zur Person: Markus Harsch  1964, von Zürich, in Mettmenstetten  dipl. Treuhandexperte  seit 1997 bei der OTG  Partner, Vizedirektor  registriert als Revisionsexperte  Spezialgebiet Immobilien / Wohnbaugenossenschaften 

zur Gesellschaft: im Jahre 1918 in St. Gallen gegründet (deshalb der Name)  im Jahre 1992 Zweigniederlassung Zürich verselbständigt  Mitglied der Schweizer Treuhand-Kammer und der HLB International  registriert als Revisionsexperte nach dem Revisionsgesetz  Rahmenvertrag mit WBG Schweiz für die Eingeschränkte Revision  vier geschäftsführende Partner / ca. 20 Mitarbeiter  Beratung/Revision von gut 30 WBG und Immobiliengesellschaften (mit jeweils 12 bis 2‘400 Wohnungen) 

Einige ausgewählte Mandate von Wohnbauträgern:

ASIG Wohngenossenschaft ASIG (ordentliche Prüfung) Baugenossenschaft Frohheim Baugenossenschaft Kleeweid Baugenossenschaft Luegisland Zürich Eisenbahner-Baugenossenschaft Spreitenbach Gemeinn. Baugenossenschaft Röntgenhof Zürich GBRZ Genossenschaft Alterssiedlung Wetzikon Genossenschaft Neubühl Baugenossenschaft Heimet Adliswil Genossenschaft Hofgarten Heinrich Matthys Immobilien AG segeno senioren wohnbau genossenschaft Baugenossenschaft Süd-Ost Stiftung für Wohnungshilfe St. Gallen Wohngenossenschaft "Zielacker" Total Wohnungszahl der durch uns geprüften Wohnbauträger

Anzahl Whg: 8050 Zürich 8057 Zürich 8041 Zürich 8050 Zürich 8957 Spreitenbach 8005 Zürich 8622 Wetzikon 8038 Zürich 8134 Adliswil 8057 Zürich 8049 Zürich 8152 Glattbrugg 8051 Zürich 9016 St. Gallen 8700 Frauenfeld

2'400 800 200 140 130 1'400 170 350 150 280 150 40 720 140 120

ca. 10′000 bis 12′000

Thema heute:  Bedeutung

von Abschreibungen, Rückstellungen und Erneuerungsfonds in der Unternehmensführung  Was gilt es diesbezüglich bei der finanziellen Planung von Wohnbaugenossenschaften zu beachten  Welche Basis und Signale für die Weiterentwicklung der Genossenschaft werden damit gesetzt?  Können Kennzahlen der Jahresrechnung finanzielle Probleme und Entwicklungspotentiale aufzeigen?

Einige Bemerkungen zu Steuern vorweg Steuerliche Aspekte sind nicht in dieses Referat eingeflossen, weil  jeder Kanton, z.T. jede Gemeinde und jeder Veranlagungsbeamte andere Kriterien anwendet;  pauschale Abzüge ohne Probleme zugelassen werden, jedoch im Grundsatz effektive, geschäftsmässig begründbare Abzüge – auch wenn höher als die Pauschalen – als Kosten geltend gemacht werden können;  steuerliche Aufrechnungen in den meisten Fällen in späteren Jahren wieder «entsteuert» werden können, d.h. spätere Gewinne werden durch die Konsumation der Rücklagen (steuerlich) geschmälert. Wir empfehlen, die Steuersituation langfristig zu planen und ggf. mit einem Steuerberater zu erörtern!

Abschreibungen, Rückstellungen und Erneuerungsfonds

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spätestens beim Abbruch müssen die Gebäude auf 0 abgeschrieben sein (Handelsrecht, Grundlagen Kostenmiete etc.). für Abbruch, fehlende Abschreibungen, Wiederherstellungskosten des Bodens etc. sind evt. Rückstellungen nötig für die grosszyklische Erneuerung (Wert Erhaltung) sind Rücklagen (Erneuerungsfonds) zu bilden

finanzielle Planung von Wohnbaugenossenschaften   

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unentziehbare Aufgabe des Vorstandes (oberstes Führungsorgan) finanzielle Vergangenheit (Jahresrechnung) richtet sich nach dem Gesetz (OR, nRLG etc.) und Ihren Statuten finanzielle Zukunft muss ebenfalls in Rechnung einfliessen, Planung somit unumgänglich (Rückstellungen etc.) dafür gibt’s kaum Gesetze, aber Regeln der guten Unternehmensführung für den langfristigen Bestand jeder «Unternehmung» von grosser Bedeutung hat für Ihre Mieter (Genossenschafter) jeden Monat Auswirkungen

