Contactos: Andrés Ortiz Acevedo [email protected] Luis Carlos Blanco González [email protected] Comité Técnico: 19 de junio de 2012 Acta No: 455

ZONA FRANCA ANDINA S.A.S. USUARIO OPERADOR DE ZONA FRANCA BRC INVESTOR SERVICES S. A. SCV

CALIFICACIÓN INICIAL

CAPACIDAD DE PAGO Millones de pesos al 31 de diciembre de 2011 Activos Totales: $16.444; Pasivo: $457; Patrimonio: $15.986; Utilidad Operacional: $0; Utilidad Neta: $206

BB (Doble B ) Historia de la calificación: Calificación Inicial Junio/2012: BB (Doble B )

La información financiera incluida en este reporte se basa en estados financieros auditados de 2009, 2010 y 2011.

que aprovechen los beneficios tributarios, aduaneros y cambiarios propios de dicho régimen; aspecto que promoverá la actividad productiva, el empleo y la inversión pública y privada en la región.

1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV otorgó la calificación inicial de BB de Capacidad de Pago a Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca.

Entre los beneficios para los clientes de la Zona Franca Andina están: 1) la disminución de la tarifa del impuesto sobre la renta gravable del 33% al 15%. 2) la exención del IVA a las exportaciones. 3) la exoneración del pago del impuesto predial y de industria y comercio. 4) la limitación al pago de tributos aduaneros por mercancías que se encuentren en ZF, entre muchos otros.

El Decreto 610 del 5 de abril de 2002 reglamentó el Artículo 8º de la Ley 358 de 1997, referente a la capacidad de pago de las entidades descentralizadas y los entes territoriales. El Artículo 1º de dicho Decreto establece la obligación de calificar la capacidad de pago de las entidades mencionadas, como condición para que estas puedan gestionar endeudamiento o efectuar operaciones de crédito público externo o interno con plazos superiores a 1 año.

Mediante la Resolución N° 3458 de 20113 de la DIAN, ZFA obtuvo la declaratoria del área geográfica como zona franca y de usuario operador. Esto implica que la Entidad cumple con los requisitos de ley para operar bajo este régimen, aunque su mantenimiento estará atado a la ejecución de algunos compromisos como: inversión o generación de empleo por parte de sus usuarios, el cercamiento del terreno, la sistematización de las operaciones, la calificación de usuarios, el control de inventarios, entre otros.

El proceso de calificación que llevó a cabo BRC cumplió con lo exigido por el Artículo 4º del Decreto 610 de 2002: análisis de las características de la Entidad, de las actividades propias de su objeto, y de la composición general de sus ingresos y gastos. Dentro de las razones que fundamentan la calificación están: Zona Franca Andina S.A.S. (ZFA) Usuario Operador de Zona Franca es una empresa creada1 en 2009 que está en la etapa pre-operativa, lo cual le implica un alto nivel de inversiones y una fuerte labor comercial para la venta de las áreas bajo su administración. La ZFA ofrece oportunidades de negocio a empresas2 nacionales e internacionales para

El costo de la construcción y adecuación de la Zona Franca es de $39.122 millones4, el cual está siendo financiado en un 38,3% ($15.000 millones) con capital de los socios, un 23,3% ($9.122 millones) con recursos propios provenientes de las ventas de lotes de la Zona desarrollar una o varias zonas francas, así como para calificar a sus usuarios. 2) Usuario industrial de bienes, servicios o comercial. 3 Modificada por la Resolución 011966 del 17 de noviembre de 2011. 4 Las obras de inversión son por $35.922 millones y el terreno de ZFA por $3.200 millones.

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Fue constituida por del Departamento de Caldas y el Municipio de Manizales en 2009. 2 Los usuarios son las personas jurídicas instaladas exclusivamente en la Zona Franca, los cuales pueden ser: 1) Usuario Operador: encargado de dirigir, administrar, supervisar, promocionar y

CAL-P-FOR-10 R7

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Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca Franca y un 38,3% ($15.000 millones) con un crédito con la banca comercial. Dicho esquema de financiación es uno de los principales riesgos identificados porque depende en alta proporción de fuentes volátiles, y no hay ningún mecanismo que limite la ejecución del gasto ante variaciones en los niveles de demanda de lotes.

propuestas de venta activas por $34.103 millones, aunque solo tiene mayor certidumbre sobre $3.740 millones, lo que implica un mayor esfuerzo comercial para el logro de las metas proyectadas. Entre 2011 y hasta finalizar el primer semestre de 2013, ZFA tiene previsto vender el 68%8 del área de la primera etapa de ZFA ($27.768 millones), meta que es optimista frente al resultado observados en otra zona franca del país, donde en el mismo tiempo las ventas máximas fueron del 54%9. No obstante, las limitadas fuentes de información sobre la actividad comercial de este tipo de entidades y las diferencias de tamaño, localización geográfica, actividades económicas de las regiones, entre otros aspectos, hacen que los desempeños no sean directamente comparables.

