No. 46

Marzo de 2013

ISSN 2011-7442 P-F02-PEE-01 V1

Presidente Ejecutiva: Sandra Forero Ramírez Editor: Edwin Chirivi Bonilla Investigadores: Maria Paula Salcedo; Jorge Torres Vallejo; Karen Ortega Burgos; Viviana Sarmiento Guzmán; Nathalia Cordoba Toro

PANORAMA ACTUAL DE LA OFERTA DE VIVIENDA Balance de riesgos

Tabla de contenido Introducción Balance de los indicadores líderes Factores de riesgo de oferta Estado de la oferta: Unidades Terminadas por Vender (UTV) Rotación de inventarios Punto de equilibrio Consideraciones finales

Pág. 1 1 4 4 6 8 10

1. INTRODUCCIÓN El pasado 25 de enero de 2013 fueron publicadas las cifras del censo georreferenciado de Camacol, Coordenada Urbana (CU), con corte a diciembre de 2012. Las cifras de cierre de CU confirmaron la desaceleración sectorial observada a lo largo de gran parte del año, expresada en una caída promedio de los indicadores líderes del orden del 11%. En términos generales, la economía Colombiana se encuentra en una fase de desaceleración que ha impactado de manera importante a las grandes ramas productivas, donde la construcción agregada (obras civiles y edificaciones), extracción de minas y canteras y la manufactura se han visto afectadas. En busca de mitigar los impactos del comportamiento de la economía general en el sector, el Departamento de Estudios Económicos y Técnicos de Camacol, a través de un análisis de los principales indicadores sectoriales ha determinado una serie de indicadores de riesgo desde la oferta con el objetivo de realizar

seguimiento adecuado a la dinámica de la actividad edificadora y brindar oportunamente las recomendaciones a que haya lugar. Dada la pertinencia de estos temas al inicio del año, el presente Informe Económico pretende realizar un balance del comportamiento del mercado de vivienda a nivel nacional, regional y por segmentos de precios durante 2012, con la finalidad de establecer cuáles fueron las regiones que impulsaron el crecimiento del sector y cuáles merecen una mayor atención, además de determinar cuáles fueron los rangos de precios de vivienda que estimularon el mercado y cuáles resultaron ser menos dinámicos. Por otra parte, para tener una visión más amplia y detallada del mercado de vivienda en Colombia a nivel agregado y regional, se realizará un análisis detallado de tres indicadores de riesgo de oferta convencionales (punto de equilibrio, unidades terminadas por vender (UTV) y rotación de inventarios) y además se incluye un indicador complementario (Ventas/Lanzamientos), que mide el equilibrio del sector en el corto plazo. 2. BALANCE DE LOS INDICADORES LÍDERES Concluido 2012, resulta claro que los indicadores líderes no gozaron de la dinámica observada un año atrás donde lanzamientos, ventas e iniciaciones de vivienda crecían a tasas promedio del 15,4%. Los segmentos VIS y No VIS perdieron dinamismo, lo que se tradujo en una desaceleración del mercado global. No obstante los niveles de actividad observados muestran que

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2012 tuvo un buen desempeño al hacer la comparación con los periodos 2009 y 2010. La Tabla 1, muestra el comportamiento que han tenido estos indicadores desagregado por segmentos de precio durante el último cuatrienio.

disminuyeron 8,6% en comparación con el año anterior. Gráfico 1. Saldo de la oferta disponible. 80,000

70,000 60,000

Ventas

40,000

2009

2010

2011

2012

Total

88.058

118.445

130.034

112.121

VIS NOVIS Total VIS NOVIS Total

36.462 51.596 103.506 41.247 62.259 77.195

52.642 65.803 112.811 49.736 63.075 97.017

49.672 80.362 130.703 53.000 77.703 117.043

40.592 71.529 121.881 47.616 74.265 102.563

Iniciaciones

VIS 35.530 42.298 50.595 41.804 NOVIS 41.665 54.719 66.448 60.759 Fuente: Coordenada Urbana®. Cálculos Departamento de Estudios Económicos y Técnicos, CAMACOL. 1

Los lanzamientos en el total nacional presentaron una disminución de 13,8%, cerrando el año con 112.121 unidades puestas en el mercado; por segmentos de precio la contracción fue particularmente notoria en el segmento VIS (-18,3%), las No VIS por su parte registraron 71.529 unidades, cifra que representa una disminución del 11% frente al 2011. Así mismo, las ventas en 2012 presentaron un crecimiento negativo de 6,7%, este resultado fue jalonado principalmente por el segmento VIS donde se vendieron 5.384 unidades menos que en 2011, la caída de las ventas No VIS fue menos pronunciada al contraerse cerca de 3.438 unidades en 2012. Los proyectos iniciados en 2012 mostraron una reducción de 12,4%. Por segmentos, se observó que mientras en 2011 se iniciaron 50.595unidades de VIS, en 2012 la cifra apenas alcanzó 41.804 soluciones habitacionales, lo que se traduce en una reducción del 17,4%. Del mismo modo, las iniciaciones de No VIS 1

