BREVE HISTORIA DE LA URBANIZACION CIUDALCAMPO Estimados comuneros: Con la esperanza de que os pueda ser útil para comprender mejor algunos de los asuntos que se suscitan en nuestra Comunidad, se ha redactado el siguiente resumen de la historia de nuestra Urbanización.

CAPITULO PRIMERO: SU ORDENACION URBANISTICA 1.- El Plan Parcial Original. El 10 de enero de 1968, la COPLACO --lo que hoy en día es la Consejería de Ordenación del Territorio—aprobó el PLAN PARCIAL DE PESADILLA, promovido conjuntamente por el R.A.C.E. y CIUDALCAMPO, S.A., según proyecto redactado por el arquitecto D. Antonio Perpiñá Sebriá, y cuyos parámetros urbanísticos básicos eran los que a continuación se exponen: Plan Parcial de Ordenación Urbana de Pesadilla Parámetros Urbanísticos Básicos ZONIFICACION DE USOS CIUDAD JARDÍN DE LUJO

SUPERFICIE m2

DISTRIBUCION Y OBSERVACIONES

2.857.700

702 PARCELAS PARA VIVIENDAS UNIFAMILIARES

ESPACIOS VERDES PUBLICOS

551.300

VERDES PEATONALES...........377.142m2 RESERVA “EL ENCINAR”........138.911m2 RESTO...................................... 35.247m2

ZONAS ESPECIALES PARA USO DOTACIONAL-COMERCIAL

23.920

2 CENTROS DE ENSEÑANZA...........7.500m2 1 CENTRO RELIGISO.........................2.500m2 4 CENTROS COMERCIALES............12.000m2 1 OFICINA DE INFORMACIÓN...........1.920m2

VIARIO

340.000

CALZADAS, ARCENES Y ACERAS

PROTECCIÓN DE AUTOVIA RACE.

TOTAL

122.000

LIMITES DE EDIFICACIÓN

1.345.080

GOLF Y POLIDEPORTIVO.............905.080m2 AUTODROMO DEL JARAMA........440.000m2

5.240.000 ORDENANZAS PRINCIPALES DE LA “CIUDAD JARDÍN DE LUJO”

A).-RELACION NUMERADA DE 702 PARCELAS DE SUPERFICIE MINIMA 2.500m2 B).-SOLO SE ADMITE EL USO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA. C).-NO SE PERMITE: LA VIVIENDA PAREADA, LA EDIFICACIÓN EN LINEA, LA VIVIENDA PLURIFAMILIAR. D).-OCUPACION MÁXIMA DE PARCEA: 10% E).-ALTURA MÁXIMA: 8m y 2 PLANTAS SOBRE RASANTE. F).-RETRANQUEOS: 10m A FRENTE DE CALLE; 7m A RESTO DE LINDEROS

2.- MODIFICACIÓN FRAUDULENTA DEL PLANEAMIENTO. En el año 1972,la Memoria, los Planos y las Ordenanzas de Edificación originales del Plan Parcial, tanto los obrantes en la COPLACO como en los Ayuntamientos de S. Sebastián de los Reyes y Colmenar Viejo, fueron fraudulentamente sustituidos por otros que presentaban significativas alteraciones respecto de los originales,( hecho probado por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de fecha 17 de febrero de 1990, confirmada por el Tribunal Supremo el 4 de octubre de 1993) siendo estas las siguientes: 2.1. Se modifica la Ordenanza de las Zonas Especiales, ampliando la altura edificable de 8 a 10 metros; las plantas de 2 a 3; la ocupación del 10 al 20%; la edificabilidad del 20 al 60%; permitiendo el uso residencial y la construcción de viviendas colectivas. 2.2. Se crean tres nuevas Zonas Especiales, que no existían en el proyecto original, concretamente: 2.2.1. ZONA ESPECIAL SURESTE, con 146.524m2, originalmente destinada a 32 parcelas de 2.500m2, mínimo, para viviendas unifamiliares aisladas y dos espacios libres de 19.290m2. En su lugar se permitió construir el Colegio SEK, 310 viviendas colectivas y 9 unifamiliares aisladas y eliminar los dos espacios libres. 2.2.2. ZONA ESPECIAL NORESTE, de unos 125.000m2, junto a la carretera N-I, en el término municipal de Colmenar Viejo, que el proyecto original destinaba a 16 parcelas mayores de 2500m2, con un total de 62.743m2 para la construcción de viviendas unifamiliares aisladas, y el resto,62.257m2, para zona libre de protección de la carretera. Merced a esta alteración, en el año 1979, una cooperativa de viviendas pretendió construir 348 Viviendas de Protección Oficial, proyecto que afortunadamente no prosperó, por razones que desconocemos. 2.2.3. ZONA ESPECIAL “EL ENCINAR”, con una superficie de 138.911m2, situada en el centro de la urbanización, que en el proyecto original tenía la consideración de espacio libre para posible ampliación del campo de golf del R.A.C.E. En virtud de esta alteración fraudulenta, en el año 1980 se pretendió la construcción de 359 apartamentos, lo que impidió la Comunidad de Propietarios oponiéndose enérgicamente ante el Ayuntamiento. 2.3. Se reducen sensiblemente los espacios libres en beneficio del suelo de uso residencial, con el consiguiente incremento del Nº de viviendas edificables; concretamente, 87.922m2 de zonas verdes son transformadas en suelo de uso residencial, aparte de los 138.911m2 del antes mencionado “El Encinar”.

