungsrelevante Liegenschaft als freies Grundstück möglich ist (Durchschnitt: 350€/m²; Median-Durchschnitt: 238€/m²). Gemäß dem Immobilienpreisspiegel (siehe Literaturliste) stiegen die Bodenpreise ("sehr gute Wohnlage") in Salzburg-Umgebung zwischen 2008 bis 2011 um ca. 37%!, womit sich beim Durchschnittmedian ein aktueller Wert von rund 326€/m² und beim Maximal-Durchschnitt von 480€/m² ergibt. In der Grundstückspreiserhebung der Zeitschrift "Gewinn" (siehe Literaturliste) vom Mai 2011 wird für St.Gilgen ein Grundstückskaufpreis von 300 bis 400€/m² angegeben. Die Befragung von 2 ortskundigen Immobilienmaklern und eines Immobilien-Sachverständigen im Salzkammergut ergab für den Bereich der Bewertungsliegenschaft eine allgemeine Bodenpreiseinschätzung (ungebundener Bodenwert) von 320 bis 350€/m². Eine Nachfrage beim Bauamt der Gemeinde St.Gilgen am 18.08.2011 ergab eine Bodenpreiseinschätzung für den Bereich Billrothstraße von 300€ - 350€ pro m².

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Die Auskunft eines bestens ortskundigen und mit Immobilien-Finanzierungen in St.Gilgen und Umgebung beschäftigten Bankfachmannes vom 18.08.2011 ergab eine Grundpreiseinschätzung für den Bereich Wenglstraße/Billrothstraße von rund 350€ pro m² (Baulandgrund), wobei dem Fachmann 2 Grundstücksverkäufe unterhalb des Zwölferhorns mit Blick zum See in den letzten beiden Jahren mit einmal 350 und einmal mit 400€/m² bekannt sind. Die Bodenpreisangabe von 2 weiteren Bank-Immobilienbewertern lauteten ebenfalls auf rund 350€/m².

Für einen angemessenen Bodenrichtwert für die Bewertungsliegenschaft sind all die vorhin beschriebenen Angaben (vergleichbare Grundstückspreiseinschätzungen: 300 – max. 400€/m²; Durchschnitt: rund 350€/m²), die Befund-Analyse sowie die Lage, Größe, Flächenwidmung zu berücksichtigen und zusätzlich folgende Prämissen zu beachten: * Die voll aufgeschlossene Liegenschaft liegt im "Bauland – Erweitertes Wohngebiet" in (ruhiger) Top-Lage in St.Gilgen inmitten einer Villengegend. Der Verkehrslärm von der Mondsee-Bundesstraße ist wegen einer Stützmauer im Norden kaum/nicht bemerkbar. * Die freie Aussicht Richtung Süden zum Wolfgangsee und Zwölferhorn sowie die leichte Hanglage sind große Lagevorteile. * Die Anbindung der Liegenschaft an Straße, zum Ufer des Wolfgangsees (ca.200m) und zum Ortszentrum ist bestens. * Das Grundstück ist Süd-orientiert und sehr flächeneffizient im Norden bebaut; für das große Bauvolumen steht genügend repräsentative Gartenfläche zur Verfügung. * Für Häuser bzw. Liegenschaften in dieser Lage besteht ein großer Käufermarkt, der derzeit kaum befriedigt werden kann. Die große Nachfrage treibt die Preise beständig in die Höhe. Unter Berücksichtigung der oben angeführten Argumente sowie nach Analyse des aktuellen Immobilienmarktes in St.Gilgen und Salzburg-Umgebung sowie im Salzkammergut erscheint dem gefertigten Sachverständigen ein (ungebundener) Baulandgrundstückswert von 350€/m² für das zu bewertende Grundstück als Richtwert angemessen. Ein bewertungsüblicher Bebauungsabschlag ist hier - nach Meinung des Sachverständigen - mit 10% gerechtfertigt, weil fiktive Abrißkosten des Hauses (inkl. "Säuberung" des Grundstückes) damit abdeckbar sind.

