LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Paraguay
Ana Manuela González Ramos
Agosto 2011 Buenos Aires – Argentina
LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL – PARAGUAY Ana Manuela González Ramos
Presentación. ..................................................................................................................... 5 Parte I .................................................................................................................................... 6 Nociones fundamentales ................................................................................................... 7 1.- Concepto. ...................................................................................................................... 7 2.- Constitución. ................................................................................................................. 8 3.- Importancia.. ................................................................................................................. 9 4.- Naturaleza Jurídica. ....................................................................................................... 9 5.- Objeto. ........................................................................................................................ 10 6.- Derechos y Obligaciones sobre las partes propias. ..................................................... 11 7.- Derechos y Obligaciones sobre las partes comunes.................................................... 11 8.- Innovaciones suntuarias ............................................................................................ 12 9.- Partes comunes de uso exclusivo. ............................................................................... 12 Parte II ................................................................................................................................. 13 1.- Órganos de Gobierno. ................................................................................................. 14 Legales.......................................................................................................................... 14 2.- Reglamento. ................................................................................................................ 15 2.1.-Reglamento de Copropiedad y Administración. .................................................... 15 2. 2.- Obligatoriedad. ................................................................................................... 16 2.3.- Importancia. ......................................................................................................... 16 2.4.- Naturaleza Jurídica. .............................................................................................. 17 2.5.- Contenido............................................................................................................. 18 2.6.- Modificación. ....................................................................................................... 18
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EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS .................................................................................. 20 Personalidad Jurídica ....................................................................................................... 21 a.
Fallos Judiciales ................................................................................................ 21
b.
Resolución Dirección General de los Registros Públicos ................................... 41
c.
Resolución Ministerio de Hacienda .................................................................. 43
Aporte Gremial ................................................................................................................. 53 Propuesta de modificación ............................................................................................... 54 Palabras Finales ................................................................................................................ 57 Bibliografía ....................................................................................................................... 59 Legislación ........................................................................................................................ 59
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Presentación.Hablar de la personalidad del consorcio de la propiedad horizontal en el Paraguay, no es nada fácil, y mucho menos analizar esta figura jurídica desde el campo notarial, considerando que en la práctica se dan criterios no contemplados en la legislación. Este es un análisis breve sobre esta singular figura del derecho positivo paraguayo que de un tiempo a esta parte ha despertado el interés por estudiar, investigar y modificar algunos preceptos de la normativa actual.
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Parte I
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Nociones fundamentales Propiedad horizontal En nuestros días la propiedad horizontal está admitida en forma prácticamente universal, aunque la misma es una figura relativamente nueva, si bien ya conocida por pueblos antiguos, no es muy difundida. En el año 1876, en la pos guerra, el Paraguay adoptó el Código Civil Argentino de Vélez Sarsfield quien no la reguló, pero la necesidad de admitirla y reglarla se hizo impostergable promulgándose en 1960 la Ley 677 que estableció el régimen en nuestro país, 12 años después de la Ley 13512 de la República Argentina. Posteriormente en 1986 el Código Civil Paraguayo, regula expresamente la figura, consagrándola en los Arts. 2128 al 21621 derogando las disposiciones contrarias de la citada ley, e incorporando la institución definitivamente a nuestro derecho positivo.
1.- Concepto.“La propiedad horizontal –dice un autor- es un derecho real inmobiliario que está fuertemente penetrado de relaciones personales, nuevo y autónomo, complejo pero único, que se ejerce sobre unidades interdependientes, susceptibles de aprovechamiento independiente, de un edificio o de un complejo edilicio, sujeto a régimen legal, el cual se integra en forma inseparable con las facultades exclusivas, pero limitadas, que derivan de la propiedad de la unidad, y de las facultades compartidas que
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Código Civil Paraguayo. (Arts.2128 al 2162 )
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derivan de la copropiedad y de la gestión colectiva de las cosas comunes”2. Se destaca la esencia de la figura por el dominio de la unidad privativa y el condominio de las partes comunes desde el punto de vista objetivo y material, pero las mismas se integran en forma indisoluble y la titularidad del dominio implica la del condominio en una misma persona. Abarca el aspecto jurídico y social en el sentido del servicio que presta al hombre la estructura física del inmueble sometido al régimen y a la convivencia.
2.- Constitución. Cuándo nace la PH. ? El estado de propiedad horizontal logra su constitución jurídica por medio del instrumento notarial en el que se asienta la voluntad de otorgar el reglamento de copropiedad y administración y su posterior inscripción en el registro público respectivo.3 Cumpliendo previamente todos los trámites de rigor que establecen además las normas complementarias. La escritura pública y la inscripción de la misma,
es un
requisito esencial e ineludible para que la propiedad horizontal surja a la vida jurídica.
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GATTARI, Carlos Nicolás: “Práctica Notarial” Tomo 11 Contratos conducentes a la Propiedad Horizontal. Edit. Depalma – Bs. As. 1994 3
Art. 2.146.- A los efectos de la constitución de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, que será inscripta en el Registro de Inmuebles…(Código Civil Paraguayo)
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3.- Importancia. El crecimiento demográfico actual acompañado de la concentración de la población en ciudades importantes del interior, como en la capital de la Republica del Paraguay, desplaza la vivienda individual –por el elevado costo- y da lugar a la necesidad de implementar un sistema de acceso a la propiedad privada como es la propiedad horizontal, que significa transformarse en titulares de dominio a personas que reunidas podrán enfrentar al elevado costo de la vivienda que individualmente es inalcanzable.
4.- Naturaleza Jurídica.Lo cierto es que la legislación paraguaya establece que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y partes comunes. 4 Está conformada - como podemos verpor estos dos elementos, pero el contenido central y más preciado está siempre constituido por la propiedad exclusiva mientras que el condominio es accesorio del derecho de propiedad. Pero no se agota en el dominio y condominio, sino que se debe resaltar la voluntad asociativa, que se pone de manifiesto en la conformación del grupo de propietarios, como órganos voluntarios. La propiedad horizontal tiene una naturaleza sui generis, que no permite encasillarla dentro de los parámetros rígidos de otras figuras jurídicas.
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Art. 2.130.- (CCP) Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, y copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad.
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5.- Objeto: a) Partes propias.
b) Partes comunes.-
El objeto sobre el cual recae la propiedad horizontal, es el edificio en el que existen partes propias de todos los propietarios y partes comunes, conviene distinguirlas brevemente:
a) Partes propias: son aquellas que pertenecen en exclusividad a cada propietario, consiste en
su unidad privativa, que puede ser un
departamento, una oficina, un local comercial etc. De esas partes cada uno puede realizar actos de disposición o enajenación.
b) Partes comunes: son las de uso común del edificio o las indispensables para mantener su seguridad. Están establecidas en la ley de manera enunciativa y por tanto no existe inconveniente en que en el reglamento de copropiedad se convenga que otras partes del edificio serán comunes como suele ocurrir con frecuencia en la planta baja o alta del edificio que podrían incluir quinchos, piscinas, terraza, gimnasio, patios adicionales, cocheras, etc.5 Como puede notarse el condominio se extiende a todas las partes y cosas que no sean objeto de dominio exclusivo. La enumeración no es taxativa, por tanto, es posible complementarla estudiando minuciosamente por ejemplo el plano de mensura, teniendo en cuenta el destino del edificio etc.
En edificios pequeños, principalmente en
unidades de planta baja, los patios pueden ser comunes pero de uso exclusivo si se tiene acceso a ellos por una o más unidades, etc. 5
Art. 2.130.- (C.C.P.) Se consideran comunes: a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada; b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica; c) las dependencias del portero y de la administración; y… d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.
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6.- Derechos y Obligaciones sobre las partes propias.El principio general es que cada propietario es dueño exclusivo de su parte propia, con todos los derechos que nacen de su condición de dueño, puede disponer de su unidad, alquilar, dar en comodato, hipotecar, etc., pero ese derecho por más que sea exclusivo, está sujeto a diversas limitaciones impuestas necesariamente por la convivencia con los demás copropietarios.6
7.- Derechos y Obligaciones sobre las partes comunes. Los propietarios son condóminos de las partes comunes en proporción al valor del departamento o piso de su propiedad. Pero este condominio es de naturaleza particular, porque está conectado de manera indisoluble al dominio de cada unidad privativa, razón por la que los condóminos no pueden ni separada ni conjuntamente disponer de las partes comunes, independientemente de las departamentos a los que acceden, porque las mismas están al servicio de las unidades, de tal manera que no podría transferirse su propiedad a terceros separadamente, sin anular la naturaleza del derecho de propiedad horizontal y sin crear graves inconvenientes a los propietarios. 7 6
Art. 2.139.- (C.C.P )Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes: a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes; b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa; c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el … 7
Art. 2.131.- (CCP) El derecho de cada propietario sobre las cosas comunes será proporcional al valor de su piso o departamento, el que será determinado por acuerdo de partes, o en su defecto, por el valor oficial fijado por la Dirección de Impuesto Inmobiliario a los efectos del pago del impuesto correspondiente. El condómino no puede renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas. Art. 2.132.-(CCP) Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos.
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8.- Innovaciones suntuarias. Cuando la innovación signifique un gasto elevado y la misma tenga carácter ostentoso con respecto a las condiciones particulares del edificio, y consista en obras que puedan ser utilizadas separadamente, los condóminos que no la aceptan quedan exonerados de pagar los gastos, si las modificaciones no pueden utilizarse separadamente, la innovación no podrá ser autorizada, salvo acuerdo de la mayoría en cuyo caso éstos asumen íntegramente la obligación de pagarlas.8
9.- Partes comunes de uso exclusivo.El reglamento puede establecer
que algunas partes comunes del
edificio sean de uso exclusivo, como podría ocurrir principalmente con los patios, terrazas, jardines etc., correspondiendo al usuario correr con los gastos de mantenimiento en una proporción diferente a los demás, salvo que se trate de reparaciones que no se originan en el uso exclusivo. (Art. 2142 CCP).
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Art. 2.141.- (CCP) Cuando una innovación importe un gasto muy gravoso o tenga carácter suntuario con respecto a las condiciones particulares e importancia del edificio, y consista en obras o mecanismos susceptibles de utilización separada, los condóminos que no quisieren obtener beneficios de ellas, quedarán eximidos de toda contribución en los gastos. Si la utilización separada no fuere posible, …
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Parte II
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1.- Órganos de Gobierno.Legales: En el Código Civil Paraguayo la autoridad máxima es:
Asamblea de propietarios: Es el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, que tiene por objeto cuidar la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses comunes de los copropietarios. 9
El administrador: Es un órgano legal, necesario y permanente de administración y representación, cuya actuación está enmarcada por la ley y el reglamento. a) Designación: la ley exige que sea designado en el reglamento al constituirse la propiedad horizontal. Posteriormente la designación se hará por asamblea y en algunos casos excepcionales de controversia puede ser necesario hacerlo judicialmente. b) Funciones: organiza la vida interna y externa del edificio, recauda fondos para el cuidado de los bienes comunes con el fin de hacer cumplir las reglas de convivencia ejecutando las decisiones de la asamblea y hacer cumplir el reglamento
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c) Remuneración: el reglamento debe disponer
obligatoriamente las bases para la remuneración, funciones y remoción.
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2.150.- (CCP) Si la asamblea de propietarios no proveyere el nombramiento del administrador, éste será nombrado de lo civil a petición de uno o varios propietarios. 10
Art. Art. 2.151.- (CCP) El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos comunes y llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del edificio.
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d) Remoción: En cuanto a la remoción se estipula la misma mayoría que para su nombramiento (Art. 2156 CCP)
a. Órganos Voluntarios: serán tratados en otro punto.
2.- Reglamento.2.1.-Reglamento de Copropiedad y Administración. Es un texto jurídico que contiene reglas sobre el funcionamiento del edificio concreto y de su destino de convivencia, hay partes que se consideran comunes, pero no podrían aplicarse las mismas reglas a un edificio de tres o cuatro unidades que a uno de cincuenta, cien o más, destinado a regir la conducta y convivencia de los propietarios. Debe ser antes que nada muy claro, preciso, redactarse con palabras apropiadas, limpias, eliminando aquellas inútiles e innecesarias que den lugar a confusiones y conflictos. Podría considerarse el acta de nacimiento de la propiedad horizontal, en el que se establecen aspectos sobre la propiedad exclusiva y del condominio sobre bienes comunes, las obligaciones de los copropietarios de dar, de hacer y de no hacer, en fin, regula sobre el destino de cada edificio, de los distintos sectores, de construcciones ya terminadas o aún en proyecto11. Puede ser redactado por el dueño de un inmueble
que
se
propone
constituir
propiedad
horizontal
para
posteriormente vender las unidades, o por condóminos de un terreno que se proponen levantar en él un edificio para dividirlo entre ellos en 11
Art. 2.148.- (CCP) Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio.
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propiedad horizontal, lo cierto es, que conforme a la ley, es indispensable para que la misma nazca a la vida jurídica, y el papel del notario en el asesoramiento y redacción, es de fundamental importancia, porque una vez formalizado en escritura pública, e inscripto en el registro respectivo, se convierte en le ley interna, la columna vertebral que rige toda la estructura de
la institución y el relacionamiento entre copropietarios y
terceros.
2. 2.- Obligatoriedad.El reglamento de copropiedad y administración es obligatorio para los propietarios aunque no lo hubieran firmado, por el solo hecho de ser titulares de dominio, nace la obligatoriedad desde el momento de la incorporación del comprador por la adquisición de su unidad. La ley al establecer la obligatoriedad de redactar el reglamento por escritura pública e inscribirlo en el registro público correspondiente, no ha querido otra cosa que darle una publicidad suficiente para reputárselo conocido erga omnes y no permitir a los propietarios excusar su cumplimiento.