Para fines prácticos se considera el total del mercado como el total nacional ya que este último comprende los departamentos; Antioquia, Bolívar, Boyacá, Caldas, Caribe, Cundinamarca y Bogotá, Huila, Nariño, Risaralda, Santander, Tolima, Valle del Cauca y Cúcuta

40,709

36,845

30,000 20,000

46,507

22,585

16,404

19,273

69,657

50,233

19,424

10,000 abr-09 jun-09 ago-09 oct-09 dic-09 feb-10 abr-10 jun-10 ago-10 oct-10 dic-10 feb-11 abr-11 jun-11 ago-11 oct-11 dic-11 feb-12 abr-12 jun-12 ago-12 oct-12 dic-12

Lanzamientos

53,249

50,000

Tabla 1. Balance de indicadores líderes.

65,780

63,129

VIS

No VIS

Total

Fuente: Coordenada Urbana®. Cálculos Departamento de Estudios Económicos y Técnicos, CAMACOL.

El saldo de la oferta (Ver Gráfico 1), ha tenido una tendencia ascendente el mercado total, se destaca sin embargo la estabilidad observada en la VIS. Concretamente, en el agregado nacional con corte a diciembre de 2012, se registraron 69.657 unidades disponibles en el mercado, lo que representó un aumento de 5,9% frente a diciembre de 2012. Por segmentos, se observa un crecimiento en VIS y No VIS del orden del 0,8% y 8,0% respectivamente en comparación con 2011. En suma, durante el 2012 se observó una pérdida de dinamismo en la construcción, especialmente en el segmento VIS donde los lanzamientos, ventas e iniciaciones presentaron una caída más fuerte en comparación con el segmento complementario; sin embargo, en cuanto a la oferta disponible, el segmento No VIS presentó un notable crecimiento, mientras que las VIS muestran estabilidad. A nivel regional, se observaron decrecimientos y por lo tanto contribuciones negativas a los indicadores líderes en Antioquia, Bogotá, Soacha, Nariño, Risaralda, Valle y Cúcuta. En contraste, las regionales, Boyacá, Caribe, y Cundinamarca, mostraron en general un desempeño positivo durante el 2012; departamentos como Bolívar,

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Gráfico 3. Dinámica regional de indicadores líderesVariación anual de las ventas 80% 60%

40% 20% 0%

-20%

Huila

Cúcuta

Bogotá

Soacha

Nariño

Tolima

Risaralda

Valle

Santander

Boyacá

Antioquia

Caldas

Fuente: Cálculos Departamento de Estudios Económicos y Técnicos, CAMACOL. Datos básicos tomados de Coordenada Urbana®.

Gráfico 2. Dinámica regional de indicadores líderesVariación anual de los Lanzamientos

Gráfico 4. Dinámica regional de indicadores líderesVariación anual de las iniciaciones

100%

120%

70%

100%

40%

80% 60%

10%

40%

-20%

20%

-50%

0%

-80%

-20% -40%

A nivel de ventas, se resalta el buen comportamiento de Bolívar donde el indicador creció en un74,2%, no obstante su contribución al crecimiento fue de 1p.p.,Cundinamarca fue el departamento que registró la mayor contribución positiva a la variación acumulada de las ventas Para los cálculos de Cundinamarca se excluye Bogotá y Soacha.

Risaralda

Cúcuta

Caldas

Nariño

Valle

Bogotá

Soacha

Antioquia

Boyacá

C/marca

Huila

Tolima

Caribe

Santander

Fuente: Coordenada Urbana®. Cálculos Departamento de Estudios Económicos y Técnicos, CAMACOL.

-60% Bolívar

Cúcuta

Nariño

Risaralda

Soacha

Bogotá

Bolívar

Antioquia

Valle

Caldas

Huila

C/marca

Caribe

Tolima

Boyacá

Santander

-110%

2

Caribe

-40% C/marca

En lo concerniente a lanzamientos, Boyacá presentó una variación de 76,3% ubicándose así como la región que mayor crecimiento experimentó en 2012, Cundinamarca2 por su parte creció 0,6%, de tal manera que fue la región con el menor incremento positivo durante este mismo periodo si bien representa una parte importante de la actividad regional. Por su parte, Cúcuta y Risaralda mostraron variaciones negativas y pronunciadas del orden de 80,4% y 35,7% respectivamente. Resulta importante mencionar que la contribución de Bogotá al crecimiento del indicador total de lanzamientos fue negativa y del orden de 7p.p., Esto significa que la mitad del crecimiento negativo de los lanzamientos en 2012 se atribuye al desempeño de la capital. (Gráfico2).

con 2.4p.p. En contraste, Huila y Cúcuta participaron negativamente en el crecimiento de este indicador a razón de -0.5p.p cada uno. (Gráfico 3).

