Nota sobre Evento Relevante

FIHO, FINN Y FSHOP REALIZAN NUEVAS ADQUISICIONES Abril 09, 2014

RESUMEN EJECUTIVO: 

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Concentradora Fibra Hotelera Mexicana (FIHO) ejecutó la compra de tres hoteles bajo las marcas One y Fiesta Inn, operados por Grupo Posadas. Bajo el compromiso de duplicar el portafolio inicial, se anunciaron estas nuevas adquisiciones por un monto total de P$354.42 millones. El Cap Rate al que se realizaron estas adquisiciones fue de 10%, es decir, se estima un ingreso operativo de P$35.4 millones, considerando los tres hoteles. Estos porcentajes son atractivos en la industria, y si se mantienen estos niveles en las futuras adquisiciones de FIHO, el dividend yield otorgado a los inversionistas incrementará de forma considerable respecto a la distribución realizada en 2013 (4.0%), estimando un 7% para finales de 2014. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con un precio objetivo de P$29.0 por CBFI para cierre de 2014. Asesor de Activos Prisma Fibra Inn (FINN), realizó una nueva adquisición hotelera en Tampico, Tamaulipas. El hotel Holiday Inn Altamira cuenta con 98 habitaciones y se contemplan grandes remodelaciones y extensiones al inmueble. Actualmente el portafolio de FINN se integra de 22 hoteles en operación (4,321 habitaciones), se espera que el portafolio abarque más de 5,400 cuartos hacia finales de 2014. Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios (FSHOP) realizó su segunda adquisición. El centro comercial Nima Shops se ubica en Puerto Vallarta, Jalisco, tiene una ocupación de 82%, un área bruta arrendable (ABR) de 3,991 m2 y 89 cajones de estacionamiento. Se pactó finalmente un precio de P$113.53 millones. Al considerar los ingresos operativos anualizados del inmueble por P$10.46 millones, el cap rate resultante es de 9.21%. FSHOP no se caracteriza por ser muy dinámica en sus adquisiciones; sin embargo, éstas generarán un mayor valor al portafolio actual, debido a los atractivos cap rates de los inmuebles. De mantener estos niveles en las próximas adquisiciones, el dividend yield podría alcanzar un 7% para finales de 2014. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA y un precio objetivo de P$20.0 por CBFI para finales de 2014.

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Nota sobre Evento Relevante

FIBRA HOTEL REALIZA TRES ADQUISICIONES CONCENTRADORA FIBRA HOTELERA MEXICANA S.A. DE C.V. PRECIO: FIHO12

COMPRA

5 03/04/2014

06/03/2014

06/02/2014

09/01/2014

12/12/2013

14/11/2013

17/10/2013

19/09/2013

22/08/2013

0 25/07/2013

3.7%

10

27/06/2013

ROIC

7.4% 15.91x

15

30/05/2013

Cap Rate implícito Apalancamiento (LTV) VE/NOI

20

02/05/2013

Chg % Trim

P$22.2 P$20.66 2.1%

25

04/04/2013

Max Trim Min Trim

P$29.0 P$21.27 36.3% 499.4 P$10,622

P$

Precio Objetivo al 2014-IV: Precio Cierre (7/04/2014): Potencial Número de CBFIs (millones): Valor de Capitalización (millones):

30

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana (FIHO) ejecutó la compra de tres hoteles bajo las marcas One y Fiesta Inn, operados por Grupo Posadas. Bajo el compromiso de duplicar el portafolio inicial, se anunciaron estas nuevas adquisiciones por un monto total de P$354.42 millones. Los hoteles Fiesta Inn y One se encuentran en Xalapa, Veracruz. Se componen de 119 y 108 habitaciones, respectivamente, que totalizan 227 cuartos en operación. La inversión de ambos hoteles fue de P$212.92 millones. Se planean remodelaciones y nuevos cuartos por una inversión de P$8 millones, añadiendo 18 nuevos cuartos para el hotel One, además de la renovación en áreas públicas para el hotel Fiesta Inn. El cap rate al que se realizó la transacción fue de 10%, considerando un EBITDA anualizado de P$21.2 millones, aproximadamente. El tercer hotel se ubica en Ciudad Obregón, Sonora. Se compone de 123 habitaciones y se adicionarán 18 cuartos, para alcanzar 141 cuartos en total. La inversión de este hotel fue de P$141.5 millones, más P$6.5 millones que se destinarán a las nuevas extensiones. El cap rate al que se ejecutó esta adquisición fue de 10%. Estos porcentajes son atractivos en la industria, y si se mantienen estos niveles en las futuras adquisiciones de FIHO, el dividend yield otorgado a los inversionistas incrementará de forma considerable respecto a la distribución realizada en 2013 (4.0%), estimando un 7% para finales de 2014, con base en el precio del CBFI a inicios de año. Considerando los impuestos reembolsables por las últimas adquisiciones realizadas, FIHO mantiene una gran cantidad de efectivo en caja, de aproximadamente P$4,700 millones, por lo que descartamos un mayor apalancamiento, al menos en el mediano plazo. El mantener estos niveles de efectivo es favorecedor para FIHO, si consideramos un escenario donde las tasas de interés aumentarán, escenario altamente probable consecuencia de los recientes recortes en el estímulo monetario de la Reserva Federal en EE.UU. Actualmente, el portafolio de FIHO se compone de 44 hoteles en operación (6,238 habitaciones), más ocho hoteles en diferentes etapas de desarrollo. Esperamos para finales de 2014, el portafolio se integre de 55 hoteles bajo un alto potencial de crecimiento, para alcanzar 100 hoteles en el mediano plazo. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con un precio objetivo de P$29.0 por CBFI para cierre de 2014.