2.3.- Importancia. El reglamento de copropiedad y administración, es una norma vigente a la que deben someterse en cuanto a sus derechos y obligaciones. Su importancia radica precisamente en la circunstancia de ser obligatorio y además, de sus cláusulas –claramente redactadas- dependerá casi por completo el buen funcionamiento de la comunidad constituida sobre el edificio. La fundamental tarea en la redacción del reglamento no se refiere
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tanto a la naturaleza y descripción de la estructura física del edificio, sino a establecer reglas claras a las que deben someterse los propietarios actuales y futuros- y a la regulación de derechos y obligaciones que deben cumplir para evitar fricciones y conflictos entre los mismos. Se destaca la labor confiada a los notarios, que no solo debe esforzarse por encuadrar la voluntad de las partes, sino debe hacerlo dentro de las normas jurídicas que regulan una comunidad sui generis como es la propiedad horizontal. Porque el reglamento debe ser dinámico y no estático, los escribanos no pueden admitir un texto de redacción uniforme ni usar “formularios tipo” o modelos preestablecidos, éstos deben ser una simple guía, pero su adaptación debe hacerse con un severo análisis previo de cada proyecto y situación en particular, es por eso relevante la intervención notarial en la redacción del mismo, por la función preventiva de su actuación reduciendo al mínimo la instancia judicial.
2.4.- Naturaleza Jurídica. Existe discusión doctrinaria si el reglamento de copropiedad es un contrato (porque hay acuerdo de copropietarios), una oferta (cuando hay un solo propietario) o un conjunto de normas. La opinión más generalizada sostiene ésta última afirmación, y concluyen que no es un contrato sino un conjunto de normas jurídicas que rigen la vida interna de los copropietarios 12
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BORDA, Guillermo A. “Manual de Derechos Reales” Edit. Perrot Bs.As. 1.976
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2.5.- Contenido.El reglamento constituye la ley interna destinada a regir claramente con disposiciones precisas, necesarias y convenientes, la vida del conjunto de propietarios, según el Código Civil, el reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre varios temas 13, sin perjuicio que se puedan agregar cláusulas optativas que no contradigan el espíritu del régimen de propiedad horizontal.
2.6.- Modificación.La modificación del reglamento deberá darse necesariamente con la mayoría de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio (Art. 2146 CCP), deberá consignarse en escritura pública e inscribirse en el registro público correspondiente (Sección Propiedad Horizontal) de la Dirección General de los Registros Públicos.
3.- Extinción de la PH. Desafectación Según opiniones doctrinarias, es uno de los temas menos estudiados de la propiedad horizontal, pues se da muy pocas veces en la práctica, las posibles causas están contempladas en la ley y se consignan en algunas cláusulas de todo reglamento, se trata del estado ruinoso del edificio, como de la destrucción total o parcial del mismo. Otras dos causas de extinción
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Art. 2.147.- (CCP) El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:…
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son netamente voluntarias como es la desafectación 14 que debe realizarse por la misma vía que la afectación, es decir, la escritura pública, esta desafectación unifica las anteriores ya que para demoler el edificio por aspectos físicos de destrucción, ruina u otra causa, es necesario otorgar la escritura pública para desafectar el inmueble
15
en forma expresa. Existe
el caso de la concentración de derechos, que se opera cuando, eventualmente una misma persona adquiere todas las unidades y desafecta al inmueble del régimen de propiedad horizontal. Parcialmente, termina para los copropietarios cuando enajenan su unidad.
14
Art. 2.160.- (CCP) La totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o departamentos, o el propietario único de él, podrá solicitar del Registro de Inmuebles, la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres de gravámenes. 15
Art. 2.161.- (CCP) Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que represente las dos terceras partes……Art. 2.162.- (CCP) Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor del mismo
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EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS
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Personalidad Jurídica No aparece en el Código Civil Paraguayo ni en ningún decreto reglamentario en vigencia,
pero consideramos que siendo facultativo,
puede derivar del reglamento, de acuerdo a las condiciones propias y particulares de cada grupo de propietarios. Es un órgano convencional integrado exclusivamente por propietarios. A diferencia del administrador que es el representante creado por ley, remunerado y encargado de hacer ejecutar las decisiones de la asamblea puede ser un copropietario o un tercero no propietario. Gran parte de la doctrina reconoce al Consorcio de Propietarios como una persona distinta a la de los miembros que la componen y esto es de toda evidencia en el cobro de las expensas comunes (mas aun por vía judicial) o en las acciones que el o contra el personal contratado u otros terceros se sustancian en el Poder Judicial, donde siempre es reconocido como parte. Ello se demuestra en numerosos fallos judiciales y administrativos de entre los cuales seleccionamos los siguientes: a. Fallos Judiciales: PRIMER CASO PROPIEDAD HORIZONTAL ~ PROPIETARIO ~ PROPIETARIO DE INMUEBLE Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 Consorcio de Copropietarios Edificio Altos de Palermo c. Constructora Atlas S.A.C.I. s/ Acción ejecutiva. (Ac. y Sent. Nº 5) 08/02/2010 Voces ACREEDOR ~ ACTOR ~ ANOTACION REGISTRAL ~ BOLETO DE COMPRAVENTA ~ CERTIFICACION DE DEUDA ~ CODIGO CIVIL ~ COMPRADOR ~ COMPRAVENTA ~ CONDOMINIO ~ CONSORCIO DE PROPIETARIOS ~ CONTRATO ~ COPROPIETARIO ~ DEMANDADO ~ DEUDA LIQUIDA ~ DEUDOR ~ DEUDOR SOLIDARIO ~ DOMINIO ~ EJECUCION DE EXPENSAS ~ ESCRITURA PUBLICA ~ ESCRITURACION ~ EXCEPCION DE INHABILIDAD DE TITULO ~ EXCEPCIONES ~ EXPENSAS COMUNES ~ INMUEBLE ~ INSCRIPCION ~ INTERESES ~ JUICIO EJECUTIVO ~ LEGITIMACION ~ LEGITIMACION PASIVA ~ MULTA ~ OBLIGACION EXIGIBLE ~ OBLIGACIONES ~ OBLIGADO AL PAGO ~ PAGO ~ PARTE ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ REGISTROS PUBLICOS ~
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SENTENCIA ~ TERCEROS ~ TRANSMISION DE BIENES Tribunal: Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3 Fecha: 08/02/2010 Partes: Consorcio de Copropietarios Edificio Altos de Palermo c. Constructora Atlas S.A.C.I. s/ Acción ejecutiva. (Ac. y Sent. Nº 5) Publicado en: La Ley Online; Cita Online: PY/JUR/84/2010 Hechos El demandado apela la sentencia que rechazó la excepción de inhabilidad de título opuesta por su parte contra la ejecución incoada por el actor. El Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, tercera sala, confirma la resolución recurrida. Sumarios 1 - Debe ser confirmada la sentencia que rechazó la excepción de inhabilidad de título opuesta por el demandado cuando el certificado de deuda que sirve de base de la ejecución reúne las condiciones para su exigibilidad al encontrarse determinado el titular del crédito reclamado, el titular de la deuda y el monto adeudado en concepto de expensas comunes. 2 - La anotación preventiva en los registros públicos que alega el demandado a fin de eximirse de la obligación de pagar el crédito por expensas comunes carece de asidero cuando el efecto erga omnes de la anotación en los archivos públicos no exime a las partes contratantes de las obligaciones asumidas con anterioridad a la misma. 3 - Posee legitimación pasiva el demandado para ser ejecutado por el monto adeudado en concepto de expensas comunes cuando en el presente proceso es inexistente alguna constancia que acredite que su parte haya perdido la titularidad y el dominio del inmueble afectado. 4 - La inscripción preventiva del inmueble perteneciente al demandado no causa la pérdida de sus derechos de propiedad y dominio sobre el bien ya que se perfecciona con la inscripción definitiva. 5 - Es exigible la obligación consignada en el certificado de deuda cuando se encuentra perfectamente cuantificada respecto a cada uno de los rubros exigidos por el reglamento de copropiedad: expensas, multa e interés mensual (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo). 6 - Carece de virtualidad jurídica inter partes y erga omnes la transferencia del inmueble efectuada por el demandado a favor de un tercero cuando dicha transmisión no satisface la forma exigida en el art. 700 del CC al haberse efectuado el acto negocial a través de un contrato privado –boleta de compraventa– sin que exista constancia de su escrituración (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo). 7 - Tiene derecho el consorcio a reclamar la deuda al copropietario de la unidad imperfectamente transferida aun cuando el tercero adquirente haya asumido los gastos que afectan a la unidad, al ser inoponibles al acreedor los acuerdos que los copropietarios celebren con los particulares (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo). 8 - La liberación del demandado –deudor originario– en razón al convenio de asunción de deuda no se ha producido cuando faltó la adhesión del consorcio – acreedor– al acuerdo (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo). 9 - La falta de aceptación por parte del consorcio respecto a la asunción de la
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deuda no impide la conversión del comprador en deudor solidario de las expensas cuando aquel en su carácter de acreedor tiene la potestad de ejecutar la deuda tanto a su parte como así también al deudor originario (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo). 10 - El consorcio –actor– tiene el derecho a reclamar la deuda al copropietario de la unidad imperfectamente transferida, quien tendrá que pagarla, y éste a su vez podrá accionar por repetición de lo pagado a quien asumió contractualmente el pago –comprador– (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo). TEXTO COMPLETO: 2ª Instancia.- Asunción, febrero 8 de 2010. 1ª) ¿Es nula la sentencia apelada? 2ª) En su caso, ¿se dicto conforme a derecho? 1ª cuestión: El Dr. Villalba Fernández dijo: El recurrente al no haber fundado este recurso interpuesto, y siendo, los agravios vertidos por el mismo en sustento de éste recurso pudiendo ser resuelto por vía de la apelación también ejercitada, debiendo por ende ser declarado desierto al no haberse constatado en la resolución examinada vicios u omisiones procesales de naturaleza solemne o formal que autoricen a éste Tribunal a una declaración de nulidad de oficio, conforme lo establecen los arts. 15 inc. b), 113 y 404 del CPC. La Dra. Buongermini Palumbo manifestó: Nulidad: El recurrente, en su escrito de fs. 124/126, no ha fundado el recurso. Por lo demás, y dado que no se advierten en la sentencia recurrida vicios o defectos que autoricen a esta Magistratura a declarar la nulidad de oficio, el recurso debe ser declarado desierto. El Dr. Ortiz Pierpaoli manifestó: Adherirse al voto precedente. 2ª cuestión: El Dr. Villalba Fernández dijo: Por la Sentencia Apelada Nº 486 de fecha 30 de julio de 2008, la instancia anterior resolvió: “I.- No hacer lugar a la excepción de inhabilidad de titulo deducida por Constructora Atlas S.A.C.I. contra el progreso de la presente ejecución de conformidad con los términos del exordio de esta resolución. II.- Llevar adelante, con costas, la ejecución promovida por el Consorcio de Copropietarios Edificio Altos de Palermo en contra de Constructora Atlas S.A.C.I., por cobro de la suma de guaraníes veinticuatro millones quinientos treinta y nueve mil ochocientos cincuenta y uno (Gs. 24.539.851), hasta que la actora se haga integro pago del capital reclamado, más intereses. III.- Imponer las costas a la parte perdidosa. IV.- Anotar...” (fs. 107/109 y vlta.). De dicha sentencia recurre el representante convencional de la parte demandada y presenta su escrito de expresión de agravios, que obra a fs. 124/126, manifestando su desacuerdo con la sentencia pronunciada por el a quo. Manifiesta, que su parte ha demostrado que el instrumento presentado (certificado de deuda) por la accionante carece de requisitos para la ejecución. Dice, que el instrumento carece de titular de la deuda, no posee fecha cierta, debe mencionar la suma líquida, carece de certeza en la determinación de la obligación, se omitió el requisito de las disposiciones del reglamento de copropietarios. En cuanto a la falta de legitimación pasiva aduce, que las obligaciones a que se encuentra vinculada su mandante están determinadas en la Ley Nº 1909/2002, que establece la responsabilidad a los
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compradores del pago de impuestos, tasas y contribuciones que afecten al lote comprado, causando entonces la inscripción preventiva en los registros públicos el efecto erga omnes entre vendedor y comprador, no siendo exigible los gastos de expensas comunes. Termina su exposición con la formulación del petitorio de rigor. La contraparte, representado por el Abog. O. L. R., contesta el traslado de los agravios de la contraparte fundando la defensa de la sentencia recurrida. Alega, que el instrumento presentado reúne todos los requisitos de forma y fondo para su ejecución. Argumenta, que el reglamento de copropietarios establece los requisitos básicos la demanda del crédito por vía ejecutiva contra el deudor de las expensas comunes. De la legitimación pasiva arguye, que la legislación establece la obligación de pago de las expensas comunes al propietario del inmueble y así lo constata el informe de la oficina registral a nombre de la parte demandada y la inscripción preventiva no le desobliga a la accionada. Manifiesta, que la liquidación presentada reúne todos los requisitos exigidos por la Ley procesal y no existe prueba que la demandada no sea la propietaria del inmueble. Concluye su contestación, formulando el petitorio correspondiente. De las constancias de autos, y a los efectos del reexamen de la sentencia en alzada, se debe partir, del análisis si efectivamente el instrumento respaldatorio de la acción presentado reúne los requisitos exigidos por el Código Procesal Civil para ser demandado por la vía ejecutiva. Es así, que el Certificado Complementario de Deuda agregado a fs. 35/36 de autos, en donde se consigna que la descripción de los montos adeudados se encuentra conforme al art. 12 del Reglamento de Copropietarios en relación al titular del dominio de la Unidad Nº 1301. El cual, se encuentra avalado por el reglamento adjunto a fs. 06/29 y el informe de la Dirección General de los Registros Públicos, donde se hace constar que el titular del inmueble afectado es la demandada “Constructora Atlas S.A.C.I.”. Es así que el art. 449 del CPC dice: “Créditos por expensas comunes. Constituirá titulo ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de la propiedad por pisos o departamentos. Con el escrito en que se promueva la ejecución deberán acompañarse certificado de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no lo hubiere previsto, deberá agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas. Asimismo, se acompañara? constancia de la deuda líquida y exigible del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces”. Entonces, estando determinado el titular del crédito reclamado, el titular de la deuda y el monto liquido, esos elementos hacen que el instrumento base de la reclamación reúna las condiciones para su exigibilidad por la ejecutiva. Por otro lado, cabe constar que la parte demandada en realidad no ha alegado la inexistencia de la deuda, solo argumentado que no es su parte la obligada al pago del crédito exigido. Aduciendo la existencia de una anotación preventiva en los registros públicos que obra en el informe registral mencionado precedentemente. Cabe aclarar en ese sentido, que el efecto erga omnes de la anotación en los archivos públicos no la eximen a las partes contratantes de las obligaciones asumidas con anterioridad entre ambas. En cuanto a la legitimación pasiva, cuestionada por la accionada, el vínculo procesal
