INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONCLUSIONES FORO 8

PREGUNTAS DEL FORO 1. En qué consiste la propiedad horizontal, cómo se constituye, cuál es el título inscribible y qué debe contener ese título para proceder a la inscripción. ¿Un edificio ya construido se puede convertir en propiedad horizontal?. 2. A, B, C y D son copropietarios de un inmueble sobre el cual han decidido construir un edificio de cuatro niveles y un sótano para estacionamiento de ocho automóviles, tales estacionamientos se constituyen como fincas independientes que serán adjudicadas a cada uno de los copropietarios. El edificio contará con dos elevadores, gradas de emergencia, pasillos, área verde al frente y en la parte posterior y un área común de acceso. El nivel uno se adjudica a “A”; el nivel 2 a “B” y así sucesivamente. La construcción de edificio aun no está terminada. Responda: a) Es procedente efectuar la inscripción del régimen aunque la construcción del edificio no esté terminada y qué tipo de acto registral debe efectuar.

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b) Si fuera el caso, realice la inscripción del régimen, de uno de los niveles y de uno de los estacionamientos que se adjudica a uno de los copropietarios.

PROPIEDAD HORIZONTAL Es una forma de copropiedad sobre los distintos pisos, departamentos y habitaciones susceptibles de aprovechamiento independiente, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía.

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Los distintos pisos, departamentos y habitaciones pueden pertenecer a diferentes personas en forma separada o en condominio.

CONSTITUCIÓN • Mediante escritura pública, siendo el testimonio de la misma el título inscribible. • Si se origina por disposición de última voluntad, (Artículo 529 inc. c) Código Civil) el título inscribible será el testimonio del testamento común abierto al cual debe acompañarse el testimonio de las partes conducentes del proceso sucesorio testamentario.

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• En ambos casos deben acompañarse los planos tanto del edificio como de todas las fincas filiales, áreas comunes y servidumbres, si fuera el caso.

CONTENIDO DEL TÍTULO INSCRIBIBLE • La escritura de constitución debe contener: • Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble de su propiedad; • Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce; (Art. 1131 c.c.)

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• Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificación; (Art. 1131 c.c.)

• Declaración que el inmueble está libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones. En caso contrario, debe hacerse constar el consentimiento expreso de las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c.

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• Inserción de la constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional director de la obra, que la construcción del edificio está terminada. Art. 1202 c.c.

• El valor del inmueble y el de cada piso; • Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes; y • Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes. Art. 531 Código Civil

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• Reglamento de Copropiedad y administración. Art. 559 Código Civil.

CÓMO SE ORIGINA a) Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes. b) Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito; c) Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.

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Artículo 529 Código Civil

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La disposición contenida en el inciso a) del artículo anterior, da respuesta a la pregunta si un edificio ya construido se puede convertir en propiedad horizontal.

• Si no estuviere concluida la construcción, la inscripción tendrá carácter provisional y se convertirá en definitiva a solicitud del interesado acompañando la constancia a que se refiere el anterior. Art. 1202 c.c.

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• Al inscribir la constitución del régimen de propiedad horizontal se asentará en la finca sobre la que se constituye el mismo que ésta pasa a ser copropiedad de los titulares o dueños de las fincas filiales o unidades que lo conforman. Igual asiento se hará en fincas filiales cuando constituyan elementos comunes. Art 1200, 1201, 1203 Código Civil.

ASPECTOS A TOMAR EN CUENTA EN LA DESCRIPCIÓN DE FINCA SOMETIDA A P.H. • El edificio en su totalidad se describe conforme lo ordena el numeral 1º del Artículo 1131 del Código Civil y conforme a los planos incluyendo las áreas comunes como pasillos, escaleras o gradas, elevadores, garita de acceso o muros perimetrales. • Una finca independiente o filial, como se usa en el registro, nunca podrá ser rústica, porque al constituirse bajo ese régimen contará con todos sus servicios.

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• Es obligatorio acompañar planos autorizados por ingenieros civiles, arquitectos o ingenieros agrónomos porque la constitución de la propiedad horizontal no está dentro de las excepciones contempladas en el artículo citado.

• El inmueble debe estar libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones. En caso contrario, el registrador debe calificar que hayan prestado su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c.

