Informe del sector de edificaciones*  Octubre de 2012        Resumen sectorial ............................................................................................. 2  1. Actividad ........................................................................................................ 3  1.1  1.2  1.3  1.4  1.5 

PIB .......................................................................................................... 3  Censo de edificaciones .......................................................................... 4  Licencias de construcción ..................................................................... 7  Ventas de vivienda nueva ..................................................................... 9  Percepción compra de vivienda ......................................................... 10 

2. Precios y costos de construcción de la vivienda ........................................ 11  2.1 Precios de la vivienda nueva y usada .................................................... 11  2.2 Costos de construcción .......................................................................... 13  2.3 Márgenes ................................................................................................ 15  3. Financiación ................................................................................................. 16  4. Tasas de interés ........................................................................................... 17   

             

 

 

Resumen sectorial   

 El  valor  agregado  del  sector  edificador  creció  16.2%  real  anual  en  el  segundo  trimestre  de  2012.  Desde  el  tercer  trimestre  de  2010  no  se  han  presentado  contracciones en esta variable. Así, el balance para el primer semestre señala que  el valor agregado del sector edificador tuvo un incremento de 9.7%.     Los  indicadores  de  actividad  del  sector  relacionados  con  los  procesos  constructivos  registraron  moderaciones.  El  comportamiento  de  las  iniciaciones  sugiere  la  presencia  de  contracciones  en  el  valor  agregado  del  sector  hacia  el  segundo trimestre de 2013.     Las  ventas  de  vivienda  nueva  en  unidades  continuaron  presentando  reducciones  principalmente  por  el  comportamiento  que  se  viene  dando  en  la  ciudad  de  Bogotá.      Los  precios  de  la  vivienda  nueva  continuaron  creciendo  por  encima  de  5%  real  anual  en  el  segundo  trimestre  de  este  año.  Los  resultados  de  ese  trimestre  se  caracterizaron  por  una  aceleración  importante  de  precios  a  nivel  nacional.  Por  ciudades  Bucaramanga,  Barranquilla  y  Bogotá  fueron  los  lugares  en  los  que  se  presentaron los mayores incrementos.     En  la  vivienda  usada  los  precios  se  incrementaron  4%  en  el  primer  trimestre  de  2012.     La trayectoria de los precios de la vivienda nueva seguirán presionando al alza el  precio de los arrendamientos en los próximos meses.     Al evaluar los reajustes en la canasta de costos para construcción de vivienda se  confirma  un  proceso  de  moderación,  que  obedece  a  las  desaceleraciones  en  los  precios de los materiales.     Los  incrementos  de  la  cartera  de  vivienda  y  los  desembolsos  cambiaron  de  tendencia  durante  el  año  en  curso.  Estos  comportamientos  en  cierto  grado  son  atribuibles a los menores niveles de comercialización de la vivienda nueva. 

   

 

1. Actividad  1.1 PIB     Durante  el  segundo  trimestre  de  este  año  la  economía  colombiana  creció  4.9%  real  anual,  levemente  por  encima  de  nuestro  estimativo.  Así,  en  el  primer  semestre  el  PIB  colombiano  se  expandió 4.8%.  A diferencia de lo que venía ocurriendo en trimestres anteriores el sector de minas y canteras no  fue el sector de mayor crecimiento, el valor agregado de esta actividad se incrementó en términos  reales 8.5% anual. En esta oportunidad fue la actividad de la construcción la de mayor dinamismo  al crecer 18.4%, el segundo lugar sí fue ocupado por la actividad de minas y canteras, mientras el  sector de establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas  ocupó el tercer mayor crecimiento (5.1%).  Como ya se comentó el valor agregado del sector construcción presentó un incremento de 18.4%  real  anual  en  el  segundo  trimestre  de  este  año,  situación  que  se  explica  por  un  crecimiento  de  16.2%  en  las  edificaciones  y  de  20.9%  en  las  obras  civiles.  El  valor  agregado  del  subsector  de  edificaciones  se  ha  comportado  en  línea  con  las  previsiones  que  hemos  presentado  con  varios  trimestres  de  antelación.  El  valor  agregado  de  las  edificaciones  ya  completó  siete  trimestres  consecutivos de incrementos y en el último semestre logró crecer 9.7%, superior a lo que ocurrió  en el primer semestre de 2011 (3.2%).  

 

Crecimiento PIB 25

(var% real f rente al mismo trimestre del año anterior)

20 15 10

16.2 Edificaciones 4.9

PIB total

5 0 -5 -10 -15 -20

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2007

2008

2009

2010P

Fuente: Dane.

 

 

 

2011Pr 2012Pr

 

1.2 Censo de edificaciones    Las  obras  totales  en  proceso1,  variable  de  interés  que  ayuda  a  determinar  la  dinámica  de  los  procesos constructivos, crecieron 16.6% anual en el segundo trimestre de 2012. Este incremento  se  puede  calificar  como  importante,  pero  se  moderó  con  respecto  a  lo  que  ocurrió  en  el  primer  trimestre  del  año,  fecha  en  la  cual,  hasta  el  momento,  se  caracterizó  por  registrar  el  mayor  crecimiento de los metros cuadrados en proceso de construcción.  Censo de edificaciones: obras en proceso a nivel nacional (var% frente al mismo trimestre del año anterior) 40 Nuevas en proceso

