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Klausur Nr. 553 (Zivilrecht)

Assessorkurs Berlin/ Brandenburg

Sachverhalt – S. 1 von 8

Klausur Nr. 553 Zivilrecht (Bearbeitungszeit: 5 Stunden) _______________________________________________________________________________ Am 6. August 2010 kommt Herr Karl Kessler, angestellter Kfz-Meister, wohnhaft in Marsstraße 12, 13405 Berlin-Wedding, in die Kanzlei des Rechtsanwalts Roland Thorens, Scharnweberstraße 33, 13405 Berlin, und trägt Folgendes vor: „Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, ich bin in zwei Rechtsstreitigkeiten verwickelt, die sie für mich klären müssen. Bei der ersten Sache geht es um ein Hausgrundstück, das ich letztes Jahr gekauft habe, nachdem meine Frau und ich jahrelang gespart hatten. Zunächst wollten wir es uns von einer Firma schlüsselfertig bauen lassen, doch dann ist dabei so einiges schief gelaufen. Mit notariellem Vertrag vom 19. November 2009 hatte ich das Anwesen von der ADW-Immobilienhandels-GmbH für 455.000 € gekauft. Dabei wurde mir auch in demselben Vertrag eine sog. Auflassungsvormerkung bewilligt, die am 17. Dezember 2009 in das Grundbuch eingetragen wurde. Was meine Vertragspartnerin angeht, hat dann aber einiges nicht geklappt. Deswegen habe ich bislang auch noch gar nichts bezahlt. Später jedenfalls erklärte der Geschäftsführer der ADW-Immobilienhandels-GmbH, dass diese wegen irgendwelcher Probleme mit Subunternehmern die vereinbarten Termine für die Bauleistungen nicht einhalten könne. Insoweit haben wir uns nun auf einen Kompromiss geeinigt. Die Verkäuferfirma stellt nämlich jegliche Bautätigkeit ein, und wir schließen einen neuen Kaufvertrag mit reduzierten Zahlungsanforderungen, nämlich von 255.000 €, weil wir nun den Weiterbau selbst in die Hand nehmen wollen. Der Geschäftsführer der ADWImmobilienhandels-GmbH stammt aus Potsdam und hat deswegen nun bei einem Bekannten, der auch in Potsdam ein Notariat betreibt, einen Vertragsentwurf über den Kompromiss anfertigen lassen. Der Notar hat uns geraten, einfach den alten Kaufvertrag aufzuheben und einen neuen zum ausgehandelten Preis von 255.000 € zu schließen. Hierüber hat er am 27. Juli 2010 einen Entwurf gefertigt, den er mir mit der Bitte um einen Termin zur Beurkundung zugesandt hat. Diesen Entwurf und den notariell beurkundeten Vertrag vom 19. November 2009 habe ich Ihnen mitgebracht. Als Eigentümer bin ich übrigens noch nicht im Grundbuch eingetragen. Das soll erst beantragt werden, wenn ich den Kaufpreis vollständig bezahlt habe. Sicherheitshalber habe ich mir noch einmal einen Grundbuchauszug geholt und bin dabei nun auf ein Problem gestoßen, das Sie für mich klären müssen: Gegen die ADW-Immobilienhandels-GmbH wurde auf einmal eine Zwangshypothek auf dem Grundstück eingetragen, obwohl es frei von jeglichen Belastungen verkauft werden sollte. So etwas muss doch einfach unzulässig sein, da dieser Vorgang immerhin zeitlich nach dem von mir abgeschlossenen Kaufvertrag erfolgte. Bitte prüfen Sie, ob es Möglichkeiten gibt, diese Zwangshypothek aus dem Grundbuch löschen zu lassen und ob es dabei eine Rolle spielt, ob ich den Vertragsentwurf des hessischen Notars unterschreibe. Ich habe da irgend so ein blödes Gefühl, da könnte etwas schief gehen.

Assessorkurs Berlin – RA Leander J. Gast Dieser Text unterliegt dem geltenden Leistungsschutz- u. Urheberrecht. Unerlaubte Vervielfältigung, Weitergabe oder Einspeicherung in automatisierte Dateien außerhalb der engen Grenzen des UrhG ist ohne die schriftliche Erlaubnis des Juristischen Repetitoriums hemmer – Der Assessorkurs Berlin, RA Leander J. Gast, verboten und wird sowohl zivil- als auch strafrechtlich verfolgt.