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• Para que cada piso, departamento o habitación, pueda inscribirse independientemente de la finca matriz, es indispensable que se encuentre terminada su construcción. El registrador calificará que tal hecho se haya acreditado mediante constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional director de la obra y que el notario la haya insertado en el instrumento público. Art. 1202 c.c.

EDIFICIO

•

• • • 13/04/2015 M.Sc. Viviana Vega

Sobre la finca «matriz» se constituye propiedad horizontal que consiste en edificio de 6 niveles. UBICACIÓN: dirección catastral, municipio, departamento, área. RUMBOS O AZIMUTS O COORDENADAS GEOGRÁFICAS MEDIDAS LINEALES: COLINDANCIAS:

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N

•

FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL

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Finca filial que consiste en departamento 6 . UBICACIÓN: dirección catastral, municipio, departamento, área. RUMBOS O AZIMUTS O COORDENADAS GEOGRÁFICAS MEDIDAS LINEALES: COLINDANCIAS: 14

N

FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL N

NO HAY COLINDANCIA NO COLINDAN CON ÁREA VERDE

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COLINDAN CON ÁREA VERDE

FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL

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La diferencia entre la descripción de un departamento, piso o habitación bajo régimen de propiedad horizontal con uno que no lo está, radica en que tiene dos colindancias más: una superior y una inferior llamadas ZÉNIT Y NÁDIR 16

N

FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL N

ZÉNIT: apartamento 7 o nivel cuatro

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NÁDIR: apartamento 3 o nivel 2

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RESPUESTAS DISCREPANTES

LA FINCA FILIAL NO PUEDE SER RÚSTICA, FALTÓ INDICAR NÁDIR Y ZÉNIT

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Finca rústica constituido en Apartamento número A ubicado en el Primer nivel del Edificio denominado Estrella, situado en la sexta calle, seis guión doce, séptima avenida doce guion dieciocho, zona Uno, municipio de Guatemala, departamento de Guatemala, con un área actual de 250 Mts.2 y con las medidas y colindancias siguientes: Al norte con Finca matriz, al sur con Finca Matriz, al este con Finca matriz, y al oeste con el apartamento B. Propietario ANDRES FERNANDEZ JUAREZ, la cual se formó de la finca 4 del folio 5 del libro 6 de Guatemala,

SI EL DEPARTAMENTO QUE INSCRIBE ESTÁ UBICADO EN EL SEGUNDO NIVEL NO PUEDE COLINDAR CON ÁREA VERDE. FALTÓ INDICAR EL ZÉNIT Y EL NÁDIR. LAS FINCAS INDEPENDIENTES SE INSCRIBEN A FAVOR DE QUIEN LO CONSTITUYE Y NO DE QUIEN COMPRA DESPUÉS.

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Finca: 555 Folio: 45 del Libro: 25 de Propiedad Horizontal de Guatemala. Apartamento número seis ubicado en el segundo nivel del Edificio Toledo ubicado en la Segunda Avenida veinte guión ocho zona uno, Municipio de Guatemala, Departamento de Guatemala, con un área de: 50 metros cuadrados con las medidas y colindancias siguientes: Norte: veinticinco metros con pasillo, Sur: Apartamento número cinco propiedad del señor Juan Perez, Este: área verde, Oeste: área verde. El señor B es titular de esta finca filial que se formo de la finca matriz número: 14 Folio: 14 del Libro: 3 E de Guatemala, por haber constituido Propiedad Horizontal y que compró de la Inmobiliaria Jacintos, Sociedad Anónima por el valor de 200,000.00 quetzales. Según Escritura Pública número 65 de fecha 20 de Abril de 2014 autorizada en la Ciudad de Guatemala por el Notario Juan Ramiro Toledo Montenegro. Documento presentado el 26 de Abril de 2014 a las 15:08 horas. Ingresando este y su duplicado con número 002R55784D. Guatemala 2 de mayo de 2014.

FALTÓ LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA FILIAL, INDICACIÓN QUE ES URBANA Y QUE LA INSCRIPCIÓN ES PROVISIONAL.