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se encuentra establecido por las mismas pruebas instrumentales que fueron presentadas por la demandante. Y no existe constancia alguna en el proceso que la obligada haya perdido la titularidad y el dominio del inmueble afectado, que como se mencionaron en el párrafo anterior la inscripción preventiva no causa la perdida de los derechos de propiedad y dominio del otorgante. Esos efectos recién se perfeccionan con la inscripción definitiva, conforme lo determina el art. 302, 306 del Código de Organización Judicial. En conclusión, de todo lo expuesto en los párrafos precedentes es criterio de este Miembro preopinante que la sentencia recurrida debe ser confirmada en todas sus partes. En cuanto a las costas ellas deberán ser impuestas a la parte perdidosa de conformidad a lo dispuesto en el art. 203 del CPC. La Dra. Buongermini Palumbo manifestó: Apelación: Se trata de establecer la procedencia o no de la excepción de inhabilidad de título opuesta al progreso de la ejecución, bajo dos argumentos: la falta de legitimación pasiva para el cobro de la deuda y la irregularidad del título presentado a ejecución -en la especie un certificado de deuda, por expensas comunes-. Las veremos sucesivamente. En cuanto a la regularidad de la certificación, ella debe verse tan solo en sus aspectos formales esto es de creación del título, facultades y competencias del órgano emisor y cumplimiento de los requisitos legales para su emisión. El art. 449 del CPC trae a cuento estos requisitos, los cuales son propios y especiales de este tipo de crédito, al cual la Ley ha entendido conveniente otorgarle, fuerza ejecutiva. Estos créditos, cuyo titular es siempre el consorcio, son creados como consecuencia de la existencia, conservación y el funcionamiento de un edificio. Es decir, se requieren para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del edificio común. De ahí que ningún copropietario se pueda liberar de contribuir a la satisfacción de tales gastos -arts. 2138 y 2140 del CC-. Como vemos, los títulos por expensas comunes tienen una naturaleza singular y propia, por lo que pretender equipararlos o sujetarlos al régimen de otros documentos obligaciones, como son los títulos de crédito, que cuentan con una mecánica y un funcionamiento bien distinto -nacen para circular-, constituye un desacierto. El Código de Formas prescribe que constituirá titulo ejecutivo el certificado de deuda que reúna los requisitos exigidos por el reglamento de propietarios. Luego, los requisitos para la creación de cada crédito en particular -por expensas comuneshabrán de ser expresamente contenidos en cada reglamento de copropiedad particular, y no otros. A su vez, la certificación debe ajustarse al requerimiento general establecido en el art. 4...del CPC; debe tratarse de una deuda liquida y exigible. El art. 12 del reglamento de copropiedad y administración del consorcio accionante (fs. 19) prescribe que el coproprietario que no cumpliere con el pago anticipado de las expensas se constituirá en mora de pleno derecho y que podrá ser demandado por vía del juicio ejecutivo, previa notificación por telegrama colacionado que le hará el administrador, bastando la liquidación debidamente firmada y sellada por la administración. De este artículo deben ser extraídas las exigencias que debe reunir el instrumento para constituir un titulo regular. Se observa que éstas son: la liquidación de la deuda suscrita y sellada por el administrador y la notificación de la
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deuda al copropietario realizada por medio de telegrama colacionado. Nada prescribe respecto de la individualización nominal del titular del piso o departamento. Luego, el requisito no es exigido y la titulación indirecta o innominada del certificado indicando al titular del dominio de la Unidad Nº 1301 es perfectamente válida. Por lo demás, con esta designación se puede identificar perfectamente al sujeto obligado, que lo será en tanto y en cuanto sea propietario de la cosa. No hay, pues, indeterminación del sujeto pasivo obligado, lo cual de por si? invalidaría el titulo. A fs. 35/36 obra el certificado de deuda expedido por el Consorcio Altos de Palermo a través de su administrador, el Lic. Javier Cardozo, quien fuera designado en tal carácter en la Asamblea General Ordinaria Nº 6 de fecha 27 de abril de 2006, protocolizada por Escritura Pública Nº 14 de fecha 2 de junio de 2006. Este certificado, al igual que el de fs. 53/54, muestra una liquidación precisa y detallada de la deuda del titular de dominio de la Unidad Nº 1301, que va desde el mes de diciembre de 1999 hasta el mes de noviembre de 2006. No pueden, pues, haber dudas respecto de la liquidez de la deuda; esta se encuentra perfectamente cuantificada y precisamente explicitada respecto a cada uno de los rubros exigidos por el reglamento de copropiedad: expensas, multa e interés mensual. En cuanto a su exigibilidad, vemos que el art. 11 prescribe que el administrador presentara a fin de mes la totalidad de los gastos comunes, y cada propietario deberá retirar de la administración y abonar el gasto correspondiente, del primero al quinto día del mes, en el domicilio de la administración, la suma que le corresponda conforme a su porcentaje de copropiedad. Luego, recordemos aquí que el art. 12 del reglamento establece la mora automática en el pago de los gastos comunes, sin necesidad alguna de interpelación previa por parte del administrador. En estas condiciones, la deuda deviene enteramente exigible. Por último vemos que se ha notificado por telegrama colacionado a la firma Constructor Atlas S.A.C.I. de la deuda en fecha 8 de agosto de 2006. Esta empresa, según surge del informe de condiciones de dominio expedido por la Dirección General de Registros Públicos (fs. 43), es propietaria registral del departamento Nº 1301 –Piso 13. Así las cosas, tenemos que el examinar los requisitos formales del título se ve que se han cumplido los presupuestos legales de la emisión, así como respecto del sujeto del cual emana y la suscripción respectiva del instrumento y su notificación. Otro asunto es el referente a la legitimación. A continuación se harán algunas consideraciones acerca de la falta de legitimación pasiva. El accionado alego? haber transferido a la Sra. María Angélica Quiñonez el departamento sobre el cual pesa la deuda. De las constancias de autos vemos que a fs. 73/81 ha sido agregado un boleto de compraventa, y que el mismo ha sido inscripto preventivamente en los registros públicos. Debemos, pues, referirnos a la virtualidad que tiene un contrato privado, respecto de las partes y frente a terceros, en relación a la transferencia de la propiedad inmueble. Primeramente debe decirse que los bienes, aún inmobiliarios, se transmiten por contrato -art. 1967 del CC- pero esta regla debe ser armonizada con la normativa relativa a las formas, contenida en el art. 700 y ss del mismo cuerpo legal, la cual exige que los actos traslativos de dominio relativos a inmuebles -entre los que se inscriben, desde luego los contratos- sean hechos en escritura pública, so pena de no tenerlos por concluidos -esto es, de no quedar perfeccionados como actos jurídicos-. La omisión de la forma exigida encuentra su solución en la ejecución forzada de la obligación de hacer la escritura, regulada en el art. 701. En autos
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tenemos un boleto de compraventa, sin que exista constancia alguna de escrituración. Este acto negocial sobre el inmueble no satisface la forma exigida por el art. 700, con lo cual no puede producir el efecto traslativo ni siquiera inter partes. La mayoría de la doctrina esta? conteste en que el boleto de compraventa no es suficiente para hacer adquirir la propiedad. Así se ha dicho: “El comprador por boleto: No tiene el dominio (por ser su titulo insuficiente para adquirir derechos reales). La suscripción del boleto no produce la pérdida del dominio en el vendedor; tampoco lo tiene el comprador aun recibido de la posesión [...] No tiene justo titulo (por ausencia de la formalidad legal) (escritura...) [...] No tiene dominio perfecto ni imperfecto...” (Morello, Augusto M. y De la Colina, Pedro Rafael. El Boleto de Compraventa Inmobiliaria. 4ª Ed. Librería Editora Platense. Ps. 63/64. La Plata, 2008); El boleto de compraventa es un contrato de compraventa imperfecto por falta de forma (conversión formal), cuyo defecto lo priva del más importante de sus efectos propios, cual es el de servir de titulo suficiente para que trasmita el dominio”; El titular del boleto de compraventa no tiene acciones reales, salvo por subrogación” (Fazio de Bello, Marta E. Teoría y Técnica del Boleto de Compraventa. Ed. Ábaco. Buenos Aires. Ps. 83 y 153). En jurisprudencia de la Corte Suprema Argentina en la causa “Melis, Hilda c/ Baudo, Antonio, desalojo” se ha dicho que “... quien se dice propietario de un inmueble sin más titulo que boleto privado de compraventa, no reviste la calidad de tal ni se encuentra comprendido en el periodo inicial del inc. 1 del art. 602 (los propietarios poseedores a titulo de dueño...), porque tratándose de bienes raíces el dominio recién se consolida con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de transferencia” (opus cit. 4-12-1962, DJBA, v. 68, p. 173). Aclarado el punto, pasemos a lo que prescribe el reglamento de copropiedad sobre transmisiones de derechos sobre una unidad. Es menester recordar que el reglamento de copropiedad tiene naturaleza contractual, por lo que se le aplican los principios generales del contrato, con la particularidad de que cada adquirente posterior a quienes originariamente constituyeron el consorcio se convierte en adherente automático de sus reglas. El art. 1 del reglamento de copropiedad reza: “A los efectos de este reglamento, y de acuerdo a lo dispuesto por el Código Civil Paraguayo queda constituido el condominio que se denominara? “Altos de Palermo”, integrado por los titulares de dominio exclusivo de los sectores que se denominan en el art. 2º inc. b, todo lo cual se acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en registro pertinente”. Se ve aquí que el reglamento se adecua perfectamente tanto a los modos como a las formas de transmitir el dominio, dado que requiere la extensión de escritura pública para la inserción de un nuevo sujeto -adquirente- al condominio. Luego prescribe: “En caso de transmisión de dominio, el sucesor, ocupara? “ipso jure” el lugar del antecesor de la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisición. En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación o comodato, o de cualquier otra clase de acto, hecho o convención que confiera posesión, tenencia, o uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a título de dueño, los titulares de aquellos derechos no tendrán intervención en el condominio permaneciendo el nudo propietario, en cuanto a sus relaciones con la entidad, en la plenitud de sus responsabilidades y obligaciones para con ella y en el ejercicio de todos sus derechos de copropietario, cualesquiera sean los términos de los contratos
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celebrados con terceros...” (fs. 11). Aquí se prevé la hipótesis de transmisión de dominio por parte de un adquirente originario a un nuevo sujeto, con posterioridad a la celebración del consorcio y de su respectivo reglamento de copropiedad. Como se ve, la traslación de las obligaciones opera ipso iure, sin necesidad de ninguna otra formalidad. Pero para que ello tenga operatividad, como vimos, el propio reglamento demanda escritura pública. Por último, resulta importante también referirnos a la cláusula décimo quinta del boleto de compraventa celebrado en la Constructora Atlas S.A.C.I. y la Sra. María Angélica Quiñones Sanguina (fs. 74 vlto.), por la cual ésta asume los gastos que afecten a la unidad. Aquí tiene lugar otro negocio jurídico, ya entre el demandado y un tercero, por el cual el comprador quedaría obligado en la misma forma que el vendedor frente al consorcio. Aquí debemos hacer algunas precisiones, que inevitablemente nos llevan a la desestimación de la defensa opuesta. Primeramente, el consorcio es un tercero ajeno a los acuerdos que los copropietarios celebren con particulares, por lo que las estipulaciones que se celebren entre éstos resultan inoponibles a aquél. El consorcio tiene el derecho a reclamar la deuda al copropietario de la unidad imperfectamente transferida, quien tendrá que pagarla y, en todo caso, accionar por repetición de lo pagado frente a quien asumió contractualmente el pago -respecto de éste negocio nos referirnos mas adelante-. Luego, y aún en el hipotético caso de que la asunción de deuda pueda operar -por permitirlo el reglamento de copropiedad-, el consorcio, en su calidad de acreedor, tendría la potestad de ejecutar la deuda a cualquiera de ellos, y el copropietario registral sólo quedaría liberado por efecto de una estipulación expresa. Como se ve, ello no ha sucedido en estos autos. Entre el demandado y el tercero comprador de la unidad, observamos que se ha producido una asunción de deuda -respecto de las expensas-, en los términos del art. 543 del CC. La norma, citada textualmente, prescribe: “Si el deudor y un tercero convienen en que éste asuma la deuda de aquél, el acreedor puede adherirse a la convención, caso en el cual será irrevocable la estipulación hecha a su favor. La adhesión del acreedor importa la liberación del deudor originario sólo si éste constituye condición expresa de la estipulación o si el acreedor declara expresamente que lo libera. Si no hay liberación del deudor, queda éste solidariamente obligado con el tercero. En cualquier caso, el tercero queda obligado hacia el acreedor que se ha adherido a la estipulación dentro de los limites en que ha asumido la deuda, y puede oponer el acreedor las excepciones fundadas sobre el contrato en virtud del cual la asunción se ha verificado”. Se entiende que la asunción de deuda opera inter partes con independencia de la posición asumida por el consorcio respecto de la convención, según se colige de los términos de la norma. La adhesión al convenio por parte del accionante -de haberse producidotendría como efecto, si fuere el caso, la liberación del demandado -propietario registral-, pero la falta de aceptación no impide la conversión del comprador en deudor solidario de las expensas. En este tipo de figura cualquier objeción fundada en el interés que podría llegar a tener el acreedor respecto de la persona del deudor queda subsanada al supeditar la validez de la asunción -en el sentido de extinguir la obligación para el deudor originario; delegación perfecta- a la aceptación o conformidad del acreedor. Tal conformidad y liberación del deudor originario no han tenido lugar. Luego, las expensas son enteramente exigibles al propietario registral
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que ha sido demandado. La excepción de inhabilidad de titulo opuesta debe ser desestimada. En consecuencia, corresponde confirmar la sentencia apelada. Las costas han de ser impuestas a la perdidosa, de conformidad con el art. 203 del CPC. El Dr. Ortiz Pierpaoli manifestó: Adherirse al voto de la Magistrada precedente, con los mismos fundamentos. Por el mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, tercera sala. Resuelve: Declarar desierto el recurso de nulidad. Confirmar, en todas sus partes la sentencia apelada. Imponer las costas a la parte perdidosa. Anótese, regístrese y remítase copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.- Neri E. Villalba Fernández.- María Mercedes Buongermini Palumbo.- Fremiort Ortiz Pierpaoli.- Sec.: Pablo Costantini.Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com.
