Zahlen & Daten Facts & Figures Wohnmarktbericht Deutschland
2014
Zahlen & Daten
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung ......................................................................................................................................................................................................... 6 2. Zusammenfassung ........................................................................................................................................................................................... 7 3. Der Wohnimmobilienmarkt der Bundesrepublik Deutschland 2014 ............................................................................................................ 9 3.1. Ökonomische Rahmenbedingungen .................................................................................................................................................... 10 3.1.1. VPI und BIP............................................................................................................................................................................ 10 3.1.2. Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit ..................................................................................................................................... 10 3.1.3. Kaufkraft ................................................................................................................................................................................. 12 3.2. Bevölkerung und Haushalte ................................................................................................................................................................. 16 3.2.1. Bevölkerungsentwicklung....................................................................................................................................................... 16 3.2.2. Bevölkerungsstruktur ............................................................................................................................................................. 17 3.2.3. Haushalte ............................................................................................................................................................................... 17 3.3. Wohnraumentwicklung ......................................................................................................................................................................... 21 3.3.1. Wohnungsbestand ................................................................................................................................................................. 21 3.3.2. Wohnraumstruktur.................................................................................................................................................................. 21 3.3.3. Leerstand ............................................................................................................................................................................... 23 3.3.4. Wohnungsbaufertigstellungen ............................................................................................................................................... 26 3.3.5. Wohnflächennachfrage .......................................................................................................................................................... 27 3.4. Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt ......................................................................................................................... 31 3.4.1. Aufteilung des Wohnungsbestands ....................................................................................................................................... 31 3.4.2. Deutschland – ein Mietermarkt .............................................................................................................................................. 32 3.5. Mieten und Preise ................................................................................................................................................................................ 33 3.5.1. Gesamtdeutscher Überblick ................................................................................................................................................... 33 3.5.2. Immobilienblase – ja oder nein .............................................................................................................................................. 34 3.5.3. Mietpreisbremse – bringt sie die erhoffte Veränderung? ....................................................................................................... 35 3.5.4. Miet- und Kaufpreisentwicklung in Deutschlands Metropolen ............................................................................................... 36 3.6. Transaktionsmarkt für Wohnportfolios ................................................................................................................................................. 43 3.6.1. Marktgeschehen..................................................................................................................................................................... 43 3.6.2. Räumliche Verteilung ............................................................................................................................................................. 44 3.6.3. Investorenherkunft ................................................................................................................................................................. 44 3.6.4. Investorentyp.......................................................................................................................................................................... 44 4. Städte-Attraktivitäts-Ranking – „StAR“ ........................................................................................................................................................ 47 4.1. Überblick .............................................................................................................................................................................................. 48 4.2. Methodik............................................................................................................................................................................................... 48 4.3. Status Quo ........................................................................................................................................................................................... 48 4.4. Marktentwicklung ................................................................................................................................................................................. 50 4.5. Imageaufschlag .................................................................................................................................................................................... 51 4.6. Gesamtranking ..................................................................................................................................................................................... 51 5. Deutsche Metropolen im Überblick ............................................................................................................................................................... 55 5.1. Berlin .................................................................................................................................................................................................... 56 5.2. Dortmund ............................................................................................................................................................................................. 66 5.3. Dresden................................................................................................................................................................................................ 74 Düsseldorf ............................................................................................................................................................................................ 82 5.4. 5.5. Essen ................................................................................................................................................................................................... 90 5.6. Frankfurt am Main ................................................................................................................................................................................ 98 5.7. Hamburg ............................................................................................................................................................................................ 106 5.8. Köln .................................................................................................................................................................................................... 114 5.9. Leipzig ................................................................................................................................................................................................ 122 5.10. München ............................................................................................................................................................................................ 130 5.11. Stuttgart.............................................................................................................................................................................................. 138 6. Nachfrage- und Angebotssituation in den deutschen Stadt- und Landkreisen ..................................................................................... 147
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5
7. Bundesländer im Überblick ......................................................................................................................................................................... 157
Zahlen & Daten
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9
3. Der Wohnimmobilienmarkt der Bundesrepublik Deutschland 2014
Zahlen & Daten – Überblick 3.1.
Ökonomische Rahmenbedingungen
3.1.1.
VPI und BIP
Durch den Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 5,1% und dem damit stark eingebrochenen Wirtschaftswachstum im Jahr 2008/2009 steckte Deutschland in der tiefsten Rezession seit Gründung der Bundesrepublik. Bereits in den Folgejahren 2010 und 2011 konnte der Konjunktureinbruch der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise mit Anstiegen des BIP um 4,0% bzw. 3,3% jedoch mehr als ausgeglichen werden. VPI und BIP 120 115 110 105 100
Diese konjunkturellen Entwicklungen sind auch am ifoGeschäftsklimaindex ablesbar. Dieser monatlich vom Institut für Wirtschaftsforschung (ifo) erstellte Frühindikator für die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland erhebt durch Befragungen die Meinung zur gegenwärtigen Geschäftslage und zu zukünftigen Geschäftserwartungen. Der hieraus abgeleitete Mittelwert ergibt den Geschäftsklimaindex, der im März 2009 mit 84,5 (2005: 100) seinen bisherigen Tiefpunkt erreicht hatte. Nach einem zwischenzeitlichen Anstieg auf 115,0 Punkte (Februar 2011) und den aufgrund der Eurokrise sowie der Staatenkrisen im Euroraum durchwachsenen Jahre 2012 und 2013 mit Werten zwischen 100,1 und 109,7, zeigte sich in den ersten fünf Monaten des Jahres 2014 wieder ein Anstieg über die 110-er Marke. Im Juni folgte eine leichte Abnahme des Geschäftsklimaindexes auf 109,7 und damit knapp unter die 110-er Punktegrenze.
95 90 85 80
3.1.2.
75
Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit
70 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Der deutsche Arbeitsmarkt blieb sowohl während der Rezession in 2009 als auch in den Folgejahren weitestgehend Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 entspannt. So erhöhte sich zwischen den Jahren 2008 und 2009 die Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen ErNach einem geringeren Wirtschaftswachstum von 0,7% im werbspersonen) im Jahresdurchschnitt lediglich um 0,3%Jahr 2012, bedingt durch die Staatsschuldenkrise von LänPunkte auf 8,1% und blieb deutdern in der Eurozone und dem lich unter den Vorjahreszahlen. daraus resultierenden VertrauNach kontinuierlicher Abnahme Wirtschaftsentwicklung behauptet ensverlust der Investoren, erwies in den Jahren 2010 und 2011 sich die Wirtschaft im Jahr 2013 sich in Krisenzeiten befand sich die Arbeitslosenquoals stabil. Obwohl das Wachste im Jahr 2012 mit 6,8% tum des BIPs im Gesamtjahr mit schließlich auf dem niedrigsten insgesamt 0,4% moderat ausfiel, wurde im Jahresverlauf Stand seit 1992. eine positive Entwicklung sichtbar. Laut Prognose des InstiIn 2013 stieg die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote tuts für Weltwirtschaft (IfW) Kiel wird für das Jahr 2014 mit wiederum leicht um 0,1%-Punkte an, was insbesondere mit einem Wachstumsschub des BIPs von 1,4% gerechnet. Für der europäischen Wirtschafts- und Eurokrise sowie einem 2015 wird sogar ein Wachstum von 1,9% prognostiziert. Rückgang arbeitspolitischer Maßnahmen zu begründen ist. Harmonisierter Verbraucherpreisindex (2005=100) Indexiertes Bruttoinlandsprodukt (2005=100)
Geschäftsklima der gewerblichen Wirtschaft 130
Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit
120
14,0
110
12,0
43,0 11,1
11,7 10,5 9,6
10,0
9,4
9,8
10,8
10,5 10,5
42,0 41,6 41,8
9,0
100 8,0 6,0
90
39,4 39,5 39,3
38,7
4,0
40,6 40,3 40,4 39,9 7,8 8,1 7,7
41,2 7,1 6,8
6,9
41,0 40,0 39,0
39,2 38,9 39,0 39,0
38,0
38,1
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1|13
Geschäftsbeurteilung
Quellen: ifo Institut für Wirtschaftsforschung 2014
Geschäftserwartungen
Erwerbstätige (in Million) Quellen: Statistisches Bundesamt 2014, Bundesagentur für Arbeit 2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
36,0
1998
37,0
0,0
Arbeitslosenquote in % (bezogen auf alle Erwerbspersonen)
(2005=100) Geschäftsklima
2,0
1I14
1|12
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1I00
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1I92
10
70
1I91
80
Zahlen & Daten – Überblick
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Arbeitslosigkeit auf Kreisebene Dezember 2013
Zahlen & Daten – Überblick 3.1.3.
Arbeitslosigkeit in den Ländern Dezember 2013
Die Kaufkraft ist eine Größe, die das Konsumpotenzial in einem festgelegten räumlichen Gebiet anzeigt. Sie beschreibt das für Konsumzwecke zur Verfügung stehende Einkommen je Haushalt oder Einwohner.
6,7
Deutschla nd
9,9
Neue Länd er
5,9
Frühere s Bun desgebiet
11,9 11,2 10,7 10,6 9,6 9,1
Meckle nburg- Vorpommern Ber lin Sachsen-A nhalt Bre men Bra ndenbu rg Sachsen
Die hier dargestellte Kaufkraft der GfK GeoMarketing GmbH berechnet sich durch das Nettoeinkommen (amtliche Lohn- und Einkommensteuerstatistik), ergänzt durch Einkommensteile, die nicht oder nur unvollkommen über die Lohn- und Einkommensteuerstatistik erfasst sind. Darüber hinaus werden Transferzahlungen, wie beispielsweise Renten, Arbeitslosengeld sowie Kinder- oder Elterngeld, in die Kaufkraftberechnungen einbezogen.
8,1 7,8 7,3 7,0 6,9 6,5 5,6 5,3
Nordrh ein-Westfalen Thüring en
Hamburg Saa rland Schleswig-Holste in Nieder sachsen Hessen Rheinla nd-Pfalz
3,9 3,7
Bad en-Württe mb erg Bayern
0
5
10
15
20
in % Quelle: Agentur für Arbeit 2014
Die Erwerbstätigenzahlen steigen dagegen seit 2003 (38,9 Mio.) kontinuierlich. Am Jahresende 2013 waren rund 41,8 Mio. Menschen in Deutschland erwerbstätig. Damit wird sogar der letztjährige Spitzenwert (2012: 41,6 Mio.) übertroffen. Bei Betrachtung der Arbeitslosenquoten auf regionaler Ebene bleibt zwischen den neuen und alten Bundesländern weiterhin ein Niveauunterschied bestehen, obwohl sich dieser im Vergleich zum Vorjahr erneut um 0,5%-Punkte verringert hat. Im Durchschnitt beträgt die Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) in Ostdeutschland 9,9% (Dezember 2013), die damit um 4,0%Punkte über dem westdeutschen Schnitt (5,9%) liegt. Im Bundesländervergleich weist Mecklenburg-Vorpommern mit 11,9% die höchste, Bayern mit 3,7% die niedrigste Quote auf. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Arbeitslosigkeit im Jahresverlauf 2014 in allen neuen Bundesländern abgenommen, in Berlin sogar um 0,6%-Punkte, während sich die Quoten in den meisten der alten Bundesländer, ausgenommen Bremen (-0,2%-Punkte) und BadenWürttemberg (0,0%-Punkte), geringfügig erhöht haben.
12
Auf Ebene der Stadt- und Landkreise sind Kreise im südlichen und westlichen Bayern sowie im südöstlichen BadenWürttemberg (100). Die Kaufkraft in ländlichen Gebieten fällt dagegen zum Teil erheblich unter den deutschen Durchschnitt ab. Vor allem ländliche Regionen in den neuen Bundesländern weisen stark unterdurchschnittliche Kaufkraftniveaus auf mit dem niedrigsten Wert von 75,7 Indexpunkten im Landkreis Görlitz.
Zahlen & Daten – Überblick
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Quellen: GfK GeoMarketing GmbH 2014 Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2014
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Kaufkraftindex Deutschland 2014
Zahlen & Daten – Überblick
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Bevölkerungsentwicklung auf Kreisebene 2011- 2012
Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 (Basis: Zensus 2011) Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2014
Zahlen & Daten – Überblick
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Quellen: BBSR-Raumordnungsprognose 2030 BBSR Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2014
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Bevölkerungsprognose auf Kreisebene 2010 – 2030
Zahlen & Daten – Überblick 3.2.
Bevölkerung und Haushalte
Bevölkerungsentwicklung 2010 – 2030 / 2008 - 2060
3.2.1.
Bevölkerungsentwicklung
Bundesland
Veränderung 2010 - 2030*
In der Vergangenheit war die Bevölkerungsentwicklung der Bundesrepublik bis zur Jahrtausendwende von Wachstum gekennzeichnet und erreichte im Jahr 2002 mit 82.536.680 Einwohnern ihren vorläufigen Höhepunkt. Seitdem dominierten Jahre mit zum Teil kräftigen Rückgängen. Erst in 2011 wurde erneut ein Wachstum verzeichnet, was sich im Folgejahr wiederholte. So hat sich die Bevölkerung im Jahr 2012 nach der Zensuserhebung 2011, in deren Rahmen die Gesamtbevölkerungszahl im Vergleich zu den Vorjahresergebnissen der Datenfortschreibung abgesenkt wurde, erneut um 0,2% auf 80.523.700 erhöht. Dieser Anstieg ist laut Statistischem Bundesamt (2013) maßgeblich einer hohen Zuwanderung zuzuschreiben, was allerdings nicht als Trendumkehr zu werten ist.
1995
2000
2005
2010
2011
2011 (Zensus)
2012 (Zensus)
Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen
10.319.400 11.993.500 3.471.400 2.542.000 679.800 1.707.900 6.009.900 1.823.100 7.780.400 17.893.000 3.977.900 1.084.400 4.566.600 2.738.900 2.725.500 2.503.800
10.524.400 12.230.300 3.382.200 2.602.000 660.200 1.715.400 6.068.100 1.775.700 7.926.200 18.009.900 4.034.600 1.068.700 4.425.600 2.615.400 2.789.800 2.431.300
10.735.700 12.468.700 3.395.200 2.559.500 663.500 1.743.600 6.092.400 1.707.300 7.993.900 18.058.100 4.058.800 1.050.300 4.273.800 2.469.700 2.833.000 2.334.600
10.753.900 12.538.700 3.460.700 2.503.300 660.700 1.786.400 6.067.000 1.642.300 7.918.300 17.845.200 4.003.700 1.017.600 4.149.500 2.335.000 2.834.300 2.235.000
10.786.200 12.595.900 3.501.900 2.495.600 661.300 1.798.800 6.092.100 1.634.700 7.913.500 17.842.000 3.999.100 1.013.400 4.137.100 2.313.300 2.837.600 2.221.200
10.512.441 12.443.372 3.326.002 2.453.180 652.182 1.718.187 5.993.771 1.606.899 7.774.253 17.544.938 3.990.033 997.855 4.054.182 2.276.736 2.802.266 2.181.603
10.569.100 12.519.600 3.375.200 2.449.500 654.800 1.734.300 6.016.500 1.600.300 7.779.000 17.554.300 3.990.300 994.300 4.050.200 2.259.400 2.806.500 2.170.500
Früheres Bundesgebiet (einschl. Berlin)
67.643.100
68.409.700
69.093.200
68.886.500
69.041.800
67.755.300
67.993.900
Neue Länder
14.174.400
13.849.900
13.344.800
12.865.100
12.801.900
12.572.600
12.529.900
2030*
2040*
2050*
Bevölkerungsentwicklung 1995 – 2012
Seite
Früheres Bundesgebiet (einschl. Berlin) Neue Länder
Deutschland
m ittlere Bevölkerung**
Prognose
Untergrenze
Obergrenze
2,1 2,0 0,7 -5,3 -3,4 1,6 -1,7 -15,0 -2,4 -3,6 -1,8 -9,2 -13,2 -19,8 0,5 -16,6
-16,0 -14,5 -15,7 -35,5 -14,0 -5,3 -18,9 -36,6 -22,2 -20,6 -19,4 -33,4 -31,7 -43,4 -21,1 -41,6
-9,6 -7,2 -5,4 -31,6 -3,2 4,3 -12,2 -31,0 -15,5 -14,4 -11,4 -27,1 -26,1 -38,9 -14,8 -37,4
-0,8
-18,3
-11,3
-13,7 -2,9
-36,9
-32,1
-21,2
-14,6
Quellen: *BBSR-Raumordnungsprognose 2030, **12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
tizierten Werten des jeweiligen Jahres, fällt auf, dass die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung über den Erwartungen der Prognosewerte liegt. Dabei ergibt sich in den Jahren 2009 bis 2011 ein leicht positiver Anstieg (+0,05%– Basis: Bevölkerungsfortschreibung des Statistischen Bundesamts) während die Bevölkerungsprognose einen Rückgang (-0,4%) ausweist. Auch für den Zeitraum 2011 bis 2012 nach Erhebung des Zensus ergibt sich eine positive Entwicklung von 0,2%, während eine negative Tendenz von 0,2% prognostiziert wurde. Obwohl der Bevölkerungsrückgang damit vorerst abgebremst wurde, ist zukünftig dennoch von einer deutlicheren Verringerung der Bevölkerung in Deutschland auszugehen.
