Narodowy Bank Polski INSTYTUT EKONOMICZNY WE WSPÓŁPRACY Z ODDZIAŁAMI OKRĘGOWYMI
Raport o sytuacji na rynku nieruchomoś ci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2010 r.
WARSZAWA, WRZESIEŃ 2011 R.
Raport został przygotowany w Instytucie Ekonomicznym we współpracy z szesnastoma oddziałami okręgowymi, na potrzeby organów NBP. Raport wyraŜa opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany, jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.
2
Autorzy: Część I i II Augustyniak Hanna Gajewski Krzysztof Łaszek Jacek Olszewski Krzysztof Pawłowska Małgorzata Widłak Marta
Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny
Część III (osoby, których nazwiska podkreślono są takŜe autorami rozdziału 6 w części I Tendencje rozwoju rynków lokalnych (analiza porównawcza 16 miast w Polsce) Baldowska GraŜyna O/O Warszawa Barska Ewa O/O Bydgoszcz Białach Ewa O/O Lublin Borzym Henryk O/O Olsztyn Ceglacka Izabela O/O Zielona Góra Czapka Izabela O/O Katowice Czechowski Tomasz O/O Zielona Góra Czekała Magdalena O/O Wrocław Decyk Paweł O/O Gdańsk Gałaszewska Krystyna O/O Gdańsk Jung Katarzyna O/O Wrocław Kiernicki Jarosław O/O Białystok O/O Łódź KsiąŜczyk Jolanta Leszczyński Robert O/O Bydgoszcz Leśniewicz Artur O/O Poznań Mach Barbara O/O Rzeszów Mach Łukasz O/O Opole Markowska Janina O/O Wrocław Masiak Małgorzata O/O Wrocław Messyasz-Handschke Arleta O/O Poznań Mikołajczyk Łukasz O/O Opole Misztalski Maciej O/O Wrocław Myszkowska Barbara O/O Warszawa Opioła Zbigniew O/O Katowice O/O Kielce Orliński Sławomir Osikowicz GraŜyna O/O Kraków Owczarek Ewa O/O Szczecin Perczak Jacek O/O Kielce Piwnicka Małgorzata O/O Poznań Soboń Janusz O/O Rzeszów Szmit Marian O/O Poznań Tomska-Iwanow Anna O/O Szczecin Tyszkiewicz Robert O/O Łódź ZadroŜna Iwona O/O Gdańsk Akceptowali: Tomasz Chmielewski Andrzej Sławiński
Instytut Ekonomiczny Instytut Ekonomiczny
3
Synteza .................................................................................................................................... 5 Część I Rynek nieruchomości w Polsce .................................................................................. 6 1. Wprowadzenie .................................................................................................................... 6 2. Główne trendy występujące w sektorze mieszkań w Polsce w 2010 r. .............................. 9 3. Proporcje, mechanizmy i procesy w sektorze mieszkań prywatnych w Polsce................ 11 Sytuacja mieszkaniowa ................................................................................................ 14 Budownictwo mieszkaniowe........................................................................................ 19 Inflacja, napięcia i dostępności na rynku mieszkań ..................................................... 21 4. Oddziaływanie pomiędzy sektorem finansowym a sektorem nieruchomości mieszkaniowych .......................................................................................................... 28 Kredyty mieszkaniowe, stabilność sektora finansowego i budŜet gospodarstw domowych .................................................................................................................... 28 Portfele kredytowe ....................................................................................................... 31 Zyskowność portfeli ..................................................................................................... 41 5. Sektor deweloperski i budowlany ..................................................................................... 43 Podstawowe wskaźniki firm deweloperskich .............................................................. 47 Finansowanie firm deweloperskich .............................................................................. 49 6. Tendencje rozwoju rynków lokalnych (analiza porównawcza 16 miast w Polsce) .......... 54 7. Nieruchomości komercyjne w Polsce ............................................................................... 77 Opis rynku nieruchomości komercyjnych.................................................................... 77 Powierzchnie biurowe .................................................................................................. 79 Nowoczesne powierzchnie handlowe – centra handlowe ............................................ 82 Pozostałe powierzchnie handlowe ............................................................................... 84 Powierzchnie magazynowe .......................................................................................... 85 Część II Aneks analityczny .................................................................................................... 87 A1. Cykle na rynkach mieszkaniowych w Polsce ................................................................ 87 A2 Polityka mieszkaniowa i otoczenie regulacyjne sektora mieszkaniowego ..................... 99 A3 Ceny mieszkań własnościowych zamieszkałych przez właściciela a zharmonizowany wskaźnik inflacji (HICP) dla Polski .......................................................................... 105 Słownik pojęć i skrótów ....................................................................................................... 112 Część III Monografie 16 miast w Polsce............................................................................. 116
4
Synteza Zaprezentowane w niniejszym Raporcie wyniki badań z wykorzystaniem danych gromadzonych przez Narodowy Bank Polski oraz udostępnionych przez inne podmioty prowadzą do następujących wniosków: • W 2010 roku obserwowano stabilizację cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych, na rynku pierwotnym oraz wtórnym), natomiast w skali realnej ceny mieszkań wykazywały spadki. • W ciągu ostatnich kilku lat obserwowano wzrost znaczenia sektora nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jako czynnika oddziałującego na gospodarkę, zwłaszcza na system bankowy. Jest to związane z rosnącym udziałem kredytów mieszkaniowych w portfelach banków. Tendencja ta utrzymuje się równieŜ w obecnej, spadkowej fazie cyklu w sektorze. • Ostatni cykl na rynku mieszkaniowym miał wyjątkowo dynamiczny przebieg w fazie boomu, co wiązało się z oddziaływaniem czynników międzynarodowych, fundamentalnych oraz spekulacji. Wybuch kryzysu finansowego powstrzymał narastanie napięć, w konsekwencji faza załamania przebiega dosyć łagodnie. Obecnie większość z czynników generujących boom wygasła i sektor zmierza do nowego punktu równowagi długookresowej przy niŜszym poziomie produkcji i cen. • Głównym instrumentem boomu były kredyty mieszkaniowe, w tym denominowane w walutach obcych. Obecne i przewidywane spadki cen mieszkań w połączeniu ze zmianami kursów walutowych powodują, Ŝe niewielka część portfela utraciła zabezpieczenie; rosną teŜ obciąŜenia związane ze spłatami kredytów. Zjawiska te jednak nie zagraŜają stabilności banków. • Sektor deweloperski był głównym beneficjentem boomu, a w konsekwencji wystąpiło w nim zjawisko nadmiernego optymizmu i wzrostu kosztów. W warunkach wzrostu konkurencji i spadku popytu sektor ten przechodzi obecnie proces restrukturyzacji i naleŜy się liczyć z upadkami i przejęciami firm deweloperskich. • Omawiane zjawiska wykazywały znaczne zróŜnicowania na rynkach lokalnych, podobnie jak zróŜnicowany był rozwój tych rynków. W 2010 r. we wszystkich 16 miastach zanotowano niedopasowanie struktury podaŜy i popytu, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Mimo róŜnic w poziomach cen, dynamiki ich zmian nie odbiegały znacząco od siebie. • Cykle na rynkach nieruchomości komercyjnych w Polsce związane są z popytem na przestrzeń, który zaleŜy od ogólnej sytuacji gospodarczej i specyfiki subsektorów tego rynku oraz zachowaniami inwestorów. Sektor ten w Polsce rozwija się w znacznej mierze w oparciu o kapitał zewnętrzny oraz zdominowany jest przez międzynarodowych operatorów. Ocenia się, Ŝe w sektorze tym występują jeszcze znaczne potencjały wzrostu. • W ostatnim okresie odnotowano postęp w zakresie nowych regulacji ostroŜnościowych dotyczących sektora bankowego, brak jest natomiast postępu w zakresie polityki mieszkaniowej.
5
Część I Rynek nieruchomości w Polsce 1. Wprowadzenie Sektor nieruchomości ma istotne znaczenie gospodarcze zarówno jako pracodawca i producent usług, jak teŜ oferent aktywów, w które gospodarstwa domowe lokują swoje dochody i oszczędności. Pomimo swojej pozytywnej roli, sektor ten występuje często jako czynnik destabilizujący gospodarkę, a zwłaszcza system finansowy, poprzez swój cykliczny charakter i powtarzające się kryzysy nieruchomościowe. Cykle na rynku nieruchomości są zjawiskiem normalnym i wynikają zazwyczaj z szybkich zmian popytu i sztywnej krótkookresowo podaŜy, na które nakłada się brak przejrzystości rynku. Jak pokazuje historia gospodarcza, w tym najnowsza, istnieje wiele czynników ryzyka, których kumulacja i odpowiednio duŜa skala prowadzi do kryzysów narodowych, regionalnych czy nawet globalnych, jak teŜ problemów o mniejszej, lokalnej skali. Przyczyny leŜą zwykle zarówno po stronie rynku, jak teŜ po stronie polityki gospodarczej rozumianej jako polityka fiskalna, monetarna i nadzorcza. Dla banku centralnego analizy sektora nieruchomości są istotne z co najmniej dwóch powodów: • decyzje banku centralnego dotyczące wysokości stóp procentowych oddziałują na ceny nieruchomości, co jest istotnym czynnikiem koniunktury oraz cykli w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, •
sektor nieruchomości jest zwykle silnie powiązany z sektorem finansowym i zbyt duŜe napięcia w tym sektorze mogą być czynnikiem zagraŜającym stabilności sektora finansowego.
W przypadku polskiego sektora nieruchomości mieszkaniowych o jego szybszym rozwoju moŜemy mówić dopiero od 2005 r. Pomimo tego, w sektorze obserwujemy cały szereg dysproporcji i barier, mogących ograniczać jego rozwój, a w dłuŜszej perspektywie doprowadzić do problemów. Jedną z istotniejszych jest niedostateczna transparentność tego rynku będąca skutkiem braku informacji. Sprzyja to podejmowaniu złych decyzji przez podmioty aktywne w sektorze. Celem Raportu jest dostarczenie zainteresowanym podmiotom gospodarczym, w tym takŜe uczestnikom rynku nieruchomości, moŜliwie kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2010 r. Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce po 2009 r. i oddziałują bezpośrednio na procesy bieŜące. Jednak tam, gdzie było to uzasadnione, sięgano wstecz do początków dekady. Niniejsze opracowanie stanowi drugą edycję, która w odniesieniu do pierwszej została poszerzona o analizę porównawczą tendencji rozwoju szesnastu rynków lokalnych w Polsce, analizę sytuacji sektora deweloperskiego i budowlanego oraz o przedstawienie sektora nieruchomości komercyjnych. Informacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych, jako wprowadzające w temat, sięgają do danych z początków dekady, z uwagi na długookresowy charakter zachodzących procesów. Ze względu na zawsze lokalny charakter rynków mieszkaniowych przedmiotem pogłębionej analizy w niniejszym raporcie, tak jak w poprzedniej jego edycji, jest szesnaście rynków miast stolic województw, jednak w róŜnych układach. W rozdziale 2, 3 i 4 ze względu na znaczenie rynku mieszkaniowego, szczególnej analizie podlega sześć największych rynków miejskich (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, czasem wraz z Gdynią, wówczas siedem miast). Natomiast w rozdziale 6 ze względu na statystyczne wyznaczenie podobnych zaleŜności demograficznych oraz struktury mieszkań rynki analizowano w układzie: siedmiu miast (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Szczecin, 6
Warszawa, Wrocław) i dziewięciu miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Zielona Góra). Raport został napisany w oparciu o dane pochodzące z róŜnorodnych źródeł. Głównym źródłem informacji o cenach i strukturze mieszkań były dane pochodzące z Bazy Rynku Nieruchomości (BaRN) tworzonej przez NBP dla celów analitycznych1. W badaniach wykorzystano takŜe bazy danych firmy PONT Info Nieruchomości zawierające dane o cenach ofertowych mieszkań, naleŜące do Związku Banków Polskich bazy danych SARFIN zawierającą dane o finansowaniu rynku mieszkaniowego i AMRON zawierającą dane dotyczące wycen i cen transakcyjnych mieszkań finansowanych kredytami mieszkaniowymi, jak równieŜ zbiorcze dane kredytowe Biura Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne GUS oraz opracowania zawierające dane sektorowe2. Wykorzystano teŜ wyniki corocznych badań ankietowych gospodarstw domowych w sześciu miastach prowadzonych przez NBP z punktu widzenia ich zamiarów, preferencji i oczekiwań związanych z tym rynkiem. Informacja o rynku nieruchomości komercyjnych powstała dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i firmami zarządzającymi tymi nieruchomościami oraz prowadzącymi doradztwo z tym związane. Analiza została wsparta wiedzą ekspertów poszczególnych agencji3. Pomimo wykorzystywania wielu źródeł informacji, brak danych lub niedostateczna ich jakość okazywały się istotną barierą. W takich sytuacjach stosowano szacunki, które weryfikowano w oparciu o opinie ekspertów. Przy tworzeniu raportu przyjęto załoŜenie, Ŝe nawet dane szacunkowe, zweryfikowane w kilku źródłach są lepszą informacją niŜ opinie ogólne. Raport składa się z trzech części. W części I opracowania przedstawiono pewne wspólne procesy dla sektora rynku nieruchomości w Polsce, część II składa się z analitycznych opracowań, uzupełniających pewne kwestie omówione w części pierwszej. Natomiast część III o charakterze bardziej szczegółowym, zawiera załączniki prezentujące dane o kaŜdym z szesnastu rynków stolic województw. W części I raportu skoncentrowano się głównie na ogólnych tendencjach i wnioskach wynikających z analiz, a szczegółowe informacje statystyczne zaprezentowano na wykresach i w tabelach. Część II zawiera trzy artykuły analityczne, które stanowią uzupełnienie do informacji zawartej w części I. W części I w rozdziale 2 i 3 przedstawiono główne wydarzenia na rynku mieszkaniowym w 2010 r., często stanowiące kontynuację procesów z lat poprzednich, jak równieŜ analizie poddano inflację, napięcia i dostępności na rynku mieszkań. Przebieg cyklu przed 2009 r. opisany został w aneksie A1. Aneks A2 przedstawia natomiast politykę mieszkaniową w Polsce oraz otoczenie regulacyjne sektora mieszkaniowego. W rozdziale 4 omówiono oddziaływanie pomiędzy sektorem finansowym a sektorem nieruchomości analizując wpływ kredytów mieszkaniowych na budŜet gospodarstw domowych, konkurencję na rynku oraz zyskowność portfeli kredytowych. Komplementarny aneks A3 omawia kwestie związane z uwzględnieniem ceny mieszkań w zharmonizowanym wskaźniku inflacji HICP. W rozdziale 5 przedstawiono sektor deweloperski i budowlany, w tym kwestie kosztów budowy, zysków 1
Szczegółowe informacje o bazie BaRN zostały zawarte w rozdziale 6, str. 68. W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, badań firmy Real Estate Advisory Service (REAS) dotyczących rynku deweloperskiego, Polskiej Agencji Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń, działających na tym rynku. Do najwaŜniejszych naleŜał Związek Banków Polskich, PSBD, SPPB i wiele innych. 3 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle, Ober Haus oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych i Warsaw Research Forum. 2
7
deweloperów oraz metody finansowania sektora. W rozdziale 6 zawarto analizę porównawczą tendencji rozwoju szesnastu rynków lokalnych w Polsce i omówiono w nim sytuację demograficzną i mieszkaniową, czynniki ekonomiczne oraz budownictwo mieszkaniowe, ponadto zawarto w nim analizę danych zgromadzonych w bazie cen mieszkań (BaRN). W rozdziale 7 przedstawiono opis sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce (biura, centra handlowe, magazyny), w którym omówiono najwaŜniejsze kwestie dotyczące czynszów, pustostanów oraz stóp kapitalizacji w tym sektorze.
8
2. Główne trendy występujące w sektorze mieszkań w Polsce w 2010 r.4 W 2010 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz w sektorach z nim związanych (w tym sektor finansowy i deweloperski) miały miejsce procesy, które moŜna określić, jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi w sektorze, przy słabszym oddziaływaniu czynników fundamentalnych oraz wyŜszym poziomie stóp procentowych, co oznacza niŜsze rozmiary produkcji oraz niŜsze ceny. W 2010 r., w porównaniu z okresem boomu, obserwowano utrzymywanie się czynników ograniczających popyt na polskim rynku mieszkaniowym, w tym zmniejszanie się wolumenu zakupów mieszkaniowych, spadek dostępności kredytów5 dla przeciętnego konsumenta oraz nieco większą skalę (w porównaniu do 2009 r.) ich udzielania przez banki. Spadek dostępności kredytów mieszkaniowych waŜonej strukturą walutową kwartalnego przyrostu kredytu nastąpił w wyniku istotnego zmniejszenia się udziału udzielanych w danym okresie kredytów denominowanych w walutach obcych z ok. 80% w 2009 r. do ok. 20% w 2010 r. (w tym istotne zmniejszenie udziału kredytów we franku szwajcarskim, przy niewielkim wzroście kredytów w euro). Nadal wysoka, choć malejąca cena mieszkań, większa dostępność czynników produkcji, w tym terenów budowlanych, a w konsekwencji wysoka opłacalność działalności deweloperskiej w sektorze budownictwa mieszkaniowego powodowały, pomimo znacznego ryzyka, Ŝe na rynku w dalszym ciągu pojawiali się nowi deweloperzy, a firmy juŜ istniejące rozpoczynały nowe inwestycje, w celu wykorzystania posiadanych banków ziemi. PowyŜsze zjawiska skłaniały deweloperów do weryfikowania swoich oczekiwań odnośnie moŜliwości sprzedaŜy mieszkań po wysokich cenach, natomiast rosnąca ponownie liczba niesprzedanych mieszkań skłaniała ich do obniŜki cen. W konsekwencji ceny mieszkań w największych miastach stopniowo, choć niewiele, zmniejszały się, co szczególnie było widoczne w wielkościach realnych (por. Wykres 26 i Wykres 30). Realne obniŜki cen i w konsekwencji spadek napięć na największych rynkach wyraźnie widać, gdy zestawimy je ze wzrostem wynagrodzeń (por. Wykres 238). Stabilizacja na rynkach finansowych w Polsce w 2010 r. wyraŜająca się spadkiem stóp procentowych i premii za ryzyko względem wielkości z boomu, prowadziła do stopniowego wzrostu dostępności kredytowej mieszkania6, będącej miernikiem efektywnego popytu. PoniewaŜ dostępność ta nadal jest niŜsza niŜ przed boomem, stwarza to moŜliwość dalszego spadku cen przy bardziej elastycznej podaŜy. W omawianym okresie odnotowano liberalizację bankowych ograniczeń ilościowych wprowadzonych w 2009 r. oraz wzrost akcji kredytowej, której ograniczeniami były: obniŜona zdolność kredytowa konsumentów w porównaniu do poziomu z okresu boomu, niska płynność sektora i coraz bardziej powszechne oczekiwania gospodarstw domowych na dalsze obniŜki cen mieszkań. Zanotowane obniŜki marŜ nie wpłynęły istotnie na stopy zwrotu z kapitału w przypadku kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza Ŝe w portfelach banków wyraźnie spadał udział kredytów mieszkaniowych o złej jakości. NaleŜy jednak pamiętać, Ŝe przy niskich marŜach stopy zwrotu są bardzo wraŜliwe na zmiany jakości portfeli. Na skutek nadal wysokich cen mieszkań w połączeniu z niskimi kosztami budowy oraz oczekiwaniami ich dalszego spadku projekty deweloperskie, zwłaszcza te planowane, generowały wysokie marŜe zysku i stopy zwrotu, kompensując wysokie ryzyko związane z tego typu działalnością. Zachęcało to nowe firmy deweloperskie do wchodzenia na rynek, co
4
Szczegółową analizę bieŜących danych zawierają kwartalne raporty Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce znajdujące się na stronie internetowej NBP. 5 Patrz słownik pojęć i skrótów. 6 Patrz słownik pojęć i skrótów.
9
prowadziło do wzrostu podaŜy kontraktów na budowę mieszkań. Wzrost ten finansowany był, tak jak dotychczas, głównie przez kredyty indywidualne nabywców mieszkań. W 2010 r. spadek niskiego udziału kredytów w finansowaniu działalności firm deweloperskich spowodował wzrost zadłuŜenia firm na rynku kapitałowym (papiery dłuŜne emitowane przez przedsiębiorstwa, tzw. obligacje korporacyjne). Niski, lecz rosnący, był natomiast udział finansowania z zaliczek przyszłych nabywców mieszkań. Niska dźwignia finansowa, duŜe kapitały własne oraz wysoki koszt finansowania się na rynku kapitałowym, wskazywały na niechęć banków wobec finansowania przedsięwzięć deweloperskich. Z drugiej strony, świadczyć moŜe zarówno o wysokich rezerwach firm deweloperskich, jak i ich niechęci do poddania się wymogom związanym z pozyskaniem kredytu bankowego, w tym bankowej kontroli inwestycji. Rzeczywiste wskaźniki firm deweloperskich (szacowane na podstawie sprawozdań GUS) były w ostatnim roku zdecydowanie gorsze niŜ teoretyczne wskaźniki wynikające z analizy projektów inwestycyjnych. Zwraca uwagę znaczna zaleŜność poziomu kosztów do przychodów. Oznacza to, Ŝe w miarę wzrostu przychodów, wynikających w duŜym stopniu ze wzrostu cen, przedsiębiorstwa zwiększały koszty, co jest zjawiskiem często obserwowanym w czasie boomów. W konsekwencji, w warunkach presji podaŜy na ceny, firmy te będą zmuszone ograniczyć koszty. Proces ten juŜ się rozpoczął. Ogólna ocena kondycji sektora deweloperskiego nie budzi jednak większych obaw: produkcja jest nadal rentowna, a firmy są silne kapitałowo. Obserwuje się nawet spadek udziału finansowania się zobowiązaniem wobec firm budowlanych. Dochodzenie do stanu równowagi na rynku mieszkaniowym, które obserwowano w całym 2010 r. jest jednak procesem złoŜonym. Oczekuje się, Ŝe dalsze ograniczenia dotyczące kredytów, w tym denominowanych w walutach obcych, wynikające z rekomendacji KNF, w dłuŜszym okresie powinny poprawić bezpieczeństwo sektora bankowego.
