STADT, LAND & IMMOBILIE
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NEWS 1/2014
Themen
• Nachfragetypen als Instrument der Wohnungswirtschaft und Stadtplanung • Bildungsbudget Dithmarschen geht an den Start • Huckepackbahnhof Rothenburgsort • Technologie- und Gewerbepark Eberswalde • Grenzdreieck Åbenrå, Flensburg und Sønderborg • Serviced-Apartment Markt Leipzig
Großräumige Wohnungsmarktstudie mit Handlungskonzept
NACHFRAGETYPEN ALS INSTRUMENT DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND STADTPLANUNG Demografische Vorraussetzungen In Folge der Alterung gibt es immer mehr Ein- und Zweifamilienhaushalte, verbunden mit einer wachsenden Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen in zentralen Lagen mit guter Infra- und Versorgungsstruktur. Da die Zahl junger Menschen tendenziell rückläufig ist, schrumpft die Altersklasse potenzieller Familiengründer und damit auch die Nachfrage nach Eigenheimen. Die latent sinkende Nachfrage nach Eigenheimen wird zudem überlagert durch einen absehbaren Generationswechsel in den älteren Bestandsgebieten. Das heißt, zukünftig werden auch immer mehr ältere Eigenheime zum Kauf oder zur Miete auf dem Wohnungsmarkt angeboten. Genau in diesem Kontext hat Georg Consulting Nachfragetypen entwickelt, mit deren Hilfe die zukünftige Marktentwicklung eingeschätzt und charakterisiert werden kann.
Typologisierung Die Nachfragetypen wurden Im Rahmen einer großvolumigen Arbeitskräftebefragung mit rund 3.000 Beschäftigten in der JadeBay-Region (Stadt Wilhelmshaven, Kreise Wittmund, Friesland, Wesermarsch) entwickelt. Dabei konnten drei prägende Nachfragetypen auf dem Wohnungsmarkt identifiziert werden. Die Typologisierung wurde auf der Grundlage der derzeitigen Wohnlage gebildet und umfasst die folgenden Typen: • • •
Urban-orientierter Nachfragetyp (Wohnlage in der Innenstadt oder innenstadtnah) Stadtrand-orientierter Nachfragetyp (Wohnlage am Stadtrand) Ländlich-orientierter Nachfragetyp (Wohnlage im ländlichen Raum)
Bezüglich der einzelnen Nachfragetypen lassen sich signifikante Unterschiede in der Haushalts-
Abb. 2 Entwicklung der Zahl der Haushalte in der JadeBay Region 2002 - 2011 in %
Quelle: NBank (2013), Eigene Darstellung Georg Consulting
und Altersstruktur erkennen. So ist der Anteil an Haushalten mit drei oder mehr Personen (Familien) beim ländlich-orientierten Nachfragtyp deutlich stärker ausgeprägt als beim urban-orientierten oder beim stadtrand-orientierten Nachfragetyp. Daneben weist der ländlich-orientierte Nachfragetyp einen relativ höheren Anteil an 55-Jährigen und Älteren auf. Während für den urban- und den stadtrand-orientierten Nachfragetyp die Nähe zum Arbeitsstandort relativ wichtig ist, tritt dieser Aspekt beim ländlich-orientierten Nachfragetyp eher in den Hintergrund.
Bedeutungswandel der Nachfragetypen im Zeitverlauf Die Nachfrage der drei Nachfragetypen wird sich zukünftig quantitativ und qualitativ deutlich verändern. Durch die Zunahme der Zahl älterer Menschen und den Rückgang der Zahl junger Menschen, und damit auch der Zahl potenzieller
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Familien, werden künftig vermehrt zentrumsnahe Miet- und Eigentumswohnungen in einem Wohnumfeld mit einer guten Infrastruktur nachgefragt. Insofern gewinnt der urban-orientierte Nachfragetyp an Bedeutung. Hingegen wird die Nachfrage nach Eigenheimen, vor allem im ländlichen Raum oder in Wohngebieten am Stadtrand mit einer defizitären Infrastruktur, zurückgehen.
diese Wohnlage somit für den Großteil der älteren Menschen und Familien langfristig nicht mehr attraktiv sein wird.
