W G F Gut wohnen & leben.

Wohnungsgenossenschaft „Funk“ eG

Grundsätze für die I. II. III.

Durchführung der Wohnungsbewirtschaftung, Vergabe der Genossenschaftswohnungen, Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft.

Konzept - 19. Januar 2011 -

Wohnungsgenossenschaft „Funk“ eG Grundsätze für Wohnungsbewirtschaftung, Wohnungsvergabe, Einrichtungsnutzung

Inhalt

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Seite

Präambel

3

Vorwort

4

I. II. III.

Grundsätze für die Durchführung der Wohnungsbewirtschaftung

5

Grundsätze für die Vergabe der Genossenschaftswohnungen

8

Grundsätze für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft

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Präambel Der Aufsichtsrat hat den (Technischen) Vorstand damit beauftragt, ein Konzept zu den Grundsätzen für die 

Durchführung der Wohnungsbewirtschaftung,



Vergabe der Genossenschaftswohnungen,



Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft

aufzustellen. Dieses Konzept dient als Grundlage zur späteren Diskussion zwischen Vorstand und Aufsichtsrat. Im Ergebnis der gemeinsamen Beratungen können durch getrennte Abstimmung der beiden Organe (Vorstand und Aufsichtsrat) Beschlüsse zur Feststellung der genannten Grundsätze gefasst werden. Für die Anwendung der Grundsätze ist die mehrheitliche Befürwortung beider Organe notwendig. Grundsätze sind dafür da, um Rahmenbedingungen vorzugeben. Sie dürfen in diesem Fall jedoch nicht bis ins Detail gehen. Davon ausgenommen sind Vorschriften aus Gesetz und Satzung. Ansonsten besteht die Gefahr einer unverhältnismäßigen Einflussnahme Dritter auf die allein und ausschließlich dem Vorstand vorbehaltene Geschäftsführung. Diese erfordert insbesondere Handlungsfreiheit und sollte demzufolge nicht mit selbst geschaffenen Hürden (Bürokratie) behindert werden. Damit einhergehend sind selbst gefasste Grundsätze nicht als Dogma anzusehen. Insbesondere dann, wenn eine situationsbedingte Abweichung erforderlich ist, um den Zweck der Genossenschaft nie aus den Augen zu verlieren sowie den schadensfreien Fortbestand und die Wirtschaftlichkeit zu sichern. Schlussfolgernd können die Grundsätze hierbei lediglich Handlungsempfehlungen darstellen; auch deshalb, weil allein schon die zwingend vorgegebenen Rahmenbedingungen aus Gesetz und Satzung als vollkommen ausreichend zu erachten sind. Das vorliegende Konzept gibt im Wesentlichen die bereits seit Dezember 2008 angewendeten und bewährten Handlungspraktiken des neuen Vorstandes wieder, welche nachweisbar die positive Entwicklung der Genossenschaft fördern sowie deren Fortbestand langfristig sichern.