30 20

16.6

10 0 -10 Totales en proceso

-20

-10.2

-30 -40 III

IV

I

II

III

IV

2009

I

II

III

IV

2010

I

II

III

IV

2011

I

II

2012

Fuente: Dane y Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

 

Por  segmentos,  el  crecimiento  de  los  metros  cuadrados  totales  en  proceso  de  construcción  se  sustentó en el incremento registrado para uso de apartamentos, el aporte al crecimiento fue de 16  puntos porcentuales, el 96% del incremento de las obras en proceso.  Por otro lado, tanto en la construcción de casas, edificaciones para el sector público y educación se  registraron  retrocesos  en  las  obras  en  proceso.  En  el  caso  de  la  casas  la  disminución  de  12.7%  anual,  ponderada  por  su  participación  en  los  metros  totales  en  construcción,  representó  una  contracción de 1.6 puntos porcentuales al crecimiento de las obras en proceso a nivel general. 

 

Obras totales proceso de construcción por destinos

Metros cuadrados Destinos II-11 II-12 Var% Contribución Apartamentos 9,428,066 12,035,174 27.7 16.0 Otros 297,220 464,241 56.2 1.0 Hoteles 402,660 539,178 33.9 0.8 Bodegas 350,023 471,992 34.8 0.7 Oficinas 786,177 862,950 9.8 0.5 Hospitales 515,994 586,709 13.7 0.4 Comercio 1,275,917 1,315,014 3.1 0.2 Administración pública 248,946 160,178 -35.7 -0.5 Educación 515,856 407,222 -21.1 -0.7 Casas 2,494,604 2,178,612 -12.7 -1.9 Total 3,187,408 3,947,275 23.8 16.6 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

                                                             1

 

La medición se realiza en metros cuadrados.

 

  Por ciudades, las mayores contribuciones al incremento de las obras en proceso se concentraron  en  Medellín,  Barranquilla  y  Cali,  las  cuales  conjuntamente  dieron  cuenta  de  11.6  puntos  porcentuales  de  los  16.6%  descritos  anteriormente,  a  diferencia  de  lo  que  ocurrió  en  el  primer  trimestre de este año. Bogotá no figuró dentro de las tres principales ciudades con mayor aporte al  crecimiento de los metros cuadrados en proceso de construcción. Al interior de las tres ciudades  con  mayor  contribución  fue  Barranquilla  de  la  de  más  alto  crecimiento  (61.7%),  seguida  por  Medellín (42.2%) y Cali (36%).  Por otro lado, en Pereira, Manizales y Cúcuta las obras en proceso se redujeron.  Las contracciones  fueron  de  6.9%,  16.1%  y  13.2%,  respectivamente,  que  conjuntamente  representaron    1.1  puntos  porcentuales menos de crecimiento sobre las obras totales en proceso de construcción.  En el caso particular de Bogotá, las obras en proceso crecieron 4.1% anual en el segundo trimestre  de 2012. Cabe recordar que la capital de país representa 37% del área construida a nivel nacional.  Los metros cuadrados para la construcción de vivienda tuvieron un incremento de 13%, pero con  un  comportamiento  disímil  entre  los  apartamentos  y  las  casas.  Las  obras  en  proceso  para  casas  disminuyeron 38.9% mientras para apartamentos se incrementaron 18.7%.    Las  edificaciones  distintas  a  las  de  vivienda  en  Bogotá  tuvieron  en  general  contracciones  en  las  áreas construidas, con excepción de los hoteles. Las reducciones de mayor impacto se dieron los  siguientes destinos: comercio y oficinas.  Las  iniciaciones  (metros  cuadrados  nuevas  en  proceso  de  construcción)  por  su  parte  registraron  una  disminución  de  10.2%  anual,  una  situación  que  resultó  ser  contraria  a  lo  que  ocurrió  en  el  período precedente, comprendido por los últimos cuatro trimestres consecutivos, cuando la tasa  de  crecimiento  promedio  llegó  al  25%  anual.  Esta  contracción  tendrá  un  impacto  sobre  la  generación  de  valor  agregado  del  sector  para  el  próximo  año  y  de  mantenerse  podría  indicar  un  cambio de ciclo en el sector. El comportamiento descrito entonces constituye una alerta anticipada  por medio de la cual, a pesar de los buenos resultados del PIB edificador, sugiere que el próximo  año con alta probabilidad habrá una moderación de la actividad.  La  razón  principal  para  explicar  el  retroceso  en  las  iniciaciones  está  relacionada  con  los  rubros  correspondientes a la vivienda (apartamentos y casas). Así, puede inferirse que el ciclo contractivo  de las ventas de vivienda, cuyo inicio se dio hacia octubre del año pasado, ya  empezó a  generar  efectos sobre las etapas de construcción.             

 

Iniciaciones por destinos    

Metros cuadrados        II‐11  II‐12  Var%  Contribución  206,032 296,162 43.7 2.4 60,469 113,264 87.3 1.4 32,872 73,792 124.5 1.1 105,082 126,921 20.8 0.6 11,376 15,101 32.7 0.1 92,596 91,715 ‐1.0 0.0 82,468 61,762 ‐25.1 ‐0.6 122,480 43,858 ‐64.2 ‐2.1 719,389 524,686 ‐27.1 ‐5.3 2,275,046 1,982,132 ‐12.9 ‐7.9 3,707,810 3,329,393 ‐10.2 ‐10.2

Destino  Comercio  Otros  Hospitales  Oficinas  Administración pública  Bodegas  Hoteles  Educación  Casas  Apartamentos  Total  Fuente: Dane.   