Quellen: *12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Basis: 31.12.2008, Statistisches Bundesamt 2014
2060*
2020*
2010*
2000
Diese Entwicklung verläuft mit räumlichen Unterschieden. Auf der einen Seite kristallisieren sich Gewinnerregionen 81.817.500 82.259.500 82.438.000 81.751.600 81.843.700 80.327.900 80.523.800 Deutschland Quelle: Statistisches Bundesamt 2014 heraus, auf der anderen Seite gibt es Verliererregionen, die zum Teil erhebliche Einwohnerverluste zu verzeichnen haben. So wird für alle neuen Bundesländer – mit AusnahFür die zukünftige Bevölkerungsentwicklung gehen Progme von Berlin – mit einem Einwohnerrückgang (bis 2060) nosen des Statistischen Bundesamts (12. Koordinierte Bevon über 25% gerechnet. Der völkerungsvorausberechnung; höchste Wert wird hierbei Basis: 31.12.2008) von einer mit -43,4% in Sachsen-Anhalt Verringerung von 14,6% (Ober„Positivere Bevölkerungsentwicklung erreicht. grenze) bis 21,2% (Untergrenze) als prognostiziert“ bis 2060 aus. Die Gegenüberstellung der Prognosewerte und der tatsächVergleicht man die in den letzten lichen Bevölkerungswerte aus der Fortschreibung von 2009 Jahren veröffentlichten Einwohnerzahlen mit den prognosbis 2011 zeigt allerdings auch hier, dass die Prognose von einer durchweg negativeren Entwicklung in den neuen Bevölkerungsprognose Bundesländern ausgeht. So fällt der tatsächliche Bevölke85.000.000 rungsrückgang bei vier der fünf neuen Bundesländer (ohne 80.000.000 Berlin) um 0,4%- bis 0,7%-Punkte niedriger als bei den 75.000.000 Prognosen aus. Beispielsweise schrumpfte die Bevölkerung in Thüringen von 2009 bis 2011 nur um 1,3% anstatt 70.000.000 der prognostizierten 2,0%. Auch von 2011 bis 2012 zeigen 65.000.000 die Bevölkerungszahlen auf Basis des Zensus 2011 gering60.000.000 fügig niedrigere negative Entwicklungen, als im Rahmen der Prognose für die neuen Bundesländer erwartet wurde. Dennoch bleibt die negative Grundtendenz erhalten. 1990
16
Bundesland
Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen
Veränderung 2008 - 2060
Zahlen & Daten – Überblick
Bevölkerungsstruktur
Resultierten bis zu Beginn der 1970er Jahre Bevölkerungsgewinne insbesondere aus hohen Fertilitätsraten mit Geburten-/Sterbesalden von bis zu +487.000 Personen (1964), ist seitdem die natürliche Bevölkerungsentwicklung negativ. Mit einem neuen Rekordwert von rund -196.000 Menschen stellt dabei das Jahr 2012 hinsichtlich der negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung sogar die beiden Jahre 2009 und 2011 mit den tiefsten Werten der letzten 30 Jahre (jeweils knapp -190.000 Menschen) in den Schatten. Jedoch ist ein stärkerer Einfluss auf die Entwicklung der Gesamtbevölkerung aufgrund der Mitte der 1960er Jahre einsetzenden Außenwanderungsgewinne ausgeblieben. Die Zuwanderung fand dabei in den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung mit einem amtlich erfassten Wanderungssaldo (Zuzüge aus dem Ausland – Fortzüge ins Ausland) von rund 782.000 im Jahr 1992 ihren Höhepunkt. Nach stetiger Abnahme der Zuwanderung in den Folgejahren war der Wanderungssaldo seit 1984 in den Jahren 2008 und 2009 erstmals wieder negativ. So standen in 2009 den rund 721.000 zugezogenen Menschen 733.800 Fortzüge (über die deutsche Landesgrenze) gegenüber. Seit 2010 gibt es wieder einen kontinuierlichen Anstieg des Wanderungssaldos im positiven Bereich. So überwog auch im Jahr 2013 die Zuwanderung gegenüber der Abwanderung um 428.607 Menschen.
90
4 17
4 20
4 20
5
80 70
27
27
29
14
13
27
26
24
24
20
21
22
31
60
50
31
40
29
26
30 20 10
24
22
21
20
18
16
16
1995
2000
2005
2012*
2060 Untergrenze
2060 Obergrenze
0
< 20 Jahre 20 - 39 Jahre 40 - 59 Jahre *Fortschreibung auf BasisZensus 2011
60 - 79 Jahre
>= 80 Jahre
Quellen: Statistisches Bundesamt 2014; 12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung 31.12.2008
Zwar konnten in der jüngsten Vergangenheit damit die negativen natürlichen Bevölkerungsveränderungen ausgeglichen werden, doch beide Entwicklungen führen mit wachsender Tendenz zur Veränderung der bundesdeutschen Bevölkerungsstruktur. Dies lässt sich mit den prägnanten Stichworten „weniger, älter und multikultureller“ beschreiben. Die bundesdeutsche Entwicklung der Altersstruktur mit einer Abnahme der unter 20-jährigen bei gleichzeitiger Zunahme der älteren Bevölkerung ist unter dem Schlagwort „Demographischer Wandel“ allgegenwärtig. So hat sich der Anteil der unter 40-Jährigen an der deutschen Bevölkerung zwischen 1995 und 2012 von 53% auf 42% reduziert. Im Gegenzug stieg der Anteil der über 60-Jährigen von 21% auf 27%. Bis zum Jahr 2060 wird sich dieser Anteil auf bis zu 41% erhöhen, während die „junge“ Bevölkerung stetig abnimmt.
3.2.3.
Haushalte
Die Entwicklung der Haushalte ist für den Wohnungsmarkt entscheidender als die der Einwohner, da der Haushalt und nicht der einzelne Einwohner die Wohnraumnachfrage beeinflusst. Bereits seit den 1950er Jahren ist bei den privaten Haushalten eine generelle Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße zu verzeichnen. Dies hat zur Folge, dass sich die Zahl der Haushalte trotz Bevölkerungsrückgängen stetig erhöht. Dementsprechend bleibt die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch. 1991 lebten im Durchschnitt noch 2,27 Personen in einem Haushalt. Bis 2012 hat sich diese Zahl auf 2,04 Personen reduziert. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Haushaltsvorausberechnung 2010) wird diese Entwicklung zukünftig weiter fortschreiten. Für das Jahr 2030 wird beispielsweise eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,88 Personen prognostiziert. Diese Entwicklung wird getragen durch ein Anwachsen der Ein- und Zweipersonenhaushalte, das sich aus einer sinkenden Fertilitätsrate im Zusammenspiel mit dem wach-
17
3.2.2.
100
Seite
Zwar kann somit von einer generellen Abweichung der Prognosewerte von der tatsächlichen Entwicklung ausgegangen werden. Die nationalen und lokalen Entwicklungstendenzen stimmen allerdings trotz aktuell leichter Entschleunigung überein, so dass zukünftig mit einem weiteren Bevölkerungsrückgang für Deutschland zu rechnen ist.
Altersstruktur der deutschen Bevölkerung
in %
Generell kann für Gebiete mit einer hohen Lebensqualität sowie einem guten und qualifizierten Arbeitsplatzangebot mit Bevölkerungswachstum gerechnet werden, das vornehmlich aus regionaler und nationaler Zuwanderung resultiert. So stellen sich als kleinräumige Gewinnerregionen Metropolregionen heraus, wo Zuwächse von rund 10% erwartet werden. Aber auch hier bestehen bereits Diskrepanzen zwischen Prognose und Realität. So konnte Berlin statt eines vorhergesagten leichten Bevölkerungsrückgangs von 0,1% zwischen 2009 und 2011 (Prognose für Hamburg: +0,7%; für Bremen: -0,3%) laut Fortschreibung einen Zuwachs von 1,7% verbuchen (tatsächliche Entwicklung für Hamburg: +1,4%; für Bremen: -0,1%) und in 2011 bis 2012 (Basis Zensus 2011) sogar ein Plus von 2,5% (tatsächliche Entwicklung für Hamburg: +0,9%; für Bremen: +0,4%) anstatt des vorhergesagten Stillstands (Prognose für Hamburg: +0,4%; Bremen: 0,0%).
Zahlen & Daten – Überblick
Entwicklung der deutschen Haushalte 100 90
4 11
3 10
3 9
3 9
3 8
80
13
13
12
11
3 8 10
2 7 9
14
35
38
34
37
34
37
34
40
41
41
42
42
43
38
2005
2010
2012*
2015
2020
2025
2030
70 60 in %
senden Trend zur Singularisierung ergibt. Lag der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte an der Gesamtzahl der Haushalte im Jahr 2012 noch bei 75,0%, wächst dieser bis 2030 auf über 80,0% an. Parallel steigt die Zahl der Haushalte – zwischen 2005 und 2025 allein um 5,0% bzw. knapp 2 Mio. Erst nach 2025 wird auch bei den Haushalten mit einer abnehmenden Tendenz gerechnet.
50 40 30 20
Sehr differenziert gestaltet sich die Entwicklung der Haushaltsgrößen und der Haushaltszahlen auf regionaler Ebene. Trotz geringer Abweichungen zwischen verschiedenen Prognosen, bilden diese eine gemeinsame Grundtendenz ab. In einigen Teilen der Bundesrepublik kommt es zu starken Bevölkerungs- und Haushaltsverlusten. Betroffen sind vor allem die ostdeutschen Bundesländer sowie altindustrielle Regionen in Westdeutschland (Saarland, Ruhrgebiet). Zudem gehen Prognosen von signifikanten Haushaltsverlusten in einigen ländlichen Gebieten aus (u.a. Osten von Nordrhein-Westfalen, Südniedersachsen, Nordhessen oder Nordostbayern). Wichtigster Grund hierfür ist eine überdurchschnittlich starke Abwanderung jüngerer Bevölkerungsgruppen. In manchen touristisch geprägten Regionen kann dies teilweise noch durch den Zuzug älterer Bevölkerungsschichten ausgeglichen werden (z.B. in Teilen Mecklenburg-Vorpommerns, Schleswig-Holsteins oder Niedersachsens).
Metropolen sind Kerngebiet der Haushaltszuwächse
Seite
18
Auf der Gewinnerseite stehen mit deutlichem Abstand die deutschen Metropolen, die Oberzentren, aber auch größere, strukturstarke Mittelzentren, in denen sowohl die regionale und überregionale Zuwanderung als auch die steigende Anzahl an Ein-Personen-Haushalte am stärksten zum Tragen kommen. Zudem verzeichnen auch einige ländliche Gebiete (z.B. in Bayern, Baden-Württemberg, westliches Niedersachsen) ein Bevölkerungswachstum und Haushaltsverkleinerungen, was entsprechend zu Haushaltszuwächsen führt.
10 0 Haushalte mit 1 Person Haushalte mit 3 Personen Haushalte mit 5 und mehr Personen
Haushalte mit 2 Personen Haushalte mit 4 Personen
41.144
41.020
2020
2030
2,10 2,04 1,95 Quellen: *Fortschreibung auf Basis Zensus 2011; Statistisches Bundesamt 2014; Trendvariante der Haushaltsvorausberechnung 2010
1,88
39.178
40.301
39.408
40.700
41.044
Haushalte (in 1.000) Durchschnittliche Haushaltsgröße (Personen)
2005
2012*
Zahlen & Daten – Überblick
Seite
Quellen: BBSR-Raumordnungsprognose 2030 BBSR Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2014
19
Personen je Haushalt
Zahlen & Daten – Überblick
Seite
20
Haushaltsprognose auf Kreisebene 2010 - 2030
Zahlen & Daten – Überblick 3.3.
Wohnraumentwicklung
3.3.1.
Wohnungsbestand
Laut aktueller Fortschreibung auf Grundlage des Zensus 2011 hat es im Jahr 2012 in der Bundesrepublik rund 41,55 Mio. Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäude, die nicht überwiegend wohnwirtschaftlich genutzt werden) gegeben. Dabei ist der Wohnungsbestand in den letzten Jahren zwar im historischen Vergleich auf niedrigem Niveau – jedoch stetig – angewachsen. Zwischen den Jahren 2000 und 2010 vor Erhebung des Zensus wurde ein Zuwachs von 5,0% ermittelt. Nach Neuerhebung der Gebäude- und Wohnungszahlen ist in den Jahren 2011 bis 2012 der Wohnungsbestand um weitere 0,4% gewachsen.
Wohnungsbestand Deutschland BRD 41.000.000
Länder 40.000.000 35.000.000
6.885.613
33.275.707
33.488.297 6.985.441
33.341.054
6.977.459
33.211.272
6.972.291
33.085.240
6.972.629
32.771.611
32.944.475 6.973.718
10.000.000
6.982.122
15.000.000
6.983.337
32.371.361
6.995.418
20.000.000
6.991.548
32.146.125
25.000.000
32.567.866
40.500.000
30.000.000
40.000.000 39.500.000
Bundesländern verorten (Stand: Zensus 2011). Selbige sind es auch, die gemäß der Fortschreibung mit +6,5% (2000 bis 2011) deutlicher zum Wohnungsbestandswachstum beigetragen haben, während der Bestand in den neuen Bundesländern nur um 0,6% zugenommen hat. Hier hat sich allerdings auch ein verstärkter Rückbau nicht mehr marktgängiger Flächen negativ auf die Wachstumsquote ausgewirkt. Bei räumlich differenzierter Betrachtung zeigt sich, dass die großen Flächenländer die meisten Wohnungen zur Verfügung stellen. In Nordrein-Westfalen sind mit 8,6 Mio. die mit Abstand meisten Wohneinheiten vorhanden. Dahinter folgt Bayern mit knapp 6,0 Mio. Wohneinheiten, BadenWürttemberg mit circa 5,0 Mio. Einheiten und Niedersachsen mit rund 3,8 Mio. Einheiten (Basis Zensus 2011). Über den größten Wohnraum, gemessen an Wohnfläche je Einwohner, verfügt mit 48,9 m² das Saarland, vor RheinlandPfalz (47,7 m²/EW) und Niedersachsen (45,4 m²/EW). Die Schlusslichter bilden die beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg mit 38,3 m² bzw. 35,9 m² sowie Sachsen mit 38,7 m² je Einwohner, aufgrund des hohen Anteils an Geschosswohnungen.
