Real Estate Investment Management

Februar 2017

Real Estate Strategies Schweizer Immobilienfonds Geschichte und Tradition

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Halbgeschlossene Struktur und Sekundärmarkt-Handel

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Rendite-Risiko-Eigenschaften

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Grosse Vielfalt an Anlagemöglichkeiten 3 Zerlegung der Performance von Immobilienfonds

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Steuerliche Behandlung

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Reporting und Transparenz

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Grafiken: monatliche Übersichtspräsentation

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Impressum

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Executive Summary: Schweizer Immobilienfonds haben über die letzten Jahrzehnte stark an Bedeutung gewonnen. Sie können aufgrund ihrer über den Zyklus relativ robusten Ausschüttungsrenditen und ihrer tiefen Korrelation zu Aktien und Anleihen die Anlageportfolios von Investoren optimal ergänzen. Durch ihre halbgeschlossene Struktur und einen relativ aktiven Sekundärmarkt bieten sie Investoren Möglichkeiten zur Feinsteuerung ihrer Positionen. Diese Struktur ermöglicht zudem ein kontrolliertes Wachstum der Produkte, das von den verfügbaren Investitionsopportunitäten und nicht durch die Liquiditätszyklen der Finanzmärkte vorgegeben wird. Schweizer Immobilienfonds sind von der FINMA reguliert und überwacht und weisen einen hohen Grad an Transparenz auf. Dem Investor stehen standardisierte Kennzahlen auf Liegenschaften- und Fondsebene zur Verfügung. Investoren haben die Qual der Wahl zwischen über 30 Schweizer Immobilienfonds mit unterschiedlichen regionalen Diversifikationsgraden und Immobiliensegmentstrategien. Durch den Einbezug von Themenfonds wie Logistikimmobilien oder internationalen Immobilienfonds können die Anleger ihre Portfolios weiter diversifizieren. Bei direkt gehaltenen Immobilienfonds bezahlen die Investoren auf dem in Immobilien investierten Anteil des Fondsvermögens in der Schweiz keine Vermögens- und Ertragssteuer. Die Performance von Immobilienfonds setzt sich aus der Ausschüttung und Kursveränderung zusammen. Während Ausschüttung und NAVVeränderungen durch das Portfolio des Fonds und Immobilienmarktentwicklungen beeinflusst werden, schwanken Kurse bzw. Agios typischerweise stärker und sind durch Finanzmarktzyklen bestimmt. Seite 1 von 8

Immobilien als Anlageklasse haben über die letzten Jahrzehnte an Bedeutung gewonnen. Sie sind aus den Investitionsportfolios von institutionellen und privaten Anlegern kaum mehr wegzudenken und ergänzen die traditionellen Anlageklassen Aktien und Anleihen in optimaler Weise. Für die Umsetzung seiner Immobilienallokation kann der Schweizer Investor neben Direktanlagen zwischen Immobilienaktiengesellschaften, Immobilienanlagestiftungen und Schweizer Immobilienfonds wählen. In dieser Ausgabe von Real Estate Strategies beleuchten wir detailliert das Segment der Schweizer Immobilienfonds. Damit ist diese Publikation eine optimale Ergänzung zu unserer monatlichen Präsentation «Schweizer Immobilienfonds», mit der wir seit Jahren kontinuierlich über Entwicklungen in diesem Bereich berichten.