Iniciaciones por ciudades     Áreas urbanas y metropolitanas  Cali  AU                 Medellín  AM   Neiva AU  Barranquilla  AU    Ibagué AU  Popayán AU  Cartagena AU  Villavicencio AU  Armenia   AU   Pasto AU  Cúcuta AM  Manizales AU  Pereira  AU   Bucaramanga  AM   Bogotá  AU   Total  Fuente: Dane. 

Metros cuadrados  II‐11  II‐12  208,497 383,862 417,829 578,185 148,099 236,019 164,500 241,612 62,858 119,828 35,127 55,802 100,033 97,044 122,167 118,474 39,530 24,454 53,960 34,783 104,481 61,790 83,148 35,634 180,291 43,712 302,102 159,412 1,685,188 1,138,782 3,707,810 3,329,393

      Var%  Contribución  84.1  4.7 38.4  4.3 59.4  2.4 46.9  2.1 90.6  1.5 58.9  0.6 ‐3.0  ‐0.1 ‐3.0  ‐0.1 ‐38.1  ‐0.4 ‐35.5  ‐0.5 ‐40.9  ‐1.2 ‐57.1  ‐1.3 ‐75.8  ‐3.7 ‐47.2  ‐3.8 ‐32.4  ‐14.7 ‐10.2  ‐10.2

  Las obras paralizadas, a su vez, tuvieron un incremento de 24.6% anual (en metros cuadrados). Un  crecimiento  de  esa  magnitud  no  se  apreciaba  desde  el  año  2009.  Debido  a  este  incremento  la  relación entre metros cuadrados paralizados y metros cuadrados en proceso de construcción pasó  de 18.8% en el primer trimestre de este año a 20.1% en el segundo trimestre.   

 

 

Áreas paralizadas por ciudades  Áreas urbanas y metropolitanas Bogotá AU Cúcuta AM Bucaramanga AM Medellín AM Barranquilla AU Villavicencio AU Neiva AU Pereira AU Cali AU Manizales AU Cartagena AU Popayán AU Ibagué AU Pasto AU Armenia AU Total Fuente: Dane. 

Metros cuadrados II-11 II-12 704,043 941,165 142,509 355,397 108,479 225,254 433,390 498,342 448,514 496,616 75,495 119,543 33,978 67,123 201,594 217,222 456,980 468,798 46,806 56,326 113,217 119,869 62,352 65,713 50,570 48,715 99,143 75,860 92,589 67,530 3,069,659 3,823,473

Var% 33.7 149.4 107.6 15.0 10.7 58.3 97.5 7.8 2.6 20.3 5.9 5.4 -3.7 -23.5 -27.1 24.6

Contribución 7.7 6.9 3.8 2.1 1.6 1.4 1.1 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 -0.1 -0.8 -0.8 24.6

  Los comportamientos de  algunas  de las variables principales  del  censo de  edificaciones,  como lo  son  las  obras  en  proceso  y  las  iniciaciones,  presentaron  cambios  en  sus  dinámicas  durante  el  segundo  trimestre  de  2012.  En  el  primer  caso  se  dio  una  moderación,  lo  cual  implicó  una  reestimación en nuestra proyección de crecimiento para esa variable. Consideramos que las obras  en  proceso  podrían  crecer  cerca  de  20.9%  para  este  año,  es  decir,  cerca  de  tres  puntos  porcentuales por debajo de nuestra estimación inicial.   El mayor cambio se dio en las iniciaciones al pasar de un periodo de importantes crecimientos a un  segundo trimestre en 2012 de una importante contracción. En términos prospectivos, la reducción  de  esta  variable  implica  que  para  el  próximo  año,  con  alta  probabilidad,  se  empiece  a  sentir  un  retroceso en el valor agregado generado por el sector, esto podría darse hacia el segundo trimestre  de 2013.  La  trayectoria  de  las  ventas  de  vivienda  nueva  en  2013  y  el  impacto  sobre  las  iniciaciones,  que  evaluaremos  en  nuestro  próximo  informe,  definirá  el  más  probable  escenario  del  sector  para  el  próximo año en materia de la dinámica de los procesos constructivos.   

1.3 Licencias de construcción    La  variable  de  actividad  del  sector  edificador  con  mayor  desaceleración  es  el  crecimiento  de  las  licencias de  construcción.  En julio pasado los metros cuadrados licenciados se contrajeron  13.4%   

  frente al mismo mes del año anterior, en el acumulado de doce meses la disminución resultó ser  de 11%.   Metros cuadrados licenciados (var% del acumulado en doce meses) 80 60

Vivienda Comercio

40

24.7

Oficinas

20

Total

0 -11.0 -13,7

-20 -22.6 -40 -60 Jun-09

Dic-09

Jun-10

Dic-10

Jun-11

Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

Dic-11

Jun-12

 