Das Weg-Grundstück 309/5 (54m²) wird mit einem Wertansatz (Bewertungsliteratur: Verkehrsflächen ca. 15-30% des Baulandwertes) von ca. 100€/m² angenommen, weil die Betonstiege und der Kiesweg nicht als "Grünfläche", aber auch wegen der ausschließlichen Nutzbarkeit für Fam.Bayer nicht als allgemeine Verkehrsfläche bewertet werden kann. Der ermittelte Wert ist mehr als ideeller Wert (Fußweg zum See) als ein "Verkehrs-/Marktwert" anzusehen.

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Bodenbewertung

Grundstück Nr. 308/3, Wohnhaus-Grundstück Fam.Bayer Bauland: "Erweitertes Wohngebiet", bebaut; 1.237,00 m² Nutzfläche á 350,00€/m²

432.950,00

10 % Abwertung (Bebauungsabschlag)

-43.295,00

Grundstückswert

389.655,00

Grundstück Nr. 309/5, Weg-Grundstück Bauland: "Erweitertes Wohngebiet"; befestigter Weg und Stiege; 54,00 m² Nutzfläche á 100,00€/m² Grundstückswert

Bodenwerte

5.400,00

€ 395.055,00

Gebäudewert / Bauzeitwert Bewertungsansätze: Bei der Ermittlung des Bauzeitwertes ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Abwertung abzuziehen. Sonstige Wertveränderungen und wertbeeinflussende Umstände wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten sind gesondert zu berichtigen. Die Bewertung erfolgt unter anderem hinsichtlich der Wohnraumflächen auf der Basis der Neubaukosten gemäß der Salzburger Wohnbauförderungs-Durchführungsverordnung (nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz). Hier betragen die angemessenen NettoGesamtbaukosten (bis 500m² Nutzfläche) in Standard-Ausführung 1.400,-- €/m² (Stand 07/2010). Da für die Gebäudeteile der bewertungsrelevanten Liegenschaft wegen der "Eigennutzung" eine Brutto-Herstellungskostenrechnung durchzuführen ist, ist hier noch die Umsatzsteuer mit ca.20% zu berücksichtigen (Bruttoherstellkosten "Standard" min.1.680€/m²). Weiters werden die Herstellungskosten-Richtwerte des Sachverständigen herangezogen, die sich aus einer jahrelangen Bewertungserfahrung und aus einer aktuellen Erhebung bei Bauträgern in Salzburg ergeben haben (brutto rund 2.000 bis 2.500€/m², je nach Ausstattung). Zusätzlich werden die Richtwerte aus dem Buch von H.Kranewitter (siehe Literaturliste) bzw. von Herrn Ing.Dkfm.P.Steppan herangezogen (hochwertige Ausführung: 2.057 bis 2.548€/m² Nutzfläche). Die Wohnbaukosten-Richtwerte (Fortschreibung des Maculan-Index) der Statistik Austria, veröffentlicht in der ÖIZ (Österreichische Immobilien Zeitung – siehe Literaturliste), Heft 07/2011, für Wohnbauten "außerhalb Wiens" betragen gemäß Auswertung vom Juni 2011: brutto 2.464€/m² Nutzfläche.

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Unter Beachtung der oben angeführten Argumente, der Bauausführung mit soliden, hochwertigen Materialien, der aufwändigen Gestaltung mit Holzwänden, Mauern und Holzzierteilen im Außenbereich, den hochwertigen Materialien im Innenausbau und des neuwertigen, innen äußerst gepflegten Bauzustandes (siehe "Bau- und Ausstattungsbeschreibung" und "Befund-Analyse") wird somit ein Brutto-Herstellungskosten-Ansatz von € 2.400,-- pro m² Wohn-Nutzfläche für die Bewertung der Wohnfläche in den Obergeschossen, für die Wohnflächen im Dachgeschoß (Mansarden) und im Untergeschoß (geringere Raumhöhe; Fußbodenheizung; inkl. WC, Dusche und Waschraum) ein Abschlag von knapp 10% (2.200€/m²) und für die Keller-Restflächen (inkl.Wintergarten) ein Abschlag von bewertungsüblichen rund 60% (1.000€/m²) angenommen. Die Garten-Geräte-Hütte und der Holzschuppen werden mit einem Erfahrungs- bzw. Zeitwert bewertet. Die Terrasse und die Balkone in Holzausführung werden ebenfalls entsprechend mit Erfahrungswerten des Sachverständigen berücksichtigt. Ein wesentlicher "rückgestauter Reparaturaufwand" war bei der Befundaufnahme nicht feststellbar, es werden jedoch die anstehenden Pflege-/Reparaturmaßnahmen bei den Holzteilen (siehe "Befund-Analyse") und die Fertigstellung des großen Bades im Obergeschoß mit zusammen ca. € 5.000 berücksichtigt. Für die zum Bewertungsstichtag fehlende Kollaudierung ist noch ein Abschlag mit pauschal von € 8.000 anzunehmen, der die Herstellung von Bestandsplänen, das Genehmigungsverfahren und die Erledigung eventueller Kollaudierungsauflagen (inkl.Organisation) wie auch den Unsicherheitsfaktor einer Gesamtbewilligung abdeckt. Hier ist auch noch die zu erwartende KanalanschlußGebühren-Nachforderung der Gemeinde enthalten. Die Außenanlagen werden - bewertungsüblich 5-7% der Gebäudewerte - mit nur 5% angesetzt, weil keine aufwändigen Anlagen vorhanden sind.

