ifst-Kolloquium

Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

6. März 2017, Berlin, Bundesministerium der Finanzen

1

1

Moderation: Prof. Dr. Johanna Hey, StBin Dr. Janine v. Wolfersdorff 13:00

Einführung

Prof. Dr. Johanna Hey

Eröffnung

PStS Dr. Michael Meister, MdB

Immobilienerwerb und Immobilienveräußerung Brennpunkte der Grunderwerbund Umsatzsteuer

StB Dr. Thomas Wagner

„Steuerschlupfloch“ Share Deals?

RA/StB Roland Franke

Die Immobilien im Bestand

15:30

2

Reform der Grundsteuer

MinDirig Matthias Schenk

Podiumsdiskussion

zusätzlich mit: MD Michael Sell RiBFH Prof. Dr. Matthias Loose

Ausklang 2

ifst-Kolloquium Brennpunkte der Grunderwerbund Umsatzsteuer

StB Dr. Thomas Wagner 6. März 2017 / Berlin

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Inhaltsübersicht

(1) Projektentwicklun g

(5) Bestand

(4) (Weiter-) Verkauf

Lebenszyklus Immobilie aus Investorensicht

(3) Bestand

(2) Verkauf

Phase

Umsatzsteuer

1 bis 5

Vorsteuerschlüssel

3+5

Vorsteuerkorrekturen nach § 15a UStG

2

Option zur Umsatzsteuer beim Verkauf

Phase

Grunderwerbsteuer

2+4

Share Deals: Parallel anwendbare Tatbestände & Co-Investoren-Modelle

2 bis 5

Wirtschaftliche vs. rechtliche Betrachtungsweise / Konzernbetrachtung

2 bis 5

Share Deals / Umwandlungen: Ersatzbemessungsgrundlage / Bewertung des Grundbesitzes

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Vorsteuerschlüssel Einleitung: Prüfungsschema Vermietung (1/2) •

§§ 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. 3a Abs. 3 Nr. 1 S. 1 UStG: Steuerbarkeit im Inland

→ Vermietung einer inländischen Immobilie im Inland steuerbar •

§ 4 Nr. 12 a) UStG: Steuerbefreiung

→ Vermietung im Regelfall steuerbefreit (Ausnahmen: Beherbergungsleistungen, Stellplätze) •

§ 9 UStG: Verzicht auf Steuerbefreiung / Option zur Steuerpflicht

•

Möglich und i.d.R. vorteilhaft bei Vermietung an Mieter, die (i) Unternehmer sind, (ii) die Räumlichkeiten für ihr Unternehmen anmieten und (iii) darin UStpflichtige Umsätze erbringen (keine Ausschlussumsätze)

•

Bei gemischter Nutzung eines Gebäudes: Teiloption möglich für (i) verschiedene Mietverträge und (ii) innerhalb einzelner Mietverhältnisse nach räumlichen Gesichtspunkten (nicht rein quotal) – vgl. Abschnitt 9.1 (6) UStAE

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Vorsteuerschlüssel Einleitung: Prüfungsschema Vermietung (2/2) •

§ 15 Abs. 2 und 4 UStG: Vorsteuerabzug insoweit, wie steuerpflichtige Vermietung

→ Bei gemischt genutztem Gebäude Bildung eines Vorsteuerschlüssels für das Gesamtgebäude, der jedenfalls auf Aufwendungen mit „Investitionscharakter“ Anwendung findet (d.h. hier keine direkte Zuordnung von Aufwendungen zu einzelnen vermieteten Einheiten) → Im Grundsatz Anwendung Flächenschlüssel → ABER: Bei „präziserer Aufteilung“ bzw. bei „Wesensungleichheit“ Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel – vgl. zuletzt u.a. BFH v. 10.8.2016 – XI R 31/09 (im Anschluss an EuGH v. 9.6.2016 – Rs. C-332/14, Wolfgang und Dr. Wilfried Rey Grundstücksgemeinschaft GbR) sowie BMF v. 2.1.2014 zur Zuordnung zum Unternehmen analog

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Vorsteuerschlüssel Bsp: Mehrfamilienhaus mit Stellplätzen und Dachfläche Vermietung durch die natürliche Person A, die Alleineigentümer des Grundstücks ist

Hinterhof, Vermietung Stellplatz an Wohnungsmieter

Dachfläche, Vermietung an Mobilfunkunternehmen (MFU) Photovoltaik: Stromlieferung an Mieter und Einspeisung ins Stromnetz Penthouse, Vermietung als Wohnung