10
3. Proporcje, mechanizmy prywatnych w Polsce
i
procesy
w
sektorze
mieszkań
Rynki nieruchomości, w tym mieszkaniowe, rozwijają się cyklicznie i mają charakter lokalny. ZaleŜność ta jest wynikiem lokalnych oddziaływań zmiennego popytu i sztywnej krótkookresowo podaŜy, która wynika z relacji pomiędzy sektorem realnym (deweloperami, firmami budowlanymi, nabywcami mieszkań), sektorem finansowym kredytującym zakupy i budowę mieszkań oraz sektorem publicznym, regulującym rynek. W konsekwencji tych relacji ceny na rynku ulegają zmianom, co przekłada się na reakcje firm deweloperskich dostarczających mieszkania. Z jednej strony, gdy podaŜ uelastycznia się dość szybko powstaje ryzyko budowy zbędnej ilości zasobu finansowanego przez banki. Z drugiej strony, gdy elastyczność podaŜy jest niska, powstają bańki cenowe, których pęknięcie, z uwagi na pogorszenie się portfela kredytów hipotecznych, moŜe wpłynąć na stabilność sektora bankowego. Mogą teŜ wystąpić obydwa zjawiska łącznie. Nadmierna skala napięć, a zwłaszcza ich kumulacja, prowadzi zwykle do kryzysów nieruchomościowych, których konsekwencje ponosi cała gospodarka. Problemy na rynkach nieruchomości mogą wystąpić niezaleŜnie od procesów zachodzących w całej gospodarce, zwykle jednak powstają po okresach szybkiego wzrostu gospodarczego i dodatkowo pogłębiają załamanie gospodarcze. Rynki mieszkaniowe zachowują teŜ w znacznej mierze narodowy charakter, co dotyczy równieŜ Polski. Czynnikiem unifikującym działanie rynków jest natomiast globalizacja systemu finansowego - podstawowego elementu popytu. Te dwa czynniki powodują, Ŝe cykle, patrząc z perspektywy historycznej, jak teŜ w układzie narodowym i lokalnym róŜnią się kształtem, długością czy ostrością, gdyŜ są wynikiem lokalnego oddziaływania czynników po stronie popytu i podaŜy7. Unifikacja systemu finansowego prowadzi natomiast do większej, globalnej synchronizacji cykli, zwłaszcza okresów boomu, co pokazały doświadczenia międzynarodowe. Polska, jak większość krajów transformujących gospodarkę, doświadczyła boomu kredytowego i cyklu na rynku mieszkaniowym. W Polsce, podobnie jak w innych krajach, doszło do nałoŜenia się procesów konwergencji związanych z wejściem do UE, czemu towarzyszyło przyspieszenie wzrostu gospodarczego i uruchomienia procyklicznych czynników popytu mieszkaniowego (migracje, dochody), demograficznych czynników fundamentalnych oraz ogólnoświatowego boomu kredytowego i związanych z nim przepływów kapitałowych. Procesy zachodzące w polskim sektorze nieruchomości mieszkaniowych po 2008 r. to w znacznej mierze konsekwencje cyklu, a precyzyjniej dochodzenie sektora do nowego punktu równowagi długookresowej zdeterminowanego nowymi wartościami podstawowych parametrów rynkowych. Punkt równowagi określony jest wielkością produkcji, stopami procentowymi i rynkowymi cenami mieszkań (szerzej opisany jest w aneksie A1). Zmiana tego punktu prowadzi aktualnie do spadku cen mieszkań oraz związanego z tym spadku produkcji. Druga istotna grupa procesów związana była z naturalnym rozwojem poszczególnych rynków lokalnych. W wyniku tych procesów główne dysproporcje pomiędzy analizowanymi miastami ulegały zmniejszeniu, choć proces ten nie ma charakteru liniowego i jednokierunkowego. PoniŜszy tekst opisuje zjawiska, które miały miejsce w ostatnich latach. Cykl, oraz jego czynniki na przestrzeni ostatnich lat przedstawiony został szczegółowo w aneksie analitycznym A1.
7
Por. Ch. Andre (2010), A bird eye view of OECD housing markets, OECD Economics Department Working Papers no. 746 oraz L. Boone, N. Girouard (2002) The stock market, the housing market and consumer behaviour, OECD Economic Studies no. 35.
11
Polski sektor mieszkań prywatnych w 2010 r. od strony sfery realnej to w głównej mierze mieszkania wielorodzinne zlokalizowane w szesnastu miastach wojewódzkich i części miast średniej wielkości oraz domy jednorodzinne dominujące w małych miastach i na wsi (por. Wykres 1, przy czym ze względu na brak najnowszych danych na podstawie eksperckiej znajomości rynku przyjęto utrzymanie stanu z 2007 r.). O ile te ostatnie nawet w okresie przed 1990 r. były własnością prywatną, o tyle rozwój sektora w największych miastach związany był z prywatyzacją i reprywatyzacją mieszkań komunalnych i zakładowych, a po 2000 r. z budownictwem deweloperskim. Pewne znaczenie miały teŜ przekształcenia zasobu spółdzielni mieszkaniowych, które w latach 1970-1990 były praktycznie jedynym dostawcą mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. Własnościowe prawo do mieszkania tzw. spółdzielcze jest jednak prawem słabszym od pełnej własności, pomimo to jest podobnie wyceniane przez rynek. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe w okresie ostatnich dwudziestu lat wzmocniono ochronę pozycji spółdzielcy oraz niewielką część tych mieszkań przekształcono w pełne prawo własności. W polskim sektorze mieszkań prywatnych prawie brak jest profesjonalnego rynku mieszkań na wynajem8. Jest to skutkiem bardzo daleko posuniętej ochrony lokatora i związanym z tym ryzykiem wynajmu dla właściciela. Dodatkowo, ten istniejący od okresu przedwojennego niewielki zasób mieszkań na wynajem jest poddawany restrykcyjnej kontroli czynszów, zdekapitalizowany oraz często wymagający natychmiastowych remontów. Znaczące zasoby mieszkaniowe, pomimo prywatyzacji, skoncentrowane są w rękach gmin i samorządów. Zasoby te są silnie zdekapitalizowane, ale jednocześnie korzystnie zlokalizowane. Słabość lokalnych polityk mieszkaniowych oraz wspomniana wcześniej nadmierna restrykcyjność ustawy o ochronie lokatorów9 powodują, Ŝe zasób ten nie jest racjonalnie wykorzystywany, zwłaszcza do celów socjalnych. Polityka mieszkaniowa w Polsce oraz kwestie regulacyjne omówione zostały w aneksie A2. Wykres 1 Struktura zasobu mieszkaniowego w Polsce wg form własności (ostatnie dostępne, porównywalne dane do 2007 r.) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007
0%
6 miast Gminny
Spółdzielczy
10 miast Osób fizycznych
Polska miasta Zakładowy
Polska wieś TBS
Pozostały
6 miast: Gdańsk, Łódź; Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
O ile w okresie transformacji podstawowym czynnikiem wpływającym na sektor była prywatyzacja zasobu publicznego, o tyle po 2000 r. decydujące znaczenie miała ekspansja 8
Patrz Słownik pojęć i skrótów. Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz mieszkaniowym zasobie gminy (Dz. U z 2005 r. nr 31 poz. 266) w przypadku chęci rozwiązania umowy najmu narzuca właścicielowi lokalu m. in. obowiązek zapewnienia lokatorowi oraz jego rodzinie lokalu zamiennego (lub kilku lokali w przypadku rodziny z dorosłymi dziećmi). 9
12
kredytowa i rosnące bardzo szybko ceny nieruchomości mieszkaniowych, w tym zwłaszcza w największych miastach10. PowyŜsze zjawiska istotnie wpłynęły na proporcje sektora mieszkaniowego, w tym zwłaszcza na relacje z innymi segmentami gospodarki. W konsekwencji znacząco wzrósł udział majątku mieszkaniowego w relacji do PKB, szczególnie na obszarze największych miast (por. Wykres 2–Wykres 4). Rosnący majątek mieszkaniowy miał z kolei wpływ na rosnące wydatki konsumpcyjne społeczeństwa11. Inną konsekwencją szybkiego wzrostu cen były rosnące rozmiary budownictwa mieszkaniowego we wspomnianych miastach. Udział inwestycji mieszkaniowych w relacji do PKB, pomimo wzrostu, był jednak na niskim poziomie (por. Wykres 5), biorąc pod uwagę skalę jego wpływu na gospodarkę. W konsekwencji osłabienie koniunktury w sektorze nie stwarza zagroŜenia znacznego spadku PKB ani wzrostu bezrobocia, jak to miało miejsce w czasie ostatniego kryzysu w Hiszpanii czy Irlandii. Wykres 2 Zasób mieszkaniowy w Polsce (w mln m kw.) 1000
3 000
S Z A C U N E
900 800 700 600 500 400
reszta Polski 10 miast wojewódzkich 6 miast wojewódzkich
300
2 500
1 500
1 000
500
K
100 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
S Z A C U N E K
reszta Polski w 10 miastach wojewódzkich w 6 miastach wojewódzkich
2 000
200
0 2002
Wykres 3 Majątek mieszkaniowy w Polsce (w mld zł)
2010
0 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
6 miast: Gdańsk, Łódź; Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud, NBP.
6 miast: Gdańsk, Łódź; Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud, NBP.
Wykres 4 Majątek mieszkaniowy w Polsce w relacji do PKB
Wykres 5 Nakłady inwestycyjne na budownictwo w Polsce w relacji do PKB
250%
200%
150%
13%
S Z A C U N E
reszta Polski 10 miast wojewódzkich 6 miast wojewódzkich
100%
11% 9% 7% 5% 3%
50%
1% 2000
K 0% 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
6 miast: Gdańsk, Łódź; Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud, NBP.
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
produkcja obiektów inŜynieryjno-lądowych produkcja niemieszkaniowa produkcja mieszkaniowa
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud, NBP.
10
Szerzej w podrozdziale Inflacja, napięcia i dostępności na rynku mieszkań. Por. J. D. Benjamin, P. Chinloy, G. D. Jud (2004) Real estate versus financial wealth in consumption, Journal of Real estate Finance and Economics 29:3, 341-354. Dyskusje dotyczą skali efektu. 11
13
W największych miastach, w których obserwowano ekspansję kredytową i spekulację inwestorów indywidualnych oraz profesjonalnych opartą na oczekiwaniach dalszego, szybkiego wzrostu cen, dodatkowo nakładał się wpływ czynników fundamentalnych, takich jak wzrost liczby małŜeństw, dochodów oraz przyspieszenie migracji. Istotną rolę w rozprzestrzenianiu się wysokich cen, zwłaszcza na obszary mniejszych i średnich miast, miały oczekiwania związane z sytuacją na rynkach tych największych. Były one jednak oparte na bardzo wątłych przesłankach – w konsekwencji na rynkach tych szybko wystąpiły korekty cenowe. Znaczący wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w największych miastach, połączony z rozwojem budownictwa deweloperskiego, w wysokim stopniu kredytowanego, znalazł swoje odbicie w rosnących portfelach kredytów mieszkaniowych w sektorze bankowym. Ich udział nieznaczący na początku dekady, w 2010 r. osiągnął poziom ponad 20% aktywów i ponad 250% kapitałów regulacyjnych całego sektora bankowego, stając się istotnym czynnikiem mającym wpływ na sektor finansowy12.
Sytuacja mieszkaniowa Sytuacja mieszkaniowa Polski, pomimo Ŝe znacząco słabsza od przeciętnej w krajach UE (por. Wykres 6-Wykres 9) jest adekwatna do poziomu rozwoju mierzonego PKB na głowę mieszkańca. Warto jednak zwrócić uwagę na relatywnie duŜe odchylenie poszczególnych krajów od tej tendencji, które w znacznym stopniu moŜna tłumaczyć narodową polityką mieszkaniową, często przyspieszającą rozwój sektora kosztem pozostałej gospodarki. W Polsce relatywnie najlepsza jest sytuacja w największych miastach, gdzie w ostatniej dekadzie miał miejsce wzrost standardu mieszkaniowego mierzonego np. ilością mieszkań w zasobie na 1000 ludności, bądź ilością metrów kwadratowych mieszkania w zasobie przypadających na jedną osobę13 (por. Wykres 10- Wykres 13). Wykres 6 Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności a PKB per capita (szacunki za 2006 r.)
Wykres 7 Powierzchnia uŜytkowa mieszkania na osobę a PKB per capita (szacunki za 2006 r.) 12
45
Czechy
2
40
R = 0,4127
35
Słowacja PK B /c (ty s. USD, PPP)
PKB/c (tys. USD, PPP)
Estonia
10
30 25 20 15
Węgry
8
Polsk Łotwa
Chorwacja
2
R = 0,3717
Litwa 6 Rumunia 4
Polska 10
2 Ukraina
5 0
0 300
350
400 450 500 550 Zasób mieszkaniowy na 1000 mieszkańców
600
Uwaga: uwzględniono wszystkie kraje Unii Europejskiej; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat.
20
22
24
26
28
30
32
34
36
metry kwadratowe mieszkania w zasobie na osobę
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat.
12
Szerzej w rozdziale 4 Oddziaływanie pomiędzy sektorem finansowym a sektorem nieruchomości. Szerzej w rozdziale 6 Tendencje rozwoju rynków lokalnych – analiza porównawcza oraz części III Monografie 16 miast w Polsce.
13
14
Wykres 8 Liczba mieszkań na 1000 ludności (szacunki za 2006 rok)
Wykres 9 Przeciętna pow. uŜytkowa mieszkania (m kw.; ostatnie dostępne dane)
500
90
480
85
460
80
440
75
420
70
400
65
380
55
320
50
300
45
*/Europa Zachodnia – wybrane kraje tj. Austria, Dania, Finlandia, Francja, Włochy, Holandia i Hiszpania; **/Liczbę mieszkań w Bułgarii znacznie zawyŜa kwalifikowanie, jako mieszkań nawet domków letniskowych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat.
Wykres 10 Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w Polsce
R os ja U kr ai na Ło tw a Sł ow ac ja Es to ni a Li tw Ru a m un ia B uł ga ria Po lsk Ch a or w ac ja C ze ch y Eu Wę g ro ry pa Za ch .*
60
340
R os ja Po lsk a Sł ow ac ja R um un ia Li tw a Uk ra in a W ęg ry Ło t Ch wa or wa cj a Eu Cze ch ro y pa Za ch .* Es to ni B a uł ga ria **
360
*/Europa Zachodnia – wybrane kraje tj. Austria, Dania, Finlandia, Francja, Włochy, Holandia i Hiszpania; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat.
Wykres 11 Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie (m kw.) w Polsce 90,0 85,0 m kw. / mieszkanie
mieszkania / 1000 ludności
500
450
400
350
80,0 75,0 70,0 65,0 60,0 55,0
300
2002
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
6 miast
6 miast
Warszawa
10 miast
wieś
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2010
Warszawa
10 miast
wieś
Polska
Polska
Uwaga; Szacunek dla 2010 r.; 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Uwaga; Szacunek dla 2010 r.; 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
15
Wykres 12 Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie na osobę w Polsce
Wykres 13 Gospodarstwa domowe na 100 mieszkań w zasobie w Polsce (wg NSP 2002 r.)
29,0 160
28,0
m kw. / osobę
27,0
150
26,0 25,0
140
24,0 130
23,0 22,0
120
21,0 20,0
110
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 100
6 miast
Warszawa
10 miast
wieś
Polska
Uwaga; Szacunek dla 2010 r.; 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
6 miast
10 miast
Polska
wieś
Źródło: opracowanie własne na podstawie najnowszych, dostępnych danych GUS (Narodowy Spis Powszechny z 2002 r.).
Konsekwencją relatywnie niskiego PKB i standardu mieszkaniowego jest wysoka krańcowa uŜyteczność konsumpcji mieszkaniowej, co przekłada się na wysoką elastyczność popytu mieszkaniowego względem wzrostu siły nabywczej, czy pozostałej konsumpcji oraz słabszej substytucyjności względem innych grup potrzeb. W konsekwencji popyt na kredyty mieszkaniowe, które są środkiem realizacji celu mieszkaniowego wzrasta wraz ze wzrostem dostępności kredytów. Ta z kolei jest funkcją dochodów, stóp procentowych, zapadalności, rodzaju instrumentu oraz bankowych wymogów ostroŜnościowych. Złamanie tej reguły wystąpiło w okresie boomu kredytowego w latach 2006-2007, gdy banki zbyt lekko podchodziły do wymogów ostroŜnościowych a kredytobiorcy do zaciąganych zobowiązań (por. Wykres 14). Banki kontynuowały ekspansję kredytową pomimo spadku dostępności kredytu dla gospodarstw domowych (okres zaznaczony na niebiesko). Po raz drugi sytuacja taka wystąpiła w 2008 r., gdy banki zaczęły racjonowanie kredytu tzn. w obawie o ryzyko szybciej zmniejszały ilościowo i wartościowo udzielane kredyty niŜ następował spadek zdolności kredytowej konsumentów (okres zaznaczony na Ŝółto). Podobnie wytłumaczyć moŜna nieregularności występujące pomiędzy kredytową dostępnością mieszkań a sprzedanymi kontraktami na budowę mieszkań (por. Wykres 16). Gwałtowny spadek sprzedaŜy kontraktów pomiędzy I i III kw. 2007 r. oznaczał wzrost ilości niesprzedanych mieszkań na rynku i oczekiwanie spadku cen. Podobny spadek pomiędzy IV kw. 2008 r. i I kw. 2009 r. spowodowany był gwałtownym ograniczeniem podaŜy kredytów przez banki. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe omawiane zjawiska są nieco zróŜnicowane w czasie, biorąc pod uwagę cały kraj oraz sześć największych miast, jednak w obydwu przypadkach są wyraźnie widoczne (por. Wykres 14 i Wykres 15).
16
udzielony kredyt
globalna zdolność kredytowa
dostępność kredytu
Uwaga: Zaznaczone okresy wytłumaczone są w tekście. 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP.
I kw. 2010
zmiana salda kredytów (stałe kursy)
Uwaga: Globalna zdolność kredytowa to suma zdolności kredytowej wszystkich osób prywatnych, które mogą ubiegać się o kredyt. Zaznaczone okresy wytłumaczone są w tekście. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP.
120
10
100
8
80
6
60
4
40
2
20
0
0
kontrakty mieszkaniowe sprzedane
m kw. mieszaknia za dostępny kredyt
140
12
I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
sprzedane kontrakty (tys. m kw.)
Wykres 16 Kredytowa dostępność mieszkania a sprzedane kontrakty mieszkaniowe w 6 miastach w Polsce 14
przyrosty kredytu w mld zł
0
I kw. 2009
1
0
I kw. 2008
100
2
50 I kw. 2007
1000
3
100
I kw. 2006
110 I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
2000
4
150
I kw. 2005
120
5
200
I kw. 2004
130 3000
6
250
I kw. 2003
4000
7
300
I kw. 2002
140
8
350
I kw. 2001
mln zł
5000
9
400
I kw. 2000
150
10
450
I kw. 1999
160
6000
500
I kw. 1998
170
I kw. 1997
180
7000
tys. zł / przec. wynagrodzenie
8000
globalna zdolność kredytowa w mld zł
Wykres 15 Globalna zdolność kredytowa w Polsce a przyrosty kredytu mieszkaniowego po korekcie kursowej
Wykres 14 Wypłaty kredytów mieszk. a dostępność kredytu w 6 miastach Polski
kredytowa dostępność mieszkania
Uwaga: 6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP.
Konsekwencją omawianego zjawiska jest korelacja pomiędzy dostępnością kredytową mieszkania a sprzedanymi mieszkaniami i kontraktami na budowę mieszkań (por. Wykres 16). Na powyŜszym wykresie wyraźnie widać okres racjonowania kredytu mieszkaniowego na przełomie lat 2008/2009 oraz wyhamowywanie sprzedaŜy mieszkań po boomie pomiędzy I i III kw. 2007 r. Istotnym czynnikiem wpływającym na rynek mieszkań jest polityka mieszkaniowa. W Polsce od lat 90. polityka mieszkaniowa deklaratywnie nastawiona była na wspieranie mieszkań na wynajem oraz rozwiązywanie problemów socjalnych, w rzeczywistości jednak wspierała budownictwo mieszkań własnościowych. Wsparcie to jednak było na tyle umiarkowane, Ŝe udało się uniknąć znaczących błędów, zwłaszcza duŜych i destabilizujących dla gospodarki i sektora programów dotacyjnych. Do chwili obecnej nie udało się jednak stworzyć w miarę spójnego systemu zaspokajania potrzeb, zwłaszcza dla mniej zamoŜnych 17
gospodarstw w oparciu o program mieszkań dla gospodarstw o średnich i niŜszych dochodach oraz racjonalnego alokowania zasobu publicznego. W konsekwencji oparcia systemu mieszkaniowego na budownictwie deweloperskim jest on adresowany do bardziej zamoŜnej części społeczeństwa, a brak konkurencji innych form budownictwa i źle skalibrowane subsydia dodatkowo zawyŜają ceny tego budownictwa. Na przykładzie Warszawy pokazuje to Wykres 17 przedstawiający zaleŜność pomiędzy ceną m kw. przeciętnego mieszkania sprzedawanego przez deweloperów, stopą procentową kredytu hipotecznego a procentem gospodarstw domowych, dla których mieszkanie to jest dostępne14. Limit rządowego programu Rodzina na Swoim (dalej RnS) dla Warszawy15 był w 2010 r. znacznie powyŜej średniej ceny dla rynku, a jego ustawienie na tym poziomie nie zwiększa dostępności mieszkań dla obywateli, a tylko pomaga sprzedać drogie mieszkania przesuwając je z punktu A gdzie były dostępne dla niespełna 30% obywateli do punktu A1 gdzie potencjalnymi nabywcami moŜe juŜ być prawie 40%. O rzeczywistej dostępności decydują rzeczywiste ceny transakcyjne na rynku, w tym przypadku reprezentowane przez cenę średnią, gdzie skupia się większa część transakcji oraz cenę średnią skorygowaną o odchylenie standardowe reprezentującą mieszkania o niŜszych cenach, z reguły o gorszej lokalizacji lub standardzie. Bez pomocy państwa mieszkania średnie (punkty B i C) dostępne są dla ok. 36 i 45% nabywców, a po dodaniu subsydiów udział ten rośnie odpowiednio do 48 i 59%. Oznacza to, Ŝe poprzez program RnS mieszkania własnościowe stają się dostępne dla prawie 60% gospodarstw domowych, ale teŜ ponad 40% gospodarstw domowych nie ma szans na samodzielne zdobycie własnego mieszkania. Wykres 17 Warszawa - szacunek maksymalnej ceny mieszkania dostępnej dla gospodarstwa domowego w 2010 r. 15000 14000
3%
13000
4%
maksymalna cena za m2
12000
5%
11000
6%
10000
A
9000
B
8000
B1 C
7000
7% 8%
A1
9% 10%
C1
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 0%
12%
25%
37% 49% 61% odsetek gospodarstw domowych
73%
86%
98%
Uwaga; Krzywe pokazują dla poszczególnych poziomów stopy procentowej odsetek gospodarstw domowych, które mogą kupić przeciętne mieszkanie przy średniej cenie za metr, pokazanej na lewej osi. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
14
Wykres ten powstał z danych uzyskanych z symulacji na reprezentatywnej próbce gospodarstw domowych. Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia m kw. powierzchni uŜytkowej budynków mieszkalnych, o których mowa w art.2 pkt 7 ustawy z 8 września 2006 r o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183 poz.1354), zmienionej ustawą z 15 czerwca 2007 r. (Dz. U. nr 136 poz.955) oraz ustawą z 21 listopada 2008 r. (Dz. U. nr 223 poz.1465), obowiązujący w I kw. 2011 r. dla Warszawy wynosił 9080,44 zł za m kw. 15
18
Budownictwo mieszkaniowe W latach 90. rozwój sektora mieszkaniowego był bardzo ograniczony z powodu wysokiej inflacji oraz braku odpowiednich instytucji i regulacji, które powodowały wzrost ryzyka oraz blokowały rozwój kredytowania hipotecznego. W Polsce sektor deweloperski zaczął rozwijać się dopiero po 1996 r., a finansowanie mieszkań kredytami hipotecznymi na istotną skalę zaistniało po 2000 r., gdy znacząco spadła inflacja. Budownictwo deweloperskie skoncentrowane jest w największych miastach16, podobnie jak klasyczne kredyty hipoteczne (por. Wykres 18-Wykres 19). W miastach średniej wielkości i małych, podobnie jak na obszarach wiejskich, dominowało budownictwo jednorodzinne prowadzone systemem gospodarczym, a kredyty mają charakter uzupełniający środki własne. W największych miastach, pomimo duŜej ilości firm deweloperskich stopień koncentracji produkcji jest wysoki (por. Wykres 20). Wykres 18 Mieszkania oddane do uŜytkowania w Polsce
Wykres 19 Struktura przestrzenna nowego kredytu mieszkaniowego w Polsce (w %)
180 000
100%
160 000
90%
mieszakania
140 000
80%
120 000
70%
100 000
60%
80 000
50%
60 000
40%
40 000
30%
20 000
20% 10%
0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0% 2004
6 miast
10 miast
pozostała Polska
6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
16
6 miast
2005
2006
10 miast
2007
2008
2009
2010
pozostała Polska
6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BIK.