La inversión y puesta en marcha de ZFA será ejecutada en dos etapas: 1) la primera por $26.009 millones entre 2011 y 2013, la cual comprende el movimiento de tierras, el urbanismo de 29 lotes (74.584 m2), la construcción de la vía de acceso, el cercamiento del terreno, la sede administrativa, la portería, entre otras que son necesarias para cumplir con la normatividad del régimen franco y con el Plan Maestro General de Desarrollo5. 2) La segunda por $13.249 millones entre 2013 y 2014, para adecuar 13 lotes. A marzo de 2012, se han realizado inversiones por $3.101 millones y se han comprometido $7.334 millones para ser ejecutados en el transcurso de 2012, los cuales están ajustados a los presupuestos presentados por la Compañía.

Entre los factores que servirán de base para alcanzar los objetivos de ingresos están la competitividad de Manizales para fomentar la actividad empresarial10, la localización estratégica en un punto equidistante de las 3 ciudades11 principales del país y el voto de confianza en el proyecto por parte de una de las principales compañías de la región.

Los aportes de los socios han sido utilizados en adquirir los terrenos por $3.101 millones, pagar gastos de funcionamiento por $4.636 millones y los restantes $7.744 millones se encuentran disponibles para terminar de financiar la primera etapa. Dicho aporte disminuye la presión en la etapa de preoperación y genera confianza entre los futuros inversionistas.

Otros aspectos que podrían incentivar la demanda son: 1) las características de la infraestructura que ofrece ZFA y su capacidad para adaptarla a las necesidades de los clientes, por cuanto estos últimos pueden optar por lotes desde 500m2, que es el tamaño más pequeño registrado en una zona franca en el país, permitiéndole ampliar el mercado potencial. 2) los precios por M2, en promedio, están 3,1% por debajo de su competencia directa como resultado de un estudio realizado por la Lonja de Avaluadores Camacol12, con el fin de determinar los valores mínimos de venta de cada uno de los lotes.

Entre 2012 y 2018, ZFA estima la venta de sus 52 lotes6 por $61.505 millones, lo cual será su principal fuente de ingresos y de repago de la deuda, en su fase preoperativa. El logro de esta proyección es ambicioso para el tiempo establecido dada la volatilidad que caracteriza la demanda de las áreas de la zona franca, por la dependencia de factores como la productividad y la infraestructura en la región. No obstante, para alcanzar dicho objetivo, la Compañía dispone de un Plan Comercial definido y segmentado por clientes, con estrategias diferenciales en los ámbitos regional, nacional e internacional. A marzo de 2012 se han realizado ventas correspondientes a 12.916 m2 por un valor de $4.031 millones7, lo cual refleja un cumplimiento de la meta de ventas para el 2011. Así mismo, la Compañía tiene

La política de pago de los lotes está definida para que se reciba un anticipo del 5% del valor del predio en el 8

Medido como: área vendida de la 1 etapa/ área vendible de la 1 etapa. Medido para los mismos 3 primeros años de ventas como: área vendida de la 1 fase/ área vendible de la 1 fase. Es importante aclarar que dicha medida no es comparable directamente por las diferencias en tamaño de la zona franca, localización geográfica, actividades económicas de la región, entre otros aspectos. Sin embargo,, dicho comportamiento es la única fuente de información pública de una Zona Franca. 10 De acuerdo con el Doing Business – clasificación Banco Mundial, Manizales ocupa el primer puesto entre 21 ciudades colombianas con mayor competitividad para fomentar la actividad empresarial. Así mismo, el ocupa el tercer puesto donde hay más facilidad para abrir una empresa. 11 Bogotá, Medellín y Cali. 12 Cámara Colombiana de la Construcción. 9

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El Plan Maestro de Desarrollo es un documento de carácter normativo, que contiene la iniciativa de inversión encaminada a asegurar la generación, construcción, y transformación de infraestructura física, estructura de empleo, competitividad y producción de bienes y servicios con el fin de generar impactos económicos y sociales. 6 El área total del terreno es de 156.234 M2 (metros cuadrados) 7 No están registrados en el estado de resultados, por cuanto su registro se realiza una vez han sido realizados los pagos.