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Klausur Nr. 553 (Zivilrecht) Sachverhalt – S. 2 von 8

Assessorkurs Berlin/ Brandenburg

Ich würde Sie daher bitten, dass Sie die Rechtslage erst einmal in Ruhe prüfen und mir dann die Rechtslage bei einem weiteren Beratungsgespräch zu erläutern. Die andere Sache, mit der ich Sie beauftrage, ist gewiss dringlicher, wenn auch finanziell viel weniger bedeutend. Ich habe ein Problem mit einem abgeschlossenen Kaufvertrag über einen wertvollen High-End-Schallplattenspieler. Ich bin nämlich ein passionierter Schallplattensammler. Die alten Scheiben sind jetzt auch wieder so richtig „in“, denn diese CDs und DVDs, das ist doch gar nichts gegen die alten Scheiben, eine leblose Technikperfektion ist das. Haben Sie sich beispielsweise schon einmal die Trompete von Miles Davis in diesen warmen Vinyl-Klängen unter die Haut gehen lassen? Oder das alte Original vom „White Album“ der Beatles in meiner Sammlung: unbezahlbar ist die Scheibe. Die Sache war jedenfalls so: Ich und meine Frau, wir wollten für unsere Stereoanlage unbedingt einen neuen Schallplattenspieler kaufen, der unseren hohen Anforderungen für die Wiedergabe unserer Schallplattensammlung genügte. Daher habe ich, nachdem wir einige Stunden am Computer verbracht und das Angebot der Firma „BestAudio-GmbH“ im Internet angesehen haben, am 4. Mai 2010 den Plattenspieler „Klangwunder 1000“ für 1.500 € bei dieser „BestAudio-GmbH“ per Internet bestellt. Diese Firma bietet für Musik-Liebhaber u.a. Plattenspieler an, die nach den Wünschen ihrer Kunden zusammengestellt werden. Ich habe mir dann den Plattenspieler mit einem besonders schweren Plattenteller zur ruhigeren Lagerung, einem speziellen Tonabnehmer und einem besonders gleichmäßig drehenden Motor ausstatten lassen, um eine möglichst wirklichkeitsnahe Musikwiedergabe zu erreichen. Das kann man im Internet per Mausklick beliebig kombinieren. Man kann die Teile aber auch einzeln bestellen und selbst zusammensetzen. Das ist gar nicht so schwer, weil alles aus einer Art Baukastensystem besteht und mit recht simplen Verbindungen zusammen- und wieder auseinandergeschraubt werden kann. Auf meine Bestellung hin kam dann eine e-mail, in der die Bestellung bestätigt und mir die Lieferung innerhalb von ein paar Tagen angekündigt wurde. Der Kaufpreis sollte bis spätestens 8. Juni 2010 überwiesen werden. Später reute uns diese Entscheidung jedoch, da wir uns nicht mehr so sicher waren, ob der bestellte Plattenspieler so perfekt zu unserer Hifi-Anlage passen wird und – was noch viel schlimmer war – meine Frau ein besser ausgestattetes Gerät bei „Hifi-Friend“ um einige hundert Euro günstiger gesehen hat. Das war natürlich mehr als ärgerlich, so dass wir die Bestellung unbedingt kündigen wollten. Leider wurde der Plattenspieler dann schon am 11. Mai 2010 angeliefert. Schon nach der ersten abgespielten Schallplatte hat sich dann unsere Befürchtung bestätigt, dass der neue Plattenspieler mit unserer Audio-Anlage nicht so recht harmonierte und die Wiedergabe der Musik uns nicht überzeugen konnte. Wir haben daraufhin wieder unser altes Modell angeschlossen und den neuen Plattenspieler wieder im Originalkarton verpackt.

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Klausur Nr. 553 (Zivilrecht) Sachverhalt – S. 3 von 8