39.000.000 38.500.000
5.000.000 0
38.000.000
Früheres Bundesgebiet (einschl. Berlin)
Neue Länder
Deutschland
Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 - aktualisierter Zensus 2011
Gemäß der Fortschreibung betrug die Gesamtwohnfläche im Jahr 2012 3,64 Mrd. m². Statistisch betrachtet standen damit jedem Bundesbürger 45,2 m² Wohnfläche zur Verfügung. Der Großteil des Wohnungsbestands lässt sich mit 83,0% bzw. rund 33.275.700 Wohneinheiten im den westlichen
3.3.2.
Wohnraumstruktur
Die deutsche Wohngebäudestruktur – unterschieden nach Geschoßwohnungsbauten und individuellem Wohnungsbau – wird von Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert. Gemäß des Zensus 2011 machen diese mit knapp 15.569.300 Gebäuden rund 82,3% des gesamten Wohngebäudebestands aus.
Wohngebäudestruktur 2011 Deutschla nd Ber lin Hamburg
Verteilung des Wohnungsbestands 2011
Sachsen
Bre men
Verteilung des Wohnungsbestands Bremen
Nordrh ein-Westfalen
Saarland
Bad en-Württe mb erg
Hamburg
Sachsen-A nhalt
Mecklenburg-Vorpommern
Bayern
Meckle nburg- Vorpommern
Thüringen Brandenburg
Hessen
Sachsen-Anhalt
Thüring en
Schleswig-Holstein
Bayern
Hessen
Berlin
Bra ndenbu rg
Sachsen Berlin
Rheinland-Pfalz Schleswig-Holste in
Sachsen Hessen
Rheinla nd-Pfalz
Niedersachsen
Nieder sachsen
Baden-Württemberg
Saa rland
Brandenburg Thüringen
40
Bremen 0
2.000.000
4.000.000
6.000.000
Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 - aktualisierter Zensus 2011
8.000.000
10.000.000
Ein- und Zweifamilienhaus
60
80
in % Mehrfamilienhaus
Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 - aktualisierter Zensus 2011
100
Seite
0 Saarland 20
21
Hamburg
Bayern
Nordrhein-Westfalen
Zahlen & Daten – Überblick
mit Ost-West-Unterschieden
Dies zeigt sich auch bei der Verteilung der Wohnungen nach Gebäuden. In den westdeutschen Flächenländern (mit Ausnahme Nordrhein-Westfalens und BadenWürttembergs) liegt der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern am gesamten Wohnungsbestand im Gegensatz zu den ostdeutschen Flächenländern über der 50%-Marke. In den neuen Bundesländern befindet sich hingegen der größte Teil der Wohnungen im Geschosswohnungsbau. Die Werte reichen hierbei von 51,3% in Brandenburg bis 67,8% in Sachsen. Die Spitzenplätze nehmen allerdings die Stadtstaaten Berlin und Hamburg Verteilung der Wohnungen nach Gebäuden 2011
Deutschla nd Ber lin Hamburg
Sachsen Bre men Meckle nburg- Vorpommern
Nordrh ein-Westfalen Sachsen-A nhalt
Thüring en Bad en-Württe mb erg Bra ndenbu rg
Hessen Bayern Schleswig-Holste in
Nieder sachsen Rheinla nd-Pfalz Saa rland
22 Seite
20
40
60
80
in % Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Anteil Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 - Zensus 2011
50 40 30 20 10
Früheres Bundesgebiet (einschl. Berlin)
Neue Länder
2005-2011
1991-2004
1979-1990
1949-1978
1919-1948
bis 1918
0
Deutschland
Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 - aktualisierter Zensus 2011
ein. 89,8% bzw. 79,9% der Wohnungen befinden sich hier in Mehrfamilienhäusern (Zensus 2011).
Wohnraumstruktur weiterhin
0
Altersstruktur des Wohnungsbestands 2011
in %
Insbesondere in ländlichen Regionen des früheren Bundesgebiets, wie dem Saarland, Rheinland-Pfalz, SchleswigHolstein und Niedersachsen, haben diese mit Anteilen von 87,8% bis 89,6% mehr als prägenden Charakter. Aber auch in den Stadtstaaten Berlin (55,7%), Hamburg (66,9%) und Bremen (75,9%) überwiegen Gebäude in Einzelbauweise. Der individuelle Wohnungsbau prägt zwar ebenso den Wohnungsbestand in den neuen Bundesländern, dennoch liegen die Quoten hinsichtlich des vorhandenen Geschosswohnungsbaus auffällig über denen der alten Bundesländer. Hier wirken sich weiterhin die starke Reglementierung des privaten Wohnungsbaus sowie die parallele Forcierung des sozialistischen Wohnungsbaus (PlattenGeschosswohnungsbau) zu DDR-Zeiten aus.
100
Bei Betrachtung des Wohnungsalters zeigt sich in Deutschland eine sehr inhomogene Struktur. Dies hat seinen Ursprung in der stark heterogenen Raum- und Siedlungsstruktur mit auf der einen Seite sehr ländlich geprägten Regionen sowie auf der anderen Seite dicht besiedelten wirtschaftlich florierenden Räumen. Einen weiteren gewichtigen Einfluss auf die heutigen Siedlungsstrukturen hat die historische Entwicklung mit den Folgen des Zweiten Weltkriegs sowie der 40-jährigen Teilung des deutschen Staates in BRD und DDR, die aufgrund unterschiedlicher Wohnungsbaustrategien deutliche Unterschiede im damaligen Baugeschehen mit sich brachte. Im Allgemeinen können im deutschen Wohnungsbestand drei Alterskategorien unterschieden werden. In die erste Kategorie „Altbau“ fallen alle Wohnungen in Gebäuden mit dem Baujahr vor 1948 und somit in die Zeit vor Gründung der BRD und DDR. Die zweite Kategorie umfasst Wohnraum, der zur Zeit der Teilung Deutschlands, vom Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg bis zur Wiedervereinigung (1949 bis 1990), erstellt wurde. Die letzte Kategorie stellen Wohnungen in Wohngebäuden, die im vereinten Deutschland nach 1990 erbaut wurden. Den größten Anteil am deutschen Wohnungsbestand haben die Nachkriegsbauten (Baujahr 1949-1978). Im ehemaligen Bundesgebiet schlägt sich dies aufgrund der massiven Zerstörung von Wohnraum im Zweiten Weltkrieg und des stark vorangetriebenen Wohnungsbaus in der direkten Nachkriegszeit deutlicher nieder. Auf dem Gebiet der ehemaligen DDR wurde erst später, insbesondere ab 1972 mit dem staatlichen Wohnungsbauprogramm gestartet, um dem großen Wohnraummangel zu begegnen. Dabei stand vorwiegend der Bau von sozialistischen Großwohnsiedlungen in Plattenbauweise im Vordergrund. Parallel dazu blieb der Altbaubestand in meist unsaniertem und schlechtem Zustand erhalten. Insgesamt zeigt sich hierdurch heute in den neuen Bundesländern eine ausgeglichenere Woh-
Zahlen & Daten – Überblick
35 30
Anteile in %
25 20 15 10 5 0 1 Raum
2 Räume
3 Räume 4 Räume 5 Räume 6 Räume 7 Räume oder mehr Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden Früheres Bundesgebiet Neue Länder Deutschland (einschl. Berlin)
Quellen: Statistisches Bundesamt 2013 - aktualisierter Zensus 2011
Bei Unterscheidung des deutschen Wohnungsbestands nach Wohnungsgrößenklassen zeigt sich, dass 4-RaumWohnungen mit 25,7% den größten Teil des deutschen Wohnungsbestands stellen. Mit nur 12,4% bilden die 1- und 2-Raum-Wohnungen den geringsten Anteil am Wohnungsbestand.
3.3.3.
Leerstand
Leerstand ist ein Indikator zur Beschreibung und Bewertung der Situation auf dem Immobilienmarkt. Leerstehende Wohnungen, die ins Verhältnis zum Wohnungsbestand gesetzt werden (Leerstandsquote), haben dabei zentrale Bedeutung für die Beurteilung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage. Leerstand entsteht nicht immer durch ein Überangebot an Wohnraum, sondern laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) auch durch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (16,7%), Unbewohnbarkeit infolge baulicher Mängel (7,2%), geplanten Abriss (9,4%), Mieterwechsel (17,4%), geplanten Verkauf (5,0%) und sonstige Gründe (9,7%). Hauptursache ist jedoch die fehlende Nachfrage. So sind 34,6% des genannten GdW-Leerstands durch mangelnde Nachfrage bedingt. Methoden zur Ermittlung und Ausweisung des Leerstands gibt es in vielfältiger Form und Ausprägung. An dieser Stelle wird auf den CBRE-empirica-Leerstandsindex Bezug genommen. Bei der zuletzt genutzten Methodik basieren die hier ermittelten Leerstände auf den Daten von ca. 600.000 ausgewerteten Geschosswohnungen. Diese werden mittels Schätzungen des marktaktiven Leerstands auf
Der Zensus 2011 definiert hingegen die ausgewiesene Leerstandquote als Anteil der leer stehenden Wohnungen an allen Wohnungen in Wohngebäuden. Auch wenn Wohnheime sowie Ferien- und Freizeitwohnungen dabei ausgeklammert werden, wird damit im Grunde der gesamte Wohnungsbestand in die Leerstandsbetrachtung einbezogen. Mit einer durchschnittlichen deutschlandweiten Leerstandsquote von 4,4% (Zensus 2011) bzw. 3,3% (CBREempirica 2012) ist die Leerstandsentwicklung zuletzt von Stabilität geprägt. Bei Betrachtung der Leerstandsquoten auf Länderebene fällt ein deutlicher Niveauunterschied zwischen den alten und den neuen Bundesländern auf. So beträgt in 2011 die durchschnittliche Leerstandsquote laut Zensus im früheren Bundesgebiet 3,7% und in den neuen Ländern 7,0%, mit den größten Unterschieden zwischen Hamburg (1,5%) und Sachsen (9,9%). Gemäß dem Leerstandsindex von CBRE-Empirica konnten alle Bundesländer zwischen 2009 und 2012 einen Rückgang der Leerstände verzeichnen oder ihre Leerstandsquote auf gleichem Niveau halten. Dabei haben Leerstände zwischen den Jahren 2009 und 2012 in den neuen Bundesländern im Schnitt stärker abgenommen als in den alten Bundesländern. Diese Entwicklung lässt sich vor allem auf die unterschiedliche Baupolitik in der damaligen BRD und DDR zurückfühLeerstand in den Bundesländern Bundesland
Leerstand Zensus 2011
Marktaktiver Leerstand (Leerstandsquote) 2009 2012
Veränderung 2009-2012 (%-Punkte)
Baden-Württemberg
4,0%
2,2%
2,0%
-0,2%
Bayern
3,7%
2,1%
1,7%
-0,4%
Berlin
3,5%
3,3%
2,0%
-1,3%
Brandenburg
5,7%
5,7%
5,3%
-0,4%
Bremen
3,6%
3,4%
3,3%
0,0%
Hamburg
1,5%
1,4%
0,7%
-0,7%
Hessen
3,7%
2,8%
2,2%
-0,6%
Mecklenburg-Vorpommern
6,2%
5,2%
4,9%
-0,3%
Niedersachsen
3,6%
3,8%
3,6%
-0,2%
Nordrhein-Westfalen
3,6%
3,6%
3,3%
-0,2%
Rheinland-Pfalz
4,4%
3,5%
3,5%
Saarland
5,6%
4,3%
4,2%
0,0%
Sachsen
9,9%
7,7%
7,2%
-0,6%
Sachsen-Anhalt
9,4%
8,0%
7,2%
-0,9%
Schleswig-Holstein
2,7%
2,9%
2,9%
0,0%
Thüringen
6,8%
5,6%
5,2%
-0,4%
Deutschland gesamt
4,4%
3,7%
3,3%
-0,4%
Quellen: Techem-empirica-Leerstandsindex 2009; CBRE-empirica-Leerstandsindex 2012; Zensus 2011
0,0%
23
Wohnungsgrößenstruktur 2011
Grundlage vergangener Zeitreihen der MikrozensusLeerstände und des empirica-Leerstandsindex sowie weiterer regionaler Wohnmarktinformationen verifiziert. Durch Hochrechnung am gesamten Wohnbestand wird der absolute marktaktive Leerstand und entsprechend die Leerstandsquote ermittelt. Nachteil ist die Nichtbeachtung von Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern. Der große Vorteil des Leerstandsindexes besteht in der Berechnung eines marktaktiven Leerstands. So werden nur Wohnungen als „leer“ eingestuft, die derzeit keine Miete generieren und aktiv am Markt angeboten werden.
Seite
nungsaltersstruktur als in den alten Bundesländern. Allerdings haben sich hier die Wohnungsmaßnahmen – insbesondere bei der Sanierung und Modernisierung der Altbaubestände sowie Abrisses – seit der Wiedervereinigung stark erhöht.
Zahlen & Daten – Überblick ren. Der 40-jährige sozialistische Wohnungsbau im Osten hinterließ in den typischen sozialistischen Geschosswohnungsbauten (Plattenbauten) einen hohen Bestand an nicht mehr nachgefragtem Wohnraum. Gleichzeitig konnten die Altbaubestände in den Innenstädten aufgrund des schlechten Zustands dem Wohnungsmarkt nur schrittweise durch Sanierungen und Modernisierungen zugänglich gemacht werden. Hinzu kamen eine staatlich geförderte hohe Bautätigkeit in den 1990er Jahren sowie ein bis heute bestehender Nachfrageüberhang nach Ein- und Zweifamilienhäusern. In den vergangenen 20 Jahren hat dies in den neuen Bundesländern zu einem rasanten Anstieg des Wohnraumangebots und in der Folge des Leerstands geführt. Maßnahmen, wie beispielsweise der „Stadtumbau Ost“ (u.a. Abriss von rd. 300.000 Wohnungen), haben in den letzten Jahren allerdings viel zur Anpassung und Verbesserung beigetragen.
Leerstand gemäß Zensus bei 4,4%
Seite
24
Neben den Einflüssen der Baupolitik treten zunehmend die Veränderungen der Bevölkerungs- und Haushaltsstrukturen im gesamten Bundesgebiet zutage. Begünstigt sind hierbei überwiegend Groß-, Mittel- und Kleinstädte in den Ballungszentren Deutschlands sowie in deren Umfeld. Wirtschaftlich florierende Regionen können im Gegensatz zu ländlich geprägten Gebieten abseits der großen Zentren auch zukünftig Bevölkerungs- und Haushaltszuwächse verzeichnen. Die damit einhergehende erhöhte Wohnraumnachfrage wird zu einer weiteren Abnahme der Wohnungsleerstände führen. Ländlich geprägte, strukturschwache Regionen müssen sich jedoch aufgrund der negativen demographischen Entwicklung auf ein zunehmendes Überangebot an Wohnraum einstellen.
Zahlen & Daten – Überblick
Quellen: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2012 Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2014
Seite
25
Marktaktiver Leerstand
Zahlen & Daten – Überblick 3.3.4.