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca momento de la firma de la promesa de compra – venta y el restante 95% del valor a la entrega del lote, lo cual de acuerdo con los presupuestos debe ocurrir en junio de 2013 para los lotes ubicados en la primera etapa y diciembre de 2014 para aquellos localizados en la segunda.

A pesar de que las coberturas registradas en el escenario sensibilizado advierten un mayor nivel de riesgo, la calificación asignada se fundamenta en la importancia estratégica de Zona Franca para el Departamento de Caldas y el Municipio de Manizales, y el acompañamiento que ha recibido de empresas con trayectoria en materia operativa, financiera y de construcción para el adecuado desarrollo y funcionamiento de ZFA. Además, la infraestructura desarrollada actualmente y los compromisos de inversión por $7.334 millones permitirán que la primera etapa de ZFA entre en funcionamiento a partir de junio de 2013 según el cronograma previsto.

La adquisición del crédito por $15.000 millones generará que el apalancamiento13 pase de 3% al 97% entre 2011 y 2013, un nivel alto para el tamaño del patrimonio de la Compañía. Las condiciones de la deuda aún no han sido definidas, pero la Gerencia espera pactar con la institución financiera un plazo de 10 años, 3 de gracia, tasa de interés de 6,5% EA y amortizaciones mensuales; todas ellas condiciones con características muy laxas para la coyuntura del mercado. Se asumieron 2 escenarios para el desembolso del crédito (ver tabla 1 y tabla 2), con el fin de conocer las implicaciones en el flujo de caja de la Empresa.

Dos factores que podrían afectar dicho objetivo son las condiciones climáticas y la topología del terreno16. Adicionalmente, la ejecución de la segunda etapa, proyectada para que inicie en 2013, es un factor de incertidumbre por cuanto depende de la demanda de lotes.

BRC efectuó estimaciones del flujo de caja proyectado 2012-2018, sensibilizando la demanda al asumir que la venta de lotes replica lo observado en otra zona franca del país14 y un costo financiero en condiciones de mercado con un solo desembolso del crédito en el segundo semestre de 2012. Los resultados de este ejercicio permiten concluir que las coberturas del servicio de la deuda serían negativas para 2014 (11,9 veces) con el flujo de caja neto15, lo que evidencia un alto nivel de incertidumbre del pago oportuno de capital e intereses de sus obligaciones y se acentúa ante la ausencia mecanismos que establezcan prioridad en el pago del crédito.

El riesgo de construcción de la infraestructura es parcialmente mitigado por la participación de GENSA ESP17 como Gerente Técnico e interventor de las obras contratadas. Lo anterior se sustenta por la experiencia ya probada de dicha ESP en proyectos de infraestructura de alto impacto y por las políticas adoptadas de seguimiento al proyecto. Entre las funciones de dicha Compañía también se incluyen la contratación de las obras y la compra de los materiales, lo cual permite observar ahorros en la adquisición de insumos, pues al contar con una alta capacidad de negociación puede generar eficiencias operativas y administrativas que redundan en beneficio de la ZFA.

Con el fin de determinar el nivel en el cual las coberturas del servicio de la deuda serían superiores a 1 vez durante los próximos años, se observó que las condiciones necesarias manteniendo el nivel de ingresos mencionado en el párrafo anterior son: 1) realizar las inversiones solamente de la primera fase del Proyecto y 2) tomar el crédito en 2 desembolsos entre el segundo semestre de 2012 y el 2013 como se plantea en la tabla 2. 3) Aplazar la ejecución de la segunda etapa hasta que se tenga vendida la primera etapa. En este escenario se obtienen coberturas superiores 1 una vez, con un mínimo de 3,95 veces, ya que las ventas por $4.031 millones que ha realizado le servirían al Calificado como colchón para apalancar la operación y el pago de los gastos administrativos.