Geschichte und Tradition Schweizer Immobilienfonds blicken auf eine traditionsreiche Vergangenheit zurück. Der erste Schweizer Immobilienfonds, der Swissimmobil Serie D, wurde 1938 lanciert. Dieser war ein Vorgänger des heutigen Credit Suisse Real Estate Fund Siat, des zweitgrössten Fonds im SIX Real Estate Funds Index und des grössten Wohnimmobilienfonds der Schweiz. In den 40er- und 50er-Jahren wurden weitere Fonds lanciert, sodass der Sektor langsam an Kontur gewann. Immobilienfonds fristeten jedoch lange ein Mauerblümchendasein. Noch im Mai 2000 betrug die Marktkapitalisierung der gesamthaft 22 Fonds CHF 10,7 Mrd. Nach der Jahrtausendwende gewannen Immobilien als Anlageklasse bei Schweizer Investoren an Bedeutung. Zwischen 2000 und 2016 hat sich die Marktkapitalisierung des Sektors mehr als vervierfacht. Aktuell weist der SIX Real Estate Funds Index 29 an der SIX Swiss Exchange kotierte Immobilienfonds auf – mit einer Marktkapitalisierung von über CHF 38,5 Mrd. Zudem schätzen wir das Volumen der nicht im Index enthaltenen kotierten und nicht kotierten Schweizer Immobilienfonds auf über CHF 7 Mrd.

Halbgeschlossene Struktur und SekundärmarktHandel Immobilien sind eine illiquide Anlageklasse. Die Abwicklung von Immobilienkäufen und -verkäufen dauert in der Regel mehrere Monate. Zudem wird die Liquidität von Immobilien im Vergleich mit anderen Anlageklassen durch relativ hohe Transaktionskosten eingeschränkt. Gleichzeitig haben Anleger im Spannungsfeld des Dreiecks Rendite, Risiko und Liquidität Investitionen zu tätigen. Selbst wenn Anleger eine langfristige Orientierung in ihren Immobilienportfolien haben, möchten sie Umschichtungen vornehmen oder die Charakteristik ihres Immobilienportfolios den aktuellen Marktgegebenheiten anpassen können. Hinsichtlich der Liquiditätsbedürfnisse von Investoren und der Illiquiditätscharakteristiken der Anlageklasse kommt der Ausgestaltung der Struktur der indirekten Investitionsvehikel eine zentrale Rolle zu. Schweizer Immobilienfonds bieten daher bezüglich Liquidität einen guten Schweizer Kompromiss an. Sie verfügen über eine halbgeschlossene Struktur, kombiniert mit einem Sekundärmarkt der Fondsanteile.

Während der Kapitalbeschaffung (Erstemission oder Kapitalerhöhungen) werden die Fonds für Anleger geöffnet, ansonsten finden Käufe und Verkäufe von Fondsanteilen über den Sekundärmarkt statt, wobei die Fonds mehrheitlich an der SIX Swiss Exchange kotiert sind. Von den 30 Immobilienfonds verfügen die sieben grösseren Fonds über eine monatliche Liquidität von über CHF 20 Mio. pro Monat und über 15 Fonds über eine Liquidität von CHF 10 Mio. Dies ist zwar deutlich geringer als die Liquidität von kotierten Aktiengesellschaften. Es ist aber eine klare Verbesserung gegenüber Direktanlagen und bietet Investoren die Möglichkeit für einen Ein- und Ausstieg sowie die Feinsteuerung ihrer Positionen, bei welchem verglichen zu Direktanlagen keine Handänderungssteuern anfallen. Gleichzeitig können die typischen Liquiditätszyklen, die an den Finanzmärkten herrschen, durch diese Struktur gesteuert werden. Zudem ist das Wachstum der Vehikel durch die Anlageopportunitäten vorgegeben. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber anderen offenen Strukturen im Ausland und macht Schweizer Immobilienfonds – im Gegensatz zu deutschen oder britischen offenen Immobilienfonds – resistenter gegenüber Liquiditätsschwemmen oder -verknappungen, wie die robuste Entwicklung während der Finanzkrise gezeigt hat. Da der Börsenkurs aber vom Nettoinventarwert (NAV) abweichen kann, handeln die Fonds mit einem Zuschlag (Agio) oder Abschlag (Disagio) zum NAV. Dies ist eine zusätzliche Bewertungskomponente, die der Investor beim Ein- und Ausstieg zu berücksichtigen hat.

