BIELEFELD // Viel Bewegung in den Einzelhandelslagen 5. Mai 2014

In Zahlen Einwohnerzahl:

328.314

Bevölkerungsentwicklung:

+0,3 % 

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte:

135.558

Arbeitslosenquote:

9,3 %

Kaufkraftkennziffer:

98,1

Kaufpreisentwicklung:



Zentralitätskennziffer:

128,2

Eine gesunde wirtschaftliche Struktur mit weltweit bekannten Unternehmen wie Dr. August Oetker KG, Gildemeister AG, Schüco International KG, Dr. Wolff Arzneimittel, Seidensticker GmbH oder JAB Anstoetz sorgen in der rund 328.000 Einwohner zählenden Stadt für eine hohe Beschäftigungsquote.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Auf der Verkaufsfläche in der Bielefelder City werden knapp 520 Millionen Euro umgesetzt, was nur einem Umsatzanteil von rund einem Viertel entspricht. Der Löwenanteil des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes wird nämlich im übrigen Stadtgebiet erwirtschaftet. Erfolgte Baumaßnahmen in der Altstadt sollen den innerstädtischen Anteil an der Verkaufsfläche und am Umsatz perspektivisch erhöhen, die unter dem Niveau von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl liegen, berichtet Frank Kaiser, der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT.

1A-Einzelhandelsmieten 80-120m²

Bielefeld bildet den kulturellen Mittelpunkt des Ballungsraums und übernimmt insgesamt die zentrale Versorgungsfunktion für die Region. Die Universitätsstadt ist auch das Zentrum der Wachstumsregion Ostwestfalen-Lippe mit weltweit bekannten Unternehmen aus der Nahrungs-, Genuss-, Druck- und Bekleidungsindustrie sowie der Informationstechnologie und des Maschinenbaus.

300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²

160 140 120 100

Das Einzugsgebiet mit 1,1 Millionen Menschen strahlt weit über die Innenstadt hinaus. Die Zentralität liegt mit einem Wert von 128,2 deutlich über dem Durchschnitt und die Kaufkraft auf dem Niveau von vergleichbaren Städten. Bei der Modezentralität hat die Stadt jedoch noch Entwicklungspotenzial, so Kaiser.

80 60 40 20 0

2009

2010

2011

2012

2013

Nach vielen Jahren ohne große Veränderungen in den TopLagen Bielefelds hat es in den letzten Monaten bereits eine Vielzahl an Mieterwechseln oder Neuansiedlungen gegeben. Weitere sind in Planung bzw. vertraglich gesichert und auch die Projekte Marktpassage und City-Passage konkretisieren sich.

Einzugsgebiet

Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Bielefeld

Ø 200Tsd. ≤ 500 Tsd. Einwohner

140,0 120,0

128,2 124,2

100,0 98,1

98,9

80,0 60,0 40,0 20,0 0,0

Einzelhandelskaufkraft-Index

Innenstadtanteil 2012 in % Bielefeld

Zentralität

Modezentralität 2012 in %

Ø 200 Tsd. ≤ 500 Tsd. Einwohner

185 180 Verkaufsflächenanteil

181,7

175 170 165 160 155

Umsatzanteil

160,2

150 145

Bielefeld 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN

Bahnhofstraße    

Konsummeile der Stadt Konstant hohe Passantenfrequenz Neue Mieter: Tamaris, Gamestop, Hallhuber Aktueller Mietpreis liegt bei 135 EUR/m²

Bahnhofstraße

Ø 200Tsd. ≤ 500Tsd. Einwohner

Niedernstraße, Obernstraße, Altstadt    

Niveaulage Bielefelds Steigende Passantenfrequenz Hohe Verweilqualität durch vielfältiges Gastronomieangebot Neue Mieter: TK Maxx, Brax, L´Osteria, SØR Damen, Rituals, G-Star, idee Creativmarkt

Alter Markt lädt zum Verweilen ein

Bedeutendste Einkaufsstraße und die 1A-Lage Bielefelds ist die Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Zimmerstraße. Die Passantenfrequenz in dem nur 230 Meter langen Top-Stück der Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Jöllenbecker Straße liegt nach Angaben des Einzelhandelsverbandes Ostwestfalen-Lippe bei rund 7.100 Besuchern pro Stunde. Die Höchstmiete bei Anmietung von neuen Ladenflächen zwischen 80 und 120 m² liegt mit 135,- Euro/m² auf dem Niveau des Vorjahres, nach kontinuierlichen Steigerungen in den Jahren 2009 bis 2011. Viele Jahre konnte man nur wenige Veränderungen beim Einzelhandelsbesatz in den Top-Lagen registrieren. Doch in den letzten Monaten hat sich dies schlagartig geändert.

Mit dem Standortwechsel von Sport-Scheck in die Bahnhofstraße 1 konnte die vorher genutzte Immobilie Niederwall 2 / Ecke Jahnplatz neu entwickelt und an TK Maxx (ca. 4.000 m²) sowie Brax (ca. 400 m²) vermietet werden. Das Modeunternehmen Hallhuber hat 360 m² Einzelhandelsfläche an der Bahnhofstraße 15-17 angemietet und plant die Eröffnung im Sommer 2014. Zuvor war hier eine Apotheke ansässig.