Al ser ZFA el usuario operador de la zona franca, mantiene retos importantes en términos de profundizar las herramientas para realizar seguimiento a los compromisos de carácter normativo y para ejecutar de forma adecuada las particularidades de la operación, que involucra conocimiento en aspectos de comercio exterior, tributario, aduanero y cambiario. Un factor que contribuye a mitigar lo anterior ha sido el contrato suscrito con la Zona Franca Bogotá para recibir su asesoría en cuanto a la correcta aplicación del régimen de zonas francas, capacitación de funcionarios y tecnología, entre otros aspectos. Esta

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Medido como la relación pasivo/ patrimonio. Como se mencionó anteriormente, la dinámica de la venta de lotes fue comparada con los resultados observados en una sola franca del país, dado que es la única información pública disponible sobre el desempeño comercial de estas entidades. 15 Calculado como: Caja inicial + Recaudos +Otros Ingresos – Total Gastos administrativos – Gastos de Inversión + Recursos de Crédito. 14

16 El terreno en el Departamento de Caldas es montañoso y por lo tanto, su adecuación es costosa. 17 Empresa de servicios públicos de carácter comercial, cuyo principal accionista es el Ministerio de Hacienda (93,19%). Su objeto social incluye la administración de proyectos de generación y comercialización de energía.

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca compañía es la de mayor experiencia y trayectoria en el país y ha asesorado con éxito a diferentes entidades de este tipo.

contrato se ha perfeccionado a través de 2 convenios interadministrativos con unos montos definidos para invertir en obras, de $5.328 millones y de $14.000 millones, respectivamente, recursos que se han ejecutando de acuerdo con la disponibilidad presupuestal de ZFA, y el cual se define en el Comité Financiero del Proyecto.

Un aspecto para resaltar es el compromiso de la Administración en robustecer la calidad operativa de la Compañía y buscar oportunidades de negocio que representen un crecimiento financiero importante y sostenible. Durante el 2011, la Compañía recibió las certificaciones en calidad bajo las normas ISO 9001:2008 y NTCGP 1000, lo que le permite anticipar una mayor estandarización e identificación sus procesos hacia el futuro.

3. ANÁLISIS DOFA Fortalezas  

A diciembre de 2011 la Empresa no cuenta con ningún proceso legal en curso que pueda causar un detrimento patrimonial significativo en caso de resolverse de manera desfavorable.

  

2. LA ENTIDAD Y SU ACTIVIDAD El Artículo 1° de la Ley 1004 de 2005 define una Zona Franca como el área geográfica delimitada dentro del Territorio Aduanero Nacional, donde se desarrollan actividades industriales de bienes y de servicios o comerciales, bajo una normatividad especial en materia tributaria, aduanera y de comercio exterior.

Instrumento estratégico del orden territorial. Participación de Zona Franca Bogotá como asesor operativo. El contrato de Gensa como administrador técnico e interventor de las obras. Posición Monopólica en el Departamento. Alianzas estratégicas para consolidar su operación.

Oportunidades   

Ser un generador de empleo en la región. Profesionalizarse como usuario operador. Inversiones en infraestructura.

Debilidades  

Zona Franca Andina S. A. S. Usuario Operador de Zona Franca es una sociedad por acciones simplificada, descentralizada, de segundo orden departamental. Entre sus funciones se destacan: 1) La adquisición, construcción, venta y administración de bienes inmuebles ubicados en la zona franca. 2) La dirección, administración, supervisión y promoción de una o varias zonas francas permanentes. 3) La calificación de los usuarios que pretenden instalarse. 4) El control de operaciones de ingreso de mercancías e inventarios de bienes para los usuarios. 5) La prestación de los servicios públicos, entre otras.

    

Variabilidad en la demanda de lotes. Dependencia de comportamiento económico en la ciudad y el país Topografía quebrada del terreno. Es un producto no masivo. No hay mecanismos que limiten la inversión con base en el desempeño comercial. Altos requerimientos normativos de inversión y de operación. Financiación de inversiones con fuentes volátiles.

Amenazas

Los accionistas de la Entidad son el Instituto de Financiamiento, Promoción y Desarrollo de Caldas (Inficaldas) y el Instituto de Financiamiento, Promoción y Desarrollo de Manizales (Infimanizales)18; cada uno, con una participación del 50% de las acciones. Esto le permite a ZFA aprovechar la experiencia de dichas entidades y la importancia como apoyos financieros de los entes territoriales (el Departamento de Caldas y el Municipio de Manizales).

  

Ambiente altamente competitivo. Falta desarrollo de infraestructura física en zonas cercanas a la Compañía. Condiciones climáticas que afecten en desarrollo de las obras.