Wohnungsbaufertigstellungen
Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (einschl. Umbau) sowie die Fertigstellung neuer Wohneinheiten in Wohngebäuden betrugen im Jahr 2012 200.466 bzw. 176.617. Damit hat sich die Bautätigkeit im Vergleich zum Vorjahr nochmals erhöht (+9,5% bzw. +9,6%). Das Baufertigstellungsvolumen liegt allerdings um 66,8% bzw. 66,4% unter dem höchsten Wert von 1995. Im Vergleich zum Schnitt der letzten 5 Jahre (20072011) zeigt sich jedoch mit +12,8% bzw. +13,9% ein überdurchschnittliches Neubaufertigstellungsvolumen.
Seit 2010 ist nun erneut ein länger andauernder Anstieg der Fertigstellungen erkennbar (Fertigstellungen einschl. Umbau 2010: 159.832 – 2011: 183.110 – 2012: 200.466), der sich zum einen mit dem erkannten Bedarf, zum einen mit den günstigen Finanzierungskonditionen begründen lässt. Nach neuesten Angaben des Statistischen Bundesamts hat sich diese Entwicklung in 2013 fortgesetzt. Im Vergleich zu 2012 wurden 7,2% mehr Wohnungen fertiggestellt. Insgesamt konnten so 214.817 Wohnungen errichtet werden.
Wohnungsbaufertigstellungen (einschl. Umbau) 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000
2012
2011
2010
2008
2009
2012
2011
2010
Deutschland
2009
2008
2007
Neue Länder
2006
2005
2004
2003
2002
26
2007
Bei Unterscheidung nach Gebäudetypen erweist sich bis 1999 der Geschosswohnungsbau als der dominierende Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 Sektor (u.a. 1995 319.441 neue Wohnungen). Seitdem resultieren die meisten neuen Wohneinheiten aus dem Bau Der letzte große Bauboom Deutschlands liegt mittlerweile von Einfamilienhäusern. Allerdings ist seit 2004 wieder eine rund 20 Jahre zurück. Im Zuge der politischen Wende und stetige Annäherung zwischen der Wiedervereinigung kam es Wohnungsbaufertigstellungen auf der einen Seite im Westen von Ein- und ZweifamilienhäuSteigende Baufertigstellungen seit 2010 der Republik zu einer erheblisern sowie Geschosswohnungschen Zuwanderung aus dem mit weiteren Wachstumstendenzen bauten erkennbar. So wurde in Osten Deutschlands und Euro2012 bei Einfamilienhäusern pas. Auf der anderen Seite trat in hinsichtlich der Baufertigstellunden neuen Bundesländern ein gen von Wohnungen in Wohngebäuden lediglich eine gedeutlicher Mangel an bedarfsgerechtem Wohnraum zutage. ringe Steigerung der Fertigstellungszahlen von 4,0% im Die daraufhin im gesamten Bundesgebiet einsetzende rege Vergleich zum Vorjahr und bei Zweifamilienhäusern sogar Bautätigkeit verringerte sich allerdings ab Mitte der 1990er nur eine Steigerung von 0,4% erreicht. Die stärkste ZuJahre wieder signifikant. nahme der Fertigstellungen lag mit 18,9% erneut bei Mehrfamilienhäusern. Das Jahr 1995 stellt dabei sowohl das Spitzenjahr als auch den Wendepunkt mit 603.000 fertiggestellten Wohnungen Die aktuellen Baugenehmigungszahlen zeigen, dass der Tiefpunkt von 2007 mit 174.691 genehmigten WohneinheiAnzahl errichteter neuer Wohngebäude nach Wohnungszahl ten (in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschl. Umbau) überwunden scheint. Im Jahr 2013 wurden Baugenehmi160.000 140.000 gungen für 270.400 Wohneinheiten erteilt. Damit wurde das 120.000 Vorjahr wieder deutlich um 12,9% übertroffen. Verglichen 100.000 80.000 mit den Zahlen des Vorjahrs konnten im Jahr 2013 alle 60.000 Wohngebäudetypen einen Genehmigungszuwachs von 40.000 Wohnungen erfahren. Die höchste Steigerungsrate gegen20.000 0 über dem Vorjahr erzielten Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 22,3% (2012: +13,9%). Auch Zweifamili1 Wohnung 2 Wohnungen 3 und mehr Wohnungen enhäuser erfuhren im Vergleich zum Vorjahr ein starkes Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 Wachstum von 13,3% (2012: +4,0%). Gleiches gilt für EinFrüheres Bundesgebiet (einschl. Berlin)
Seite
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
50.000 0
in Wohn- und Nichtwohngebäuden (einschl. Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) bzw. rund 525.000 neuen Wohnungen in Wohngebäuden dar. Danach nahmen die Wohnungsneubauaktivitäten im gesamten Bundesgebiet kontinuierlich ab, der Trend zu Wohnungsmodernisierungen blieb jedoch bestehen. Ab 1998 stellte jedes nachfolgende Jahr einen neuen diesbezüglichen Negativrekord auf, mit zwei Ausnahmen: 2004 und 2006. Hier kam es zu Vorzieheffekten durch die Kürzung und Abschaffung der Eigenheimzulage (Fertigstellungen 2004 und 2006) sowie durch die Erhöhung der Umsatzsteuer (Fertigstellungen 2006).
Zahlen & Daten – Überblick familienhäuser, die nach einer Abnahme der Baugenehmigungszahlen im Jahr 2012 eine Zunahme von 1,1% verzeichnen konnten (2012: -5,6%).
3.3.5.
Wohnflächennachfrage
Bis über das Jahr 2020 wird die Wohnungsnachfrage in Deutschland weiter zunehmen. Die „Wohnungsmarktprognose 2025“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht zwischen 2010 und 2025 von einer Erhöhung um rund 6% aus. (Annahmen des BBSR bzgl. „unterer Variante“: niedrige Zuwanderung, stärkere räumliche Konzentration auf verdichtete/verstädterte Räume und erhöhte Konzentration der Nachfrage auf dynamische Ballungsräume).
In Ober- und Mittelzentren besteht auch weiterhin ein erhöhter Bedarf an Wohnflächen im Geschosswohnungsbau, während in deren Umland und in ländlichen Gebieten vornehmlich Ein- und Zweifamilienhäuser nachgefragt werden. Unabhängig von dem Einfluss der Bevölkerungs- und Haushaltsveränderungen werden strukturelle Verschiebungen die Wohnraumnachfrage in weiten Teilen der Bundesrepublik prägen. So wirkt sich neben einer stetigen Haushaltsverkleinerung insbesondere die Bevölkerungsalterung auf die zukünftige Wohnflächennachfrage aus. Zudem muss auf die sich in ihren Lebensstilen immer stärker ausdifferenzierende Gesellschaft hingewiesen werden. Der Einfluss höherer Ansprüche an Makro- und Mikrostandorte, an Wohnobjekteigenschaften, an Wohnungsgrößen oder an die technische sowie soziale Infrastruktur – zum Teil gestützt von höheren durchschnittlichen Einkommen – wird die Wohnungsnachfrage und die Wohnungsstruktur zukünftig immer stärker beeinflussen.
Quadratmeter pro Kopf
Gespeist wird dieser Anstieg vornehmlich aus Eigentümerhaushalten und deren wachsender Nachfrage nach Einund Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Die zukünftige Wohnflächennachfrage orientiert sich dabei räumlich an den ökonomischen So zeigt sich beispielsweise sowie sozio-demographischen beim Vergleich der WohnfläVeränderungen in Deutschchenentwicklung pro Kopf der Neue Ansprüche an Wohnraum land. Eine höhere Nachfrage letzten Jahre, dass die Wohnprägen Wohnraumbedarf herrscht vor allem in den wirtfläche je Einwohner in schafts- und bevölkerungsstarDeutschland allein zwischen ken Ballungsräumen. So prog2010 und 2011 von 41,9 m² auf nostiziert das BBSR überdurchschnittlich hohe Zuwächse 42,1 m² und damit um 0,5% angestiegen ist. der Wohnflächennachfrage vor allem in München, Berlin, Aus der zukünftigen Wohnflächennachfrage resultiert der Bonn und Hamburg mit dem stärksten Anstieg von 14,0% Neubaubedarf. Diese sind allerdings nicht deckungsgleich. in München. Dieser Nachfrageanstieg wird bereits durch So können u.a. Nachfragesteigerungen in manchen Fällen die seit einigen Jahren stetig steigenden Kaufpreise in den mit dem bestehenden Wohnungsangebot abgefangen werStädten der Ballungsräume ersichtlich. den. Bei zukünftigen Neubaumaßnahmen ist hingegen unabhängig von Nachfrageveränderungen auch der ErsatzWohnflächennachfrage bedarf für veralteten Wohnungsbestand zu berücksichtigen, 56 der vom BBSR auf rund 0,2 bis 0,3% des Bestands pro 54 Jahr angesetzt wird. 52 50
48 46 44 42
Früheres Bundesgebiet
2030
2025
2020
2015
2010
40
Neue Länder (einschl. Berlin)
Dennoch bleibt eine vergleichbare Veränderung von Nachfrage- und Neubauentwicklung mit u.a. einem höheren Neubaubedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber Wohneinheiten in Geschossbauten sowie deutlichen Unterschieden zwischen den neuen und alten Bundesländern bestehen. Unter den oben genannten Annahmen beziffert das BBSR zwischen 2010 und 2025 insgesamt einen Neubaubedarf von 183.000 Wohneinheiten pro Jahr.
Quellen: empirica, LBS Research 2014
Neubaubedarf
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
2010 bis 2025 p.a. 98.000
2010 bis 2015 p.a. 103.000
2016 bis 2020 p.a. 97.000
2021 bis 2025 p.a. 93.000
55.000
56.000
58.000
52.000
154.000 2010 bis 2025 p.a. 17.000
159.000 2010 bis 2015 p.a. 19.000
155.000 2016 bis 2020 p.a. 18.000
145.000 2021 bis 2025 p.a. 14.000
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
12.000
15.000
12.000
10.000
Wohnungen insgesamt
29.000
33.000
30.000
24.000
Wohnungen insgesamt Neubau in den neuen Ländern Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
Quellen: Wohnungsmarktprognose 2025, BBSR
27
Neubau in den alten Ländern
Seite
Ein Nachfragerückgang wird am stärksten in den Regionen spürbar sein, die bereits von Bevölkerungsrückgängen betroffen sind. Seitens des BBSR wird daher eine sinkende Nachfrage in den neuen Bundesländern sowie in Teilen Niedersachsens, in Nordhessen, in Oberfranken und im Ruhrgebiet erwartet. Mit einem Rückgang von rund 10% wird die negativste Entwicklung für Halle (Saale) gesehen.
Zahlen & Daten – Überblick
Seite
28
Das BBSR weist auf regionaler Ebene und bei Unterscheidung nach Wohnungssegmenten die höchsten Potenziale für den Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern innerhalb der Agglomerationsräume Berlin, Hamburg, Bremen und München nach. Außerdem besteht ein erhöhter Bedarf in diesem Segment im westlichen Brandenburg, im westlichen Niedersachsen, im südwestlichen NordrheinWestfalen, im südöstlichen Baden-Württemberg sowie in den Räumen Würzburg und Landshut (Bayern). Im Segment der Geschosswohnungsbauten ist der Bedarf im Großraum Berlin und München sowie im Rhein-MainGebiet am höchsten.
Zahlen & Daten – Überblick
Seite
Quellen: BBSR-Wohnmarktprognose 2025 (untere Variante) BBSR Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2014
29
Neubaubedarf an Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern
Zahlen & Daten – Überblick
Seite
30
Neubaubedarf an Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern
Quellen: BBSR-Wohnmarktprognose 2025 (untere Variante) BBSR Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2014
Zahlen & Daten – Überblick 3.4.
Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt
3.4.1.
Aufteilung des Wohnungsbestands
Seitens der amtlichen Statistik gibt es keine regelmäßig aktualisierte Veröffentlichung, in der die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt tiefere Beachtung findet. Im Rahmen des Zensus 2011 ist allerdings nun eine Sonderauswertung über die Gesamtzahl der Wohnungen erstellt worden. Der Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen (GdW) nimmt diese als Basis, um einen aktuellen Überblick über die derzeitige Anbieterstruktur zu geben und eigene Berechnungen zu bestätigen.
Kleinteilige Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt Die Sonderauswertung geht für das Jahr 2011 von einem Wohnungsbestand von 41,30 Mio. Wohnungen aus. Der Großteil dieses Bestands (43%) kann als selbstgenutztes Eigentum eingeordnet werden. Darunter fallen vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Anteil von 79% (13,8 Mio. Wohneinheiten).
57% bzw. 23,81 Mio. Wohneinheiten des Wohnungsbestands werden zur Miete angeboten und befinden sich im Eigentum von Personen oder Institutionen. Dieser Wohnungspool verteilt sich wiederum auf zwei Eigentümergruppen. Zum einen besitzen private Kleininvestoren (Kleinvermieter) daran einen Anteil von 37% bzw. 15,41 Mio. Einheiten, von denen 70% auf Eigentumswohnungen und 30% auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen. Zum anderen befindet sich der weitaus kleinste Teil des Wohnungsbestands mit 20% bzw. 8,340 Mio. Einheiten in den Händen professionell-gewerblicher Anbieter. Dazu gehören kommunale Unternehmen (28%), Genossenschaften (23%), Kirchen und sonstige Wohnungsunternehmen (4%), die gemeinnützig handeln und preiswerten Wohnraum für eine breite Nachfragegruppe sicher- und bereitstellen. Dies gilt zum Teil auch für die öffentlichen Wohnungsunternehmen. Die letzte Gruppe der professionell-gewerblichen Anbieter sind mit u.a. privaten Wohnungsunternehmen, Kreditinstituten, Versicherungsunternehmen und Immobilienfonds die privatwirtschaftlich-professionell-gewerblichen Eigentümer, die im Jahr 2011 rund 7,8% des deutschen Wohnungsbestands besaßen.
Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt 2011 Kirchen und sonstige Wohnungsunternehmen 4% Privatw irtschaftliche professionellgew erbliche Eigentümer 38%
Wohnungsbestand in Deutschland: 41.299 tsd. Wohnungen
Eigentumsw ohnungen 21%
Ein- und Zw eifamilienhäuser 79%
Professionellgewerbliche Anbieter 20%
Öffentliche Wohnungsunternehmen 4%
Genossenschaften 23%
Kommunale Wohnungsunternehmen 28%
Selbstgenutztes Wohneigentum 43% Private Kleininvestoren 37% Ein- und Zw eifamilienhäuser 30%
Seite
Quellen: NAI apollo valuation & research nach Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. 2014 auf Basis der Zensus 2011 Sonderauswertung - Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum inklusive Wohnheime und sonstige Gebäude mit Wohnraum
31
Eigentumsw ohnungen 70%
Zahlen & Daten – Überblick 3.4.2.
Deutschland – ein Mietmarkt
Im Zusammenhang mit der Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist auf die besondere Verteilung hinzuweisen. Mit einem Selbstnutzeranteil von 43% werden weniger als die Hälfte des Wohnungsbestands durch die Eigentümer selbst genutzt. Im Gegenzug bedeutet dies, dass Mietwohnungen mit 57% ein deutliches Übergewicht haben.
Auch der Wegfall der Eigenheimzulage im Jahr 2006 ist als Stütze des deutschen Mietwohnungsmarkts zu werten, da hierdurch ein zusätzlicher finanzieller Anreiz zur Schaffung bzw. zum Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums ausfiel. Aktuell hat dieser Faktor aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus allerdings an Bedeutung verloren.