Szerzej w rozdziale 6 Tendencje rozwoju rynków lokalnych.
19
Wykres 20 Koncentracja produkcji deweloperskiej*/ na 6 największych rynkach w Polsce
Wykres 21 Budownictwo mieszkaniowe na 1000 ludności w Polsce 9,0
70%
8,0
mieszkania / 1000 ludności
60% 50% 40% 30% 20%
7,0 6,0 5,0 4,0 3,0
10%
2,0
0% Łódź
Trójmiasto
Poznań
Wrocław
10 największych deweloperów
Warszawa
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Kraków
6 miast
5 największych deweloperów
*/ Udział mieszkań budowanych przez pięciu oraz dziesięciu największych deweloperów w łącznej liczbie mieszkań oddanych, lub planowanych do oddania na danym rynku do końca 2010 r. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych REAS.
10 miast
wieś
Polska
6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Rozmiary budownictwa mieszkaniowego są zmienne w czasie i silnie zróŜnicowane przestrzennie (por. Wykres 21 i Wykres 22), przy czym dominującą pozycję w budownictwie deweloperskim mają największe miasta, na których wystąpiły na początku XXI wieku dwa cykle. Mechanizm pierwszego z nich, z początku 2000 r. oparty był na sztywnej krótkookresowo podaŜy i opóźnionej reakcji popytu, a zainicjowany oddziaływaniem bodźców fiskalnych, drugi, z przełomu lat 2007/2008 związany był z szybkim rozwojem gospodarczym i boomem kredytowym.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
wartość PLN ilość PLN
I kw. 2010
2010
III kw. 2010
2009
Gdańsk Wrocław
I kw. 2009
2008
III kw. 2009
2007
I kw. 2008
2006
Kraków Poznań
0
III kw. 2008
2005
10
0
I kw. 2007
2004
20
2 III kw. 2007
2003
Warszawa Łódź
30
4
I kw. 2006
2002
40
6
III kw. 2006
0,0
50
8
I kw. 2005
2,0
60
10
III kw. 2005
4,0
70
12
I kw. 2004
6,0
80
14
III kw. 2004
8,0
90
16
I kw. 2003
10,0
18
III kw. 2003
wartość w mld zł
mieszkania / 1000 ludności
12,0
I kw. 2002
14,0
ilość w tys.
Wykres 23 Nowe umowy kredytowe, w latach 2002 – 2010
III kw. 2002
Wykres 22 Budownictwo mieszkaniowe na 1000 ludności w 6 miastach w Polsce
wartość walutowe ilość walutowe
Uwaga: dane kwartalne; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ZBP.
20
Wykres 24 Ceny mieszkań (ofertowe i transakcyjne) na rynku wtórnym w 6 i 10 miastach Polski 8 000 7 000 zł / m kw.
6 000 5 000 4 000 3 000
Ofert. 6M Trans. 6M Trans. 6M szac.
IV kw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2009
III kw. 2008
IV kw. 2007
I kw. 2007
II kw. 2006
III kw. 2005
II kw. 2004
1 000
IV kw. 2002
2 000
Ofert. 10M Trans. 10M Trans. 10M szac.
6 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych PONT Info oraz NBP.
Inflacja, napięcia i dostępności na rynku mieszkań Ceny mieszkań, a zwłaszcza zmiany ich poziomów i dynamiki są podstawowymi wskaźnikami sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Ze względu na lokalny charakter najwaŜniejsze znaczenie mają badania cen na konkretnych, zwłaszcza największych rynkach17. Ceny zagregowane, szczególnie w warunkach braku synchronizacji lokalnych cykli, mogą mieć tylko znaczenie uzupełniające. Na największych rynkach mieszkaniowych Polski począwszy od 2008 r. mamy do czynienia z niewielkim spadkiem poziomów cen nominalnych oraz szybszym spadkiem poziomów cen realnych (por. Wykres 29 - Wykres 36). Tendencje te są jednak zróŜnicowane na rynkach lokalnych. W ich wyniku spadają napięcia czyli niedopasowania na tym rynku zwłaszcza najlepiej mierzalny i aplikowany w warunkach Polski wskaźnik ceny mieszkania do dochodu (ang. P/I)18 (por. Wykres 41). Do podobnych wniosków skłania teŜ analiza relacji wskaźnika zdyskontowanych czynszów do wartości rynkowej mieszkania (por. Wykres 45 Wykres 46). Kształtowanie się ceny mieszkania, obliczonej jako wartość zdyskontowanych czynszów (na podstawie oprocentowania 10-letnich obligacji skarbowych), na poziomie lub poniŜej ceny rynkowej świadczy o spadku oczekiwań uzyskania zysku spekulacyjnego z odsprzedaŜy mieszkań. Czynsze z podnajmu mieszkań wykazywały znaczne wahania w poszczególnych kwartałach, jednak ich trend wskazuje na stabilizację (por. Wykres 42). Zmiana struktury finansowania kupowanych mieszkań z sytuacji dominacji kredytów walutowych, zwłaszcza denominowanych we franku szwajcarskim na dominujące złotowe, spowodowała natomiast wyraźną przecenę wartości mieszkań w stosunku do alternatywnej moŜliwości podnajmu (por. Wykres 43 i Wykres 44). W konsekwencji wyraźnie tańszego podnajmu mieszkań wobec ich zakupu spadała presja na zakup nowych mieszkań deweloperskich a rósł popyt na mieszkania podnajmowane, co wywierało presję na dalszy spadek cen mieszkań własnościowych kupowanych u deweloperów i wzrost wysokości czynszów rynkowych. W wyniku działania kanału czynszów imputowanych moŜna się spodziewać odwrócenia tendencji spadku udziału czynszów rynkowych w budŜetach gospodarstw domowych oraz kontynuacji spadku kosztów własności (por. Wykres 47 i Wykres 48). 17 18
Patrz teŜ na dane w III części Raportu Monografie 16 miast w Polsce. Patrz Słownik pojęć i skrótów.
21
Kredytowa dostępność mieszkania19 pokazuje jak zmieniała się dostępność przeciętnego mieszkania nabywanego na kredyt przez przeciętne gospodarstwo domowe (por. Wykres 49Wykres 52). Wobec niskiej jakości informacji o rzeczywistym popycie mieszkaniowym spowodowanej głównie brakiem wiarygodnych statystyk o ilości kupowanych mieszkań moŜe ona słuŜyć jako jego przybliŜenie. O ile w latach 2004-2006 wzrost tego wskaźnika spowodowany był głównie spadkiem stóp procentowych i marŜy bankowych oraz rosnącym udziałem kredytów denominowanych, o tyle jej gwałtowny spadek, który trwał do roku 2007 wynikał ze wzrostu cen mieszkań oraz ponownie rosnącego udziału kredytów złotowych skutku obaw banków wobec rozpoczynającego się kryzysu finansowego. Wprawdzie w latach 2007-2008 miał miejsce ponowny wzrost udziału kredytów denominowanych spowodowany kryzysowym spadkiem stóp LIBORCHF, co krótkookresowo poprawiło wskaźnik kredytowej dostępności mieszkania, ale zakończył się on gwałtownie w połowie 2008 r., gdy problemy z dostępem do tej waluty spowodowały jej gwałtowną aprecjację i w dalszej kolejności problemy systemu bankowego. Dalszy spadek wskaźnika po roku 2008 to postępujący spadek udziału kredytów denominowanych, czego nie był w stanie powstrzymać niewielki spadek cen mieszkań. Konsekwencją pomniejszonego kredytu mieszkaniowego będącego efektem zaostrzenia kryteriów bankowych był spadek popytu mieszkaniowego i nowy punkt równowagi krótkookresowej a następnie długookresowej w sektorze. Skutkiem gwałtownych dostosowań na rynku były wahania cen mieszkań w tym zmiany marŜy pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną widoczne na danych zagregowanych (por. Wykres 37-Wykres 38), a jeszcze wyraźniej widoczne na danych dotyczących poszczególnych rynków. Zmienne są teŜ relacje pomiędzy cenami na rynku pierwotnym a rynkiem wtórnym mieszkań (por. Wykres 39-Wykres 40). ZaleŜnością zwracającą uwagę jest natomiast bardzo podobne zachowanie się cen na rynkach sześciu i dziesięciu miast20 (por. Wykres 25-Wykres 28). RóŜnice dotyczą ich poziomów, a nie dynamik i są związane z róŜnicami w wysokości dochodów gospodarstw domowych. Wielkość miasta i poziom dochodów to istotne czynniki róŜnicujące ceny mieszkań pomiędzy miastami na danym etapie rozwoju rynków21. Lokalne zmienności cen utrudniają uwzględnienie cen mieszkań we wskaźniku inflacji CPI. Metody włączania cen mieszkań do CPI, oraz związane z tym problemy przedstawione zostały w aneksie A3. Wykres 25. Średnia cena m kw. mieszkania – rynek pierwotny, oferty
Wykres 26. Średnia cena m kw. mieszkania oraz deflowana CPI – rynek pierwotny, transakcje 8000
10 000
zł / mkw.
zł / mkw.
8 000
6 000
6000
4000
IVkw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
II kw. 2008
IVkw. 2007
III kw. 2007
I kw. 2007
II kw. 2007
10 miast BaRN 10 miast BaRN defl. CPI
7 miast BaRN 7 miast PONT
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, PONT Info.
IVkw. 2006
II kw. 2010
IVkw. 2010
II kw. 2009
IVkw. 2009
II kw. 2008
IVkw. 2008
II kw. 2007
IVkw. 2007
II kw. 2006
IVkw. 2006
II kw. 2005
10 miast BaRN 10 miast PONT
IVkw. 2005
II kw. 2004
IVkw. 2004
II kw. 2003
IVkw. 2003
2000
IVkw. 2002
2 000
III kw. 2006
4 000
7 miast BaRN 7 miast BaRN defl. CPI
Uwaga, ceny z III kw. 2006 r. =100; 7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
19
Patrz Słownik pojęć i skrótów. Patrz Słownik pojęć i skrótów. 21 Szerzej w rozdziale 6 Tendencje rozwoju rynków lokalnych. 20
22
Wykres 28. Dynamika (r/r) cen m kw. mieszkań – rynek pierwotny, transakcje
Wykres 27. Dynamika (r/r) cen m kw. mieszkań – rynek pierwotny, oferty
160
200 180
140
160 140
120
120
10 miast BaRN 10 miast PONT
7 miast BaRN 7 miast PONT
10 miast BaRN
IV kw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
II kw. 2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
I kw. 2008
80
IV kw. 2007
IV kw. 2010
II kw. 2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
II kw. 2007
IV kw. 2007
IV kw. 2006
II kw. 2006
IV kw. 2005
II kw. 2005
II kw. 2004
IV kw. 2004
IV kw. 2003
80
III kw. 2007
100
100
7 miast BaRN
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, PONT Info.
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 29. Średnia cena m kw. mieszkania – rynek wtórny, oferty
Wykres 30. Średnia cena m kw. mieszkania oraz deflowana CPI – rynek wtórny, transakcje
10 000
8 000 6 000 zł / m kw.
zł / m kw.
8 000 6 000 4 000
4 000 2 000
10 miast BaRN 10 miast PONT
7 miast BaRN 7 miast PONT
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, PONT Info.
10 miast BaRN 10 miast BaRN defl. CPI
IV kw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
IV kw. 2007
II kw. 2007
III kw. 2007
I kw. 2007
IV kw. 2006
II kw. 2010
IV kw. 2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
II kw. 2008
IV kw. 2008
II kw. 2007
IV kw. 2007
IV kw. 2006
II kw. 2006
IV kw. 2005
II kw. 2005
IV kw. 2004
II kw. 2004
II kw. 2003
IV kw. 2003
IV kw. 2002
0 0
III kw. 2006
2 000
7 miast BaRN 7 miast BaRN defl. CPI
Uwaga, ceny z III kw. 2006 r. =100; 7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
23
Wykres 31. Dynamika (r/r) cen m kw. mieszkań – rynek wtórny, oferty
Wykres 32. Dynamika (r/r) cen m kw. mieszkań – rynek wtórny, transakcje 160
200 180
140
160 140
120
120 100
10 miast BaRN 10 miast PONT
7 miast BaRN 7 miast PONT
7 miast BaRN
IVkw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
II kw. 2009
I kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
I kw. 2008
IVkw. 2007
III kw. 2007
80
IVkw. 2010
II kw. 2010
IVkw. 2009
II kw. 2009
IVkw. 2008
II kw. 2008
IVkw. 2007
II kw. 2007
II kw. 2006
IVkw. 2006
II kw. 2005
IVkw. 2005
II kw. 2004
IVkw. 2004
80
IVkw. 2003
100
10 miast BaRN
Kraków hed.
Warszawa hed.
Wrocław hed.
Kraków
Warszawa
Wrocław
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
IVkw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
IV kw. 2010
II kw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
I kw. 2008
IV kw. 2007
II kw. 2007
III kw. 2007
IV kw. 2010
II kw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
II kw. 2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
1 000 I kw. 2008
4 000
IV kw. 2007
3 000
III kw. 2007
6 000
I kw. 2007
5 000
II kw. 2007
8 000
IV kw. 2006
7 000
III kw. 2006
10 000
I kw. 2007
Wykres 36. Cena m kw. mieszkania średnia a cena korygowana indeksem hedonicznym – rynek wtórny, cześć b
IV kw. 2006
Wykres 35. Cena m kw. mieszkania średnia a cena korygowana indeksem hedonicznym22 – rynek wtórny, cześć a
10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
III kw. 2006
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
22
indeks hedoniczny
średnia
II kw. 2009
II kw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2009
I kw. 2009
I kw. 2008
III kw. 2007
III kw. 2008
indeks hedoniczny
średnia
I kw. 2009
80
II kw. 2009
80
II kw. 2008
100 I kw. 2008
100 IVkw. 2010
120
III kw. 2010
120
IVkw. 2009
140
III kw. 2009
160
140
IVkw. 2008
160
II kw. 2008
180
IVkw. 2007
180
IVkw. 2008
Wykres 34. Dynamika (r/r) cen m kw. mieszkań – 10 miast, rynek wtórny, transakcje
III kw. 2008
Wykres 33. Dynamika (r/r) cen m kw. mieszkań – 7 miast, rynek wtórny, transakcje
IVkw. 2007
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
III kw. 2007
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, PONT Info.
Poznań hed.
Łódź hed.
Gdańsk hed.
Poznań
Łódź
Gdańsk
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Patrz Słownik pojęć i skrótów.
24
Wykres 37. Cena m kw. mieszkania transakcyjna a ofertowa – rynek pierwotny
Wykres 38. Cena m kw. mieszkania transakcyjna a ofertowa – rynek wtórny 10 000
8 000
8 000
zł / mkw.
10 000
6 000 zł / mkw.
6 000 4 000
4 000 2 000 III kw. 2010
IVkw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
10 miast oferta 10 miast transakcja
7 miast oferta 7 miast transakcja
II kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
II kw. 2008
IVkw. 2007
III kw. 2007
I kw. 2007
II kw. 2007
III kw. 2006
IVkw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
10 miast oferta 10 miast transakcja
II kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
II kw. 2008
IVkw. 2007
III kw. 2007
I kw. 2007
II kw. 2007
III kw. 2006
IVkw. 2006
0 0
IVkw. 2006
2 000
7 miast oferta 7 miast transakcja
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 39 Ceny ofertowe m kw. mieszkania - rynek wtórny a rynek pierwotny
Wykres 40. Ceny transakcyjne m kw. mieszkania - rynek wtórny a rynek pierwotny 8 000
10 000 8 000 zł / mkw.
6 000
6 000 zł / mkw.
4 000
4 000
2 000
10 miast r. pierw. 10 miast r. wt.
10 miast r. pierw. 10 miast r. wt.
7 miast r. pierw. 7 miast r. wt.
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 41. Cena m kw. mieszkania do dochodu (P/I)
7 miast r. pierw. 7 miast r. wt.
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 42. Cena m kw. najmu mieszkania (średnia z cen transakcyjnych) 55,0 50,0
9
45,0 zł / mkw
10
8
lata
7 6
40,0 35,0 30,0 25,0
5
20,0
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
IVkw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
II kw. 2009
2010
I kw. 2009
2009
Kraków Gdansk
IVkw. 2008
2008
III kw. 2008
2007
II kw. 2008
2006
Łódź Poznań
I kw. 2008
2005
IVkw. 2007
2004
III kw. 2007
2003
Warszawa Wrocław
II kw. 2007
2002
I kw. 2007
2
IVkw. 2006
15,0
III kw. 2006
4 3
IVkw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
II kw. 2009
I kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
II kw. 2008
IVkw. 2007
III kw. 2007
II kw. 2007
I kw. 2007
III kw. 2006
IVkw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
II kw. 2009
I kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
I kw. 2008
IVkw. 2007
III kw. 2007
II kw. 2007
I kw. 2007
III kw. 2006
IVkw. 2006
0
0
IVkw. 2006
2 000
Gdańsk Łódź
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
25
Kraków Poznań
Gdańsk Łódź
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
IVkw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
II kw. 2008
IVkw. 2007
III kw. 2007
I kw. 2007
II kw. 2007
IVkw. 2006
2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2
III kw. 2006
Wykres 44. Relacja kosztów odsetkowych m kw. mieszkania (kredyt CHF) i wynajmu
IVkw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
Warszawa Wrocław
II kw. 2008
IVkw. 2007
III kw. 2007
I kw. 2007
II kw. 2007
IVkw. 2006
2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2
III kw. 2006
Wykres 43. Relacja kosztów odsetkowych m kw. mieszkania (kredyt PLN) i wynajmu
Gdańsk Łódź
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
Wykres 45. Cena m kw. mieszkania rzeczywista i jako czynsz zdyskontowany 10 l. obligacji skarbowych cz.1
Wykres 46. Cena m kw. mieszkania rzeczywista i jako czynsz zdyskontowany 10 l. obligacji skarbowych cz.2 11000
10000
10000
9000
9000 7000
Kraków cena fakt. Warszawa cena fakt. Poznań cena fakt.
Kraków cena oczek. Warszawa cena oczek. Poznań cena oczek.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
Wykres 47. Relacja kosztu własności mieszkania*/ i dochodu (przy dominującej walucie kredytu)
Łódź cena fakt. Gdańsk cena fakt. Wrocław cena fakt.
IV kw. 2010
II kw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
IV kw. 2007
IV kw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
IV kw. 2007
II kw. 2007
III kw. 2007
3000
I kw. 2007
4000
3000
IV kw. 2006
5000
4000
II kw. 2007
6000
5000
III kw. 2007
6000
8000
I kw. 2007
7000
IV kw. 2006
8000
III kw. 2006
zł / m kw.
11000
III kw. 2006
zł / m kw.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
Łódź cena oczek. Gdańsk cena oczek. Wrocław cena oczek.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
Wykres 48. Koszt najmu mieszkania a dochód
60%
65%
55%
Udział w śr. dochodzie
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15%
60% 55% 50% 45% 40% 35%
10%
30%
5% 2002
2003
Warszawa Wrocław
2004
2005
2006
Kraków Poznań
2007
2008
2009
2010
Gdansk Łódź
*/ Koszt nowo nabywanego mieszkania o przeciętnej wielkości, finansowanego kredytem w dominującej walucie Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
2006
Warszawa Wrocław
2007
2008
Kraków Poznań
2009
2010
Gdansk Łódź
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
26
30 170
150
130 150
110
90
70
50
Warszawa Wrocław
Warszawa Wrocław Kraków Poznań
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info.
90
70
50
Kraków Poznań Gdańsk Łódź
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info. 30
Gdańsk Łódź
170 170
150 150
130 130
110 110
30
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
170
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
30
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
Wykres 49 Kredytowa dostępność mieszkania Wykres 50 Kredytowa dostępność mieszkania (przy kredycie PLN) (przy kredycie CHF)
130
110 90
70
50
Warszawa Wrocław
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
Kraków Poznań
Gdańsk Łódź
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info.
Wykres 51 Kredytowa dostępność mieszkania Wykres 52 Kredytowa dostępność mieszkania (przy kredycie EUR) (przy kredycie waŜonym*/)
90
70
50
Gdańsk Łódź
*/ Kredyt wazony strukturą walutową kwartalnego przyrostu kredytu mieszkaniowego dla osób prywatnych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info.
27
4. Oddziaływanie pomiędzy sektorem finansowym a sektorem nieruchomości mieszkaniowych We współczesnym sektorze nieruchomości mieszkaniowych kluczowa rola przypada sektorowi finansowemu. Oddziałuje on na większość podmiotów sektora i segmentów rynku głównie poprzez kanały stopy procentowej i kredytowy, jakkolwiek sam mechanizm transmisji i instrumenty finansowe są silnie zróŜnicowane. Historycznie największe znaczenie makroekonomiczne miały kredyty mieszkaniowe, charakteryzowały się teŜ one umiarkowanym ryzykiem. Do znacznie bardziej problemowych naleŜały kredyty finansujące nieruchomości komercyjne i deweloperów. Globalizacja i związana z nią deregulacja systemu finansowego spowodowały znaczący wzrost ryzyka kredytów mieszkaniowych. Oddziaływanie systemu finansowego na sferę realną sektora dotyczy więc głównie strony popytowej, jednak jak pokazują liczne doświadczenia historyczne występują tutaj liczne sprzęŜenia zwrotne i procesy kumulacyjne. Nadmierny wzrost popytu generowany przez sektor finansowy powoduje wzrost napięć i ryzyka, co skutkuje ograniczaniem akcji kredytowej i przyspiesza oraz pogłębia załamanie. Nadmierne stosowanie dźwigni finansowej charakterystyczne dla niektórych instytucji finansowych oraz spekulacyjnego finansowania mieszkań i projektów deweloperskich powoduje efekt domina, a w konsekwencji ogólny spadek zaufania i załamanie popytu w sferze realnej. Polski sektor finansowy specjalizujący się w finansowaniu nieruchomości mieszkaniowych powstał w oparciu o silne banki uniwersalne i takim pozostał. Dotychczas nie udała się ani próba budowy systemu specjalistycznego opartego na rynku kapitałowym zarówno w wariancie niemieckich banków hipotecznych, jak teŜ w wariancie amerykańskiego modelu centralnej instytucji refinansowej. Praktycznie większość banków w Polsce oferuje instrumenty mieszkaniowe, a poniewaŜ dla znacznej części z nich mają one strategiczne znaczenie, ma to wpływ na silną konkurencyjność. Na rynku dominują proste instrumenty kredytowe o zmiennych stopach, wysoki jest teŜ udział kredytów denominowanych w walutach obcych.