Cuando la Comunidad de Propietarios tuvo conocimiento de la intención de construir 359 apartamentos en “El Encinar”, empezó a sospechar que ciertas actuaciones inmobiliarias podrían no corresponderse con las legalmente autorizadas, por lo que investigó acerca del arquitecto redactor del proyecto, el cual certificó que los planos que se estaban utilizando no se correspondían con los del Plan Parcial Original. Expuesto el hecho ante los Ayuntamientos competentes, la Comunidad de Propietarios encontró una fuerte e inesperada oposición por parte del de S.Sebastián de los Reyes, que se erigió en defensor a ultranza de los planos alterados, a pesar de las numerosas evidencias que de su falsedad se le mostraron, y continuó concediendo licencias de construcción contrarias al Proyecto Original, por lo que la Comunidad de Propietarios se vio en la necesidad de interponer diversos recursos contencioso-administrativos, sobre los cuales, la Sección Segunda de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el 17 de febrero de 1990 dictó sentencia en la que se declara como hecho probado: “que el plano de Zonificación utilizado por el Ayuntamiento no forma parte de los documentos redactados por el testigo(arquitecto Sr. Perpiñá) y aprobados como integrantes del Plan Parcial de la finca Pesadilla, y que en dicho plano ha podido apreciar que han sido alteradas las Zonas Verdes, y sustituidas por Zonas Especiales edificables para viviendas, lo que entraña no solo una supresión de espacios verdes sino también una modificación del régimen de las Zonas Especiales, cuyo destino es el de usos escolares, administrativos y cívico-comerciales.” Y cuyo FALLO, confirmando las tesis de la Comunidad de Propietarios, dice: “Que debemos estimar y estimamos los recursos contencioso-administrativos números 536/86 y 203/87, acumulados, interpuestos por la representación legal de D. Agustín López Casuso y Comunidad de Propietarios de la Zona Residencial Ciudalcampo de S.Sebastián de los Reyes contra los acuerdos de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de S.Sebastián de los Reyes(Madrid)de 26 de septiembre y 19 de noviembre de 1985; 9 de enero, 26 de febrero, 20 de marzo y 12 de junio de 1986, referentes a licencias de construcción de 16 chales y piscina; segregación de terrenos en la citada Urbanización otorgadas a Guima, S.A., convenio urbanístico suscrito con dicha sociedad y subrogación de Hispamer, S.A. en tales licencias y prórroga de las mismas y contra la desestimación por silencio administrativo del recurso extraordinario de revisión planteado contra acuerdos de dicha Comisión de fecha 6 de mayo de 1981 y 19 de mayo de 1982 así como los acuerdos referentes a la concesión y rehabilitación de licencia de construcción de 225 viviendas a favor de Guima, S.A. en terrenos de la Urbanización Ciudalcampo; declaramos dichos actos nulos y sin efecto, por no ser conformes a Derecho. Sin costas”

Las actuaciones inmobiliarias a las que se hace referencia en el párrafo anterior se desarrollaron en la mencionada Zona Especial Sureste, donde, a pesar del éxito judicial anteriormente expuesto, se llevo a término la construcción de 310 viviendas y un centro de enseñanza no conformes con el Plan Parcial Original, según el siguiente detalle: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

CONJUNTO JARALCAMPO EDIFICIO CISNE CONJUNTO VILLAGOLF EDIFICIO JARAMA CONJUNTO MADRESELVA CONJUNTO PUERTAS VERDES COLEGIO SEK

16 Chalés Adosados 12 Apartamentos 81 Chalés Adosados 32 Apartamentos 42 Chalés Adosados 127 Chalés Adosados y Apartamentos

Si bien, las cuatro últimas edificaciones ya estaban realizadas cuando la Comunidad de Propietarios interpuso los antedichos recursos. La Comunidad de Propietarios no estimó oportuno solicitar la demolición de las viviendas objeto de la sentencia por no perjudicar a los compradores de buena fe.