Erdgeschoss, Vermietung als Wohnung

Tiefgarage, Vermietung Stellplatz an Wohnungsmieter

Tiefgarage, (langfristige) Vermietung Stellplatz an „Externen“

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Vorsteuerschlüssel Bsp. Mehrfamilienhaus mit Stellplätzen und Dachfläche Mieteinheit

USt-Behandlung

Fläche qm

Dach / Vermietung an MFU

Ja, Option

Dach / Photovoltaik

Umsatz %

EUR

50

500

Ja, soweit Einspeisung

25?

250*

Wohl nein, soweit Lieferung an Mieter (Nebenleistung)

25?

250*

Penthouse

Nein

100

1.200

Erdgeschoss

Nein

100

1.000

Tiefgarage / 2 Stellplätze Mieter

Nein (Nebenleistung)

40

150

Tiefgarage / 2 Stellplätze Externe

Ja (zwingend)

40

150

Hinterhof / Stellplatz Mieter

Nein (Nebenleistung)

20

100

Summe

400

3.600

Schlüssel

115

28,8 %

900

%

Mix (F vs. U)?

Gew. Fläche?

Idee: • Zusammenfassung wesensgleicher Flächen innerhalb des Gebäudes („Paket“), bspw. Zusammenfassung von Penthouse und Erdgeschoss? • Vorab: Umsatzschlüssel (nur) zwischen verschiedenen Paketen? • Innerhalb der Pakete: Flächenschlüssel?

Idee: • Reiner Flächenschlüssel, aber Gewichtung unterschiedlicher Flächen (durch Schätzung Umsatz oder Baukosten?) • Dann aber eigentlich Umsatzschlüssel oder Baukostenschlüssel besser?

25,0 %

*Gedachter Vermietungsumsatz, nicht aber Entgelt aus Stromlieferung

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Vorsteuerkorrekturen nach § 15a UStG Grundzüge •

Stark vereinfacht: Bei Veränderung der Verwendungsverhältnisse, insb. bei Zu- oder Abnahme der umsatzpflichtigen vs. -befreiten Vermietung: Korrektur der Vorsteuer für Aufwendungen mit „Investitionscharakter“ für die vergangenen 10 Jahre (zeitanteilig und im Ausmaß der Verwendungsänderung)

•

Daraus resultierend (jeweils über 10 Jahre): •

Aufzeichnungspflichten für Aufwendungen mit „Investitionscharakter“ sowie der Vorsteuer darauf

• Nachhalten der Quoten von umsatzsteuerpflichtiger vs. -befreiter Vermietung •

Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie (Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG) wird der „Korrekturlauf“ nicht unterbrochen. Vielmehr führt der Erwerber die Korrekturen des Veräußerers fort.

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Vorsteuerkorrekturen nach § 15a UStG Bsp. Mehrfamilienhaus (wie aus Bsp. zuvor) •

Ende 2002: Fertigstellung Gebäude

•

Anfang 2003: Vermietung Wohnungen / TG-Stellplätze

•

2008: Verkauf Gebäude von A an B

• Laufend diverse Sanierungen / Modernisierungen •

Ab 2009: Vermietung Dachfläche an MFU

•

Ab 2011: Photovoltaik + Vermietung Stellplatz Hinterhof

•

2016: Verkauf Gebäude von B an C

Praxisproblem für B und C:

AK / HK = Korrekturpotenziale § 15a UStG Erstmalige Verwendung Geschäftsveräußerung im Ganzen Korrekturpotenziale § 15a UStG „Quotenveränderung“, Korrektur nach § 15a UStG – auch auf Vorsteuer des A Geschäftsveräußerung im Ganzen

•

Eigentlich Korrekturen nach § 15a UStG

•

ABER: Keine §15a UStG-Unterlagen verfügbar bis 2008, danach nur sehr eingeschränkt

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Option zur Umsatzsteuer beim Verkauf Einleitung: Prüfungsschema (Projektentwicklung) •

§§ 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. 3 Abs. 7 UStG: Steuerbarkeit im Inland