4. DESEMPEÑO FINANCIERO

Rentabilidad

Los diseños de ZFA fueron realizados por entidades reconocidas y con experiencia en otros proyectos en la región. Así mismo, la gerencia técnica e interventoría de las obras está siendo ejecutada por GENSA, mediante un contrato por valor fijo para realizar la primera fase. Dicho

Los ingresos de Zona Franca están representados por la venta de lote, fuente que está expuesta a factores como la dinámica de la economía, la productividad y la infraestructura en la región. A marzo de 2012 se han realizado ventas correspondientes a 12.916 M2 por un valor de $4.031 millones y se tienen propuestas de venta activas por $34.103 millones.

18 Calificado A / BRC 2+ Perspectiva Positiva por BRC Investor Services el 01 de diciembre de 2011.

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca lo que permite mitigar el riesgo de liquidez por cuanto disminuye la presión en la etapa de preoperación.

Según las proyecciones financieras y operativas de ZFA, al segundo semestre de 2013 están previstas ventas correspondientes al 68%19 del área de la 1 fase ($27.768 millones). Estas estimaciones son ambiciosas si se tiene en cuenta que no es un producto masivo y que representa una decisión de inversión significativa para sus clientes. Además, el resultado observado en otra entidad similar en el país muestra que para el mismo periodo de ventas que estima ZFA solo se ha logrado vender como máximo el 54%20.

Para el manejo de los recursos de inversión, la Compañía tiene un fondo rotatorio por $1.000 millones que entrega a GENSA para que se realicen los pagos de los contratos de obras, consultorías, diseños, estudios, contratación de servicios, gastos reembolsables, impuestos y demás gastos directos e indirectos asociados al proyecto. Este fondo es conciliado de manera periódica, mediante la presentación de relaciones de gastos.

Para alcanzar dicho logro, la Compañía definió un plan comercial segmentado por clientes, con estrategias diferenciales en el ámbito regional, nacional e internacional. Así mismo, ha tenido acceso a importantes bases de datos, ferias y ha establecido convenios con las lonjas de propiedad raíz por medio de la oferta de servicios por comisión de éxito.

Un aspecto que permite anticipar el comportamiento del flujo de caja de ZFA es su política de pago de los lotes: se recibe un anticipo del 5% del valor del predio en el momento de la firma de la promesa de compra – venta y el restante 95% del valor a la entrega del lote, lo cual debe ocurrir a más tardar junio de 2013 para los lotes ubicados en la primera etapa y diciembre de 2014 para aquellos localizados en la segunda etapa, de acuerdo con las políticas de la Empresa.

Los costos y los gastos administrativos de ZFA han sido generados por las actividades de organización, montaje y puesta en marcha. Entre 2009 y 2011, estos han ascendido a $4.636 millones y se registran en el balance general (activos – cargos diferidos) por los beneficios económicos que proveerán hasta 2018 cuando se estima se termine de amortizar los cargos diferidos. Para los próximos 4 años se estiman que se mantengan en un promedio anual de $1.715 millones, lo que implica un esfuerzo comercial adicional para que puedan ser cubiertos.

A pesar de lo anterior, cualquier variación en los niveles de demanda de lotes podría generar una brecha importante entre ingresos y gastos, ya que la Compañía no cuenta con mecanismos que establezcan y/o limiten la ejecución de las inversiones.

Deuda Dado que la Compañía ha sido creada recientemente (2009), su relación pasivo sobre patrimonio ha sido baja, con un máximo de 3% entre 2009 y 2011. Dicha relación ha estado representada por las cuentas por pagar proveedores y por avances y anticipos recibidos de las ventas de los lotes.

Si bien la rentabilidad social es uno de los factores más importantes de Zona Franca Andina, la generación de utilidades de forma recurrente cobra relevancia por sus implicaciones en la capacidad y estabilidad financiera. Entre 2009 y 2011, su utilidad neta pasó de $24 millones a $206 millones y la administración prevé que continúe aumentando, a través de la generación de ingresos sostenibles y de políticas de control de costos y gastos que redundan en el fortalecimiento patrimonial.

Para financiar parte de las obras de Zona Franca Andina, la Entidad solicitará un crédito por $15.000 millones, lo que generará que el apalancamiento22 alcance un máximo de 97%, muy cercano a su patrimonio. Las condiciones de la deuda aún no han sido definidas; no obstante, la Gerencia espera pactar con la institución financiera: un plazo de 10 años, 3 periodos de gracia, tasa de interés de 6,5%, amortizaciones mensuales.