Resumen
La parte demandada apela la sentencia sobre la ejecución de la deuda promovida por el consorcio de copropietarios que afecta a la unidad alegando inhabilidad de titulo del certificado de deuda siendo que el mismo no reúne todos los requisitos para su ejecutoriedad. Conforme a la Resolución de la Cámara de Apelación, el consorcio tiene derecho a reclamar la deuda al copropietario de la unidad imperfecta transferida quien tendrá que pagarla y en todo caso, accionar por repetición de lo pagado frente a quien asumió contractualmente el pago, pero, para que proceda el caso hipotético de que el comprador sea interpelado por el consorcio, este deberá consentir la convención hecha. En síntesis entre la demandada y el tercero comprador se ha producido una asunción de deuda, respecto de las expensas. El copropietario registral solo quedaría liberado por efecto de una estipulación expresa, que como se ve en autos esto no ha sucedido, por lo que corresponde confirmar la sentencia apelada. Cabe destacar que la demandada no ha negado la existencia de la deuda por
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falta de personalidad jurídica del demandante y la Cámara dio la razón al consorcio al confirmar la SD de 1ra. instancia.
SEGUNDO CASO Paraná Country Club S.A.I. c. Consorcio de Propietarios de Paraná Country Club s/ Cumplimiento de Reglamento de copropiedad y disposiciones estatutarias. (Ac. y Sent. N° 597) 10/08/2009 Voces ACTOR ~ ADMINISTRADOR DE BIENES ~ CODIGO CIVIL ~ COSTAS ~ COSTAS POR SU ORDEN ~ DEMANDADO ~ ESTATUTO DE LA SOCIEDAD ~ GASTOS DE CONSERVACION ~ JUEZ ~ LEY ~ MONTO DEL JUICIO ~ OBLIGACIONES ~ PAGO ~ PRIMERA INSTANCIA ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ PROPIETARIO ~ SENTENCIA ~ VENTA Tribunal: Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. Fecha: 10/08/2009 Partes: Paraná Country Club S.A.I. c. Consorcio de Propietarios de Paraná Country Club s/ Cumplimiento de Reglamento de copropiedad y disposiciones estatutarias. (Ac. y Sent. N° 597) Publicado en: La Ley Online; Cita Online: PY/JUR/386/2009 Hechos La parte actora apela la sentencia que revocó la resolución de primera instancia que hizo lugar a la acción ordinaria por cumplimiento de reglamento de copropiedad y disposiciones estatutarias instaurada por su parte. La Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, confirma el pronunciamiento impugnado. Sumarios 1 - Debe ser confirmada la sentencia que revocó la resolución de primera instancia que hizo lugar a la acción ordinaria por cumplimiento de reglamento de copropiedad que exonera a la sociedad loteadora el pago de expensas en relación a los lotes no vendidos cuando los estatutos que rigen actualmente al consorcio obliga a la actora a contribuir con los gastos comunes de mantenimiento y limpieza de la urbanización. Tribunal de Cuentas de Asunción, sala 2. 12/05/2009. Confederación Paraguaya de Patinaje Artístico y de Carrera (CO.P.P.A.C.) c. Res. N° 177 del 10/10/2006, dictado por la Secretaría Nacional de Deportes. (Ac. y Sent. N° 55). PY/JUR/253/2009 (*) Informacion a la época del fallo. 2 - Carece de sentido examinar si la sociedad loteadora recibe o no las contraprestaciones brindadas por la administración del consorcio a cambio del pago de expensas –limpieza de los lotes, servicio de seguridad– cuando de la interpretación de los cuerpos normativos que regulan la vida del club de campo surge su obligación al pago de las contribuciones. Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3. 09/09/2002.
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Multiplaza Km. 5 S.A. c. Angulo, Manuel José (Ac. y Sent. N° 95) LLP 2002, 1236. PY/JUR/279/2002 Doctrina Vinculada (*) Características definitorias del perjuicio patrimonial establecido en hechos punibles en el Código Penal, ley 1160/97. Duarte Cacavelos, José. ADPL 2007 (febrero) 1 (*) Información a la época del fallo. 3 - Corresponde a los órganos correspondientes –administrador, asamblea de propietarios– la cuantificación de las sumas de dinero adeudadas por la actora en concepto de expensas cuando el juez mal podría expedirse sobre la situación actual de la sociedad urbanizadora como propietaria de los lotes de terreno baldíos. Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3. 09/09/2002. Multiplaza Km. 5 S.A. c. Angulo, Manuel José (Ac. y Sent. N° 95) LLP 2002, 1236. PY/JUR/279/2002 Daño Moral. Riera Escudero, Manuel. Derecho Privado 2007 (noviembre) 239 (*) Información a la época del fallo. 4 - Se encuentra fuera de discusión la modificación de las sumas adeudadas por la sociedad loteadora cuando su pretensión inicial estuvo dirigida a negar su calidad de obligada al pago y no a impugnar el monto de la deuda. Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 5. 29/07/2009. Banco de la Nación Argentina c. Boscarino, Ricardo José y otro s/ Ejecución hipotecaria. (Ac. y Sent. N° 83) La Ley Online. PY/JUR/336/2009 Doctrina Vinculada (*) Pagaré en blanco, facultad de llenado y responsabilidad penal. Fossati, Giuseppe. LLP 2006, 411 (*) Información a la época del fallo. 5 - Se adquiere la calidad de obligado al pago de los gastos comunes con el sólo hecho de ser propietario de una unidad y en la medida proporcional al valor de la propiedad, salvo pacto en contrario –art. 2140 del CC– Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3. 05/07/2007. Reg. de Honor. Prof. Del Abog. S., J. en el Expte: Marcial López. (Ac. y Sent. Nº 65). LLP 2007 (octubre) 1186. PY/JUR/176/2007 Cuestiones relevantes acerca de los regímenes patrimoniales del matrimonio. Cocco Samudio, Guido Rubén. LLP 2006, 1031 (*) Información a la época del fallo. 6 - Deviene procedente la imposición de las costas en el orden causado cuando la parte actora vencida actuó sustentándose en convicción razonable acerca del derecho invocado en el litigio (del voto del Dr. Garay). Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. 04/06/2007. Lu Wu, Chun Hui c. Romero, Víctor Cipriano. LLP 2007 (agosto) 885. PY/JUR/98/2007 Doctrina Vinculada (*) La excepción de pago en el juicio ejecutivo. Peroni, Juan Guillermo. LLP 1979, 35, Rev. N° 1 (*) Información a la época del fallo. TEXTO COMPLETO: Asunción, agosto 10 de 2009. 1ª) ¿Es nula la sentencia apelada? 2ª) En caso contrario, ¿se halla ajustada a derecho?
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1ª cuestión: El Dr. Torres Kirmser dijo: El recurrente ha desistido expresamente de este recurso en el escrito de fs. 443/454. Por lo demás, no se advierten en la sentencia recurrida ni en el procedimiento anterior a la misma, vicios o defectos que autoricen a declarar de oficio su nulidad, por lo que corresponde hacer lugar al desistimiento. Es mi voto. Los Dres. Bajac Albertini y Garay manifestaron: Votar en igual sentido. 2ª cuestión: El Dr. Torres Kirmser dijo: Por el Acuerdo y Sentencia apelado, el a quo resolvió: "1) Declarar desierto el recurso de nulidad. 2) Revocar la SD N° 350 de fecha 31 de agosto de 2006, dictada en estos autos, en atención a lo expuesto en el exordio de la presente resolución. 3) Imponer costas a la parte actora. 4) Anotar..." (fs. 415/428). Por SD N° 350 de fecha 31 de agosto de 2006, revocada por el Tribunal Inferior (sic), el Juez de Primera Instancia resolvió: "1- Hacer lugar, a la presente promueve el Paraná Country Club Sociedad Anónima Inmobiliaria en contra del Consorcio de Propietarios del Paraná Country Club, y en consecuencia, establecer que la firma demandante Paraná Country Club S.A.I. no se halla obligada al pago de expensas comunes por lotes de terrenos de su propiedad, catastrados o no, que no se hayan desprendido de la Finca Matriz N° 3343, conforme al art. 9 del Reglamento de copropiedad y por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución. 2- Imponer las costas a la demandada. 3- Anotar..." (fs. 341/355). El recurrente expresó agravios en los términos del escrito de fs. 443/454 y solicitó la revocación del fallo, alegando principalmente que el Reglamento de Copropiedad no obliga a su mandante a pagar por expensas comunes de aquéllos lotes no desprendidos de su Finca madre, sino que este cuerpo normativo prevalece, en algunos casos, y en otros se complementa con el Estatuto Social del Consorcio de Copropietarios. De esta forma, sostuvo el Apelante, la única tarea de interpretación posible es la de desentrañar el alcance y sentido de esas disposiciones en relación a su reclamo, que en esencia se reduce a no pagar en concepto de expensas comunes por aquéllos lotes de terreno que no reciben contraprestación o servicio alguno por dicha imposición que no es indivisible o general, sino proporcional en función a la prestación recibida. Finalmente, agregó que el carácter que inviste y ostenta la firma Paraná Country Club S.A.I. como propietaria y creadora del Club de Campo, le otorga una condición distinta a la de los demás propietarios, residentes y/o moradores del Club de Campo, sin que ello implique un trato privilegiado, y que el debate se centra en asentar si el Reglamento de Copropiedad de la Urbanización ha sido derogado con la aprobación del primer Estatuto del Consorcio a fin de saber si la Inmobiliaria (que sigue poseyendo a nombre propio y hasta la fecha, alrededor de 400 lotes aún no vendidos, que no requieren ni reciben ninguno de los servicios comunes), debe abonar expensas comunes porque aún no se desprendieron de la Finca madre, y este punto fue establecido en el Reglamento de Copropiedad cuya vigencia sostiene la Parte Actora. En base a estos fundamentos solicitó la revocación del Acuerdo recurrido. Por AI N° 1814 de fecha 19 de noviembre de 2008 (fs. 495) la Sala Civil de esta Excma. Corte Suprema de Justicia resolvió dar por decaído el derecho que ha dejado de usar el Abog. P.E.P., representante convencional de la Parte Demandada, Consocio de Propietarios del Paraná Country Club, para presentar su escrito de
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contestación del traslado que le fuera corrido por providencia de fecha 19 de setiembre de 2008. En el caso sub júdice, la entidad Paraná Country Club S.A.I. promovió demanda por cumplimiento de reglamento de copropiedad y disposiciones estatutarias contra el Consorcio de Copropietarios de Paraná country Club, solicitando se declare la exoneración del pago de expensas comunes respecto de los lotes que conforman el inmueble inscripto como Finca N° 3343 del Distrito de Hernandarias, catastrados o no, que permanezcan como de propiedad de la actora, sosteniendo que estos lotes deberán abonar en el concepto indicado recién a partir de la transferencia, conforme a lo establecido en el art. 9 del Reglamento de Copropiedad aprobado por Res. Municipal de Hernandarias N° 23 del 17 de octubre de 1989, en concordancia con las disposiciones estatutarias que sucedieron al Reglamento y no lo derogaron en forma expresa. Como un justificativo más de la inexistencia de la obligación y no de una "excención" (como manifestó a fs. 73), la actora -también denominada "Sociedad Urbanización"- refirió que no recibe, respecto de los lotes no vendidos, los beneficios provenientes de los servicios esenciales como agua corriente, alumbrado público y otros. El Consorcio de Propietarios del Paraná Country Club, al contestar la demanda, señaló que la actora pretende escudarse en un reglamento de copropiedad del año 1987, cuando los Estatutos Sociales ahora vigentes establecen en forma específica el carácter de copropietario de la Sociedad Urbanizadora Paraná Country Club S.A.I., y como tal debe contribuir, como todos los demás copropietarios, con los gastos necesarios para el buen mantenimiento y conservación de las cosas y prestación de servicios comunes, según el art. 15 del actual Estatuto Social y que esta obligación ya le estaba impuesta desde el estatuto originario del año 1994. Señaló, además, que la misma accionante reconoció en un Contrato-Acuerdo que abonaría el 50 % del importe que corresponde tributar por los lotes catastrados que se vayan incorporando a la urbanización, y que este régimen se mantendría por cinco años a partir del 23 de junio de 1997. Alegó, además, que el Reglamento de Copropiedad fue explícitamente modificado por el Estatuto originario de conformación del Consorcio (año 1994) como por los Estatutos Sociales ahora vigentes, y que el Reglamento invocado por la Sociedad Urbanizadora había entrado en vigencia cuando ella era la exclusiva y única propietaria de todo el predio y obviamente no existía un Consorcio de Propietarios, mientras que recién en el año 1992 se estableció la figura del Consorcio, aprobándose el primer Estatuto de esta entidad en el año 1994. Por este motivo, indicó que mal puede desconocer ahora la Parte Actora su calidad de Copropietaria del Consorcio de Propietarios del Paraná Country Club. Negó, asimismo, que la Sociedad Urbanizadora no haga uso de los espacios comunes. De lo expuesto, surge que la pretensión de la accionante descansa esencialmente en la determinación judicial de la vigencia del Reglamento de Copropiedad del Paraná Country Club S.A.I. aprobado por Resolución Municipal del 17-X-1989, cuyas disposiciones -según la actora- no han sido derogadas por los sucesivos Estatutos Sociales que rigieron y rigen al Consorcio de Copropietarios, organismo de formación posterior a la aprobación del aludido Reglamento de Copropiedad, mientras que para la accionada, este último ha perdido vigencia, si bien no fue expresamente dejado sin efecto.