Begriffe / Bemerkungen       

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Abschreibungen tragen dem «Wertverzerr» der Gebäude Rechnung diese erfolgt i.d.R. indirekt, d.h. Anlagekosten auf der einen abzüglich gesamte verbuchte Abschreibungen auf der anderen Seite die addierten Abschreibungen heissen z.T. «Amortisationsfonds» Abschreibung linear (vom Anlage-) oder degressiv (vom Restwert) Land wird nur in a.o. Fällen abgeschrieben (z.B. Umzonung) Beispiel: bei einer linearen Abschreibung von ½ % wird ein Haus 200 Jahre genutzt beim Baurecht wird ein Heimfallfonds gebildet; der Nettobuchwert der Gebäude (Erstellungskosten ./. kumulierte Abschreibungen) muss bei Ablauf des Baurechts der durch den Baurechtsgeber zu zahlenden Heimfallentschädigung entsprechen Rückstellung ist buchhalterische Berücksichtigung von künftig anfallenden Ausgaben, deren Ursache in der Vergangenheit liegt Erneuerungsfonds ist eher eine Rücklage für künftig anfallende, hohe Ausgaben für die «wieder Brauchbarmachung» der Wohnung

Begriffe / Bemerkungen 

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Abschreibungen und Rückstellungen erfolgen nicht in separate «Kässeli», sondern in Form von Rückzahlung der Hypotheken, Kauf weiterer Anlagen oder Anstieg der flüssigen Mittel die Liquiditätsbedarf ist deshalb separat davon langfristig zu berechnen, damit das Geld bei Bedarf vorhanden ist fehlt die ausreichende Abschreibung, wäre beim Abriss des Gebäudes der Restwert in einem Betrag dem Aufwand zu belasten bei zu tiefen Erneuerungsfonds müsste bei der Sanierung ein höherer Anteil als Wertvermehrung gebucht werden, die Anlagekosten (…und folglich die Kostenmieten…) steigen an ist eine Wertvermehrung (Aktivierung) nicht möglich, müssten die restlichen Kosten in einem Betrag als Aufwand verbucht werden buchmässige Aufwertungen sind handelsrechtlich nicht erlaubt und nicht sinnvoll, die neuen Generationen würden für die alte «zahlen» der historische Landpreis soll auch für (viel) spätere Mieter die Basis bilden (eff. «Kosten»-Miete anstatt Mehrwertabschöpfung)

Planung   

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Horizont von 5, 20 und > 50 Jahren Festlegen einer Erneuerungsstrategie («Pflästerli-Politik», Instandstellung bei jedem Mieterwechsel, grosszyklische Erneuerung) kurzfristige, relativ exakte Planung (Massnahmen, Finanzierung, Mieter, Arbeitsanfall Vorstand, Vergaben…) auf < 5 Jahre Strategie für die Erneuerung für die nächsten 20 Jahre (Erneuerung oder Ersatzbau, Entwicklung, Dringlichkeit…) sehr langfristige Planung über 50 Jahre (Erneuerungszyklen, Ersatzbauten, Entwicklungspläne der Gemeinde…) Hilfsmittel dazu: - Gebäudeanalysen zeigen Istzustand / zu erwartende Kosten - Workshops / Erfahrungsaustausch / strategische Planung - Gespräch mit Gemeinden / demografische Entwicklung etc.