→ Verkauf einer inländischen Immobilie im Inland steuerbar (sofern keine GiG) •

§ 4 Nr. 9 a) UStG: Steuerbefreiung

•

§ 9 UStG: Verzicht auf Steuerbefreiung / Option zur Steuerpflicht

→ Möglich bei Verkauf an Käufer, die (i) Unternehmer sind und (ii) für ihr Unternehmen kaufen [Merke: USt-pflichtige Verwendung irrelevant] → Teiloption nach räumlichen Gesichtspunkten wie bei Vermietung möglich (nicht rein quotal) → Option gemäß § 9 Abs. 3 S. 2 UStG nur im „Notarvertrag“ ausübbar:

 Bisher: Ggf. Nachholung einer vergessenen Option durch Nachtrag  BFH v. 21.10.2015 – XI R 40/13: Ausübung Option nur im „Erstvertrag“

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Option zur Umsatzsteuer beim Verkauf Bsp. gemischt genutzte Büroimmobilie •

2016: Verkauf einer noch zu errichtenden Büroimmobilie

•

2019: Fertigstellung / Beginn Vermietung Verwendungsabsicht 2016, entsprechende Optionsausübung im Kaufvertrag

•

Tatsächliche Nutzung ab 2019

Büro – Vermietung an Steuerberater

Büro – Vermietung an Versicherung

Büro – Vermietung an Versicherung

Büro – Vermietung an Steuerberater

Problem: Kein Vorsteuerabzug beim Käufer trotz 50 % USt-pflichtiger Nutzung ab 2019?

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Option zur Umsatzsteuer beim Verkauf Lösungen de lege lata und de lege ferenda •

Lösungen – ggf. im Einklang auch mit BFH?: •

Zunächst stets volle Option und dann Widerruf / Rückgängigmachung bei erstmaliger Verwendung der steuerbefreit genutzten Fläche

•

ABER: Formelle Bestandskraft USt-Jahressteuerfestsetzung für 2016 spätestens in 2018, so dass Widerruf in 2019 nicht mehr möglich

• Zudem Lösung vertraglich stets sehr komplex, zumal der Verkäufer seinen Vorsteuerschaden bei der Kalkulation des Verkaufspreises kennen muss •

Lösungen – bei Korrektur der Rechtslage: •

Rein quotale Option möglich (ohne räumliche Zuordnung)

• Optionsausübung möglich, solange Festsetzung änderbar (weder Limitierung auf Erstvertrag noch auf formelle Bestandskraft) / wegen Reverse Charge sehr begrenztes Missbrauchsrisiko

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Umsatzsteuer – Zusammenfassung •

Vorsteuer: Unsicherheit im Hinblick auf die zutreffende Behandlung / Quote

•

Vorsteuerkorrekturen nach § 15a UStG: Praktisch kaum möglich, alle relevanten Posten treffsicher zu identifizieren oder gar einzelnen Maßnahmen zuzuordnen

•

Bitte daher: Wie bisher „maßvoller“ Umgang mit Steuerpflichtigen

•

USt-Option beim Verkauf: Klarstellung, dass: •

rein quotale Option möglich (ohne räumliche Zuordnung)

•

Optionsausübung möglich, solange Festsetzung änderbar (weder Limitierung auf Erstvertrag noch auf formelle Bestandskraft)

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Share Deals: Parallel anwendbare GrESt-Tatbestände Übersicht* Kategorie

§ 1 Abs. 2a GrEStG

§ 1 Abs. 3 GrEStG

§ 1 Abs. 3a GrEStG

Grundbesitzende Gesellschaft

Nur Personengesellschaften

Tatbestand

Personen- und Kapitalgesellschaften 95%-ige Anteilsvereinigung (direkt und / oder indirekt)

Anzahl Erwerber

95%-Gesellschafterwechsel innerhalb von 5 Jahren (direkt und / oder indirekt) Irrelevant

Personen- und Kapitalgesellschaften 95%-ige Anteilsvereinigung (direkt und / oder indirekt)

Zeitraum

5-Jahres-Zeitraum

Erwerb durch eine Hand oder einen Organkreis Keine zeitliche Beschränkung

Innehaben durch einen Rechtsträger Keine zeitliche Beschränkung

Verwirklichung Erwerbsvorgang

Anspruch auf Anteilsübergang und Anteilsübergang

"Innehaben" der sog. wirtschaftlichen Beteiligung

95%-Quorum bei Personengesellschaften

Anteilsübergang (Besonderheiten beim mittelbaren Anteilsübergang) Gesamthänderischer Anteil am Gesellschaftsvermögen

Gesamthänderischer Anteil am Gesellschaftsvermögen

Mittelbare Beteiligung

Rechtsformabhängig

Gesamthänderische Mitberechtigung am Gesellschaftsvermögen 95% stufenweise

Steuerschuldner

Personengesellschaft

Erwerber oder Organkreis (bei Anteilsübertragung auch Verkäufer)

Erwerber (bei Anteilsübertragung auch Verkäufer)

Bemessungsgrundlage

Bedarfswert

Bedarfswert

Bedarfswert

Rangordnung bei Verwirklichung mehrerer Tatbestände gleichzeitig

1.

