Vortragsveranstaltung 18.10.2012 um 19:00 Uhr
… ein Buch mit 7 Siegeln ? Mar$n Heinze (Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet-‐ und Wohnungseigentumsrecht)
Gerd Schölkopf Dipl. Betriebswirt (BA), WEG -‐ Verwalter
Abrechnung durch Umlage der Betriebskosten Pflicht zur Erstellung einer Betriebskosten-‐ abrechnung
?
Betriebskosten-‐ pauschale
Keine Betriebskosten-‐ abrechnung … evtl. aber HeizKV !
Versäumt der Vermieter, die Abrechnung fristgerecht zu erstellen, ist eine eventuelle Nachforderung nicht mehr wirksam! Guthaben des Mieters bleiben jedoch bestehen!
Eine Abrechnungsperiode darf nicht länger als 12 Monate beinhalten. Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach der Beendigung der Abrechnungsperiode dem Mieter schriYlich vorliegen.
Abrechnungen werden 30 Tage nach Erhalt fällig!
Für jeden Mieter muss eine getrennte Abrechnung erstellt werden.
Die Rechtsprechung verlangt hierbei gewisse Mindestinhalte!
Betriebskostenab-‐ rechnungen müssen in schriYlicher Form erfolgen!
Paul Vermieter Schlossgasse 177 71638 Ludwigsburg
Frau Clara Mieter Herrn Lukas Mieter Am Kleefeld 3 71672 Marbach a.N.
Betriebskostenabrechnung 2011
18.10.2012
Betriebskostenabrechnung 2011
Am Leuchaurm 29
Abrechnungszeitraum:
71742 Ludwigsburg – Poppenweiler
Wohnung:
18.10.2012
EG links
Nutzungszeitraum:
vom:
01.01.2011
vom:
01.01.2011
bis:
31.12.2011
bis:
28.07.2011
Tage:
Kostenart
Gesamt-‐ kosten
365
Verteilung nach
Gesamt
Tage:
209
Ihr
Kosten
anteilig nach
Anteil
p.a.
Tagen
Neben der Miete sind die Heiz-‐ und Warmwasserkosten (siehe § 13) sowie die weiteren Betriebskosten gem. § 2 BetrKV, soweit sie anfallen, vom Mieter zusätzlich zu bezahlen: Grundsteuer, Wasserversorgungskosten, Entwässerungskosten, Kosten des Personen-‐ oder Lastenaufzugs, Straßenreinigungs-‐ und Müllbesei$gungskosten, Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflegekosten, Kosten der Beleuchtung, Schornsteinreinigungskosten, Feuer-‐, Sturm-‐, Wasser-‐ sowie sons$ge Elementarschadenversicherung, Glasversicherung, HaRpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug, Hauswartkosten, Betriebskosten der GemeinschaRsantenne oder des Breitbandkabelanschlusses, Kosten des Betriebs der Einrichtungen für Wäschepflege, Kosten der Dachrinnenreinigung, Wartungskosten für Rauchmelder, Sprinkleranlage, Feuerlöscher, Garagentor LüRungs-‐/Klimaanlage, PrüWosten der Betriebssicherheit technischer Anlagen sowie sons$ge Betriebskosten. Sach-‐ und Arbeitsleistung des Vermieters kann gemäß § 1 BetrKV angesetzt werden.
Kostenart Heiz-‐ und Warmwasserkosten Grundsteuer Wasserversorgungskosten Entwässerungskosten Niederschlagswassergeb. Aufzugskosten Straßenreinigungskosten Müllbeseihgung Gebäudereinigung Ungezieferbekämpfung Gartenpflegekosten Kosten der Beleuchtung Schornsteinreinigungskosten Feuerschadenversicherung Sturmschadenversicherung Wasserschadenversicherung Elementarschadenversicherung Glasschadenversicherung GebäudehaYpflichtversicherung Öltankversicherung Aufzug Hauswartkosten GemeinschaYsant. / Kabelanschluß Einrichtung für Wäschepflege Kosten der Dachrinnenreinigung Wartung Rauchmelder Wartung Sprinkler Wartung Garagentor Wartung LüYungs-‐/Klimaanlage Prük. der Betriebssicherheit techn. Anl. Sonshge Betriebskosten Sach-‐ und Arbeitsleistung
Gesamt-‐ kosten
Verteilung nach
Gesamt
Ihr Anteil
Kosten
anteilig nach
p.a.