Planung

positive Signale für die Weiterentwicklung genügend Abschreibungen / Erneuerungsfonds  ermöglichen, die Genossenschaft langfristig und finanziell abgesichert fortzuführen  sind die Basis, für die Weiterentwicklung (Ersatzbauten / stets aktueller Wohnungsbestand / angemessene, attraktive Mieten)  sind gerecht, die heutigen wie die künftigen Mieter profitieren gleichermassen  ermöglichen auch eine Expansion, indem Abschreibungen und (geldmässig z.Z. nicht benötigte) Fonds für Investitionen eingesetzt werden können  führen zur «automatischen» Bildung von Stillen Reserven und fördern ein gutes Bankenrating, günstigere Zinsen und die Möglichkeit, Kredite für neue Vorhaben zu erhalten

negative Signale für die Weiterentwicklung zu tiefe Abschreibungen / Erneuerungsfonds  führen zu tiefen Mieten, was kurzfristig populär sein dürfte, jedoch i.d.R. nicht effektiv kostendeckend ist  belasten die Jahresrechnung (bis hin zur buchmässigen Überschuldung) bei grossen Erneuerungen oder Ersatzneubauten massiv auf einen Schlag  verursachen sehr hohe Mietaufschläge bei umfassenden Erneuerungen (erhöhte Wertvermehrungsquote)  sind möglicherweise nicht «gesetzeskonform»  führen zu tiefem Cash Flow, da die tiefen Mieten auch nicht geldmässig eingehen, und folglich zu hohen Fremdkapitalbedarf im Falle von Grosssanierungen

Erkennung von finanziellen Problemen (…oder hoffentlich einer guten Lage…) Mögliche Kennzahlen / Schritte  Erneuerungsfonds pro Wohnung / im Vergleich zu den anfallenden Kosten für eine Instandstellung  Restlebensdauer der Gebäude / im Vergleich zu den Abschreibungen  Höhe der Mieten / im Vergleich zur Ortsüblichkeit oder zur schematischen Kostenmiete (z.B. Stadt Zürich)  Vergleich mit der Kostenstatistik Zürcher WBG / Branchenkollegen  Fremdbeurteilung durch Experten (Revisionsstelle, WBG Schweiz, Treuhänder, Immobiliensachverständiger)

Erneuerungsfonds pro Wohnung

Sie weisen pro Wohnung einen durchschnittlichen Erneuerungsfondsbestand von Fr. 20’000 aus. gut oder schlecht ?

Erneuerungsfonds pro Wohnung Ihre Wohnungen sind 10-jährig, guter Zustand  in 5 Jahren sind die Elektrogeräte (Kochherde, Kühlschränke u.ä.) zu ersetzen  Fonds reicht dafür aus und für die erste grosse Sanierung verbleibt noch ein Fondsbestand, gute Situation Ihre Wohnungen sind 55-jährig, vor dem zweiten Sanierungszyklus, Steigleitungen nie ersetzt, Grundrisse veraltet, ursprüngliche Bäder / Küche, weitgehend nur die nötigsten Arbeiten gemacht  geschätzte Sanierungskosten pro Wohnung Fr. 100’000 bis 200’000, davon 30 bis 50 % Wertvermehrung  Unterdeckung im Fonds, ausserordentliche Einlage von Fr. 50’000 bis 100’000 pro Wohnung nötig, Sanierungsfall

Erkennung von finanziellen Problemen (…oder hoffentlich einer guten Lage…) Mögliche Kennzahlen / Schritte  Erneuerungsfonds pro Wohnung / im Vergleich zu den anfallenden Kosten für eine Instandstellung  Restlebensdauer der Gebäude / im Vergleich zu den Abschreibungen  Höhe der Mieten / im Vergleich zur Ortsüblichkeit oder zur schematischen Kostenmiete (z.B. Stadt Zürich)  Vergleich mit der Kostenstatistik Zürcher WBG / Branchenkollegen  Fremdbeurteilung durch Experten (Revisionsstelle, WBG Schweiz, Treuhänder, Immobiliensachverständiger)

Abschreibung

Sie weisen einen Amortisationsfonds von 50 % der ursprünglichen Baukosten der Gebäude (Anlagekosten) aus. gut oder schlecht ?

