XXX CONGRESO UPAV PUNTA CANA 2015 REPUBLICA DOMINICANA FACTORES BÁSICOS DE LA EDIFICACIÓN A CONSIDERAR EN LA FORMACIÓN DE UNA BASE DE DATOS DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN QUE PERMITA DETERMINAR EL VALOR DEL METRO CUADRADO DE EDIFICACIONES HABITUALES

Alberto Arenas Pizarro Arquitecto. Perito Tasador

Página 1 de 21

RESUMEN Y OBJETIVOS DE LA PONENCIA

DAR

A

CONOCER

LOS

FACTORES

BÁSICOS

QUE

INFLUYEN

EN

LA

DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M² NUEVO DE LAS DIFERENTES TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN A FIN DE QUE, LA CAPTACIÓN DE REFERENCIAS DE VALORES DE M² DE EDIFICACIÓN DE OFERTAS DE MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN, PERMITAN SER

EMPLEADAS

POR

CUALQUIER

VALUADOR

PANAMERICANO

PARA

DETERMINAR VALORES PROMEDIOS DE M² HOMOLOGADOS POR TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN CON LOS CUALES SE PUEDA TASAR EN FORMA INMEDIATA Y FUNDAMENTADA LAS DISTINTOS TIPOS DE ELLAS.. ESTA METODOLOGÍA DE TASACIÓN CORRESPONDE A UN APORTE PERSONAL DEL PONENTE RESULTANTE DE UNA INVESTIGACION CON

EL FIN DE

PERFECCIONAR EL VACÍO EN NUESTRO PAÍS EN LA INFORMACIÓN SOBRE EL VALOR $/M² DE LO EDIFICADO A SER TASADO LA QUE PUEDE SIGNIFICAR UNA CONTRIBUCIÓN PARA CUALQUIER OTRO VALUADOR PANAMERICANO QUE SE ENCUENTRE EN SIMILAR SITUACIÓN.

Página 2 de 21

INDICE Y CONTENIDOS

1.

CONSIDERANDOS BÁSICOS



PRIMER CONSIDERANDO: PARA TASAR ES IMPRESCINDIBLE DISPONER DE REFERENCIAS DE MERCADO.



SEGUNDO CONSIDERANDO: LA “SENCILLA ECUACIÓN SIMPLIFICADA” DE LA TASACIÓN



TERCER CONSIDERANDO: CAPTACIÓN DE REFERENCIAS DE VALORES DE OFERTAS DE MERCADO PARA CONFORMAR BASES DE DATOS



CUARTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE POR COMPARACIÓN.



QUINTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD



SEXTO CONSIDERANDO: REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIÓN.

2.

PROPOSICIÓN



LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA.



REFERENCIAS DE MERCADO DE LO CONSTRUIDO.



FACTORES BÁSICOS QUE DEBEN CONTENER LAS REFERENCIAS DE MERCADO DE LO EDIFICADO: 

EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL.



ESCENARIO ECONÓMICO.



TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN.



ALTURA DE EDIFICACIÓN.



CLASES DE EDIFICACIÓN



CALIDADES DE EDIFICACIÓN NUEVA



PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO



FECHA DEL DATO CAPTADO



MONTO DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.



SUPERFICIE DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.



DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M².

Página 3 de 21

3.

SÍNTESIS



PLANILLAS EXCEL BÁSICAS PARA INFORMACIÓN DE LA BASE DE DATOS.



EJEMPLO GRÁFICO DE VARIACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN EN CADA REGIÓN DE CHILE EN UN LAPSO DE 6 AÑOS.



PROCEDIMIENTO

A

SER

EMPLEADO

PANAMERICANO. 4.

BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

Página 4 de 21

POR

CUALQUIER

VALUADOR

ANEXOS 

ANEXO 1: PROCEDIMIENTOS DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS



ANEXO 2: AFECTACIONES POR ANTIGÜEDAD, POR ESTADO DE LA CONSERVACIÓN, POR OBSELECENCIA, POR VIDA UTIL



ANEXO

3:

GRAFICA

DE

DEPRECIACIÓN

CONSERVACIÓN. 