Rendite-Risiko-Eigenschaften Immobilienanlagestrategien können gemäss ihrem RisikoRendite-Profil in Core, Value Added oder opportunistisch eingeteilt werden. Core-Strategien haben einen defensiven einkommensorientierten Fokus mit einem beschränkten Risiko, während Value-Add- oder opportunistische Strategien auf Kapitalwertwachstum abzielen und deshalb über höhere Risiken aufweisen. Schweizer Immobilienfonds verfolgen vorwiegend Core-Immobilienstrategien. Der Fokus liegt bei kommerziellen Immobilien auf Liegenschaften mit einem hohen Vermietungsgrad und längerfristigen Mietverträgen, bei Wohnliegenschaften hingegen auf etablierten Mikro- und Makrolagen mit einem hohen Vermietungsgrad. Zudem ist der Fremdfinanzierungsgrad der Fonds auf maximal 33 % und die Bauprojektquote auf 30 % durch den Regulator beschränkt. Tabelle 1: Schweizer Immobilienfonds im Vergleich mit Aktien und Anleihen Schweizer Schweizer Schweizer Anleihen Kennzahlen seit 31.12.1999 Immobilienfonds Aktien Annualisierte Rendite 5.6% 3.4% 4.2% Annualisierte Volatilität 6.5% 13.9% 4.0% Korrelation mit Aktien Korrelation mit Anleihen

0.12 0.13

1 -0.29

-0.29 1

Quelle: Datastream Credit Suisse, letzter Datenpunkt: Dezember 2016 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse

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Tabelle 1 vergleicht die Rendite-Risiko- und die Korrelationseigenschaften von Schweizer Immobilienfonds mit denen von Aktien und Anleihen seit Anfang des neuen Jahrtausends auf der Basis von monatlichen Daten. Schweizer Immobilienfonds weisen ein Risiko auf, das zwischen dem von Aktien und Anleihen liegt. Gleichzeitig verfügen sie nur über eine leicht positive Korrelation zu Anleihen und Aktien, was zur Folge hat, dass der Einbezug von Immobilienfonds die Risiko-Rendite-Eigenschaft für das Gesamtportfolio verbessert. Ihre insgesamt hohen Gesamtrenditen über die letzten 16 Jahre resultieren sicherlich auch daraus, dass verschiedene günstige Faktoren zusammengekommen sind, so der Rückgang der Zinsen und das allgemein positive wirtschaftliche Umfeld für Immobilien in der Schweiz. Die Korrelationen zeigen aber auch, dass Immobilien als Anlageklasse selbst im Falle von tieferen Gesamtrenditen als Kernbestandteil von Investitionsportfolien ihre allgemeine Berechtigung haben.

Trend zu Onlineshopping, Self-Storage oder HospitalityImmobilien. Zudem bieten Immobilienfonds, die im Ausland investieren, substanzielles weiteres Diversifikationspotenzial, dies aufgrund der tiefen Korrelation der Renditen und der nicht parallel laufenden Immobilienzyklen zwischen dem Schweizer Immobilienmarkt und Immobilienmärkten im Ausland. Abbildung 1: Kategorisierung der Fonds des SIX Real Estate Funds Index