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Nos encontramos, pues, frente al requerimiento de una acción declarativa que defina la vigencia de reglamentos que se sucedieron en el tiempo, a saber: 1) El Reglamento de Copropiedad del Paraná Country Club S.A.I. aprobado por Resolución Municipal del 17-X-1989; 2) El denominado por las partes "Estatuto del Consorcio de Copropietarios" de fecha 13 de junio de 1994, inscripto en los Registros Públicos y 3) La modificación de aquel Estatuto original del Consorcio de Copropietarios de fecha 28 de marzo de 1996 actualmente vigente, también inscripta en los Registros Públicos. De las pruebas instrumentales agregadas a los autos, surge que no existe ninguna disposición del Estatuto original del año 1994 ni del Estatuto actualmente vigente del año 1996, que deje sin efecto en forma expresa el Reglamento de Copropiedad del año 1989. A los efectos de dilucidar la vigencia de este Reglamento, reproducimos la disposición del art. 46 del Estatuto de 1994 que reza: "...Hasta tanto se dicte un nuevo Reglamento de Copropiedad para la Urbanización, esta seguirá rigiéndose por el reglamento vigente, aprobado por la Municipalidad en fecha 17 de octubre de 1989", y la del art. 48 del mismo instrumento que establece: "Una vez aprobado el presente Estatuto, dejará sin efecto todos los reglamentos y/o resoluciones que mantenían las relaciones entre los Copropietarios". Como es fácil apreciar, de acuerdo al art. 46 transcripto, el Reglamento de Copropietarios del año 1989 seguiría vigente, mientras que según el art. 48 del mismo cuerpo legal, podría interpretarse a contrario sensu que el citado Reglamento fue derogado. Cabe traer a colación también el art. 11 del Estatuto del Consorcio actualmente vigente que refiere: "...Todo esto de acuerdo a lo que establece el Reglamento de Copropiedad vigente, que se halla reconocido y aprobado por la Municipalidad de Hernandarias y lo que establezcan sus futuras modificaciones". De estas reglamentaciones se desprende que el Reglamento de Copropiedad del año 1989 no fue derogado como plexo o conjunto normativo en forma expresa, sino que antes bien, es considerado vigente por distintas disposiciones contenidas en los Estatutos que reglaron y reglan la vida del Consorcio de Propietarios. Por lo que la tarea de este Preopinante se circunscribirá a analizar si las disposiciones invocadas por la actora han quedado o no implícitamente modificadas por reglamentaciones posteriores. Yendo al tema que nos atañe, la obligación o no del pago de expensa por parte de la Sociedad Urbanizadora en relación a los lotes no vendidos, la misma invoca la vigencia del art. 9° del Reglamento de Copropiedad del año 1989 en cuanto dispone: "Los lotes y fracciones transferidos por la Sociedad Urbanizadora, sea por boleto de compra-venta o escritura pública, cualquiera sea su superficie, a partir de la fecha de transferencia, quedan sometidos al pago de las tasas por gastos comunes, agua, luz, seguridad, limpieza y demás cargas y servicios que se establezcan". En base a esta disposición, la accionante pretende la exoneración del pago de expensas comunes de aquéllos lotes de los cuales es titular dentro del Club de Campo y que aún no fueron objeto de transferencia. Ante esta disposición, la parte demandada invocó especialmente los arts. 4 y 15 del Estatuto vigente, así como diversas disposiciones del Estatuto original que ya habrían derogado tácitamente varias normas del reglamento. El art. 4 hace mención al modo de conformación del Consorcio: "Son integrantes del Consorcio del Paraná Country Club en calidad de copropietarios la Urbanizadora Paraná Country
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Club S.A.I. y los propietarios de una o más parcelas de la urbanización del Paraná Country Club"; mientras que el art. 15 del mismo instrumento refiere: "Todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el buen mantenimiento y conservación de las cosas y prestación de los servicios de carácter común independientemente del uso que realicen de los mismos, y será destinada a atender: a) Los gastos de administración, b) Los impuestos, tasas y contribuciones, creados o a crearse que de cualquier manera graviten sobre el inmueble en su conjunto, c) Erogaciones originadas por la reparación y conservación de las partes comunes...d) La prima de seguro contra incendio...e) Expensas originadas por obras nuevas, innovaciones o mejora en general...f) Cualquier otro gasto para beneficio de las cosas comunes no contempladas en la enumeración anterior...Todos los gastos y expensas comunes serán soportados por los copropietarios de acuerdo al uso de los servicios que se les prestan...". La letra de la disposición reglamentaria citada es harto clara en el sentido de generar la obligación de contribuir a los gastos a cargo de todos los copropietarios, sin ningún tipo de exclusión. A mayor abundamiento, cabe mencionar también el art. 27 del Estatuto del Consorcio que reglamenta el modo de participación en las Asambleas Generales del Consorcio: "Para tener derecho a asistir a las Asambleas Generales, será menester presentar la constancia expedida por el Administrador que justifique que el copropietario no está en mora con sus obligaciones para con el Consorcio...La Sociedad Anónima Urbanizadora en su carácter de propietaria de los lotes que queden sin venderse, participará en la Asamblea por medio de tres representantes legales designados especialmente para la misma mediante autorización escrita autenticada por Escribano Público. A los efectos de los votos que corresponden a la S.A. Urbanizadora en cada Asamblea, se establecerá la superficie que en esa fecha queda sin venderse, y tendrá tantos votos como módulos de mil (1000 m2) metros cuadrados queden comprendidos en dicho saldo a venderse de los lotes catastrados. Bastará para establecer dicha ficha, el informe pericial que deberá presentar la Urbanizadora para cada Asamblea a los efectos de la constancia de pago de la Sociedad Urbanizadora para con el consorcio...". También el art. 38 del Estatuto del Consorcio de 1996 dispone en idéntico sentido: "Hasta contemplarse la Urbanización, la Sociedad Urbanizadora Paraná Country S.A. sólo abonará sus cuotas de expensas comunes, por los lotes diseñados, mensurados y catastrados, en la medida de su incorporación a la urbanización en la zona residencial, comercial y de proyectos especiales...". De estas disposiciones invocadas por la demandada y transcriptas más arriba surge con claridad la obligación de pagar expensas por parte de la copropietaria, Sociedad Urbanizadora Paraná Country Club, ya que las normas citadas son posteriores y disponen en sentido contrario al art. 9 del Reglamento de copropiedad de 1989. En efecto, no se aprecia, ni remotamente, la intención de mantener la exoneración contenida en el reglamento originario sino que muy por el contrario, el art. 48 del Estatuto del año 1994 refuerza aún más la interpretación de que el objetivo de los copropietarios fue el de soportar todos los gastos conforme con el art. 15 del reglamento vigente, lo que viene a coincidir armónicamente con la letra y el espíritu de las demás disposiciones reglamentarias hasta aquí mencionadas. Tampoco se debe perder de vista que la obligación de abonar expensas ya se había
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establecido en forma aún más expresa en la primera reglamentación del Consorcio de 1994, específicamente en el art. 42, última parte, y hacía referencia a que la Sociedad Urbanizadora podía, contrato mediante, prestar servicios relacionados al mantenimiento y limpieza de la Urbanización: "La Sociedad Urbanizadora, para el caso de que sea beneficiaria del contrato en cuestión, podrá a opción de la misma cancelar el valor de las expensas que adeudare al Consorcio por los lotes aún no vendidos por el valor de las prestaciones de los servicios realizados, pudiendo existir un remanente a pagar tanto sea de la Urbanizadora al Consorcio o viceversa" (fs. 110). Esta fue la primera norma que modificó, en modo claro, el art. 9 del Reglamento de Copropiedad, dejando sin efecto la exoneración que hasta ese entonces tenía la actora de contribuir a los gastos comunes. En otro orden de ideas, la parte afectada por las disposiciones de los arts. 4°, 15, 27 y 38 del Estatuto vigente, es decir, la firma Paraná Country Club S.A.I., no sólo objetó por la vía correspondiente las disposiciones aprobadas en la Asamblea de Copropietarios de la cual formaba parte la Actora, sino que además, dio principio de cumplimiento a las mismas desplegando una conducta acorde al Estatuto, cumpliendo sus disposiciones, si bien acogiéndose a un trato excepcional según lo demuestran las pruebas instrumentales que analizaremos a continuación, lo que se transforma en parámetro plenamente válido para la interpretación a tenor del art. 798 del CC. En efecto, fue la misma actora quien agregó como prueba de su pretensión, el Contrato-Acuerdo (fs. 23/25), cuya cláusula octava expresa: "La firma Urbanizadora, Paraná Country Club Sociedad Anónima Inmobiliaria por los lotes catastrados que se vayan incorporando a la Urbanización pagará sólo el 50 % (cincuenta por ciento) del importe que corresponde tributar en todo concepto a los lotes ya vendidos existentes actualmente. Este régimen se mantendrá por cinco años a partir del 23 de junio de 1997...". En idéntico sentido, la nota de fecha 19 de julio de 2002 (fs. 42/43), da cuenta de que el Apoderado General de la Sociedad Urbanizadora se dirige al Presidente del Consejo de Administración del Consorcio de propietarios, mencionando un acuerdo arribado entre el Consorcio y otro copropietario sobre un trato especial de pago de expensas comunes de una fracción de propiedad del mismo, solicitando la firma accionante se le dispense el mismo trato, reconociendo en su nota que la "S.A. Inmobiliaria ha pagado las expensas comunes por sus lotes catastrados, sin recibir los servicios que como compensación otorga el consorcio a sus miembros, o por lo menos una gran parte". La actora sugiere en esta nota que con la firma de un contrato similar al suscripto con aquél copropietario, se establecerían los importes que se deben pagar por los lotes catastrados sin vender, conservados como superficies verdes, y que dichos importes coincidirían con los que resultarían por la modificación de los Estatutos, mencionando que "al disminuir los valores, la Sociedad Urbanizadora perdería votos en las Asambleas, proporcionalmente a los importes pagados". En la referida nota, presentada por la misma actora y no impugnada por la parte demandada, se evidencian los siguientes extremos: 1) La Urbanizadora (Parte Actora) reconoce que debe abonar expensas comunes por los lotes catastrados y aún no vendidos. 2) La Urbanizadora manifiesta encontrarse en una situación injusta por no recibir servicios que como compensación a las
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expensas otorga el Consorcio. 3) La Urbanizadora sugiere como posibles soluciones a esta problemática, la modificación de los Estatutos vigentes a fin de contemplar una relación más justa en cuanto a la prestación de servicios y expensas comunes, o bien, la firma de un acuerdo similar al que se había arribado con uno de los copropietarios del Consorcio. El mismo representante de la Parte Actora, al momento de absolver posiciones (fs. 168) refirió en la 13ª Posición, en donde se afirmaba que la actora debía a partir del 23 de junio del año 2002 abonar el 100 % del valor de las expensas: "que sí y aclara que en efecto desde dicha fecha la sociedad anónima inmobiliaria se comprometía a abonar el cien por ciento de los servicios efectivamente percibidos o que beneficien a aquéllos lotes catastrados no vendidos de propiedad de la sociedad urbanizadora. Cifra que en mucho difiere de la pretendida en tal sentido por las liquidaciones presentadas por el consorcio de propietarios". Como se ve, con esta afirmación la actora dio un giro trascendental a su pretensión inicial, pues al plantear la demanda afirmaba que nada debía en concepto de expensas de aquéllos lotes aún no vendidos; en cambio, al absolver posiciones, el problema pareció reducirse a una mera disconformidad en el monto del pago de las expensas y no ya a la obligación misma del pago. De este modo, puede apreciarse que las disposiciones contenidas en el Estatuto que venimos examinando, se hallan plenamente vigentes incluso respecto de la actora, que se acogía al régimen conforme acuerdo particulares que reconocen implícitamente la existencia de esta obligación, estableciendo condiciones especiales y facilidades para su cumplimiento que, como es obvio, presuponen la efectiva vigencia y exigibilidad del deber de contribución. Por lo demás, las disposiciones contenidas en el Estatuto del Consorcio concuerdan en un todo con la norma del art. 2131 del CC, última parte: "El condómino no puede renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas", y el art. 2140, 2° párr.: "Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario". Disposiciones estas aplicables, por expresa remisión del art. 207 de la Ley Orgánica Municipal que reglamenta sobre los Clubes de Campo: "El régimen jurídico que regirá para los clubes de campo tanto en sus relaciones internas como con el municipio del cual dependen, será el establecido en el Código Civil en materia de propiedad horizontal o por departamentos, correspondiendo los lotes o solares a la propiedad exclusiva del adquirente, y, y las calles, avenidas, paseos y áreas verdes a las superficies de uso común o condominio". De todo lo hasta aquí expuesto, se concluye que no existe norma alguna entre las que actualmente rigen el Club de Campo, que exima del pago de expensas a la parte actora coincidimos plenamente con la opinión del Magistrado Inferior, cuando refiere que "sólo el consentimiento aprobado por Asamblea que modifique el artículo pertinente del Estatuto, en el sentido de exonerar al actor al pago de las expensas, con el apoyo jurídico de los arts. 9 y 10 del CC, puede hacer viables las pretensiones de la accionada". Despejada la duda en cuanto a la interpretación de los distintos cuerpos normativos