ANEXO 4: PRESENTACIÓN DEL PONENCISTA.

Página 5 de 21

POR

ANTIGÜEDAD

Y

POR

1.

CONSIDERANDOSBÁSICOS



PRIMER CONSIDERANDO: PARA TASAR ES IMPRESCINDIBLE DISPONER DE REFERENCIAS DE MERCADO.

PARA PODER TASAR ES INDISPENSABLE DISPONER DE INFORMACIÓN

DE

REFERENCIAS

LA

DE

MERCADO

INMOBILIARIO

Y/O

DE

MERCADO

DE

EDIFICACIÓN INGRESADAS EN UNA BASE DE DATOS CON ELLAS SE DETERMINA EL "p" O $/M² EN VALORES DE REFERENCIAS DE MERCADO EL ENFOQUE

INMOBILIARIO

POR COMPARACIÓN DE REFERENCIAS

REFERENCIAS DE COMPRAVENTAS

SIMILARES DE MERCADO

POR RENTABILIDAD

REFERENCIAS DE ARRIENDOS

POR COSTO DE REPOSICIÓN DE LA

REFERENCIAS DE VALORES $/M² DE LAS

EDIFICACIÓN NUEVA

EDIFICACIONES

DE ESTA FORMA SE FUNDAMENTA EL VALOR UNITARIO DE LO TASADO

Página 6 de 21



SEGUNDO CONSIDERANDO. LA “SENCILLAECUACIÓN SIMPLIFICADA” DE LA TASACIÓN

T = P X Q = PRECIO X MAGNITUD = $/M² X M²

DONDE:

T=

VALOR

DE

TASACIÓN

=

VALOR

QUE

CORRESPONDE

AL

VALOR,

PRESUMIBLEMENTE MÁS PROBABLE, DE COMPRAVENTA DEL BIEN RAIZ. P=

VALOR POR UNIDAD DE SUPERFICIE DEL PRECIO DE LO TASADO.

Q = VALOR DE LA MAGNITUD DE LA SUPERFICIE TASADA. 

TERCER CONSIDERANDO.

CAPTACIÓN REFERENCIAS DE VALORES DE

OFERTAS DE MERCADO PARA CONFORMAR BASE DE DATOS •

DE COMPRAVENTAS SIMILARES (1)

•

DE ARRIENDOS SIMILARES

•

DE EDIFICACIONES SIMILARES

(1) EN CHILE ES POSIBLE ADEMÁS OBTENER LOS VALORES DE REFERENCIAS DE DEMANDA DE OPERACIONES DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES INSCRITOS EN LOS CONSERVADORES DE BIENES RAÍCES. 

CUARTO CONSIDERANDO.

REFERENCIAS

DE MERCADO

PARA EL

ENFOQUE POR COMPARACIÓN

EN EL ENFOQUE POR COMPARACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE BIENES RAÍCES SIMILARES LA ECUACIÓN SIMPLIFICADA ES:

T=P X Q

Página 7 de 21

DONDE:

P = ES

EL

PRECIO

DETERMINACIÓN

POR DEL

UNIDAD VALOR

DE

MEDIDA

PROMEDIO

RESULTANTE

HOMOLOGADO

DE DE

LA LAS

CAPTACIONES DE REFERENCIAS DE VALORES DE MERCADO INMOBILIARIO MÁS SIMILARES Y SUSTITUTIVAS AL BIEN RAÍZ QUE SE TASA Q = ES LA MAGNITUD DE LA SUPERFICIE A TASAR. 

QUINTO CONSIDERANDO. REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD

LA ECUACIÓN DE «P X Q» QUEDA INSERTA EN LA ECUACIÓN SIMPLIFICADA:

T = RNA/TD

DONDE:

T = VALOR

DE

COMPRAVENTA

PRESUMIBLEMENTE

MÁS

PROBABLE

DETERMINADO INDIRECTAMENTE POR LOS FLUJOS DEL CANON DE ARRIENDO TRAÍDOS A VALOR PRESENTE POR LA TASA DE DESCUENTO INMOBILIARIA QUE PROCEDA. RNA = FLUJO DE INGRESOS NETOS ANUALES PROVOCADOS POR LOS CÁNONES DE

ARRIENDO

OBTENIDOS

DE

CAPTACIÓN

DE

REFERENCIAS

DE

INMUEBLES SIMILARES ARRENDADOS EN EL SECTOR DEL BIEN RAÍZ TASADO. TD = TASA DE DESCUENTO TANGIBLE DEDUCIDA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE INMUEBLES QUE CORRESPONDA.