Kredyty mieszkaniowe, gospodarstw domowych
stabilność
sektora
finansowego
i
budŜet
Negatywny wpływ na sytuację sektora finansowego miała zmieniająca się struktura udzielanych kredytów mieszkaniowych. W całej dekadzie dominowały nowe kredyty denominowane w walutach obcych (zwłaszcza we franku szwajcarskim). Finansowanie banków udzielających kredytów mieszkaniowych23 następowało na polskich rynkach depozytowych bądź poprzez polskie rynki depozytowe na rynkach kapitałowych zagranicznych banków matek. Występowały równieŜ linie kredytowe. NaleŜy jednak zauwaŜyć, Ŝe mimo rekomendacji wydawanych przez KNF, które powodowały ograniczenie przyrostu nowych kredytów walutowych, w latach 2009-2010 miał miejsce jedynie niewielki spadek ich udziału w kredytach mieszkaniowych ogółem24 (por. Wykres 54). Rosnące ceny mieszkań oraz większa dostępność kredytu pogarszały sytuację gospodarstw domowych spłacających kredyty. Na obszarach największych miast obserwowano stopniowy wzrost udziału spłat kredytów mieszkaniowych w ich budŜetach, który jednak nie przekroczył 20% (por. Wykres 55 i Wykres 56). Rosły równieŜ wydatki związane z utrzymaniem mieszkania, jednak ich dynamika była wolniejsza od dynamiki dochodów, co spowodowało niewielki spadek ich udziału do poziomu około 20% (por. 23
Szerzej w Raporcie o stabilności systemu finansowego, lipiec 2011, NBP. Zgodnie z danymi NBP udział stanu naleŜności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych denominowanych w walutach obcych w całym portfelu kredytów mieszkaniowych osiągnął na koniec 2010 r. poziom 60%. 24
28
Wykres 57 i Wykres 58). W konsekwencji skumulowane wydatki mieszkaniowe gospodarstw domowych spłacających kredyt osiągnęły poziom około 40% stając się podstawową grupą wydatków. Czynnik ten moŜe mieć w przyszłości istotny wpływ na jakość portfeli kredytów hipotecznych, gdyŜ tak duŜy udział sztywnych wydatków czyni gospodarstwa te wraŜliwymi na problemy na rynku pracy. Wykres 53 Relacje kredytu mieszkaniowego w Polsce 25% 20%
Wykres 54 Struktura udziału naleŜności z tytułu kredytów mieszkaniowych, przy aktualnych kursach walut
300%
100%
250%
90% 80%
200%
70%
150%
60%
15%
walutowe
50%
10% 100% 5%
40% 30%
50%
złotowe
20% 0% 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
10%
2010
0%
do aktywów bankowych do PKB do wartości majątku mieszkaniowego do kapitałów własnych banków (Pr.oś)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info, Sekocenbud i NBP.
Wykres 55 Spłata kredytu mieszkaniowego a dochody do dyspozycji
IV kw. 2002 I kw. 2003 II kw. 2003 III kw. 2003 IV kw. 2003 I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
0%
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 56 Dochody do dyspozycji gospodarstw domowych spłacających kredyt mieszkaniowy 8 000
20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
7 000 6 000
zł
5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0
2005
2006
7 miast
2007
2008
2009
2010
miasta 200+
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; miasta 200+: miasta w Polsce z liczbą ludności powyŜej 200 tysięcy; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
2005 2006 7 miast
2007
2008
2009 miasta 200+
2010
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; miasta 200+: miasta w Polsce z liczbą ludności powyŜej 200 tysięcy; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
29
Wykres 57 Wydatki na uŜytkowanie mieszkania a dochody do dyspozycji
Wykres 58 Wydatki gospodarstw domowych na uŜytkowanie mieszkania 700
21%
600
20%
500 400 zł
18%
300 200
17%
100
15%
0
2005
2006
7 miast
2007
2008
2009
2010
2005
miasta 200+
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; miasta 200+: miasta w Polsce z liczbą ludności powyŜej 200 tysięcy; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
2006
7 miast
2007
2008
2009
2010
miasta 200+
7 miast: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia; miasta 200+: miasta w Polsce z liczbą ludności powyŜej 200 tysięcy; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Ramka - Konkurencja w sektorze bankowym Za tradycyjne miary poziomu konkurencji w sektorze bankowym przyjmuje się miary koncentracji (m.in. udział w rynku k największych podmiotów CRk25 oraz indeksy Herfindahla-Hirschmana (HHI)26). Wzrost poziomu konkurencji odzwierciedla spadek miar koncentracji (wzrost konkurencji na rynku bankowym objawia się równieŜ, w zwęŜających się marŜach realizowanych na poszczególnych transakcjach). Wyniki pomiaru wskaźników HHI oraz wskaźników CR5, CR10, CR15 w segmencie kredytów mieszkaniowych w latach 2002-2010 wykazały tendencję malejącą świadczącą o wzroście konkurencji w tym segmencie i większym zaangaŜowaniu mniejszych graczy w finansowanie mieszkań (por. Wykres 59 i Wykres 60). W latach 2002-2010 wartość wskaźnika CR5 obniŜyła się z poziomu ok. 74 % do poziomu 54% w 2010 r. NaleŜy jednak zauwaŜyć, Ŝe 15 największych banków komercyjnych finansuje powyŜej 90% rynku. Głównymi graczami na rynku kredytów mieszkaniowych są uniwersalne banki komercyjne. Finansowanie nieruchomości mieszkaniowych przez tzw. banki hipoteczne jest niewielkie i w ostatnich latach wykazywało tendencję malejącą. W 2010 r. w bankach hipotecznych było jedynie ok. 0,5% portfela kredytów mieszkaniowych27 (por. Wykres 61). ZaangaŜowanie banków spółdzielczych w finansowanie nieruchomości mieszkaniowych jest równieŜ niewielkie i kształtuje się na poziomie 1,5% i jest w pełni wytłumaczalne ich relatywnie niską płynnością oraz ryzykiem kredytowym dla obszarów pozamiejskich. Największe zaangaŜowanie banków spółdzielczych w finansowanie kredytów mieszkaniowych zaobserwowano w 2004 r. i wyniosło ok. 2,5% (por. Wykres 62).
25
CRk oznacza udział w rynku k największych banków w np. w aktywach netto. Wskaźnik Herfindahla-Hirschmana (HHI) liczony jako suma kwadratów udziału w rynku poszczególnych banków komercyjnych np. w aktywach netto. Wskaźnik ten osiąga wartości od 0 do 1 i im wyŜsza wartość wskaźnika, tym większa koncentracja rynku. Rynki, dla których wartość HHI jest mniejsza od 0,1, uwaŜa się za nieskoncentrowane. Gdy natomiast wartość współczynnika jest wyŜsza od 0,18 rynek uwaŜa się za skoncentrowany por: Consolidation and diversification in the euro area banking sector, Monthly Bulletin, European Central Bank, May 2005. Przyjmuje się, Ŝe rynek jest średnio skoncentrowany, jeŜeli wartość HHI znajduje się w przedziale od 0,1 do 0,18. 27 W 2010 r. na polskim rynku bankowym działały cztery banki hipoteczne: Pekao Bank Hipoteczny SA, BRE Bank Hipoteczny SA, ING Bank Hipoteczny SA, Nykredit Realkredit A/S SA - Oddział w Polsce. 26
30
Wykres 59 Wskaźnik koncentracji HHI dla kredytów mieszkaniowych w bankach komercyjnych (2002-2010)
Wykres 60 Wskaźniki koncentracji CR5 CR10 CR15 dla kredytów mieszkaniowych w bankach komercyjnych (2002-2010) 100%
2010
90%
2009
80%
2008
70%
2007
60%
2006
50%
2005
40%
2004
30%
CR5 CR10 CR15
20%
2003
10%
2002
0%
0
0,05
0,1
0,15
2002 2003
0,2
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
2004 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 61 Udział kredytów mieszkaniowych Wykres 62 Udział kredytów mieszkaniowych w bankach hipotecznych w kredytach w bankach spółdzielczych w kredytach mieszkaniowych banków komercyjnych mieszkaniowych dla całego sektora bankowego 3,0%
2,5%
2,5%
2,0% 2,0%
1,5% 1,5%
1,0% 1,0%
0,5%
0,5% 0,0%
0,0% 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Portfele kredytowe Znaczący rozwój finansowania bankowego rynku mieszkaniowego nastąpił po 2000 r. gdy stało się ono podstawą popytu na mieszkania w zabudowie wielorodzinnej (por. Wykres 63Wykres 66).
31
Wykres 63 Saldo kredytów mieszkaniowych w Polsce
Wykres 64 Wartość nowo wypłaconych kredytów mieszkaniowych (wg BIK) 60
250
walutowy
50
złotowy
40 mld zł
mld zł
200
150
100
30 20
IV kw. 2010
II kw. 2010 III kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
IV kw. 2008 II kw. 2009
III kw. 2008
IV kw. 2007 II kw. 2008
III kw. 2007
IV kw. 2006 II kw. 2007
II kw. 2006
III kw. 2006
II kw. 2005
III kw. 2005 IV kw. 2005
II kw. 2004
III kw. 2004 IV kw. 2004
0 IV kw. 2003
0 II kw. 2003 III kw. 2003
10
IV kw. 2002
50
2004
2005
6 miast
2006
2007
2008
10 miast
2009
2010
pozostała Polska
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BIK.
Wykres 65 Struktura przestrzenna kredytu mieszkaniowego w 16 miastach w Polsce
Wykres 66 Struktura przestrzenna kredytu mieszkaniowego w 6 miastach w Polsce
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20% 20%
10% 10%
0% 2004
2005
Warszawa
2006
2007
5 miast
2008
2009
0%
2010
2004
10 miast
Warszawa
5 miast: Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdańsk; 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BIK.
2005
Kraków
2006
Gdańsk
2007
2008
Wrocław
2009
2010
Poznań
Łódź
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BIK.
Wykres 67 Udział finansowania nakładów inwestycyjnych kredytem mieszkaniowym przez konsumenta w Warszawie 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Źródło: opracowanie własne pa podstawie danych REAS i NBP.
.
32
Po okresie wysokich napięć i zawirowań związanych z transformacją ustrojową odbudowany został teŜ popyt na obszarach małych i średnich miast oraz częściowo na obszarach wiejskich. Obszary te były tradycyjnym rynkiem dla kredytów ze względu na dominację jednorodzinnej, prywatnej formy zabudowy. Wypłaty kredytów i związany z tym przyrost zadłuŜenia znacząco przyspieszyły po 2000 r. wykazując jednocześnie duŜą zmienność. Było to związane ze strukturalnym rozwojem rynku, cyklem koniunkturalnym oraz konsekwencjami światowego boomu kredytowego. Generalnie banki, które poŜyczały więcej (miały większy udziałem kredytów udzielonych do sektora niefinansowego w aktywach), poŜyczały teŜ więcej na sektor mieszkaniowy. Po latach 90-tych, w których banki nie chciały rozwijać działalności w tym sektorze ze względu na ryzyko, nastąpiła istotna zmiana ich nastawienia, co było związane ze zdobytym doświadczeniem oraz zmianami w samym sektorze. Ze względu na procesy transformacyjne, związane z nimi szoki gospodarcze i wysoką inflację polski rynek kredytowy oparty był głównie na instrumentach indeksowanych, w tym indeksowanych kursem walutowym. Po 2000 r., gdy inflacja spadła, popyt na kredyty walutowe związany był z dysparytetem stóp procentowych oraz brakiem złych doświadczeń z ryzykiem kursowym zarówno dla banków, jak teŜ dla kredytobiorców. Obecnie udział portfela kredytów denominowanych wynosi około 60%, przy czym struktura jego przyrostów ulegała duŜym zmianom będącym funkcją dysparytetu stóp procentowych i percepcji ryzyka kursowego (por. Wykres 68-Wykres 70). Pod wpływem negatywnych doświadczeń związanych z globalnym kryzysem finansowym oraz regulacji, udział kredytów denominowanych w kwartalnym przyroście nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych spadł z 90% w III kw. 2008 r. do poziomu 20% w IV kw. 2010 r.
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
25% 50% 2010
2009
2008
2007
9%
50%
62% 36% 2006
19% 2005
2004
20%
75%
91%
64%
74%
81%
38%
26%
złotowe
2002
0% -10% 1998
0
2000
10%
10 000
2001 -7%
20% 20 000
27%
30%
2003
40%
30 000
56%
50%
40 000
107%
60%
50 000
80%
70%
73%
44%
9% 91%
80%
60 000
mln zł
1999
70 000
10%
90%
nominalnie po korekcie kursowej
90%
100%
80 000
1998
Wykres 68 Zmiany roczne salda kredytu Wykres 69 Struktura walutowa przyrostu mieszkaniowego w Polsce (mln zł) kredytu mieszkaniowego w Polsce (przy stałych kursach)
walutowe
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
33
Wykres 70 Struktura walutowa przyrostu Wykres 71 Finansowanie sektora bankowego kredytu mieszkaniowego w Polsce (przy w Polsce (zmiany kwartalne w mln zł) stałych kursach, w mln zł) 14 000 12 000
60 000
walutowe po korekcie kursowej złotowe
GD (DEPOZYTY - KREDYTY) depozyty GD kredyty GD kredyty mieszkaniowe GD
50 000 40 000
10 000
30 000
8 000
20 000
6 000
10 000 0
4 000
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Uwaga: GD - gospodarstwa domowe Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 72 Podział kredytów mieszkaniowych w 2010 r. według grup banków z ujemną luka płynności, oraz płynnością lekko dodatnia i znacznie dodatnia
29%
I kw.2011
I kw.2010
I kw.2009
I kw.2008
I kw.2007
I kw.2006
I kw.2005
I kw.2004
I kw.2003
I kw.2002
I kw.2001
I kw.2000
-30 000 I kw.1998
-20 000
0 I kw.2004 II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010
2 000
I kw.1999
-10 000
33%
35% Luka finansowania od -35% do +5% Luka finansowania od +5% do +40% Luka finansowania od +40% do +75%
Uwaga: W poszczególnych grupach płynności zsumowano stan kredytów mieszkaniowych i podzielono przez łączny stan kredytów mieszkaniowych. Z analizy wyłączono banki z marginalnym udziałem rynkowym. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Konsekwencją słabo rozwiniętego rynku kapitałowego przed kryzysem i dominującego udziału banków uniwersalnych jest depozytowy system finansowania kredytów. Rozwinięty rynek międzybankowy powodował, Ŝe słabsza baza depozytowa nie była barierą finansowania niektórych banków, pomimo Ŝe generalnie banki o lepszej płynności finansowały sektor w większym zakresie (por. Wykres 72). Sytuacja ta spowodowała jednak napięcia gdy w związku z kryzysem rynek przestał być płynny. System depozytowy narzuca system zmiennych stóp procentowych. Jako indeksy banki stosują zazwyczaj stopy rynku międzybankowego krajowe lub zagraniczne w przypadku kredytów denominowanych. Okres rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych po 2004 r. moŜna w zasadzie podzielić na trzy podokresy:
34
umacniającej się stabilizacji w gospodarce i na rynku oraz rosnącej konkurencji, której towarzyszył spadek marŜ oraz stóp procentowych, zwłaszcza kredytów złotowych; okres ten trwał do początków 2007 r., narastających napięć, w tym luki finansowania (por. Wykres 71) w sektorze oraz w światowym systemie finansowym, co skutkowało wzrostem stóp oraz marŜ i ostatecznie zakończyło się szokiem kursowym, wzrostem ryzyka, spadkiem znaczenia rynku międzybankowego i wzrostem stóp depozytowych w latach 2008-2009, dostosowań po kryzysie, który trwa do chwili obecnej, w wyniku, którego poziom stóp procentowych kredytów w zasadzie powrócił do poziomu przedkryzysowego, jednak przy znacząco wyŜszych spreadach odsetkowych (związanych m.in. z ryzykiem kursowym) i niŜszych stopach ustalonych przez banki centralne (por. Wykres 73-Wykres 78).
Wykres 73 Stopy procentowe dla stanów kredytów mieszkaniowych w Polsce 9,0%
Wykres 74 Stopy procentowe nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce
PLN
8,0%
CHF
7,0%
9,0%
PLN CHF EUR
8,0% 7,0%
6,0%
6,0%
5,0%
5,0%
4,0%
4,0%
3,0% 1,0%
2,0% I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010
3,0%
I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010
2,0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
%PLN
%PLN defl.CPI
%PLN defl.DI
%CHF
%CHF defl.CPI
%CHF defl.DI
*/ DI oznacza dynamikę dochodu do dyspozycji brutto gospodarstw domowych; linie przerywane, pionowe zaznaczają okres boomu – spadające realne stopy proc.; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
IV kw. 2010
II kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
II kw. 2008
II kw. 2007
IV kw. 2007
I kw. 2007
III kw. 2006
10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%
9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0%
I kw. 2006
Wykres 76. Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych złotowych a koszt środków
IV kw. 2005
Wykres 75 Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych deflowane CPI lub DI*/
II kw. 2005
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
IV kw. 2004
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
róŜnica między stopą kred.mieszk. i stopą depozytową marŜa na kred.mieszkaniowych = st.proc.PLN - WIBOR3M WIBOR 3M stopa depozytowa banków dla PLN stopa kredytów mieszkaniowych dla PLN
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
35
Wykres 77. Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych denomin. w CHF i EUR a koszt środków
Wykres 78 MarŜe nowych kredytów mieszkaniowych (liczone względem 3mies. WIBOR, LIBOR, EURIBOR)
8,0%
5,0%
7,0%
4,5%
6,0%
4,0%
5,0%
3,5%
4,0%
3,0%
3,0%
2,5%
2,0%
stopa kredytów mieszkaniowych dla CHF marŜa kred.mieszk CHF = st.proc.CHF - LIBOR3M stopa kredytów mieszkaniowych dla EUR marŜa kred.mieszk EUR = st.proc.EUR -EURIBOR3M
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
1,5% 1,0%
I kw.2004 II kw.2004 III kw.2004 IV kw.2004 I kw.2005 II kw.2005 III kw.2005 IV kw.2005 I kw.2006 II kw.2006 III kw.2006 IV kw.2006 I kw.2007 II kw.2007 III kw.2007 IV kw.2007 I kw.2008 II kw.2008 III kw.2008 IV kw.2008 I kw.2009 II kw.2009 III kw.2009 IV kw.2009 I kw.2010 II kw.2010 III kw.2010 IV kw.2010
IV kw. 2010
II kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
II kw. 2008
IV kw. 2007
I kw. 2007
II kw. 2007
I kw. 2006
III kw. 2006
IV kw. 2005
II kw. 2005
2,0% IV kw. 2004
1,0%
st.kred.PLN-WIBOR3M st.kred.CHF-LIBORCHF3M st.kred.EUR-EURIBOR3M
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Pomimo duŜego i udzielanego w znacznej części w warunkach boomu kredytowego portfela kredytów denominowanych w walutach obcych sektor bankowy relatywnie dobrze przeszedł przez szoki wywołane kryzysem finansowym. Było to spowodowane korzystnym dla polskiego sektora finansowego rozkładem ryzyk związanych z tym portfelem. Zwłaszcza sprzyjający okazał się fakt, Ŝe kraje Europy wcześniej doświadczyły kryzysu, co powodowało, Ŝe szok kursowy wystąpił równoległe ze spadkiem stóp procentowych – reakcji banków centralnych na problemy z kryzysem (por. Wykres 79 i Wykres 80). W konsekwencji problemy z obsługą kredytów dotknęły tylko część kredytobiorców (por. Wykres 81 i Wykres 82) i nie osiągnęły takiej skali jak na Węgrzech. Wpływ na to miały teŜ w Polsce zapisy w umowach kredytowych, określające wysokość marŜy w relacji do stóp na europejskim rynku międzybankowym, a nie kosztów pozyskania środków przez konkretny bank. Konsekwencją wzrostu kosztów finansowych pozyskania środków (efektu wzrostu premii za ryzyko) był spadek stóp zwrotu z tych portfeli (por. Wykres 96-Wykres 97). Stałe marŜe na większej części portfela kredytów denominowanych spowodowały jednak, Ŝe jakość portfela kredytów denominowanych mieszkaniowych nie uległa istotnemu pogorszeniu, co było widoczne poprzez w miarę stabilne odpisy na złe kredyty. Zaobserwowano jednak przejściowe pogorszenie jakości kredytów w największych miastach (por. Wykres 83-Wykres 84). Wpływ na to miała równieŜ Rekomendacja S, która ograniczyła udzielanie kredytów dla słabszych ekonomicznie kredytobiorców. Stopy zwrotu uzyskiwane z kredytów denominowanych są nadal wyŜsze niŜ z portfeli złotowych (por. Wykres 96 i Wykres 97). Jakość portfela kredytów mieszkaniowych, pomimo szoków kursowych, ulegała systematycznej poprawie we wszystkich większych miastach (por. Wykres 91) zarówno w okresie dekady, jak teŜ po szokach związanych z kryzysem w latach 2008-2009. Nie ulega jednak wątpliwości, Ŝe znaczące i dłuŜsze szoki kursowe będą prowadzić do pogorszenia jakości portfeli, zwłaszcza mierzonych krótszymi opóźnieniami spłat oraz generacji kredytów najsilniej dotkniętych aprecjacją (por. Wykres 82). NaleŜy jednak zwrócić uwagę, Ŝe wzrost kosztów obsługi kredytów złotowych i denominowanych biorąc pod uwagę obciąŜenie budŜetów gospodarstw domowych był podobny (por. Wykres 81-Wykres 82).