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que regularon y regulan la vida del Club de Campo, y establecida la obligación de pago de expensas en cabeza de la parte actora, carece de sentido examinar si la firma Paraná Country Club S.A.I. recibe o no todas o parte de las contraprestaciones brindadas por la administración del Consorcio a cambio del pago de expensas (limpieza de los lotes, servicio de seguridad, etc.), pues este punto fue solamente mencionado en forma tangencial por la actora como un justificativo más de su pretensión de verse exonerada del pago de gastos comunes en relación a aquéllos lotes no vendidos. No forma parte del objeto de la litis la modificación en más o en menos de las sumas adeudadas, desde el momento en que -como dijimos- la pretensión inicial de la actora fue una meramente declarativa, dirigida a negar su calidad de obligada al pago y no a impugnar el monto de su deuda. Por lo demás, el mecanismo de cuantificación de las sumas de dinero adeudadas en concepto de expensas, debe ser establecido de acuerdo a la reglamentación vigente y a través de los órganos correspondientes (Administrador, Asamblea de Propietarios, etc.), por lo que mal podría el Juzgador expedirse en el caso que nos ocupa, sobre la situación actual de la Sociedad Urbanizadora como propietaria de lotes de terreno baldíos y su pretensión de no soportar los gastos comunes en idéntica proporción a la de aquellos inmuebles construidos y habitados. No obstante, abundando en consideraciones, el art. 15 del estatuto vigente refiere que el pago de gastos comunes está destinado a gastos de administraciones, impuestos, tasas y contribuciones que graviten sobre el inmueble o su conjunto, primas de seguro contra incendios, y otros servicios como seguridad, limpieza y mantenimiento de calles. De lo que se colige que la actora no puede negar la utilización, aunque sea en forma indirecta, de estos servicios. Esta situación fue explicitada por la demandada al momento de absolver posiciones (fs. 187/189). En la 13ª Posición, que afirmaba que los lotes libres de edificación que no reciben servicios, no tienen la obligación de pagar expensas comunes, el representante designado por el Consorcio de Copropietarios para absolver posiciones, negó la posición, manifestando que: "...el simple tenedor de un lote sin construcción, a parte de estar obligado al pago por el estatuto y la Ley, como lo hace todo el mundo en el complejo, también recibe los demás servicios. Es simple desde el momento en que posee un simple lote dentro del complejo, ya estoy obligado a abonar por los costos que demandan en mantenimiento de todo el complejo, pues existen guardias que mantienen resguardo de mi inmueble, pues existen calles que pasan frente a mi inmueble pelado, que están siendo mantenidas, pues existe una iluminación que se encuentra en las cercanías de mi inmueble, existen campos de deportes a los que tengo derecho a asistir y usufructuar como condómino y que irrogan gastos su mantenimiento, pues tengo derecho a usufructuar al club que tienen una dotación de personal a los que se le debe abonar y como consecuencia de todos estos beneficios, aún cuando mi lote sea pelado, mantiene su valor en el mercado mediante esos servicios que tienen sus costos...". (sic). En otras palabras, la calidad de obligado al pago de los gastos comunes, se adquiere por el hecho mismo de ser propietario de una unidad, en la medida proporcional al valor de la propiedad, como refiere el art. 2140 CC citado, salvo pacto en contrario que como vimos, no existe en la reglamentación vigente, el tratadista Raymundo M. Salvat comenta esta disposición: "La contribución de cada propietario para costear los gastos y expensas que la Ley declara comunes, será proporcionada al valor de
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cada propiedad individual. La norma es de equidad, pues debe haber una relación directa entre la contribución y el beneficio que, en principio, se presume recibido por el cuidado de las cosas que son de aprovechamiento común, y nada más lógico que esa proporción sea medida por el valor asignado a la copropiedad. Es más: esta contribución es íntegramente exigible a cada copropietario sin que le esté permitida la excusa de que las cosas comunes no le aprovechan en la misma medida que los demás, si esta dispensa no consta en el reglamento de copropiedad y administración, pues así lo dispone el art. 8 al hacer la salvedad de la "convención en contrario" (Salvat, Raymundo M. Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales, 5ª Edición, Tipográfica Editora Argentina, 1962, Buenos Aires). Por las consideraciones precedentes, el Ac. y Sent. N° 110 de fecha 28 de diciembre de 2007 debe ser confirmado. Las costas deben ser impuestas a la parte vencida, de conformidad con el art. 203 del CPC. El Dr. Garay dijo: En lo concerniente a la imposición de costas, permítaseme bordar las reflexiones que se pergeñan seguidamente: El art. 193 del CPC dispone: "Excención. El Juez podrá eximir total o parcialmente de las costas al litigante vencido, siempre que encontrare razones para ello, expresándolas en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad". De la normativa aludida, valga recordar lo enseñado por César Garay, en su obra "Técnica Jurídica"; "Piensa Jofré que "la eximición de costas debe fundarse en razones especiales" y que, para nosotros, ellas deben buscarse en primer término en la conducta del vencedor y no en la del vencido, y en segundo lugar cuando la buena fe del vencido es patente...Es poco científico imponer al Juez la obligación de condenar en costas sin tener en cuenta la razón probable para litigar, sobre todo en el juicio ordinario... y entendemos que el Juez sólo deberá exonerar de las costas cuando sea muy considerablemente la razón para litigar" (T. I, Segunda Edición, p. 332). Es sabido que el Juez -en cada caso- analizará lo correspondiente a las costas, y tiene la facultad de otorgar la dispensa de las mismas cuando su convicción jurídica y sana crítica amerite, conforme al art. 193 del aludido Código de Forma. Observando dichos fundamentos de la Ciencia Procesal en este juicio hubo razón fundada para litigar, de acuerdo al Principio Procedimental "De la Razón Probable para Litigar". Más aún, cuando el vencido actuó sustentándose en convicción razonable acerca del derecho invocado en el litigio, junto a la existencia de circunstancias objetivas que demuestran la ocurrencia de suficiente mérito para eximirlo de costas, circunstancia que se pudo apreciar en el caso. Ergo, la eximición de costas procede con holgura -como ya se advirtió- cuando media "Razón fundada para litigar", concepto que contempla aquéllos supuestos en que, por las particularidades del caso, cabe considerar que el vencido litigó sustentado en convicción razonable acerca de su Derecho reclamado. Por las sólidas y enhiestas motivaciones explicitadas, corresponde -en estricto Derecho- la imposición de costas por su orden. Así voto. El Dr. Bajac Albertini manifestó: Adherirse al voto del Ministro preopinante por los mismos fundamentos. Por los méritos del acuerdo que antecede, la Excma. Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial. Resuelve: Tener por desistido al recurrente del Recurso de Nulidad interpuesto. Confirmar el Ac. y Sent. N° 110, de fecha 28 de diciembre de
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2007, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil, Comercial, Penal y Laboral, Segunda Sala, de la Circunscripción Judicial de Alto Paraná y Canindeyú (a la sazón). Imponer las costas al apelante. Anotar, registrar y notificar.- Raúl Torres Kirmser.- Miguel Oscar Bajac Albertini.- César Antonio Garay.- Sec.: Alejandrino Cuevas Cáceres.-
Resumen La parte actora apela la sentencia que revocó la resolución de primera instancia que hizo lugar a la acción ordinaria por cumplimiento de reglamento de copropiedad y disposiciones estatutarias. La firma Paraná Country Club S.A.I. promovió demanda contra el Consorcio de Propietarios de Paraná Country Club, solicitando se declare la exoneración del pago de expensas comunes respecto a los lotes que conforman el inmueble inscripto como Finca Nº.3343 del Distrito de Hernandarias, catastrados o no, que permanezcan como propiedad de la actora sosteniendo que estos lotes deberán abonar en el concepto indicado recién a partir de la transferencia conforme a lo establecido el reglamento del año 1989, la misma alega como un justificativo más de la inexistencia de la obligación y no de una exención, la actora refirió que no recibe los beneficios provenientes de los servicios esenciales como agua corriente, alumbrado público y otros El consorcio de propietarios al contestar la demanda señalo que la actora pretende escudarse en un reglamento de copropiedad del año 1989, cuando los estatutos sociales ahora vigentes establecen en forma específica el carácter de copropietario de la Sociedad Urbanizadora Paraná Country Club S.A.I. (Actora) y como tal debe contribuir. Igualmente existió un Contrato-Acuerdo en el año 1997, en donde se estipulaba que la Actora abonaría el 50% de las expensas comunes de cada
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lote, manteniéndose este régimen por el lapso de cinco años. La pretensión de la actora descansa esencialmente en la determinación judicial de la vigencia del reglamento de copropiedad del Paraná Country Club S.A.I. aprobado en el año 1989 cuyas disposiciones según la actora no han sido derogadas por los sucesivos estatutos sociales que rigieron y rigen el consorcio de copropietarios. En el año 2002 nota mediante la Urbanización da cuenta al Administrador del Consorcio del acuerdo firmado en el año 1997 solicitando sea firmado un nuevo acuerdo justificando no haber recibido los servicios básicos que como compensación otorga el consorcio a sus miembros, o en todo caso proponiendo la modificación de los Estatutos Sociales. La Corte Suprema de Justicia no alegó falta de personalidad jurídica de la parte demandada, el Consorcio de Copropietarios, a cuyo favor salió la sentencia.
b. Resolución Dirección General de los Registros Públicos:
R.N.N. No: /2008. Asunción,
de junio del 2008.
V I S T O: El escrito presentado por la N.P. María del Rosario Romero Servin, en fecha 13 de junio del 2008, bajo el indicativo Rpex- 2008-1825 y la nota negativa de la Sección Personas Jurídicas y Asociaciones y, C O N S I D E R AN D O: Que, la profesional interpone el recurso de apelación, contra la nota negativa consignada por la Sección Personas Jurídicas y Asociaciones y en tal sentido fundamenta: “ El art. 345 de la Ley 879/81 establece, entre otros puntos “ Podrán inscribirse también el acto constitutivo y los estatutos de las Asociaciones” Asimismo se dio cumplimiento a lo establecido en el art. 118 del C.C inc a) Que la Asociación de Propietarios del condominio Montecillo, que el órgano ejecutor del Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio, reúne todas las características de una Asociación Civil sin fines de lucro, el
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Edificio hace nacer el Reglamento y los copropietarios hacen nacer el acto constitutivo que se convierte en Estatuto de la Asociación Civil y al elevarse a Escritura Pública completa los requisitos para su inscripción en los Registros Públicos; y que necesita el amparo legal inscribiéndose en el Registro de Personas Jurídicas y Asociaciones, de lo contrario quedaría en estado de indefensión jurídica ante las exigencias procesales y tributarias, a las que esta obligado a adecuarse conforme a las disposiciones de la Ley 2121/2005 “DE REORDENAMIENTO ADMINISTRATIVO”. Por todo lo expuesto, no encuentra razón legal para negar su inscripción, considerando que la misma no atenta contra los principios registrales, ni perjudica derechos de terceros…..” - - - - - Que, la nota negativa consignada por la Sección Personas Jurídicas, dice textualmente: “No se procede a la presente inscripción en virtud del Art. 345 de la Ley. 879/81. Conste: Asunción, 23 de mayo del 2008. Fdo. Lucia Cabral de Samudio Registradora. Esc. María Luisa González Jefa Interina - - -. - - - - Que, a efectos de resolver el caso planteado, habida cuenta de que estos actos, siempre han sido inscriptos únicamente en la Sección Propiedad horizontal y ante los fundamentos expuestos por la apelante, esta Dirección General se apoya en la Doctrina, al decir de Carlos Nicolás Gattari, en su obra “PRACTICA NOTARIAL” Volumen 11. PROPIEDAD HORIZONTAL, PAG. 44, que trata el tema: “EL CONSORCIO ¿TIENE PERSONALIDAD? Hay dos opiniones por si y por no. Argumentos de ambas opiniones: Jorge Pérez Delgado en 1968, expresa que en veinte años la mayor parte de la doctrina y la jurisprudencia sostienen, casi por unanimidad, que el llamado “consorcio de copropietarios” tiene una personalidad propia y distinta de quienes individualmente lo componen , personalidad limitada a los fines específicos de su existencia. Esta afirmación de Pérez Delgado, que se muestra….///… …..///…conforme con ella es ratificada por Moliniario , quien afirma que con poquísimas excepciones , la doctrina de la personalidad fue aplicada en forma masiva en los Tribunales ”... Pérez Delgado resume los argumentos que se dan para admitir la existencia de personalidad sobre la base de la Ley... a) el consorcio tiene un acta de nacimiento jurídico Art. 2146 del C.C. Pyo b) es titular de créditos y obligaciones propter rem contra cada propietario por las expensas comunes c) tiene una representación constituida en el administrador Art. 2147 inc. a.) d) decide sobre la base de las reuniones de la asamblea Art. 2155 C.C. Pyo d) y se gobierna como rasgo característico por el voto de la mayoría. Art. 2155 y 2156 C.C. Pyo. e) A diferencia del condominio,....... el consorcio está destinado a perdurar y es indispensable en tanto subsista el tipo de P.H.”- - - - - - - - - - Que, la tesis expuesta es la sustentada en la legislación y la doctrina moderna comparada, por lo que no existiría oposición para su inscripción en el Registro de Personas Jurídicas y Asociaciones, teniendo en cuenta las exigencias de la nueva Ley de Reordenamiento Administrativo y de Adecuación y Fiscal, mas el soporte constitucional, previsto en el Art. 9 : “ nadie está obligado a hacer lo que la ley no ordena, ni privado de lo que ella no prohíbe”- - - - - - - - - - - - - - - --------------
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Por tanto, la DIRECTORA GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS. R E S U E L V E. REVOCAR, la nota negativa consignada en la Esc. Pca. No. 7 de fecha 28 de abril del 2008, autorizada por la Escribana Publica. María del Rosario Romero Servin, con entrada No. 1.528.477 de fecha 23 de mayo del 2008, por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución. - - - - - - - - NOTIFIQUESE, al recurrente y a las Secciones Personas Jurídicas y Mesa de Entradas y Salidas. - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - -
c. Resolución Ministerio de Hacienda: La administración tributaria reconoce la existencia de este tipo de administraciones independiente de cada uno de los copropietarios cuando habla de “Consorcio de Edificios”. Se adjunta una resolución del año 2005: Eximición de obligaciones formales contenidas en las Res. Nros. 199/05, 260/05, normas reguladoras del Impuesto. a la Renta, y Ley del Comerciante.