Liquidez Los aportes de capital de sus accionistas han sido la principal fuente de capital de trabajo neto operativo21 (KDTN), permitiéndole cubrir los gastos administrativos y parte de la inversión en obras por $7.137 millones. A diciembre de 2011, ZFA cuenta con $7.744 millones disponibles para terminar de financiar la primera etapa,

Dado que la tasa de interés es muy laxa con relación a las condiciones de mercado, BRC proyectó el perfil de la deuda con una tasa de interés compensada promedio del mercado de DTF+3%. Se asumieron 2 escenarios para el desembolso del crédito (ver tabla 1

19 Medido como: área vendida de la 1 fase/ área vendible de la 1 fase. 20 Medido como: área vendida de la 1 fase/ área vendible de la 1 fase 21 Medido como: cuentas por cobrar + inventarios – pasivo corriente.

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Medido como la relación pasivo /patrimonio.

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca y tabla 2), con el fin de conocer las implicaciones en el flujo de caja de la Empresa.

proyectada por ZFA y el desembolso del crédito en un solo tramo. Bajo estas condiciones se observa que las coberturas del servicio de la deuda serían negativas para algunos años, con un mínimo de -11,9 veces en 2014.

Tabla 1. Perfil de la deuda 1 desembolso (cifras en millones) 2012

Amortización Intereses Servicio Deuda Saldo

2013 2014 2015 2016 2,142,857.14 3,571,428.57 632,250.00 531,450.00 885,750.00 885,750.00 809,828.57 632,250.00 531,450.00 885,750.00 3,028,607.14 4,381,257.14 15,000,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00 22,857,142.86 19,285,714.29

Con el fin de determinar el nivel en el cual las coberturas del servicio de la deuda serían superiores a 1 vez durante los próximos años, se observó que las condiciones necesarias manteniendo el nivel de ingresos mencionado en el párrafo anterior son: 1) realizar las inversiones solamente de la primera fase del Proyecto y 2) tomar el crédito en 2 desembolsos entre el segundo semestre de 2012 y el 2013 como se plantea en la tabla 2. 3) Aplazar la ejecución de la segunda etapa hasta que se tenga vendida la primera etapa. En este escenario se obtienen coberturas superiores 1 una vez, con un mínimo de 3,95 veces, ya que las ventas por $4.031 millones que ha realizado le servirían al Calificado como colchón para apalancar la operación y el pago de los gastos administrativos.

Cálculos: BRC. Tasa de interés: DTF + 3%.

Tabla 2. Perfil de la deuda 2 desembolsos (cifras en millones) Amortización Intereses Servicio Deuda Saldo

2012 2013 2014 2015 2016 714,285.71 2,142,857.14 210,750.00 421,500.00 1,264,500.00 1,264,500.00 1,204,285.71 210,750.00 421,500.00 1,264,500.00 1,978,785.71 3,347,142.86 5,000,000.00 15,000,000.00 15,000,000.00 14,285,714.29 12,142,857.14

Cálculos: BRC. Tasa de interés: DTF + 3%.

Dado que la fuente de pago del crédito serán los ingresos que genere el proyecto, la carencia de mecanismos que establezcan prioridad al pago de las obligaciones financieras cobra relevancia, por el alto riesgo de demanda y monto de inversiones programadas para los próximos 2 años.

5. CONTINGENCIAS

Al realizar un ejercicio base de proyección financiera con el flujo de caja proyectado por ZFA, las coberturas del servicio de la deuda con el flujo de caja neto23 son superiores a 5,21 veces. Sin embargo, como se menciona en el capítulo de deuda los supuestos utilizados son laxos, lo cual lleva a sensibilizarlos.

A diciembre de 2011 la Empresa no cuenta con ningún proceso legal en curso que pueda causar un detrimento patrimonial significativo en caso de resolverse de manera desfavorable. La visita técnica para el proceso de calificación fue realizada con la oportunidad suficiente por la disponibilidad del cliente y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la Calificadora. Es necesario mencionar que BRC revisó información pública disponible para contrastarla con la información entregada por el Calificado.

Como parte de la evaluación de la capacidad de pago de Zona Franca, se realizó un ejercicio de proyección financiera con teniendo en cuenta el flujo de caja proyectado por ZFA, cuyos resultados reflejan coberturas del servicio de la deuda con el flujo de caja operativo24 superiores a 5,21 veces. Sin embargo, los supuestos de dicha proyección son ambiciosos porque: 1) prevé ventas por $15.886 millones en el 2013, lo cual representa el 25% de los ingresos en un solo año. 2) contempla al segundo semestre de 2013 ventas correspondientes al 68%25 del área de la 1 fase, muy superiores a lo observado en otra entidad similar en el país. y 3) la tasa de interés del crédito está por debajo del promedio nacional.