3.- LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN DE LOS REYES Y EL P.E.R.I. DE CIUDALCAMPO DE 1985 3.1. El P.G.O.U. de S. Sebastián de los Reyes. Tras un largo periodo de tramitación, el 2 de septiembre de 1985 es publicado el P.G.O.U. de S. Sebastián de los Reyes, en el que, a pesar de la fuerte y reiterada oposición de la Comunidad de Propietarios, es derogado el Plan Parcial de la Urbanización Ciudalcampo, y se remite su ordenación definitiva a un PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR (P.E.R.I.) que deberá ser redactado en base a las fichas de Ordenación, Gestión y Actuación que se incluyen en el P.G.O.U aprobado. 3.2. El Plan Especial de Reforma Interior(PERI) Tras algo mas de 4 años de tramites, entre los que se incluyen los numerosísimos recursos planteados por la Comunidad de Propietarios, el 21 de diciembre de 1989 se aprueba definitivamente el PERI que, en resumen, supone los siguientes cambios en la Urbanización: A) Establece 24 unidades de actuación, que denomina de la A a la W, las cuales afectan a 747.176m2 de terreno, donde se efectúan los siguientes cambios respecto del Planeamiento Original. A-1. Recalifica para el uso residencial 328.0834m2 de terrenos que, anteriormente, tenía los siguientes usos :

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Viales Públicos....................................................47.577 m2 Zonas Verdes de uso Público............................104.844 m2 Zonas Dotacionales-Comerciales........................29.502 m2 Zona Verde Privada “El Encinar”.......................138.911 m2

B) Sustituye la tipología de vivienda unifamiliar en parcela mínima de 2.500m2, por la de vivienda colectiva, en 1.056.889m2 de terreno. C) Eleva de 2 a 3 el número de plantas admisible, y de 8 a10m la altura permitida. D) Aumenta en 239 el número máximo de viviendas establecidas en el P.G.O.U. E) Deja fuera de ordenación las 298 viviendas construidas en la Zona Especial Sureste. F) Permite la construcción de 55 viviendas en la zona verde privada conocida como “El Encinar”, que pasa a denominarse “agrupación W” La Comunidad de Propietarios interpuso el oportuno Recurso ContenciosoAdministrativo, fruto del cual, el 25 de marzo de 1993, El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó sentencia ANULANDO EL PERI DE CIUDALCAMPO. 4.- LA REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE COLMENAR VIEJO DE 1987. En el año 1987 se aprueba definitivamente la Revisión del P.G.O.U de Colmenar Viejo, que, en lo relativo a la Urbanización Ciudalcampo solo afecta a la anteriormente mencionada Zona Especial Noreste, de 125.000m2, que el nuevo Plan General denomina UD-4, donde, además de la tipología de vivienda unifamiliar aislada, permite la vivienda unifamiliar agrupada, incorporando como uso compatible el de Alojamiento público ( hotel, motel, bungalows, residencia etc.) La Comunidad de Propietarios interpone, sin éxito, los oportunos recursos, tratando de evitar el uso compatible de Alojamiento. 5.- LA MODIFICACIÓN PUNTUAL 7/93 DEL P.G.O.U DE S.SEBASTIÁN DE LOS REYES, RELATIVA A CIUDALCAMPO En el año 1993, tras la anulación del PERI, el Ayuntamiento inicia la tramitación de la Modificación Puntual 7/93, relativa a la Zona 30- Ciudalcampo- de su P.G.O.U, lo que justifica diciendo “que tiene por objeto la adaptación de las determinaciones contenidas en el P.G.O.U de 1985 sobre Ciudalcampo, a los criterios y objetivos actuales del Ayuntamiento de S. Sebastián de los Reyes y a la realidad desarrollada en la zona a partir del Plan Parcial aprobado el 10 de enero de 1968, con motivo del vacío de planeamiento surgido a raíz de la anulación del PERI anteriormente vigente”