Página 8 de 21



SEXTO CONSIDERANDO. REFERENCIAS DE MERCADO PARA EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIÓN

EN EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIÓN (APLICADO PARA INMUEBLES QUE NO

DISPONEN

COMPRAVENTAS,

DE

REFERENCIAS

DE

NI DE REFERENCIAS

VALORES

DE

MERCADO

DE VALORES DE MERCADO

DE DE

ARRIENDO) LA ECUACIÓN MIX SIMPLIFICADA DE VALOR DE COMPRAVENTA DEL BIEN RAÍZ ES:

TI = Tt + (Te + Toc) X CA.

DONDE:

Tt = $/m²t X m²t = VALOR ESTABLECIDO POR ENFOQUE DE COMPARACIÓN DE MERCADO. Te = $/m²e

X

m²e

X CA = VALOR ESTABLECIDO POR CUBICACIÓN

PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA DE REFERENCIAS DE MERCADO DE LA EDIFICACIÓN

POR

UNIDAD

DE

SUPERFICIE

EDIFICADA

Y

POR

COEFICIENTES DE AFECTACIÓN. Toc = $/m²oc

X

m²oc

X CA = VALOR ESTABLECIDO POR CUBICACIÓN

PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA DE REFERENCIAS DE MERCADO DE LA CONSTRUCCION POR UNIDAD DE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y POR COEFICIENTES DE AFECTACIÓN. CA = COEFICIENTES DE AFECTACIÓN NEGATIVOS Y/O POSITIVOS

Página 9 de 21

2.

PROPOSICIÓN



LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA

ELABORACIÓN DE PLANILLAS EXCEL CON CAPTACIÓN DE DATOS DE VALORES $/M2

DEL

MERCADO

CONSTRUCTORAS

DE

LA

EDIFICACION

PREFABRICADORAS

O

(OFERTAS CON

DE

EMPRESAS

PROCEDIMIENTOS

TRADICIONALES DE EDIFICACIONES Y/O ADJUDICACIONES DE PROPUESTAS DE EDIFICACIÓN, QUE EXCLUYAN LOS CONJUNTOS MASIVOS DECONSTRUCCION) QUE PERMITEN LA ADMINISTRACIÓN DE UNA BASE DE DATOS.) QUE PERMITEN LA ADMINISTRACIÓN DE UNA BASE DE DATOS. 

REFERENCIAS DE VALORES $M2 DE MERCADO DE LO CONSTRUIDO

EN CHILE LAS REFERENCIAS DE MERCADO DE VALORES $/M2 DE LO EDIFICADO (SIN TERRENO NI OBRAS COMPLEMENTARIAS) SE PUEDEN OBTENER EN: •

PORTAL WWW.HABITISSIMO.CL.

SE DESCRIBE EL PERFIL DE LO

EDIFICADO Y SE RECIBEN HASTA 4 COTIZACIONES DE LA ZONA GEOGRÁFICA QUE INTERESA. •

PORTAL WWW, MERCODOPUBLICO. CL. SE CONOCEN LOS RESULTADOS DE PROPUESTAS PÚBLICAS DE EDIFICACIÓN

•

AVISAJE O COTIZACIÓN DIRECTA CON EMPRESAS CONSTRUCTORAS PREFABRICADORAS O NO PREFABRICADORAS.

•

REFERENCIAS DE PRESUPUESTOS DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS QUE EL TASADOR DISPONGA CONFORME A LOS CONTACTOS DE SU ACTIVIDAD PROFESIONAL.