Assessorkurs Berlin/ Brandenburg

Am 14. Mai 2010 rief ich die Firma an und habe mir den Geschäftsführer, Herrn Michael Spatz, geben lassen. Diesem erklärte ich, dass ich den Kaufvertrag kündigen wolle und den Kaufpreis keinesfalls bezahlen werde, da dieser – so begründete ich die Kündigung – viel zu hoch sei. Wenn er den Plattenspieler nicht abholen will, dann werde ich ihm diesen auf seine Kosten zurückschicken. Herr Spatz meinte, er akzeptiere die Kündigung keinesfalls. Trotzdem ging ich davon aus, dass die Sache für mich erledigt sei und unternahm zunächst bezüglich der Rücksendung erst einmal nichts, da ich abwarten wollte, ob er sein Gerät abholen wird. Dazu ist er ja wohl hoffentlich verpflichtet. Am 30. Juni 2010 wurde mir dann dennoch ein Mahnbescheid zugestellt. Gegen diesen habe ich natürlich protestiert und noch einmal bei der Firma angerufen und Einspruch angekündigt. Geantwortet wurde mir am Telefon nur, Vertrag sei Vertrag, da könne man auch nichts machen. Daraufhin habe ich am 7. Juli 2010 den Vordruck ausgefüllt, den mir das Amtsgericht mit dem Mahnbescheid mitgeschickt hatte. Die Durchschrift von dem ausgefüllten Vordruck habe ich Ihnen mitgebracht. Das Original habe ich noch am selben Tag zur Post gegeben. Ein Einschreiben habe ich nicht für nötig gehalten, da es bei diesem Mahngericht immerhin um eine deutsche Behörde geht, auf die man sich – so dachte ich jedenfalls – verlassen können sollte. Aber entweder weiß bei diesem Gericht die eine Hand nicht, was die andere tut, oder unsere liebe Post hat einmal wieder Mist gemacht. Das wird sich wohl auf die Schnelle gar nicht herausfinden lassen. Ich hoffe doch, dass man das trotzdem noch irgendwie hinbiegen kann. Als ich nun vor einigen Tagen, am 26. Juli 2010, einen Vollstreckungsbescheid zugestellt bekommen habe, war ich – wie Sie sich angesichts dieser Umstände sicher vorstellen können – natürlich ganz schön perplex. Daraufhin habe ich sicherheitshalber am 26. Juli 2010 schriftlich den Vertrag gekündigt. Nach den Erfahrungen mit dem Widerspruch gegen den Mahnbescheid tat ich das diesmal per Einschreiben mit Rückschein, denn so ist es doch wohl am sichersten. Zu meiner großen Überraschung – ich war mir bisher sicher, das Mahnverfahren gegen mich sei erfolglos angestrengt worden – kam dann der Brief von der Firma mit diesem Hinweis auf ihre Homepage. Zugegebenermaßen hatte ich mir diese Seite damals bei der Bestellung gar nicht angeschaut, was wohl ein Fehler war. Erst auf diesen Brief vom 28. Juli 2010 hin habe ich sie mal angeklickt und durchgelesen. Bis dahin glaubte ich, man könne jede gekaufte Ware innerhalb einer bestimmten Zeit wieder zurückgeben, wenn sie einem nicht gefällt. Das ist absolut ärgerlich, dass einem derartige Hürden zur Ausübung seiner Rechte in den Weg gestellt werden. Derartige Verhaltensweisen war ich von dieser Firma bisher nicht gewöhnt – schließlich war es nicht meine erste Bestellung bei ihr. Dass sie sich so etwas leisten können. Da es die Möglichkeit bei ihnen – neben des Einkaufs in ihren Filialen – per Internet zu bestellen, erst seit ungefähr einem Jahr gibt, sollten die doch etwas kundenfreundlicher sein. Ich habe Ihnen hier alles mitgebracht, was ich so an Schriftzeugs aus der Sache habe. Herr Rechtsanwalt, ich möchte mich gegen den Vollstreckungsbescheid zur Wehr setzen, weil ich den Plattenspieler wirklich nicht mehr möchte. Es muss doch noch einen Weg geben, aus der Sache heraus zu kommen.“

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Klausur Nr. 553 (Zivilrecht)

Assessorkurs Berlin/ Brandenburg

Sachverhalt – S. 4 von 8

Herr Kessler unterschreibt eine umfassende Vollmacht hinsichtlich des laufenden Mahn- und Vollstreckungsverfahrens und bittet, insoweit alles Notwendige gegenüber dem Gericht zu veranlassen. _______________________________________________________________________________

Anlage 1: Notariell beurkundeter Vertrag vom 19. November 2009 zwischen der ADW-ImmobilienhandelsGmbH und Herrn Karl Kessler. Der Vertrag enthält auszugsweise im Wortlaut folgende Passagen:

Kaufvertrag § 1: Die ADW-Immobilienhandels-GmbH (im folgenden: Verkäuferin), vertreten durch ihren Geschäftsführer Hanspeter Huber, verpflichtet sich gegenüber Herrn Karl Kessler, das teilweise bebaute Hausgrundstück, Jahnstraße 14b in 12623 Berlin zu übergeben und zu Eigentum zu übertragen.

§ 2 Weiterhin verpflichtet sich die Verkäuferin, vor der Übereignung des Grundstücks folgende bauliche Leistungen vorzunehmen: ..........................

