Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten beim Erwerb einer Eigentumswohnung: Referent: Rechtsanwalt Uwe Wanderer

W.I.R. WANDERER und PARTNER Rechtsanwälte PartG mbB Tel.: 030 405994-0 Fax: 030 405994-16 E-Mail: [email protected] www.wir-wanderer.de

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Aufgabenstellung / Materialien 

Dreigliedrige Einheit des Begriffs des Wohnungseigentums mit dem Erwerb geht einher:

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Alleineigentum am Sondereigentum Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft

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Für die Prüfung heranzuziehen sind:

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das Wohnungseigentumsgesetz in der novellierten Fassung (1.7.2007), die Teilungserklärung in der geltenden Fassung (vgl. das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs), die Gemeinschaftsordnung oder spätere Vereinbarungen in der geltenden Fassung, die Rechtsnachfolger binden, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, § 10 Abs. 2 WEG, die aktuelle Beschlusslage, da Beschlüsse auch ohne Grundbucheintragung im Grundbuch Rechtsnachfolger binden, § 23 Abs. 3 WEG (vgl. die BeschlussSammlung, § 24 Abs. 7 WEG) 2

Die „klassischen“ Problemfälle

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Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände

Grundsatz: keine Haftung des Erwerbers für Rückstände des Veräußerers Ausnahme: Vereinbarung einer Erwerberhaftung im Falle des rechtsgeschäftlichen Erwerbs Beachte die Auswirkungen der sog. Fälligkeitstheorie: sollten die Fälligkeiten von Wohngeldern oder Sanierungsumlagen so bemessen sein, dass sie nach dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung liegen, so wäre die Haftung des Erwerbers direkt gegenüber der Eigentümergemeinschaft gegeben, auch wenn der Beschluss schon vor der Eigentumsumschreibung gefasst wurde

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Angemessener Kostenverteilungsschlüssel

Grundsatz: die Eigentümer sind verpflichtet, sich an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils zu beteiligen, § 16 Abs. 2 WEG, soweit in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist Achtung: das Wohnungseigentumsgesetz geht nicht davon aus, dass der Miteigentumsanteil bzw. der Kostenverteilungsschlüssel „gerecht“ sein muss, es besteht daher keine Garantie dafür, dass der Miteigentumsanteil und/oder Kostenverteilungsschlüssel in einer nachvollziehbaren Relation zu den Wohnungsgrößen steht

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Besonderheiten: 

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vereinbarte Kostenzuständigkeiten für einzelne Bauteile (z.B. Terrassenkonstruktionen, Dachbereiche, Fenster durch Beschluss geänderte Kostenverteilung aufgrund von Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung aufgrund gesetzlicher Änderungskompetenzen gemäß §§ 16 Abs. 3, Abs. 4, 21 Abs. 7 WEG

durch gerichtlicher Entscheidung gemäß § 10 Abs. 2 WEG geänderte Kostenverteilung Prüfung der Beschluss-Sammlung, § 24 Abs. 7 WEG.

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Angemessenes Stimmrecht

Grundsatz: nach dem gesetzlichen Vorschlag besitzt jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl der Wohnungen oder der Größe der Miteigentumsanteile seiner Wohnungen ein Stimmrecht, § 25 Abs. 2 WEG, sogenanntes Kopfprinzip; es kann auch ein anderes Stimmrechtsprinzip vereinbart werden, wie z. B. das Objektprinzip oder Wertprinzip Achtung: Die Stimmkraft muss nicht in Relation zu der Wohnungsgröße und / oder der Kostenbeteiligung stehen

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Abweichende Bauausführung von TE / GO i.V.m. Aufteilungsplan

Grundsatz: Sondereigentum entsteht durch Einräumung in der Teilungserklärung, § 3 WEG i.V.m. der Abgeschlossenheitsbescheinigung, §§ 3 Abs. 2, 7 Abs. 4 Ziff. 2 WEG, der wiederum Aufteilungspläne zugrunde liegen, § 7 Abs. 4 Ziff. 1 WEG. Dies gilt auch für Nebenräume (Keller etc). Achtung: bei Abweichungen der tatsächlichen Bauausführung hiervon, bestimmt sich die Grenze des Sondereigentums vom Ausgangspunkt nicht nach der tatsächlichen Bauausführung, sondern nach der Teilungserklärung in Verbindung mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplänen Achtung: Ähnliches gilt für Sondernutzungsrechte, die in ihren räumlichen Ausmaßen eindeutig in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung angelegt werden müssen, und zwar in der Regel unter Beifügung eines Planes, aus dem sich Größe und Lage genau ergeben 8

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Zulässige Nutzung des Sondereigentums

Grundsatz: es ist nur die Nutzung zulässig ist, die sich aus der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung ergibt:  

Zweckbestimmung im weiteren Sinne („Wohnung“ bzw. „Teileigentum“) Zweckbestimmung im engeren Sinne („Hobbyraum“, „Laden“, „Gaststätte“)

Ausnahme: die zweckwidrige Nutzung stört bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr, als die nach dem Nutzungszweck zulässige Nutzung Achtung: ebenso von Bedeutung kann sein, wie andere Einheiten im Haus genutzt werden dürfen (Gastronomie, Spielhalle etc.), da hiervon erhebliche Störungen ausgehen können.