Página 10 de 21



FACTORES BÁSICOS QUE DEBEN CONTENER LAS REFERENCIAS DE MERCADO DE LO EDIFICADO

BASE DE DATOS PARA ESTABLECER DIFERENTES VALORES $/M² DE LA EDIFICACIÓN HABITUAL.

SE REQUIERE, POR LO MENOS, SINGULARIZAR LOS

SIGUIENTES FACTORES BÁSICOS DE CADA REFERENCIA: •

EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL.

•

ESCENARIO ECONÓMICO.

•

TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN.

•

ALTURA DE EDIFICACIÓN.

•

CLASES DE EDIFICACIÓN

•

CALIDADES DE EDIFICACIÓN NUEVA

•

PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO

•

FECHA DEL DATO CAPTADO

•

MONTO DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.

•

SUPERFICIE DE LA OFERTA O DE LA ADJUDICACIÓN.

•

DETERMINACIÓN DEL VALOR $/M².

Página 11 de 21



EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL

REGIÓN, PROVINCIA, CIUDAD (COSTA – VALLE – CORDILLERA) •

ARICA

•

TARAPACA

•

ANTOFAGASTA

•

ATACAMA

•

COQUIMBO

•

VALPARAÍSO

•

METROPOLITANA

•

LIBERTADOR BERNARDO O´HIGGINS

•

MAULE

•

BIO BIO

•

ARAUCANÍA

•

DE LOS RÍOS

•

DE LOS LAGOS

•

GRAL. CARLOS IBAÑEZ DEL CAMPO

•

MAGALLANES Y ANTÁRTICA CHILENA

Página 12 de 21



ESCENARIO ECONÓMICO INDICADOR MENSUAL DE ACTIVIDAD ECONÓMICA – IMACEC VARIACIÓN MENSUAL EN DOCE MESE



TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN (SUPERFICIES EDIFICADAS CUBIERTAS EN M²). SEGÚN RESOLUCIONES DEL MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO. •

EDIFICIOS

•

GALPONES, HANGARES, BODEGAS



ALTURAS

DE

EDIFICACIÓN

SEGÚN

LA

URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN •

EXTENSIÓN

•

ALTURA: –

SIN ASCENSOR

–

CON ASCENSOR

Página 13 de 21

ORDENANZA

GENERAL

DE



CLASES DE EDIFICACIÓN (OBRA GRUESA) SEGÚN LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN

CLASE A:

CONSTRUCCIÓN CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE ACERO. ENTREPISOS DE PERFILES DE ACERO O LOSAS DE HORMIGÓN ARMADO.

CLASE B:

CONSTRUCCIONES CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE HORMIGÓN ARMADO,

O

CON ESTRUCTURA DE

HORMIGÓN ARMADO.

MIXTA DE ACERO

CON

ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN

ARMADO.

CLASE C:

CONSTRUCCIONES CON MUROS SOPORTANTES DE ALBAÑILERÍA DE LADRILLO CONFINADO ENTRE PILARES Y CADENAS DE HORMIGÓN ARMADO.

ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN ARMADO, O

ENTRAMADOS DE MADERA.

CLASE D:

CONSTRUCCIONES CON MUROS SOPORTANTES DE ALBAÑILERÍA DE BLOQUES O DE PIEDRA, CONFINADOS ENTRE PILARES Y CADENAS DE HORMIGÓN ARMADO.

ENTREPISOS DE LOSAS DE HORMIGÓN

ARMADO, O ENTRAMADOS DE MADERA.

CLASE E:

CONSTRUCCIONES CON ESTRUCTURA SOPORTANTE DE MADERA. PANELES DE MADERA, DE FIBROCEMENTTO, DE YESO-CORTÓN O SIMILAR, INCLUIDAS LAS TABIQUERÍAS DE ADOBE. ENTREPISOS DE MADERA.

CLASE F:

CONSTRUCCIONES MATERIALES

DE

LIVIANOS

ADOBE,

TIERRA-CEMENTO

AGLOMERADOS

ENTREPISOS DE MADERA.

Página 14 de 21

CON

U

OTROS

CEMENTO.