Basis-Baujahr-Berechnung: Um für das Wohnhaus zu einem allgemeingültigen, "fiktiven" Gesamtbaujahr zu kommen, das als Grundlage für die Alterswertminderung im Sachwertverfahren gilt, ist folgende Berechnung (gemäß dem R&S-Immobilienmanager-EDV-Programm) anzustellen: Basis-Baujahr Ursprüngliches Baujahr (1898/1899: KG, EG und OG) ca. 180m² Nutzfl.

1899

1992 Generalsanierung und Ausbau (EG und DG)

1967

2008 diverse Sanierungen nach Wasserschäden; aktuell bester Zustand

1990

Somit kann für das Gesamtgebäude ein "fiktives" Baujahr von 1990 angesetzt werden

Wegen des "sehr guten" Gesamtzustandes des Gebäudes wird bei einer kalkulierten, durchschnittlichen technischen Lebensdauer von ca. 80 (bis 100) Jahren für das Gesamtgebäude gemäß Bewertungsliteratur - das Baujahr 1990 (Baualter bis 2011: 21 Jahre) angesetzt und noch von einer Restnutzungsdauer von 59 Jahren ausgegangen.

Für den Alterswertabschlag wird die "progressive Alterswertminderungstabelle" angewendet.

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Gebäudebewertung Landhaus / Villa Fam.Bayer Baujahr:

1899

"fiktives" Baujahr:

1990

fiktives Baualter:

21 Jahre

Restlebensdauer:

59 Jahre

Brutto-Herstellungskosten Wohnfläche EG und OG 186,90 m² á 2.400,00€/m²

448.560,00

Wohnfläche im DG 31,50 m² á 2.200,00€/m²

69.300,00

Wohnfläche im UG 63,60 m² á 2.200,00€/m²

139.920,00

Kellerflächen 30,00 m² á 1.000,00€/m²

30.000,00

EG-Terrasse 15,00 m² á 200,00€/m²

3.000,00

Balkone 33,00 m² á 250,00€/m²

8.250,00

Gartenhütte und Holzschuppen pauschale Angabe zum Zeitwert

Neubauwert

500,00

699.030,00

Baukosten zum Zeitwert

500,00

Gesamte Objektkosten

699.530,00

Bauwert Gesamte Objektkosten

699.530,00

Neubauwert

699.030,00

Rückgestauter Pflege-/Reparaturbedarf

-5.000,00 694.030,00

17,00 % Progressive Alterswertminderung Fehlende Kollaudierung / Kanalgebühr Bauwert zum Stichtag 28.07.2011

Gebäudezeitwerte

-117.985,10 -8.000,00 568.544,90

€ 568.545,00

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Sachwert der Liegenschaft Grundwerte

395.055,00

Gebäudewerte

568.545,00

5,00 % Außenanlagen

28.427,25

Sachwert der Liegenschaft

€ 992.027,00

Verkehrs-/Marktwertermittlung Laut dem Liegenschaftsbewertungsgesetz § 2 Abs. 2 ist der Verkehrswert jener Preis, der bei Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der oben ermittelte Sachwert der Liegenschaft Edeltraud Bayer inklusive Wohnhaus, Gartenhütte, Holzschuppen und dem Weggrundstück 309/5