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Zulässige bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Grundsatz: das Gesetz geht zunächst davon aus, dass eine Wohnanlage in ihrem Bestand geschützt ist. Ausnahme: bauliche Änderungen sind demgegenüber nur zulässig, wenn 

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die TE / GO bauliche Änderungen unmittelbar oder über eine Öffnungsklausel zulässt, alle beeinträchtigten Eigentümer der Maßnahme zustimmen,§ 22 Abs. 1 WEG, die Voraussetzungen einer modernisierenden Instandsetzung vorliegen, § 22 Abs. 3 WEG, die Voraussetzungen einer Modernisierung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG vorliegen

Achtung: ebenso kann von Interesse sein, welche baulichen Maßnahmen anderen Eigentümern vorbehalten wurden, wenn diese zu einer Beeinträchtigung der Nutzung des zu erwerbenden Sondereigentums führen würden (z.B. Anbau eines Aufzuges oder eines Balkons mit Verschattungswirkung) 10

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Lebt die Gemeinschaft in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen

Grundsatz: nach außen haftet für Verwaltungsschulden zunächst das Verwaltungsvermögen i.S.d. § 10 Abs. 7 WEG; daneben haftet der Eigentümer i.d.R. nicht gesamtschuldnerisch, sondern nur in Höhe seines Miteigentumsanteils, § 10 Abs. 8 WEG Achtung: im Innenverhältnis der Eigentümer besteht im Ergebnis jedoch eine unbeschränkte Nachschusspflicht für Wohngeldausfälle wegen Zahlungsunfähigkeit anderer Eigentümer nach Maßgabe der Beschlusslage (Liquiditätssonderumlage etc.). Es ist daher von Interesse  

ob in einem größeren Umfange Wohngeldrückstände bestehen wie die Eigentümerstruktur ist (ob es ein oder mehrere Großeigentümer insb. in Form einer GmbH gibt, die nur mit beschränkten Vermögensmitteln für Wohngeldverbindlichkeiten haften oder viele Einzeleigentümer, die mit ihrem gesamten Privatvermögen haften

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Baulicher Zustand des Gemeinschaftseigentums

Grundsatz: die Eigentümergemeinschaft ist im Innenverhältnis verpflichtet, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen, § 21 Abs. 4 i.V.m. § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG, wobei insbes. das Grundstück und die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, zwingend gemeinschaftliches Eigentum darstellen,§ 5 Abs. 1 uns 2 WEG Es ist daher (auch für die Kaufpreisbestimmung) von Interesse 

ob ein Reparaturstau besteht (Begehung der Anlage)

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ob eine ausreichende Instandhaltungsrücklage besteht (Angaben in der JA)

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ob es bereits Sanierungs- und Finanzierungsbeschlüsse gibt und wenn ja, wie die Zahlungsfälligkeiten angesiedelt sind (Beschluss-Sammlung einsehen, § 24 Abs. 7 WEG) 12

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Streitbefangenheit der Wohnungseigentumsanlage

Ausgangspunkt: die Streitmöglichkeiten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sind vielfältig (vgl. § 43 WEG), z.B: 

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Streitigkeiten der Eigentümer untereinander (z.B. auf Rückbau baulicher Veränderungen, auf Unterlassen oder Duldung bestimmter Handlungen), Streitigkeiten zwischen Eigentümern und der Verwaltung (z.B. auf Akteneinsicht, Erstellung von Jahresabrechnungen, Ladung zu einer Eigentümerversammlung), Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen (Anfechtungsklagen einzelner Eigentümer gegen alle übrigen Eigentümer), Streitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einzelnen Eigentümern (z.B. Wohngeldklagen).

Es drohen in diesen Fällen (insbesondere bei querulatorisch veranlagten Eigentümern):

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erhebliche Prozesskosten negative Auswirkung auf die Lebenssituation negative Auswirkungen auf die Verwaltung

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Beschluss-Sammlung einsehen, § 24 Abs. 7 WEG

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Professionelle Verwaltung der Wohnanlage

Ausgangspunkt: das gemeinschaftliche Eigentum wird zwingend durch einen Verwalter verwaltet, der entweder von dem Aufteiler als sogenannter Erstverwalter in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder später durch die Eigentümergemeinschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluss bestellt wird, § 26 Abs. 1 und 2 WEG.

Achtung: das Berufsbild des Verwalters ist gesetzlich nicht geschützt, so dass keine Gewähr für eine entsprechende berufliche Qualifikation besteht

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