Bolívar

Caldas, Huila, Santander, y Tolima presentaron resultados mixtos. (Ver Gráfico 2)

Fuente: Cálculos Departamento de Estudios Económicos y Técnicos, CAMACOL. Coordenada Urbana®.

La explicación de la reducción en las iniciaciones totales (12,4%) se explica en buena parte por la contribución negativa de Bogotá (-9,4%). No obstante se resalta la buena dinámica del departamento del Atlántico cuyo aporte a la variación fue de 1,8 p.p. Las principales variaciones negativas se registraron en Risaralda (-45,9%) y Cúcuta (-39.2%). (Gráfico 4)

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En este punto, cabe señalar que Cúcuta presentó un bajo desempeño en 2012, en relación con las ventas, lanzamientos e iniciaciones de unidades residenciales. En cuanto a la oferta, Santander fue el departamento que más contribuyó en el crecimiento total de este indicador (4,3p.p.), seguido de Huila, Antioquia, Caribe, Boyacá, Tolima y Caldas; dentro de los departamentos que contribuyeron a la desacumulación de la oferta total, se cuentan Bolívar, Valle del Cauca, Risaralda, Cúcuta y Cundinamarca. El departamento de Huila presentó el mayor crecimiento de unidades disponibles para la venta seguido de Santander, mientras que los resultados de Risaralda y Cúcuta muestran que el saldo de oferta disminuye de forma más amplia (Ver Tabla 2). Tabla 2. Crecimiento y contribución saldo de oferta disponible por regiones. Región Santander Huila Antioquia Caribe Boyacá Tolima Caldas Nariño Valle Bolívar Cúcuta Risaralda C/marca Bogotá Nacional

Crecimiento anual 89,1% 138,0% 7,8% 45,2% 53,3% 57,3% 2,6% -0,1% -0,9% -1,8% -7,9% -10,5% -6,5% -14,3%

en Antioquia, Santander, Caribe, Boyacá y Huila se observó un incremento en el saldo de oferta. (Ver Gráfico 5). Gráfico 5. Saldo de oferta disponible-Dinámica regional Oferta 2011

Oferta 2012

Antioquia C/marca Bogotá Valle del Cauca Cúcuta Santander Risaralda Bolívar Caribe Caldas Boyacá Huila Nariño Tolima 0

5000 10000 15000 Unidades de vivienda

20000

Fuente: Coordenada Urbana®. Cálculos Departamento de Estudios Económicos y Técnicos, CAMACOL.

Contribución

3. FACTORES DE RIESGO DE OFERTA

4,3% 2,0% 1,9% 1,4% 0,9% 0,2% 0,1% 0,0% -0,1% -0,1% -0,4% -0,4% -1,2% -2,6%

Como fue mencionado anteriormente frente al desempeño observado del sector en 2012, se definieron 4 factores de riesgo que detallan el comportamiento agregado y regional desde la oferta a nivel sectorial.

5,9%

Fuente: Cálculos Departamento de Estudios Económicos y Técnicos, CAMACOL. Coordenada Urbana®

Al analizar la composición de la oferta en relación con las regiones censadas y comparar 2011 frente a 2012, puede notarse que aunque ésta sigue teniendo los mismos patrones, su magnitud ha cambiado: de 2011 a 2012 Cundinamarca y Bogotá presentaron una disminución en las unidades disponibles para la venta, mientras que

Como primera medida se analizó el indicador de las Unidades Terminadas por Vender (UTV), el cual sugiere información sobre la oferta terminada que se encuentra aún en el stock de inventarios. De esta manera se esperaría que el comportamiento de este indicador fuera decreciente, en la medida en que la oferta terminada fuera cada vez más pequeña frente a la oferta total disponible. Otro de los factores de riesgo identificado es el de rotación de inventarios. Con este indicador se quiere analizar la realización del stock residencial en un periodo determinado, para advertir acerca del posible riesgo ante aumentos considerables

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en el tiempo que toma la comercialización de las unidades habitacionales. En tercer lugar, el punto de equilibrio sugiere que la construcción ha de realizarse cuando se han vendido por lo menos el 50% de las unidades puestas en el mercado en la fase de preventa, con el fin de mantener el desarrollo del proyecto sin un alto nivel de inventarios. . Finalmente como un indicador de riesgo complementario se definió la relación entre las ventas y los lanzamientos, este indicador permite hacer una aproximación de las restricciones que enfrenta la actividad del sector identificando la naturaleza de los desequilibrios entre oferta y demanda, es decir que en un mercado equilibrado y sostenible las razones (ventas/lanzamientos) deben aproximarse a 1.

Gráfico 6. UTV por segmentos de precio. 1.800

1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12

PV