Selbstgenutztes Wohneigentum Old Federal States (incl. Berlin) Saarland
57,9
Rheinland-Pfalz Newly-formed States Germany Niedersachsen total Baden-Württemberg
53,2 51,3 50,0
Bayern
47,8
Schleswig-Holstein
48,3
Hessen
Bei dem letzten Faktor handelt es sich um die Stabilität des deutschen Wohnungsmarkts; zum Teil als Folge der bereits genannten Aspekte. Im Gegensatz zu anderen Ländern sind Preiszyklen nicht so stark ausgeprägt. Zudem weicht die Veränderung der Mieten – auch wenn in den letzten Jahren größere Schwankungen erfolgten – in der Regel nicht signifikant von der Entwicklung der Kaufpreise ab.
45,7
Thüringen
42,0
Brandenburg
41,6
Nordrhein-Westfalen
40,4
Sachsen-Anhalt
37,6
Bremen
36,8
Mecklenburg-Vorpommern
35,7
Sachsen
29,5
Hamburg
23,3
Berlin
14,8
Deutschland
43
Frankreich
58
Großbritaninien
65
Italien
77
Spanien
82
0
20
40
60
80
100
in %
Quellen: Statistisches Bundesamt - aktualisierter Zensus 2011, Euroconstruct/ifo, LBS 2014
Insbesondere im europäischen Vergleich ist diese Verteilung auffällig. U.a. in Spanien liegt der Anteil des selbstgenutzten Eigentums an allen Wohnungen bei 82% und stellt damit den europäischen Spitzenwert dar. In Großbritannien und Frankreich beträgt die Selbstnutzerquote 65% bzw. 58%. Lediglich die Schweiz hat mit 39% eine niedrigere Wohneigentumsquote als Deutschland.
Deutschland bleibt ein Mietwohnungsmarkt
32
Allerdings bestehen auch innerhalb der Bundesrepublik Deutschland deutliche Unterschiede. So ist der Eigentümeranteil in nahezu allen westdeutschen Flächenländern höher als in den östlichen Flächenländern sowie den deutschen Stadtstaaten.
Seite
Die internationalen Unterschiede sind hingegen Folge des sozialen Wohnungsbaus im westlichen Nachkriegsdeutschland sowie des sozialistischen Plattenbaus im Osten der Republik. Durch die besondere Förderung des Geschossmietwohnungsbaus zur Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit gut ausgestattetem Wohnraum wurde der Grundstein für den Mietwohnungsmarkt in Deutschland gelegt.
Zurückzuführen sind diese Gegensätze auf verschiedene Faktoren und Entwicklungen. Die innerdeutschen Unterschiede begründen sich dabei größtenteils mit einer Vernachlässigung des privaten Wohnungsbaus speziell in Einund Zweifamilienhausbauweise in der 40-jährigen Geschichte der DDR. Hier findet seit der Wende aber ein signifikanter Aufholprozess in den neuen Bundesländern statt.
Zahlen & Daten – Überblick
3.5.1.
Gesamtdeutscher Überblick
Seit dem Ende der großen Boomphase auf dem gesamtdeutschen Immobilienmarkt im Jahr 1994 waren Mieten und Preise bis zum Jahr 2008 von Stabilität geprägt. Wichtigste Voraussetzung für diese geringe Volatilität im Vergleich zu anderen Ländern war neben formellen Regelungen, wie der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen, ein ausreichendes Wohnraumangebot, mit dem die Nachfrage in qualitativer und quantitativer Hinsicht gedeckt werden konnte. Zeitlich parallel zur weltweiten Wirtschaftskrise in 2008 zeigten sich aber Veränderungen dieser stabilen Situation. Diese gründen sich unter anderem auf den Anstieg der Haushaltszahlen, hervorgerufen durch Haushaltsverkleinerungen (Ein- und Zweipersonenhaushalte) sowie den veränderten Ansprüchen an Wohnraum, die mit dem bestehenden Angebot nicht erfüllt werden konnten. Durch einen Rückgang der Baufertigstellungen wurde diese Entwicklung weiter gefördert. Mittlerweile haben zwar sowohl die Baugenehmigungen als auch die Baufertigstellungen wieder zugenommen. Eine signifikante Verbesserung des Angebots hat sich bislang aber nicht eingestellt. Dementsprechend stiegen die Mietpreise ab dem Jahr 2008 stetig an, zwei Jahre später folgten auch die Kaufpreise mit einer kontinuierlichen Erhöhung. In den letzten Jahren haben niedrige Zinsen, Inflationsangst und die Sicherheit einer Immobilie als Kapitalanlage im Zuge der Banken- und Eurokrise die Nachfrage nach Wohnimmobilien sowohl durch Investoren als auch durch Eigennutzer immens steigen lassen. Hierdurch haben zuletzt die Preise deutlicher angezogen als die Mieten.
Unterschiede bestehen hierbei nicht nur zwischen alten und neuen Bundesländern oder zwischen Metropolregionen und dem ländlichem Raum. So weicht die Marktsituation auch von kleineren Städten mit positiver Wirtschaftsund Bevölkerungsentwicklung von Mittelstädten in strukturschwachen und ländlichen Räumen mit stagnierender oder negativer Entwicklung deutlich ab. Auch im letzten Jahr konnten so in einigen Mittelzentren und kleineren Oberzentren außerhalb der großen Metropolen sowohl im Westen (u.a. Rosenheim) als auch im Osten Deutschlands (u.a. Weimar) deutlich überdurchschnittliche Steigerungen der Mieten und Kaufpreise verzeichnet werden (vgl. Kapitel 4). Zurückzuführen ist diese Entwicklung meist auf besondere Merkmale der Städte (z.B. Industrie, Touristik oder fehlende großstädtische Konkurrenz im Umfeld mit entsprechender Vergrößerung des Einzugsgebiets). Als besonderer Faktor stellt sich dabei das Vorhandensein einer Hochschule heraus. Aufgrund des starken Zuzugs insbesondere von Studenten wächst die Wohnraumnachfrage, in deren Folge sich gerade in kleineren Hochschulstandorten auch der Wohnraum häufig verteuert. Daneben bestehen stark unterschiedliche Wertentwicklungen bei innerörtlicher Differenzierung von Standort- und Objekteigenschaften (Mikroebene). An Standorten, in denen das Wohnraumangebot die Nachfrage übersteigt, lassen sich klare Unterschiede in Form einer Bevorzugung sehr guter Lagen sowie sanierter Altbau- und Neubaubestände feststellen. Daraus resultiert eine positive Wertentwicklung dieses Wohnraums. Hingegen sind Wohnungen in einfachen Lagen und mit „schlechter“ Bausubstanz von Kaufpreis- und Mietrückgängen betroffen.
Auf der Gegenseite ist in von Wachstum geprägten Städten und Regionen die Nachfrage größer als das vorhandene Angebot. Auswahlmöglichkeiten für Wohnungssuchende Allerdings gilt dies nicht für die Bundesrepublik in Gänze. sind so gut wie nicht gegeben. Weniger gute Lagen sowie Im bundesdeutschen Durchschnitt besteht noch immer ein Wohnungen mit einfacheren Ausstattungsmerkmalen werausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage den als Alternativen akzeptiert. Das heißt, die Entwicklung der Hierdurch bewegen sich die Mieten und Preise befindet sich Entwicklung der Mieten und Preise Miet- und Kaufpreise – zwar im deutschlandweiten Durchauch mit kurzfristigen Schwanvariiert in Abhängigkeit schnitt auf einem stabilen und kungen – in nahezu allen Bauausgeglichenen Niveau. vom regionalen und lokalen Standort segmenten und in allen Lagen nach oben. Betrachtet man die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise jedoch auf regionaler Ebene, ist In den deutschen Immobilienhochburgen trifft die Nachfrafestzustellen, dass diese eng an kleinräumige wirtschaftlige von Eigennutzern und Mietern zudem auf ein angeche Entwicklungen, sozio-demographische Prozesse wachsenes Interesse von Investoren. Insbesondere hier (Haushalts- und Bevölkerungsentwicklung) und Verändesind die Kaufpreise durch gestiegene Nachfrage bei gleichrungen von Wohnungsteilmärkten (Wohnungsbestandszeitig niedrigem Angebot stark in die Höhe getrieben worentwicklung) gekoppelt ist. So weisen vor allem wirtschaftden, was immer häufiger die Diskussion um die Gefahr lich prosperierende Regionen mit Bevölkerungs- und einer Immobilienblase in Deutschland angefacht hat (vgl. Haushaltszuwächsen verbunden mit einem WohnraumKapitel 3.5.2). Dies gilt speziell für die in Kapitel 5 im Detail mangel hohe Miet- und Kaufpreisniveaus auf. beschriebenen Metropolen, wo die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten.
33
Mieten und Preise
Seite
3.5.
Zahlen & Daten – Überblick Auch zuletzt haben die Kaufpreise wieder deutlicher zugelegt. So liegt in diesen Städten im ersten Halbjahr 2014 der ungewichtete durchschnittliche Anstieg der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Jahresdurchschnitt 2013 bei 7,8%, das Wachstum der Angebotsmieten hingegen bei 3,9%. Von dieser Entwicklung konnten zunächst Teillagen in den Immobilienhochburgen profitieren, die zuvor von Investoren und Eigennutzern nicht so gefragt waren. Mittlerweile blicken speziell institutionelle Investoren immer häufiger auch auf wirtschaftsstarke B-Städte (Mittelstädte). Im Zuge dieser Investitionsverlagerung, die auf aktive Privatkäufer trifft, beginnen auch hier die Preise und in deren Folge die Mieten zu steigen. In der nahen Zukunft ist mit keiner signifikanten Entspannung zu rechnen. Niedrige Hypothekenzinsen und Inflationsangst – verbunden mit einer „Flucht in Sachwerte“ – forcieren weiterhin einen Immobilienerwerb sowohl durch Eigennutzer als auch durch private Kleininvestoren. Hinzu kommt ein weiter steigendes Interesse von institutionellen Investoren. Ein Ende steigender Kauf- und Mietpreise ist erst zu erwarten, wenn im Zuge des demographischen Wandels auch die Haushaltszahlen überregional schrumpfen, das Zinsniveau deutlich steigt, Finanzmarktprodukte wieder auf breiteres Interesse bei Investoren stoßen oder die Neubauvolumina deutlich anwachsen. Versuche des Staates durch Restriktionen Einfluss zu nehmen, wie aktuell mit der Einführung einer Mietpreisbremse geplant (vgl. Kapitel 3.5.3), sind in diesem Zusammenhang kritisch zu betrachten.
3.5.2.
Immobilienblase – ja oder nein
Seite
34
„Bläht sich in Deutschland eine Immobilienblase auf?“, „Die Immobilienblase ist nicht mehr wegzudiskutieren“ oder „Die Mär von der Immobilienblase“. In zahlreichen Medien wird darüber gestritten, wie stark die Bedrohung einer Immobilienblase in Deutschland ist. Jeder kann sich noch an die Ereignisse in den USA, Irland und Spanien erinnern, als nach 2007 die Hauspreise an den überhitzten Immobilienmärkten einbrachen und eine weltweite Finanzmarktkrise folgte. Ursächlich für eine Immobilienblase sind vermehrte Immobilientransaktionen, in deren Folge die Preise steigen, was bei weiteren Anlegern einen Immobilienkauf begründet. Diese Spirale kann zu einer Überteuerung von Immobilien führen, die einen plötzlichen und sehr starken Preisrückgang verursachen kann. Typische Merkmale einer flächendeckenden Immobilienblase sind dabei ein unstimmiges Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreisen mit sinkenden Renditen, eine Überhitzung der Wirtschaft sowie eine enthemmte Kreditvergabe seitens der Banken.
Während in Deutschland nicht von einer überhitzten Wirtschaft gesprochen werden kann, ist es in vielen Städten ein Fakt, dass Wohnimmobilien sich in den letzten Jahren drastisch verteuert haben und die Mietpreisentwicklung der Kaufpreisentwicklung zuletzt hinterher hinkte. So liegen in den deutschen Metropolen die Preissteigerungen zwischen 2013 und dem ersten Halbjahr 2014 bei bis zu 10,6% (München), die Mietentwicklung im Maximum bei 4,5% (Berlin). Ähnliche Veränderungen weisen sowohl andere deutsche Großstädte als auch kleinere Städte auf. Allerdings sind die ungleichen Veränderungen von Kaufpreisen und Mietpreisen nicht flächendeckend zu beobachten, sondern erfolgen größtenteils in wirtschaftsstarken Städten und Regionen. Auch beschränken sich die tatsächlich auffälligen Preissteigerungen hier oftmals lediglich auf die innerörtlichen Top-Lagen. In diesen Orten herrscht aktuell ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage. Die demographischen Veränderungen, die starke Zuwanderung und die Steigerung der Haushaltszahlen mit aktuellen Trends (wie „Zurück-in-die-Stadt“ oder „Singularisierung der Haushalte“) führen zu einer Wohnungsknappheit. Zwar steigt die Zahl der Neubauten seit einigen Jahren deutlich, hat aber in Wachstumsregionen noch lange nicht die Anzahl erreicht, die zur Deckung des Bedarfs nötig wäre. Dass die Mieten sich dabei schwächer entwickeln als die Kaufpreise, begründet sich oftmals mit den in Deutschland rechtlich begrenzten Möglichkeiten einer zeitnahen Mietsteigerung. Ein weiterer Indikator für eine mögliche Immobilienblase ist das starke Anwachsen des Kreditvolumens. Die Möglichkeit einer Preisblasenbildung ist mit dem aktuellen Niedrigzinsumfeld und der Angst vor Inflation sicherlich gegeben. Die Entscheidung der Europäischen Zentralbank vom Juni 2014, die Zinsen erneut zu senken - von 0,25% auf 0,15% wurde aus diesem Grund von vielen Fachleuten kritisiert. Doch obwohl die Finanzierungsmöglichkeiten für einen Immobilienerwerb aktuell optimal erscheinen, hat sich die Kreditvergabe seitens der Banken nicht sonderlich erhöht. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank wurde von 2012 auf 2013 ein Zuwachs von lediglich 2,1% verzeichnet. Dies hängt u.a. mit den vergleichsweise hohen Sicherheiten ab, welche bei deutschen Immobilienfinanzierungen verlangt werden. So hat sich beispielsweise nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken die Eigenkapitalquote zwischen 2009 und 2012 nicht nur nicht verringert, sondern ist sogar von 26% in 2009 auf 29% in 2013 gestiegen. Nach heutigem Stand lässt sich demnach sagen, dass es in Deutschland keine flächendeckende Preisblase am Immobilienmarkt gibt. Preisübertreibungen sind nur in wenigen Teilmärkten der deutschen Metropolen, wie besonderen Trendlagen und Teilsegmenten (z.B. das hochpreisige Luxussegment), zu erkennen. Hieraus wird aber keine Überhitzung des generellen Markts resultieren.