......................... (es folgen weitere Details u.a. zur Fertigstellung und zur Eigentumsverschaffung) § 3:

Herr Karl Kessler verpflichtet sich, einen Kaufpreis von 455.000 € zu bezahlen. Dieser wird in folgenden Raten fällig: ………. ……………………………

§8

Die Verkäuferin bewilligt dem Käufer eine Auflassungsvormerkung. .........................

_______________________________________________________________________________

Anlage 2: Vertragsentwurf vom 27. Juli 2010 zwischen der ADW-Immobilienhandels-GmbH und Herrn Karl Kessler. Der Vertrag enthält auszugsweise im Wortlaut folgende Passagen: Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Kaufvertrag vom 19. November 2009 durch diese nun zu beurkundende Vereinbarung insgesamt aufgehoben wird. Statt dessen wird ein neuer Grundstückskaufvertrag mit den nachfolgenden Bedingungen abgeschlossen:

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Sachverhalt – S. 5 von 8

Kaufvertrag § 1: Die ADW-Immobilienhandels-GmbH (im folgenden: Verkäuferin), vertreten durch ihren Geschäftsführer Hanspeter Huber, verpflichtet sich gegenüber Herrn Karl Kessler, das teilweise bebaute Hausgrundstück, Jahnstraße 14b in 12623 Berlin zu übergeben und frei von jeglichen Belastungen zu Eigentum zu übertragen.

§2

Weitere bauliche Leistungen außer den bereits erbrachten sind von der Verkäuferin nicht mehr zu erbringen.

§ 3:

Herr Karl Kessler verpflichtet sich, einen Kaufpreis von 255.000 € zu bezahlen. ........... …………………………..

§8

Die Verkäuferin bewilligt dem Käufer erneut eine Auflassungsvormerkung. Die bereits am 17.Dezember 2009 bewilligte Vormerkung soll - sofern sie bereits eingetragen ist aufgrund dieses neu abgeschlossenen Vertrages als fortbestehend gelten.

…………........................ _______________________________________________________________________________

Anlage 3: Grundbuchauszug vom 5. August 2010 Dieser ergibt, dass die für Herrn Karl Kessler bewilligte Auflassungsvormerkung am 17. Dezember 2010 in das Grundbuch eingetragen wurde. Am 29. Juli 2010 wurde aufgrund eines Arrestes gegen die ADW-Immobilienhandels-GmbH eine Zwangshypothek über 145.000 € zugunsten der Böhmer & Co. KG eingetragen. Als Eigentümer des Grundstücks ist immer noch die ADW-Immobilienhandels-GmbH eingetragen. _______________________________________________________________________________

Anlage 4: Mahnbescheid des Amtsgerichts Wedding (zentrales Mahngericht für Berlin) vom 29. Juni 2010 gegen Karl Kessler, Marsstraße 12, 13405 Berlin-Reinickendorf (Gz.: B 9128/10). Als Antragsteller ist BestAudio-GmbH, vertreten durch den Alleingeschäftsführer Michael Spatz, Nürnberger Straße 85, 01187 Dresden (Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Heiner Heinz, Nürnberger Straße 44, 01187 Dresden) bezeichnet. Als Hauptforderung werden 1.500 € als „Kaufpreis aus dem Vertrag über Plattenspieler-Lieferung vom 4. Mai 2010“ gefordert. Als im Streitverfahren zuständiges Gericht wird dort das Amtsgericht Wedding bezeichnet.

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Klausur Nr. 553 (Zivilrecht) Sachverhalt – S. 6 von 8

Assessorkurs Berlin/ Brandenburg

Dieser Mahnbescheid vom 29. Juni 2010 wurde am 30. Juni 2010 zugestellt. _______________________________________________________________________________

Anlage 5: Formell ordnungsgemäßer Widerspruch des Herrn Kessler vom 7. Juli 2010 gegen den Mahnbescheid der BestAudio-GmbH (Kopie des ausgefüllten amtlichen Vordrucks, der mit dem Mahnbescheid zugestellt worden war). _______________________________________________________________________________

Anlage 6: Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Wedding vom 21. Juli 2010 (Gz.: B 9128/10) zum Mahnbescheid vom 29. Juni 2010 gegen Karl Kessler. _______________________________________________________________________________

Anlage 7: Schreiben des Herrn Kessler in Kopie; der Rückschein liegt ebenfalls bei. Karl Kessler Marsstraße 12 13405 Berlin