Die künftige Nachfrage des Stadtrand-orientierten Nachfragetyps wird vor allem durch das Wohnungsangebot und die spezifische wohnungsnahe Infrastruktur beeinflusst. In monostrukturierten Ein- und Zweifamilienhausgebieten mit fehlenden Nahversorgungs- oder Kinderbetreuungseinrichtungen wird die Nachfrage eher stagnieren oder rückläufig sein. In gut ausgestatteten Gebieten mit einem höheren Anteil an Geschosswohnungen (Durchmischung) ist von einer vergleichsweise stabilen Entwicklung auszugehen.
Ausgewählte Referenzen: Für diese Städte und Regionen haben wir bereits Wohnungsmarkt-Expertisen erarbeitet: Hamburg, Stuttgart, Leipzig, Potsdam, Wiesbaden, Goslar, Bochum, Hameln, JadeBay, Esslingen, Erfurt, Düsseldorf
Der ländlich-orientierte Nachfragetyp wird künftig an Bedeutung verlieren, da im ländlichen Raum aufgrund rückläufiger Einwohnerzahlen tendenziell Versorgungsstrukturen abgebaut werden und
Abb. 3 Perspektiven der Nachfragetypen
Nachfragetyp
Künftig zu erwartende Nachfrage
Künftig zu erwartende Nachfrage
Künftig relevante Zielgruppen
In Frage kommende Flächentypen
Urban-orientierter Nachfragetyp (Wohnlagen in der Innenstadt oder innenstadtnah)
Junge Menschen (Singles, Paare ohne Kinder, Familien), Ältere Mensche (Best Ager, Senioren)
Mietwohnungen, Eigentumswohnungen
Brachflächen, Konversionsflächen, Nachverdichtungen
Stadtrand-orientierter Nachfragetyp (Wohnlage am Stadtrand)
Familien
Eigenheime
nachrangig: Junge Menschen, Best Ager
nachrangig: Mietwohnungen, Eigentumswohnungen
Ländlich-orientierter Nachfragetyp (Wohnlage im ländlichen Raum)
Familien
Eigenheime, Resthöfe
nachrangig: Urlauber (bei Umnutzung von Eigenheimem als Ferienhäuser)
nachrangig: Ferienhäuser
nachrangig: Eigenheime
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Neubaugebiete, aber auch Bestandsgebiete aufgrund der Überlagerung durch den Generationenwechsel (Miete, Kauf) Bestandsgebiete/objekte nachrangig: Neubaugebiete
Auftaktkonferenz November 2013
BILDUNGSBUDGET DITHMARSCHEN GEHT AN DEN START Am 26.11.2013 wurde der Startschuss für das Projekt „Bildungsbudget Dithmarschen“ gegeben. Im Rahmen einer Auftaktveranstaltung stellten die Entwicklungsgesellschaft Brunsbüttel egeb mbH und der Kreis Dithmarschen gemeinsam mit Georg Consulting und der Lawaetz Stiftung das Projekt vor. Ziel des Projekts ist die zukunftsweisende Ausgestaltung der Bildungslandschaft im Kreis Dithmarschen. Dabei liegt der Fokus auf der Altersgruppe der 13- bis 25-Jährigen. In diesem Lebensabschnitt, dem Übergang von der Schule in die Arbeitswelt, werden die Weichen für die Zukunft gestellt und wer hier etwas verpasst, kann dies oft nur mit großem Aufwand wieder aufholen.
Abb. 4 Entwicklung der Anzahl der jüngeren Einwohner im Kreis Dithmarschen bis 2025 12.000
10.000
8.000
10-15 Jahre
6.000
15-21 Jahre 4.000
2.000
0 2009
2015
2025
Quellen: Statistikamt Nord (2013); Georg Consulting;
Demografische Herausforderungen In der Zukunft werden sich die Rahmenbedingungen, speziell in ländlichen Gegenden, wahrscheinlich stark verändern. Die prognostizierte demografische Entwicklung zeigt z.B. dass die Zahl der schulpflichtigen Jugendlichen in den nächsten Jahrzehnten stark zurückgehen wird. Das hat weitreichende, zum Teil noch nicht
absehbare Folgen auf verschiedene Bereiche der Gesellschaft. Unter anderem könnte es bedeuten, dass die heutige Bildungsinfrastruktur (Schulgebäude, Lehrkörper usw.) aufgrund zu geringer Nachfrage zukünftig überdimensioniert ist. Zum Umgang mit dieser Herausforderung müssen rechzeitig Strategien entwickelt werden.