Tras dos años de tramitación, con las correspondientes alegaciones de la Comunidad de propietarios oponiéndose a aquellos aspectos que consideraba lesivos para la Urbanización, el 4 de mayo de 1995 es aprobada provisionalmente por el Ayuntamiento, quedando la aprobación definitiva pendiente de la Consejería de Política Territorial. Los aspectos mas negativos contenidos en esta Modificación Puntual son los siguientes: • Legaliza las edificaciones existentes en la denominada Zona Especial Sureste, algunas de ellas carentes de licencia municipal, y otras con la licencia anulada por sentencia judicial. • Permite la edificación de 55 viviendas en la Zona Verde Privada conocida como “El Encinar” o “W”, propiedad de Ciudalcampo, S.A. Para tratar de impedir que la Consejería de Política Territorial de la Comunidad de Madrid aprobase definitivamente este expediente, la Comunidad de Propietarios hizo llegar a ese Organismo Público un escrito exponiendo los argumentos en contra de la edificación en la parcela “W”, consecuencia de lo cual, el 5 de junio de 1995, dicha Consejería dictó la siguiente, ORDEN: “por la que se aprueba definitivamente la modificación puntual 7ª del Plan General de Ordenación Urbana del término municipal de San Sebastián de los Reyes en la Zona de Ordenación 30 “Ciudalcampo” a excepción del ámbito sujeto a la ordenación de la Subzona 30.3 ( parcela “W”), promovida por el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes” Lo cual significa que la Consejería de Política Territorial, atendiendo las razones de la Comunidad de Propietarios, había decidido que la parcela “W” continuara siendo inedificable. 6.- LA REVISIÓN DEL P.G.O.U. DE SAN SEBASTIÁN DE LOS REYES INICIADA EN EL AÑO 1998. Con cinco años de retraso sobre lo previsto, en el año 1998, el Ayuntamiento de S.Sebastián de los Reyes inició el trámite de aprobación de la Revisión de su P.G.O.U., el cual, tras una larga tramitación, en la que la Comunidad de Propietarios presentó las alegaciones que estimó oportunas, fue aprobada provisionalmente por el Ayuntamiento el 19 de julio de 2001. En lo referente a la Urbanización Ciudalcampo, este nuevo documento incluye un Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento y Ciudalcampo, S.A., denominado “CONVENIO URBANÍSTICO-AREA-W-CIUDALCAMPO”, que afecta a la parcela “W” y a las parcelas de uso dotacional denominadas C1,C2,C3,C4 y C5, señaladas en el plano que se adjunta como Anexo Nº 1,y que, en resumen, consiste en lo siguiente:

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La parcela denominada C1, situada a la entrada de la urbanización, será calificada como zona comercial con una edificabilidad de 1.500 m2 construidos en una sola planta, con una ocupación máxima del 30% de la parcela y una dotación de aparcamientos mínima de una plaza o cada 25 m2 construidos. Las parcelas denominadas C2, C3, C4 y C5 quedarán calificadas como zonas dotacionales privadas con un edificabilidad máxima del 30% de cada parcela, una altura máxima de edificación de tres plantas y una dotación de aparcamientos mínima d una plaza por cada 100 m2 construidos. La parcela W, de aproximadamente 138.911 m2, quedarán calificados como espacios libres de uso público 100.000 m2 (aquellos sobre los que se concentra la superficie arbolada existente), quedando calificados los restantes 38.911 m2 como uso residencial para vivienda unifamiliar con un número máximo de 50 viviendas, con una parcela mínima de 500 m2 cada una de ellas y una edificabilidad máxima de 15.000 m2 construidos. De los espacios verdes públicos anteriormente mencionados, se calificarán aproximadamente 50 m2 en una sola planta para la construcción de una ermita.

Ante esta insistencia del Ayuntamiento de S. Sebastián de los Reyes en atender los intereses de la promotora, Ciudalcampo S.A., la Comunidad de Propietarios envió un escrito a la Consejería de Obras Publicas, Urbanismo y Transportes de la Comunidad de Madrid, oponiéndose a que se permitiera edificar en la parcela “W”, recordando que la propia Consejería, en su Orden de 5 de junio de 1995, exigió su calificación como Espacio Libre. Afortunadamente, la Consejería, mediante RESOLUCIÓN adoptada el 9 de enero de 2002, adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo: “Aplazar la aprobación definitiva de los ámbitos de suelo urbano afectados por la urbanización “Ciudalcampo”, por los motivos señalados en el informe de la Dirección General de Urbanismo y Planificación Regional, y en el de la Consejería de Medio Ambiente.” Consecuencia de lo anterior es que, al día de la fecha, la parcela “W” sigue siendo inedificable, aunque se tienen noticias de que tanto Ciudalcampo S.A. como el Ayuntamiento de S. Sebastián de los Reyes siguen intentando que la Comunidad de Madrid retire su oposición a este propósito. 7.- LA REVISIÓN DEL P.G.O.U. DE COLMENAR VIEJO

El 10 de julio de 2002, la Comunidad de Madrid aprueba definitivamente la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Colmenar Viejo, Ayuntamiento, este, que desestimó las alegaciones de la Comunidad de Propietarios oponiéndose al Convenio Urbanístico suscrito entre Ciudalcampo, S.A. y el dicho Ayuntamiento, toda vez que en el se establece que en la parcela denominada UD-4 se permite la edificación de hasta 75 chales aislados o pareados de hasta 250m2 de ocupación y dos plantas, y se admiten como usos complementarios, entre otros, el de Alojamiento( hotel, residencia, etc.) todo lo cual se entiende perjudicial para la Urbanización. Al día de la fecha el desarrollo de esta actuación en la parcela UD-4 se encuentra a expensas de la aprobación definitiva por el Ayuntamiento del Estudio de Detalle, cuya aprobación inicial fue publicada el 12 de mayo de 2004. Ciudalcampo, 18 de marzo de 2005.