Zahlen & Daten – Überblick
Der Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz hat den Entwurf für ein Mietrechtsnovellierungsgesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung vorgestellt, auf den er sich mit den Spitzen der Koalitionsfraktionen zuvor geeinigt hat. Dieses Gesetz, das Mitte 2015 in Kraft treten soll, findet in Medien und Immobilienwirtschaft unter dem Begriff „Mietpreisbremse“ weitreichende Beachtung. In den vergangenen Jahren sind Mietpreise insbesondere in einigen Städten und Lagen wirtschaftsstarker Regionen erheblich angestiegen. Einkommensschwächere Haushalte haben daher immer größere Mühe, auf diesen Märkten für sie noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Sie müssen oftmals in das preiswertere Umland ziehen und weite Wege zwischen Wohnung und Ausbildungs- oder Arbeitsplatz akzeptieren. Die Bundesregierung verfolgt mit der Mietpreisbremse das Ziel, Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen bessere Chancen auf Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten zu verschaffen. Dies soll erreicht werden, indem den Bundesländern für fünf Jahre, d.h. also bis einschließlich 2020, die Möglichkeit eingeräumt wird, Wiedervermietungen von Wohnraum auf Wohnungsmärkten auf maximal die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10% zu begrenzen. Eine bereits zulässig vereinbarte Miete darf jedoch auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Erstvermietungen in Neubauten und grundlegend sanierte Wohnungen werden laut dem Gesetzesentwurf von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Die Mietpreisbremse ist nach Ausweisung fünf Jahre, d.h. bis max. 2025 wirksam. Aus der Immobilienbranche wird viel Kritik an dem aktuellen Gesetzesentwurf geübt. Zahlreiche Verbände und Marktteilnehmer zweifeln die Wirksamkeit der geplanten Maßnahmen an und weisen auf erhebliche unerwünschte Nebenwirkungen hin. Kritisiert wird insbesondere, dass Mietsteigerungen der vergangenen Jahre nicht rein nominal, d.h. isoliert betrachtet werden sollten, sondern real, d.h. in Verbindung mit einer Veränderung der verfügbaren Einkommen oder Teuerungsrate im Zeitverlauf. So sind auf das gesamte Bundesgebiet bezogen die Mieten in den vergangenen 15 Jahren real nahezu stabil geblieben. Insofern stellt sich die Frage nach der Verhältnismäßigkeit der Debatte um eine Mietbegrenzung, da größere Mietsteigerungen lediglich in einigen Trendvierteln von attraktiven Städten verzeichnet werden, wohingegen für einen beträchtlichen Teil des deutschen Wohnmarkts nur geringe oder keine Mietsteigerungen bzw. sogar Mietrückgänge stattfanden. Aktuelle Auswertungen weisen zudem darauf
hin, dass Mietpreise in den vergangenen Monaten auch in den Metropolen deutlich langsamer gestiegen sind und teilweise sogar, wie in Hamburg, stagnierten (vgl. Kapitel 5). Eine erschwerte Anpassung von Mietpreisen wird außerdem zu einem verringerten Angebot und damit in den betroffenen Lagen zu einer Verschärfung der Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führen. Zwar besagt der gegenwärtige Gesetzesentwurf, dass Neubauten und komplett sanierte Einheiten von der Mietpreisbremse auszuschließen sind, dennoch ist zu befürchten, dass durch die Mietpreisbremse der Anreiz verringert wird, in Neubauprojekte zu investieren. Gerade das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist jedoch die Ursache für die verzeichneten Mietsteigerungen. Folglich ist die Gefahr groß, dass staatliche Eingriffe mit dem Ziel, Mietpreise künstlich zu verringern, bestenfalls die Symptome bekämpfen, während das Problem an sich verschärft wird. Sollten zukünftige Mietanpassungen erschwert werden, ist außerdem anzunehmen, dass Vermieter bestrebt sein werden, Mietanpassungen vorzuziehen und gleich eine erhöhte Anfangsmiete zu fordern. Somit dürfte der Abstand zwischen Mietpreisen für Neubauten und Bestandsgebäude zunehmen. Zudem ist die Gefahr groß, dass die Qualität des Wohnungsangebots negativ beeinflusst wird. Eigentümer werden dazu geneigt sein, weniger Renovierungsmaßnahmen an Wohnraum durchzuführen, wenn nur noch Komplettsanierungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Des Weiteren werden Investoren bei zusätzlichen staatlichen Eingriffen in den Markt tendenziell eher in andere Nutzungsarten bzw. Assetklassen investieren. Dadurch werden einerseits weniger Wohnungen gebaut, andererseits ist zu erwarten, dass Wohnungen häufiger als Eigentumswohnungen verkauft anstatt vermietet werden. Das Angebot an Mietwohnungen wird sich somit nicht nur weiter verringern, sondern zudem wird durch diesen Effekt die Nachfrage auf nicht regulierten Bereichen des Mietwohnungsmarkts steigen. Zusätzlich zu der prognostizierten Verknappung des Angebots als Folge der Mietpreisbremse wird die Situation von Haushalten mit kleinen oder mittleren Einkommen auf angespannten Wohnungsmärkten voraussichtlich auch durch künstlich niedrig gehaltene Mietpreise nicht verbessert. Zwar wird sich in stark nachgefragten Quartieren kurzfristig verlangsamter Anstieg von Angebotsmieten einstellen, was jedoch die Nachfrage nach Wohnraum in diesen Lagen weiter erhöhen würde. Vermieter werden aber auch bei begrenztem Mieterhöhungspotential Mieter mit guter Bonität, d.h. in der Regel Mieter mit hohen Einkommen bevorzugen. Insofern werden durch die Mietpreisbremse hauptsächlich Mieter mit hohen Einkommen profitieren.
35
Mietpreisbremse – bringt sie die erhoffte Veränderung?
Seite
3.5.3.
Zahlen & Daten – Überblick Insgesamt ist somit zu erwarten, dass die erhoffte Wirkung, nämlich Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen bessere Chancen auf Wohnraum in begehrten Stadtteilen einzuräumen, nicht erreicht wird.
3.5.4.
Miet- und Kaufpreisentwicklung in Deutschlands Metropolen
In diesem Kapitel wird die Entwicklung der Angebotsmieten und Angebotskaufpreise (Eigentumswohnungen) von elf deutschen Großstädten in einer allgemeinen Übersicht beschrieben: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Dresden und Leipzig. In Kapitel 5 erfolgt eine weitere, detailliertere und kleinräumigere Darstellung der Ergebnisse.
Menschen nach Berlin strömen. Dies macht sich auch im ersten Halbjahr 2014 bei einem Anstieg der Mieten von 4,5% und der Kaufpreise von 8,5% im Vergleich zum Gesamtjahresschnitt 2013 bemerkbar. Die aktuelle Durchschnittsmiete beträgt im ersten Halbjahr 2014 9,35 €/m²/Monat, der Durchschnittskaufpreis 3.190 €/m². Hinsichtlich der Miet- und Kaufpreise liegt Berlin damit trotz überdurchschnittlich positiver Entwicklung aufgrund des im Vergleich zu München, Frankfurt am Main und Hamburg niedrigen Miet- und Preisniveaus nur im Mittelfeld des Metropolenvergleichs. Die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise werden für Neubauwohnungen verlangt, dicht gefolgt von Altbauten (Baujahr < 1920). Auf dem Mietwohnungsmarkt werden kleine Wohnungen (< 45 m²) bevorzugt, während beim Erwerb einer Eigentumswohnung große Wohnungen (> 84 m²) präferiert werden.
Berlin
Auf den Teilmärkten bleiben die Mieten und Kaufpreise im Berlin, die Hauptstadt und politisches Zentrum der Bundeshistorischen Stadtzentrum Berlins (Berlin-Mitte) am höchsrepublik Deutschland, erfährt seit Jahren eine außerordentten. Dabei sticht die Gegend um den Gendarmenmarkt, liche Imageaufwertung. Berlin ist „IN“ wie nie. Nicht nur den Hackeschen Markt und dem Boulevard „Unter den aufgrund des bunten kulturellen Linden“ als teuerster Teilmarkt Lebens und seines künstleriheraus. Viele Neubauvorhaben schen Touches, sondern auch und Altbausanierungen schaffen NAI apollo erstellt auf Anfrage aufgrund der steigenden Zahl an hier hochpreisige Wohnungen, Analysen für alle deutschen Städte Arbeitsplätzen. die nicht nur aufgrund der zentEntsprechend stieg die Anzahl der sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigten im ersten Quartal 2014 um 32.000 gegenüber dem Vorjahr auf 1,244 Mio. Damit lag das Plus mit 2,7% deutlich über dem bundesdeutschen Zuwachs von 1,6%. Insbesondere der Dienstleitungssektor profitierte von dieser Entwicklung. Mit 10.000 neuen Beschäftigten erzielten Dienstleistungen den absolut gesehen größten Anstieg. Berlin als international bedeutendes Wissenschafts- und Forschungszentrum mit der höchsten Forscher- und Akademikerdichte in Deutschland bietet weiteres Wachstumspotential in diesem Bereich. Ebenfalls wichtige Impulse gehen von der Start-Up Szene aus. Nach Schätzungen der internationalen Unternehmensberatung McKinsey könnten bis zum Jahr 2020 über 100.000 Arbeitsplätze durch StartUps entstehen.
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36
Insgesamt bietet die Stadt trotz eines geringeren Lohnniveaus aufgrund der im bundesweiten Vergleich noch niedrigen Lebenshaltungskosten sowie einer variationsreichen Mischung aus Urbanität, Landschaft, Geschichte und Kultur eine hohe Lebensqualität. Beflügelt durch das positive Image und die wirtschaftliche Prosperität verzeichnete Berlin unverändert ein Bevölkerungsplus. Dieses lag nach Angabe des statistischen Bundesamts zwischen den Jahren 2011 und 2012 bei 1,5%. Die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin ist weiterhin groß und auch in den nächsten Jahren werden kontinuierlich
ralen Lage, sondern auch wegen ihrer Ausstattung begehrt sind. Danach folgt Charlottenburg in der verlängerten Südwestachse in Richtung Potsdam. Begehrt bleiben die exklusiven Ortsteile wie u.a. Grunewald mit ihren luxuriösen Villen und Landschaftsgärten. Vor allem die positive Entwicklung der Kaufpreise in diesen Stadtteilen verstärkt sich zunehmend. Hierzu trägt auch die positive Entwicklung Potsdams bei, das an der Stadtgrenze Berlins an die Südwestachse anschließt. Deutlich unter dem städtischen Durchschnitt liegen die Mieten und Kaufpreise in den Randbereichen im Nord-Westen, Nord-Osten, Süden und Südosten der Stadt. Im Speziellen sind die von Leerstand und Rückbau betroffenen Großwohnsiedlungen des sozialistischen Wohnungsbau aus DDR-Zeiten (Plattenbausiedlungen) durch niedrige Angebotsmieten und Angebotskaufpreise gekennzeichnet. Hierzu gehören Marzahn und Hellersdorf. Hamburg Mit dem größten und wichtigsten Universalhafen Deutschlands präsentiert sich die Hansestadt Hamburg nicht nur als zentrales Drehkreuz für den Warenhandel in Deutschland, sondern auch als Tor zu den internationalen Handelsmärkten. Trotz des stark ausgeprägten Dienstleistungssektors mit den Schwerpunkten im Bereich Informations- und Kommunikationsdienstleistungen sowie Unternehmens-Services sind auch viele wachsende Industriebranchen (Hafen & Logistik, Luftfahrtindustrie, erneuerbare Energien und Life Sciences) in der Stadt angesiedelt. In
Zahlen & Daten – Überblick 2013 verbuchte das Hamburger Bruttoinlandsprodukt ein reales Plus von 0,8%, das damit doppelt so hoch ist wie das deutschlandweite BIP-Wachstum von 0,4%. Überdurchschnittliches Wachstum realisierten das „Verarbeitende Gewerbe“ sowie der Bereich „Handel, Verkehr und Lagerei, Gastgewerbe, Information und Kommunikation“ mit jeweils 1,2%.
sen) aufgerufen. Die niedrigsten Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen werden in Billstedt, Horn und Steilshoop gefordert. Diese Stadtteile sind geprägt von einfacher Bebauung mit Einfamilienhäusern, ehemaligen Arbeitersiedlungen und Großwohnsiedlungen („Steilshoop“ und „Mümmelmannsberg“).
Aufgrund der guten Wirtschaftslage hat sich die Zahl der Erwerbstätigen in den letzten Jahren stetig erhöht. Auch in Zukunft wird die Hansestadt vor allem junge, qualifizierte Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland anziehen. Nach Angabe des statistischen Bundesamts verzeichnete die Stadt ein Einwohnerplus von 0,9% zwischen den Jahren 2011 und 2012. Infolge kann auch in den nächsten Jahren mit keiner Entspannung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt Anstieg der Mietgerechnet werden.
Die Landeshauptstadt München ist nicht nur hinsichtlich der Bevölkerungsanzahl die drittgrößte Stadt Deutschlands, sondern weist auch eine der höchsten Einwohnerwachstumsraten auf. So ermittelte das statistische Bundesamt für die Stadt u.a. zwischen den Jahren 2011 und 2012 ein Plus von 1,7%. Auch in der Zukunft wird diese Entwicklung nicht abebben.
Zentrum aus erreichbaren und weitgehend ländlich geprägten Stadtteilen im Südosten (Hausbruch, Finkenwerder, Neugraben-Fischbek) und im äußersten Südwesten (Börn-
Auch in München lassen sich die höchsten Durchschnittsmieten und Kaufpreise dem Zentrum der Stadt zuordnen.