Abb. 5 Diskussionsrunde (von links: Frau Dr. Stiller, Herr Dr. Schenk, Herr Georg, Frau Hummel-Manzau und Herr Dr. Wüstenberg) im CAT Meldorf
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Land Zukunft Unter dem Titel „Talenteküste Dithmarschen“ gibt es in Dithmarschen eine Reihe von Initiativen mit Bezug zu Bildungsthemen. Neben dem „Bildungsbudget Dithmarschen“ gibt es die „Talentekompasse“ in Brunsbüttel, Büsum-Wesselburen und Albersdorf und die „Praxispool Talenteförderung“. Ermöglicht werden diese Projekte durch das Modellvorhaben „LandZukunft“ einem Förderprogramm des Bundesministeriums für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz.
In diesem Sinne waren zu der Auftaktveranstaltung im CAT Meldorf die lokalen Akteure aus dem Bildungsbereich geladen. Im Anschluss an die Begrüßung durch Landrat Dr. Jörn Klimant stellten Achim Georg und Dr. Ulrich Schenk das Projekt und die geplanten Arbeitsschritte vor. Für die folgende Diskussion wurden durch zwei Fachvorträge Impulse zum Thema gegeben. Nach einer angeregten Diskussion, in der wichtige Anregungen für die weitere Arbeit gesammelt werden konnten, endete die Auftaktkonferenz.
Bildungsbudget Dithmarschen Im Rahmen des „Bildungsbudget Dithmarschen“ sollen Informationen zu den Bildungsmaßnahmen öffentlicher Anbieter für 13- bis 25-Jährige in der Region Dithmarschen systematisch erfasst werden. Das Ergebnis soll dazu dienen, das Angebot zu optimieren, positive Effekte von Kooperationen aufzuzeigen und neue Kooperationen anzustoßen.
Nähere Informationen zum Dithmarschen gibt es unter:
Bildungsbudget
http://www.georg-ic.de/dithmarschen.html
Abb. 6 Werkstattunterricht
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Workshopreihe zu gewerblichen Nutzungsszenarien
HUCKEPACKBAHNHOF ROTHENBURGSORT
Standortprofil und Zukunftsbilder Der etwa 11 Hektar große ehemalige Huckepackbahnhof Rothenburgsort in Hamburg soll zukünftig neuen gewerblichen Nutzungen zugeführt werden. Die wesentlichen Voraussetzungen für die Entwicklung der Eckpunkte eines Nutzungskonzeptes sind die Abstimmung über das Ansiedlungsspektrum (Nachfrage- und Nutzergruppen) sowie die Verortung der Nachfrage- und Nutzergruppen auf dem Standort. Im Auftrag des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen der Freien und Hansestadt Hamburg und dem Bezirksamt Hamburg-Mitte hat Georg Consulting einen Workshop-Prozess zur Entwicklung von gewerblichen Zukunftsszenarien für die entsprechenden Gewerbeflächen durchgeführt und die Entwicklung eines tragfähigen Nutzungskonzepts für den Standort moderiert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich entsprechend einer Entscheidung vom August 2013 der Fundus und die Werkstätten der Hamburgischen Staatsoper dort auf einem etwa 3 Hektar großen Grundstück ansiedeln werden. Am 2. September 2013 fand in diesem Rahmen die erste von zwei Veranstaltungen statt. Diese hatte das Thema „Zukunftsbilder für den ehemaligen Hucke-
backbahnhof Rothenburgsort“. In diesem Workshop wurden die Standortstärken und -schwächen sowie gewerbliche Nutzungsstrategien diskutiert und zu zentralen Eckpunkten für die weitere Entwicklung des Standortes verdichtet.