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Nota sobre Evento Relevante

FIBRA INN ADQUIERE HOTEL EN TAMPICO Y ANUNCIA NUEVOS DESARROLLOS FINN ASESOR DE ACTIVOS PRISMA S.A.P.I DE C.V. PRECIO: FINN13

SIN COBERTURA

25 P$17.09

Número de CBFIs (millones): Valor de Capitalización (millones):

258.3 P$4,414.9

P$

20 Precio Cierre (7/04/2014):

15 10 5 03/04/2014

06/03/2014

06/02/2014

09/01/2014

12/12/2013

14/11/2013

17/10/2013

19/09/2013

22/08/2013

25/07/2013

3.8%

0 27/06/2013

ROIC

4.6% 22.69x

30/05/2013

Cap Rate implícito Apalancamiento (LTV) VE/NOI

02/05/2013

Chg % Trim

P$17.73 P$15.46 0.4%

04/04/2013

Max Trim Min Trim

Asesor de Activos Prisma Fibra Inn (FINN), realizó una nueva adquisición hotelera en Tampico, Tamaulipas. El hotel Holiday Inn Altamira cuenta con 98 habitaciones y se contemplan grandes remodelaciones y extensiones al inmueble. Para esta adquisición se destinó inicialmente P$110.8 millones, lo que significa un cap rate de 10%; sin embargo, se destinarán P$103.1 millones más para añadir: (1) 105 cuartos al hotel, (2) mejoras a la propiedad en general y (3) la compra de un terreno adyacente, donde se ubicará, en una primera etapa, un restaurante y posteriormente se desarrollará un hotel de servicios limitados o estancia prolongada. Se espera que la zona del Golfo de México sea beneficiada, en el mediano y largo plazo, de las reformas energéticas recientemente aprobadas. Se observan las primeras inversiones en petroquímica por empresas extranjeras, como la realizada en Tamaulipas por Keppel Offshore, para construir el primer astillero para perforación en altamar por un valor de US$400 millones. De igual forma, FINN anunció un desarrollo hotelero en Campeche, en línea con la posible expansión del sector energético, bajo la marca Fairfield Inn & Suites by Marriott, de categoría Servicios Limitados. La inversión del proyecto será de P$188.9 millones, con un cap rate proyectado de 12.3%. El hotel contará con 180 habitaciones y se contempla que el desarrollo abarque 12 meses de construcción. FINN asignará esta misma marca, Fairfield Inn & Suites by Marriott, a otros desarrollos en puerta, como el anunciado en el terreno recientemente adquirido en Coatzacoalcos, Veracruz. El hotel se integrará por 180 habitaciones y la inversión será de P$162.8 millones. Los niveles de cap rate a los que FINN ha ejecutado sus adquisiciones se ubican alrededor de 10%, lo que se traduce en una ventaja en el sector, sobre todo en un escenario donde FINN muy probablemente, incrementaría su nivel de apalancamiento. Actualmente el portafolio de FINN se integra de 22 hoteles en operación (4,321 habitaciones), más dos hoteles en desarrollo (769 habitaciones). No descartamos una posible emisión de CBFIs para llevar a cabo las adquisiciones contempladas, donde se espera que el portafolio abarque más de 5,400 cuartos hacia finales de 2014.

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Nota sobre Evento Relevante

FIBRA SHOP ADQUIERE CENTRO COMERCIAL EN VALLARTA FSHOP FIBRA SHOP PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS S.A.P.I DE C.V. PRECIO: FSHOP13

25/03/2014

25/02/2014

25/01/2014

25/12/2013

3.8%

25/11/2013

ROIC

6.1% 14.51x

25/10/2013

Cap Rate implícito Apalancamiento (LTV) VE/NOI

25/09/2013

Chg % Trim

P$16.99 P$14.80 0.4%

25/08/2013

Max Trim Min Trim

P$20.0 P$16.4 22.0% 353.8 P$5,802

18 17 16 15 14 13 12 11 10 25/07/2013

Precio Objetivo al 2014-IV: Precio Cierre (7/04/2014): Potencial Número de CBFIs (millones): Valor de Capitalización (millones):