36
Wykres 79 Wycena ryzyka*/ przez banki dla nowych kredytów mieszkaniowych 3,5%
kredytowe PLN kursowe CHF kursowe EUR
3,0% 2,5%
Wykres 80. Zmiany kursu walutowego i stóp procentowych dla kredytów denominowanych 5,0%
5,5%
4,5%
4,5%
4,0%
3,5%
3,5%
2,0%
2,5%
3,0%
1,5%
1,5%
2,5% 1,0%
*/ Wycena ryzyka kredytowego PLN (st. kred. PLN – st. oblig. skarb.10L); wycena ryzyka kursowego CHF (st. kred. CHF – st. kr. PLN – st. oblig skarb.10L); wycena ryzyka kursowego EUR (st. kred. EUR – st. kr. PLN – st. oblig skarb.10L); Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
I kw.2011
I kw.2010
III kw.2010
I kw.2009
III kw.2009
I kw.2008
III kw.2008
I kw.2007
III kw.2007
I kw.2006
III kw.2006
PLN/CHF LIB.CHF3M (P oś)
PLN/EUR EURIB.EUR3M (P oś )
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 82 Relacja aktualnej spłaty do pierwszej spłaty dla kredytów mieszk. denominowanych w CHF*/
Wykres 81. Relacja aktualnej spłaty do pierwszej spłaty dla kredytów mieszk. w PLN*/ 135%
135%
*/ Do obliczeń przyjęto kredyt w wysokości 200 tys. zł ze stałą marŜą plus średni kwartalny WIBOR 3M oraz 20 letnią amortyzacją; spłata w stałych ratach; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
IVkw. 2010
III kw. 2010
I kw. 2010
II kw. 2010
IVkw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IVkw. 2008
III kw. 2008
III kw. 2006
75%
I kw. 2006
IV kw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
IV kw. 2008
I kw. 2008
II kw. 2008
I kw. 2006
IV kw. 2007
80%
II kw. 2007
85%
80% III kw. 2007
90%
85%
I kw. 2007
95%
90%
III kw. 2006
100%
95%
IV kw. 2006
105%
100%
II kw. 2006
110%
105%
II kw. 2006
115%
110%
w 2006 r. w 2007 r. w 2008 r. w 2009 r. w 2010 r.
I kw. 2008
120%
zawarty zawarty zawarty zawarty zawarty
II kw. 2008
125%
IVkw. 2007
kredyt kredyt kredyt kredyt kredyt
130%
II kw. 2007
115%
w 2006 r. w 2007 r. w 2008 r. w 2009 r. w 2010 r.
III kw. 2007
120%
zawarty zawarty zawarty zawarty zawarty
I kw. 2007
125%
IVkw. 2006
kredyt kredyt kredyt kredyt kredyt
130%
75%
I kw.2005
IVkw.2010
III kw.2010
I kw.2010
II kw.2010
IVkw.2009
III kw.2009
I kw.2009
II kw.2009
IVkw.2008
III kw.2008
I kw.2008
II kw.2008
IVkw.2007
III kw.2007
I kw.2007
II kw.2007
IVkw.2006
I kw.2006
II kw.2006
III kw.2006
IVkw.2005
I kw.2005
II kw.2005
III kw.2005
IVkw.2004
I kw.2004
II kw.2004
-0,5%
III kw.2004
0,0%
III kw.2005
-0,5% I kw.2004
0,5%
1,5% III kw.2004
0,5%
2,0%
*/ Kredyt w wysokości 200 tys. zł przeliczony na CHF, ze stałą marŜą plus średni kwartalny LIBORCHF 3M oraz 20 letnią amortyzacją; spłata w stałych ratach; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 83 Kredyty mieszkaniowe zaległe 91-180 Wykres 84 Jakość*/ portfela kredytów dni w 16 miastach w Polsce na koniec 2010 r. mieszkaniowych w 6 miastach w Polsce
I kw. 2010
III kw. 2010
Wrocław
I kw. 2010
Poznań
I kw. 2009
Gdańsk 5
średnia z 6 miast
-0,6% III kw. 2009
Łódź
-0,4%
I kw. 2008
Katowice
III kw. 2008
10
-0,2%
I kw. 2007
Szczecin
0,0%
III kw. 2007
mln zł
Bydgoszcz
0,2%
I kw. 2006
Białystok
0,4%
III kw. 2006
Olsztyn 15
0,6%
I kw. 2005
Lublin
miasta
Kielce
20
2,0% 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0%
III kw. 2005
Rzeszów
I kw. 2004
Opole
III kw. 2004
Zielona Góra
25
-0,8%
Kraków
0 I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2004
2005
2006
2007
2008
II IV I 2009
II
Warszawa
2010
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BIK.
Kraków Warszawa
Gdańsk Łódź
Wrocław średnia (P oś)
Poznań
*/ Udział procentowy kredytów mieszkaniowych zaległych 91-180 dni w całości kredytów mieszkaniowych danego miasta oraz średnia dla 6 miast; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BIK.
37
Wykres 85 Zysk inwestującego w mieszkanie, w poszczególnych latach, Warszawa, przy kredycie PLN 40%
Wykres 86 Zysk inwestującego w mieszkanie, w poszczególnych latach, Warszawa, przy kredycie CHF 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50%
30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2004
2005
2006
2007
real. zm. wartoś ci wynik
2008
2009
2004 2005 2006 real. zm. wartoś ci realna s t. proc.
2010
realna s t. proc.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
Wykres 87 Zysk inwestującego w mieszkanie, dla poszczególnych generacji kredytów mieszkaniowych, Warszawa, przy kredycie PLN
2007
2008 2009 2010 róŜnica kurs owa wynik
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
Wykres 88 Zysk inwestującego w mieszkanie, dla poszczególnych generacji kredytów mieszkaniowych, Warszawa, przy kredycie CHF
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
-20%
-20%
-40%
-40% -60%
-60% 2004
2005 2006 2007 zakup w 2004 r. zakup w 2006 r. zakup w 2008 r.
2008 zakup zakup zakup
2004
2009 2010 w 2005 r. w 2007 r. w 2009 r.
2005 2006 2007 zakup w 2004 r. zakup w 2006 r. zakup w 2008 r.
2008 zakup zakup zakup
2009 2010 w 2005 r. w 2007 r. w 2009 r.
Uwaga: ZałoŜono początkowe LTV=80%, kredyt na 20 lat, spłata w stałych ratach. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
Uwaga: ZałoŜono początkowe LTV=80%, kredyt na 20 lat, spłata w stałych ratach. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
Wykres 89 LTV dla poszczególnych generacji kredytów mieszkaniowych, Warszawa, przy kredycie w PLN
Wykres 90 LTV dla poszczególnych generacji kredytów mieszkaniowych, Warszawa, przy kredycie w CHF
110%
110%
100%
100%
90% 80%
90%
70%
70% 60%
80%
60% 50% 40%
50%
30%
30%
40%
20%
20%
2004
2005 2006 2007 zakup w 2004 r. zakup w 2006 r. zakup w 2008 r.
2008 zakup zakup zakup
2009 w 2005 w 2007 w 2009
2010 r. r. r.
Uwaga: ZałoŜono początkowe LTV=80%, kredyt na 20 lat, spłata w stałych ratach. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
2004
2005 2006 2007 zakup w 2004 r. zakup w 2006 r. zakup w 2008 r.
2008 zakup zakup zakup
2009 2010 w 2005 r. w 2007 r. w 2009 r.
Uwaga: ZałoŜono początkowe LTV=80%, kredyt na 20 lat, spłata w stałych ratach. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
38
Wykres 91 LTV (na koniec roku) dla najbardziej zagroŜonych generacji kredytów (2007 r. i 2008 r.), w 6 miastach przy kredycie w CHF 110%
Warszawa 2007 Warszawa 2008 Kraków 2007 Kraków 2008 Gdańsk 2007 Gdańsk 2008 Wrocław 2007 Wrocław 2008 Poznań 2007 Poznań 2008 Łódź 2007 Łódź 2008
105% 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% 2007
2008
2009
2010
Uwaga: Kredyt na 20 lat wzięty na początku roku, spłata w stałych ratach; początkowe LTV=80%; stan na koniec okresu; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
Powolny charakter dostosowań na rynku mieszkań i związany z tym spadek cen powodują, Ŝe udział portfela, w którym wartość kredytu przekroczyła lub osiągnęła wartość zabezpieczenia na koniec 2010 r. nie przekracza 10% procent, zatem związane z tym ryzyko pogorszenia jego jakości moŜna ocenić jako umiarkowane. Wykres 89 i Wykres 90 pokazują na przykładzie Warszawy szacunkowy wskaźnik LTV dla kolejnych kohort kredytowych dla kredytów złotowych i denominowanych w CHF, które są reprezentacyjny dla pozostałych miast. Wykres 91 pokazuje kohorty kredytów dla 6 największych miast w Polsce, dla których wskaźnik LTV przekroczył lub zbliŜył się do 100%. Zawirowania na rynkach finansowych i związane z tym wzrosty stóp procentowych przełoŜyły się na spadki dostępności kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych (por. Wykres 92-Wykres 95). Wprawdzie w przypadku kredytów denominowanych w euro stopy procentowe powróciły do poprzedniego poziomu a w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich stopy procentowe są obecnie nawet niŜsze niŜ przed załamaniem, to jednak znacznemu skróceniu uległa zapadalność kredytów. W konsekwencji ich dostępność finansowa jest obecnie niŜsza niŜ przed kryzysem. Podstawowe znaczenie z punktu widzenia rynku nieruchomości ma jednak faktyczna ich dostępność, która skutkuje spadkiem ich udziału rynkowego poniŜej 20% w kredytach nowo udzielanych na koniec roku i dalszym spadkiem w roku 2011. Wynikiem tego jest wzrost średnich stóp procentowych i spadek ogólnej dostępności kredytu, wpływający na rynek mieszkań począwszy od III kw. 2010 r.
39
Wykres 92 Dostępny kredyt mieszkaniowy PLN (w tys. zł)
Wykres 93 Dostępny kredyt mieszkaniowy CHF (w tys. zł) 170
150
150
130
130
110
110
90
90
70
70
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
190
170
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
190
Warszawa Wrocław
Gdańsk Łódź
Kraków Poznań
Gdańsk Łódź
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info.
Wykres 94 Dostępny kredyt mieszkaniowy EUR (w tys. zł)
Wykres 95 Dostępny kredyt mieszkaniowy waŜony*/ (w tys. zł)
190
190
170
170
150
150
130
130
110
110
90 I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
Gdańsk Łódź
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info.
70
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005 III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
90
70
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
Gdańsk Łódź
*/ Kredyt waŜony strukturą walutową kwartalnego przyrostu kredytu mieszkaniowego dla osób prywatnych (od 2009 r. dominuje kredyt PLN oraz rośnie znaczenie EUR); Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, PONT Info.
Dostępność kredytu jest toŜsama ze zdolnością kredytową konsumenta i jest funkcją wysokości nominalnej stopy procentowej, zapadalności kredytu i dochodu. Wzrost inflacji podnosząc nominalną stopę procentową zwiększa wysokość początkowej obsługi kredytu zmniejszając jednocześnie zdolność kredytową. Występujący często równolegle ze wzrostem inflacji spadek realnych stóp procentowych jest spadkiem rzeczywistego kosztu finansowania i moŜe zostać wykorzystany zwłaszcza przez bardziej profesjonalnych inwestorów. W Polsce brak jest gotowych instrumentów pozwalających wykorzystywać spadki nominalnych stóp procentowych (kredyty indeksowane czy o opóźnionych spłatach), a stosowane jako ich substytut finansowanie się dwoma liniami kredytowymi jest skomplikowane i drogie. Pomimo tego połączenie na polskim rynku sytuacji spadku realnych stóp procentowych z oczekiwanymi wzrostami cen mieszkań oraz dalszej aprecjacji złotego skutkowało omawianym juŜ wzrostem popytu i przyspieszeniem akcji kredytowej banków w warunkach spadającej zdolności kredytowej oraz związanej z nią dostępności kredytu. Wykres 75 pokazuje wysokość realnych i nominalnych stóp procentowych dla kredytów mieszkaniowych złotowych i denominowanych we franku szwajcarskim. Dodatkowo na wykresie pokazano stopy procentowe deflowane stopą wzrostu wynagrodzeń. W latach 200640
2008 miał miejsce znaczący spadek realnych stóp procentowych, zwłaszcza w przypadku dominujących kredytów denominowanych. Ujemne oprocentowanie kredytu oznacza, Ŝe saldo kredytu nawet w warunkach braku spłaty odsetek i kapitału maleje w wielkościach realnych. W przypadku Polski bardziej istotne okazało się ujemne oprocentowanie kredytów deflowane wzrostem wynagrodzeń. Oznaczało ono, Ŝe pomimo obsługi zaciągniętego kredytu dochody przyrastały z okresu na okres nie powodując konieczności ograniczania innych wydatków. Wykres 85 i Wykres 86 pokazują pełny rachunek kosztów inwestora bazującego na dotychczasowych doświadczeniach (tzw. backword looking behaviour). Zjawisko to tłumaczy boom kredytowy w warunkach rosnących stóp procentowych i cen na rynku mieszkań. Wykres ten pokazuje rzeczywiste, bieŜące zyski i straty inwestorów w poszczególnych latach inwestujących w mieszkania. Pomimo cyklicznego charakteru omawianych zjawisk część z nich utrzymała zyski (por. Wykres 87 i Wykres 88).
Zyskowność portfeli Znaczny wpływ na akcję kredytową banków ma zyskowność ich portfeli. W analizowanym okresie, to znaczy od końca 2008 r. do końca 2010 r. moŜna zauwaŜyć lekkie pogorszenie się szacunkowej zyskowności portfeli kredytowych banków, która pozostaje na umiarkowanym poziomie. NaleŜy podkreślić, iŜ zyskowność jest szacunkowa oraz Ŝe uwzględnia jedynie koszty finansowe, lecz nie uwzględnia wszelkich innych kosztów operacyjnych, które ponoszą banki. Szacunkowa zyskowność kredytów denominowanych była znacznie wyŜsza niŜ kredytów złotowych (por. Wykres 96 oraz Wykres 97), co wyjaśnia zaobserwowany boom udzielania kredytów walutowych. Wpływ na róŜnicę zyskowności ma skorygowana marŜa odsetkowa oraz wymagany kapitał własny, przy czym największe znaczenie mają właśnie znaczne róŜnice w skorygowanej marŜy odsetkowej. Szacunkowa zyskowność (szacunkowe ROE) liczona jest, jako skorygowana marŜa odsetkowa na kredytach mieszkaniowych w stosunku do minimalnego wymaganego kapitału własnego. Minimalny wymagany kapitał własny28 oszacowany jest na podstawie szacunków LTV z danych AMRON oraz wymogów kapitałowych dla kredytów mieszkaniowych ustalonych przez KNF. Wymagany kapitał własny w przypadku kredytów złotowych wynosił od 6,5% do 7% portfela kredytowego, natomiast wymagany kapitał własny przy kredytach walutowych był bardzo zbliŜony do 7,5% udzielonego kredytu. Skorygowana marŜa odsetkowa to wynik dodawania wszelkich dochodów oraz odjęcia wszelkich kosztów finansowych. Efektywny koszt finansowania został obliczony na podstawie 3 miesięcznej stopy WIBOR oraz LIBOR przez dodanie szacunkowych kosztów związanych z tą operacją. ObciąŜenie kredytów odpisami wynika z występowania kredytów zagroŜonych lub kredytów z utratą wartości. Efekt zamknięcia pozycji walutowej oraz efektywne oprocentowanie kredytów pochodzi z opracowania Raport o stabilności systemu finansowego. Lipiec 2011 r. NBP (2011). W przypadku kredytów walutowych istotną pozycją jest efekt zamknięcia pozycji walutowej29, która istotnie podnosi skorygowaną marŜę odsetkową. Ponadto odpisy z tytułu złych kredytów w przypadku kredytów walutowych są mniejsze niŜ w przypadku kredytów złotowych.
28
Wymagany kapitał własny wynosi 8% udzielonego kredytu. Jednak gdy LTV jest poniŜej 50%, wymagany kapitał przy kredycie złotowym mnoŜony jest przez 35% (wynosi więc 2,8%), natomiast w przypadku kredytu walutowego mnoŜony jest przez 75% (wynosi więc 6%). Gdy LTV jest wyŜsze niŜ 50%, wymagany jest pełny wymagany kapitał własny, to znaczy 8% całego udzielonego kredytu. Na podstawie salda kredytów złotowych oraz walutowych oraz wiedzy o rozkładzie kredytów według przedziałów LTV (raport AMRON SARFIN) poniŜej lub powyŜej 50%, obliczyć moŜna łączny udział wymaganego minimalnego kapitału. 29 Opis tej operacji znajduje się w Raporcie o stabilności systemu finansowego. Lipiec 2011 r. NBP (2011).
41
Pomimo iŜ udział minimalnego wymaganego kapitału przy kredytach walutowych jest trochę wyŜszy niŜ w przypadku kredytów złotowych, szacunkowy wynik ROE kredytów walutowych jest około dwukrotnie wyŜszy. Wykres 96 Szacunkowa zyskowność*/ Wykres 97 Szacunkowa zyskowność*/ kredytów mieszkaniowych dla banków w kredytów mieszkaniowych dla banków w Polsce na kredytach złotowych Polsce na kredytach walutowych
ObciąŜenie kredytów odpisami Efektywny koszt finansowania kredytów Efektywne oprocentowanie kredytów Skorygowana marŜa odsetkowa na kredytach ROE (P oś)
*/ Finansowe przychody i koszty związane z portfelem kredytów mieszkaniowych. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP oraz AMRON-SARFIN.
IV kw. 2010
III kw. 2010
IV kw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IV kw 2009
III kw 2009
II kw 2009
I kw 2009
IV kw 2008
-20%
-10% -20% II kw. 2010
-10%
I kw. 2010
0%
20% 10% 0%
IV kw 2009
10%
40% 30%
III kw 2009
20%
60% 50%
II kw 2009
30%
7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% I kw 2009
40%
IV kw 2008
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7%
Wynik operacji FX udzielania i spłaty ObciąŜenie kredytów odpisami Efektywny koszt finansowania kredytów Efektywne oprocentowanie kredytów Wynik operacji FX swap Skorygowana marŜa odsetkowa na kredytach ROE (P oś)
*/ Finansowe przychody i koszty związane z portfelem kredytów mieszkaniowych. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP oraz AMRON-SARFIN.
42
5. Sektor deweloperski i budowlany Wskaźniki giełdowe mogą być traktowane jako syntetyczny obraz stanu gospodarki, a w szczególności jej reakcji na kryzys finansowy (por. Wykres 98). Wskaźniki giełdowe firm deweloperskich i budowlanych obrazowały sytuację w sektorze budowlanym i nieruchomościowym, w którym wystąpiły okresy boomu, a następnie spowolnienia będącego konsekwencją wcześniejszego boomu oraz kryzysu finansowego. Pomimo Ŝe wskaźniki giełdowe obejmują znacznie szerszy zakres od budownictwa i sektora mieszkaniowego, to jednak znaczną część ich zachowań daje się wytłumaczyć procesami zachodzącymi w tym sektorze. Dotyczy to zwłaszcza firm budowlanych, dla których lata 2006-2007 to okres przewagi popytu nad ich zdolnościami produkcyjnymi generowany zarówno przez sektor mieszkaniowy, jak teŜ budownictwo infrastrukturalne. Wykres 98 Dynamika wskaźników WIG dla deweloperów oraz firm budowlanych
Wykres 99 Wskaźnik koniunktury produkcji mieszkań (mieszkania, których budowę rozpoczęto minus oddane) 150 000
120
130 000
POLSKA
110 000
w tym 6 miast
90 000
80
70 000 50 000
60
30 000
40
10 000 -10 000
20
-30 000 -50 000
WIG20
WIG-DEW.
WIG-BUD.
Uwaga: dane zostały znormalizowane, II kw. 2007 r. = 100. WIG deweloperów notowany jest od II kw. 2007 r.; Źródło: Giełda Papierów Wartościowych.
Uwaga: Wskaźnik stanowi dwunastomiesięczną wartość kroczącą; 6 miast: Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk; Źródło: opracowanie własne na podstawie koncepcji PABB.
Konsekwencją nadwyŜki popytu nad podaŜą był wzrost cen produkcji budowlanomontaŜowej (por. Wykres 100 - Wykres 106), który dla deweloperów był wzrostem kosztów, natomiast dla sektora budowlanego – wzrostem przychodów i zysków. Załamanie rynku mieszkaniowego pod koniec 2007 r. spowodowało spadek popytu i cen robót budowlanych, a w konsekwencji załamanie indeksów giełdowych firm budowlanych i deweloperskich. Prostym miernikiem syntetycznym pokazującym sytuację firm budowlanych w sektorze mieszkaniowym jest stosowany przez PABB30 wskaźnik zmiany/dynamiki produkcji w toku (por. Wykres 99). Zmiany tego wskaźnika pokazują, Ŝe sytuacja ekonomiczna w tym segmencie rynku ulegała poprawie począwszy od I kw. 2010 r. Wzrost produkcji w toku w okresie ochłodzenia koniunktury moŜe jednak oznaczać przyszłe problemy dla branŜy budowlanej, gdy inwestorzy nie będą w stanie regulować zobowiązań dotyczących wybudowanych obiektów. MoŜe to oznaczać rosnącą liczbę zamroŜonych inwestycji i nieregularnych płatności. Dlatego drugim obok nakładów inwestycyjnych czynnikiem wpływającym na sytuację firm budujących mieszkania jest sytuacja sektora deweloperskiego i rynku mieszkań. Analiza struktury ceny mieszkania wykazuje, Ŝe największy udział w cenie poza zyskiem dewelopera mają: koszt ziemi oraz materiałów. Cena ziemi we wszystkich miastach rosła do 30
I-IV kw. 2010
I-III kw. 2010
I kw. 2010
I-II kw. 2010
I-IV kw. 2009
I-III kw. 2009
I kw. 2009
I-II kw. 2009
I-IV kw. 2008
I-III kw. 2008
I kw. 2008
I-II kw. 2008
I-IV kw. 2007
I-III kw. 2007
I kw. 2007
I-II kw. 2007
I-IV kw. 2006
I-III kw. 2006
-70 000 I kw. 2006
I kw.1998 III kw.1998 I kw.1999 III kw.1999 I kw.2000 III kw.2000 I kw.2001 III kw.2001 I kw.2002 III kw.2002 I kw.2003 III kw.2003 I kw.2004 III kw.2004 I kw.2005 III kw.2005 I kw.2006 III kw.2006 I kw.2007 III kw.2007 I kw.2008 III kw.2008 I kw.2009 III kw.2009 I kw.2010 III kw.2010
0
I-II kw. 2006
II kw. 2007 = 100
100
Polska Agencja Badawcza Budownictwa.
43
końca 2008 r., po czym zaczęła się powoli obniŜać. Koszt materiałów nie zaleŜy od poszczególnych rynków i był dość stabilny. Zyski deweloperów (z wieloletniej inwestycji) są funkcją nadwyŜki popytu oraz sytuacji ekonomicznej. Na wszystkich rynkach moŜna zaobserwować, iŜ udział zysku dewelopera silnie rósł w latach 2004-2008, co było spowodowane rosnącym popytem i rosnącymi cenami. W momencie wybuchu kryzysu deweloperzy byli zmuszeni do udzielania kupującym zniŜek, Ŝeby oŜywić rynek. Gdy jednak kryzys wchodził w fazę końcową, a sytuacja ekonomiczna zaczęła się poprawiać, deweloperzy zaczęli lekko podnosić swoje zyski. Zyski deweloperów w Warszawie, Krakowie i Poznaniu wynosiły prawie 50% całej ceny, natomiast w przypadku pozostałych miast ich udział był znacznie mniejszy. Wykres 100. Warszawa – struktura ceny mieszkania (zł / m kw.), (obiekt 1121)31
Wykres 101. Kraków – struktura ceny mieszkania (zł / m kw.), (obiekt 1121) 8000
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
projekt robocizna koszty ogólne
ziemia sprzęt zysk wykonawcy
materiały koszty pośr. zysk dewelop.
projekt robocizna koszty ogólne
IV kw.2010
III kw.2010
I kw.2010
II kw.2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
IV kw. 2007
IV kw. 2006
IV kw. 2005
IV kw. 2004
IV kw.2010
II kw.2010
III kw.2010
I kw.2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
ziemia sprzęt zysk wykonawcy
III kw. 2008
IV kw. 2007
IV kw. 2006
IV kw. 2005
IV kw. 2004
0
materiały koszty pośr. zysk dewelop.