Tagen
Die Heizkostenverordnung hat gegenüber vertraglichen Vereinbarungen Vorrang!
Der Nutzer / Mieter hat einen einklagbaren Anspruch auf die Einhaltung der HeizKV!
Ausnahmen sind: Einzelöfen und Zweifamilienhäuser in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Die Vereinbarung einer Bruaowarm-‐ bzw. Inklusivmiete widerspricht der HeizKV!
Zur verbrauchsabhängigen Verteilung der Wärme und Warmwasserkosten sind (geeichte) Verbrauchserfassungsgeräte Pflicht! Heizkostenverteiler die vor 1981 monhert wurden oder unter 75 % Bauhöhe angebracht sind, sind ab dem 31.12.2013 nicht mehr zulässig!
Die HeizKV regelt die Verteilung der Kosten in einem beshmmten Verhältnis nach Grund-‐ und Verbrauchskosten 50 % Grundkosten : 50 % Verbrauchskosten 40 % Grundkosten : 60 % Verbrauchskosten 30 % Grundkosten : 70 % Verbrauchskosten
Nach dem 31.12.2013 müssen verbundene Heizungsanlagen den Energieanteil mit Hilfe eines Wärmezählers erfassen. Der Einbau von Wärmezählern wird bis auf wenige Ausnahmen Pflicht
Messverluste gehen zu Lasten der Raummessung; evtl. zweiten Zähler einbauen!
Quelle: lesewert 3-‐2011; Das Minol Magazin für die WohnungswirtschaY
Die Kosten für die Anschaffung von Erfassungsgeräte können in Höhe von 11 % pro Jahr umgelegt werden. Weigert sich der Eigentümer zur verbrauchsabhängigen Abrechnung oder zur Anbringung der Erfassungsgeräte, steht dem Nutzer ein 15 % iges Kürzungsrecht zu.
Holz
Pellets/Kohle
Sonne
marktüblicher Preis
Schätzung des Gewichts
kostenfrei
Heizöl
Gas
First In – First Out Methode
Jahresver-‐ brauchsmenge
Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis 31.12
… und jetzt?
Betriebsstrom + Wartungskosten + Ausstaaung zur Verbrauchserfassung + Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage + Reinigung der Anlage und des Heizraums
+ Kosten der Zwischenablesung + Eichkosten und Eichserviceverträge + Kosten der Messungen nach dem Immissionsschutz + Verbrauchsanalyse
Kosten der Wasserversorgung + Kosten des Wasserverbrauchs + Grundgebühren + Zählermiete +
Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage + + Kosten einer Wasserauwereitungsanlage einschließlich der Auwereitungsstoffe + Kosten der Wassererwärmung + Kosten + der Verwendung von Zwischenzählern
Heizkosten
Warmwasserkosten
Verteilung nach den Verbrauchsmengen
Heizkostenabrechnung Betriebskostenabrechnung
Heizkostenabrechnung B =
2,5 x V x (tw-‐10) Hu
B = Brennstoffverbrauch V = Warmwasserverbrauch tw = Warmwassertemperatur Hu = Heizwert
Achtung! Trinkwasserverordnung RücklauYemperatur nicht unter 55 Grad !!! tw = Warmwassertemperatur am Boiler Erhöhung auch bei der Abrechnung berücksichhgen!
Umlage nach der Wohnfläche Bei gemischten Objekten Unterverteilung notwendig Betriebskostenabrechnung 2011
18.10.2012
Am Leuchaurm 29
Abrechnungszeitraum:
71742 Ludwigsburg – Poppenweiler
vom:
01.01.2011
vom:
01.01.2011
Wohnung:
bis:
31.12.2011
bis:
28.07.2011
EG links
Nutzungszeitraum:
Tage: Kostenart
Gesamt-‐
365 Verteilung nach
kosten Heiz-‐ und Warmwasserkosten
6.474,26 €
lt. Heizkostenabr.