La Calificadora de Riesgos no realiza funciones de auditoría; por lo tanto, la administración de la Entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada, la cual ha servido de base para la elaboración del presente informe.

BRC realizó ajustes al flujo de caja proyectado, sensibilizando la demanda al asumir que la venta de lotes replica lo observado en otras zonas francas de país, la tasa de interés del crédito es más alta que la 23 Calculado como: Caja inicial + Recaudos +Otros Ingresos – Total Gastos administrativos – Gastos de Inversión + Recursos de Crédito. 24 Calculado como: Caja inicial + Recaudos +Otros Ingresos – Total Gastos administrativos – Gastos de Inversión + Recursos de Crédito. 25 Medido como: área vendida de la 1 fase/ área vendible de la 1 fase.

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca 6. ESTADOS FINANCIEROS Anexo 1. Balance General Zona Fra nca Andina Ba la nce Ge ne ra l (e n mile s de pe sos) 2009 ACTIVO Activo Corrie nte Efectivo Caja Bancos y Corporaciones Inversiones Inversiones Admon. Liquidez Títuylo de deuda Deudores Avances y anticipos entregados Otros Deudores Inventarios Mercancias en Existencia Provision Para Proteccion de Inventario

2010

2011

Aná lisis Horizonta l 2010 2011

31,253 31,253

34,414 3,739 30,675

39,797 10,000 29,797

10.1% #¡DIV/0! -1.9%

15.6% 167.4% -2.9%

11,434,094 11,434,094

10,741,809 10,741,809

7,255,632 7,255,632

-6.1% -6.1%

-32.5% -32.5%

765 527 238

306,229 191,026 115,204

1,131,517 1,029,217 102,300

39950.9% 36147.8% 48386.4%

269.5% 438.8% -11.2%

3,220,166 3,220,166

4,751,448 4,751,448

-

#¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

47.6% 47.6% #¡DIV/0!

11,466,112

14,302,619

13,178,393

Propiedades, Planta y Equipo Terrenos Redes, Líneas y Cables Muebles, Enseres y Equipos de Oficina Equipos de Comunicación y Computación Depreciación Acumulada

24,579 15,823 8,805 -49

52,004 1,400 31,249 26,496 -7,141

820,364 761,918 1,400 38,947 36,102 -18,003

24.7% #¡DIV/0! 111.6% #¡DIV/0! #¡DIV/0! 97.5% 200.9% 14624.1%

-7.9% #¡DIV/0! 1477.5% #¡DIV/0! 0.0% 24.6% 36.3% 152.1%

Otros Activos Cargos Diferidos Intangibles Amortización Acumulada Intangibles Bienes y Servicios Pagados por Anticipado

65,924 61,903 4,021 -

1,584,619 1,545,882 53,389 -29,192 14,541

2,444,564 2,444,564 -

2303.7% 2397.2% 1227.9% #¡DIV/0! #¡DIV/0!

54.3% 58.1% -100.0% -100.0% -100.0%

Tota l Activo Corrie nte

Tota l Activo no Corrie nte TOTAL ACTIVO

90,503

1,636,623

3,264,928

1708.4%

99.5%

11,556,615

15,939,242

16,443,322

37.9%

3.2%

27,947 11,884 227 5,554 10,281

136,137 2,313 8,256 8,654 116,914

408,670 2,327 5,159 13,898 335,306 51,979

387.1% -80.5% 3531.7% 55.8% #¡DIV/0! 1037.2%

200.2% 0.6% -37.5% 60.6% #¡DIV/0! -55.5%

4,155.4 4,155

22,897 22,897

47,327 47,327

451.0% 451.0%

106.7% 106.7%

PASIVO Pa sivo Corrie nte Cuentas por pagar Proveedores Acreedores Aportes y retenciones por pagar Avances y Anticipos recibidos Impuestos Contribuciones y tasas Obligaciones laborales Salarios y Prestaciones Sociales Pasivos estimados Provisiones Diversas

-

-

886 886

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

32,102.2

159,034

456,882

395.4%

187.3%

32,102

159,034

456,882

395.4%

187.3%

Patrimonio Institucional Capital Fiscal Capital por Suscribir Reservas Resultado del Ejercicio