Uwaga: obliczenia wg ceny transakcyjnej z rynku pierwotnego wg bazy BaRN; czerwona kreska pionowa oddziela dane roczne od kwartalnych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud, NBP.
Uwaga: obliczenia wg ceny transakcyjnej z rynku pierwotnego wg bazy BaRN; czerwona kreska pionowa oddziela dane roczne od kwartalnych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud, NBP.
Wykres 102. Poznań – struktura ceny mieszkania (zł / m kw.), (obiekt 1121)
Wykres 103. Gdańsk – struktura ceny mieszkania (zł / m kw.), (obiekt 1121) 7000
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
6000 5000 4000 3000 2000
ziemia sprzęt zysk wykonawcy
projekt robocizna koszty ogólne
materiały koszty pośr. zysk dewelop.
Uwaga: obliczenia wg ceny transakcyjnej z rynku pierwotnego wg bazy BaRN; czerwona kreska pionowa oddziela dane roczne od kwartalnych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud, NBP.
31
ziemia sprzęt zysk wykonawcy
IV kw.2010
II kw.2010
III kw.2010
I kw.2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
projekt robocizna koszty ogólne
III kw. 2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
IV kw. 2007
IV kw. 2006
IV kw. 2005
0 IV kw. 2004
IV kw.2010
III kw.2010
II kw.2010
I kw.2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
IV kw. 2007
IV kw. 2006
IV kw. 2005
IV kw. 2004
1000
materiały koszty pośr. zysk dewelop.
Uwaga: obliczenia wg ceny transakcyjnej z rynku pierwotnego wg bazy BaRN; czerwona kreska pionowa oddziela dane roczne od kwartalnych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud, NBP.
Patrz Słownik pojęć i skrótów.
44
ziemia sprzęt zysk wykonawcy
projekt robocizna koszty ogólne
materiały koszty pośr. zysk dewelop.
Uwaga: obliczenia wg ceny transakcyjnej z rynku pierwotnego wg bazy BaRN; czerwona kreska pionowa oddziela dane roczne od kwartalnych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud, NBP.
projekt robocizna koszty ogólne
IV kw.2010
III kw.2010
I kw.2010
II kw.2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
ziemia sprzęt zysk wykonawcy
III kw. 2008
IV kw. 2007
IV kw. 2006
IV kw. 2004
IV kw.2010
III kw.2010
I kw.2010
II kw.2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
0 II kw. 2009
1000
0 IV kw. 2008
2000
1000 II kw. 2008
2000
III kw. 2008
3000
IV kw. 2007
4000
3000
IV kw. 2006
5000
4000
IV kw. 2005
6000
5000
IV kw. 2004
6000
IV kw. 2005
Wykres 105. Łódź – struktura ceny mieszkania (zł / m kw.), (obiekt 1121)
Wykres 104. Wrocław – struktura ceny mieszkania (zł / m kw.), (obiekt 1121)
materiały koszty pośr. zysk dewelop.
Uwaga: obliczenia wg ceny transakcyjnej z rynku pierwotnego wg bazy BaRN; czerwona kreska pionowa oddziela dane roczne od kwartalnych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud, NBP.
Na bardziej szczegółową ocenę omawianych zjawisk pozwala analiza rentowności projektów mieszkaniowych oraz kondycji firm deweloperskich (por. Wykres 107 – Wykres 117). Prowadzenie analizy w sposób dwutorowy jest niezbędne z uwagi na słabą przejrzystość sektora deweloperskiego w Polsce, co wynika z wielu czynników, takich jak standardy rachunkowości i związana z tym jakość danych czy teŜ pojęcie kosztów niezbędnych do poniesienia przez dewelopera na konkretną inwestycję.
zł / m kw.
Wykres 106. Koszt budowy m kw. mieszkania przeciętnego (obiekt 1121) wg Sekocenbud
Wykres 107. Zmiany udziału zysku deweloperskiego w rynkowej cenie m kw. mieszkania, (obiekt 1121)
2 900
70%
2 700
60%
2 500
50%
2 300
40%
2 100
30%
1 900 20%
1 700
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
Gdańsk Łódź
Źródło opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud.
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
IV kw.2010
III kw.2010
I kw.2010
II kw.2010
IV kw.2009
III kw.2009
II kw.2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
IV kw. 2007
IV kw. 2006
IV kw. 2005
0% IV kw. 2004
I kw. 2004 II kw. 2004 III kw. 2004 IV kw. 2004 I kw. 2005 II kw. 2005, III kw. 2005 IV kw. 2005 I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010
10%
1 500
Gdańsk Łódź
Źródło opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud.
45
Wykres 108 Operacyjne stopy zwrotu32 z projektów deweloperskich w 6 miastach 160% 150%
Wykres 109 Rzeczywiste a operacyjne stopy zwrotu firm deweloperskich 20%
180%
18%
160%
16%
140%
140%
14%
130%
12%
120% 100%
10%
120%
Warszawa Wrocław
Kraków Poznań
IV kw.2010
III kw.2010
II kw.2010
I kw.2010
IV kw.2009
IV kw.2008
IV kw.2007
IV kw.2006
100%
80%
8%
110%
Gdańsk Łódź
Źródło opracowanie własne na podstawie danych NBP i Sekocenbud.
6%
60%
4%
40%
2%
20%
0%
0% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
ROE (duŜe firmy deweloperskie) ROE (małe firmy deweloperskie) Operacyjne stopy zwrotu (duŜe i małe firmy - średnia dla 6 miast) (P.oś)
Źródło opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud i GUS (F01 i F02).
Analiza cen nowobudowanych mieszkań oraz ich struktury na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (przygotowana na podstawie rzeczywistych kosztów budowlanych za firmą Sekocenbud oraz własnego szacowania pozostałych składników ceny, przy cenie transakcyjnej z rynku pierwotnego z bazy BaRN) pokazuje, Ŝe budownictwo mieszkaniowe jest nadal zyskowne. Wprawdzie marŜe zysku deweloperskiego znacząco spadły w porównaniu do stanu przedkryzysowego (por. Wykres 107), to jednak kształtują się na poziomie przekraczającym 30%, a czasami nawet wyŜej, co uznawane jest za wielkość pokrywającą ryzyko dewelopera i generującą wysokie zwroty na kapitale. W konsekwencji stopy zwrotu z projektów deweloperskich liczone przy uwzględnieniu dopuszczalnej przez banki dźwigni finansowej (70%-80%) przekraczają 100%, co na tle pozostałych sektorów gospodarki jest wynikiem bardzo dobrym i pomimo ryzyka przyciąga kapitał do sektora. Rzeczywiste wyniki firm deweloperskich są jednak znacznie gorsze zarówno od wskaźników związanych z projektami mieszkaniowymi, jak teŜ z operacyjnymi tj. liczonymi teoretycznie na podstawie realnych danych wynikami tych firm. Wykres 109 porównuje rzeczywiste stopy zwrotu z kapitału własnego osiągane przez małe i duŜe firmy deweloperskie33 ze stopami zwrotu obliczonymi dla tych firm przy przyjęciu rzeczywistej struktury ich pasywów, kosztami według Sekocenbudu oraz cenami transakcyjnymi według bazy danych BaRN. PoniewaŜ wyniki dla małych i duŜych firm róŜniły się nieznacznie przedstawiane były łącznie. Uzyskane wyniki mogą zaskoczyć – o ile rzeczywiste ROE nie przekracza dla duŜych firm 15% oraz 5% dla małych firm, obliczenia teoretyczne pokazują wyniki przekraczające 100%. Oznacza to, Ŝe koszty wykazywane przez firmy deweloperskie odbiegają silnie od wartości kosztorysowych. MoŜna przypuszczać, Ŝe proces ten jest skutkiem wielu czynników, takich jak opóźnienia budów, dodatkowych kosztów ponoszonych przez dewelopera w związku z budową infrastruktury czy innych nieprzewidzianych sytuacji. Bardziej szczegółowa analiza przeprowadzona w dalszej części opracowania pokazuje jednak, Ŝe istotne znaczenie ma tutaj nadmierny optymizm i brak kontroli kosztów. Analiza pokazuje, Ŝe wysoki wzrost kosztów nastąpił w okresie boomu, gdy rosły ceny mieszkań. W konsekwencji po załamaniu się rynku i stabilizacji na niŜszym poziomie część firm czeka bolesna restrukturyzacja, a być moŜe teŜ konieczność dokapitalizowania, jeśli kapitał w początkowym okresie projektu został zbyt optymistycznie 32
Operacyjne stopy zwrotu z projektów deweloperskich obliczono przyjmując rynkowe ceny transakcyjne mieszkań wg bazy BaRN, koszty budowy według Sekocenbud oraz strukturę źródeł finansowania inwestycji według rzeczywistej struktury finansowania firm deweloperskich. 33 Patrz Słownik pojęć i skrótów.
46
potraktowany jako przyszłe zyski i wypłacony. Jak pokazują analizowane dane procesy restrukturyzacyjne są w toku i firmy, zwłaszcza mniejsze, obniŜają koszty. Konsekwencją tych zmian są jednak narastające problemy części firm, co powoduje, Ŝe moŜna się spodziewać fuzji i przejęć na tym rynku.
Podstawowe wskaźniki firm deweloperskich34 Na podstawie analizy danych GUS moŜna stwierdzić, Ŝe w 2010 r. przeciętna duŜa firma deweloperska odnotowała zysk, kontynuowana była jednak trwająca od 2007 r. tendencja pogarszania się wyniku netto (por. Wykres 110). W porównaniu do 2009 r., zaobserwować moŜna było wyraźne obniŜenie się sprzedaŜy, zarówno w ujęciu nominalnym, jak i w przeliczeniu na sprzedane metry kwadratowe (por. Wykres 112). Mimo spadku sprzedaŜy, w duŜych firmach w 2010 r. zmniejszeniu uległy zapasy gotowych, niesprzedanych mieszkań. W porównaniu do poprzedniego roku wyraźnemu ograniczeniu uległa wartość prowadzonych, niezakończonych projektów deweloperskich, zmniejszyła się takŜe wartość posiadanych przez duŜe firmy zapasów ziemi (por. Wykres 114). Oznacza to, Ŝe duŜe firmy dokańczały juŜ rozpoczęte projekty, lecz nie rozpoczynały nowych oraz wstrzymały zakup nowych terenów. Wykres 110 Wyniki finansowe przeciętnej Wykres 111 Wyniki finansowe przeciętnej duŜej firmy deweloperskiej małej firmy deweloperskiej 0,7
9 8
20
7
15
60 40
10
mln zł
100 80
25 mln zł
140 120 mln zł
10
30
0,6 0,5
6
0,4
5 0,3
4 3
5
20 0
0 2005 2006 2007 przychody ogółem wynik netto (P.oś)
2008
2009 2010 koszty ogółem
mln zł
180 160
0,2
2 0,1
1 0
0 2005
2006
przychody ogółem
2007 koszty ogółem
2008
2009 wynik netto (P.oś)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Źródło: opracowanie własne na podstawie danych F01/F02 GUS. F01/F02 GUS.
34
Analizę przeprowadzono na podstawie kwartalnych i rocznych sprawozdań F01 i F02 GUS oraz danych ze sprawozdawczości przekazywanej przez banki na formularzach B0300 będącej częścią sprawozdawczości BIS. Spółki deweloperskie wyodrębniono na podstawie numeru PKD2007, dokonano ich podziału na duŜe oraz małe firmy, biorąc pod uwagę zarówno liczbę zatrudnionych, jak i wielkość przychodów (liczbę firm w poszczególnych latach i kategoriach przedstawia tabela 1). Firmy zatrudniające mniej niŜ 50 pracowników traktowane są jako małe, pozostałe są duŜymi firmami. W analizie wykorzystano dane roczne z lat 2005-2010.
47
Wykres 112 SprzedaŜ przeciętnej duŜej Wykres 113 SprzedaŜ przeciętnej małej firmy deweloperskiej firmy deweloperskiej 140
24
8
130
22
8
1,70 1,60
20
100 16 90
mln zł
18
tys. m kw.
110
7
1,50 1,40
7 1,30 6
1,20
14
80
1,10 6
12
70 60
1,00 5
10 2006
2007
2008
sprzedaŜ w mln zł
2009
tys. m kw.
120 mln zł
1,80
0,90 2006
2010
2007
2008
sprzedaŜ w mln zł
sprzedaŜ w tys. m kw.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych F01/F02 GUS oraz BaRN.
2009
sprzedaŜ w tys. m kw.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych F01/F02 GUS oraz BaRN.
120
1,0 0,9
100
4,5
3,5
4,0
3,0
3,5
0,6 60
0,5 0,4
40
3,0
2,5 mln zł
0,7
lata produkcji
0,8
80 mln zł
4,0
2,5 2,0 2,0 1,5
1,5
0,3
1,0
1,0
0,1
0,5
0,5
0,0
0,0
0,2
20 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
lata produkcji
Wykres 114 Podstawowe kategorie Wykres 115 Podstawowe kategorie ekonomiczne przeciętnej duŜej firmy ekonomiczne przeciętnej małej firmy deweloperskiej deweloperskiej
0,0 2005
2006
2007
2008
2009
projekty deweloperskie w toku
mieszkania gotowe
projekty deweloperskie w toku
mieszkania gotowe
bank ziemi
bank ziemi w latach produkcji
bank ziemi
bank ziemi w latach produkcji
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Źródło: opracowanie własne na podstawie danych F01/F02 GUS. F01/F02 GUS.
W przeciwieństwie do duŜych firm, małe firmy poprawiły swój wynik netto w 2009 r.35 SprzedaŜ liczona w m kw. rosła w stosunku do 2008 r., natomiast mierzona w mln zł tylko nieznacznie spadła w stosunku do 2008 r., a w porównaniu do 2007 r. wykazała wzrost. Bank ziemi uległ znacznym spadkom, natomiast gotowe mieszkania wzrosły w 2009 r. w stosunku do 2008 r. Oznacza to, Ŝe małe firmy nie ograniczyły tak masowo działalności produkcyjnej, jak duŜe. Na przestrzeni lat 2005-2009 wskaźniki rentowności małych firm kształtowały się poniŜej tych dla duŜych przedsiębiorstw (por. Wykres 116 oraz Wykres 117), co było spowodowane wyŜszym relatywnym (tj. odniesionym do poziomu przychodów) poziomem kosztów oraz znacznie niŜszą dźwignią finansową. W 2008 r. zaobserwować moŜna było wzrost wskaźnika kosztów, zarówno w duŜych jak i małych firmach, co było efektem mniejszego spadku kosztów niŜ przychodów. Małe firmy stosunkowo szybko dokonały jednak restrukturyzacji i redukcji kosztów, co przyczyniło się do obserwowanego w 2009 r. wzrostu rentowności, 35
Analizując wyniki małych firm, naleŜy uwzględnić, Ŝe dane dla tych firm w momencie pisania raportu dostępne były do 2009 r. Oznacza to, Ŝe dla porównań z duŜymi firmami moŜna operować okresem do 2009 r. a dla dalszych okresów analiza moŜe być prowadzona tylko w oparciu o obserwacje rynku oraz inne, nie w pełni porównywalne bazy danych.
48
podczas gdy w duŜych firmach natomiast proces ten zachodził znacznie wolniej. Oznacza to, Ŝe ryzyko firmy deweloperskiej wcale nie musi być związane z jej wielkością. Wykres 116 Wskaźniki rentowności Wykres 117 Wskaźniki rentowności przeciętnej duŜej firmy deweloperskiej przeciętnej małej firmy deweloperskiej 25
10
20
8
%
%
15 5
10 3
5 0
0 2005
2006 ROA
2007 ROE
2008
2009
2010
rentowność sprzedaŜy
ROA (zwrot z aktywów) – relacja wyniku netto do aktywów na koniec okresu, ROE (zwrot z kapitału własnego) – relacja wyniku netto do kapitału własnego na koniec okresu, rentowność sprzedaŜy – relacja wyniku netto do przychodów ze sprzedaŜy; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych F01/F02 GUS.
2005
2006 ROA
2007 ROE
2008
2009
rentowność sprzedaŜy
ROA (zwrot z aktywów) – relacja wyniku netto do aktywów na koniec okresu, ROE (zwrot z kapitału własnego) – relacja wyniku netto do kapitału własnego na koniec okresu, rentowność sprzedaŜy – relacja wyniku netto do przychodów ze sprzedaŜy; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych F01/F02 GUS.
Finansowanie firm deweloperskich Pomiędzy małymi a duŜymi firmami deweloperskimi występują istotne róŜnice w sposobie finansowania działalności (por. Wykres 118). DuŜe firmy stosunkowo chętnie korzystają z finansowania zewnętrznego, podczas gdy w małych firmach większą rolę odgrywa kapitał własny. Na tym tle interesujące wyniki przynosi analiza zaliczek od klientów w finansowaniu działalności firm. W bilansie firm deweloperskich są one ujmowane w dwóch pozycjach – rozliczenia międzyokresowe oraz zobowiązanie z tytułu zaliczek na dostawy. Wbrew intuicyjnym opiniom nie mają one tak istotnego wpływu na płynność tych firm. W okresie szczytowego boomu na rynku ich udział wynosił kilkanaście procent ogółu źródeł finansowania, ale w latach późniejszych spadł do około 10% w przypadku duŜych firm, czy poniŜej tej wielkości w przypadku małych firm. Uwagę zwraca równieŜ większy udział tego źródła finansowania w przypadku duŜych firm, które teoretycznie miały lepszy dostęp do innych źródeł. W 2009 r. zaobserwować moŜna było spadek względnego znaczenia zobowiązań w finansowaniu małych firm, natomiast w duŜych firmach proces ograniczania zadłuŜenia rozpoczął się dopiero w 2010 r. – wartość zobowiązań przeciętnej duŜej firmy deweloperskiej spadła w porównaniu z poprzednim rokiem o niemal 42% (w tym samym okresie kapitał własny spadł o niespełna 30%, co przełoŜyło się na widoczny spadek wskaźnika dźwigni (por. Wykres 119). W 2010 r. w duŜych firmach zaobserwować moŜna było wyraźny spadek znaczenia kredytów przy jednoczesnym wzroście znaczenia zobowiązań z tytułu emisji dłuŜnych papierów wartościowych (w rezultacie bardzo wyraźnego spadku zadłuŜenia z tytułu kredytów, przy jednoczesnym wzroście zadłuŜenia z tytułu emisji dłuŜnych papierów wartościowych), co było odzwierciedleniem problemów deweloperów z otrzymaniem kredytów w bankach. NaleŜy jednak zauwaŜyć, Ŝe wzrost zadłuŜenia z tytułu papierów dłuŜnych nastąpił jedynie w segmencie papierów krótkoterminowych (por. Wykres 120), co moŜe sugerować, Ŝe w 2010 r. nawet duŜe firmy miały problemy z pozyskaniem długoterminowego finansowania. Większe zainteresowanie deweloperów pozyskiwaniem
49
finansowania poza bankami potwierdzają dane Fitch Polska36 – w 2010 r. 8 spółek deweloperskich wyemitowało obligacje o łącznej wartości 746,7 mln zł, co stanowiło 9,8% wartości emisji wszystkich obligacji korporacyjnych w tym roku (w 2009 r. tylko dwie spółki zdecydowały się na taki krok, emitując obligacje o wartości 54,9 mln zł). Emisje obligacji miały miejsce takŜe na Catalyst, rynku obligacji prowadzonym przez GPW w Warszawie S.A., uruchomionym w 2009 r. W 2010 r. emisje obligacji o łącznej wartości 173,9 mln zł przeprowadziły 4 spółki deweloperskie: Green House Development, Gant Development, Murapol, Marvipol S.A. Wykres 118 Struktura finansowania przeciętnej duŜej (górny panel) i małej (dolny panel) firmy deweloperskiej 100% 90%
70% 60%
7,4
7,1
8,0
6,4 3,9 5,0 2,0 5,9
80%
6,5
7,5
8,7
9,0
5,9 7,1 3,1 5,1
51,1
5,3
5,5 5,1
10,6
5,3
3,5 12,7 8,9
10,2
1,6
2,5 7,1
10,1
4,7
8,5
47,7
44,5
40,4
2007
2008
2009
50% 52,4
6,9
5,4
9,9
5,6
40%
6,9
0,4 9,0
3,8 5,3 5,8
9,4 45,0
30% 2005 100% 95% 90%
4,2 2,2 4,9 1,4
85% 80% 75%
2006
3,4 2,4 6,6 3,1
4,6 2,6
8,2
70%
5,8
4,4
4,9 2,3
6,1 0,5 5,6
12,9
3,3
9,6 3,7
5,4
2,7
10,1 0,9
2010
6,6
11,1
2,2
65% 75,2 70,7
70,1
inne zobowiązania z tytułu dostaw i usług rozliczenia międzyokresowe* zobowiązania z tytułu zaliczek na dostawy kredyty i poŜyczki długoterminowe
2,5 60%
zobowiązania z tytułu dostaw i usług rozliczenia międzyokresowe* zobowiązania z tytułu zaliczek na dostawy długoterminowe dłuŜne papiery wartościowe krótkoterminowe dłuŜne papiery wartościowe kredyty i poŜyczki długoterminowe kredyty i poŜyczki krótkoterminowe kapitał własny
73,3 66,6
55%
kredyty i poŜyczki krótkoterminowe kapitał własny
50% 2005
2006
2007
2008
2009
* W tym przedpłaty klientów oraz zobowiązania wobec firm budowlanych; Z próby małych firm wyłączono podmioty, które miały ujemny kapitał własny oraz te, które finansowały się głównie zobowiązaniami wobec jednostek powiązanych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych F01/F02 GUS.
36
Fitch Polska, Rating&Rynek, 12 (280), 31.12.2010.
50
Wykres 119 Dźwignia finansowa*/
Wykres 120 Wartość zadłuŜenia przeciętnej duŜej firmy deweloperskiej z tytułu kredytów i emisji dłuŜnych papierów wartościowych 40
1,6
35
1,4
30 mln zł
1,2 1,0
25 20 15
0,8
10
0,6
5
0,4
0 2005
0,2
2005
2006
2007
małe firmy
2008
2009
2006
2007
2008
2009
2010
kredyty długoterminowe kredyty krótkoterminowe długoterminowe dłuŜne papiery wartościowe krótkoterminowe dłuŜne papiery wartościowe
0,0 2010
duŜe firmy
*/ Relacja zobowiązań i rezerw na zobowiązania do kapitału własnego; z próby małych firm wyłączono podmioty, które miały ujemny kapitał własny oraz te, które finansowały się głównie zobowiązaniami wobec jednostek powiązanych; Źródło: opracowanie własne na podstawie danych F01/F02 GUS.