Consulta vinculante de Octubre de 2005
REF: Eximición de obligaciones formales contenidas en las Res. Nros. 199/05, 260/05, normas reguladoras del Impuesto. a la Renta, y Ley del Comerciante. Asunción, 10 de Octubre de 2005.SEÑORES PRESENTE. De nuestra consideración: Cumplimos en trascribirle el Informe C.C./Nº 174 del Consejo Consultivo y providencia de esta Subsecretaría de Estado de Tributación obrante en el expediente Nº XXXXX de fecha XXXXXXXXXX, que textualmente dice: "ASUNCIÓN, 10 DE OCTUBRE DE 2005.- SEÑOR VICEMINISTRO: En el presente expediente N° XXXXXX de fecha XXXXXXX la CÁMARA XXXXXXexpone cuanto sigue: Venimos por el presente escrito a formular consulta vinculante, de conformidad a lo establecido en el Art. 241º y demás concordantes de la Ley Nº 125/91, conforme a las consideraciones de hechos y de derechos que a continuación paso a exponer. Que, teniendo en cuenta la entrada en vigencia de la Ley 2.421/04 y las diversas reglamentaciones dictadas por la Subsecretaría de Estado de Tributación, específicamente las que se refieren a las entidades sin fines de lucro, por la cual se obliga a éstas a presentar declaraciones juradas, llevar libros de comercio y presentar balances y otros anexos, por la presente venimos a exponer la situación de las "Administraciones de las Unidades de Inmuebles Sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal", y en tal sentido queremos manifestar, que estas administraciones no son similares
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a las entidades sin fines de lucro" definidas en el Art. 14º de la Ley 125/91 y su modificación por la Ley 2.421/04. Naturaleza de las Administraciones de las Unidades de Inmuebles sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal: Las "Administraciones de las Unidades de Inmuebles sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal" comúnmente conocidas como "Consorcios de Edificios" o "Condominios de Administración", están conformadas con personas físicas que a veces pueden ser también personas jurídicas, que tienen en común la propiedad comunitaria de una misma propiedad horizontal. Estos pueden se dueños de los pisos o departamentos, como así también oficinas, salones, cocheras, etc. De conformidad a lo establecido en el Art. 2.130 del Código Civil, cada propietario es titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, y copropietario de las cosas de uso común y de aquellas necesarias para su seguridad. Respecto a la administración de los edificios, el Código Civil en el Art. 2.146º, establece que a los efectos de la constitución de la propiedad por pisos o departamentos, deberá instituirse un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, que será inscripta en el registro de inmuebles. Como se podrá apreciar, del Código Civil surge que todos los edificios en propiedad horizontal, obligatoriamente deben contar con una administración de las cosas comunes y ello debe establecerse en el reglamento de copropiedad y administración. La existencia de las Administraciones de las Unidades de Inmuebles sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, tiene como único fin administrar los gastos comunes de todos los copropietarios, lo cual se halla expresamente regulado por el Código Civil, como se mencionó anteriormente. Seguidamente, en el Art. 2.147, el Código Civil establece que el reglamento deberá disponer obligatoriamente la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para dicho fin. De la norma legal se infiere con toda claridad, que las Administraciones de los edificios se conforman al sólo efecto de administrar los gastos, que necesariamente y por disposición legal deben respecto, es pertinente mencionar a Pepe Gutiérrez y Anabel Miró, que en su obra, "Compendio de Propiedad Horizontal Perspectiva Iberoamericana Comparada", Edición 2.003, Madrid, España, sostienen que como estructura colectiva, la propiedad horizontal da lugar al nacimiento de una peculiar comunidad de derechos, que denominan "comunidad vecinal" y que está caracterizada por tener base corporativa y carecer de personalidad jurídica diferenciada de sus integrantes, pues por su naturaleza no tienen un patrimonio separado distinto del propio de los titulares de los derechos de propiedad de los departamentos, además de prevalecer siempre en ellas el componente vecinal. Además en la página 165 de la obra citada, se señala explícitamente que en la legislación del Paraguay los condominios no son personas jurídicas, siendo su representante legal el administrador, según el reglamento, el que es electo en asamblea. Por consiguiente, las "Administraciones de las Unidades de Inmuebles sometidas al régimen de propiedad horizontal, existen al sólo efecto de administrar los gastos comunes de los propietarios de departamentos. No tienen ninguna finalidad de asistencia, de prestación de servicios o de realizar obras de tipo social ni de aglutinar a personas para un fin determinado. No se realiza ningún tipo de actividad con terceros, salvo los de pagar los servicios públicos y
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los gastos propios de mantenimiento y del personal que presta servicios en los edificios. Por lo tanto, como se podrá apreciar, las "Administraciones de las Unidades de inmuebles sometidas al régimen de profesional horizontal" no tienen un fin lucrativo y tampoco se corresponden con las entidades sin fines de lucro, previstas en el Art. 14º de la Ley 125/91 y su modificación establecida en el Art. 3º de la Ley 2.421/04, pues como se mencionó son comunidades vecinales, que por reglamento tienen una administración para recaudar las expensas y realizar los pagos de los gastos que se fijan en asambleas. Actividad de las "Administraciones de las Unidades de Inmuebles sometidas al Régimen de propiedad horizontal: Las "Administraciones de las unidades de inmuebles sometidas al régimen de propiedad horizontal" no realizan ningún tipo de actividad comercial, industrial ni de servicios, es decir no obtienen ingresos de terceros, pues su función es administrar el edificio y organizar el pago de los gastos comunes, ya sea de servicios públicos o del personal de portería o de mantenimiento y recaudar de cada uno de los propietarios de los departamentos las denominadas expensas comunes. Por lo tanto, en consideración a estas circunstancias de hecho y al derecho invocado, es que venimos a manifestar que los condominios de copropiedad y administración no realizan actividades gravadas ni tienen la característica de las entidades sin fines de lucro, pues no son entes jurídicos. De manera que no es sujeto de ningún impuesto, lo cual desde luego siempre fue así, porque no se realizan los actos descriptos en la Ley como sujetos a impuestos. Por último, queremos manifestar que el cumplimiento de los innumerables deberes formales implicará una carga onerosa muy grande dado que se deberá contar con contadores por cada edificio con el consiguiente pago de honorarios, lo cual implica un aumento muy considerable de los gastos de expensas para los copropietarios. Las administraciones de los edificios no tienen un patrimonio, ni ingresos para hacer frente a los gastos adicionales que implicará cumplir con todas las obligaciones formales que se exigen en los reglamentos. Finalmente, es oportuno mencionar que la Administración Tributaria se expidió favorablemente a la consulta formulada por la Cámara a través de la Nota SG/SSET Nº XXXX, autorizando el uso del "Recibo de Expensas comunes" y la deducción de los gastos por dicho concepto por parte de los copropietarios que sean contribuyentes de impuestos. Asimismo, de la mencionada consulta se desprende que no se exige la inscripción en el RUC. 7. Criterio de la Cámara XXXXXXXXX: Por consiguiente, teniendo en cuenta la especial situación de las administraciones de las unidades de inmuebles sometidas al régimen de propiedad horizontal, y considerando los argumentos de hechos y de derechos invocados, creemos que las administraciones de los copropietarios formales establecidas en las normas reguladoras del Impuesto a la Renta y de la Ley del Comerciante, tales como llevar contabilidad, presentar balances y declaraciones juradas y demás obligaciones de tipo formal. En tales condiciones, solicitamos a la Subsecretaría de Estado de Tributación que se exima de la inscripción en el R.U.C. a las administraciones de las unidades de inmuebles sometidas al régimen de propiedad horizontal. Al mismo tiempo, solicitamos que se exima del cumplimiento de todas las obligaciones formales, tales como la de presentar declaraciones juradas, llevar libros de comercio y
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balances. Por tanto, en base a los fundamentos de hechos y de derechos expuestos, venimos a solicitar al Señor Subsecretario de Tributación, la confirmación del criterio técnico y jurídico sustentado por la Cámara XXXXXXXXX y en consecuencia confirmar la respuesta a la consulta materializada en la Nota SG/SSET Nº XXX de fecha 30 de junio de 2.004, autorizando lo sgte.: 1-Eximir de la obligación de inscribirse en el RUC y la expedición de la constancia de no ser contribuyentes. 2-Eximir del cumplimiento de las normas reguladoras del Impuesto a la Renta y la Ley del Comerciante y de la obligación formal de presentar declaraciones juradas y de los balances impositivos, así como llevar libros de comercio. 3-Utilización del comprobante "Recibo de Expensas" con las exigencias definidas. 4-La deducción de los gastos de expensas para los contribuyentes del Impuesto a la Renta. Al respecto este Consejo ha procedido a su análisis y consideración y como resultado surge lo siguiente: RESPUESTA: De acuerdo a lo planteado en la presente consulta cumplimos en informar que el dictado de la Ley Nº 2.421/04 establece en el Art. Nº 14 num. 2 inc. b) las exoneraciones del Impuesto a la Renta a las entidades sin fines de lucro, y menciona entre otros que …las entidades sin fines de lucro que realicen alguna actividad que se encuentra afectada por los impuestos vigentes, cuando tales actos tuviesen carácter permanente, habitual y estén organizados en forma empresarial en el sector productivo, comercial, industrial o de prestación de servicios, conforme lo expresado precedentemente, tendrán las obligaciones contables previstas en las normas reguladoras del Impuesto a la Renta y la Ley del Comerciantes, debiendo estar inscriptas en el RUC y presentar balances y declaraciones juradas de impuesto a los efectos del cumplimiento de su obligación tributaria; y en los demás casos, a los fines estadísticos y de control. Asimismo, la Res. N° 199/05, modificada por la Res. Nº 458/05, en sus Arts. 1° y 4º estipula que los contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) que realicen exclusivamente operaciones exoneradas o exentas del impuesto presentarán sus declaraciones juradas de I.V.A en forma mensual a través del formulario 801 incluyendo sus ingresos en los rubros correspondientes desde el período fiscal enero de 2.005, sin que le sen aplicadas sanciones, hasta el 31 de octubre de 2.005. Por otro lado, le son aplicables los Arts. 1°, 4° y 5° de la Res. N° 260/05, los cuales disponen que las entidades civiles que de conformidad con la naturaleza de su constitución y finalidad perseguida se encuadren dentro de las denominadas como "Sin fines de lucro" deberán inscribirse en el Registro Único de Contribuyentes en las obligaciones I.V.A. e Impuesto a la Renta u otros impuestos según corresponda, munidos de los requisitos comunes mencionados en la aludida reglamentación, dentro del plazo comprendido hasta el 31 de octubre de 2.005 (Res. Nº 458/05) sin que le sean aplicables las sanciones previstas en la Ley N° 125/91. De lo expuesto precedentemente concluimos que la "Consorcios de Edificios" deberán inscribirse en el Registro Único de Contribuyentes, en las obligaciones del IVA e Impuesto a la Renta a fines estadísticos y control, en tanto no realice las actividades previstas en el Art. 3° de la Ley N° 2.421, modificatorio de los Arts. 2° y 77° de la Ley N° 125/91. No obstante, deberá exigir a sus proveedores de bienes y servicios incluido el de Administración, facturas legales con el I.V.A.
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correspondiente. La omisión de esta obligación hará responsable del pago del Impuesto al Consorcio, con las sanciones tributarias correspondientes. Por otra parte, es importante señalar que existen entidades sin fines de lucro que no realizan operaciones de carácter mercantil como lo planteado en el presente caso y por ende no gravadas por los impuestos, para cuyo efecto la Administración Tributaria se halla abocada a establecer ciertos procedimientos simplificados a fin de facilitar el cumplimiento de sus obligaciones formales, sobre todo en cuanto a la registración de sus ingresos y egresos. Por último, esta Administración se ratifica en los términos de la nota SG/SET. Nº XXXX en cuanto a la autorización por parte de la Cámara del uso de "Recibo de Expensas Comunes" y de la deducción de los gastos por dicho concepto por parte de los copropietarios contribuyentes, en los demás puntos de la consulta deberá dar cumplimiento a lo expuesto precedentemente. NOTIFÍQUESE POR SECRETARIA DEL CONSEJO CONSULTIVO DE LA S.S.E.T. ES NUESTRO INFORME. FDO. MARIA GLORIA PÁEZ GUEYRAUD, Directora de Apoyo, ENRIQUE DANIEL RAMÍREZ MARTÍNEZ, Director General de Grandes Contribuyentes, JUAN FRANCISCO OLMEDO FLORENTIN, Director General de Recaudación, ERNESTO FELICIANGELI DOMANICZKY, Director General de Fiscalización Tributaria, PABLINO SILVA CÁCERES Coordinador General del Consejo Consultivo". "ASUNCIÓN, 10 DE OCTUBRE DE 2005.- A LA SECRETARIA DEL CONSEJO CONSULTIVO EL INFORME QUE ANTECEDE, CON EL CUAL COMPARTE ESTA SUBSECRETARIA, A FIN DE NOTIFICAR AL RECURRENTE. FDO. ANDREAS NEUFELD TOEWS, VICEMINISTRO DE TRIBUTACIÓN" Abog. María E. Galván Del Puerto Secretaria del Consejo Consultivo
Comentario Parcial. Sabemos que en este país, tan cercano en lo cultural, geográfico y jurídico a mi país, donde la ley reconoce la existencia del consorcio, existe una gran cantidad de juristas que niegan su existencia como persona jurídica o que sostienen que tiene una personalidad jurídica limitada. Esta última calificación
podemos
rebatirla si
recogemos una afirmación
muy
pedagógica de LLAMBIAS que trascribimos a continuación “la personalidad no es, por su misma sustantividad, propiedad que se pueda detentar de manera disminuida. La que se puede tener en más o menos es la capacidad, pero no la personalidad que hace a la existencia misma del sujeto y, desde este punto de vista, se es o no persona del derecho, pues es inconcebible que exista una categoría de semisujetos”
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Mencionamos algunas opiniones que acreditan la existencia de una gran disparidad de opiniones que trae la cuestión del consorcio en Paraguay. El primero de ellos es el extraído del libro paraguayo “Condominios en el Paraguay. Propiedad Horizontal” del Arq. Carlos Raúl Lima Morra que trascribimos a continuación: “El mismo Art. 2146 (1) del Código Civil, es el que señala la naturaleza jurídica del conjunto de propietarios de las unidades sometidas al régimen de “Propiedades por Pisos o Departamentos”. Dicha naturaleza no se encuadra en la de sociedades civiles (sociedad anónima, sociedad de responsabilidad limitada, etc.), y solamente cuando en los Títulos del Código dedicados a la Propiedad por Pisos y Departamentos no se contempla alguna situación, ignorada también en el Reglamento de Copropiedad, podría por analogía recurrirse a las disposiciones que rigen el “condominio” en general, y en última instancia a los Capítulos de las sociedades. Obviamente “nuestros” condominios no son personas físicas, pero tampoco son personas jurídicas, no tienen ni pueden obtener personería jurídica (2), contrariamente a lo expresado por Rodríguez Silvero & Asociados en su “Consultorio Tributario” del diario Última Hora (30 de agosto de 2007 “Diferencias entre condominio y consorcio”)(3), pues no se encuadran en ninguna de las categorías previstas taxativamente para el efecto en los Arts. 91 y 92 del Código Civil (actualizado el primero por Ley 388/94). (4)Además, si llegaran a ser consideradas personas jurídicas llegaríamos al absurdo, por la aplicación del Art. 94 del Código Civil que indica que “sus miembros no responden individual ni colectivamente de las obligaciones de la entidad…”, cuando que en los condominios en propiedad horizontal todos los miembros sí responden personalmente con sus bienes y por sus bienes, aunque se lo canalice por vía de su administración. Esta circunstancia de no ser personas físicas ni jurídicas, representa un inconveniente con las entidades bancarias, por ejemplo, en el momento de
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gestionarse la apertura de una cuenta a nombre del condominio, pues éstas tienen formularios previstos únicamente para uno de los dos tipos de personas. Tampoco dichos conjuntos de propietarios son asociaciones sin fines de lucro, pues en el Capítulo VI Art. 76º del Decreto 6359/05 (5)que contempla a las “entidades sin fines de lucro”, se establece como requisitos para ser consideradas tales: a) el tipo de actividad (religiosa, social, cultural, etc.) que no lo tienen los condominios en propiedad horizontal; b) QUE TENGA PERSONERÍA JURÍDICA, que no la pueden tener; y c) que el destino de las utilidades y excedentes no se distribuya entre sus “asociados”, lo cual se cumple; y además por aquello de la propia actividad de la entidad, que por el contrario en los condominios sólo puede estar dirigida a sus miembros (agregándose lo de que en caso de extinción su patrimonio sea objeto de donación a entidades de fines similares, lo cual es de cumplimiento imposible o irrisorio). NINGUNA de estas categorías y condiciones es aplicable a los condominios de edificios en propiedad horizontal.