2.

3.

Durchrechnen

*Teilweise in Anlehnung an Behrens, Slides Kölner Steuerkonferenz vom 23.9.2014

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Share Deals: Parallel anwendbare GrESt-Tatbestände Beispiel X A 100 %

Y GmbH

100 %

100 %

Komplementär -GmbH

0%

KG

Sachverhalt Gleichzeitige Übertragung von (vermögensmäßig) 100 % der Anteile an der KG durch Übertragung (i) des Kommanditanteils an der KG sowie (ii) sowie der Anteile an der KomplementärGmbH Fragestellung Wie viele grunderwerbsteuerbare Tatbestände werden ausgelöst? Dabei unterstellen: Keine Sperrwirkung des vorrangig verwirklichten Erwerbsvorgangs

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Share Deals: Parallel anwendbare GrESt-Tatbestände Beispiel Steuerschuldner Erwerbsvorgang

Beschreibung

KG

Y GmbH (bei Anteilsübertragung auch A)

X (bei Anteilsübertragung auch A)

§ 1 Abs. 2a GrEStG

95%-iger Gesellschafterwechsel

Ja

§ 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG

Anteilsvereinigung durch Rechtsgeschäft

Ja - unmittelbar

Ja – mittelbar

§ 1 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG

Anteilsvereinigung durch Auflassung (ohne vorangegangenes Rechtsgeschäft)

Ja – unmittelbar

Ja – mittelbar

§ 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG

Anteilsübertragung durch Rechtsgeschäft

Ja – unmittelbar

Ja – mittelbar

§ 1 Abs. 3 Nr. 4 GrEStG

Anteilsübertragung durch Auflassung (ohne vorangegangenes Rechtsgeschäft)

Ja – unmittelbar

Ja – mittelbar

Ja –unmittelbar

Ja – mittelbar

Ja – unmittelbar

Ja – mittelbar

Ja – unmittelbar

Ja – mittelbar

Ja – unmittelbar

Ja – mittelbar

§ 1 Abs. 3a i.V.m. § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG § 1 Abs. 3a i.V.m. § 1 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG § 1 Abs. 3a i.V.m. § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG

Wie zuvor nach § 1 Abs. 3 GrEStG – gemäß gleich lautendem Ländererlass v. 9.1.2013 kann die wirtschaftliche Beteiligung „in allen Varianten des § 1 Abs. 3 GrEStG verwirklicht werden“

§ 1 Abs. 3a i.V.m. § 1 Abs. 3 Nr. 4 GrEStG

17 grunderwerbsteuerbare Tatbestände! → Wie viele Anzeigen erforderlich?

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17

Grunderwerbsteuer – Konzernbetrachtung? Befreiungen / Annäherung an wirtschaftliche Aspekte A

Verkauf vs. Einbringung

100 %

A

Verkauf vs. Einbringung

GmbH

KG Anwendbarkeit § 5 GrEStG? • Befreiung nach § 5 GrEStG, falls Fristen eingehalten werden • Drohende Verlängerung der 5-Jahresfristen in 2017 / 2018, obwohl faktisch teilweise bereits gegenwärtig 10Jahresfristen durch jeweils 5-jährige Vor- und Nachbehaltensfrist?