El licenciamiento para la construcción de vivienda tuvo un retroceso de 18.1 % en el séptimo mes  de este año frente al mismo mes de 2011. En lo corrido del año la contracción resultó ser de 18.1%,  mientras en el acumulado de doce meses la disminución fue de 13.7%.   Por  regiones,  los  metros  licenciados  en  el  acumulado  de  los  últimos  doce  meses  para  vivienda  presentaron las mayores reducciones en: Valle (50.1%), Bogotá (48%), Cauca (46.1%), Caldas (31%)  y  Meta  (21.4%).  En  lo  corrido  del  año  las  principales  disminuciones  se  dieron  en  Cauca  (66.3%),  Valle (62.2%) y Bogotá (54%). Como se puede notar Bogotá, el principal mercado del país, está en  un  proceso  de  marcada  disminución  del  licenciamiento  para  la  construcción  de  vivienda,  si  bien  este  efecto  está  influenciado  por  el  comportamiento  de  las  ventas  también  debe  tenerse  en  cuenta,  como  hipótesis,  que  factores  institucionales  relacionados  con  la  prestación  se  algunos  servicios de saneamiento básico han influenciado en dicho comportamiento.  En otros destinos diferentes a la vivienda también se aprecian reducciones, el más considerable fue  el  correspondiente  a  la  industria,  cuya  contracción  fue  de  44.9%  (acumulado  en  doce  meses),  seguido por los hospitales con una disminución de 44% y los hoteles con un retroceso de 28.1%.   Aunque  la  moderación  en  las  áreas  licenciadas  tiene  relación  con  los  menores  ritmos  de  crecimiento en las ventas de vivienda, debe recordarse que durante el periodo noviembre de 2010‐ agosto  de  2011  se  dieron  incrementos  atípicamente  altos  en  el  licenciamiento.  De  allí  que  esta  base estadística de comparación todavía influya en la contracción de los metros licenciados. En el  caso  de  Bogotá  y  las  licencias  para  vivienda  existen  unos  factores  puntuales  que  fueron  mencionados  anteriormente.  En  general,  esperamos  que  hacia  el  mes  de  septiembre  se  haya  depurado  el  efecto  estadístico  y  la  dinámica  del  licenciamiento  esté  más  alineada  con  el  comportamiento de las ventas.    

 

1.4

Ventas de vivienda nueva  

  En las cuatro principales ciudades del país, según Galería Inmobiliaria, se comercializaron alrededor  de 61.980 unidades de vivienda nueva durante los ocho primeros meses de 2012. El anterior valor  fue  2.8%  inferior  con  respecto  a  las  ventas  realizadas  en  los  primeros  ocho  meses  de  2011.  Con  excepción  del  resultado  de  enero  de  este  año,  2012  se  ha  caracterizado  por  una  reducción  sistemática de las ventas. A pesar de lo anterior el  nivel se comercialización todavía se encuentra  por encima de su promedio histórico.  Ventas de vivienda nueva en las cuatro principales ciudades del país (promedio de los últimos doce meses) 8,000

7,618 7,500

6,923

7,000 6,500 6,000 5,500 Dic-09

Ago-10

Abr-11

Dic-11

Fuente: La Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

Ago-12

 

Al desagregar la información de ventas por ciudades puede concluirse que la ciudad donde se ha  dado una mayor reducción de las ventas es Bogotá. Las unidades vendidas en los últimos meses se  redujeron  4.8%  en  la  capital  del  país.  En  el  pasado  mes  de  agosto  aunque  las  ventas  volvieron  a  disminuir (7.6% anual), ya se hizo más evidente el efecto del subsidio a la tasa de interés para la  adquisición de vivienda de interés social, en el segmento de precios entre los 61 millones de pesos  y el tope VIS el nivel de comercialización tuvo un crecimiento de 36% anual.  En Cali, también el balance del último año muestra una reducción en las ventas, su contracción fue  de 1.5%. A diferencia de Bogotá, en todos los rangos de precios, excepto el comprendido entre los  300 y 400 millones pesos, los niveles de comercialización disminuyeron.   De  otro  lado,  en  Medellín  y  Barranquilla  las  ventas  de  los  últimos  meses  arrojan  un  balance  positivo. Sobre todo en esta última en la cual las ventas se incrementaron 41.3%, a pesar que tanto  en mayo como en agosto presentaron reducciones de 16.3% y 1.8%, respectivamente.   Los  indicadores  de  riesgo  como  la  rotación  del  inventario  se  siguen  manteniendo  en  buenos  niveles,  incluso  al  ser  comparados  con  lo  que  ocurría  un  año  atrás  puede  apreciarse  ciertas  reducciones.  En Bogotá, la rotación del promedio móvil del trimestre terminado en agosto pasado  fue  de  3.9  meses,  un  año  atrás  había  sido  de  3.2  meses.  También  en  la  capital  de  Antioquia  la  rotación  presentó  un  incremento,  al  pasar  de  8.5  meses  a  9.7  meses.  En  Cali  y  Barranquilla  sí  se   

  registraron reducciones, en la primera de 7.1 meses a 6.1 meses y en la segunda de 13 meses a 8.4  meses.   Sobre la posible trayectoria de las ventas para lo que resta del año debe considerarse el efecto que  pueda  seguir  generando  el  decreto  1190  expedido  por  el  Ministerio  de  Vivienda,  Ciudad  y  Territorio el pasado mes de junio. Dicho decreto genera una serie de incentivos para la compra de  vivienda  en  el  segmento  VIS  al  subsidiar  en  varios  puntos  las  tasas  de  interés  para  financiar  la  adquisición  de  los  inmuebles  nuevos.  Nuestras  proyecciones  señalan  que  el  impacto  de  dicha  cobertura sobre las ventas en Bogotá se verá reflejado en tres puntos porcentuales de crecimiento  adicional sobre la trayectoria sin subsidio del valor de las ventas para el cierre de este año.   