Conclusión del autor: Como tampoco son entidades con fines de lucro concluimos que en la realidad son sencillamente, como dice el mencionado artículo del Código Civil, “grupos de personas”, pudiendo cada una de éstas sí ser físicas o jurídicas y hasta ser una sola. Los condominios son pues un conjunto o grupo de personas que tienen en común solamente el haber adquirido propiedades en un mismo edificio. La motivación de su constitución como tal, por propia iniciativa, o inducido por la ley, es para organizarse en su funcionamiento y racionalizar sus gastos comunes. No hay otro objetivo. Textos legales citados.
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Art. 2146: “A los efectos de la constitución de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona, o grupo de personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad o administración, formalizado… “ Ley 388/94: “Artículo 1º: MODIFICASE EL ARTICULO 91º DE LA LEY Nº 1.183/85, "Código Civil", el cual queda redactado como sigue: Artículo 91°.- SON PERSONAS JURÍDICAS: a) El Estado; b) Los Gobiernos Departamentales y las Municipalidades; c) Las Iglesias y las confesiones religiosas; d) Los entes autárquicos, autónomos y los de economía mixta y demás entes de derecho público, que conforme con la respectiva legislación, sean capaces de adquirir bienes y obligarse; e) Las Universidades; f) Las asociaciones que tengan por objeto el bien común; g) Las asociaciones inscriptas con capacidad restringida; h) Las fundaciones; i) Las sociedades anónimas; j) Las cooperativas; y, k) Las demás sociedades reguladas en el Libro III de este Código”.
Así también tenemos la Opinión de expresado por Rodríguez Silvero & Asociados en su “Consultorio Tributario” del diario Última Hora, publicado el 30 de agosto de 2007 “Diferencias entre condominio y consorcio” Pregunta: ¿Cuáles son las diferencias entre condominio y consorcio? Los consorcios de copropietarios. ¿Son condominios o consorcios? Mi pregunta se debe a que aparentemente no solamente yo ando confundido.
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Respuesta: Existen diferencias sustanciales entre un condominio y un consorcio. Hay condominio cuando dos o más personas comparten el dominio de una misma cosa mueble o inmueble ya sea porque se realizó un contrato, o por actos de última voluntad, o por disposición de la ley. En el caso del condominio, ninguna de las partes puede excluir a la otra en el ejercicio del derecho real proporcional inherente a su cuota parte ideal del bien. Y sólo existe condominio sobre la comunidad de bienes que son cosas, es decir muebles o inmuebles. Por otro lado, el consorcio es una asociación de empresas que se constituyen temporalmente para realizar una obra, prestar un servicio o suministrar ciertos bienes. No debe confundirse a los consorcios para la temporal ejecución de obras o prestación de servicios con los copropietarios de edificios o consorcios de copropietarios y administración de edificios. La copropiedad de un edificio se refiere a los derechos que cada propietario de una unidad horizontal tiene con respecto a las áreas comunes. No se puede renunciar a los derechos que se tiene sobre las áreas comunes como tampoco eximirse de la obligación de pagar los gastos de conservación de esas áreas. Es por ello que se forman los consorcios de copropietarios, para realizar la administración de los gastos comunes al edificio. Existen diferencias para el tratamiento de cada una de estas figuras. 1. La Administración Tributaria trata a los condominios como “personas físicas”. 2. Mientras que los consorcios para la ejecución de obras, la prestación de servicios o la provisión de bienes son personas jurídicas, que por lo general realizan una actividad comercial o profesional. 3. Los consorcios de copropietarios de edificios también tienen el tratamiento de personas jurídicas, pero no se constituyen con fines comerciales, sino para administrar los gastos comunes. En este caso, no tienen fines de lucro. 4. Los condominios pueden constituirse en sujetos pasivos, es decir en contribuyentes, de acuerdo a la actividad que realicen con el bien que poseen en condominio. Por ejemplo, si se trata de un inmueble arrendado, tendrán la obligación de inscribirse en el impuesto a la renta comercial IRACIS o en el Impuesto a la Renta del Pequeño Contribuyente, de acuerdo a los ingresos
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anuales obtenidos en alquileres, así como en el IVA. Si se trata de un inmueble rural deberán inscribirse en el IMAGRO. 5. Los consorcios son sujetos de impuestos al constituirse para realizar una actividad comercial o de servicios o de provisión de bienes. De acuerdo a la actividad que desarrollen se inscribirán en el impuesto que les corresponda. 6. Los consorcios de copropietarios de edificios son personas jurídicas sin fines de lucro y deberán ajustarse a las reglamentaciones establecidas para estas entidades. Para determinar con exactitud que impuestos los afectan, es necesario analizar el contrato que les dio origen y las actividades que desarrollan particularmente. En resumen, un condominio se origina en la posesión de un bien común por varias personas mientras que el consorcio es una asociación de empresas que se constituyen temporalmente para realizar una obra, prestar un servicio o suministrar ciertos bienes..- Lic. Carmen de Torres y Dr. Ricardo Rodríguez Silvero
Comentario Parcial.Todas las resoluciones trascriptas nos demuestran que en Paraguay la doctrina de la personalidad jurídica fue aplicada en forma generalizada tanto en los Tribunales, en la Dirección General de los Registros Públicos y en el Ministerio de Hacienda. Los argumentos se basan en que:
a. El Consorcio tiene un acta de nacimiento jurídico;
b. Es titular de créditos y obligaciones contra cada propietario por las expensas comunes; c. Tiene una representación constituida en el administrador; d.
Decide sobre la base de las reuniones de la
asamblea y se gobierna como rasgo característico por el voto de la mayoría; e. A diferencia del condominio ordinario, vinculación de intereses transitorios, el consorcio está destinado a perdurar y es indispensable en tanto subsista el tipo de propiedad Horizontal.
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Aporte Gremial.-
En el XIV Congreso Notarial Paraguayo
II Congreso Paraguayo de
Derecho Registral, realizado en el 2009, se tomo como uno de los puntos de las conclusiones promover la modificación del Código Civil en lo que hace a determinar la personalidad y la responsabilidad civil del consorcio. Esta moción fundamento ante la necesidad de tener un respaldo legal ante una práctica generalizada y admitida desde que se sancionó la ley 677/60 de Propiedad por Pisos y Departamentos.
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Propuesta de modificación.-
El sistema de la propiedad horizontal se encuentra estructurado en nuestro país, mediante la combinación del dominio individual con el condominio de indivisión forzosa, coincidiendo en casi todo, con la legislación comparada que regula la materia, 16 pero cabe destacar, que los problemas que plantea esta clase de dominio no pueden ser resueltos aplicando simplemente las reglas de una u otra figura tomadas en forma aislada,
porque la fusión entre dominio individual y condominio es tan
íntima en esta figura, que las cuestiones a considerar merecen una interpretación y un análisis especial.
Hacemos propias las palabras del autor argentino
17
quien manifiesta
que para modernizar la ley que rige, bastan unas pocas modificaciones de su articulado para adecuarla a la experiencia producida en su aplicación, como son esencialmente, la personalidad y la responsabilidad civil del consorcio
-que existe en la práctica pero necesita asidero legal en
nuestro país-
el régimen de las asambleas, los mecanismos de
compulsión para el cobro de los gastos comunes, las nuevas formas del dominio horizontal
que deberían regularse como el régimen de los
grandes y pequeños consorcios, el consejo de administración del consorcio de propietarios, etc. 16
LEY 13.512/48 de Propiedad Horizontal de la Rca. Argentina y sus Decretos reglamentarios…
17
RACCIATTI, Hernán: “Propiedad por pisos o por departamentos, ob.cit. p 7
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LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL – PARAGUAY Ana Manuela González Ramos
La normativa vigente en nuestro país –desde hace casi cincuenta años, considerando sus inicios en los años sesenta, ha resultado bastante beneficiosa a pesar de algunas imprecisiones y omisiones, que será necesario estudiarlas detenidamente por todos los especialistas en la materia, como las agrupaciones profesionales del arquitectos,
empresas
constructoras,
administradoras
área,
juristas,
de
edificios,
funcionarios municipales, funcionarios de la Dirección Nacional de Catastro y de la Dirección General de los Registros Públicos, grupo de copropietarios de edificios, etc., y sin dejar de mencionar como eje central, a todo el gremio notarial a partir del Colegio de Escribanos del, considerando que son los escribanos hasta el presente y desde los inicios de la vigencia de la ley los encargados naturales de interpretar y encuadrar la voluntad de las partes al régimen de PH, a fin de establecer pautas claras para la modificación de algunos de los artículos de la ley para adecuarla y compaginarla con las nuevas situaciones y figuras no previstas, con el propósito de aunar criterios con los distintos sectores, buscando impulsar las modificaciones estrictamente necesarias tendientes a mejorar la regulación de la propiedad horizontal.
Reiteramos nuestra legislación no contempla la figura del consorcio de propietarios ni del consejo de administración
–que en la práctica está
plenamente vigente- la misma es contemplada por algunos reglamentos de copropiedad al constituirse la propiedad horizontal; el régimen de las asambleas en cuanto a su constitución, convocatoria, porcentaje de votos etc., debe ser más claro; las nuevas figuras como pequeños y grandes consorcios deben incluirse en el proyecto de reforma.
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En resumen, lo que podría ser objeto de estudio para una modificación posterior de nuestra normativa vigente sería puntualmente la regulación de:
El consorcio como persona jurídica y su responsabilidad civil
El régimen de las asambleas,
Los mecanismos de compulsión para el cobro de los gastos
comunes
Las nuevas formas del dominio horizontal
El régimen de los grandes y pequeños consorcios y el consejo
de administración.
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Palabras Finales
Sin entrar en detalles mínimos, lo importante es destacar que la figura del consorcio de propietarios solo existe como órgano voluntario instituido en el reglamento de copropiedad. Considerar el régimen de las asambleas en cuanto a las convocatorias, cómputo de votos, porcentaje mínimo requerido para las deliberaciones ordinarias y extraordinarias etc. Los mecanismos de cobro de gastos comunes, así como es necesario someter a sanción legislativa las nuevas formas de dominio de P.H. y establecer distinciones en cuanto al régimen de grandes y pequeños consorcios, que como hemos manifestado líneas arriba, no es lo mismo que sea afectado un edificio de cuatro o cinco unidades que otro con cincuenta, cien o más, e incluso tener en cuenta para estos casos la figura del consejo de propietarios por sectores.
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El consorcio de copropietarios existe y es una realidad. Si tiene personalidad jurídica, quizás lo puedan resolver las próximas generaciones de juristas.
Ana Manuela González Ramos
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Bibliografía -BORDA, Guillermo A. “Manual de Derechos Reales” Edit. Perrot Bs.As. 1.976
-PEREZ DELGADO, Jorge G.,: “El reglamento de copropiedad administración” . Universidad Notarial Argentina – La Plata 1968
y
-GATTARI, Carlos Nicolás: “Práctica Notarial” Tomo 11 Contratos conducentes a la Propiedad Horizontal. Edit. Depalma – Bs. As. 1994
- RACCIATTI, Hernán: “Propiedad por pisos o por departamentos, 3ª Ed. Depalma - Bs.As., 1975 o reimpresión de 1982 1994 .-
Legislación - CÓDIGO CIVIL PARAGUAYO. (Arts.2128 al 2162 )
-LEY 1.294/87 Ley Orgánica Municipal.- Ordenanzas Municipales relacionadas
- LEY 13.512/48 de Propiedad Horizontal de la Rca. Argentina
-LEY 677/60 de Propiedad por pisos y departamentos (en cuanto a las disposiciones que no sean contrarias) y reglamentada por DECRETO 2.216/68
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