WohnimmobilienMarktbericht Oberfranken Bayreuth, Coburg, Hof Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. Juli 2017

Stadt Bayreuth 2

Wohnimmobilienmarkt Stadt Bayreuth und Umland: Bayreuth Umland Die Mieten und Preise auf einen Blick A9

Bindlach

Coburg Heinersreuth

Lichtenfels A 73

B 85

Laineck

Gartenstadt

Oberpreuschwitz

Sankt Georgen

Roter Hügel Meyernberg

Donndorf

Innenstadt

Eckersdorf

A9

B 22

Wolfsbach

HypoVereinsbank

Kilometer

sonstige Städte und Orte Gewerbe / Industrie G  rünfläche

Lage / Ort Mietpreise (Neuvermietung)1 € / m2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1 € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2 bezugsfrei – € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) Reihenhäuser 5 (in Tsd. €) Bauland 6 (in € / m2)

Pegnitz

Trend

Arbeitslosenquote (05 / 2017) (alle zivilen Erwerbs­personen)

72.148 4,9 %

Kaufkraftkennziffer (2017) (Bundesdurchschnitt = 100)

96,9

Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2016)

139

Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit; *inkl. Wohnheime

Gewässer Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie

sehr gut

gut

einfach / mittel

Pegnitz

Kulmbach

9,50 – 11,00

8,00 – 10,00

6,50 – 8,50

5,00 – 7,00

4,75 – 7,00

3.300 – 3.900

3.000 – 3.500

2.700 – 3.100**

geringes Angebot

geringes Angebot

2.300 – 2.700

2.100 – 2.400

1.300 – 2.200

geringes Angebot

geringes Angebot

440 – 520 geringes Angebot geringes Angebot 250 – 350

380 – 450 340 – 400 300 – 330 200 – 250

330 – 390** 300 – 350** geringes Angebot 115 – 220

220 – 310 geringes Angebot geringes Angebot 30 – 110

260 – 340 geringes Angebot geringes Angebot 40 – 155

Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels oder Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.

Stand: Juni 2017 ©HypoVereinsbank

A9

Einwohnerstand (12 / 2015)

Hohlmühle

5

Bamberg

Bayreuth

Stadt Bayreuth

Aichig

Universität

mittlere Lage einfache Lage

B2

Städte und Orte mit Preisangaben

Saas

sehr gute Lage gute Lage

Kulmbach

Hof

A 70

Sankt Johannis

Roter Main

Moritzhöfen

B 22

©

A9

Neustadt

Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau­ grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 ** kein Angebot in einfacher Lage 1 2