Grundsteuer
1.530,00 €
m² Wohnfläche
Gesamt
Tage:
209
Ihr
Kosten
anteilig nach
Anteil
p.a.
Tagen
1.094,66 €
735,15 €
75 150,00 €
85,89 €
765
Zusammenfassung von Frischwasserver-‐ sorgungskosten und Entwässerungskosten (Frisch-‐/Abwasser)
Abrechnung nach dem Verbrauch in m³ z.B. in Heizkostenabrechnung
Niederschlagswasser gebühren
Abrechnung nach Grundstücksnutzung, Wohnfläche, wenn kein Mieter unangemessen benachteiligt wird Bei gemischter Nutzung AuYeilung der Kosten
Basis für die Gebühr sind die relevanten Flächen
Eigentümer haben das Erfassungsblaa korrigiert oder akzephert ! SelbstauskunRsbogen
Bezeichnung
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Standarddach Standarddach Standarddach Standarddach Standarddach Standarddach Standarddach voll versiegelt voll versiegelt voll versiegelt
versiegelte Fläche in m²
Standard-‐ dach
Abflußfaktor 1 90,00 1 79,80 1 8,00 47,50 1 36,00 1 45,60 1 7,10 8,00 140,60 12,80
Grün-‐ dach
voll ver-‐ siegelt Asphalt, …
stark ver-‐ siegelt Pflaster,…
wenig ver-‐ siegelt Kies, …
0,6
1
0,6
0,3
Zisterne mit Not-‐ überlauf
Einleitung in Versickerungs anlage ohne Not-‐ Überlauf in überlauf Kanal
Überlauf nicht in Kanal
Versickerung Gebühren-‐ auf dem relevante Grundstück Fläche
0
0 0 0,6 0,6 gebührenrelevante Fläche lt. SelbstauskunYsbogen:
90,00 79,80 0,00 47,50 36,00 45,60 0,00 0,00 84,36 7,68 390,94
Ergebnis: 390,94 m² oder 351,00 m²
Angaben zur Differenz ? Keine !
Die Lösung: Antrag an die Stadt Ludwigsburg auf Zusendung einer Aufstellung der gebührenrelevanten Flächen stellen!
Verteilung der Niederschlagswassergebühren
(Betriebskostenabrechnung)
gebühren-‐
Kosten
Haus
Haus
Stell-‐
relevante
Bescheid
13
15
plätze
Fläche
98,28 €
1 Standarddach
Haus 13
90,00
22,63 € 22,63 €
2 Standarddach
Haus 13
79,80
20,06 € 20,06 €
3 Standarddach
Haus 13
0,00
-‐ €
4 Standarddach
Haus 15
47,50
11,94 €
5 Standarddach
Garage Haus 15
36,00
9,05 €
6 Standarddach
Haus 15
45,60
11,46 €
7 Standarddach
Schuppen Haus 15
0,00
-‐ €
8 voll versiegelt
Terrasse
0,00
-‐ €
9 voll versiegelt
Stellplätze Haus 13 u. 15
84,36
21,21 €
Vorplatz Schuppen
7,68
1,93 €
10 voll versiegelt
390,94
in m²
Verteilung nach der Wohnfläche der Wohnungen
in m²
Garagennutzer
pro Platz pro Garage
alle Nutzer
-‐ € 11,94 € 9,05 € 11,46 €
21,21 € 1,93 €
98,28 € 42,69 € 25,34 € 9,05 € 21,21 €
Verteilung nach der Wohnfläche der Wohnungen Anzahl der Stellplatznutzer
Garage
148,27 401,31 3 2
98,28 €
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2010 entschieden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nicht als sog. Gesamtschuldner für die Niederschlagswassergebühren haYen! Die Stadt muss mit der WohnungseigentümergemeinschaR direkt abrechnen! (AZ VIII ZR 329/08)
Die Stadt Ludwigsburg hat immer den ersten genannten Eigentümer aus dem LiegenschaYskataster angeschrieben. Laut telefonischer AuskunY wird gebeten, den Bescheid zurückzuschicken und den Verwalter inkl. Adresse zu nennen. Ein neuer Bescheid wird dann für die WEG erstellt!