100 %

Anwendbarkeit § 6a GrEStG? • Bei Verkauf schon keine Anwendbarkeit nach dem Gesetzeswortlaut (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht genannt), anders ggf. bei Einbringung (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG) • Nach Verwaltungsauffassung selbst bei Einbringung ggf. keine Begünstigung (A kein Unternehmer?, A und GmbH kein Verbund?) • BFH-Beschluss v. 25.11.2015 – II R 62/14: U.a. Prüfung, ob verbotene Beihilfe

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Share Deals: Ersatzbemessungsgrundlage Neue Bewertungsvorschriften (§§ 157 ff. BewG) •

Ertragswertverfahren, ggf. auch Sachwertverfahren systematisch ähnlich wie nach ImmoWertV, aber mit vielen Typisierungen

→ Trotz Typisierungen deutlich gestiegene Komplexität bei der Bewertung •

Rückgriff auf „Marktdaten“ wie Bodenrichtwert, übliche Miete, Liegenschaftszins / Zurverfügungstellung der Daten sehr uneinheitlich

•

Bei fehlenden Marktdaten Rückgriff auf gesetzlich typisierte Werte

→ Qualität der Datenlage entscheidet über Bewertung → Aufbau einer bundesweit einheitlichen Datenbasis mit Zugriff für die Steuerpflichtigen wünschenswert

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Share Deals: Ersatzbemessungsgrundlage Überlegungen zum Nachweis des geringeren gemeinen Wertes Zulässigkeit der Ableitung aus: •

IFRS-Bewertungen (sofern marktnah)

• Anteilskaufpreisen (Cash- & Debt-free)

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Share Deals: Ersatzbemessungsgrundlage Übergangsregelung •

Zwar strenge Vorgaben durch BVerfG (Beschluss vom 23.6.2015, 1 BvL13/11, 1 BvL14/11):

• Verfassungswidrigkeit der alten Bewertungsvorschriften ab 1.1.2009 •

Nur in den Fällen des § 176 AO Vertrauensschutz

•

ABER: Wirkung ist überschießend bei vor dem 23.6.2015 verwirklichten Fällen / BVerfG hat hier „verbotene Rückwirkung“ herbeigeführt

•

Nach eigener Auffassung: Abmilderung der gl. lautenden Länderlasse vom 16.12.2015 zumindest für solche (mehrstufigen) Fälle, bei denen die gesonderten Feststellungen der Besteuerungsgrundlagen bereits einen Hinweis auf die zuvor anwendbaren Bewertungsvorschriften nach § 138 ff. BewG enthielten

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Grunderwerbsteuer – Zusammenfassung •

Zahlreiche, bereits gegenwärtig „überlappende“ Tatbestände → Nicht nur Tatbestände hinzufügen, sondern auch Bereinigungen vornehmen

•

Rechtliche vs. wirtschaftliche Orientierung? → Rein an Rechtsvorgängen orientiertes GrESt-Recht wird vermeintliche Ungerechtigkeiten nicht beseitigen

•

Notwendigkeit einer Konzernbetrachtung (keine GrESt, sofern wirtschaftlich der gleiche Eigentümer)

•

Ersatzbemessungsgrundlage:

• Datenbasis für Allgemeinheit verbessern •

Nachweis des geringeren gemeinen Wertes vereinfachen

•

Übergangsregelung für Altfälle großzügig auslegen

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Ihr Referent StB Dr. Thomas Wagner Leiter Industriegruppe Immobilien- und Bauwirtschaft

Warth & Klein Grant Thornton AG

T: + 49 211 9524 8431 E: [email protected]

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„Steuerschlupfloch“ Share Deals?

Roland Franke Rechtsanwalt / Steuerberater ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. / Abteilungsleiter Finanzmarktregulierung & Steuern

ifst-Kolloquium Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung 6. März 2017 im Bundesministerium der Finanzen, Berlin

„Steuerschlupfloch“ Share Deals?

 Share Deal versus Asset Deal (1)

 Konzeption des aktuellen Grunderwerbsteuerrechts (2)  Wirkungen der Grunderwerbsteuer (3)

 Besteuerung von Share Deals? (4)

6. März 2017

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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1 Share Deal versus Asset Deal

6. März 2017

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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„Steuerschlupfloch“ Share Deals? 1 – Share Deal versus Asset Deal

 Share Deal  Erwerb / Verkauf von Gesellschaftsanteilen  Erwerber wird Anteilseigner

 Asset Deal  Unmittelbarer Erwerb / Verkauf bestimmter Gegenstände, z.B. Grundstück

 Share Deal ≠ Asset Deal  Risiko und Wirtschaftlichkeit > Erwerber übernimmt eigenständige Gesellschaft mit allen wirtschaftlichen, rechtlichen und sonstigen Risiken bzw. allen bestehenden Verbindlichkeiten und Ansprüchen inklusive Vertragsverhältnissen  Sicherstellung, dass schuldrechtliche Verpflichtungen zum Fortbetrieb der Immobilie (z.B. Betreiberverträge) auf den Erwerber übergehen (wesentlich bei Wirtschaftsimmobilien)  Due Diligence bei Share Deal wesentlich aufwendiger

6. März 2017

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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2 Konzeption des aktuellen Grunderwerbsteuerrechts

6. März 2017

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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„Steuerschlupfloch“ Share Deals?