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Die Marktübersicht Rahmenbedingungen •• Die Festspiel- und Universitätsstadt ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum sowie der Verwaltungsmittelpunkt des Bezirks Oberfranken. Bayreuth ist über die A 9 München – Berlin und A 70 nach Schweinfurt gut an das Fernstraßennetz angebunden. •• Der insgesamt stabile Arbeitsmarkt ist vom Dienstleistungssektor geprägt (Regierung v. Oberfranken, Landesversicherungsanstalt, Universität). •• Bayreuth wächst seit etwa fünf Jahren wieder leicht (72.148). Prognosen rechnen aufgrund der demografischen Entwicklung (mehr Sterbe- als Geburtenfälle) perspektivisch jedoch wieder mit sinkenden Werten (-4 % bis 2035, Basis 2015). Kennzeichen des Wohnungsmarktes •• Bayreuth verzeichnet als attraktive Universitätsstadt seit Jahren steigende Studentenzahlen (13.000 Studierende). Daneben sorgen günstige Arbeitsmarktbedingungen und die hohe Lebensqualität für vermehrte Zuzüge in die Stadt. •• Zudem verursacht der anhaltende Trend zur Vermögensanlage in Immobilien im Niedrigzinsumfeld eine hohe Nachfrage sowohl durch Eigennutzer als auch durch Kapitalanleger. Ent­ sprechend steigen die Preise und Mieten nahezu stadtweit. •• Die Bautätigkeit ist nach zwei Rekordjahren, in denen überdurchschnittlich viele Geschoßwohnungen (u. a. Studentenwohnheime) gebaut wurden, 2016 auf ein Viertel der Vorjahresleistung regelrecht eingebrochen. •• Dennoch entstehen in verschiedenen Einzelmaßnahmen neue Eigentumswohnungen. Wegen der erhöhten Bauproduktion der letzten Jahre verlangsamt sich der Preisauftrieb merklich. Neue Objekte kosten aktuell ab 2.700 bis 3.900 € / m². Höherwertige und zentrumsnahe Objekte sind gut verkäuflich. •• Von der guten Marktlage profitieren auch ältere Einheiten: Neben anhaltend moderat steigenden Preisen verkürzen sich die Vermarktungszeiten. •• Das Angebot an Bauplätzen für Ein- und Zweifamilienhäuser wird immer geringer (Restgrundstücke, Baulücken), während die Nachfrage mindestens gleichgeblieben ist. Daher plant die Stadt eine neue Fläche in Oberkonnersreuth an der gleichnamigen Straße mit ca. 40 Grundstücken, die im kommenden Jahr auf den Markt kommen werden. •• Folglich hat sich die Nachfrage auf ältere Eigenheime verlagert. Bei knappem Angebot steigen die Preise ebenso überdurchschnittlich wie für Baugrund. •• Der Mietwohnungsmarkt ist durch Engpässe gekennzeichnet, vor allem bei mittelgroßen und großen Wohnungen (3- bis 4-Zimmer-Wohnungen) sowie preisgünstigen Einheiten. Deshalb entstehen einige größere Bauprojekte mit geförderten Mietwohnungen („Untere Rotmainaue“ 100 Einheiten, im Bau; „GlockenGut“, rund 300 Geschoßwohnungen, ab 2018). Der Bau von neuen Studentenwohnheimen hat zudem den Markt für Kleinwohnungen entlastet. Dennoch setzt sich die positive Mietentwicklung fort. Die Mieten bewegen sich aktuell in guter Lage zwischen 8 und 10 € / m².

Perspektiven •• Der Prognos-Zukunftsatlas 2016 bescheinigt Bayreuth insgesamt hohe Zukunftschancen. Zudem gilt die Universitätsstadt als attraktiver Wohnstandort. Dennoch wird der Wohnraum­ bedarf laut amtlicher Prognose im nächsten Jahrzehnt angesichts rückläufiger Einwohnerzahlen mittel- und langfristig sinken (stat. Landesamt, Bayern). •• Erfahrungsgemäß sollten die Miet- und Kaufpreise mindestens in guten und sehr guten Lagen auch dann stabil bleiben. •• Unabhängig davon sind Preiskorrekturen nach Abflauen des Immobilienanlagebooms infolge anziehender Zinsen für Einheiten mit suboptimalen Objekteigenschaften nicht aus­ zuschließen. Kulmbach Die u. a. wegen der Plassenburg bekannte Kreisstadt (25.933 EW) zeichnet sich durch eine verkehrsgünstige Lage in unmittelbarer Nähe der A 9 und A 70, der Kreuzung der B 85 und B 289 sowie durch einen RegioBahnhof (Bahnstrecke Bamberg-Hof) aus. In der Kleinstadt sind vor allem Baugrundstücke gefragt. Neben einzelnen Parzellen in einigen kleineren Flächen bietet das Baugebiet in Forstlahm (Nord) die meisten Grundstücke. Die Vermarktung ist weit fortgeschritten und der nächste Bauabschnitt in Vorbereitung (ca. 50 Grundstücke, 2018). Neue Eigentumswohnungen gibt es kaum. Dagegen werden vereinzelt sanierte Altbauten gehandelt. Langfristig zählt Kulmbach zu den Orten mit rückläufiger Einwohnerzahl. Pegnitz Dank der günstigen Lage an der A 9 zwischen Bayreuth und Nürnberg sowie dem Bahnanschluss ist das Mittelzentrum (13.356 Einwohner) als Wohnstandort gut erreichbar. In den vergangenen Jahren wurde mangels Bauland sehr wenig gebaut. Dadurch und wegen des niedrigen Preisniveaus hat sich die Nachfrage nach Grundstücken inzwischen aufgestaut. Gleich mehrere Baugebiete sind in der Planung (WinterleiteSüd: 14 Bauplätze, Ende 2017; Horlach: 24, Troschenreuth: ca. 20 Bauplätze, beide Mitte 2018; Bronn: ca. 20 Bauplätze, Ende 2018). Das Mietniveau bleibt niedrig angesichts mangelnder Ausstattungsqualitäten vieler Wohnungen.