CLASE G:

CONSTRUCCIONES PREFABRICADAS CON ESTRUCTURA METÁLICA. PANELES DE MADERA PREFABRICADOS DE HORMIGÓN, YESOCORTÓN O SIMILARES.

CLASE H:

CONSTRUCCIONES PREFABRICADAS DE MADERA.

PANELES DE

MADERA, YESO-CORTÓN, FIBROCEMENTO, O SIMILARES.

CLASE I:

CONSTRUCCIONES

DE

PLACAS

O

PANELES

PREFABRICADOS.

PANELES DE HORMIGÓN LIVIANO, FIBROCEMENTO, O PANELES DE POLIESTIRENO ENTRE MALLA DE ACERO PARA RECIBIR MORTERO PROYECTADO. 

CLASES DE GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES. OBRA GRUESA. SEGÚN LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN

DEFINICIÓN:

CONSTRUCCIONES DE UN

PISO

DISEÑADAS

PARA

CUBRIR

GRANDES DIMENSIONES. SUS ELEMENTOS ESTRUCTURALES SON SUS APOYOS VERTICALES

Y

SU

ESTRUCTURA

DE

TECHUMBRE.

FRECUENTEMENTE

CONSISTEN EN NAVES DE PLANTAS LIBRES O CON FILAS DE APOYO.

SU

ESTRUCTURA NO COMPROMETE LAS ESTRUCTURAS DE CONSTRUCCIONES INTERIORES.

ESTAS CONSTRUCCIONES SE CLASIFICAN POR EL MATERIAL PREPONDERANTE DE SU ESTRUCTURA VERTICAL Y DE TECHUMBRE

CÓDIGO

ESTRUCTURA VERTICAL

ESTRUCTURA TECHUMBRE

AA

ACERO

ACERO

AB

ACERO

HORMIGÓN

AE

ACERO

MADERA

BA

HORMIGÓN

ACERO

BB

HORMIGÓN

HORMIGÓN

BE

HORMIGÓN

MADERA

Página 15 de 21

CA

ALBAÑILERÍA CONFINADA

ACERO

CE

ALBAÑILERÍA CONFINADA

MADERA

EE

MADERA

MADERA

FE

ADOBE

MADERA

MM

AUTOSOPORTANTE

MADERA

MA

AUTOSOPORTANTE

ACERO

ME

AUTOSOPORTANTE

MADERA



CALIDADES DE EDIFICACIÓN (TERMINACIONES – INSTALACIONES) SEGÚN RESOLUCIONES DEL MINVU

SUPERIOR O DE LUJO: EN GENERAL, EDIFICACIÓN DE DISEÑO EXCLUSIVO, CON COMPLEJIDAD DE FORMAS, VOLÚMENES Y/O ESTRUCTURA, SEA POR RAZONES ESTÉTICAS O FUNCIONALES Y, POR TANTO, CON MAYORES COSTOS DE CONSTRUCCIÓN.

RECINTOS AMPLIOS Y BIEN DISTRIBUIDOS.

MATERIALES FINOS, CAROS O DE GRAN DURABILIDAD.

USO DE

INSTALACIONES

ESPECIALES COMO CLIMATIZACIÓN, SEGURIDAD, ETC. BUENA O MEDIA: EDIFICACIÓN DE TIPO INDIVIDUAL O QUE FORMA PARTE DE CONJUNTOS DE POCAS UNIDADES, NO NECESARIAMENTE AISLADAS. RECINTOS AMPLIOS CON BUENA DISTRIBUCIÓN. INSTALACIONES Y TERMINACIONES EN SU MAYORÍA CORRIENTES, PERO POSEE ALGUNAS DE MAYOR CALIDAD.

CORRIENTE O MEDIA: EDIFICACIÓN DE TIPO INDIVIDUAL O EN CONJUNTOS. SENCILLEZ

DE

DISEÑO,

CON

RECINTOS

DE

DIMENSIONES

Y

ALTURAS

CORRIENTES, ADECUADAMENTE DISTRIBUIDOS. ESTRUCTURA CORRIENTE, CON UN ADECUADO MARGEN DE SEGURIDAD.