1.5

Percepción compra de vivienda 

  Durante  los  últimos  meses  no  ha  sido  clara  la  tendencia  sobre  la  percepción  de  compra  de  vivienda  por  parte  de  los  hogares.  Con  base  en  el  promedio  histórico  sobre  el  balance2  de  respuestas  si  es  o  no  buen  momento  para  adquirir  vivienda  se  puede  inferir  que  existe  un  leve  sesgo optimista (ver gráfico).  Son  varios  los  elementos  que  pueden  estar  influyendo  en  que  no  exista  una  tendencia  definida  sobre la percepción de compra de los hogares. Por una parte, el ciclo económico por el cual está  atravesando Colombia, caracterizado por una moderación de la industria y el comercio. Por otro  lado,  existen  elementos  que  pueden  favorecer  una  mejor  percepción  de  los  compradores:  menores tasas de desempleo y una reciente política de reducción de tasas de interés por parte del  Banco de la República.  Percepción de compra de vivienda (Promedio móvil de tres meses del balance de respuestas) 45 40 35

promedio: 29

36

30 25 20 15 10 5 0 Ago-07 Feb-08 Ago-08 Feb-09 Ago-09 Feb-10 Ago-10 Feb-11 Ago-11 Feb-12 Ago-12 Fuente: Dane.

                                                             2

 

Es el resultado que se obtiene de restar las respuestas afirmativas y negativas.

 

 

2. Precios y costos de construcción de la vivienda  2.1 Precios de la vivienda nueva y usada  El  precio  de  la  vivienda  nueva  a  nivel  nacional  registró  un  incremento  8.2%  real3  anual  en  el  segundo trimestre de 2012, según el Dane. En términos nominales el crecimiento fue de 11.1%, el  mayor incremento desde el año 2008.   A  pesar  de  la  relativa  estabilidad  en  el  crecimiento  de  los  precios  registrada  entre  el  tercer  trimestre  de  2011  y  el  primero  de  2012,  la  última  información  sorprendió  por  su  aceleración,  situación que se dio en medio de una moderación de ventas de la vivienda nueva.   La dinámica de  incremento de los precios se ha traducido en que los niveles observados en el segundo trimestre  de 2012 sean los más altos desde el primer trimestre de 1997.  Si  a  diferencia  de  los  resultados  anteriores  los  precios  nominales  de  la  vivienda  nueva  son  deflactados por los costos de construcción de vivienda, excluyendo los correspondientes al suelo,  el incremento real para el segundo trimestre  de este año estuvo por el orden de 5.2%.   En el caso de la vivienda usada los precios tuvieron un incremento de 4% real anual en el primer  trimestre de 2012, según el Banco de la República, cifra inferior al aumento de precios del último  trimestre del año pasado (5.3%), pero superior a lo que había ocurrido un atrás (2.8%).     Precios de vivienda en Colombia (Índices reales) 140

Usada

130

Nueva

120 110 100 90 80 Dic-93

Jul-98

Feb-03

Sep-07

Abr-12

 

                                                             3

 

Deflactado por el IPC.

 

Precios de la vivienda en Colombia

20

(var% reales frente al mismo trimestre del año anterior)

15

Usada 10

7.7

Nueva

5

4.0 0 -5 -10 -15 -20 Dic-93

Jul-98

Feb-03

Sep-07

Abr-12

  A nivel regional fueron tres ciudades, de nuevo, las que registraron un reajuste nominal de precios  por  encima  del  incremento  a  nivel  nacional  (11.1%),  durante  el  segundo  trimestre  de  2012.  Las  ciudades  con  mayor  incremento  de  precios  de  la  vivienda  nueva  fueron:  Bucaramanga  (18.7%),  Barranquilla  (14.7%)  y  Bogotá  (11.9%).  En  estas  tres  ciudades  también  se  habían  presentado  los  mayores crecimientos en el primer trimestre de este año.  Al  analizar  la  dinámica  regional    de  los  precios  de  cada  ciudad  deflactados  por  sus  respectivos  niveles de costos (sin incluir el valor del suelo), los resultados en indican que la inflación de costos  si  bien  reduce  los  incrementos  nominales  no  altera  la  jerarquía  de  las  tres  ciudades  donde  más  crecieron los precios nominales: Bucaramanga, Barranquilla, y Bogotá.  Precio de la vivienda nueva por ciudades (var% real* frente al mismo trimestre del año anterior) 12.1

Bucaraman ga 4.5 8.3 8.9 8.1

Barranquilla Bogotá 6.7 6.1

Cali 0.9

5.2

Nacional

II-12

1.5 4.2 4.7

Armenia

II-11

1.9 Medellín

6.3 -2.9

Pereira -4.0 -5

0

5

10

*Deflactado por el ICCV. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

 

15

 