• Strom für den Betrieb des Aufzugs • Kosten für die Bedienung, Reinigung, Pflege und Wartung des Aufzugs • Kosten für die regelmäßige Überprüfung der Sicherheit und der BereitschaY des Aufzugs • Kosten für die ordnungsgemäße Einstellung des Aufzugs • Reinigung des Fahrstuhlschachtes • Ständige NotrufdienstbereitschaY über Standleitung und Überwachung
Straßenreinigungskosten Gebäudereinigung Müllbeseihgung Ungezieferbekämpfung
• Personalkosten für die Gartenpflege (BeauYragung eines Gärtners) • Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen • Pflege von Plätzen, Zufahrten, usw. auf dem Hausgelände • Rasenpflege inkl. Mähen, Düngen und Verhkuheren • Spielplatzpflege • Pflege von Spielgeräten und Sitzbänken • Erneuerung von Pflanzen und Hölzern (laufend wiederkehrend) • Beschneiden von Sträuchern, Bäumen und Hecken
• Gießen und Wässern • alters-‐, wiaerungs-‐ und umweltbedingtes En}ernen von Sträuchern und Bäumen, sowie entsprechende Neuanpflanzungen • En}ernen verblühter Blumen • Abtransport von Gartenabfällen, Laub, usw. • Pflanzen, Dünger, usw. • Strom-‐ oder Benzinkosten für den Rasenmäher
Umlage nach m² Wohnfläche Kostenart
Gesamt-‐
Verteilung nach
kosten
Gesamt
Ihr
Kosten
anteilig nach
Anteil
p.a.
Tagen
1.094,66 €
735,15 €
Heiz-‐ und Warmwasserkosten
6.474,26 €
lt. Heizkostenabr.
Grundsteuer
1.530,00 €
m² Wohnfläche
765
75 150,00 €
85,89 €
HS Niederschlagswasser
48,60 €
m² Wohnfläche
765
75 4,76 €
2,73 €
ST Niederschlagswasser
54,00 €
Anzahl Stellpl.
4
1 13,50 €
7,73 €
Aufzugskosten
2.723,03 €
m² Wohnfläche
765
75 266,96 €
152,86 €
Notrufsystem
213,89 €
m² Wohnfläche
765
75 20,97 €
12,01 €
Hauswartkosten
3.843,70 €
m² Wohnfläche
765
75 376,83 €
215,78 €
Müllbeseihgung
69,66 €
m² Wohnfläche
765
75 6,83 €
3,91 €
Kosten der Beleuchtung
281,72 €
m² Wohnfläche
765
75 27,62 €
15,82 €
Feuerschadenversicherung Sturmschadenversicherung Wasserschadenversicherung Elementarschadenversicherung Glasschadenversicherung
Öltankversicherung
Wohngebäudeversicherung
Umlage nach Wohnfläche in m²
HaYpflichtversicherung
Umlage je nach Vertragsberechnung: • nach Wohnfläche in m² • Nach Einheiten
• Die Kosten für den Betriebsstrom einer Antennenanlage. • Die regelmäßige Prüfung der Anlage und deren Einstellung / Jusherung durch einen Fachmann. • Das Nutzungsentgelt für eine Antennenanlage, die nicht zu dem Gebäude gehört. • Bei Kabelanschluss: Die monatlichen Grundgebühren für den Breitbandkabelanschluss • Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.
Lizenz-‐ und vergütungspflichhg sind alle Eigentümer bzw. EigentümergemeinschaYen, die Programmsignale privater Sendeunternehmen, deren Rechte von der VG Media wahrgenommen werden, über ein hausinternes Verteilnetz weitersenden und Wohnungen mit Fernseh-‐ und / oder Hörfunkprogrammen versorgen.