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Inscripción de Dominio 8. Finca 15 Folio 15 Libro 3. Apartamento ubicado en segundo nivel del Edificio Parque 7 de la Calzada Roosevelt del municipio de Guatemala departamento de Guatemala, siendo el señor Juan Pérez titular de la finca que se formo de la finca matriz número 14 Folio 14 del Libro: 3, por haberse constituido en Propiedad Horizontal y que compró de la Inmobiliaria Spectrum, Sociedad Anónima por el valor de Q. 225,000.00. Escritura Pública número 1 de fecha 02 de marzo de 2015 autorizada en la Ciudad de Guatemala por la Notaria Barbara Montúfar. Documento presentado el 11 de Abril de 2015 a las 09:12 horas.

SI ESTÁ UBICADO EN EL TERCER NIVEL NO PUEDE COLINDAR CON ÁREA VERDE. SE INSCRIBE A FAVOR DE QUIEN CONSTITUYE EL RÉGIMEN NO A FAVOR DE QUIEN COMPRÓ DESPUÉS. FALTÓ INDICACIÓN DE NÁDIR Y ZÉNIT inscripción numero 1. Finca 3 folio 3 del libro 3 de propiedad horizontal de Guatemala. Apartamento número 3 ubicado en el tercer nivel del Edificio Villa Verde, ubicado en la 15 calle, 15-30 de la zona 15, del municipio de Guatemala, departamento de Guatemala, con un área de 60 metros cuadrados, y con las medidas y colindancias siguientes: Norte: 30 metros con pasillo, Sur: apartamento número 2 propiedad del señor Juan Carlos Contreras Palma, Este: área verde, Oeste: área verde. El señor C es titular de esta finca filial que se formo de la finca matriz numero 10, folio 10 del libro 5E de Guatemala, por haber constituido Propiedad Horizontal y que compro de la Inmobiliaria El Paraíso, Sociedad Anónima por un valor de Q. 350,000.00, según Escritura Publica No. 25 de fecha 7 de abril de 2015 autorizada en la Ciudad de Guatemala por la Notaria Ingrid Liseth Osorio Villagres. Documento presentado el 10 de abril de 2015 a las 15:00 horas, ingresando este y su copia electrónica con números 16T123456789. Guatemala, 12 de abril de 2015.

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Si la escritura de constitución no describe correctamente las colindancias, se debe suspender. LA INSCRIPCIÓN ES PROVISIONAL

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INSCRIPCIÓN DE DOMINIO NÚMERO 1. La finca filial 10, folio 10 del libro 25 E de Guatemala, apartamento número uno ubicado en el primer nivel del edificio denominado Torre Blanca, ubicado en la séptima avenida doce guion dieciocho de la zona nueve de esta ciudad, con un área de 150 metros cuadrados y con las medidas y colindancias siguientes: al norte con con el pasillo que permite el acceso a la séptima avenida de la zona nueve, dicho pasillo es área común, al sur área de elevadores y gradas de emergencia que son igualmente área común de este régimen. al este con área verde y al oeste área verde que son áreas comúnes. el propietario de esta finca filial es el señor A, la cual se formo de la finca matriz número 3 del folio 3 del libro 25 E de Guatemala, la cual se constituyo en propiedad horizontal, que por el precio de 150,000 quetzales adquirió del la entidad Inmobiliaria Continental Sociedad Anónima. tal y como consta en la escritura número 150 autorizada en esta ciudad el diez de enero de 2015, por el Notario José Antonio Santos González, testimonio de la escritura presentado el 20 de febrero de 2015 a las diez de la mañana, al que le corresponde el número de documento 12345 con su respectivo duplicado.

OBSERVACIONES A LA ANTERIOR • Faltó indicación de municipio y departamento. • En la inscripción de la propiedad horizontal no se consigna precio sino valor del edificio. • No se pidió la inscripción de quien compra después de constituido el régimen. • Es incorrecto que en la inscripción se consigne: "diez de la mañana".

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• Faltó fecha de la inscripción e indicación que la inscripción es provisional.