Tragfähige Nutzungsszenarien Dabei wurden unter anderem potenzielle gewerbliche Nutzer für den Standort und städtebauliche Potenziale des ehemaligen Huckepackbahnhofs erörtert. An dem Workshop nahmen rund 60 Akteure, wie Behördenvertreter, Planer, Vertreter der Kammern, Vertreter der Hamburger Wirtschaftsförderung, Vertreter von Clusterinitiativen, Vertreter aus dem Stadtteil, Vertreter der politischen Fraktionen sowie Projektentwickler und Makler teil. Basierend auf den Ergebnissen des ersten Workshops „Zukunftsbilder für den ehemaligen Huckebackbahnhof Rothenburgsort“ hat Georg Consulting grobe Nutzungsszenarien für den Standort entwickelt: • • •
Standort für mittelständische Unternehmen Standort für Kreativwirtschaft und Handwerk Gewerbepark mit hoher Nutzungsvielfalt
Abb. 7 Ehemaliger Huckepackbahnhof
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Diese Konzepte wurden am 16. Oktober 2013 im Rahmen eines zweiten Workshops zum Thema „Standortprofil Huckepackbahnhof“ Rothenburgsort mit Behördenvertretern und der Hamburger Wirtschaftsförderung diskutiert. Einzelne Aspekte sind in das favorisierte Nutzungskonzept eingeflossen, das im Rahmen des Workshops mit den Teilnehmern abgestimmt worden ist.
Abb. 8 Lageplan Huckepackbahnhof
Die Eckpunkte des favorisierten Standortnutzungskonzepts wurden im November 2013 in der Lenkungsgruppe des Strategischen Flächenmanagements der Stadt Hamburg vorgestellt.
Abb. 9 Workschop „Zukunftsbilder“
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Vermarktungskonzept
TECHNOLOGIE- UND GEWERBEPARK EBERSWALDE
Auf dem Gebiet des ehemaligen Schweinemastkombinats Eberswalde hat der Regionale Wachstumskern Eberswalde einen modernen Technologie- und Gewerbepark (TGE) errichtet, welcher über ca. 25 ha freie Industriefläche und 11 ha freie Gewerbefläche verfügt. Die Rahmenbedingungen für die Vermarktung des Standortes haben sich in den letzten Jahren deutlich gewandelt. Vor diesem Hintergrund wurde Georg Consulting mit einem Vermarktungskonzept für den Technologiepark beauftragt.
Abb. 10 Räumliche Lage Eberswalde
Die Kreisstadt Eberswalde liegt etwa 50 Kilometer nordöstlich von Berlin im Landkreis Barnim. Während der Finowkanal durch das Eberswalder Zentrum führt, verläuft der Oder-Havel-Kanal unmittelbar nördlich der Stadt, welche rund 22 Kilometer westlich der Oder liegt. War die Einwohnerentwicklung von 2005 (41.830 Einwohner) bis
Abb: 11 TGE in Richtung Binnenhafen
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2013 (41.300 Einwohner) durch einen leichten Rückgang von 1,3 Prozent geprägt, entwickelte sich die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsstandort Eberswalde hingegen positiv und stieg seit 2005 (rd. 15.190 Personen) um 3,6 Prozent auf rund 15.731 Personen im Jahr 2011. Ein Pendlerüberschuss von über 3.300 Personen dokumentiert die Bedeutung der Stadt als wichtiger regionaler Arbeitsstandort. Bei der Erarbeitung des Vermarktungskonzeptes legt Georg Consulting den Fokus auf zwei übergeordnete Ziele: (1) die zielgruppenaffine Entwicklung des Standortes und (2) die Steigerung der Bekanntheit und Attraktivität des Standortes. Zunächst erfolgte als grundlegender Arbeitsschritt eine Bestandsaufnahme des Wirtschaftsraumes Eberswalde/Barnim. Auch die Rahmen- und Standortbedingungen des Technologieparks zu bestehenden Unternehmen, Flächenpotenzialen, Grundstücken und Ansiedlungsbedingungen wurden
eingehend untersucht. Die Ergebnisse dieser Untersuchungsschritte wurden innerhalb einer SWOTAnalyse zusammengeführt und bewertet. Auf der Standortpositionierung wiederum baut das neue Vermarktungskonzept auf. Zur Umsetzung des Vermarktungskonzeptes wurde abschließend ein Marketing- und Budgetplan erarbeitet.