• • • • • • • •
Wartung von Müllschluck-‐ und Absauganlagen Wartung von GemeinschaYseinrichtungen Wartung der LüYungsanlagen Abwasserreinigung Wartung von Sprinkler-‐/Rauchmeldeanlagen Videoüberwachung Rückstausicherung Spielkastensand
• Laufend entstehende Kosten durch Sach-‐ und Arbeitsleistungen des Eigentümers. • Basis für die Vergütung ist eine gleichwerhge Leistung eines Driaen (ohne Umsatzsteuer). • Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den billigsten Weg zu wählen. Ein Wechsel zwischen Eigen-‐ und Fremdleistung ist möglich
Paul Vermieter Schlossgasse 177 71638 Ludwigsburg
Frau Clara Mieter Herrn Lukas Mieter Am Kleefeld 3 71672 Marbach a.N.
Betriebskostenabrechnung 2011
18.10.2012
Am Leuchaurm 29
Abrechnungszeitraum:
71742 Ludwigsburg – Poppenweiler
vom:
01.01.2011
vom:
01.01.2011
bis:
31.12.2011
bis:
28.07.2011
Wohnung:
EG links
Nutzungszeitraum:
Tage: Kostenart
Gesamt-‐
365 Verteilung nach
kosten
Gesamt
Tage:
209
Ihr
Kosten
anteilig nach
Anteil
p.a.
Tagen
1.094,66 €
735,15 €
Heiz-‐ und Warmwasserkosten
6.474,26 €
lt. Heizkostenabr.
Grundsteuer
1.530,00 €
m² Wohnfläche
765
75 150,00 €
85,89 €
HS Niederschlagswasser
48,60 €
m² Wohnfläche
765
75 4,76 €
2,73 €
ST Niederschlagswasser
54,00 €
Anzahl Stellpl.
4
1 13,50 €
7,73 €
Aufzugskosten
2.723,03 €
m² Wohnfläche
765
75 266,96 €
152,86 €
Notrufsystem
213,89 €
m² Wohnfläche
765
75 20,97 €
12,01 €
Hauswartkosten
3.843,70 €
m² Wohnfläche
765
75 376,83 €
215,78 €
Müllbeseihgung
69,66 €
m² Wohnfläche
765
75 6,83 €
3,91 €
Kosten der Beleuchtung
281,72 €
m² Wohnfläche
765
75 27,62 €
15,82 €
Wohngebäudeversicherung
2.022,03 €
m² Wohnfläche
765
75 198,24 €
113,51 €
HaYpflichtversicherung
127,23 €
Einheiten
12
1 10,60 €
6,07 €
GemeinschaYsant. / Kabelanschluß
1.084,85 €
Einheiten
12
1 90,40 €
51,77 €
Wartung Rauchmelder Wartung Hebeanlage
99,25 € 214,20 €
m² Wohnfläche m² Wohnfläche
765 765
75 9,73 € 75 21,00 €
5,57 € 12,02 €
Wartung Garagentor
166,60 €
m² Wohnfläche
765
75 16,33 €
9,35 €
Gesamtkosten
18.953,02 €
Ihre Kosten im Nutzungszeitraum
1.430,17 €
Ihre Vorauszahlungen Betrag: Anzahl der Monate: Ihre Nachzahlung
7 195,00 €
1.365,00 € -‐ 65,17 €
Sehr geehrte Frau Mieter, sehr geehrter Herr Mieter, anbei erhalten Sie die Betriebskostenabrechnung für das WirtschaYsjahr 2011. Wie Sie aus beigefügter Abrechnung erkennen können, ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von € 65,17. Dieser Betrag ist spätestens innerhalb von 30 Tagen auf unser Konto zu überweisen. Gemäß § 286 Abs. 3 BGB wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Sie mit dem Nachzahlungssaldo spätestens in Verzug geraten, wenn dieser nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang der Betriebskostenabrechnung geleistet wird. Es wird weiter darauf hingewiesen, dass Sie nach vorheriger Anmeldung das Recht zur Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege haben. Um unverzügliche Überprüfung der Abrechnung auf Richhgkeit wird gebeten. Eventuelle Einwände sind binnen 3 Tagen nach Zugang dieses Schreibens schriYlich geltend zu machen. Andernfalls gilt die Abrechnung als genehmigt. Mit freundlichen Grüßen Paul Vermieter
Download als .pdf unter: www.hausverwaltung-‐schoelkopf.com