Abschreibungen Ihre Siedlung ist 60-jährig, guter Zustand, wird gemäss Planung noch 50 Jahre weiterbetrieben bzw. kann aufgrund Bauvorschriften (unter Schutzstellung) nicht abgebrochen werden  Restnutzungsdauer reicht, um Abschreibungen bis auf 0 vorzunehmen  genügend Abschreibungen vorgenommen, Stille Reserven gebildet,

gute Situation In 10 Jahren ist eine Ersatzbau geplant, da sich die Sanierung der Wohnungen nicht mehr lohnt  Restabschreibung von 50 % in 10 Jahren, ergibt 5 % pro Jahr, je nach Anlagekosten dürfte dies das Jahresbudget massiv belasten  a.o. Abschreibungen vorzunehmen, in der Vergangenheit auf Kosten der Zukunft gelebt, problematische Situation

Erkennung von finanziellen Problemen (…oder hoffentlich einer guten Lage…) Mögliche Kennzahlen / Schritte  Erneuerungsfonds pro Wohnung / im Vergleich zu den anfallenden Kosten für eine Instandstellung  Restlebensdauer der Gebäude / im Vergleich zu den Abschreibungen  Höhe der Mieten / im Vergleich zur Ortsüblichkeit oder zur schematischen Kostenmiete (z.B. Stadt Zürich)  Vergleich mit der Kostenstatistik Zürcher WBG / Branchenkollegen  Fremdbeurteilung durch Experten (Revisionsstelle, Finanzcheck WBG Schweiz, Treuhänder, Immobiliensachverständiger)

Erfahrungswerte aus unserer Praxis 

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die pauschale Berechnung der Kostenmiete der Stadt Zürich (nach der Formel; Anlagekosten der Liegenschaften x Referenzzinssatz + 3,25 % der aktuellen Gebäudeneuwerte = Kostenmiete) hat sich bisher als vernünftig erwiesen 1 % Erneuerungsfondseinlagen (von den aktuellen Gebäudeneuwerten, z.B. Brandversicherungswerte) pro Jahr hat den «Langfristtest» bei üblicher Erneuerungsstrategie weitgehend bestanden Abschreibung von 1 % der Gebäudeanlagekosten oder 0,75 % von Gebäude und Land (gemäss steuerlicher Weisung A 1995) scheinen angemessen keine «Pflästerli-Politik», keine «zu sanften Sanierungen», da diese keine Wertsteigerung bringen und über eine kurze Zeit abzuschreiben sind Ersatzneubauten sind bei tiefen Landwerten günstig, ergeben vielfach eine höhere Ausnutzung und ein attraktives Kosten- / Nutzenverhältnis sowie zusätzliche Genossenschafter / Mieter

Weitere Tipps aus unserer Praxis  

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wir empfehlen, pro Siedlung einen Erneuerungsfonds zu führen, damit die Deckung pro Siedlung betrachtet werden kann / muss; ebenso ist es ratsam, die Werte der Immobilien und die Amortisationskonten pro Siedlung zu erheben und in der Buchhaltung nachzuführen, damit diese im Fall eines Verkaufs / Ersatzbaus bereits in der Buchhaltung vorhanden sind; die Erwerbskosten des Landes sind entweder in der Buchhaltung separat zu erfassen oder auf getrennten Listen nachzuführen, damit diese im Falle eines Ersatzbaus oder für die Berechnung von Abschreibungen bekannt sind und da diese Werte i.d.R. als Untergrenze für Abschreibungen gelten

Hinweise aus dem Publikum 

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Einzelne Kantone (z.B. Bern) lassen nur «projektbezogene» Einlagen in den Erneuerungsfonds zu. Entsprechend sind die notwendigen Dokumentationen vorzubereiten. Die empfohlenen Erneuerungsfondseinlagen von 1 % sind nicht in allen Kantonen steuerlich anerkannt, müssten somit allenfalls über höhere Abschreibungen «kompensiert» werden. Die Mechanismen müssten Ihrem Steuer-/Wirtschaftsberater bekannt sein, sodass die steuerlichen Möglichkeiten bestmöglich ausgenützt werden können. Da die Abschreibungssätze in einzelnen Kantonen (z.B. Bern) höher sind, können mit entsprechender Steuerplanung zu hohe Steueraufwendungen vermieden werden. Eine externe Beratung für die langfristige Planung – inkl. steuerliche Betrachtungsweise – ist zu empfehlen. Wir oder auch ortsansässige Berater unterstützen Sie sicher gerne dabei.

Koordinaten : Ostschweizerische Treuhand Zürich AG Wengistrasse 7 / Postfach 8026 Zürich Telefon 044/298 88 44 Telefax 044/298 88 55 Internet: www.otgzh.ch Markus Harsch: [email protected]