Grosse Vielfalt an Anlagemöglichkeiten Die Anleger in Immobilienfonds haben die Qual der Wahl. Die über 30 unterschiedlichen Vehikel unterscheiden sich bezüglich ihrer Portfoliocharakteristiken wie der regionalen Struktur, der Aufteilung auf die unterschiedlichen Immobiliensegmente, der steuerlichen Behandlung, der thematischen Ausrichtung oder des Einbezugs von Auslandsimmobilien. Abbildung 1 zeigt eine Kategorisierung der 29 Fonds des SIX Real Estate Fund Index hinsichtlich dreier Dimensionen. Die Y-Achse zeigt den Wohnanteil der jeweiligen Fonds auf. Typischerweise reden wir bei Fonds mit einem Wohnanteil von über 60 % von Wohnimmobilienfonds, bei denjenigen mit einem Anteil von unter 40 % von kommerziellen Immobilienfonds, dazwischen liegen die gemischten Fonds. Diese Kategorisierung ist zurzeit wohl die am meisten verwendete, die sich auch in den deutlich unterschiedlichen Agioniveaus zwischen Wohnund kommerziellen Immobilienfonds widerspiegelt. Die X-Achse zeigt den Grad der schweizweiten regionalen Diversifikation des Fonds auf, berechnet mittels des Herfindahl-Index, eines gängigen Konzentrationsmasses. Ein tiefer Index zeigt eine gute regionale Diversifikation und ein Index von 1 eine vollständige Konzentration auf eine Region. Wir unterscheiden zwischen den gängigen acht Regionen in der Schweiz, also Genfersee, übrige Westschweiz, Zürich, Nordwestschweiz, Bern, Südschweiz, Ostschweiz und Zentralschweiz. Als zusätzliche Dimension widerspiegelt die Grösse der Kugeln die Grösse der Fonds, gemessen am Verkehrswert ihres Immobilienportfolios. Diese Kategorisierung erlaubt es, die Fonds zu segmentieren in regional diversifizierte Wohnfonds, regional diversifizierte kommerzielle Fonds, regional diversifizierte gemischte Fonds und regional fokussierte, typischerweise eher kleinere Westschweizerfonds. Dabei handelt es sich nur um eine vereinfachte Darstellung. Der Investor kann, falls er wünscht, mit dem Einbezug von sogenannten Themenfonds in seinem Portfolio zusätzliche Schwerpunkte setzen wie die Alterung der Gesellschaft, den

Quelle: Jahresberichte und Halbjahresberichte der Immobilienfonds, Credit Suisse, letzter Datenpunkt: Dezember 2016 – Grafik dient nur als Überblick

Zerlegung der Performance von Immobilienfonds Die Performance von Immobilienfonds (Kursperformance und Ausschüttung) ist durch unterschiedliche ökonomische Faktoren beeinflusst. Um die Zusammenhänge aufzuzeigen, wurde in Abbildung 2 die Gesamtrendite von Immobilienfonds in drei Faktoren (Ausschüttungsrendite, Nettoinventarwertund Agioveränderungen) zerlegt. Abbildung 2: Zerlegung der Immobilienperformance in drei Komponenten 30%

in % zum Vorjahr

Agioveränderung

Nettoinventarwert-Veränderung

Ausschüttungsrendite

Jahresperformance

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

Quelle: Datastream Credit Suisse, letzter Datenpunkt: Dezember 2016 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse

Ausschüttungen und die Veränderungen des Nettoinventarwerts zeigen die tatsächliche Entwicklung des Portfolios, Seite 3 von 8