Ausgewählte Referenzen: Für diese Städte und Regionen haben wir bereits Gewerbeflächen-Expertisen erarbeitet: Hamburg, Nürnberg, Augsburg, Krefeld, Mönchengladbach, Hildesheim, Eutin, Eberswalde, Eisenhüttenstadt, Weinheim, Bodenheim, Mörfelden-Walldorf, KehlOffenburg, Kreis Ostholstein, Kreis Segeberg, Kreis Pinneberg, Kreis Dithmarschen, Kreis Steinburg, Kreis Nordfriesland, Kreis Herzogtum-Lauenburg, Kreis Stormarn.
Abb. 12 Vermarktungskonzept Technologie- und Gewerbepark Eberswalde
Zielgruppenstrategie
Positionierungsstrategie
Kommunikationsstrategie
Marketing- und Budgetplanung
• • •
Identifizierung Branchen und Unternehmenstypen Nachfragegruppen - Standortanforderungen Räumliche Strategie: regional - überregional - international
• • • • •
Entwicklung belastbares und „glaubhaftes“ Standortprodukt Harte und weiche Standortvorteile Arbeitsmarktrelevante Vorteile Branchenbezogene Standortvorteile Zufriedenheit ansässige Unternehmen
• • • • • •
PR- Konzept Kontinuierliche Medienarbeit Konzept Standortbroschüre/-flyer Konzept Digital Konzept Events/Aktionen Evaluierung/Monitoring
• • • • •
Mediaplan Zeitplanung Priorisierung Maßnahmen Festlegung Vermarktungsverantwortliche Einbindung Akteure
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Ansiedlungs- und wirtschaftsstrategische Handlungsoptionen
GRENZDREIECK ÅBENRÅ, FLENSBURG UND SØNDERBORG Das deutsch-dänische Grenzdreieck Die Gemeinden Åbenrå und Sønderborg haben sich im Jahr 2009 mit der Stadt Flensburg zum deutsch-dänischen Grenzdreieck zusammengeschlossen. Diese Initiative hat zum Ziel, die Region zu stärken und in grenzüberschreitenden Belangen noch enger zusammenzuarbeiten. Dabei finden sich Kooperationsansätze unter anderem in den Bereichen Infrastruktur, Tourismus, Umweltpolitik, Wirtschaftsförderung, Beschäftigung, regionale Planung, Kultur und im Zusammenhang mit gemeinsamen Veranstaltungen. Die Kommunen des Grenzdreiecks haben Georg Consulting im Jahr 2013 mit der Entwicklung einer Wirtschafts- und Ansiedlungsstrategie beauftragt. Diese soll besondere Standortaspekte und ökonomische Entwicklungspotenziale des Grenzdreiecks im überregionalen und internationalen Kontext sichtbar machen.
Grenznähe schafft Standortvorteile Nichttarifäre Grenzhemmnisse und andere Transaktionskosten werden zwischen Dänemark und Deutschland weiter an Bedeutung verlieren, beispielsweise aufgrund der grenzüberschreitenden Anerkennung von Berufsabschlüssen und der Förderung von Sprachkenntnissen. Hieraus resultieren neue Impulse für die Intensivierung des grenzüberschreitenden Handels von Gütern und Dienstleistungen sowie der Arbeitsmarktintegration zwischen Dänemark und Deutschland. Die Nutzung der Potenziale grenzüberschreitender Arbeitsteilung beinhaltet ökonomische Vorteile für diese Wirtschaftsräume. Dabei haben Grenzregionen besondere Standortvorteile, unter anderem aufgrund ihrer Nähe zu den ausländischen Absatzmärkten und grenzüberschreitender Arbeitsmärkte. Gleichzeitig bietet die Grenznähe die Möglichkeit, positive Effekte von Interkulturalität und Diversität in Wirtschaft und Gesellschaft zu realisieren.
