Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen
Fallbeispiel Dortmund Anja Laubrock Stellvertretende Leiterin des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung der Stadt Dortmund Franz-Bernd Große-Wilde Vorstandsvorsitzender der Spar- und Bauverein eG Fachveranstaltung am 23.06.2016 in Berlin
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Dortmunder Wohnungsmarkt – aktuelle Daten • Bevölkerung: rund 600.000 Personen
• Anstieg der Einwohnerzahl seit 2011 um fast 20.000 Personen • Privathaushalte: ca. 320.000 Haushalte (inkl. Haushalte in Gemeinschaftsunterkünften) • Anstieg um rund 15.000 Haushalte seit 2011 • Bevölkerungswachstum + Verkleinerung der Haushalte • Wohnungsbestand: ca. 320.000 Wohnungen • davon rund 24.600 geförderte Mietwohnungen • Struktureller Wohnungsleerstand: ca. 1,9 %
• ca. 0,9 % (2.700 Wohnungen) nicht marktaktiv 2
Dortmunder Wohnungsmarkt – aktuelle Daten • Steigende Angebotsmieten (Median, netto kalt)
• Bestand
2011: 5,31€/m² 2015: 6,00 €/m²
• Neubau
2011: 7,88 €/m² 2015: 10,58 €/m²
• Wachsende Nachfrage nach preiswertem Wohnraum 31.12. …
SGB II (Personen)
SGB II (Bedarfsgemeinschaften)
SGB XII (Personen außerhalb von Einrichtungen)
Asylbewerberleistungsgesetz (Personen)
2011
79.361
41.845
9.226
1.054
2015
85.476
44.576
11.385
4.858
Quellen: Bundesagentur für Arbeit; Sozialamt der Stadt Dortmund
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Dortmunder Wohnungsmarkt – aktuelle Daten Bautätigkeit • in den letzten Jahren auf stabilem Niveau • Baugenehmigungen für rund 1.200 Wohnungen pro Jahr • Durchschnittlich 1.000 fertig gestellte Wohnungen pro Jahr • mehr Geschosswohnungsbau
Wohnbauflächenpotenziale • 5.000 Wohnungen (133 ha) in rechtsverbindlichen B-Plänen • 3.100 Wohnungen (80 ha) in B-Plänen im Aufstellungsverfahren • 1.200 Wohnungen (33 ha) Baulandreserve in Baulücken (§34 BauGB) • 6.300 (224 ha) Wohnungen als Planungsreserve im F-Plan 4
Aktueller Wohnraumbedarf zur Unterbringung von Flüchtlingen (Mai 2016) • 6.900 Flüchtlinge, davon 3.900 in Wohnungen • drei Personen pro Haushalt aktueller Bedarf ca. 1.000 Wohnungen • Zuweisungen 2016 durchschnittlich 100 Personen/Woche • Einschätzung zukünftiger Entwicklungen und Bedarfe schwierig • Situation in den Herkunftsländern • Flüchtlingspolitik Deutschland und EU • Familiennachzug • Wohin ziehen anerkannte Flüchtlinge (Arbeitsmarkt, Community, kommt Residenzpflicht)? • …
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Zukünftiger Wohnraumbedarf in Dortmund • Unterschiedliche Prognosen und Modellrechnungen zum Neubaubedarf 2016 bis 2020 • NRW.Bank und MBWSV NRW „flüchtlingsbedingt“: ca. 1.800 Wohnungen/Jahr (bis 2018) demografisch bedingt: ca. 1.700 Wohnungen/Jahr gesamt: ca. 3.500 Wohnungen/Jahr
• Empirica „flüchtlingsbedingt“ : demografisch bedingt: gesamt:
ca. 1.000 Wohnungen/Jahr ca. 2.000 Wohnungen/Jahr ca. 3.000 Wohnungen/Jahr
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Herausforderungen und Ziele • • • •
Ankurbelung des Wohnungsneubaus Aktivierung von Wohnbauflächen Aktivierung von Wohnungsleerständen Sicherung der Zukunftsfähigkeit des Wohnungsbestandes • Demografischer Wandel • Energetische Anforderungen • Sicherung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum • Sicherung und Schaffung städtebaulicher Qualitäten • Erhalt und Entwicklung von lebenswerten Quartieren Attraktives Wohnungsangebot für alle Zielgruppen
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Wohnen für alle – Konzeptionelles Vorgehen • Einrichtung einer Wohnungsbaukoordination in der Verwaltung • Intensivierung der Wohnbauflächenentwicklung (Baulandmonitoring) • 25 %-Quote für geförderten Mietwohnungsneubau bei der Baulandentwicklung (Globalbudget – ein großer Vorteil)
• Aktivierung der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft (Kommunaler Wohnungsbau) • Investorenakquise • Systematische Ansprache der Dortmunder Wohnungsunternehmen und -genossenschaften • Kooperation mit Haus und Grund
Umsetzung wohnungspolitischer Ziele braucht Partner 8
Kooperation zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft/-genossenschaften . . . ist in Dortmund gute Tradition. Zusammenarbeit auf der konzeptionellen Ebene • Masterplan Wohnen
• Kommunales Wohnkonzept Vorrangige Teilziele • Verbesserung der Wohnsituation von Familien, Senioren und Menschen mit Behinderung • Sicherung der Wohnungsversorgung von Haushalten mit Marktzugangsproblemen • Verbesserung der Wohnsituation in wohnungswirtschaftlich und sozial auffälligen Quartieren 9