Ebenfalls in Kürze wird die Optikerkette Apollo am Jahnplatz 10 ein Ladenlokal mit rund 400 m² Verkaufsfläche eröffnen. Vorheriger Nutzer der Flächen war Zeilenreich, das stationäre Handelskonzept des Bertelsmann Buchclubs. In die ehemalige Apollo Fläche zog bereits die Wortmann-Gruppe mit ihrer Marke Tamaris ein. Nachdem Cerberus die Marktpassage erworben hat und im Rahmen einer Entwicklung von rund 8.000 m² auf 11.000 m² vergrößern möchte, stehen hier diverse Auszüge der Mieter an. Aus diesem Grunde wird das Unternehmen idee.Creativmarkt in Kürze gut 900 m² in der Niedernstraße 5-7, dem alten Opitz Haus, beziehen. In Sachen City-Passage haben sich die ECE als Eigentümer und die Stadt, nach vielen Diskussionen und verbalem Konfrontationskurs wohl auf einen Kompromiss verständigt. Die ECE favorisierte die große Lösung mit rund 27.500 m² Verkaufsfläche und 110 Shops. Seitens Stadtverwaltung wurde diese Variante als zu massiv und eine Planung mit ca. 18.000 m² Verkaufsfläche und 70 Shops als verträglich eingestuft. Aus gut unterrichteten Kreisen liegt der aktuelle Stand der Verhandlungen bei 25.000 m² Verkaufsfläche. Bis zum Beschluss des städtebaulichen Vertrags, der für den 20.Mai angesetzt ist, sind jedoch darüber hinaus noch strittige Themen wie Fassadengestaltung, Stellplätze, die Aufteilung der Flächen sowie das Warensortiment zu klären. Somit ist das Timing „ambitioniert“.

City-Passage: die langwierigen Verhandlungen zur Modernisierung und Erweiterung konkretisieren sich.

Ebenfalls im Gespräch war im letzten Jahr der Abriss und Neubau mit erweiterten Flächen des KarstadtGebäudes. „Wenn die Projekte Marktpassage, City-Passage und Karstadt tatsächlich umgesetzt werden, erhält die Einkaufszone Bahnhofstraße rund 10.000 m² zusätzliche Handelsfläche und somit deutlich mehr Magnetkraft“, zeigt Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser auf. Trotz all der Veränderungen in diesem Bereich haben aber auch die Niveaulage Niedernstraße sowie die Lagen in der Altstadt rund um die Obernstraße an Attraktivität gewonnen. Hier haben sich u.a. G-Star, Rituals oder auch SØR Damen angesiedelt. Positiv ergänzt wird dies von einem vielfältigen Gastronomieangebot, welches insbesondere in den Sommermonaten zum Verweilen einlädt.

INVESTMENT Obwohl die Stadt Bielefeld nicht im Mittelpunkt des Interesses steht, schauen viele nationale und auch internationale Investoren sehr gezielt auf diesen Standort und würden dort gerne investieren. Einzig das fehlende Angebot hält sie derzeit davon ab, weiß Kaiser. In der sehr kompakten Innenstadt und Einzelhandelslage befindet sich die Vielzahl der Immobilien im Eigentum von Privatleuten, deren Verkaufsbereitschaft aktuell als sehr gering einzustufen ist. Im Falle einer möglichen Transaktion in der Bahnhofstraße würden sicherlich Faktoren oberhalb der 19fachen Jahresnettomiete erzielt. In der Niedernstraße liegen die Faktoren leicht darunter und in der Obernstraße eher zwischen 15 und 16, je nach Lagequalität. Insgesamt kann man feststellen, dass die größeren Investoren ihren Fokus komplett auf die Bahnhofstraße und den zum Jahnplatz gelegenen Abschnitt der Niedernstraße ausrichten. Die Privatinvestoren konzentrieren deshalb vermehrt auf die Obernstraße und die Randzonen der Einkaufslagen.

FAZIT UND PERSPEKTIVE Bielefeld ist weiterhin ein sehr interessanter Standort für Einzelhändler und Investoren. Die Stadt ist die mit Abstand größte und bedeutendste in der Region Ostwestfalen-Lippe. Im Wettbewerb mit Gütersloh, Paderborn, Herford, Detmold und Minden hat sie das reichhaltigste und beste Einzelhandelsangebot zu bieten und zieht somit viele Menschen, speziell aus dem westlichen und nördlichen Umland, in die Bielefelder City. Die anstehenden Projekte und der zu erwartende Flächenzuwachs im Bereich der Bahnhofstraße werden auf Grund der großen Nachfrage keine negativen Auswirkungen auf die Mieten und die Kaufpreisfaktoren haben, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT.

KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120m²

300-500m²

2013 in EUR/m²

135 Bahnhofstraße

77

78 Niederstraße

42

Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.

COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.

Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de

Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: [email protected]

Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH

COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: [email protected]

Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: [email protected]