225.000 Menschen leben im Grenzdreieck Im Grenzdreieck leben fast 225.000 Einwohner, von denen rund 7,6 % internationale Zuwanderer sind. Der Bevölkerungsumfang ist mit dem größerer Städte in benachbarten Regionen, wie Kiel und Århus, vergleichbar. Die erwerbsfähige Bevölkerung zwischen 15 und 65 Jahren umfasst 145.000 Menschen, was 65 % der Bewohner entspricht. Es gibt im Grenzdreieck 35.000 junge Menschen unter 15 Jahren. Diese sind das regionale Potenzial für den schulischen Bildungssektor, Auszubildende und Studenten, und damit für das regionale Fachkräfteangebot: Die makroökonomischen Rahmenbedingungen haben sich zwischen Deutschland und Dänemark in der jüngeren Vergangenheit deutlich unterschieden. Nur Flensburg konnte in den letzten Jahren Arbeitsplätze aufbauen. Insgesamt sind aber die Kommunen Åbenrå und Sønderborg im Hinblick auf die Arbeitslosigkeit gut positioniert. Das Grenzdreieck hat überregionale ökonomische Bedeutung, was die Anziehungskraft für Pendler zeigt. Dabei
Abb. 13 Lage des Grenzdreiecks
Grenzdreieck
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Ausblick
spielt Grenzpendeln aber eine untergeordnete Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung des Grenzdreiecks ist eingebettet in ein globales Umfeld, welches wesentlich vom wissensbasierten Strukturwandel und der zunehmenden Internationalisierung wirtschaftlicher Aktivitäten beeinflusst wird. Zudem werden demografische Veränderungen die Rahmenbedingungen für die ökonomischen Perspektiven und die Position des Grenzdreiecks im Standortwettbewerb beeinflussen.
Für die Expansion der Unternehmen am Standort und die Neuansiedlung von Unternehmen ist es positiv zu bewerten, dass das Grenzdreieck über eine Vielzahl an Gewerbestandorten in quantitativ und qualitativ unterschiedlicher Ausprägungen verfügt. Die positiven Potenziale, die sich aus der Lage entlang der deutsch-dänischen Grenze ergeben, wie dem Zugang zu ausländischen Arbeitskräften, Wissen und Märkten, sind wichtige Aspekte für die überregionale und internationale Unternehmensansprache. Die überregionale und internationale Unternehmensakquisition sollte sich in diesem Kontext an den aufgezeigten Spezialisierungsmustern und Leitlinien sowie der Standortpositionierung mit einem Mix aus den positiven harten und weichen Standortvorteilen orientierten.
Weichenstellung für wissensbasierten Strukturwandel Die Wirtschaftsstruktur des Grenzdreiecks bietet Ansatzpunkte zur Förderung der ökonomischen Entwicklung und des wissensbasierten Strukturwandels durch standortpolitische Weichenstellung im Rahmen einer grenzüberschreitenden Wirtschaftsstrategie, beispielsweise bezogen auf den Maschinenbau, Elektrotechnik, Energieeffizienz und die Lebensmittelindustrie. Grenzüberschreitende Kooperationen tragen dazu bei, Branchenschwerpunkte zu stärken, eine kritische Masse für Forschungsaktivitäten zu schaffen sowie die nationale und internationale Sichtbarkeit des Wirtschaftsstandortes „Grenzdreieck“ für Fachkräfte und Unternehmen zu fördern.
Nähere Informationen zum Grenzdreieck gibt es unter: http://www.grenzdreieck.de
Abb. 14 Arbeitsplatzintensität* je 100 Einwohner (15 bis 64 Jahre, 2012) Quellen: Eurostat (2013); Danmarks Statistik (2013); Bundesagentur für Arbeit (2013).
Deutschland
SchleswigHolstein
Flensburg
Dänemark
Erwerbstätige (2011) je 100 Einwohner
Süddänemark Beschäftigte (2012) je 100 Einwohner
Sønderborg
Åbenrå
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
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* Die deutsche Statistik der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (Beschäftigtenstatistik) beruht auf dem integrierten Meldeverfahren zur Sozialversicherung. Die dänische Beschäftigungsstatistik umfasst dagegen neben Arbeitnehmern außerdem Selbstständige und mithelfende Familienangehörige und kommt damit der Erwerbstätigenstatistik sehr nahe. Für Åbenrå und Sønderborg liegen keine Daten zu den Erwerbstätigenzahlen vor.