Seite
Infolge einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung in der bayeriund Kaufpreise schen Landeshauptstadt hat dort in nahezu allen untersuchten Städten Die durchschnittliche Angebotsdie Anzahl der sozialverischemiete im ersten Halbjahr 2014 rungspflichtig Beschäftigten in beträgt in Hamburg 2013 (Stand: 30.06) im Vorjahresvergleich ein Plus von 11,45 €/m²/Monat und hat sich damit im Vergleich zum 2,8% verzeichnet. Für den Zeitraum seit 2009 beläuft sich Gesamtjahresschnitt 2013 nicht verändert. Die durchdas Plus sogar auf 9,3%. Aufgrund der wirtschaftlichen schnittlichen Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen Perspektiven sowie als zweitgrößter Hochschulstandort konnten hingegen einen guten Anstieg von 5,1% verzeichDeutschlands mit 106.350 Studenten ist die Stadt für junge, nen und liegen damit aktuell bei durchschnittlich 4.090 hoch qualifizierte Arbeitskräfte und Auszubildende äußerst €/m². Eine besonders hohe Nachfrage erfahren im Mietattraktiv. Somit ist auch in naher Zukunft mit keiner Entwohnungssegment Neubauwohnungen, während beim spannung auf dem Münchener Wohnungsmarkt zu rechErwerb einer Eigentumswohnung vor allem für Altbauten nen. ein höherer Angebotskaufpreis aufgerufen wird. Bei UnterHinsichtlich der Miet- und Kaufpreissteigerungen scheint scheidung nach Größenklassen stellen in diesem Jahr soder Wohnungsmarkt in München seit geraumer Zeit einer wohl im Miet- als auch im Eigentumssegment große Woheigenen Logik zu folgen. So steigen die Mieten mit 3,9% im nungen die teuerste Immobilienart dar. Vergleich zum Gesamtjahresschnitt 2013 zwar nur moderat Die Innenstadtlagen Hamburgs sind weiterhin am begehran, aber die Steigerung der Kaufpreise liegt mit 10,6% im testen, entsprechend sind auch die Mieten und Kaufpreise Vergleich zu 2013 wie in den Vorjahren auf anhaltend hoim gesamtstädtischen Vergleich hier am höchsten. Die Alshem Niveau und belegt damit wieder die unangefochtene terlagen insbesondere Harvestehude und Rotherbaum sind Spitzenposition unter den untersuchten Metropolen. Auch aufgrund ihrer zentrumsnahen Lage am Wasser sowie den wenn Lage und Ausstattung des Angebots wieder an Wichrepräsentativen Gebäuden und großen sowie hochwertig tigkeit für die Investitionsentscheidung gewonnen haben, ausgestatteten Wohnungen neben der HafenCity mit ihrer steigen die Kaufpreise unbeirrt. Aktuell werden für Eigenhistorischen Speicherstadt die Top-Wohnlagen. Wenig tumswohnungen Angebotskaufpreise von durchschnittlich Neubau, welcher hauptsächlich im Luxussegment erfolgt, 5.840 €/m² und für Mietwohnungen durchschnittlich heizt die starke Nachfrage nach Wohnungen in diesen La16,10 €/m²/Monat aufgerufen. Im Mietsegment haben Neugen zusätzlich an. Hohe Angebotsmieten und Angebotsbauwohnungen mittlerweile Altbauwohnungen als teuerste kaufpreise setzten sich in Richtung Süden entlang der Elbe Einheiten abgelöst, während bei Eigentumswohnungen in in den traditionell begehrten Elbvororten fort (u.a. OthmarAltbauten weiterhin die höchsten Angebotskaufpreise aufschen, Ottensen, Nienstedten, Blankenese). gerufen werden. Erst an zweiter Stelle stehen die Neubauwohnungen. Hinsichtlich der Wohnungsgröße werden im Günstiger Wohnraum ist im städtischen Vergleich in den Mietwohnungssegment vor allem kleine Wohnungen beRandgebieten im Süden sowie im Osten der Stadt vorhanvorzugt. Demgegenüber werden eher große Einheiten für den. Die niedrigsten Angebotsmieten werden in den am den Eigentumserwerb präferiert. weitesten vom Stadtzentrum entfernten, schwieriger vom
37
München
Zahlen & Daten – Überblick Altstadt-Lehel ist das teuerste Wohnviertel mit sehr hoher Lagequalität, aufgrund der Zentralität und der Nähe zu den beiden Naherholungsgebieten, dem Englischen Garten und dem Isarufer. Die von Kultur und Wissenschaft geprägte Maxvorstadt schließt sich direkt der Altstadt an und besitzt nach dem Stadtteil Altstadt-Lehel die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise. Zahlreiche sanierte klassizistische Altbaugebäude prägen das Bild dieser Stadtteile. Soweit man im Vergleich mit den anderen Metropolen in München überhaupt von günstigen Stadtbezirken sprechen kann, sind diese lediglich im Randgebiet im Norden, Nordwesten und Südosten der Stadt zu finden, u.a. RamersdorfPerlach, Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing und Feldmoching-Hasenbergl. Köln Die Rheinmetropole Köln partizipierte in den letzten Jahren an der gesamtdeutschen wirtschaftlichen Prosperität insbesondere dank ihrer breit diversifizierten Unternehmensstruktur. Neben Firmen aus dem Bereich Versicherungen und Finanzen (z.B. AXA, Sparkasse KölnBonn) sind ebenfalls Energie- (RWE Power, RheinEnergie) und Handelsunternehmen (Galeria Kaufhof, REWE group) sowie auch Firmen aus dem produzierenden Gewerbe (Ford, 4711 Cologne) ortansässig. Zudem ist Köln deutschlandweit für seine Medienlandschaft bekannt, dazu gehören u.a. der Westdeutsche Rundfunk (WDR), Mediengruppe RTL Deutschland oder auch Brainpool TV. Insgesamt verbuchte die Stadt Köln in 2013 (Stand: 30.06) im Vorjahresvergleich ein Plus von 2,3% bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Dies spiegelt einen absoluten Zuwachs von rund 11.000 Beschäftigten wider. Neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stellen
auch die Universität und die Fachhochschule mit über 60.000 Studenten wichtige Anziehungspunkte der Stadt dar. Entsprechend wuchs die Bevölkerung zwischen 2011 und 2012 nach Angabe des statistischen Bundesamts um 1,1%. Aufgrund dieses anhaltenden Trends und der damit einhergehenden Wohnraumnachfrage ist auch in den kommenden Jahren von einem angespannten Wohnungsmarkt auszugehen. Der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Mietwohnungsmarkt in Köln liegt im ersten Halbjahr 2014 bei 9,75 €/m²/Monat und ist damit im Vergleich zum Gesamtjahresschnitt 2013 um 1,6% gestiegen. Der Angebotspreis für Eigentumswohnungen ist im Vergleich zu 2013 deutlicher um 8,6% gestiegen. Er liegt aktuell bei einem Durchschnitt von 2.780 €/m². Wie in den meisten untersuchten Metropolen werden auch in Köln vor allem kleine Mietwohnungen nachgefragt, während beim Eigentumserwerb große Einheiten beliebt sind. Im Preisvergleich aller Baualtersklassen haben Neubauten die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise zu verzeichnen. Die Stadtteile im linksrheinischen Zentrum Kölns (u.a. Altstadt-Nord und Altstadt-Süd) weisen die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise auf. Die sanierte Altstadt beherbergt Profanbauten und Sakraldenkmäler der Stadt (u.a. der Kölner Dom), die zusammen mit den Altbauten und hochwertigen Luxusneubauten zu einer hohen Aufenthalts- und Lebensqualität beitragen. Im Westen schließen sich weitere hochpreisige Stadtteile wie unter anderem das bürgerlich-urbane Wohnviertel Lindenthal mit seinen gepflegten Einfamilienhäusern, vereinzelten Gründerzeitvillen und luxuriösen Neubauwohnungen an. Die günstigsten Angebotsmieten werden in Randgebieten im Entwicklung durchschnittlicher Angebotspreise (ETW)
Entwicklung durchschnittlicher Angebotsmieten 16,10 15,50
München
14,35
5.840 5.280
München
4.760
13,10 12,85 12,70 12,35 11,75
Frankfurt am Main
4.110 3.860 3.600 3.370 4.090 3.890 3.710 3.380
11,55 11,15 10,55 10,00
Hamburg
Hamburg
11,45 11,45 11,40 11,00
Düsseldorf
10,30 10,20 10,00 9,35
0
2013
1.650 1.540 1.460 1.420 1.590 1.480 1.410 1.330
Dortmund
5
H1 2014
1.790 1.710 1.570 1.460
Essen
5,75 5,65 5,35 5,10
Leipzig
2.230 2.050 1.920 1.780
Leipzig
6,15 6,05 5,80 5,70
Dortmund
2.780 2.560 2.410 2.240
Dresden
6,30 6,25 6,15 6,10
Essen
3.190 2.940 2.690 2.430
Köln
7,10 6,90 6,50 6,15
Dresden
3.290 3.040 2.800 2.640
Berlin
9,35 8,95 8,30 7,75
Berlin
3.440 3.150 2.900 2.640
Stuttgart
9,75 9,65 9,25 8,85
Köln
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Frankfurt am Main
Stuttgart
Düsseldorf
Seite
4.300
10
2012
2011
Angebotsmieten €/m²/Monat Durchschnitt des jeweiligen Jahres
Quellen: IDN Immodaten GmbH, apollo valuation & research GmbH 2014
15
0
1.000
H1 2014
2.000
2013
3.000
2012
4.000
5.000
2011
Angebotspreise ETW €/m² Durchschnitt des jeweiligen Jahres
Quellen: IDN Immodaten GmbH, apollo valuation & research GmbH 2014
6.000
Zahlen & Daten – Überblick
Frankfurt am Main, das deutsche Finanzzentrum, ist hinter London und New York der drittwichtigste Finanzplatz weltweit. Es ist zudem der einzige Ort, an dem mit der EZB und der Bundesbank gleich zwei Zentralbanken angesiedelt sind. Weitere Bedeutung verzeichnet die Main-Metropole aktuell durch die Ernennung als Renminbi-Zentrum und dem damit verbundenen Aufbau einer Clearing Bank durch die Bank of China. Insgesamt zählt das finanzstarke Standbein der Frankfurter Wirtschaft ca. 74.500 Beschäftigte (Stand 2012) in 260 Banken, wovon rund 210 eine ausländische Dependance sind. Daneben spielen ConsultingUnternehmen eine außerordentliche Rolle für die Stadt. Die größten und wichtigsten Beratungshäuser sind hier vertreten. Die Rhein-Main-Region zählt in etwa 2.700 ConsultingUnternehmen mit ca. 37.000 Beschäftigten. Die Internationalität der Stadt spiegelt sich auch in 92 Konsulaten und diplomatischen Vertretungen wider. Entsprechend zieht Frankfurt Neubürger nicht nur regional und national sondern auch international an. Diese Entwicklung wird auch durch die Johann Wolfgang Goethe-Universität und die Frankfurt University of Applied Sciences unterstützt, die zusammen rund 55.000 Studenten aufweisen. Das Bevölkerungsplus lag zwischen den Jahren 2011 und 2012 nach Angabe des statistischen Bundesamts bei 1,7%. Wenig verwunderlich ist daher, dass der Frankfurter Wohnungsmarkt zu einem der angespanntesten in der Bundesrepublik zählt. Getrieben durch einen für die nächsten Jahre weiterhin prognostizierten Bevölkerungszuwachs ist auch mit einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage zu rechnen. Auch in Frankfurt sind im ersten Halbjahr 2014 die Angebotsmieten um 1,2% auf 12,85 €/m²/Monat und die Angebotskaufpreise um 6,5% auf 4.110 €/m² im Vergleich zum Gesamtjahresschnitt 2013 gestiegen. Die höchsten Angebotsmieten werden für Wohnungen des Neubausegments aufgerufen, die höchsten Angebotskaufpreise werden hingegen im Altbausegment (Baujahr < 1920) verlangt, dicht gefolgt von Wohnungen des Neubausegments (> 2010). Auf dem Mietwohnungsmarkt erreichen kleine Wohnungen den höchsten m²-Preis, auf dem Markt für Eigentumswohnungen dagegen große Wohnungen (> 84 m²). Die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise werden im Stadtzentrum Frankfurts aufgerufen. Dabei sind die Stadtviertel nördlich der Innenstadt (u.a. Westend-Süd, Nordend-West) sowie die Altstadt am teuersten. Ein attraktives Wohnungsangebot sowie die Nähe zur Innenstadt und der Bankenlage schaffen in diesen Stadtteilen eine hohe
Stuttgart Stuttgart, das wirtschaftliche Zentrum BadenWürttembergs, ist durch eine Vielzahl an Wirtschaftsclustern geprägt. Hierzu zählen neben der Automobilindustrie und auch den damit verbundenen Zulieferern die Luftfahrtindustrie, der Maschinenbau, die Informationstechnologie, der Finanzsektor und auch die Medienbranche. Infolgedessen ist im Zuge einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung in der Stadt ein hoher Personalbedarf vorhanden, der sich in 2013 (30.06) in einer steigenden Anzahl von sozialversicherungspflichtig Beschäftigten widerspiegelt. Ein Zuwachs von ca. 8.760 Beschäftigten entspricht einem Plus von 2,4% im Vorjahresvergleich. Hand in Hand mit einem steigenden Fachkräftebedarf wächst auch die Bevölkerung. U.a. betrug dieses Wachstum nach Angabe des statistischen Bundesamts 1,2% zwischen den Jahren 2011 und 2012. Entsprechend hoch ist auch die Nachfrage nach Wohnraum in der Schwabenmetropole. Dies zeigt sich in der Miet- und Kaufpreisentwicklung mit einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von 3,6% bzw. 8,9% gegenüber dem Gesamtjahresschnitt 2013. So liegt der durchschnittliche Angebotsmietpreis auf dem Wohnungsmarkt in Stuttgart im ersten Halbjahr 2014 bei 11,55 €/m²/Monat, der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei 3.290 €/m². Mit großem Abstand werden die höchsten Mieten und Kaufpreise für Wohnungen im Neubausegment verlangt. Eine hohe Nachfrage und damit ein hoher Angebotspreis können bei kleinen Mietwohnungen (< 45 m²) und großen Eigentumswohnungen (> 84 m²) verzeichnet werden. Vor allem beim Eigentumserwerb sind die Stuttgarter Halbhanglagen stark präferiert (u.a. Stuttgart-Nord und Stuttgart-Ost). Die höchsten Angebotsmieten lassen sich ebenso in Stuttgart-Nord sowie im Stadtzentrum (Stuttgart-Mitte) finden. Preislich weit zurück liegen die Randgebiete im Norden, Nordwesten, Nordosten, Osten und im Süden der Stadt. Die niedrigsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise werden in Mühlhausen, Zuffenhausen, Rot und Bad Cannstatt aufgerufen. Dieser traditionell von Industrie ge-
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Frankfurt am Main
Lebensqualität. Die Entwicklung des Europaviertels auf dem ehemaligen Güterbahnhofareal westlich der Innenstadt gibt positive Entwicklungsimpulse auch für den umliegenden Stadtteil, das Gallusviertel. Deutlichere Miet- und Kaufpreissteigerungen werden auch für den Osten der Stadt erwartet. So wird mit dem Umzug der EZB (Europäische Zentralbank) in das neue Gebäude im Ostend auch der gesamte Stadtteil aufgewertet werden. In der Höhe des Mietpreisniveaus ist bereits eine positive Entwicklung ersichtlich. Vergleichsweise geringe Angebotsmieten und Angebotskaufpreise weisen die Stadtrandlagen im Westen, Norden und Osten der Stadt auf. Am günstigsten ist Wohnraum in einfacher Lage beispielsweise in Sossenheim, Griesheim und Fechenheim.
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Nordwesten und Südosten (u.a. Urbach, Wahn) aufgerufen, die günstigsten Angebotskaufpreise in den rechtsrheinischen Gebieten sowie in den Randgebieten im Norden und Süden der Stadt (u.a. Kalk, Zündorf, Wahn).
Zahlen & Daten – Überblick prägte Standort unterzieht sich teilweise einem Wandel hin zu einem höheren Anteil an Forschungs- und Entwicklungsdienstleistungen sowie umweltfreundlicher Produktion, so dass eine Aufwertung der nördlichen Stadtteile in Aussicht steht. Düsseldorf Düsseldorf, die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens, ist die siebtgrößte Stadt im Bundesgebiet und Bestandteil der Metropolregion Rhein-Ruhr. Zahlreiche internationale Großkonzerne, vor allem aus der Telekommunikationsbranche wie E-Plus, Ericsson, Nokia Solutions and Networks und die Vodafone Group, haben ihren Hauptsitz in der Stadt. Ansässig sind weiterhin Branchengrößen wie u.a. die E.ON AG, Metro AG, Henkel AG & Co. KGaA, Rheinmetall AG und die Daimler AG. Aus diesem umfangreichen Unternehmensspektrum resultieren ein attraktiver Arbeitsmarkt und eine stabile Wirtschaftsbasis für die Stadt. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort ist laut Angaben der Stadt Düsseldorf von 366.225 Personen im Jahr 2012 auf 371.122 in 2013 gestiegen, das entspricht einem Wachstum von 1,3%. Aufgrund der guten Arbeitsmarktlage zieht es vorwiegend junge Menschen in die Stadt. Insgesamt konnte Düsseldorf u.a. zwischen den Jahren 2011 und 2012 nach Angabe des statistischen Bundesamts ein Bevölkerungsplus von 0,7% verbuchen. Dieser Trend wird voraussichtlich auch die nächsten Jahre anhalten und somit die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt steigen lassen.