2 – Konzeption des aktuellen Grunderwerbsteuerrechts

 Grundsatz  Grunderwerbsteuerrecht knüpft an den zivilrechtlichen Erwerb eines Grundstücks

 Rechtfertigung?  Äquivalenz?  Leistungsfähigkeit?  Gleichheit? Haltedauer? Freibeträge? Grunderwerb aus Erwerbsgründen?

 Ausnahme  Anteilserwerb in Höhe von mindestens 95 %  

6. März 2017

Mit der Erfassung von Anteilserwerben wird der eigentliche Belastungsgrund der Grunderwerbsteuer bereits verlassen Beteiligungsgrenze von 95 % bereits jetzt lediglich eine Fiktion des zivilrechtlichen Erwerbs eines (Gesellschafts-)Grundstückes

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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3 Wirkungen der Grunderwerbsteuer

6. März 2017

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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„Steuerschlupfloch“ Share Deals?

TOP 3 – Wirkungen der Grunderwerbsteuer

 Kauf oder Miete?  Auswirkungen auf die Mobilität der Nutzer

 Bestandsobjekt oder Neubau?  Grunderwerbsteuer als Eigenkapitalvernichter

6. März 2017

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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4 Besteuerung von Share Deals?

6. März 2017

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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„Steuerschlupfloch“ Share Deals?

4 – Besteuerung von Share Deals?  Rechtliche Würdigung 

Loslösung vom Anknüpfungspunkt Kapitalverkehrsteuer



(alleinige) Einführung einer Kapitalverkehrsteuer in Deutschland mit EU-Recht vereinbar (RL 2008/7/EG)?



Kapitalverkehrsteuer: Ertrags- und Verwaltungshoheit beim Bund (Artikel 106 Absatz 1 Nr. 4 GG)



Übermaßbesteuerung, wenn weiterhin 100 % des Grundstückswertes besteuert würden



Strukturelles Vollzugsdefizit bei Besteuerung von Gesellschaftsanteilen?



Bewertungsproblematik (insbesondere bei Spezialimmobilien von Wirtschaftsunternehmen)

des

zivilrechtlichen

Erwerbs

>

Charakter

einer

 Wirtschaftliche Würdigung 

Erschwernis für notwendige Restrukturierungen



Auswirkungen auf den Immobilienmarkt; teurerer Neubau / Projektentwicklung

6. März 2017

ifst-Kolloquium - Lebenszyklus Immobilie: Brennpunkte der Immobilienbesteuerung

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Unter den Linden 42 10117 Berlin Telefon 030 20 21 58 5-0 www.zia-deutschland.de

Share Deals: Co-Investoren-Modelle „Übliche“ Gestaltung A

X

5,1 %

Y

•

Keine Anteilsvereinigung, weder nach § 1 Abs. 3 noch nach Abs. 3a GrEStG

94,9 %

100 %

GmbH

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Share Deals: Co-Investoren-Modelle „Aggressive“ Gestaltung Darlehen 5,1

A

X

5,1 % 5,1

Y

94,9 % 94,9

•

Keine Anteilsvereinigung, weder nach § 1 Abs. 3 noch nach Abs. 3a GrEStG

•

Schuldrechtliche Instrumente werden ausgeblendet, so dass ökonomisches Substrat zwischen den Co-Investoren verschoben werden kann

•

Falls diese relevant werden sollten: Dennoch keine Anteilsvereinigung, Bank als „Hauptgesellschafter“?

•

Für Missbrauchsvermeidung: Stärkere Orientierung an wirtschaftlichen Gegebenheiten?