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Inscripción de Dominio 1. Finca: 3 Folio:3 del Libro: 2 de Propiedad Horizontal. Apartamento número dos ubicado en el segundo nivel del Edificio La Froquetta en la Avenida La Reforma 6-20 zona 9, Municipio de Guatemala, Departamento de Guatemala, con un área de: 70 metros cuadrados con las medidas y colindancias siguientes: Norte: veinticinco metros con pasillo, Sur: Apartamento número uno propiedad del señor Julio Daniel Valdés García, Este: área verde, Oeste: área verde. El señor B es titular de esta finca filial que se formo de la finca matriz número: 14 Folio: 14 del Libro: 3 E de Guatemala, por haber constituido Propiedad Horizontal y que compró de la Inmobiliaria Jacarandas, Sociedad Anónima por el valor de 500,000.00 quetzales. Según Escritura Pública número 45 de fecha 05 de Abril de 2015 autorizada en la Ciudad de Guatemala por la Notaria Nora Sofía García Pérez. Documento presentado el 06 de Abril de 2015 a las 13:02 horas. Ingresando este y su duplicado con número 1679R21784D.

OBSERVACIONES Faltó indicación que la finca es urbana; no se pidió la inscripción de quien adquiere después sino a favor de quien constituye el régimen.

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Faltó la indicación del valor de la finca e indicación del nádir y el zénit, fecha de la inscripción y que la inscripción es provisional.

Referencia de Inscripción 14S100497138

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Derechos Reales. Propiedad Horizontal. Inscripción de Dominio número: 1 finca 3812 folio 3812 del libro 68G de propiedad horizontal de Guatemala. Esta finca goza del Apartamento número 2 del primer nivel del edificio denominado LA LAGUNA AZUL, ubicado en la doce calle 10-85 zona 7.La Verbena Guatemala. Medidas y Colindancias: De la estación F veinticinco (F25). Al punto de observación F veintiséis (F26) con un rumbo SURESTE dé tres grados (3”), diez minutos (10´)cuarenta y siete segundos (47”) con una distancia recta de veinte metros (20 metros) colindando en una calle de la estación F (F26). El señor Erick Alejandro Pérez es propietario de este Apartamento que se formó de la finca 3812 folio 3812 del libro 68G de propiedad horizontal de Guatemala . Por haberse constituido Propiedad Horizontal y por el valor de Q.50, 000.00 compro a inmobiliaria el Montserrat S.A. escritura 93 Autorizada 23 de marzo de 2015 por la Notaria Marta Angélica Rivera Yol de fecha Documento presentado el 30 de marzo de 2015. Ingresando éste y su copia electrónica con No. 14R130229166. Clave No.: 118. Javier Hernández. Realizada en Guatemala el 10 de abril de 2015. A las 10:00:15 hrs. Honorarios Q.160.00 Operador Marcelo Chacón.

OBSERVACIONES A ANTERIOR •

El departamento no es servidumbre para que consigne GOZA.

•

Sobre la finca matriz se constituyó el régimen y así se debe consignar.

•

El valor es el del inmueble. En la compraventa no hay VALOR SINO PRECIO.

•

No se pidió la inscripción a favor de quien compra posteriormente.

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• Falta indicación que la inscripción es provisional.

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MODELO DE INSCRIPCIÓN DE CONSTITUCIÓN

DERECHOS REALES DOMINIO (ESTA FINCA NO ES PROPIEDAD HORIZONTAL) Inscripción 3

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A, B, C Y D someten esta finca a régimen de propiedad horizontal que consiste en edificio denominado XXX ubicado en___ municipio de __ departamento de___. Con un área de___ con las medidas y colindancias:____. VALOR:____. Compuesto de ____ fincas filiales que formarán las fincas_____. Las fincas___ se destinan a___ y las fincas___ destinan a parqueos. La propiedad horizontal se rige por el REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN contenido en cláusula___ de la escritura de constitución del régimen, el cual queda inscrito. Esta finca pasa a ser copropiedad de A, B, C Y D titulares de las fincas filiales o unidades que lo conforman. Escritura___ autorizada en___ el___ por el notario____. Documento presentado _____ a las____, ingresando éste y su copia electrónica con número ____. Operador____. Lugar y fecha de inscripción.