während die Agioveränderungen den Investitionsströmungen auf den Kapitalmärkten unterliegen und damit volatiler sind. Die Ausschüttung bestimmt sich durch die eingenommenen Mietzinseinnahmen abzüglich der Liegenschaftskosten und ist somit eine klare, reale Grösse für den Investor. Die Ausschüttungsrendite stellt diese in Bezug zum aktuellen Sekundärmarktpreis des Anteils und zeigt die zu erwartende Einkommensrendite auf der Anlage bei der Annahme gleichbleibender Ausschüttung auf. Wie Abbildung 2 verdeutlicht, waren die Ausschüttungsrenditen über den Zyklus stabil und positiv. Dies ist die Folge der robusten Cashflows auf der Immobilienebene und des generell hohen Vermietungsstands bei Schweizer Immobilienfonds von über 90 %. Die Veränderung des Nettoinventarwerts pro Anteil ist das Resultat der Wertveränderungen des Liegenschaftsportfolios. Die Verkehrswerte der Liegenschaften werden auf jährlicher Basis von externen akkreditierten Schätzungsexperten bestimmt und überprüft. Diese Bewertungen beruhen auf sogenannten diskontierten Cashflow-Modellen (DCFModellen), denen Annahmen zum Vermietungsstand, zu Mietpreisniveaus, notwendigen Investitionen, aber auch Diskontsätzen zugrunde liegen. Wie Abbildung 2 illustriert, waren die NettoinventarwertVeränderungen seit 2003 stets positiv. Dies ist das Resultat der positiven Wertentwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt, u. a. dank den tieferen Zinsen, die zu tieferen Diskontsätzen führten. Diese Komponente kann aber je nach Zyklus sowohl positiv als auch negativ sein. Die volatilste Komponente der Performance ist jedoch diejenige der Agioveränderungen: Diese unterliegt der Investitionsstimmung auf den Kapitalmärkten und kann selbst dann schwanken, wenn keine neuen Informationen zum Fonds oder zur Marktentwicklung verfügbar sind. Grund dafür ist, dass sie die vorwärts gerichteten Erwartungen der Investoren sowie ganz generell die Angebots-Nachfrage-Situation der Anteile widerspiegelt. Wie wir in Grafik 3 weiter unten zeigen, hängt das Niveau der Agios auch mit dem Zinsniveau zusammen, und Zinsveränderungen haben einen Einfluss auf die Agioveränderungen. So wurden z. B im Mai 2013, als die USNotenbank den Ausstieg aus dem Quantitativen Easing bekannt gab, Agios abgebaut, während nach der Einführung der Negativzinsen die Agioniveaus deutlich anstiegen. Die Agioniveaus widerspiegeln auch die Präferenz der Investoren für unterschiedliche Segmente oder einzelne Fonds. Aktuell haben Investoren eine starke Präferenz für Wohnimmobilienfonds, deren robuste und eher konjunkturinsensitiven Cashflows im Vordergrund stehen. Historisch gab es jedoch durchaus Phasen, in denen Wohnund kommerzielle Immobilienfonds auf ähnlichen Agios

handelten (siehe Grafik 4), und je nach Umfeld kann es unterschiedliche Bewegungen geben.

Steuerliche Behandlung Bei der Ausgestaltung von Immobilienfonds gibt es zwei Arten: indirekt und direkt haltende Fonds. Bei indirekt haltenden Fonds werden die Liegenschaften via Beteiligungsgesellschaften gehalten. Bei direkt haltenden Fonds hält der Fonds die Liegenschaften selbst. Beim direkten Besitz erfolgt eine Besteuerung nur auf Fondsebene, während die Anlegerinnen und Anleger bei den Ausschüttungen von der Einkommens- und Vermögenssteuer befreit sind. Beim indirekten Besitz unterliegen die vom Immobilienfonds gehaltenen Immobiliengesellschaften der Ertrags- und Kapitalbesteuerung. Zusätzlich werden die Anlegerinnen und Anleger auf den Ausschüttungen besteuert.

Reporting und Transparenz Immobilienfonds unterliegen strengen Regulierungs- und Transparenzanforderungen der Finma, die deren Einhaltung kontinuierlich überprüft. Die Immobilienfonds publizieren einen Halbjahresbericht und einen Jahresbericht, wobei Letzterer durch eine Revisionsgesellschaft geprüft wird. Der Investor hat somit halbjährlich Zugang zu standardisierten Kennzahlen, deren Berechnungsgrundlagen durch die SFAMA, den Branchenverband der Anlagefonds, vorgegeben werden und so die Vergleichbarkeit zwischen unterschiedlichen Fonds gewährleisten. Typische Kennzahlen sind Bilanzinformationen wie Portfoliogrösse, Nettoinventarwert, Nettomietertrag auf Liegenschaftsebene, aber auch berechnete konsolidierte Kennzahlen auf Fondsebene wie die Mietzinsausfallsquoten, den Fremdfinanzierungsgrad, die Agios sowie den TER. Als weitere Entscheidungshilfe für Investoren publiziert das Real Estate Investment Management seit einigen Jahren eine monatliche Präsentation, die einen Überblick über die Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienfonds- und Aktienmarkt bietet. Im Folgenden werden einige Grafiken aus dieser Präsentation beleuchtet:

Link zur Präsentation

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Grafiken: monatliche Übersichtspräsentation Grafik 1: Seite 3, Übersichtspräsentation

Die Grafik 1 auf Seite 3 der Präsentation umfasst alle kotierten Schweizer Immobilienfonds und nicht-kotierte Fonds, welche durch die Credit Suisse verwaltet werden. Sie zeigt das aktuelle Agio oder Disago jedes einzelnen Fonds, das Agio des Vormonats (roter Punkt) und das Agio seit Jahresbeginn (grüner Punkt) pro Fonds.

Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte Fonds Letzter Datenpunkt: 31. Januar 2017

Grafik 2: Seite 4, Übersichtspräsentation

Die Grafik 2 auf Seite 4 der Präsentation zeigt das aktuelle Agio des Index (rote Kachel), das Agio des Vormonats (hellblauer Punkt), das Agio per Ende 2016 und das Agio per Ende 2015 (hellgrüner Punkt). Die Agiopunkte stehen in Relation zu den langfristigen Schweizer Zinsen. Im Weiteren sind ausgewählte Extrembeispiele in der Vergangenheit (zum Beispiel Agio-Anstieg von über 25 % im ersten Quartal 1994 oder Finanzmarktkrise 2008) aufgelistet. Diese liegen typischerweise ausserhalb der Bandbreite (plus/minus 5 % vom Durchschnitt). Diese Abbildung zeigt den negativen Zusammenhang zwischen Zinsniveau und Niveau des Agios auf längere Frist.

Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte Fonds Letzter Datenpunkt: 31. Januar 2017

Grafik 3: Seite 5, Übersichtspräsentation

Die Grafik 3 auf Seite 5 der Präsentation zeigt die Entwicklung des Agios aller Schweizer Immobilienfonds seit 1990 und die Entwicklung der langfristigen Schweizer Zinsen. Die rote horizontale Linie stellt den langfristigen Agio-Durchschnitt dar. Die Grafik zeigt die Korrelation der Agios und der Zinsen relativ gut auf. Sinken die Zinsen, steigt das Agio und vice versa. Neben den Zinsen beeinflussen weitere Faktoren (Nachfrage, Neulancierungen usw.) das Agio.

Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte Fonds Letzter Datenpunkt: 31. Januar 2017

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Grafik 4: Seite 6, Übersichtspräsentation

Die Grafik 4 auf Seite 6 der Präsentation zeigt die AgioEntwicklung der kommerziellen Immobilienfonds (graue Linie), der Wohnimmobilienfonds (rote Linie) und des gesamten Index (blaue Linie). Die beiden Indexe laufen je nach Marktphase sehr gleichmässig bzw. unterschiedlich. Bei einer Rezession zum Beispiel werden kommerzielle Immobilienfonds stärker abgestraft als Wohnimmobilienfonds. Dies liegt an der steigenden Ungewissheit bezüglich der zukünftigen Mietzinseinahmen trotz langfristiger Mietverträge. Wohnimmobilienfonds verlieren in einem steigenden Zinsumfeld mehr als kommerzielle Immobilienfonds da die Mietzinseinnahmen von Wohnimmobilien im geringerem Masse von steigender Inflation und Wirtschaftswachstum profitieren.

Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte Fonds Letzter Datenpunkt: 31. Januar 2017

Grafik 5: Seite 8, Übersichtspräsentation

Die Grafik 5 auf Seite 8 der Präsentation zeigt die Ausschüttungsrendite der einzelnen Fonds. Der Durchschnitt aller Fonds liegt aktuell bei 2,9 %. Im Weiteren werden die Fonds unterschieden in direkt haltende (blau markierte) und in indirekt haltende (grau markierte) Fonds. Die Besteuerung von Immobilienfonds unterscheidet sich je nachdem, ob ein Fonds seine Liegenschaften im Direktbesitz hält oder indirekt über Immobiliengesellschaften. Beim direkten Besitz erfolgt eine Besteuerung nur auf Fondsebene, während die Anlegerinnen und Anleger bei den Ausschüttungen von der Einkommens- und Vermögenssteuer befreit sind. Beim indirekten Besitz unterliegen die vom Immobilienfonds gehaltenen Immobiliengesellschaften der Ertrags- und Kapitalbesteuerung. Zusätzlich werden die Anlegerinnen und Anleger auf den Ausschüttungen besteuert.

Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, letzter Jahresbericht des Fonds Letzter Datenpunkt: 31. Januar 2017

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Grafik 7: Seite 9, Übersichtspräsentation

Die Grafik 7 auf Seite 9 der Präsentation stellt die Ausschüttungsrendite des Schweizer Immobilienfondsindex (rot) und die Rendite des 10-jährigen Schweizer Eidgenossen (blau) dar. Die grau schraffierte Fläche zeigt den Unterschied und somit die Attraktivität von Schweizer Immobilienfonds versus Schweizer Staatsanleihen. Durch die stetig sinkenden Zinsen in den letzten Jahren und die relativ konstante Ausschüttungsrenditen der Immobilienfonds ist die Attraktivität von Immobilienfonds gegenüber Anleihen gestiegen.

Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, letzter Jahresbericht des Fonds Letzter Datenpunkt: 31. Januar 2017

Grafik 8: Seite 11, Übersichtspräsentation

Die Grafik 8 auf Seite 11 der Präsentation stellt die prozentuelle Gesamtkostenbelastung dar. Die Kennzahl zeigt den Betriebsaufwand des Fonds im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettofondsvermögen. Im Betriebsaufwand sind alle reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung und Depotbank sowie diverse andere Gebühren beinhaltet. Neben dem TER NAV gibt es zwei weitere Kennzahlen im Zusammenhang mit dem Betriebsaufwand: Beim TER GAV wird dieser zum Gesamtfondsvermögen ins Verhältnis gesetzt – diese Kennzahl eignet sich für den Vergleich der Kosten auf Ebene des Immobilienportfolios. Beim TER MV steht der Betriebsaufwand im Verhältnis zum Marktwert. Diese Kennzahl wird seit dem 1. Dezember 2016 als Kostenkennzahl für Pensionskassen verwendet. Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, letzter Jahresbericht des Fonds Letzter Datenpunkt: 31. Januar 2017

Grafik 9: Seite 12, Übersichtspräsentation

Die Grafik 9 auf Seite 12 der Präsentation zeigt die Fremdkapitalquote per letzten Jahresbericht jedes einzelnen Fonds. Seit 2015 ist die Fremdfinanzierungsquote für Immobilienfonds bei maximal 33 % begrenzt. Es besteht eine fünfjährige Übergangsfrist bis zum 1. März 2018. Im aktuellen Tiefzinsumfeld kann eine höhere Fremdkapitalquote bzw. eine konsequente Ausnutzung des Leverageeffekts das Gesamtergebnis des Fonds positiv beeinflussen.

Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, letzter Jahresbericht des Fonds Letzter Datenpunkt: 31. Januar 2017

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Impressum Copyright Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright © 2017 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. Titelbild 1 und 2 oben «twistagain», Wankdorf City, Quelle: Losinger Marazzi AG Publikationsdatum Februar 2017 Herausgeber Raymond Rüttimann Leiter Real Estate Investment Management Schweiz

Autoren Ulrich Braun Leiter Real Estate Strategies and Advisory Real Estate Investment Management Email: [email protected] Christian Braun, CIIA Real Estate Strategies and Advisory Real Estate Investment Management Email: [email protected] Zoltan Szelyes, CFA, CAIA Leiter Global Real Estate Strategy Real Estate Investment Management Email: [email protected]

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