Gesellschafterdarlehen 200 100 %

GmbH

Bank

Fremdkapital 700 Wert des Grundbesitzes 1.000

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Share Deal RETT-Blocker bei Personengesellschaft

Verkäufer

Käufer

Übertragung nach Ablauf von 5 Jahren

5,1 %

94,9 %

Target KG

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Immobilientransaktionen im Steuerrecht

Vermeidung Anteilsvereinigung und 95%Gesellschafterwechsel • Zurückbehaltung von 5,1% der Anteile (Voraussetzung: Keine Anteilsübertragung im Vorfeld) • Übertragung 5,1% nach Ablauf 5Jahresfrist (ggf. aufgrund bereits bestehender Kaufoption): Ggf. Anteilsvereinigung, aber Entstehung von GrESt effektiv nur auf 5,1% des Bedarfswertes (Anwendung § 6 Abs. 2 GrEStG) • Zusatzstrukturierung (nicht eingezeichnet): Ggf. neben 94,9%Übertragung der Anteile an Target KG auch 94,9%-Übertragung der Anteile am Verkäufer, falls Verkäufer GmbH? • Grenzen durch BFH v. 9.7.2014 – II R 49/12: Übergang des wirtschaftlichen Eigentums am 5,1%-Anteil = mittelbare Änderungen des Gesellschafterbestandes © 2016 Dr. Thomas Wagner

Podiumsdiskussion

StBin Dr. Janine v. Wolfersdorff (Moderation) RiBFH Prof. Dr. Matthias Loose MD Michael Sell

MinDirig Matthias Schenk StB Dr. Thomas Wagner RA/StB Roland Franke 38

Hessisches Ministerium der Finanzen

ifst-Kolloquium „Brennpunkte der Immobilienbesteuerung“

Reform der Grundsteuer

Matthias Schenk

Hessisches Ministerium der Finanzen

Ausgangslage – Reform ist zwingend Anforderungen an eine Reform  Kein neuer Bewertungsstau  Ressourcenschonend für Bürger und Verwaltung  Bewertung muss weitgehend automatisiert erfolgen

40

Hessisches Ministerium der Finanzen

Neues Bewertungsziel beim Grundvermögen

 Neues Bewertungsziel ist der Kostenwert >> typisierte Abbildung des Investitionsaufwands >> Eliminierung besonderer Elemente einer Verkehrswertermittlung (z. B. Marktanpassungsfaktoren)

41

Hessisches Ministerium der Finanzen

Berechnung des Kostenwertes Beispiel aus der Gesetzesbegründung: Einfamilienhaus, nicht unterkellert, Dachgeschoss, Baujahr 1980, 300 m2 Bruttogrundfläche, 500 m2 Grundstücksfläche, Bodenrichtwert 250 €/m2 Bodenwert Fläche 500 m²

x

Bodenrichtwert 250 € /m²

=

Pauschalherstellungskosten 730 €/m²

=

125.000,00 €

Gebäudewert BGF 300 m²

x

219.000,00 €

Baujahr 1980 Stichtag 2022 Alter 42 Jahre Wertminderung

Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre 60%

-131.400,00 € 87.600,00 €

Kostenwert

212.600,00 €

42

Hessisches Ministerium der Finanzen

Warum Alterswertminderung?  „Kostenwert“ = Anschaffungswert nach aktuellen Preisen abzgl. Abschreibungen  Baujahr = wesentliches wertbeeinflussendes Merkmal  Andere wertbeeinflussende Merkmale von untergeordneter Bedeutung, widersprechen Typisierungserfordernis und Administrierbarkeit (z. B. Kernsanierung)  mögliche Stellschraube: Mindestansatz Gebäudewert 30 % erhöhen

43

Hessisches Ministerium der Finanzen

Auf dem Weg zur neuen Grundsteuer  Finanzämter führen Neubewertung durch

 Festlegung der neuen Steuermesszahlen und Folgeänderungen im Grundsteuergesetz  im Ergebnis: 10 Jahre für Umsetzung  Aktueller Stand des Verfahrens  Problem: Verzögerungen im Gesetzgebungsverfahren haben Auswirkung auf Zeitplan lt. Gesetzentwurf

44

Hessisches Ministerium der Finanzen

Alternativen?  Bodenwertsteuer leicht administrierbar, aber keine politischen Mehrheiten (starke Umverteilung)  Erbschaftsteuerwert Einzelfallgerecht, nicht massentauglich  Ertragswertverfahren für Renditeobjekte Fehlende Datengrundlagen für automatisiertes Verfahren

45

Hessisches Ministerium der Finanzen

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

46

Podiumsdiskussion

Prof. Dr. Johanna Hey (Moderation) MD Michael Sell MinDirig Matthias Schenk StB Dr. Thomas Wagner RA/StB Roland Franke 47