Mniejsze zaangaŜowanie banków w finansowanie spółek deweloperskich widoczne jest takŜe w danych dotyczących tzw. duŜych zaangaŜowań, przekazywanych do NBP przez banki działające w Polsce37. Od 2008 r. systematycznie maleje liczba spółek deweloperskich, wobec których banki mają znaczne zaangaŜowania (na koniec 2010 r. takich spółek było 814, tj. o 8,3% mniej niŜ w ubiegłym roku; por. Wykres 121). W porównaniu do 2009 r. zmniejszyło się zarówno łączne całkowite zaangaŜowanie banków wobec wszystkich spółek deweloperskich, jak i przeciętne zaangaŜowanie wobec jednej firmy (z 23,2 mln zł do 22,6 mln zł)38. W porównaniu z ubiegłym rokiem, większy był jednak udział firm, które otrzymały w ciągu roku nowy kredyt bądź linię kredytową (por. Wykres 122). Wykres 121 Liczba spółek deweloperskich Wykres 122 Liczba firm, wobec których wykazywanych w sprawozdaniach B0300 zaangaŜowanie banków zwiększyło się w oraz zaangaŜowania banków wobec tych danym roku spółek 1000
944
25
250
20
200
15
150
22
888
900
814
800
195
20
728
10
500
417 5
297 300 200
0 2006
113
103
16
100 68
400
2005
128
2007
2008
2009
2010
Liczba spółek deweloperskich całkowite zaangaŜowanie banków zaangaŜowanie banków z tytułu udzialonych kredytów (mld zł)
%
600
18 mld zł
700
14
50
12
0
10 2006
2007
2008
2009
2010
liczba firm, wobec których zwiększyło się zaangaŜowanie banków z tytułu udzielonych kredytów i otwartych linii kredytowych udział w ogólnej liczbie firm
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
37
Na podstawie danych formularza B0300. Dominującą część zaangaŜowań banków wobec deweloperów stanowią zaangaŜowania z tytułu udzielonych kredytów oraz otwartych linii kredytowych.
38
51
Do niechęci banków do finansowania spółek deweloperskich przyczynić się mogły obserwowane problemy deweloperów z terminową obsługą zobowiązań wobec banków. W 2010 r. zaobserwować moŜna było dalsze pogarszanie się jakości portfeli kredytowych firm deweloperskich. W porównaniu do 2009 r. wzrósł udział liczby firm mających problemy z terminową obsługą zadłuŜenia oraz udział ich zadłuŜenia w portfelach banków (por. Wykres 123). Największą grupę spośród firm mających w 2010 r. problemy z obsługą zobowiązań wobec banków stanowiły takie podmioty, których problemy finansowe pojawiły się w ciągu ostatniego roku. Udział takich podmiotów zmniejszył się jednak w porównaniu do poprzedniego roku (por. Wykres 124), co moŜe sugerować, Ŝe problemy z wypłacalnością w firmach deweloperskich nie narastały, a w coraz większym stopniu dotyczą firm, które miały problemy juŜ od dłuŜszego czasu. W 2010 r. wyraźnemu zwiększeniu w porównaniu do 2009 r. uległ udział firm, których naleŜności zostały zaklasyfikowane do grupy zagroŜonych ze względu na występujące opóźnienia w spłacie (por. Wykres 125). Wykres 123 Jakość portfela kredytowego Wykres 124 Firmy, w których problemy z dla deweloperów obsługą zobowiązań pojawiły się w danym roku* 80
25
70 70
70
64
20 60
60 50
50
%
15
40
37
40
30
10
30 20
20
5
10
0
5
5
2006
2007
10
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
udział liczby firm z problemami udział zadłuŜenia firm z problemami
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
0 2008
2009
2010
liczba firm, w których problemy finansowe pojawiły się w ciągu danego roku udział
* czerwona linia pokazuje, w jakiej części firm mających problemy finansowe, pojawiły się one w przeciągu danego roku, czyli jaki jest udział firm, które w danym roku miały problemy finansowe, a rok wcześniej ich nie miały (uwaga: jeŜeli dana firma nie była wykazywana w bazie w poprzednim roku, to przyjęto, Ŝe nie miała ona problemów finansowych). Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
52
Wykres 125 Rozkład liczby firm w zaleŜności od ich sytuacji finansowej 100% 3,4 7,9
95%
1,4
4,0
6,2 10,6
2,6
13,8 2,9
90%
6,4 7,7
85% 5,7 80% 75%
95,2
93,3
89,2
występują opóźnienia w spłacie powyŜej 30 dni naleŜności zagroŜone ze względu na sytuację finansową firmy brak problemów
87,4 81,7
80,5
70% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
53
6. Tendencje rozwoju rynków lokalnych (analiza porównawcza 16 miast w Polsce) Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, choć często analizowany jako całość, jest rynkiem niejednorodnym i znacznie zróŜnicowanym w poszczególnych 16 miastach wojewódzkich. Wyznaczając kryteria podziału rynku mieszkaniowego w Polsce moŜna wyodrębnić grupy miast, których rynki nieruchomości reagują podobnie na impulsy zewnętrzne, mają zbliŜoną strukturę mieszkań czy zaleŜności demograficzne. Grupy miast wyodrębnianych według wybranych kryteriów nie są stałe, a dodatkowo zmiany strukturalne zachodzące w obrębie danego rynku w czasie istotnie utrudniają wyciąganie właściwych wniosków. Pomocne przy tym mogą być tzw. diagramy drzewa (por. Wykres 126-Wykres 131), które wskazują, w kolejnych etapach jego tworzenia, obiekty podobne do siebie pod względem załoŜonych zmiennych. Im dłuŜsza odległość na diagramie tym wybrane obiekty bardziej róŜnią się między sobą. Wykres 126 Diagram drzewa sytuacji mieszkaniowej w miastach wojewódzkich (przec. pow. mieszkania, pow. uŜytkowa na osobę, przec. ilość izb w mieszkaniu, przec. liczba osób w mieszkaniu) w 2009 r. Białystok
Wykres 127 Diagram drzewa dla danych demograficznych (przyrost naturalny, saldo migracji, małŜeństwa na 1000 ludności) miast wojewódzkich w 2009 r. Białystok
Lublin
Olsztyn
Gdańsk
Rzeszów
Olsztyn
Gdańsk
Bydgoszcz
Kraków
Kielce
Zielona Góra
Kraków
Warszawa
Łódź
Szczecin
Katowice
Wrocław
Warszawa
Bydgoszcz
Szczecin
Katowice
Zielona Góra
Kielce
Wrocław
Poznań
Opole
Opole
Rzeszów
Lublin
Poznań
Łódź 0
5
10
15
20
0
2
4
6
Odległość wiąz.
8
10
12
14
16
18
Odległość wiąz.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
Wykres 128 Diagram drzewa dla struktury ludności (w wieku przedprodukcyjnym, produkcyjnym i poprodukcyjnym) w miastach wojewódzkich w 2009 r.
Wykres 129 Diagram drzewa dla czynników ekonomicznych i demograficznych (stopa bezrobocia i saldo migracji na 1000 ludności) w miastach wojewódzkich w 2009 r. Białystok
Białystok Rzeszów
Lublin
Olsztyn
Szczecin
Bydgoszcz
Łódź
Gdańsk
Kielce
Kielce
Bydgoszcz
Szczecin
Opole
Kraków
Katowice
Poznań
Poznań Gdańsk
Wrocław Opole
Olsztyn
Lublin
Wrocław
Zielona Góra
Rzeszów
Katowice
Kraków
Warszawa
Zielona Góra
Łódź
Warszawa
0
2
4
6
8
10
12
14
0
Odległość wiąz.
10
20
30
40
50
60
Odległość wiąz.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
54
Wykres 130 Diagram drzewa dla efektów budownictwa mieszkaniowego (mieszkania oddane do uŜytkowania na 1000 ludności i na 1000 zawartych małŜeństw) w miastach wojewódzkich 2009 r.
Wykres 131 Diagram drzewa dla dynamiki kwartalnej cen (transakcje sprzedaŜy w miastach wojewódzkich – RW)
Białystok
Białystok
Zielona Góra
Wrocław
Poznań
Gdańsk
Lublin
Lublin
Olsztyn
Szczecin
Opole
Opole
Szczecin
Rzeszów
Bydgoszcz
Bydgoszcz
Łódź
Katowice
Katowice
Łódź
Kielce
Kielce
Gdańsk
Olsztyn
Wrocław
Warszawa
Rzeszów
Kraków
Kraków
Poznań
Warszawa
Zielona Górna 0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
Odległość wiąz.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Odległość wiąz.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
W wyniku analizy danych statystycznych oraz zgromadzonych w bazie BaRN ustalono, Ŝe optymalnym podziałem rynków regionalnych powinno być wyodrębnienie siedmiu największych miast wojewódzkich z liczbą ludności powyŜej 400 tys. mieszkańców (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław) oraz pozostałych ośrodków wojewódzkich, co zastosowano poniŜszym rozdziale. W analizie oparto się na danych obejmujących tylko granice administracyjne poszczególnych miast wojewódzkich. Z uwagi jednak na występujące silne zaleŜności z gminami ościennymi, które łącznie z ośrodkami wojewódzkimi tworzą aglomeracje, dla przedstawienia pełnej sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, powinno się w przyszłości uwzględnić dane z obszarów poszczególnych aglomeracji. Na podstawie analizy danych statystycznych (demograficznych i ekonomicznych) zauwaŜono moŜliwość dokonania podziału równieŜ na tzw. ścianę wschodnią i zachodnią kraju. W przypadku miast wojewódzkich połoŜonych na wschodzie kraju obserwuje się wyŜszą koncentrację ludności w największych miastach, z wyraźnym wyludnianiem się na skutek wysokiej stopy bezrobocia dalszych miejscowości w regionie. Pozostałe części kraju pod tym względem są mniej zróŜnicowane. WyŜsza koncentracja ludności w głównych ośrodkach, przede wszystkim na wschodzie przełoŜyła się na wzrosty ludności zamieszkałej (w 2010 r. w stosunku do 2002 r.) w Białymstoku, Olsztynie, Rzeszowie oraz dodatkowo w Warszawie, która jest największym ośrodkiem akademickim i największym rynkiem pracy w kraju.
55
Sytuacja mieszkaniowa w 16 miastach wojewódzkich Sytuacja mieszkaniowa miast wojewódzkich Polski w okresie kilku ostatnich lat uległa nieznacznej poprawie. Wskaźniki nasycenia mieszkań w siedmiu największych rynkach miejskich zbliŜyły się do poziomów UE-1539. W przypadku pozostałych dziewięciu mniejszych miast ukształtowały się na nieco niŜszym poziomie (z wyjątkiem Katowic), lecz wykazywały dodatnią dynamikę wzrostu (por. Wykres 132-Wykres 133). Spośród mniejszych miast w 2009 r. w stosunku do 2002 r. najwyŜszy wzrost wartości wskaźnika zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wystąpił w Lublinie (np. 17%), Zielonej Górze, Białymstoku, Rzeszowie (po np. 15%), najniŜszy w Katowicach (o np. 9%). Pod względem przeciętnej powierzchni uŜytkowej lokali sytuacja mieszkaniowa miast wojewódzkich jest zbliŜona (por. Wykres 134-Wykres 135). Na największych rynkach miejskich odnotowano jednak korzystniejsze wskaźniki zaludnienia (wyŜsza powierzchnia mieszkania na osobę, mniejsza liczba osób w lokalu – por. Wykres 136-Wykres 139). W zaleŜności od miasta sytuacja ta moŜe wynikać z kilku przyczyn np.: zjawiska niemeldowania się ludności napływowej, przyjeŜdŜającej w celu podjęcia pracy lub nauki (Warszawa, Kraków), zwiększonej aktywności firm deweloperskich (Warszawa, Kraków), spadku liczby ludności (Łódź, gdzie odnotowano ujemne saldo migracji i ujemny przyrost naturalny). Wykres 133 Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w 9 miastach 500
500 480
480 mieszkania/1000 ludności
mieszkania/1000 ludności
Wykres 132 Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w 7 miastach
460 440 420 400 380 360 340 320 300
460 440 420 400 380 360 340 320 300
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
39
Źródło: „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2002-2009” – NBP, 2010, s. 30.
56
Wykres 134 Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie (m kw.) w 7 miastach
Wykres 135 Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie (m kw.) w 9 miastach
66
66 64 m k w/m ieszkan ie
m kw/mieszkanie
64 62 60 58 56 54 52
62 60 58 56 54 52 50
50
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Białystok Kielce Opole
Łódź Warszawa
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Wykres 137 Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie na osobę w 9 miastach
28
28
26
26 m kw/ na osobę
m kw/ na osobę
Wykres 136 Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania w zasobie na osobę w 7 miastach
24 22 20
24 22 20
18
18
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Białystok Kielce Opole
Łódź Warszawa
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Wykres 139 Przecięta liczba osób w mieszkaniu w 9 miastach
3,4
3,4
3,2
3,2
3,0
3,0
liczba osó b
liczba osób
Wykres 138 Przecięta liczba osób w mieszkaniu w 7 miastach
2,8 2,6 2,4
2,8 2,6 2,4 2,2
2,2
2,0
2,0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
57
Sytuacja demograficzna w 16 miastach wojewódzkich Na rozwój budownictwa mieszkaniowego wpływają przede wszystkim czynniki demograficzne, a te w ostatnich latach powinny być korzystne, dzięki wchodzeniu na rynek pracy kolejnych roczników z drugiego powojennego wyŜu demograficznego z przełomu lat 70 i 80-tych ubiegłego wieku. Postępujący proces usamodzielniania się roczników z wyŜu demograficznego odzwierciedlają dane statystyczne: w latach 2002-2009 odnotowano wzrost wskaźnika zawieranych małŜeństw na 1000 ludności (na zbliŜonym poziomie w większych i mniejszych ośrodkach wojewódzkich – por. Wykres 144-Wykres 145) oraz poprawę wskaźnika przyrostu naturalnego, przy czym w większej skali na mniejszych rynkach (por. Wykres 140-Wykres 141). Niepokojące zjawisko na rynkach lokalnych wystąpiło w 2010 r., w którym zmniejszyła się liczba zawartych małŜeństw i pogorszeniu uległy wskaźniki przyrostu naturalnego w większości miast wojewódzkich kraju (z wyjątkiem Warszawy, Wrocławia, Szczecina, Łodzi, Rzeszowa i Katowic). Dla rynku mieszkaniowego istotne będzie czy odnotowany spadek w 2010 r. zapoczątkuje tendencję spadkową, czy jest to moŜe chwilowe załamanie i w przyszłości będzie utrzymywała się zapoczątkowana od 2002 r. tendencja wzrostowa. W przypadku salda migracji nie moŜna wyodrębnić jednakowego trendu dla grupy miast (por. Wykres 142- Wykres 143). Zarówno największe ośrodki wojewódzkie, jak równieŜ miasta mniejsze odnotowywały w okresie 2002-2010 wielkości dodatnie, jak równieŜ ujemne, przy czym wykazywały niewielką poprawę na rynku. Ujemne saldo migracji w największych ośrodkach (np. Poznań), w mniejszych miastach (np. Bydgoszcz, Lublin) wynikało z faktu przenoszenia się mieszkańców do szybko rozwijających się gmin ościennych, w których buduje się domy, w dalszym ciągu pracując w mieście. W Katowicach wskazano równieŜ, oprócz zjawiska suburbanizacji, wyjazdy części osób osiągających wiek emerytalny w inne regiony kraju. Dodatkowo, wśród przyczyn niekorzystnych tendencji w Szczecinie i Lublinie wskazano zjawisko migracji zarobkowych za granicę, jednak jego skala była niŜsza niŜ 2 -3 lata temu. Stopniowa i nieznaczna poprawa w latach 2002-2009 wskaźników przedstawiających sytuację demograficzną miast wojewódzkich Polski, nie zniwelowała jednak niekorzystnych zmian w strukturze wieku mieszkańców tych ośrodków. Stale rosnący odsetek osób w wieku poprodukcyjnym i malejący odsetek w wieku przedprodukcyjnym spowodował pogorszenie wskaźników obciąŜenia demograficznego miast, przy czym w większym zakresie w mniejszych ośrodkach (por. Wykres 146-Wykres 147).
58
Wykres 140 Przyrost naturalny na 1000 ludności w 7 miastach
Wykres 141 Przyrost naturalny na 1000 ludności w 9 miastach 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7
4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Łódź Warszawa
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Wykres 142 Saldo migracji na 1000 ludności w 7 miastach
Wykres 143 Saldo migracji na 1000 ludności w 9 miastach
6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7
6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Łódź Warszawa
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Wykres 144 MałŜeństwa na 1000 ludności w 7 miastach
Wykres 145 MałŜeństwa na 1000 ludności w 9 miastach
7,5
7,5
7,0
7,0
6,5
6,5
6,0
6,0
5,5
5,5
5,0
5,0
4,5
4,5
4,0
4,0 3,5
3,5 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Wykres 146 Dynamika wskaźników wieku ludności 2009/2002 w 7 miastach
Wykres 147 Dynamika wskaźników wieku ludności 2009/2002 w 9 miastach
przedprodukcyjnym
produkcyjnym poprodukcyjnym
Zielona Góra
Rzeszów
Opole
Olsztyn
Lublin
Kielce
Katowice
Bydgoszcz
Wrocław
Warszawa
Szczecin
Poznań
Łódź
Kraków
Gdańsk
produkcyjnym poprodukcyjnym
Białystok
130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75
130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75
przedprodukcyjnym
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Czynniki ekonomiczne w 16 miastach wojewódzkich Do czynników ekonomicznych wpływających na popyt na nieruchomości mieszkaniowe naleŜą: dochody ludności, stopa bezrobocia oraz dostępność kredytów. Od 2002 r. zarówno w największych regionalnych ośrodkach, jak równieŜ w mniejszych miastach odnotowywano pozytywne tendencje na rynku (następował powolny spadek stopy bezrobocia oraz wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia – por. Wykres 148-Wykres 149 oraz por. Wykres 152-Wykres 153). Sytuacja uległa zmianie po kryzysie finansowym, który w widoczny sposób wpłynął na wzrost stopy bezrobocia. Niepokojącym zjawiskiem występującym w największych, jak równieŜ mniejszych ośrodkach wojewódzkich, jest problem bezrobocia wśród osób młodych (por. Wykres 150-Wykres 151). Wysoki udział ludzi w wieku do 34 lat w strukturze bezrobotnych będzie niekorzystnie oddziaływał na rozwój lokalnych rynków nieruchomości. Dotychczas ta grupa wiekowa stanowiła w ośrodkach, np. w Białymstoku, Krakowie, Opolu, Szczecinie, Rzeszowie, Warszawie, Wrocławiu najliczniejszą grupę nabywców lokali mieszkalnych. W latach 2002-2010 w dwóch grupach analizowanych miast wojewódzkich Polski odnotowano wzrost przeciętnych wynagrodzeń, przy czym w największych regionalnych ośrodkach osiągnęły wyŜsze poziomy, niŜ w mniejszych (wyjątek stanowią Katowice, w których najwyŜszy poziom płac w skali kraju jest generowany przez wynagrodzenia w górnictwie węgla kamiennego) – por. Wykres 152-Wykres 153. Powolny wzrost przeciętnych wynagrodzeń, przy jednoczesnej korekcie cen mieszkań firm deweloperskich spowodował począwszy od 2008 r., nieznaczny wzrost dostępności mieszkań na rynku pierwotnym (RP) w poszczególnych miastach wojewódzkich Polski (por. Wykres 154-Wykres 155). Na rynku wtórnym, podobnie jak na pierwotnym, nieznacznie zwiększyła się dostępność mieszkań, przy czym w przypadku mniejszych miast ukształtowała się na wyŜszym poziomie, niŜ na największych siedmiu regionalnych rynkach (por. Wykres 156-Wykres 157). Dodatkowo, w grupie mniejszych miast wyróŜnia się pod względem dostępności mieszkań, miasto – Katowice, co wynika z wysokiego poziomu przeciętnego wynagrodzenia notowanego w tym mieście oraz stosunkowo niskich cen lokali mieszkalnych w porównaniu z innymi ośrodkami. Po okresie spadku na przełomie lat 2007/2008 r. nastąpił powolny wzrost dostępności kredytów w obydwu analizowanych grupach miast wojewódzkich, a takŜe związana z nią
60
kredytowa dostępność mieszkania przy kredycie złotowym (por. Wykres 158-Wykres 161). Sytuacja ta wynikała przede wszystkim z obniŜki stóp procentowych, wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych i niskiego poziomu inflacji. Na uwagę zasługują dwa wyróŜniające się w swojej grupie ośrodki: Łódź i Katowice, w których występują istotne róŜnice w dostępności kredytów, wynikające w przypadku Łodzi z niskiego, a w Katowicach – znacznie wyŜszego niŜ w grupie poziomu wynagrodzenia. W latach 2009-2010 w miastach wojewódzkich Polski wzrosło zainteresowanie kredytami udzielanymi w ramach programu „Rodzina na Swoim” (RnS), co wynikało z faktu podniesienia progów ceny m kw. mieszkania, warunkującego dopłatę do odsetek w programie oraz pojawiającymi się w ub.r. spekulacjami zmian warunków programu (por. Wykres 164Wykres 165). Porównanie mediany cen transakcyjnych i wskaźników cen lokali uprawniających do skorzystania z programu RnS potwierdza duŜe niedopasowanie tych wielkości w miastach wojewódzkich (Wykres 166-Wykres 169). W początkowym okresie działania programu dostęp do preferencyjnych kredytów ograniczały zbyt wysokie ceny mieszkań w stosunku do ustalonych wskaźników cen lokali w ośrodkach wojewódzkich. W latach 2009-2010 sytuacja uległa zmianie na skutek podniesienia progów ceny m kw. mieszkania. Zwiększenie dostępności kredytu preferencyjnego pozytywnie wpłynęło na rynek mieszkaniowy, jednak niŜsze ceny transakcyjne mieszkań w porównaniu do wskaźników cen w programie RnS potwierdzają, Ŝe konsumenci nie akceptowali zbyt wygórowanych cen mieszkań i byli zainteresowani nabyciem tańszych lokali mieszkalnych. Wykres 148 Stopa bezrobocia w 7 miastach
Wykres 149 Stopa bezrobocia w 9 miastach 21
21
18
18 15
15 %
12
12 %
9
9
6
6
3
3
0 2002
0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin Polska
Łódź Warszawa
2003
2004
Białystok Kielce Opole Polska
2005
2006
2007
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
2008
2009
2010
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
61
Wykres 151 Udział bezrobotnych w wieku do 34 lat w 9 miastach
58
58
55
55
52 49
52 49
46
46
43
43
%
%
Wykres 150 Udział bezrobotnych w wieku do 34 lat w 7 miastach
40
40 37
37
34 31
34 31
28
28
25
25
2002 2002 2003 2004 2005 Gdańsk P oznań Wrocław
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2006 2007 2008 2009
Kraków Szczecin P olska
Białyst ok Kielce Opole Polska
Łódź Warszawa
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Kat owice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Wykres 152 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w 7 miastach
Wykres 153 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w 9 miastach 5000
4500
4500 zł/miesięcznie
5000
3500 3000 2500
4000 3500 3000 2500 2000
2000
Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin Polska
Białyst ok Kielce Opole Polska
Łódź Warszawa
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
1500
2003
1500 2002
zł/miesięcznie
4000
Katowice Olszt yn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Gdańsk Poznań Wrocław
62
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Wykres 155 Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w 9 miastach – RP
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 III kw. 2006
m kw/p rzeciętn e wynagrod zen ie
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 III kw. 2006
m kw/przeciętne wynagrodzenie
Wykres 154 Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w 7 miastach – RP
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Wykres 157 Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w 9 miastach – RW
Białystok Kielce Opole
Łódź Warszawa
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
III kw. 2006
I kw. 2007
1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2
m kw/przeciętne wynagrodzenie
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 III kw. 2006
m kw/przeciętne wynagrodzenie
Wykres 156 Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w 7 miastach – RW
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
Gdańsk P oznań Wrocław
Kraków Szczecin
Wykres 159 Dostępność kredytu PLN w 9 miastach
Białystok Kielce Opole
Łódź Warszawa
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
130 120 110 100 90 80 70 60 III kw. 2006
tys. zł/przeciętne wynagrodzenie
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
130 120 110 100 90 80 70 60 III kw. 2006
tys. zł/przeciętne wynagrodzenie
Wykres 158 Dostępność kredytu PLN w 7 miastach
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 III kw. 2006
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
Gdańsk Poznań Wrocław
m kw mieszkania za kredyt PLN
Wykres 161 Kredytowa dostępność mieszkania (kred. PLN) w 9 miastach
130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 III kw. 2006
m kw mieszkania za kredyt PLN
Wykres 160 Kredytowa dostępność mieszkania (kred. PLN) w 7 miastach
Kat owice Olszt yn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, NBP.