DERECHOS REALES DOMINIO (ESTA FINCA NO ES PROPIEDAD HORIZONTAL) Inscripción 3 (principio de tracto sucesivo)

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A, B, C Y D someten esta finca a régimen de propiedad horizontal que consiste en edificio denominado XXX ubicado en___ municipio de __ departamento de___. Con un área de___ con las medidas y colindancias:____. VALOR:____. Compuesto de ____ fincas filiales que formarán las fincas_____. Las fincas___ se destinan a___ y las fincas___ destinan a parqueos. La propiedad horizontal se rige por el REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN contenido en cláusula___ de la escritura de constitución del régimen, el cual queda inscrito. Esta finca pasa a ser copropiedad de A, B, C Y D titulares de las fincas filiales o unidades que lo conforman. Debe tenerse presente al describir Escritura___ autorizada en___ el___ por el notario____. edificio que, éste no colinda con Documento presentado _____ a las____, ingresando éste y su espacio aéreo. copia electrónica con número ____. Operador____. Lugar y fecha de inscripción.

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FINCA FILIAL O UNIDAD SINGULAR

DERECHOS REALES

DOMINIO

(ESTA FINCA YA ES PROPIEDAD HORIZONTAL)

FINCA ____ FOLIO___ LIBRO___E PROPIEDAD HORIZONTAL DE ____

Inscripción 1

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FINCA URBANA en régimen de propiedad horizontal consistente en (departamento, piso, estacionamiento o habitación)___ (primer, segundo) nivel del edificio ____, ubicado en ____ municipio de_____ departamento de ___. Tiene un área de ___ con las medidas y colindancias siguientes:____ NÁDIR___ ZÉNIT___. VALOR: _____ y cuyos elementos comunes constan en la inscripción___ de la finca _____ sometida al régimen de propiedad horizontal. «A» es titular de esta finca (por habérsele adjudicado al constituir el régimen de propiedad horizontal). Escritura ___ autorizada el ____ por ____. Documento presentado el ___ a las___, ingresando éste y su copia electrónica ____ Operador___. Lugar y fecha de la inscripción.

DERECHOS REALES

DOMINIO

(ESTA FINCA YA ES PROPIEDAD HORIZONTAL)

FINCA ____ FOLIO___ LIBRO___E PROPIEDAD HORIZONTAL DE ____ Inscripción 1

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FINCA URBANA en régimen de propiedad horizontal consistente en (departamento, piso, estacionamiento o habitación)___ (primer, segundo) nivel del edificio ____, ubicado en ____ municipio de_____ departamento de ___. Tiene un área de ___ con las medidas y colindancias siguientes:____ NÁDIR___ ZÉNIT___. VALOR: _____ y cuyos elementos comunes constan en la inscripción___ de la finca _____ sometida al régimen de propiedad horizontal. «A» es titular de esta finca (por habérsele O bien, se consigna a favor de quien adjudicado al constituir el régimen de propiedad horizontal). o quienes constituyeron el régimen si Escritura ___ autorizada el ____ por ____. Documento no se hace ninguna adjudicación presentado el ___ a las___, ingresando éste y su copia especial. electrónica ____ Operador___. Lugar y fecha de la inscripción.

DERECHOS REALES

DOMINIO

(ESTA FINCA YA ES PROPIEDAD HORIZONTAL)

FINCA ____ FOLIO___ LIBRO___E PROPIEDAD HORIZONTAL DE ____ Inscripción 1

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FINCA URBANA, en régimen de propiedad horizontal consistente en (departamento, piso, estacionamiento o habitación)___ (primer, segundo) nivel del edificio ____, ubicado en ____ municipio de_____ departamento de ___. Tiene un área de ___ con las medidas y colindancias siguientes:____ Debeytenerse al describir la NÁDIR___ ZÉNIT___. VALOR: _____ cuyos presente elementos finca filialde en la la finca escritura y al inscribirse comunes constan en la inscripción___ _____ si el piso, departamento o sometida al régimen de propiedad que, horizontal. «A» es titular de esta finca (por habérsele adjudicado al constituir el el régimen habitación están en segundode o propiedad horizontal). Escrituratercer ___ autorizada ____ por ____. o siguientes el niveles, ninguno de Documento presentado el ___ a las___, ingresando éste y su sus lados puede colindar con área copia electrónica ____ Operador___. Lugar y fecha de la verde. inscripción.