Übernachtungsart mit Wachstumspotenzial
SERVICED-APARTMENT MARKT LEIPZIG
Der Markt für Serviced-Apartments bzw. Boardinghäuser zählt zu den am stärksten wachsenden Teilmärkten auf dem deutschen Beherbergungsmarkt. Um die Entwicklungen im Boardinghaussegment näher zu beleuchten, hat unser Beratungsinstitut bereits mehrfach bundesweite Anbieter-Befragungen durchgeführt, auch für die Stadt Leipzig. Leipzig ist das wirtschaftliche Zentrum Mitteldeutschlands. Die Stadt ist Messestadt. Jährlich finden ca. 40 Messen, 100 Kongresse und andere Veranstaltungen mit insgesamt 10.000 Ausstellern und 1,3 Millionen Besuchen statt. Dank der zentralen Lage entwickelte sich Leipzig auch zu einem Verkehrs- und Logistikzentrum, insbesondere für Osteuropa. Im Jahr 2012 konnte Leipzig 2,5 Mio. Übernachtungen verbuchen. Das sind 66,7 % mehr als noch im Jahr 2000. Insgesamt wurden in der Messestadt 10 Anbieter von Serviced-Apartments registriert. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt bei rd. 32 Apartments pro Betrieb und damit deutlich höher als in Dresden.
Abb. 15 Über den Dächern von Leipzig
entspricht einem Marktanteil an den Gesamtübernachtungen von 4,6 %. Der durchschnittliche Einstiegspreis für Übernachtungen in Serviced-Apartments liegt in Leipzig bei 45 Euro pro Nacht und damit auf einem ähnlich hohen Niveau wie in Dresden. Die marktübliche Preisspanne bewegt sich zwischen ca. 50 bis maximal 150 Euro pro Nacht.
Abb. 16 Übernachtungen Leipzig (in Mio.) 3,0 2,50
Im Rahmen der Befragung wurden rd. 320 Apartments in der Messestadt erfasst. Die Gesamtzahl dürfte eher bei 350 Apartments liegen. Damit ist von schätzungsweise 115.000 Übernachtungen in Serviced-Apartments im Jahr 2012 auszugehen. Dies
2,0
1,80 1,50
1,50
1,70
1,80
1,80
1,80
2006
2007
2008
1,90
2,00
1,0
0,0 2000
Abb. 17 Serviced Apartment Leipzig
1,40
1,60
2,10
2001
2002
2003
2004
2005
2009
2010
2011
2012
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Georg Consulting (2014)
Ausgewählte Referenzen: Für diese Städte und Regionen haben wir bereits Hotelgutachten und Hotelmarktberichte erarbeitet: Berlin, Hamburg, München, Hannover, Stuttgart, Augsburg, Dresden, Potsdam, Starnberger See, Nationalpark Eifel, Sprockhövel, Daun (Vulkaneifel) Eutin (Holsteinische Schweiz), Barth an der Boddenküste, Nienburg an der Weser, Verden/Aller, Kaltenkirchen.