63
Wykres 162 Wartość kredytu mieszkaniowego udzielonego (w mln zł) w 7 miastach
Wykres 163 Wartość kredytu mieszkaniowego udzielonego (w mln zł) w 9 miastach
24 000
7 000
21 000
6 000
18 000
5 000 mln zł
mln zł
15 000 12 000
4 000 3 000
9 000 2 000
6 000
1 000
3 000
0
0
2004
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Gdańsk P oznań Wrocław
Kraków Szczecin
2005
Białyst ok Kielce Opole
Łódź Warszawa
2006
2007
2008
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
2009
2010
Kat owice Olszt yn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BIK, NBP.
Wykres 165 Udział RnS w wartości kredytu mieszkaniowego udzielonego w 9 miastach
45
45
40
40
35
35
30
30
25
25
%
%
Wykres 164 Udział RnS w wartości kredytu mieszkaniowego udzielonego w 7 miastach
20
20
15
15
10
10 5
5
0
0 2007
2008
Gdańsk P oznań Wrocław
2009
2007
2010
Kraków Szczecin
2008
Białyst ok Kielce Opole
Łódź Warszawa
2009
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
2010 Kat owice Olszt yn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BGK, BIK, NBP.
Gdańsk Szczecin
Kraków Warszawa
Łódź Wrocław
III kw. 2010
I kw. 2010
-80%
III kw. 2009
-60%
-80% I kw. 2009
-60% III kw. 2008
-40%
I kw. 2008
-40%
III kw. 2007
-20%
I kw. 2007
0%
-20%
Poznań
Białystok Kielce Opole
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BGK, NBP.
64
By dgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
20%
0%
I kw. 2010
40%
20%
III kw. 2009
60%
40%
I kw. 2009
80%
60%
III kw. 2008
100%
80%
I kw. 2008
100%
III kw. 2007
Wykres 167 Luka/nadwyŜka limitu RnS względem mediany transakcji w 9 miastach – RP
I kw. 2007
Wykres 166 Luka/nadwyŜka limitu RnS względem mediany transakcji w 7 miastach – RP
Katowice Olszty n Zielona Góra
Wykres 168 Luka/nadwyŜka limitu RnS względem mediany transakcji w 7 miastach - RW
Wykres 169 Luka/nadwyŜka limitu RnS względem mediany transakcji w 9 miastach - RW
100%
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
-20%
-20%
-40%
-40%
-60%
-60%
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
Gdańsk Poznań Wrocław
I kw. 2007
-80%
-80%
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BGK, NBP.
Budownictwo mieszkaniowe w 16 miastach wojewódzkich Tempo rozwoju budownictwa mieszkaniowego w poszczególnych miastach wojewódzkich kraju było zróŜnicowane i uzaleŜnione od wielu czynników np. wysokości popytu na lokale mieszkalne oraz dostępności terenów przeznaczonych pod inwestycje mieszkaniowe. W ośrodkach wojewódzkich, w których ww. czynniki były korzystne i dodatkowo realizacja inwestycji zapewniała wysoką stopę zwrotu, a przez to generowała wysoką zyskowność działalności deweloperskiej odnotowano najwyŜsze wzrosty rozmiarów budownictwa mieszkaniowego (Gdańsk, Kraków, Warszawa). W miastach tych udział firm deweloperskich w rozpoczętych nowych inwestycjach mieszkaniowych w latach 2002-2010 był największy i wyniósł po ok. 80% (w Warszawie i Gdańsku) i ok. 76% (w Krakowie). DuŜą aktywność firm deweloperskich odnotowano równieŜ we Wrocławiu i Poznaniu, gdzie w latach 2002-2010 rozpoczęli budowę odpowiednio: ok. 76% i ok. 73% ogółu budowanych lokali mieszkalnych. Wysoka nadpodaŜ mieszkań na niektórych rynkach największych miast wojewódzkich kraju będąca efektem boomu z lat 2006-2007, zawirowania na rynkach finansowych na skutek kryzysu oraz malejące wyniki sprzedaŜy spowodowały ograniczenia lub wstrzymywanie w 2009 r. przez firmy deweloperskie realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Na przełomie lat 2009-2010 niewielki spadek cen mieszkań, większa dostępność kredytów w ramach programu RnS (zwiększenie limitów) oraz zapowiadane w nim zmiany stanowiły zachętę do zakupu lokali mieszkalnych. W efekcie firmy deweloperskie odnotowały poprawę wyników sprzedaŜy i niektóre z nich zdecydowały się w ub. r. rozpocząć wstrzymane wcześniej nowe inwestycje mieszkaniowe (w Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu), zwłaszcza w segmencie tzw. popularnym i bardziej dostosowanym do zgłaszanego popytu (o mniejszych powierzchniach i niŜszej cenie za m kw. lokalu). W latach 2002-2010 na lokalnych rynkach mieszkaniowych miast wojewódzkich Polski zaobserwowano cykliczne zmiany w wielkości mieszkań oddawanych do uŜytkowania (por. Wykres 174-Wykres 175). W grupie siedmiu największych miast wojewódzkich kraju (z wyjątkiem Łodzi) skala rozbieŜności efektów budownictwa mieszkaniowego pod względem przeciętnej powierzchni lokali była niŜsza w porównaniu z drugą grupą skupiającą
65
dziewięć mniejszych regionalnych ośrodków. Nietypowa sytuacja w Łodzi wynikała z duŜego udziału budownictwa indywidualnego w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do uŜytkowana, charakteryzującego się stosunkowo duŜą powierzchnią uŜytkową lokali. Bariery ograniczające rozwój budownictwa mieszkaniowego były podobne w dwóch grupach analizowanych miast wojewódzkich. Wśród najczęściej zgłaszanych przez inwestorów problemów negatywnie wpływających na sektor nieruchomości mieszkaniowych wymieniano: brak aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub niski stopień pokrycia planami powierzchni danego miasta (Bydgoszcz, Kielce, Łódź, Opole, Kraków, Warszawa), niską dostępność terenów pod budownictwo mieszkaniowe (Lublin, Kielce, Zielona Góra), brak infrastruktury na nowych osiedlach (Lublin, Rzeszów, Warszawa), nieuregulowany stan prawny części nieruchomości (Warszawa, Kielce) oraz trudności w uzyskaniu kredytów inwestycyjnych (Kielce). Wykres 170 Mieszkania oddane do uŜytkowania na 1000 ludności w 7 miastach
Wykres 171 Mieszkania oddane do uŜytkowania na 1000 ludności w 9 miastach 14 mieszkania/1000 ludności
12 10 8 6 4 2 0
12 10 8 6 4 2
Gdańsk P oznań Wrocław
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2002
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0 2003
mieszkania/1000 ludności
14
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Wykres 172 Mieszkania oddane do uŜytkowania na 1000 zawartych małŜeństw w 7 miastach
Wykres 173 Mieszkania oddane do uŜytkowania na 1000 zawartych małŜeństw w 9 miastach mieszkania/1000 małŜeństw
2400
2100 1800 1500 1200 900 600 300
Kraków Szczecin
1800 1500 1200 900 600 300
Łódź Warszawa
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Białyst ok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
Gdańsk Poznań Wrocław
66
2100
0
0 2002
mieszkania/1000 małŜeństw
2400
Kat owice Olszt yn Zielona Góra
Wykres 175 Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania oddanego do uŜytkowania w 9 miastach
Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Białystok Kielce Opole
Łódź Warszawa
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
m kw/mieszkanie
160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 2002
m kw/mieszkanie
Wykres 174 Przeciętna powierzchnia uŜytkowa mieszkania oddanego do uŜytkowania w 7 miastach
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Wykres 176 Perspektywy budownictwa mieszkaniowego w 7 miastach 70 000 65 000
mieszkania
60 55 50 45
000 000 000 000
40 000 35 000 30 000 25 20 15 10
000 000 000 000
Mieszkania, na budowę kt órych wydano pozwolenia
Gdańsk
Kraków
Łódź
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
5 000 0
Mieszkania, kt órych budowę rozpoczęt o
P oznań
Szczecin
Warszawa
Wrocław
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Białyst ok
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 0 2003
15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
2002
mieszkania
Wykres 177 Perspektywy budownictwa mieszkaniowego w 9 miastach
Mieszkania, na budowę kt órych wydano pozwolenia
Mieszkania, kt órych budowę rozpoczęt o
Bydgoszcz
Olszt yn
Kat owice
Kielce
Lublin
Opole
Rzeszów
Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS.
67
Analiza danych zgromadzonych w BaRN Dane w bazie BaRN dotyczą zarówno ofert jak i transakcji sprzedaŜy oraz najmu mieszkań w granicach administracyjnych szesnastu miast wojewódzkich40. Baza BaRN powstała dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami oraz deweloperów przy znacznym zaangaŜowaniu oddziałów okręgowych NBP. Wykres 178 Liczba zebranych rekordów w bazie BaRN
I kw. 2006 II kw. 2006 III kw. 2006 IV kw. 2006 I kw. 2007 II kw. 2007 III kw. 2007 IV kw. 2007 I kw. 2008 II kw. 2008 III kw. 2008 IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 I kw. 2011
45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0
Mieszkania oferty Najem oferty
Mieszkania transakcje Najem transakcje
Źródło: opracowanie własne.
Pomimo zróŜnicowanej sytuacji demograficznej i ekonomicznej oraz róŜnic w zasobie mieszkaniowym analizowanych regionów kraju ceny na rynku pierwotnym i wtórnym zachowywały się w zbliŜony sposób. Nie zaznaczył się widoczny podział na grupy miast róŜnie reagujących na zmiany zachodzące na rynku, w tym w reakcji na zawirowania z lat 2007-2008 (Wykres 179-Wykres 182 oraz Wykres 191-Wykres 194). Na wszystkich rynkach szybszą reakcję cen w odniesieniu do czynników zewnętrznych obserwowano w przypadku cen transakcyjnych niŜ cen ofertowych. NajwyŜsze ceny na rynku pierwotnym i wtórnym, zarówno w przypadku ofert jak i transakcji, odnotowano w największych ośrodkach w kraju, przy czym niekwestionowanym liderem jest rynek warszawski, który jest droŜszy o około 1 tys. zł na rynku pierwotnym i o ok. 2 tys. zł na rynku wtórnym od kolejnego pod względem wielkości – krakowskiego. W przypadku 9 mniejszych miast wojewódzkich róŜnice cenowe pomiędzy poszczególnymi ośrodkami są zdecydowanie mniejsze. Najmniejsze rynki są równieŜ zdecydowanie mniej płynne, a mniejsza liczba ofert i transakcji przekłada się na większe wahania cen w okresach zaburzeń ze strony popytu jak równieŜ podaŜy. Analogiczne zaleŜności na lokalnych rynkach pod względem poziomu cen i ich dynamik wynikają z analizy mediany ceny ofertowej i transakcyjnej na rynku pierwotnym i wtórnym (Wykres 183-Wykres 186 oraz Wykres 195-Wykres 198). Bardziej zróŜnicowana pod względem mediany ceny na obu rynkach jest grupa największych 7 miast w Polsce, z wyraźnie odstającą Warszawą (najwyŜsza cena w grupie) oraz Łodzią na rynku wtórnym (najniŜsza cena w grupie jako efekt bliskości rynku warszawskiego). W grupie mniejszych miast wojewódzkich obserwuje się zdecydowanie większą jednorodność, a linia ceny w kolejnych okresach badawczych jest bardziej wygładzona w wyniku nieuwzględniania obserwacji odstających. Mała skala nowego budownictwa w mniejszych ośrodkach przekłada się na zdecydowanie większe wahania średniej ceny oraz mediany, a często jedna większa inwestycja w droŜszej lub tańszej lokalizacji istotnie wpływa na otrzymywane ich poziomy i dynamiki. 40
Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie szczegółowej analizie podlega Gdańsk wspólnie z Gdynią i Sopotem, natomiast przy analizie porównawczej występuje samodzielnie.
68
Na cenę transakcyjną mieszkań na rynku wtórnym w 2010 r. przede wszystkim wpływ miała wysokość wynagrodzenia w mieście oraz wielkość miasta (Wykres 199 – tablica korelacji). Otrzymane współczynniki korelacji dla ceny m kw. mieszkania i wielkości miasta wyniósł 0,86, natomiast dla ceny i wysokości wynagrodzenia około 0,52. Na kaŜdym z analizowanych rynków dochodzi do napięć wynikających z niedopasowania popytu i podaŜy na mieszkania. Są one obserwowane na rynku pierwotnym jak i wtórnym, jednak cykliczność badań oraz często niereprezentatywne grupy badawcze (szczególnie na mniejszych rynkach) utrudniają dokonanie pełnej analizy mieszkań nowych. Rynek pierwotny statystycznie jest lepiej zbilansowany pod względem struktury podaŜy i popytu. Wiarygodną analizę dopasowania rynku moŜna przeprowadzić jedynie w największych miastach wojewódzkich (Wykres 187-Wykres 190) ze względu na ich duŜą płynność. Wyniki badań we wszystkich miastach potwierdzają, Ŝe najszybciej sprzedają się mieszkania o najmniejszych powierzchniach, natomiast w przypadku większych lokali obserwowana jest ich nadpodaŜ co przekłada się na większe procentowe obniŜki ceny m kw. mieszkania. Na rynku wtórnym największe ujemne (większy procentowy udział w transakcjach niŜ w ofertach) niedopasowanie obserwowane jest w przypadku mieszkań o powierzchni uŜytkowej do 39 m kw. (Wykres 200-Wykres 201). Mniejsze wzajemne zróŜnicowanie pod tym względem wykazują ośrodki większe, co głównie jest powodowane tym, Ŝe najczęściej są one równieŜ znaczącymi ośrodkami akademickimi i zapotrzebowanie na najmniejsze lokale jest tam największe. Wraz ze wzrostem powierzchni uŜytkowej obserwuje się odwrócenie tej tendencji i pojawienie się dodatniego niedopasowania rynku. W przypadku największych mieszkań (tj. o powierzchni uŜytkowej w przedziale 60-80 m kw. oraz powyŜej 80 m kw.) ich udział w transakcjach jest znacznie mniejszy niŜ udział tych lokali w strukturze ofert (Wykres 202-Wykres 203). Analogicznie jak w przypadku lokali najmniejszych bardziej jednorodnie pod tym względem kształtują się ośrodki z grupy siedmiu największych miast Polski. Największe zrównowaŜenie podaŜy i popytu na rynku wtórnym obserwuje się w odniesieniu do mieszkań z przedziału 40-60 m kw. jednak na koniec 2010 r. wszędzie było ujemne. Od momentu boomu mieszkaniowego na wszystkich rynkach obserwuje się tendencję do wydłuŜania się średniego czasu sprzedaŜy mieszkań na rynku wtórnym – por. Wykres 204Wykres 205 (pomijając zaburzenia wynikające z małych prób w mniejszych ośrodkach). Na mniejszy popyt nałoŜyły się aktywne działania lokalnych deweloperów, którzy szybko dostosowali swoją ofertę do zapotrzebowania rynku pozyskując w ten sposób klientów z rynku wtórnego. Relatywnie większe znaczenie rynku pierwotnego na tle rynku wtórnego odnotowuje się na rynkach mniejszych, mniej płynnych gdzie większa inwestycja wywiera istotny wpływ na cały lokalny rynek. RóŜnica pomiędzy wyodrębnionym rynkiem 7 największych miast oraz pozostałych ośrodków na podstawie średniego czasu sprzedaŜy zanotowanego od początku badań BaRN nie przekroczyła 1 tygodnia. Średni czas sprzedaŜy mieszkania na rynku wtórnym w 2010 r. był o blisko 2,2 razy dłuŜszy niŜ zanotowany w 2007 r. (pierwszy rok badań z czterema okresami badawczymi) i wyniósł blisko 150 dni.
69
Rynek pierwotny mieszkań wg bazy BaRN Wykres 179 Dynamika r/r cen ofertowych w 7 miastach - RP
Wykres 180 Dynamika r/r cen ofertowych w 9 miastach - RP
200
200
180
180
160
160
140
140
120
120
100
100
80
Białyst ok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
I kw. 2009
III kw. 2009
Łódź Warszawa
III kw. 2008
Kraków Szczecin
I kw. 2008
III kw. 2010
I kw. 2010
60 III kw. 2007
Gdańsk P oznań Wrocław
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
80 III kw. 2007
60
Kat owice Olszt yn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 181 Dynamika r/r cen transakcyjnych w 7 miastach - RP
Wykres 182 Dynamika r/r cen transakcyjnych w 9 miastach - RP
220
220
200 180
200
160
160
140 120
140
100 80
100
60
60
180
120
Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Białyst ok Kielce Opole
Łódź Warszawa
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
80
Kat owice Olszt yn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 183 Mediana ceny ofert sprzedaŜy w 7 miastach - RP
Wykres 184 Mediana ceny transakcji sprzedaŜy w 7 miastach - RP
8000
8000 zł/m kw
10000
6000 4000
Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Gdańsk P oznań Wrocław
Kraków Szczecin
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
2000 III kw. 2006
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
2000
70
6000
4000
III kw. 2006
zł/m kw
10000
Łódź Warszawa
Wykres 185 Mediana ceny ofert sprzedaŜy w 9 miastach - RP
Wykres 186 Mediana ceny transakcji sprzedaŜy w 9 miastach - RP
8000
8000 zł/m kw
10000
6000
6000 4000
4000
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Białystok Kielce Opole
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2007
III kw. 2006
Białystok Kielce Opole
I kw. 2007
2000
2000
III kw. 2006
zł/m kw
10000
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120
Wykres 188 PodaŜ a popyt na mieszkania o powierzchni (40; 59] m kw. -RP w 7 miastach
%
%
Wykres 187 PodaŜ a popyt na mieszkania o powierzchni 80 m kw. -RP w 7 miastach
250
250
200
200
150
150
100
100 %
%
Wykres 189 PodaŜ a popyt na mieszkania o powierzchni (60; 79] m kw. -RP w 7 miastach
50
50 0
0
-50
-50
-100
-100
-150
-150
2006
2006 Gdańsk Szczecin
2007 Kraków Warszawa
2008
2009 Łódź Wrocław
2007
2008
2009
2010
2010 Poznań
Gdańsk Szczecin
Kraków Warszawa
Łódź Wrocław
Poznań
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
71
Rynek wtórny mieszkań wg bazy BaRN Wykres 191 Dynamika r/r cen ofertowych w 7 Wykres 192 Dynamika r/r cen ofertowych miastach - RW w 9 miastach - RW 220
220
200
200
180
180
160
160
140
140
120
120
100
100
Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2008
80
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
III kw. 2007
I kw. 2008
80
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
140
140
120
120
100
100
80
80
Kraków Szczecin
III kw. 2010
III kw. 2009
III kw. 2008
III kw. 2007
Gdańsk Poznań Wrocław
Białyst ok Kielce Opole
Łódź Warszawa
III kw. 2010
160
I kw. 2010
160
III kw. 2009
180
I kw. 2009
180
III kw. 2007
200
I kw. 2010
200
I kw. 2009
220
I kw. 2008
220
III kw. 2008
Wykres 194 Dynamika r/r cen transakcyjnych w 9 miastach - RW
I kw. 2008
Wykres 193 Dynamika r/r cen transakcyjnych w 7 miastach - RW
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Kat owice Olszt yn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 196 Mediana ceny transakcji sprzedaŜy w 7 miastach - RW
9000
9000
Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
Łódź Warszawa
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
72
Gdańsk Poznań Wrocław
Kraków Szczecin
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
III kw. 2006
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
1000 III kw. 2007
1000 I kw. 2007
3000 III kw. 2006
3000
I kw. 2009
5000
III kw. 2008
5000
7000
I kw. 2008
7000
III kw. 2007
zł/m kw
11000
zł/m kw
11000
I kw. 2007
Wykres 195 Mediana ceny ofert sprzedaŜy w 7 miastach - RW
Łódź Warszawa
Wykres 198 Mediana ceny transakcji sprzedaŜy w 9 miastach - RW 11000
9000
9000 7000
Białyst ok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Białystok Kielce Opole
Bydgoszcz Lublin Rzeszów
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2006
III kw. 2010
I kw. 2010
III kw. 2009
I kw. 2009
III kw. 2008
I kw. 2008
1000
III kw. 2007
1000 I kw. 2007
3000 III kw. 2008
5000
3000
I kw. 2008
5000
III kw. 2007
7000
I kw. 2007
zł/m kw
11000
III kw. 2006
zł/m kw
Wykres 197 Mediana ceny ofert sprzedaŜy w 9 miastach - RW
Katowice Olsztyn Zielona Góra
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.
Wykres 199 Tablica korelacji średniej ceny transakcyjnej na rynku wtórnym w 2010 r., średniego przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w 2010 r. oraz ludności miasta. Cena TR-RW-śr.2010
Warszawa
Warszawa
Katowice
Katowice Warszawa
Katowice
Wynagrodzenie 2010
Warszawa
Gdańsk
Gdańsk
Warszawa
Warszawa
Ludność miasta 2010
Łódź
Katowice
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, GUS.
73
Wykres 201 PodaŜ a popyt na mieszkania o powierzchni