P$

COMPRA

Fibra Shop Portafolios Inmobiliarios (FSHOP) realizó su segunda adquisición, tras su reciente incursión en el mercado bursátil. El centro comercial Nima Shops se ubica en Puerto Vallarta, Jalisco, tiene una ocupación de 82%, un área bruta arrendable (ABR) de 3,991 m2 y 89 cajones de estacionamiento. Nima Shops fue adquirida del grupo Central de Arquitectura (socio fundador de FSHOP), donde se contrataron diversos avalúos y se pactó finalmente un precio de P$113.53 millones. Al considerar los ingresos operativos anualizados del inmueble por P$10.46 millones, el cap rate resultante es de 9.21%. El gobierno corporativo de FSHOP se conforma por tres grupos inmobiliarios, y en caso de que alguno de ellos se le presente una atractiva oportunidad de inversión, debe otorgarse la preferencia a FSHOP para decidir si adquiere o no el inmueble. Las políticas de FSHOP establecen que se harán pagos diferidos por la superficie que aún no observa los niveles de ocupación esperados. Inicialmente para Kukulcán Plaza y Puerto Paraíso, se adquirió un total de 65,028 m 2 de ABR, el 53% se liquidó en la oferta pública inicial. Para finales de 2013, el 47% de esta superficie mantenía niveles muy bajos de ocupación (alrededor de 40%). Actualmente ya se reportaron mejoras, por ello FSHOP liquidó P$126.3 millones, por una superficie de 5,249.2 m2 (que generarán anualmente P$12 millones), es decir, un cap rate de 9.5%. FSHOP mantiene aproximadamente P$1,200 millones de efectivo en caja. Este monto se invertirá al pipeline de desarrollo, que contempla extender considerablemente el ABR de su portafolio, para un valor total de P$11,000 millones. El financiamiento de este crecimiento, se logrará a través de deuda, donde FSHOP no pretende superar el 33% sobre el valor de capitalización actual de P$6,000 millones, aproximadamente. FSHOP no se caracteriza por ser muy dinámica en sus adquisiciones; sin embargo, éstas generarán un mayor valor al portafolio actual, debido a los atractivos cap rates de los inmuebles. De mantener estos niveles en las próximas adquisiciones, el dividend yield podría alcanzar un 7% para finales de 2014. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA y un precio objetivo de P$20.0 por CBFI para finales de 2014.

Armando Rodríguez Fibras y Sector Inmobiliario www.signumresearch.com Twitter:@Signum_Research Facebook: Signum Research

Nota sobre Evento Relevante

Directorio

Em M P * 09/03/14

Héctor Romero Director General [email protected]

1 2 3 4 5 CLAVE DEL REPORTE

Analistas Carlos Ugalde Gerente de Análisis / Grupos Financieros e Instituciones de Seguros [email protected] Cristina Morales Analista Bursátil Sr. / Comercio Especializado, Autoservicios, Alimentos y Bebidas [email protected] Julio C. Martínez Analista Bursátil Sr. / Minería, Acero, Conglomerados Industriales y Energía [email protected] Jorge González Analista Técnico Sr. Armando Rodríguez Analista Bursátil Jr. / FIBRAS y Sector Inmobiliario [email protected]

(1) ENFOQUE

S = Sectorial E = Económico Rf = Renta fija Nt = Nota técnica M = Mercado Em= Empresa

(2) Geografía

M = México E = Estados Unidos L = Latino América G = Global

(3) Temporalidad

P = Periódico E = Especial

(4) Grado de dificultad

* = Básico ** = Intermedio *** = Avanzado

(5) Fecha de publicación

DD/MM/AA

Javier Romo Analista Bursátil Jr. / Aerolíneas, Aeropuertos e Infraestructura [email protected] Homero Ruíz Analista Bursátil Jr. / Telecomunicaciones y Medios [email protected]

Diseño Julieta Martínez Diseño Editorial [email protected]

Tel. 62370861/ 62370862 [email protected]

Este documento y la información, opiniones, pronósticos y recomendaciones expresadas en él, fue preparado por Signum Research como una referencia para sus clientes y en ningún momento deberá interpretarse como una oferta, invitación o petición de compra, venta o suscripción de ningún título o instrumento ni a tomar o abandonar inversión alguna. La información contenida en este documento está sujeta a cambios sin notificación previa. Signum Research no asume la responsabilidad de notificar sobre dichos cambios o cualquier otro tipo de actualización del contenido. Los contenidos de este reporte están basados en información pública, disponible a los participantes de los mercados financieros, que se ha obtenido de fuentes que se consideran fidedignas pero sin garantía alguna, ni expresan de manera explícita o implícita su exactitud o integridad. Signum Research no acepta responsabilidad por ningún tipo de pérdidas, directas o indirectas, que pudieran generarse por el uso de la información contenida en el presente documento.

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