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UNSERE PROJEKTSTANDORTE IM ÜBERBLICK
Unser Institut arbeitet bundesweit. In den in der Karte dargestellten Städten, Kommunen und Regionen waren wir bisher aktiv. Zu den Projekten zählen • Regionale Entwicklungskonzepte (REK) • Standortpolitische Entwicklungsstrategien • Clusteranalysen und Innovationsstrategien • Machbarkeitsstudien • Gewerbeflächen-Expertisen • Konversions- und Revitalisierungskonzepte • Regionalwirtschaftliche Studien • Nutzungs- und Vermarktungskonzepte • Standort- und Marktanalysen für Industrie- und Logistik-, Büro- und Einzelhandels-, Wohnund Sozial- sowie Hotel- und Freizeitimmobilien • Machbarkeitsstudien • Öffentlichkeitsarbeit (Standortprofile, PR-Konzepte, Marktberichte) Jütland-Korridor Grenzdreieck Flensburg, Sonderborg, Aabenraa
Wachstumszentrum
REK Fehmarnbelt Dithmarschen
Meldorf REK A23/B5 Kaltenkirchen REK A7 - Süd Hamburg
Wilhelmshaven
Schönwalde Barth Eutin und Ostholstein
Kiel Neumünster
Lübeck
Neubrandenburg
Reinbek Herzogtum Lauenburg Neu Darchau
Bispingen Verden
Wittenberge
Eberswalde
Nienburg
Neuenkirchen-Vörden
Hannover
Osnabrück Hameln
Potsdam
Wolfsburg
Berlin RWK Frankfurt (Oder) / Eisenhüttenstadt
Hildesheim
Kleve
Cottbus
Blankenburg
Bochum Dortmund Essen Sprockhövel Krefeld Mönchengladbach Düsseldorf Rheinisch-Bergischer Kreis Dormagen
Leipzig Erfurt
Jena
Riesa
Großenhain Dresden
Hermsdorf
Burbach
Friedberg Daun Vulkaneifel Wiesbaden Frankfurt (Main) Offenbach Mainz Mörfelden-Walldorf Bodenheim Esch-sur-Alzette
Wismar
Bargteheide
JadeBay-Region
Nationalpark Eifel
Zingst Stralsund
Mannheim
Weinheim
Ludwigsburg Stuttgart Kehl
Coburg
Nürnberg Regensburg
Backnang Esslingen Augsburg
München Starnberger See Konstanz
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IMPRESSUM Ansprechpartner: Achim Georg Dr. Silvia Stiller GEORG CONSULTING Immobilienwirtschaft I Regionalökonomie Bei den Mühren 70 20457 Hamburg Tel: 040 637 078 21 Fax: 040 413 388 34 Mail:
[email protected] Web: www.georg-ic.de
Abbildungsverzeichniss: Abb. 1 Wohngebäude “cityfarmer” – Boyenstraße Berlin: 2012, SEHW Architektur Berlin auf http://www.archein.de/page/wp-content/uploads/2012/01/projekt_in_berlin_schmal.jpg Abb. 2 Entwicklung der Zahl der Haushalte in der JadeBay Region 2002-2011 in %: 2013, Georg Consulting Abb. 3 Perspektiven der Nachfragetypen: 2013, Georg Consulting Abb. 4 Entwicklung der Anzahl der jüngeren Einwohner im Kreis Dithmarschen bis 2025: 2013, Georg Consulting Abb. 5 Diskussionsrunde: 2013, Georg Consulting Abb. 6 Werkstattunterricht: 2012, o.A. auf http://www.efaw.de/images/2012.11.22_fordaw-107.jpg Abb. 7 Ehemaliger Huckepackbahnhof: 2013, Georg Consulting Abb. 8 Lageplan Huckepackbahnhof: 2013, Georg Consulting (Kartengrundlage Google Maps) Abb. 9 Workshop „Zukunftsbilder“: 2013, Georg Consulting Abb. 10 Räumliche Lage Eberswalde: o.J., Stadt Eberswalde (Hrsg.) auf http://work.wirtschaft-eberswalde.de/wp-content/themes/eberswalde/img/map_eberswalde.jpg Abb. 11 TGE in Richtung Binnenhafen: o.J., WITO Barnim GmbH (Hrsg.) auf http://www.wirtschaft-barnim.de/typo3temp/pics/097dcb8260.jpg Abb. 12 Vermarktungskonzept Technologie- und Gewerbepark Eberswalde: 2014, Georg Consulting Abb. 13 Lage des Grenzdreiecks: 2013, Georg Consulting (Kartengrundlage Google Maps) Abb. 14 Arbeitsplatzintensität je 100 Einwohner (15 bis 64 Jahre, 2012): 2013, Georg Consulting Abb. 15 Über den Dächern von Leipzig: o.J., Leipziger Freiheit (Hrsg.) auf http://www.leipziger-freiheit.de/uploads/tx_templavoila/Seite_0.jpg Abb. 16 Übernachtungen Leipzig (in Mio.): 2014, Georg Consulting Abb. 17 Serviced Apartment Leipzig: o.J., Dr. Hans Demmelmaier (Hrsg.) auf http://www.cityapartment-leipzig.de/wp-content/uploads/2011/06/apartment-leipzig-kueche.jpg
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