Wertvolle Tipps zur Eigenheimfinanzierung
Stefan Reuteler Berater Privatkunden, Niederlassung St.Gallen
Die Grundfragen / Ziele Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen für unsere Nächsten vor?
Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen?
Wichtige Überlegungen, damit Ihre Träume wahr werden Welche Lage bevorzuge ich? Welche Eigentumsform stelle ich mir vor? (Einfamilienhaus, Terrassenhaus, Reiheneinfamilienhaus, Eigentumswohnung) Welche Grösse und wie viele Zimmer benötige ich? Welche Ausstattung ist mir wichtig? Welchen Preis kann ich bezahlen?
Wichtige Aspekte beim Liegenschaftskauf
Finanzierung
Gebühren
Unterhalt
Steuern
Erneuerung
Steueroptimierung
Vorsorge
Versicherung
Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Finanzierung durch die St.Galler Kantonalbank
Kauf eines Hauses bzw. eines Stockwerkeigentums Hypothek
Bau eines Hauses Baukredit Konsolidierung in Hypothek
Wie finanzieren wir unser Eigenheim?
Prüfung durch die St.Galler Kantonalbank
Bonität der Gesuchsteller
Überprüfung Objekt
Eigene Mittel / Vermögensnachweis
Zustand
Einkommen / Lohnausweise
Ausbau-Standard
Liquiditätsreserve
Grundstückgrösse / Wohnfläche /
Kubatur Lage (Makro- bzw. Mikrolage)
Basiswert / Belehnungswert
Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Finanzierungsplan Kaufpreis der Liegenschaft
CHF
800'000
- Ihr Eigenkapital (min. 20% des Kaufpreises)
CHF
160'000
= Finanzierungsbedarf durch Bank
CHF
640'000
1. Hypothek (bis 66.6% des Belehnungswertes)
CHF
530'000
2. Hypothek (bis 80% des Belehnungswertes)
CHF
110'000
Wie hoch sind die Kosten für unser Eigenheim? Tragbarkeitsberechnung
5% Zins von CHF 640'000 der Hypothek
CHF
32'000
Amortisation der 2. Hypothek (innert 15 Jahren) (direkt oder indirekt via verpfändete 3. Säule)
CHF
7'333
Unterhalts- und Nebenkosten (0.7% der Anlagekosten)
CHF
5'600
= Total Kosten pro Jahr
CHF
44'933
Können wir uns die Immobilie leisten? Tragbarkeit
Bruttoeinkommen pro Jahr (inkl. Anteil Partnerlohn)
CHF
135'000
Total Kosten pro Jahr
CHF
44'933
Belastung Bruttoeinkommen / Tragbarkeit
Faustregel Die mit dem Eigentumserwerb neu anfallenden Kosten sollten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
33.3%
Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Eigenmittelbeschaffung Die notwendigen Eigenmittel können aus folgenden Quellen stammen: Erspartes Vorbezug 3. Säule (ideal) Vorbezug Pensionskasse (eingeschränkt möglich)
Bauland Erbvorbezug
Hinweis: Es werden 10% Eigenmittel vorausgesetzt, welche nicht aus Geldern der 2. Säule stammen.