11,524,513 20,000,000 -8,500,000 24,513.0

15,780,208 20,000,000 -4,427,972 24,513 183,667

15,986,439 20,000,000 -4,427,972 208,180 206,232

36.9% 0.0% -47.9% #¡DIV/0! 649.3%

1.3% 0.0% 0.0% 749.3% 12.3%

TOTAL PATRIMONIO

11,524,513

15,780,208

15,986,439

36.9%

1.3%

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

11,556,615

15,939,242

16,443,322

37.9%

3.2%

Tota l Pa sivo Corrie nte TOTAL PASIVO PATRIMONIO

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca Anexo 2. Estado de Resultado Zona Franca Andina Estado de Resultados (en miles de pesos) 2009

GASTOS OPERACIONALES

2010

2011

-

119,042

-

-

119,042 119,042

-

-

(119,042)

-

Otros Ingresos Financieros

36,587 36,587

308,982 308,982

206,408 206,408

Otros Egresos Provisión para Obligaciones Fiscales Financieros Otos gastos Ordinarios Ajustes de Ejercicios Anteriores Ajuste por Diferencia en Cambio

12,074 12,074 -

6,273 1,415 6 4,852 -

176 84 92

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

24,513

183,667

206,232

UTILIDAD NETA

24,513

183,667

206,232

-

(119,042)

De Administración Impuestos, Contribucciones y Tasas

UTILIDAD OPERACIONAL

EBITDA

-

Anexo 3. Indicadores financieros

Zona Franca Andina Indicadores financieros Históricos RENTABILIDAD ROA ROE

2009

2010

2011

0% 0%

1% 1%

1% 1%

LIQUIDEZ Relación de efectivo Razón Corriente Prueba Ácida

2009

2010

2011

97% 357.2 357.2

22% 89.9 69.7

9% 28.8 18.4

ENDEUDAMIENTO Pasivo Corriente / Pasivo Total Total Pasivo / Patrimonio

2009

2010

2011

100% 0%

100% 1%

100% 3%

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Zona Franca Andina S.A.S. Usuario Operador de Zona Franca

CALIFICACIONES DE DEUDA A LARGO PLAZO Esta calificación se asigna respecto de instrumentos de deuda con vencimientos originales mayores de un (1) año. Las calificaciones representan una evaluación de la probabilidad de un incumplimiento en el pago tanto de capital como de sus intereses. En este sentido, establece la capacidad de pago de una institución en cuanto a sus pasivos con el público, considerando la calidad de los activos, la franquicia en el mercado, sus fuentes de fondeo, así como la estabilidad de sus márgenes operativos. También considera la estructura de manejo de riesgos financieros y la calidad de la gerencia. La calificación pueden incluir un signo positivo (+) o negativo (-) dependiendo si se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior respectivamente. Las calificaciones de deuda a largo plazo se basan en la siguiente escala: Grados de inversión: AAA AA A BBB

Indica que la capacidad de repagar oportunamente capital e intereses es sumamente alta. Es la más alta categoría en grados de inversión. Es la segunda mejor calificación en grados de inversión. Indica una buena capacidad de repagar oportunamente capital e intereses, con un riesgo incremental limitado en comparación con las emisiones calificadas con la categoría más alta. Es la tercera mejor calificación en grados de inversión. Indica una satisfactoria capacidad de repagar capital e intereses. Las emisiones de calificación A podrían ser más vulnerables a acontecimientos adversos (tantos internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas. La categoría más baja de grados de inversión. Indica una capacidad aceptable de repagar capital e intereses. Las emisiones BBB son más vulnerables a los acontecimientos adversos (tanto internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas.

Grados de no inversión o alto riesgo BB B CCC CC D E

Aunque no representa un grado de inversión, esta calificación sugiere que la probabilidad de incumplimiento es considerablemente menor que para obligaciones de calificación mas baja. Sin embargo, existen considerables factores de incertidumbre que podrían afectar la capacidad de servicios de la deuda. Las emisiones calificadas con B indican un nivel más alto de incertidumbre y por lo tanto mayor probabilidad de incumplimiento que las emisiones de mayor calificación. Cualquier acontecimiento adverso podría afectar negativamente el pago oportuno de capital e intereses. Las emisiones calificadas de CCC tienen una clara probabilidad de incumplimiento, con poca capacidad para afrontar cambio adicional alguno en la situación financiera. La calificación CC se le aplica a emisiones que son subordinadas de otras obligaciones calificadas CCC y que por lo tanto contarían con menos protección. Incumplimiento. Sin suficiente información para calificar.

Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S. A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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