beträgt

€ 992.027,00 -------------------

Marktanpassung: Der errechnete Sachwert entspricht nach Meinung und Erfahrung des Sachverständigen, insbesondere gemäß den gesamten Bewertungsansätzen bzw. der Argumentation in der bisherigen Beschreibung und den ermittelten Vergleichswerten (siehe insbesondere "Bodenwert-Analyse"), dem Marktwert, weshalb eine weitere Marktanpassung nicht mehr notwendig ist. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, daß der ermittelte Verkehrs-/Marktwert für beide Liegenschaften gilt und nicht bedeutet, daß ein entsprechender Preis am Immobilienmarkt derzeit (kurzfristig) erzielbar ist, andererseits könnte durch die große Nachfrage nach Villen/Grundstücken am Wolfgangsee womöglich auch ein höherer Preis erzielt werden.

Daraus ergibt sich für die Liegenschaftsteile "Wohnhaus-Liegenschaft Fam.Bayer" und das Weg-Grundstück 309/5 ein:

Verkehrs-/Marktwert zum Stichtag 28.07.2011

(gerundet)

€ 992.000,00 ------------------------

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Einrichtungszubehör: Das im Befund angeführte Einrichtungszubehör im Wohnhaus (siehe auch "Befund-Analyse"), insbesondere die Wohnküche, hat den bewertbaren Zeitrahmen von 10-15 Jahren bereits überschritten. Da jedoch die Küche noch in einem relativ guten Zustand sowie noch verwendbar ist, wird ein pauschaler Zeitwert von € 1.000 angenommen.

Verkehrswert des Zubehörs zum Stichtag 28.07.2011 (gerundet)

€ 1.000,00 ----------------

Rechte / Lasten: Die im Grundbuch eingetragenen Rechte/Lasten wurden bei der Bewertung entsprechend behandelt und berücksichtigt (siehe "Grundbuchsdaten" und "Befund-Analyse"). Weitere wertbeeinflussende dingliche Rechte oder Lasten sind nicht bekannt.

Zusammenfassung der VERKEHRS-/MARKTWERTE : Der Verkehrs-/Marktwert der Liegenschaftsteile "Wohnhaus-Liegenschaft Fam.Bayer", EZ 197, Grundbuch 56107 St.Gilgen, BG Thalgau, im Gesamtausmaß von 1.237 m² (GST-Nr.308/3) samt darauf errichteter, voll unterkellerter 2 ½- -geschossiger Landhausvilla (Wohnnutzfläche ca. 282m² (UG/EG/OG/DG); Restkellerfläche ca. 30m²), Gartenhütte und Holzschuppen sowie dem Weggrundstück-Nr.309/5 (EZ 202) mit (außerbücherlich) ca. 54m² in 5340 St.Gilgen, Billrothstraße 3, beträgt zum Bewertungsstichtag 28.07.2011: EUR 992.000,00 ================ (in Worten: Euro neunhundertzweiundneunzigtausend)

Der Marktwert des Einrichtungszubehörs beträgt insgesamt zum Stichtag (28.07.2011):

EUR 1.000,00 ============== (in Worten: Euro eintausend)

Der Verkehrswert der Liegenschaftsteile inkl. Einrichtungszubehör beträgt (Stichtag 28.07.2011):

EUR 993.000,00 ================ (in Worten: Euro neunhundertdreiundneunzigtausend)

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Der allgemein beeidete, gerichtlich zertifizierte Sachverständige

Dipl.-Ing. Dr.techn. Franz NAGL Salzburg, am 25.08.2011

Verkehrswertgutachten zu GZ: 6 E 11/11z / Bezirksgericht Thalgau

BEILAGEN: -

Grundbuchauszüge vom 28.07.2011

-

Katasterauszug vom 28.07.2011

-

Lagepläne (SAGIS) vom 25.07.2011

-

Vermessungs-/Lageplan M1:250 vom 29.04.2009 (Geometer Fally ZT GmbH)

-

Flächenwidmungsplanauszug (SAGIS) vom 25.07.2011 und von der Gemeinde vom 28.07.2011

-

adaptierte Hausbestandspläne vom 28.07.2011

-

Vereinbarung (zum Grundstück 309/5) vom 28.05.1998 (inkl.Lagepläne)

-

3 Fotoblätter vom 28.07.2011

GUTACHTENSEXEMPLARE: -

3 Exemplare für den Auftraggeber

-

1 Exemplar für den Sachverständigen FN