Wieviel Eigenheim kann ich mir leisten? Erfahrungswert / Annäherung 5 x Jahreseinkommen* (brutto) + einsetzbare Eigenmittel = indikativer Preisrahmen für ihre Liegenschaft
* Bei Doppelverdienern: Haupteinkommen 100% / Zweiteinkommen 50%
Wie finanzieren wir unser Eigenheim? Zinsen sind auf sehr tiefem Niveau
Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Bau- und Gebäudeversicherungen
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Bauwesenversicherung
Bauzeitversicherung (GVA)
Werkgarantie
Bauhandwerkerpfandrecht
Obligatorische Gebäudeversicherung (GVA)
Gebäudehaftpflichtversicherung
Anpassung Hausratversicherung
Wie schützen wir unser Wohneigentum und sorgen vor? Leistungen bei Krankheit
Lohn in %
100
100
90
90
Freiwillige Zusatzvorsorge Lohnfortzahlung
50
Lohnfortzahlung
80
BVG BVG (IV-Rente)
KTG KTG
(IV-Rente)
Taggeld Taggeld
IV IV
Leistungen bei Unfall Freiwillige Zusatzvorsorge
80
BVG BVG
Lohnfortzahlung
Lohn in %
50
(Alter)
(Alter)
AHV AHV
UVG
UVG (IV-Rente) (IV-Rente) UVG UVG Taggeld Taggeld
IV IV
AHV AHV
Zeit 30/60/90 Tage
Bruttolohn in %
720
Zeit
ab Pensionierung 64/65
Tod durch Krankheit
2 Tage
Bruttolohn in %
100
100
90
90
80
80
ab Pensionierung 64/65
Tod durch Unfall
UVG (Witwen-/Witwerrente lebenslänglich) (Waisenrente bis max. 25. Lebensjahr)
BVG (Witwen-/Witwerrente lebenslänglich) (Waisenrente bis max. 25. Lebensjahr)
1. Tag
720
AHV
AHV
AHV
AHV
(Witwen-/Witwerrente bzw. Waisenrente)
(Altersrente)
(Witwen-/Witwerrente bzw. Waisenrente)
(Altersrente)
ab Alter 64/65
1. Tag
ab Alter 64/65
Steuerliche Auswirkungen (Einkommenssteuer) Zusätzlich zu versteuern Unterhalt Eigenmietwert
Eigenmietwert wird vom Steueramt festgelegt Selbstnutzungsabzug Kt. SG 30%
- 3'500 Hypozinsen
+ 17'500 - 11'000
Zusätzliche Steuerabzüge
Steuerbares Einkommen (vor Kauf Liegenschaft)
Steuerbares Einkommen (nach Kauf Liegenschaft)
100'000
103'000
Schuldzinsen Unterhalt Liegenschaft – pauschal 20% des Eigenmietwertes – Bzw. tatsächliche Kosten (wenn grösser als Pauschale)
Steuern und Amortisation Indirekte Amortisation
Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Steuern und Gebühren nach Liegenschaftskauf/-bau im Kanton St. Gallen
Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Handänderungssteuer und -gebühren im Kanton St. Gallen Beurkundeter Kaufpreis
CHF
800'000
1 % Handänderungssteuer
CHF
8'000
2 ‰ Beurkundung + 8 % MWST
CHF
1'728
2 ‰ Eintragung
CHF
1'600
Total
CHF
11'328
Faustregel:
Kosten Handänderung rund 1.4%
Usanz:
½ Käufer / ½ Verkäufer
Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Grundbuchgebühren im Kanton St.Gallen Schuldbrieferrichtung
CHF
640'000
1 ‰ Errichtung + 8 % MWST
CHF
691
1 ‰ Eintragung
CHF
640
Total
CHF
1'331
Die Grundbuchgebühren betragen rund 2 ‰ der Pfandsumme. Die Kosten werden vom Käufer bezahlt.
Welche Steuern muss ich als Wohneigentümer bezahlen? Steuern und Gebühren nach Liegenschaftskauf/-bau im Kanton St. Gallen
Faustregel: 1 % des Kaufpreises
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Wie ist mein Vermögen am besten angelegt? Wie passen Eigenheim-Wunsch und Wunsch auf frühzeitige Pensionierung zusammen? Sind meine Familie und ich in jedem Fall genügend abgesichert? Haben wir alle Möglichkeiten zur Steueroptimierung ausgenutzt? Wie sind die güter- und erbschaftsrechtlichen Verhältnisse geregelt?
Wichtigste Tipps
Besprechen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten frühzeitig mit Ihrem SGKB Berater
Ihre Finanzierung ist individuell und wir erarbeiten für Sie eine massgeschneiderte Lösung
Eine umfassende Beratung lohnt sich für Sie langfristig (Vorsorgeanalyse, Steuern, Ehe-/Erbschaftsfragen, etc.)
Wir freuen uns auf ein Gespräch mit Ihnen!
Präsentation online unter www.sgkb.ch/immomesse
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Stefan Reuteler BSc FHO in Betriebsökonomie Berater Privatkunden St.Galler Kantonalbank AG St. Leonhardstrasse 25 | Postfach | 9001 St. Gallen T +41 71 231 37 52 | F +41 71 231 31 50
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