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Vorwort Das grundlegende Prinzip einer Genossenschaft beruht darauf, dass gemeinsam Ziele oft besser zu erreichen sind als im Alleingang. Das gilt insbesondere für wirtschaftliche Ziele, die die Leistungsfähigkeit des Einzelnen übersteigen können, wie bspw. die Schaffung von bezahlbaren und sicheren Wohnraum zur eigenen Nutzung im Falle der Wohnungsgenossenschaften. Das Genossenschaftliche Prinzip der Selbsthilfe ist ein wesentlicher Grundgedanke einer jeden Genossenschaft und sieht vor, mit Hilfe eines gemeinschaftlich betriebenen Unternehmens die wirtschaftliche Tätigkeit der Genossenschaftsmitglieder ergänzend zu unterstützen. Die einzelnen Mitglieder treten damit als ein gemeinsames Unternehmen am Markt auf, etwa um günstige Absatzund Beschaffungskonditionen zu erlangen oder aber betriebliche Funktionen effizienter und qualitativ besser ausüben zu können. Die Genossenschaftlichen Prinzipien der Selbstverwaltung und der Selbstverantwortung haben sich in der mehr als 150jährigen Geschichte der Genossenschaft in den verschiedensten Märkten etabliert und sich dabei in Größe und Struktur unterschiedlich ausgebildet. Allen Genossenschaften ist jedoch gemein, dass die Mitglieder zugleich Eigentümer wie auch Kunden in ihrer Genossenschaft sind. Das so genannte Identitätsprinzip unterscheidet eine Genossenschaft von allen anderen bekannten Unternehmensformen in Form der kooperativen Zusammenarbeit. Genossenschaften haben, wie im Vorfeld genannt, das grundlegende Ziel, die wirtschaftliche Hilfe und Unterstützung ihrer Mitglieder und ihrer Interessen sicher zu stellen. Demnach steht im Vordergrund der genossenschaftliche Förderzweck, wie die sozialverträgliche und sichere Wohnraumversorgung oder die Bereitstellung von preiswerten Diensten, jedoch nicht zwingend die Zahlung einer Gewinnausschüttung. Dies bedeutet keineswegs, dass Genossenschaften keine Gewinne erwirtschaften dürfen. Das Gegenteil ist der Fall. Um sich im Markt mit seinen Einflüssen und gegenüber den Wettbewerbern betriebswirtschaftlich zu behaupten, ist es für jede Genossenschaft und seiner Geschäftsführung verpflichtend, ein Minimum an Gewinn zu planen und auch zu erwirtschaften. Es gilt mithin, dauerhaft effizient aufgestellt zu sein, um den selbstverpflichteten Förderauftrag für die Mitglieder auch langfristig zu sichern. Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften und darüber hinaus, über die in der eigenen Satzung festgelegten Rahmenbedingungen, hat jede Genossenschaft die Möglichkeit, freiwillig und in eigener Entscheidung Grundsätze, das heißt Handlungsrichtlinien aufzustellen. Diese Grundsätze dürfen jedoch nicht eine ordnungsgemäße und unabhängige Geschäftsführung behindern oder gar der Genossenschaft Schaden zufügen.

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I. Grundsätze für die Durchführung der Wohnungsbewirtschaftung Das primäre Ziel ist es, die dauerhafte und langfristige Unterhaltung des Geschäftsbetriebes zur Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes zu sichern. Damit einhergehend wird der für die Mitglieder gemeinnützige Zweck der Genossenschaft, nämlich die Bereitstellung und Unterhaltung von gutem, sicherem und sozial verträglichem Wohnraum gewährleistet. Die Höhe der Nutzungsgebühr (Miete nebst Betriebskostenvorauszahlungen) soll dahingehend ausreichend sein, als dass die laufenden Kosten und Aufwendungen mindestens gedeckt sind. Darüber hinaus ist eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals (Geschäftsanteile) nebst Bildung von Rücklagen zu erwirtschaften. Letztlich bestimmt eine positive Eigenkapitalrentabilität den langfristigen Bestand und die gesunde Weiterentwicklung der Genossenschaft. Demnach wird ein Anspruch auf Gewinnmaximierung nicht verfolgt. Gleichwohl ist eine gewisse Gewinnerzielungsabsicht verpflichtend, da auch eine Genossenschaft sich nicht dem Wettbewerb und den Einflüssen im offenen Markt entziehen kann und auch die Möglichkeit wahren sollte, maßgeblich aus eigener Kraft und mit eigenen Mitteln zu wachsen. Insbesondere für kleinere Genossenschaften kann es langfristig verpflichtend sein, im Bestand zu wachsen, weil erst das Erreichen einer betriebswirtschaftlichen Mindestgröße eine wirtschaftlich solide Aufstellung garantiert.

Fehlbetrag

Überschuss

Ausgaben Einnahmen

Eine angemessene Gewinnerzielung ergibt sich aus dem zu planenden und auch kontrolliert umzusetzenden Überschuss aus den Einnahmen der Genossenschaft durch Nutzungsgebühren (Mieten) und sonstigen Erträgen (Zinsen, Verwaltervergütung u.ä.) gegenüber den Ausgaben (Investition in Instandhaltung und Instandsetzung, Kredittilgung, Unterhalt des lfd. Geschäftsbetriebes u.ä.).

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Die effiziente Bewirtschaftung des Eigenbestandes an Wohnungen in Verbindung mit den dazugehörigen technischen Anlagen, Grundstücken, Außenanlagen, Wegen, Straßen, Nebengebäuden und Gemeinschaftsanlagen ist ein wesentlicher Baustein für die langfristig gesunde Entwicklung der Genossenschaft. Im Einzelnen erfolgt die Wohnungsbewirtschaftung unter Anwendung der nachfolgend und auszugsweise genannten Grundsätze:

Sicherung von Fortbestand & Entwicklung

langfristig gesicherte Finanzierung, Erfolgs- und Finanzplanung, …

effiziente Bewirtschaftung

Instandhaltung / Instandsetzung

Leerstand vermeiden

Qualitätssicherung

Risikoerfassung

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Vollvermietung, Wachstum, …

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Grundsätze 1. dauerhafte, effiziente Bestandsbewirtschaftung durch a) Auswahl, Überwachung und Steuerung der Leistungen sowie Kosten der beauftragten Partner-/Servicefirmen, b) ständige Ausschau nach möglichen Verbesserungen oder Kosteneinsparungen unter Beachtung einer bestimmten Mindestqualität, c)

regelmäßige Beobachtung des Marktgeschehens hinsichtlich möglicher Änderungen

d) Kontaktpflege, Erfahrungsaustausch für kostenlosen Wissenstransfer mit vergleichbaren, regionalen Wohnungsunternehmen, ggf. Zusammenarbeit (Synergien). 2. regelmäßige, angemessene Instandhaltung und Instandsetzung durch a) zeitnahe und kostengünstige Durchführung von Kleinreparaturen unter Beachtung einer Mindestqualität, b) Sicherstellung der regelmäßige Wartung der Technischen Anlagen (Wartungsverträge), c)

Bestandserfassung hinsichtlich Baujahr und Technischer Lebenserwartung zur Integration in Langzeitplanungen für Ersatzinvestitionen (Neuanschaffungen, Alternativen),

d) rollierende Budgetplanungen und Soll-/Ist-Abgleiche, e) Integration und Abstimmung der Instandhaltungsplanung in der Gesamtfinanzplanung (regelmäßige Überschussplanung ohne Verursachung von Instandhaltungsstau, Ansparen von Eigenkapital oder einer EK-Quote bei Finanzierungen für Ersatzinvestitionen in neue technische Anlagen). 3. Leerstand vermeiden durch a) marktgerechte, zeitnahe Vermietungsaktivitäten, b) Festlegung Durchführungszeiten bei Wohnungsmodernisierungen. c)

ansprechende Gestaltung des Wohnumfeldes auf den Grundstücken,

4. Qualitätssicherung durch a) regelmäßige Mieterbefragungen, b) Sicherstellung zeitgemäßen Wohnraums (Wohnungsmodern. vor Wiedervermietung), c)

Festlegung von Mindestqualitäten bei Wohnungsmodernisierungen.

5. Risikoerfassung durch a) qualitativ hochwertige, lückenlose und die Genossenschaft umfassende Quartalsberichte mit Budgetabgleich, b) im Quartalsbericht enthaltendes Immobiliencontrolling, c)

Festlegung von flexiblen ein- bis fünfjährigen Jahresbudgets mit festgelegten Obergrenzen.

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II. Grundsätze für die Vergabe der Genossenschaftswohnungen Um eine Wohnung der Genossenschaft nutzen (mieten) zu können, bedarf es der Mitgliedschaft in der Genossenschaft, die der vorhergehenden Zustimmung des Vorstandes unterliegt. Mitglied darf grundsätzlich jede natürliche Person werden; juristische Personen sind ausgeschlossen. Zusätzlich ist die entsprechend der Satzung vorgeschriebene Anzahl von Geschäftsanteilen (Pflichtanteile) durch jedes neu zugehende Mitglied bei der Genossenschaft zu erwerben. Es ist auch die Zeichnung von freiwilligen, zusätzlichen Anteilen in begrenztem Umfang möglich. Eine Verzinsung zugunsten einer ausgezahlten Dividende wird nicht vorgenommen. Erträge aus Geldanagen kommen der Genossenschaft als solche zu Gute und werden reinvestiert. Prinzipiell kann die Genossenschaft mehr Mitglieder oder gezeichnete Geschäftsanteile aufweisen als sie Wohnraum zu Verfügung stellt. Im Allgemeinen wird dem neu zukommenden Mitglied frei werdender oder bereits frei gewordener Wohnraum zeitnah zur Verfügung gestellt. Im Einzelnen erfolgt die Vergabe der Genossenschaftswohnungen unter Anwendung der nachfolgend und auszugsweise genannten Grundsätze:

langfristige & sichere Vermietung

Mietschulde nfreiheit

Bewerberge spräch

SchufaAuskunft

Selbstauskunft

Wohnungsbesichtigung

SchufaAuskunft

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Grundsätze 1. langfristige Vermietung, 

die Wohnungen werden in der Regel unbefristet und damit langfristig vermietet; überganzweise Vermietungen eines „Mieters auf Durchreise“ werden nicht vorgenommen, solange eine Vollvermietung erreichbar ist.

2. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, 

Bestätigung des Vorvermieters über die regelmäßig erfolgten und rückstandsfreien Mietzahlungen.

3.

Schufa-Auskunft, 

Prüfung des Nachweises über den Verschuldungsgrad und die Zahlungsmoral (Kosten der Auskunft trägt der Wohnungsbewerber).

4.

Freiwillige Selbstauskunft, 

Beantwortung eines intern verwendeten, vertraulichen Fragebogens zu persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Bewerbers.

5. Bewerbergespräch & Besichtigung, a) Information für den Bewerber hinsichtlich der Eigenheiten der Genossenschaft, dem Genossenschaftsgesetz, der Satzung und der Hausordnung, b) Abschätzung durch den Vorstand oder der beauftragten Mitarbeiter, inwieweit der Bewerber zu uns passt oder sich zukünftig Probleme ergeben könnten, c)

vorab Wohnungsbesichtigung zwecks Absprache und Vereinbarung zum Zustand der Wohnung oder Wünsche des Bewerbers,

d) Prüfung formaler Vermietungsvorschriften: schriftlicher Nutzungsvertrag (Mietvertrag), Aufnahmeformulare Mitgliedschaft, Zahlung Aufnahmegebühr und Geschäftsanteile, ggf. Wohnberechtigungsschein u.ä. 6. Abtretungserklärung, 

Neben dem Nutzungsvertrag (Mietvertrag) unterzeichnet der Neumieter zusätzlich eine Abtretungserklärung; diese dient als zulässige Sicherheit für einen etwaigen, späteren Zahlungsausfall; dadurch darf die Genossenschaft die eingezahlten Geschäftsanteile im Zweifelsfall wie eine Mietkaution handhaben.

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III. Grundsätze für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft Neben dem genossenschaftseigenen Wohnungsbestand und den dazugehörigen technischen Anlagen besitzt die Genossenschaft auf eigenen Grund und Boden verschiedene Gemeinschaftsanlagen. Diese können vorrangig von den Mitgliedern genutzt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit - je nach Verfügbarkeit - die Einrichtungen auch von Nichtmitgliedern nutzen zu lassen (z.B. Spielplatz). Im Einzelnen erfolgt die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft unter Anwendung der nachfolgend und auszugsweise genannten Grundsätze:

zweckgebundene Nutzung,

…

Nutzungsgebühr, …

Einrichtungsnutzung

ISH, Wartung, …

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pflegliche Behandlung, …

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Grundsätze 1. die Einrichtungen sind von jedem Nutzer pfleglich und zweckbestimmend zu gebrauchen, 2. für Beschädigungen oder übermäßige Abnutzungen hat der Verursacher die Sache auf eigene Kosten wieder herzustellen oder eine Entschädigung zu entrichten, 3. die Einrichtungen sind von der Genossenschaft technisch in Stand zu halten, ggf. regelmäßig zu warten (Verkehrssicherung) und ausreichend zu versichern, 4. bestimmte Einrichtungen bzw. Anlagen sind in der Nutzung kostenpflichtig, um die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten. Folgende nutzbare gemeinschaftliche Einrichtungen und Anlagen sind von den genannten Grundsätzen betroffen:  der Gemeinschaftsraum (kostenpflichtig) nebst Küche, WC, Flur und Abstellraum (kleine Garage),  die Spielplätze (kostenfrei),  die Gemeinschaftskeller (Fahrrad-, Trockenkeller, Kellerflure), die Trockenböden und die Wäscheplätze (alle kostenfrei),  die PKW-Stellplätze (in Rangsdorf kostenfrei, in Blankenfelde i.d.R. kostenpflichtig),  die Fahrradstellflächen (kostenfrei),  die Grünflächen zwischen und an den Wohnanlagen sowie interne Wege und Straßen (alle kostenfrei). Folgende Anlagen und Flächen sind zwar genossenschaftseigen, werden jedoch einzelvertraglich und kostenpflichtig vermietet:  Pachtgrundstück Blumenladen,  Garagen,  Wäscherei. Folgende Anlagen und Flächen sind ebenfalls genossenschaftseigen, werden jedoch auch den Anliegern zur Nutzung kostenfrei zur Verfügung gestellt:  Wegerecht Zufahrt „Zossener Damm 5“ zugunsten anliegender Garagennutzer,  Wegerecht hintere Zufahrt Kindergarten „Stadtwinkel“ an den Garagen entlang (die Instandhaltung übernimmt die Gemeinde Rangsdorf auf eigene Kosten).

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