  Pero por otro lado, en Pereira el crecimiento de los costos presionó a la baja el incremento real de  precios  durante  el  segundo  trimestre  del  año.  Dicha  situación  constituye  un  riesgo  a  nivel  de  rentabilidad.  En línea con lo comentado en nuestros anteriores informes el precio de los arrendamientos siguió  acelerando su crecimiento. El IPC de arrendamientos presentó un incremento de 3.82% anual en  julio  pasado,  un  año  atrás  el  reajuste  fue  de  3.39%  y  en  enero  de  este  año  3.59%.  Estos  comportamientos  fueron    generados  por  el  efecto  causado  en  los  meses  precedentes  por  los  incrementos de los precios de la vivienda nueva.    Por  niveles  de  ingreso,  el  IPC  de  arrendamientos  correspondiente  a  niveles  altos  es  el  que  ha  experimentado mayores aceleraciones: en enero de 2012 el reajuste de los arrendamientos fue de  2.34%  anual  mientras  en  julio  llegó  a    2.72%.  Para  los  ingresos  medios  la  variación  del  IPC  de  arrendamientos  en  enero  pasado  fue  3.32%,  en  julio  ascendió  a  3.64%.  Por  último,  para  los  ingresos bajos el cambio consistió en un cambio de 4.11% a 4.20%.    Precio de arrendamientos por niveles de ingreso (var% frente al mismo mes del año anterior) 6.0 5.5 5.0 4.5

4.20

4.0

3.64

3.5 3.0

Bajos

2.5

Medios

2.0

Altos

2.72

1.5 1.0 Jul-07

Ene-08

Jul-08

Ene-09

Jul-09

Ene-10

Jul-10

Ene-11

Fuente: Dane y cálculos  Davivienda‐Dirección  Ejecutiva  de Estudios  Económicos.

Jul-11

Ene-12

Jul-12

 

Con base en nuestros ejercicios econométricos de transferencia de precios de la vivienda nueva a  los  arrendamientos,  podemos  inferir  que  las  tendencias  descritas  anteriormente  se  podrán  mantener en un lapso de por lo menos seis meses. 

2.2 Costos de construcción    La  posibilidad  sobre  el  cambio  de  tendencia  que  habíamos  detectado  en    los  costos  de  construcción de vivienda (excluyendo tierra) meses atrás se confirmó, de esta manera el índice de  costos de construcción de vivienda (ICCV) se ha moderado de manera continua a lo largo de 2012.  En enero el ICCV tuvo una variación de 7.2% anual en julio pasado el incremento fue de 3.8%.    

  El  análisis  por  los  grupos  que  conforma  el  ICCV  indica  que  la  desaceleración  de  los  costos  es  explicado  por  la  moderación  en  el  precio  de  los  materiales.  En  julio,  la  variación  anual  de  los  materiales  fue  de  3.8%,  un  año  atrás  la  variación  era  de  4.9%.  Los  materiales  con  mayores  incrementos  fueron:  morteros  (15.9%),  cemento  gris  (13.9%),  concretos  (13.3%)  y  lubricantes  (7.3%).  Costos de construcción de vivienda 8

(var% frente al mismo mes del año anterior)

7 6 5 4

3.8

3 2 1 0 -1 -2 -3 Mar-09

Jul-09

Nov-09

Mar-10

Jul-10

Nov-10

Mar-11

Jul-11

Nov-11

Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

Mar-12

Jul-12

 

En el caso de la vivienda de interés social el incremento de los costos se sitúo alrededor de 4.0%  en julio pasado, en el mismo mes del año pasado la variación fue de 4.9%. Por grupos, el mayor  incremento lo registró la mano de obra (4.2%), seguido por los materiales (4.1%) y la maquinaria y  equipo 1.3%.   Crecimiento promedio últimos tres meses de los costos de construcción* Ciudad Santa Marta Pereira Manizales Bucaramanga Barranquilla Armenia Cartagena Medellín Cúcuta Nacional Popayán Bogotá Pasto Cali Neiva Ibagué

Jul-11 6.6 6.9 5.8 4.8 3.0 5.7 4.2 4.2 3.7 4.3 4.0 4.1 4.2 3.8 5.8 2.5

Jul-12 7.5 7.5 6.0 6.0 5.9 5.3 5.2 5.2 4.9 4.2 4.1 3.7 3.3 3.3 3.0 1.8

Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

 

 

  Respecto  a  nuestro  informe  anterior  (con  cifras  a  enero  de  2012)  las  ciudades  de  Pereira,  Manizales  y  Santa  Marta  siguieron  situándose  dentro  de  las  cinco  con  mayores  incrementos  en  costos.  También  en  términos  comparativos  con  los  resultados  de  enero  de  este  año  debe  considerarse  que  en  julio  pasado  todas  las  ciudades  crecieron  por  debajo  de  los  registros  de  comienzo de año.    

2.3 Márgenes  Como  medida  para  aproximar  los  márgenes  operativos  del  constructor  utilizamos  la  relación  precio/costo  (excluye  valor  del  suelo)  de  la  edificación  de  vivienda.  En  Bogotá,  a  pesar  de  la  reducción en los volúmenes de ventas el margen ha mantenido una tendencia creciente y positiva,  de hecho el nivel al segundo trimestre de 2012 fue el más alto a nivel histórico.   En  Medellín  después  de  la  moderación  observada  en  la  relación  precio/costo  entre  el  último  trimestre de  2011 y el  primero de 2012 se dio  un repunte en el segundo trimestre  de  este año.  Debe  considerarse  también  que  desde  el  tercer  trimestre  se  ha  dado  una  separación  de  este  indicador con respecto a los valores registrados en Bogotá. Este comportamiento es explicado por  el hecho de que los costos han crecido más en Medellín que en Bogotá (sin incluir los costos del  suelo).  La  situación  en  Cali  experimentó  un  cambio  consistente  en  pasar  de  una  situación  de  relativa  estabilidad del indicador a un repunte, superando por primera vez en varios meses el referente de  1 (base IV trimestre de 2008). Esto indica que los costos crecieron menos que proporcionalmente  respecto a los precios en los últimos cuatro años, aunque de manera muy moderada.  Márgenes: base IV08= 100 (tres principales ciudades) 1.30

1.26

1.25 Bogotá

1.20

1.19

1.15 Medellín

1.10 1.05

1.01 Cali

1.00 0.95 0.90 I

II

III 2009

IV

I

II

III

IV

2010

Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

I

II

III 2011

IV

I

II 2012

 

En conclusión, el importante repunte de precios observado en el segundo trimestre junto con la  tendencia  de  desaceleración  de  los  costos  tuvo  una  incidencia  positiva  en  los  márgenes  operacionales a nivel general. 