Kooperation zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft/-genossenschaften Zusammenarbeit in der Praxis (z. B.) • Kooperationsverträge (Wohnraumversorgung) • Quartiersanalysen • Integrierte Quartiersentwicklung (Handlungskonzepte Wohnraumförderung) • Finanzierung von Quartiersprojekten (Quartiersmanagement)
• Stadterneuerungsprozesse • Projekt „Nordwärts“
• Neue Wohnformen (Wohnprojekte)
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Die Stadt als starker Kooperationspartner - aus Sicht einer Wohnungsgenossenschaft
Enge Verzahnung von zuständigen Dezernaten und Referaten mit der Genossenschaft („direkter Draht“) Kooperationsverhältnis sehr stark abhängig von konkreten Personen Stadt stellt als neutraler Mittelpunkt einer Kooperationsgemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen den notwendigen objektiven Ausgleich dar Sehr guter Zugriff auf Daten durch angeschlossene Ämter (bspw. das Amt für Statistik, Ordnungsamt, Bauordnung u.a. ) Vereinfachung von Prozessen Experten in der Akquisition von Fördermitteln
Übernahme von Ausschreibungen auf EU-Ebene Koordinationsarbeit und Übernahme der Moderatorenrolle in größeren Kooperationspartnerschaften unverzichtbar
Kooperation zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft/-genossenschaften Zusammenarbeit in der Praxis (z. B.) • Kooperationsverträge (Wohnraumversorgung) • Quartiersanalysen • Integrierte Quartiersentwicklung (Handlungskonzepte Wohnraumförderung) • Finanzierung von Quartiersprojekten (Quartiersmanagement)
• Stadterneuerungsprozesse • Projekt „Nordwärts“
• Neue Wohnformen (Wohnprojekte)
Kooperationsprojekt Dortmund - Scharnhorst Sorgfältige Analyse des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung hat Potenziale und Handlungserfordernisse aufgezeigt
Ganzheitliche Betrachtung und strukturelle Vorgaben durch die Stadt haben die Zusammenarbeit vereinfacht und effizient gestaltet Messbarer Erfolg des Projektes
Mittlerweile ausschließliche Finanzierung durch Wohnungsunternehmen / Stadt Dortmund als Moderator beteiligt Kooperation seit 2004 aktiv
Kooperationsprojekt Dortmund – Rheinische Straße 9 Mio. € Invest in umfassende Modernisierung des genossenschaftlichen Bestandes Gemeinsame Quartiersanalyse untermauert das Vorgehen im Quartier Ergänzung des Angebotes mit einem Neubau zur Erweiterung der Angebotspalette Erhebliche Synergieeffekte mit groß angelegtem Stadtumbauprojekt nutzen
Wohnen mit Service, Bauerstr. 3, 5 in Dortmund Ehemaliges Grundstück der ev. Kirchengemeinde mit einer Größe von 2.644 m²
Lage im Zentrum des Stadtteiles Dortmund-Brackel Fußläufige Erreichbarkeit sämtlicher Nahversorgungs- und medizinischer Einrichtungen Trotz Zentrumlage vergleichsweise ruhige Seitenstraße
Wohnen mit Service, Bauerstr. 3, 5 in Dortmund Neubauprojekte sind die Antwort auf die demografischen, sozialen und energetischen Herausforderungen Festgelegte Qualitätskriterien zur Definition eines Standards
Gute infrastrukturelle Anbindung Schaffung der Barrierefreiheit
Servicekonzept in Kooperation mit einem Sozialverband Einsatz regenerativer Energien
Wohnen mit Service, Bauerstr. 3, 5 in Dortmund 50 Mietwohnungen, 35 PKWStellplätze (33 davon in TG), Gemeinschaftsbereich mit Servicebüro Wohnfläche gesamt 3.100 m², durchschnittliche Whg.-Größe 62 m² Wohnungsgrößen von 47 – 90 m²
43 Wohnungen frei finanziert, 7 Wohnungen öffentlich gefördert Grundmieten von 4,45 € bis 7,00 € je m² Wohnfläche
Wohnen mit Service, Bauerstr. 3, 5 in Dortmund Servicepauschalen sind flexibel gestaltbar durch Wahlmöglichkeiten und Wahlfreiheit
Grundbetrag beträgt 14,21 € / monatlich Dienstleistungspalette der Diakonie ist nicht zwingend; Vermittlung an Drittanbieter
Fazit
• Die Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes – gesamtstädtisch und quartiersbezogen – profitiert von der guten Zusammenarbeit zwischen Kommune und Wohnungswirtschaft/-genossenschaften • Dialogorientierte Aufstellungsprozesse für wohnungspolitische Konzepte (Masterplan Wohnen und Kommunales Wohnkonzept) haben in Dortmund eine vertrauensvolle Kommunikationskultur geschaffen • Klares Bekenntnis zum bezahlbaren Wohnraum (Fördermittel früher zäh, Genossenschaften haben lfd. Mittel in Anspruch genommen)
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Fazit
• Genossenschaften durchgängig verlässliche Partner mit Bewusstsein für soziale Verantwortung
• Kooperation muss gepflegt werden, nicht selbstverständlich • Ohne feste Ansprechpartner nicht möglich (Finanzinvestoren, Quartiere in der Abwärtsspirale – jetzt besser) • „Bündnis für Wohnen“ wird in Dortmund gelebt
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