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Dementsprechend sind im Besonderen die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2014 gegenüber dem Gesamtjahresschnitt 2013 mit 9,2% stark angestiegen. Die Mieten sind moderater um 1,0% gewachsen. Der aktuelle durchschnittliche Angebotskaufpreis liegt in Düsseldorf bei 3.440 €/m², die durchschnittliche Angebotsmiete bei 10,30 €/m²/Monat. Die mit Abstand höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise werden für Neubauwohnungen und große Wohnungen (> 84 m²) aufgerufen. Die begehrtesten Lagen in Düsseldorf sind die Wasserlagen westlich und östlich des Rheins nahe dem Stadtzentrum (u.a. Oberkassel, Altstadt, Innenstadt) sowie die Stadtteile, die sich dem Stadtzentrum nordwestlich anschließen. Die Altstadt hat im Preisrennen aufgrund der hochwertigen Neubauprojekte aufgeholt und steht nun hinsichtlich der Kaufpreise an der Spitze als teuerster Stadtteil. Dicht danach folgt der traditionell hochpreisige Stadtteil Oberkassel mit seinen Stadtvillen und der Uferpromenade mit hohem Naherholungswert. Die Spitzenposition hinsichtlich der höchsten Mieten belegt im ersten Halbjahr 2014 allerdings Oberkassel und verweist damit die Altstadt auf den zweiten Platz. Hohe Mietpreise werden ähnlich wie bei den Kaufpreisen in den sich der Innenstadt anschließenden Stadttei-
len im Nordwesten, Westen und Norden aufgerufen. Ein niedrigeres Miet- und Kaufpreisniveau ist vorwiegend im Süden und Osten der Stadt sowie im äußersten Nordosten zu finden (u.a. Garath, Hassels, Eller, Rath, Lierenfeld). Dortmund Im Zuge des Strukturwandels setzt Dortmund bereits seit den 1980er-Jahren auf moderne Schlüsselindustrien, u.a. durch die Gründung des TechnologieZentrumDortmund bzw. des TechnologieParkDortmund. So hat sich die Stadt von einem ehemaligen Standort der Schwerindustrie (Kohle- und Stahlindustrie) zu einem Standort der Zukunftsbranchen Informationstechnologien (IT), Mikro- / Nanotechnologie und Logistik sowie auch Biomedizin und Robotik gewandelt. Die erfolgreiche Umsetzung zeigt sich in einer steigenden Anzahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die in den letzten fünf Jahren um 6,9% zugelegt hat. Auch die Bevölkerung Dortmunds verzeichnet seit Jahren Zuwächse, so lag dieser nach Angabe des statistischen Bundesamts u.a. zwischen den Jahren 2011 und 2012 bei 0,1%. Ein geringes Neubauvolumen fördert einen Nachfrageüberhang vor allem im Neubausegment. Dennoch schrecken viele Anleger und Eigennutzer vor den hohen Preisen zurück. Dementsprechend entwickelt sich der Wohnungsmarkt in Dortmund auch im ersten Halbjahr 2014 nicht so stark wie in den Spitzenmetropolen, zeigt aber einen stabilen Anstieg der Mieten und Kaufpreise um 1,7% bzw. 7,4% gegenüber den Gesamtjahresdurchschnitten 2013. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt im ersten Halbjahr 2014 bei 6,15 €/m²/Monat, der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei 1.590 €/m². Die höchsten Mieten werden dabei sowohl im Neubausegment als auch für große Mietwohnungen (> 84 m²) erzielt. Am Markt für Wohneigentum werden die höchsten Kaufpreise für Neubauwohnungen oder große Wohnungen (> 84 m²) verlangt. Die Stadt kann hinsichtlich der Miet- und Kaufpreisniveaus generell als zweigeteilte Stadt verstanden werden. Zu den teuersten Stadtteilen sowohl hinsichtlich des Erwerbs von Wohneigentum als auch im Mietsegment zählen unverändert Kirchhörde im Südwesten der Stadt sowie das südliche Zentrum Dortmunds und dessen angrenzende Stadtteile im Südwesten, Süden und Südosten (u.a. Hörde). In Hörde wirken sich dabei insbesondere Neubauprojekte um den neuangelegten Phönix-See in einer positiven Preisentwicklung aus. Im nördlichen Teil des Stadtgebiets werden hingegen deutlich geringere Mieten und Kaufpreise aufgerufen. Die niedrigsten Mieten lassen sich dabei in den Stadtrandgebieten im Westen, Norden und Nordosten (u.a. Scharnhorst, Mengede) verorten. Die niedrigsten Kaufpreise weisen die Randgebiete im Westen (u.a. Marten) und die sich im Norden an das Stadtzentrum anschließenden Stadtteile (Mitte-Nord) auf.
Zahlen & Daten – Überblick
Nach nahezu zwei Jahrzehnten sinkender Bevölkerungszahlen scheint sich die Kehrtwende in Essen zu verfestigen. So konnte zwischen den Jahren 2011 und 2012 nach Angabe des statistischen Bundesamts ein Zuwachs von 0,2% erfasst werden. Dennoch ist der Wohnungsmarkt der Stadt weiterhin als entspannt zu betrachten. In einigen Bereichen gibt es ein Überangebot, während es vor allem an hochwertigem, gut ausgestattetem Wohnraum mangelt. Entsprechend moderat fällt die Mietpreissteigerung mit 0,8% im Vergleich zum Gesamtjahresschnitt 2013 aus. Die durchschnittliche Miete liegt im ersten Halbjahr 2014 bei 6,30 €/m²/Monat. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen konnte dagegen ein Zuwachs von 7,1% gegenüber dem Vorjahresschnitt verzeichnen werden. Aktuell beträgt der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung damit 1.650 €/m². Sowohl die höchsten Angebotsmieten als auch die höchsten Kaufpreise werden für Neubauwohnungen bzw. für große Wohnungen (> 84 m²) aufgerufen. Essen ist wie Dortmund hinsichtlich der Preisniveaus eine zweigeteilte Stadt. Ausgehend vom Stadtkern in Richtung Süden der Stadt liegen die Mieten und Kaufpreise deutlich über den Stadtteilen im Norden Essens. Die höchsten Angebotsmieten werden in Rüttenscheid verlangt, das sich südlich an das Stadtzentrum anschließt. Dicht danach folgt das Villenviertel Bredeney im Südwesten, in dem auch die Angebotskaufpreise am höchsten sind. Im Gegensatz dazu sind sowohl die niedrigsten Angebotsmieten als auch die günstigsten Eigentumswohnungen im Nord-Westen, Norden und Nord-Osten der Stadt (z.B. Frohnhausen, Stoppenberg, Frillendorf, Altenessen) zu finden. Dresden Dresden erwirtschaftet rund ein Sechstel des sächsischen Bruttoinlandsprodukts und ist damit eine der wirtschaftsstärksten Städte in Ostdeutschland. Wesentliche Triebfedern einer seit Jahren andauernden positiven Entwicklung sind einerseits die örtliche Branchenvielfalt und anderseits die frühzeitige Fokussierung auf moderne Wachstumsfelder mit den Kompetenzfeldern Mikroelektronik / Informationsund Kommunikationstechnologie, neue Werkstoffe / Nano-
Im ersten Halbjahr haben die durchschnittliche Angebotsmiete um 2,9% und der durchschnittliche Angebotskaufpreis für eine Eigentumswohnung um 8,8% im Vergleich zum Jahresdurchschnitt 2013 angezogen. Der durchschnittliche Angebotsmietpreis beträgt damit mittlerweile 7,10 €/m²/Monat, der durchschnittliche Kaufpreis 2.230 €/m². Sowohl die höchsten Angebotsmieten als auch die höchsten Angebotspreise für Wohneigentum werden für große Wohnungen und Wohnungen des Neubausegments verlangt. Die zentrale Lage im historischen Zentrum Dresdens mit hochwertig sanierten Altbauten sowie im historischen Stil erbauten Neubaugebäuden mit hochwertigen Wohnungen macht die innere Altstadt zum teuersten Stadtteil im Hinblick auf den Erwerb von Eigentumswohnungen. Darauf folgen die Villenviertel an den nordöstlichen Elbhanglagen (Bühlau/Weißer Hirsch, Loschwitz/Wachwitz). Diese beiden Stadtteile stehen ebenso wie die „Innere Altstadt“ auch an der Spitze bei den aufgerufenen Angebotsmieten. Unverändert stehen auf der Gegenseite die Randbereiche Dresdens. So werden die niedrigsten Mieten unverändert in Lockwitz und Naußlitz und die niedrigsten Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Seidnitz/Dobritz und Weißig verlangt. Leipzig Die Stadt Leipzig setzt seit Jahren auf eine Wirtschaftsstrategie der Bündelung von Potenzialen in ausgewählten Zukunftsbranchen. Zu den Wirtschaftsclustern gehören dabei die Automobil- und Zulieferindustrie, Gesundheitswirtschaft und Biotechnologie, die Energie und Umwelttechnik, die Logistik sowie die Medien- und Kreativwirtschaft. Zweifelsohne zählen BMW und Porsche zu den bekanntesten Unternehmen mit Produktionsstandorten in der Stadt. Infolge der wirtschaftlichen Prosperität hat nicht nur die Arbeitslosenquote deutlich von 13,1% (Juni 2011) auf 9,9% (Juni 2014) abgenommen, sondern auch die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den letzten Jahren spürbar (2011 - 2013: +6,1%) zugenommen. Parallel steigt die Bevölkerungszahl der Stadt. So hat das statistische Bundesamt u.a. zwischen den Jahren 2011 und 2012 einen Anstieg von 2,1% verzeichnet.
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Die Stadt Essen ist durch eine Vielzahl an Konzernzentralen geprägt. Mit fünf Konzernzentralen unter den 50 umsatzstärksten Unternehmen bewegt sich die Stadt Essen in Deutschland auf Augenhöhe mit München und Hamburg. Die hier beheimatete RWE AG, die ThyssenKrupp AG, ALDI Nord, die HOCHTIEF AG sowie die Schenker AG verzeichneten im Jahr 2013 einem kumulierten Umsatz von insgesamt rund 162,2 Milliarden Euro. Zudem ist der Wirtschaftsstandort auch durch eine breite mittelständische Basis geprägt. Insgesamt sind in Essen rund 12.600 kleine und mittelständische Unternehmen beheimatet.
technologie / Photovoltaik und Life Sciences / Biotechnologie. Entsprechend verzeichnet Dresden seit der Mitte des letzten Jahrzehnts eine überwiegend sinkende Arbeitslosenquote sowie eine spürbare Zunahme der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Von 2011 bis 2013 nahmen die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um 3,4% zu und die Arbeitslosenquote von 10,3% (Juni 2011) auf 8,5% (Juni 2014) ab. Durch eine hohe Zuwanderung, die u.a. auch in der TU Dresden begründet ist, verbucht Dresden konstante Bevölkerungszuwächse. Zwischen den Jahren 2011 und 2012 lag dieses nach Angabe des statistischen Bundesamts bei 1,4%.
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Essen
Zahlen & Daten – Überblick Hinsichtlich des Miet- und Kaufpreisniveaus bildet die Stadt Leipzig zwar immer noch das Schlusslicht der untersuchten Städte, sie hat sich aber in den letzten Jahren kontinuierlich gesteigert. So beträgt die Mietpreissteigerung im ersten Halbjahr 2014 1,8%, während die Kaufpreissteigerung sogar bei 4,7% liegt. Als durchschnittlicher Mietpreis wird im ersten Halbjahr 2014 5,75 €/m²/Monat gefordert. Für Eigentumswohnungen werden durchschnittlich 1.790 €/m² gezahlt. Die höchsten Angebotsmieten werden hierbei für Neubauwohnungen oder große Wohnungen aufgerufen. Gleiches gilt für die höchsten Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen.
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Eine anhaltende Wanderungsbewegung in Richtung Innenstadt, die Präferenz junger Zuzügler für City-Lagen sowie eine konstante Sanierungs- und Bautätigkeit in den innerstädtischen Quartieren schlagen sich unverändert auf die kleinräumigen Mietpreisniveaus nieder. So werden sowohl die höchsten Mieten als auch die höchsten Kaufpreise im Zentrum Leipzigs aufgerufen (Zentrum, Zentrum-Süd, Zentrum-Nord, Zentrum Südost). Den Gegenpol dazu bildet die Großwohnsiedlung Grünau (DDR-Plattenbausiedlung), die von Wanderungsverlusten und Leerstand gezeichnet ist. Hier werden die niedrigsten Mieten im gesamten Stadtgebiet erzielt (Grünau-Siedlung, Grünau-Nord, Grünau-Ost). Niedrige Mieten gibt es auch im östlichen Randgebiet der Stadt, beispielsweise in Paunsdorf. Die niedrigsten Kaufpreise werden vor allem in den von hoher Arbeitslosigkeit geprägten Stadtquartieren im Osten und Nordosten verlangt (u.a. Anger-Crottendorf, Neustadt-Schönefeld).
Zahlen & Daten – Überblick 3.6.
Transaktionsmarkt für Wohnportfolios
3.6.1.
Marktgeschehen
haben 3.010 €/m² erzielt, was dem Niveau des Vorjahrs entspricht. Der Kaufpreis je Wohneinheit beträgt damit im Durchschnitt 56.690 Euro (H1 2013: 65.490 Euro).
Bei den größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf Auf dem Investmentmarkt für Wohnportfolios (erfasst werhandelt es sich um die Ankäufe des Vitus-Portfolios und den hierbei Verkäufe von Wohnungspaketen und Wohdes DeWAG-Portfolios durch die Deutsche Annington Imnungsanlagen mit mindestens 30 Wohneinheiten sowie von mobilien sowie um den Erwerb des DGAG-Portfolios durch Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit die seit Ende April börsennotierte BUWOG. Diese fanden übernommen wird) ist im ersten Halbjahr 2014 mit einem alle im ersten Quartal statt. Die größte Transaktion im zweiTransaktionsvolumen von rund 7,1 Mrd. Euro das beste ten Quartal ist der Ankauf eines Portfolios mit 7.700 WohnHalbjahresergebnis im Betrachtungszeitraum seit 2007 sowie 490 Gewerbeeinheiten durch die Adler Real Estate. erzielt worden. Der Anstieg im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2013 (H1 2013: 6,8 Mrd. Euro) beträgt 4,4%. Gehandelt Investmentumsatz mit Wohnungsportfolios Insgesamt rund 5,2 Mrd. Euro wurden dabei in über 150 bzw. 73,0% des Gesamtvoluum 4,4% gesteigert Transaktionen rund 124.500 mens resultieren aus GroßWohneinheiten. transaktionen, d.h. aus Verkäu-
16,0
15,0 14,2
14,0 11,3
3,1
2009
2010
6,0 124.500
3,1
54.500
50.000
56.000
125.000
100.000
8,0
4,0 2,0
0
0,0 2007
2008
Summe Wohneinheiten
2011
2012
2013
H1 2014
Summe Kaufpreise (in Mrd. Euro)
Volumen (in Mrd. Euro)
5,3
5,1
93.000
150.000
10,0 7,1
Quelle: apollo valuation & research GmbH 2014
211.000
200.000
12,0 231.100
250.000
286.000
Wohneinheiten (absolut)
300.000
Räumlich bleiben traditionell die Großstädte und Ballungszentren Transaktionsschwerpunkte. Das wachsende Problem ist aber ein immer knapper werdendes Angebot, infolgedessen die Kaufpreise in den letzten Jahren stark angestiegen sind. Zudem hat sich hierdurch die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in Ober- und Mittelzentren außerhalb der Ballungsregionen aufgrund höherer Renditechancen, der positiven Entwicklung des Mietniveaus und der weniger starken Konkurrenzdichte erhöht. So beginnen auch hier die Preise bereits zu steigen. Eine Überteuerung ist aber weiterhin nicht zu erwarten bzw. beschränkt sich auf wenige Lagen der deutschen Top-Metropolen. Ein durchschnittlicher Kaufpreis von rund 900 €/m² für Bestandsimmobilien bedeutet im Vergleich zur Jahresmitte 2013 eine Abnahme um 50 €/m². Projektentwicklungen
Transaktionen nach Größenklassen in % H1 2014
4,2
>500 Mio. €
10,3
100 -