 

 

3. Financiación     El crecimiento de la cartera de vivienda fue de 18.3% en junio de 2012 y a su vez alcanzó un saldo  de  30.74  billones  de  pesos  (incluye  leasing  habitacional,  titularizaciones  y  Fondo  Nacional  del  Ahorro).  Esta  variable  también  se  ha  moderado,    el  mayor  crecimiento  en  tres  años  y  medio  fue  registrado en febrero de 2012 (19.6%), fecha a partir de la cual los incrementos han ido cediendo.  Este  comportamiento  se  ha  dado  en  un  medio  de  un  ambiente  de  menor  ritmo  de  la  actividad  económica en general y moderación en las ventas de vivienda nueva.  Si al valor total de la cartera se le excluye el leasing, las titularizaciones y la cartera del FNA el valor  que se obtiene  es de 16.9 billones de pesos a junio de  este año. Cuando se  compara el  anterior  saldo con el registrado un año atrás el crecimiento que se obtiene es de 25.1%.   Aunque  el  componente  de  leasing  y  la  cartera  del  FNA  crecieron  a  ritmos  de  34.3%  y  17.7%,  respectivamente,  las  titularizaciones  se  redujeron.  En  junio  pasado  la  cartera  titularizada  disminuyó 3.3% anual. Así, la cartera titularizada pasó de un saldo de 6.46 billones de pesos a uno  de 6.25 billones de pesos entre junio de 2011 y junio de 2012.  Como  consecuencia  de  las  menores  ventas  de  vivienda  los  desembolsos  ya  pasaron  de  solo  moderarse  a  contraerse.  Con  base  en  cifras  de  Asobancaria  se  pudo  concluir  que  en  junio  los  desembolsos decrecieron 11.5% anual, una situación que en magnitud tiene su antecedente más  inmediato hacia mediados de 2009. Sin embargo, al consolidar la información del primer semestre  se obtiene un valor de 4.0 billones de pesos, es decir, 6.6% superior al valor desembolsado en el  mismo período de 2011. 

90

800

80 70

700

63160

600

50

500

40

400

30 20

300

10 200 0 100 -11.5 00 Feb-09

-10

Var% frente al mismo mes del año anterior

Miles de millones de pesos

Valor de los desembolsos individuales* 900

-20 Ago-09

Feb-10

Ago-10

Feb-11

Ago-11

Feb-12

*Incluye leasing habotacional y subrogaciones. Fuente: Asobancaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

 

Dado lo anterior el número de viviendas financiadas en el primer semestre de 2012 fue cercano a  las  59.300  unidades,  este  valor  fue  0.3%  menor  a  lo  financiado  un  año  atrás.  La  vivienda  nueva                                                               4

 

Cálculo con base en datos de Superfinanciera.

  experimentó un crecimiento apenas de 0.2% en su financiamiento, mientras en la usada se registró  una contracción de 1%.   

4. Tasas de interés    En términos comparativos entre junio y julio de este año las tasas de interés para adquisición de  vivienda  del  sistema  financiero    registraron  comportamientos  mixtos.  Mientras  las  tasas  para  créditos en UVR para VIS tuvieron un incremento de 40 pbs, las correspondientes a No VIS en UVR  y para VIS en el sistema de pesos disminuyeron en  20 pbs y 30 pbs. Por su parte, las tasas para  vivienda diferente a la de interés social bajo el sistema de pesos se ha mantenido relativamente  estable.     Tasas de interés para adquisción de vivienda 14

12.9

13.413.1

13.1 13.1 13.06

12 10 8

7.7

8.2

8.6

9.0 9.3 9.11 Jul-11 Jun-12

6

Jul-12

4 2 0 UVR-VIS Fuente: Superfinanciera.

UVR-NO VIS

PESOS-VIS

PESOS-NO VIS

 

Si el comparativo se realiza con lo ocurrido un año atrás la tendencia es más clara, en general las  distintas modalidades  de tasas aumentaron. En materia de perspectivas el sesgo de lo que pueda  ocurrir  dentro  de  un  año  está  inclinado  hacia  las  disminuciones,  el  efecto  de  las  dos  últimas  reducciones de la tasa de intervención de la política monetaria así lo sugiere.           