Berlin-Wedding, den 26. Juli 2010

An die BestAudio-GmbH Nürnberger Str. 85 01187 Dresden

Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrter Herr Spatz, hiermit kündige ich den Vertrag vom 4. Mai 2010 über den Plattenspieler „Klangwunder 1000“. Mit freundlichen Grüßen Karl Kessler _______________________________________________________________________________

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Sachverhalt – S. 7 von 8

Anlage 8: BestAudio-GmbH Nürnberger Str. 85 01187 Dresden

Dresden, 28. Juli 2010

An Herrn Karl Kessler Marsstraße 12 13405 Berlin .............. Sehr geehrter Herr Kessler, leider müssen wir die von Ihnen begehrte Kündigung des Vertrages vom 4. Mai 2010, die heute bei uns einging, zurückweisen. Die Voraussetzungen eines Widerrufs- oder Rückgaberechtes sind in Ihrem Fall nicht gegeben. Wie unseren Kunden auf unserer Homepage in übersichtlicher Art und Weise dargelegt wird, besteht ein Widerrufsrecht nur in den Fällen, in denen ein Kunde ein unverändertes Serienstück kauft. Es wird dort ausdrücklich darauf hingewiesen, dass kein Widerrufsrecht oder Rückgaberecht besteht, wenn die Kaufsache nach individuellen Wünschen zusammengebaut worden war. Der von Ihnen gekaufte Plattenspieler wurde aber gerade speziell auf Ihre persönlichen Wunsche zugeschnitten. Ein solches Gerät lässt sich nicht – oder allenfalls unter ganz erheblichem Wertverlust – an andere Kunden veräußern, da andere Kunden für ihre Bestellung wieder andere Anforderungen vorgeben. Zudem liegt infolge der durch Sie erfolgten Öffnung der Verpackung und Benutzung des Plattenspielers nun eine Gebrauchtsache vor. Auch der dadurch eingetretene Wertverlust steht einer Rücknahme des Plattenspielers durch uns entgegen. Mit freundlichen Grüßen

Spatz (Geschäftsführer) _______________________________________________________________________________ Rechtsanwalt Thorens bittet seine Referendarin, die bei der Besprechung mit Herrn Kessler zugegen war, hinsichtlich der Immobiliensache um die Prüfung folgender Fragen: Bietet die am 17. Dezember 2009 in das Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung im jetzigen Stand Schutz vor der Zwangshypothek? Wäre die vom Notar in seinem neuen Vertragsentwurf vorgeschlagene Regelung einer Neubewilligung der Vormerkung ohne erneute Eintragung überhaupt wirksam bzw. hätte diese irgendwelche Nachteile und gibt es dazu ggf. eine sicherere Regelungsalternative? Auch hinsichtlich des ergangenen Mahn- und Vollstreckungsbescheids beauftragt Rechtsanwalt Thorens die Referendarin mit der Bearbeitung. Er bittet insbesondere, genau zu überprüfen, welcher

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Klausur Nr. 553 (Zivilrecht) Sachverhalt – S. 8 von 8

Assessorkurs Berlin/ Brandenburg

Rechtsbehelf einzulegen ist und ob dabei irgendwelche Fristen zu beachten sind. Seines Erachtens müsste wohl § 767 ZPO einschlägig sein. Es müsse auch geklärt werden, ob der Schriftsatz an das Gericht schon mit einer Begründung und etwaigen Beweisangeboten versehen werden müsse. Im Übrigen solle sie ein umfassendes Gutachten über die materielle Rechtslage und den weiteren prozessualen Ablauf hinsichtlich des laufenden Mahnverfahrens erstellen. _______________________________________________________________________________

Vermerk für den Bearbeiter: 1. Die hinsichtlich der Immobilie des Mandanten gestellten Fragen sind gutachtlich zu prüfen. 2. Das AG Wedding ist für den Bezirk Reinickendorf örtlich zuständig. 3. Der geeignete Schriftsatz von Rechtsanwalt Thorens an das dafür zuständige Gericht ist zu entwerfen. Dabei ist auf den 6. August 2010 abzustellen. Die genaue Adresse des Gerichts, an das der Schriftsatz zu adressieren ist, braucht nicht angegeben werden. 4. In einem Gutachten ist zu allen im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag über den Plattenspieler stehenden materiellen und prozessualen Rechtsfragen Stellung zu nehmen, soweit diese nicht ohnehin in dem Schriftsatz an das Gericht anzusprechen sind. Ein Mandantenschreiben ist nicht zu fertigen. Es ist davon auszugehen, dass der gekaufte Plattenspieler durch die Post versandt werden kann (sog. Paketversandfähigkeit).