TERMINACIONES E INSTALACIONES

MÁS COMPLETAS QUE LAS ESENCIALES. REGULAR O MEDIA – INFERIOR: EDIFICACIÓN ECONÓMICA, DE DISEÑO SENCILLO O MASIVO.

ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE DIMENSIONES MÍNIMAS DE

ACUERDO A NORMAS.

TERMINACIONES CON MATERIALES DE BAJO COSTO.

INSTALACIONES COMPLETAS ECONÓMICAS. Página 16 de 21

INFERIOR: EDIFICACIÓN ECONÓMICA, DE DISEÑO SIMPLE Y MASIVO. ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE DIMENSIONES MÍNIMAS DE ACUERDO A NORMAS. PUEDE CARECER DE ALGUNAS CONDICIONES DE FUNCIONALIDAD. TERMINACIONES INCOMPLETAS. DEFICIENTE: CONSTRUCCIONES CON ERRORES DE DISEÑO Y DISTRIBUCIÓN, CON RECINTOS DE DIMENSIONES INADECUADAS, ALGUNOS SIN ILUMINACIÓN NI VENTILACIÓN NATURAL, GENERALMENTE PROYECTADAS SIN ASESORÍA TÉCNICA. DEFECTOS ESTRUCTURALES Y/O DE EDIFICACIÓN, CON ELEMENTOS DE DIMENSIONES

INFERIORES

A

LAS

ESTABLECIDAS

EN

LAS

NORMAS.

TERMINACIONES MÍNIMAS, DE MALA CALIDAD Y/O DEFECTUOSA COLOCACIÓN O CON MATERIALES HETEROGÉNEOS O DE DESECHOS. PUEDE CARECER DE LOS SERVICIOS ESENCIALES. 

CALIDADES DE GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES

ESTAS CONSTRUCCIONES, DE ACUERDO AL MAYOR O MENOR GRADO DE COMPLEMENTACIÓN, SE CALIFICARÁN CON UN SUBINDICE, EN LA FORMA QUE SE SEÑALA:

SUBINDICE

CATEGORÍA

A

SUPERIOR

B

CORRIENTE

C

INTERIOR

CATEGORÍA SUPERIOR:

CORRESPONDE A UNA CONSTRUCCIÓN QUE CUENTA

CON CIERROS PERIMETRALES, DIVISIONES, Y CUYAS OFICINAS ESTÁN INCLUIDAS EN EL GALPÓN, SUS INTERIORES SON DE ALBAÑILERÍA DE LADRILLO ESTUCADO U OTRO

MATERIAL SIMILAR,

PAVIMENTOS DE HORMIGÓN APTOS PARA

SOPORTAR ESFUERZOS ESPECIALES, BALDOSAS O SIMILARES, INSTALACIONES SANITARIAS

COMPLETAS,

AIRE

ACONDICIONADO,

AIRE

CALIENTE,

ETC.

ESTRUCTURA REFORZADA PARA EL EMPLAZAMIENTO DE GRÚAS MOVIBLES O TECLES ETC. Página 17 de 21

ESTA

CLASIFICACIÓN

TAMBIÉN

SE

APLICARÁ

A

AQUELLOS

EDIFICIOS

ESPECIALMENTE DISEÑADOS PARA DESARROLLAR ACTIVIDADES ESPECÍFICAS TALES COMO: SUPERMERCADOS, TEXTILES, ETC. CATEGORIA CORRIENTE: SE CARACTERIZA POR CONTAR, ADEMÁS DE LA ESTRUCTURA, SÓLO CON CIERROS PERIMETRALES, AL MENOS POR TRES LADOS, DE ALBAÑILERÍA DE LADRILLO SIN ESTUCAR, MADERA, ASBESTO CEMENTO, FIERRO

GALVANIZADO

O

SIMILARES,

PAVIMENTO:

RADIER

CORRIENTE,

INSTALACIONES SANITARIAS MÍNIMAS, ETC. CATEGORIA INFERIOR:

COMPRENDE

AQUELLAS

CONSTRUCCIONES

QUE

CUENTAN SOLAMENTE CON LA ESTRUCTURA Y LA CUBIERTA; CARECEN DE CIERROS PERIMETRALES O ESTÁN INCOMPLETAS. EN ESTA CATEGORÍA SE CONSIDERAN TAMBIÉN LAS CONSTRUCCIONES DE ADOBES UTILIZADAS COMO BODEGAS. 

PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO: RELACIÓN HOMBRE – HERRAMIENTA – MATERIAL -

ARTESANAL

-

INDUSTRIAL

TIEMPO

DEL

PROCEDIMIENTO:

A

MENOR

TIEMPO,

MENOR

VALOR

PRODUCTIVIDAD

HERRAMIENTA - MÁQUINA HOMBRE

MATERIAL

24 Página 18 de 21

3. 

SÍNTESIS PLANILLA EXCEL BÁSICA PARA LA FORMACIÓN DE LA BASE DE DATOS

ELABORACIÓN DE PLANILLAS EXCEL CON CAPTACIÓN DE DATOS DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS QUE PERMITEN LA ADMINISTRACIÓN DE UNA BASE DE DATOS QUE CONTENDRÁ DE MANERA PREFERENTE:

EMPLAZAMIENTO

Region

TERRITORIAL

Provincia Comuna

TIPOLOGIA DE

Edificio

EDIFICACION

Galpón

ALTURA DE

Extensión

EDIFICACION

Altura

CON ASCENSOR SIN ASCENSOR

CLASE DE EDIFICACION CALIDADES DE EDIFICACION PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO FECHA DEL DATO CAPTADO MONTO DE LA OFERTA O ADJUNDICACION SUPERFICIE DE LA OFERTA O ADJUDICACION

Página 19 de 21



EJEMPLO GRAFICO DE VARIACIÓN DEL VALOR DE EDIFICACIÓN EN CADA REGIÓN DE CHILE EN UN LAPSO DE 6 AÑOS (ESTUDIO ELABORADO POR ELPONENTE)



PROCEDIMIENTO

A

SER

EMPLEADO

POR

CUALQUIER

VALUADOR

PANAMERICANO

EL PROCEDIMIENTO DE LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA BASADO EN LA CAPTACIÓN DE REFERENCIAS REALES Y EFECTIVAS DE VALORES $/M2 DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN QUE SE HA PROPUESTO PUEDE SER DESARROLLADO POR CUALQUIER TASADOR PANAMERICANO QUIEN SOLO DEBERÁ ACUDIR A LAS FUENTES DE INFORMACIONES LOCALES.

Página 20 de 21

•

CON ELLO PODRÁ DETERMINAR EL VALOR DE COSTO DE REPOSICIÓN DE CUALQUIER EDIFICACIÓN HABITUAL NO MASIVA DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCIÓN A ESTADO NUEVO, Y, LUEGO, PROCEDER A APLICAR LOS COEFICIENTES DE AFECTACIÓN POSITIVOS O NEGATIVOS QUE SE DEDUZCAN DEL ANÁLISIS DE LO CONSTRUIDO Y QUE, COMO ES SABIDO, SE REFIERE A:

*LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD (FUNCION LINEAL O NO)

*LA AFECTACION POR LA CONSERVACION (BUENA, REGILAR O MALA) QUE EFECTUE O NO EL USUARIO

*LA OBSOLECENCIA

*EL VALOR RESIDUAL DE LA VIDA UTIL

4.

BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA •

MANUAL

DE

TASACIONES

PARA

EL

MINISTERIO

DE

VIVIENDA

Y

URBANISMO. 2004 (DEL MISMO AUTOR DE LA PONENCIA). •

NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN. 10ª EDICIÓN. 2013

•

ÍNDICE MENSUAL DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA.

MINISTERIO DE

HACIENDA. •

ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN. TIPOLOGIAS Y CLASES DE EDIFICACIÓN.

•

RESOLUCIÓN DE CALIDAD. CATEGORÍAS DE EDIFICACIÓN. MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO.

•

TABLAS

DE

DEPRECIACIÓN

POR

ANTIGÜEDAD

IMPUESTOS INTERNOS Y/O MINVU. Página 21 de 21

DEL

SERVICIO

DE