 

 

Tabla de indicadores sectoriales  1 Actividad y ventas

Variación porcentual frente al mismo período del año anterior

Variable

II‐Trimestre 2012

I‐Trimestre 2012

II‐Trimestre 2011

1/

4.9 18.4 16.2

4.7 ‐2.0 3.6

4.9 ‐7.1 4.9

II‐Trimestre 2012 ‐10.2 20.1 Jul‐12

I‐Trimestre 2012 35.9 18.8 Jun‐12

II‐Trimestre 2011 16.0 18.8 Jul‐11

‐2.1

4.3

13.8

Jun‐12 ‐13.4 ‐17.6 ‐10.6 ‐4.0 166.2

May‐12 ‐38.2 ‐40.9 ‐8.0 ‐90.6 12.2

Jun‐11 66.5 23.8 52.0 143.6 ‐76.1

PIB      Sector construcción     Edificaciones 1/

Estado Obras    Nuevas en Proceso    Paralizadas 1/

Producción cemento  1/

M2 Licenciados     Construcción (total edificaciones)      Vivienda      Comercio      Oficinas      Bodegas

Valores en unidades 2/

Ventas de vivienda nueva  Cuatro principales ciudades     Bogotá     Cali     Medellín     Barranquilla   Tres principales ciudades     Bogotá     Cali     Medellín     Barranquilla

Precios y costos 1/

Precios    Vivienda nueva (var% real) deflactado por IPC   Vivienda usada (var% real) 1/

Costos    Construcción vivienda nueva

 

Ago‐12 Jul‐12 Ago‐11 7,576 7,562 8,535 5,162 5,056 5,584 758 765 990 1,335 1,301 1,485 321 440 327 Variación porcentual frente al mismo período del año anterior ‐11.2 ‐12.7 18.9 ‐7.6 ‐11.6 22.9 ‐23.4 ‐21.1 ‐11.6 ‐10.1 ‐22.7 18.9 ‐1.8 52.8 21.6

Variación porcentual frente al mismo período del año anterior II‐Trimestre 2012 8.2 I‐Trimestre 2012 4.0

I‐Trimestre 2012 5.9 IV‐Trimestre 2011 5.3

II‐Trimestre 2011 6.5 I‐Trimestre 2011 2.8

Jul‐12 3.8

Jun‐12 4.1

Jun‐11 4.7

 

 

2 Financiamiento   Cartera  3/**

   Vivienda 

4/  

   Titularizada 

3/

   Leasing habitacional  3/    Fondo Nacional del Ahorro  5/ 

  Tasas de interés  (adquisión vivienda)    UVR VIS    UVR NO‐VIS     Pesos VIS    Pesos NO‐VIS  6/

  Desembolsos    Constructor     Individuales*** 1/ 

Viviendas financiadas    VIS    NO VIS

(INCLUD NUEVA Y USADA)

Percepción de los hogares 7/ (balance de respuestas) Momento para comprar vivienda

Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Jun‐12

May‐12

Jun‐11

25.1

24.6

9.3

‐3.3

‐0.4

37.3

34.3

34.6

27.3

17.7

18.2

16.8

Jul‐12 Jun‐12 Jul‐11 8.60 8.17 7.72 9.10 9.30 9.16 13.13 13.39 12.90 13.06 13.08 13.13 Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Jun‐12 23.0 ‐11.5

May‐12 52.8 4.4

Jun‐11 83.1 23.1

II‐Trimestre 2012 13,555 15,131

I‐ITrimestre 2012 16,092 14,490

II‐Trimestre 2011 14,799 16,446

Jul‐12

Jun‐12

Jul‐11

39.1

35.9

39.3

Fuentes: 1/ Dane, 2/ Galería Inmobiliaria, 3/ Superfinanciera, 4/ Titularizadora colombiana, 5/ Superfinanciera 6/ Asobancaria, corresponde al promedio mensual 7/ Fedesarrollo y cálculos Davivienda‐DEEE. ** no incluye: cartera titularizada, FNA y leasing.  ***incluye subrogaciones y leasing

   

 

 

  *Informe elaborado por la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos del Grupo Bolívar.    Director: Andrés Langebaek R.  Coordinador: Rogelio A Rodríguez C 

 

Dirección de Estudios Económicos Grupo Bolívar Director: Andrés Langebaek Rueda [email protected] Ext: 59100

Análisis Fiscal y Externo: María Isabel García [email protected] Ext: 59101

Jefe de Análisis de Mercados: Silvia Juliana Mera [email protected] Ext: 59130

Análisis Sector Financiero: Ana María Rodríguez [email protected] Ext: 59105

Análisis Sectorial: Rogelio Rodríguez [email protected] Ext: 59104

Análisis de Perspectivas de Largo Plazo :Carlos Hernandez

Análisis Sectorial: Daniel Rey [email protected] Ext: 59120

Análisis de Inflación y Mercado Laboral: Santiago Rodríguez

[email protected] Ext: 59004

[email protected] Ext: 59103 Profesionales en Práctica:

David Aguilar Daniel Bayona Teléfono: (571) 330 00 00 Dirección: Av. El Dorado No. 68C - 61 Piso 9

 

Para nosotros es importante conocer sus comentarios, si tiene alguno por favor remitirlo a:  [email protected] 

 

Los datos e información de este informe no deberán interpretarse como una asesoría, recomendación o  sugerencia  por  parte  de  Banco  Davivienda  para  la  toma  de  decisiones  de  inversión  o  la  realización  de  cualquier  tipo  de  transacciones  o  negocios.  Se  pueden  presentar  errores  sobre  los  cuales  el  Banco  Davivienda no asume responsabilidad alguna, razón por la cual el uso de la información suministrada es de  exclusiva responsabilidad del usuario. Los valores, tasas de interés y demás datos que allí se encuentren,  son puramente informativos y no constituyen una oferta, ni una demanda en firme, para la realización de  transacciones.