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Wohnimmobilienmarkt Stadt Coburg und Umland: Coburg Die Mieten und Preise auf einen Blick Beiersdorf

DÖRFLESESBACH

Bertelsdorf B4

er ut La

Bertelsdorfer Höhe

Neuses

Itz

Cortendorf WEIDACH Veste Coburg

Judenberg

Altstadt

A 73

Hofgarten Lützelbuch Seidmannsdorf

Scheuerfeld

Ketschendorf Wüstenahorn

Stadt Coburg

Trend

Einwohnerstand (12 / 2015) Itz

Arbeitslosenquote (05 / 2017) (alle zivilen Erwerbs­personen)

AHORN

Kaufkraftkennziffer (2017) (Bundesdurchschnitt = 100)

B 303

Creidlitz B4

©

HypoVereinsbank

Lage / Ort Mietpreise (Neuvermietung)1 € / m2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1 € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2 bezugsfrei – € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) Bauland 6 (in € / m2)

Stand: Juni 2017 ©HypoVereinsbank

Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden (2016)

41.257 4,9 % 107,2 GRUB AM FORST

64

sehr gut

gut

einfach / mittel

Neustadt b. C.

Lichtenfels

7,50 – 9,00

6,50 – 8,00

5,50 – 7,00

4,50 – 6,50

4,50 – 6,50

3.000 – 3.900

2.700 – 3.100

geringes Angebot

geringes Angebot

geringes Angebot

2.000 – 2.500

1.700 – 2.100

1.300 – 1.800

geringes Angebot

geringes Angebot

380 – 460 geringes Angebot 200 – 280

360 – 390 320 – 360 170 – 215

320 – 370** 290 – 330** 110 – 180

220 – 340 geringes Angebot 45 – 140

220 – 330 geringes Angebot 40 – 130

Quellen, Legende Karte und Preistabelle Seite 2

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Die Marktübersicht Rahmenbedingungen •• Die ehemalige Residenzstadt ist heute Verwaltungs- und Hochschulstadt sowie wirtschaftliches Zentrum Nordbayerns. Die ansässige Versicherungsgruppe HUK-Coburg (5.000 Mitarbeiter) und Unternehmen der Automobilindustrie (Brose) sowie des Maschinenbaus (Kaeser) sind standortbestimmend und bilden die Basis für die derzeit sehr stabile wirtschaftliche Lage. •• Bedeutend für die weitere Entwicklung ist u. a. die enge Kooperation zwischen der wachsenden Hochschule (rund 5.200 Studierende) und ansässigen Unternehmen. •• Die Einwohnerzahl stagniert seit einigen Jahren mit zuletzt leicht positiver Tendenz. Prognosen zufolge ist langfristig von einem Rückgang als Folge der demografischen Entwicklung (mehr Sterbe- als Geburtenfälle) auszugehen (-5,6 % bis 2035, Basis 2015). Kennzeichen des Wohnungsmarktes •• Der Coburger Wohnungsmarkt zeigt sich unter dem Einfluss der niedrigzinsinduzierten hohen Nachfrage seit einigen Jahren sehr belebt. Daneben spielen die Attraktivität als Wohnstandort und die guten ökonomischen Rahmenbedingungen eine entscheidende Rolle für den hohen Zuspruch. •• Zu den bevorzugten Coburger Wohnlagen zählen die Hanglagen unterhalb der Veste Coburg, die Altstadt, die höher gelegenen Wohngegenden in Cortendorf, Scheuerfeld sowie Beiersdorf. •• Nachdem die jahrelang schwache Bautätigkeit in den beiden Vorjahren dank eines verstärkten Geschoßwohnungsbaus deutlich angezogen hatte, wurden 2016 nur wenige Wohnungen fertiggestellt. •• Baugrundstücke und Eigenheime stehen ganz oben auf der Wunschliste der meisten Interessenten. Nachdem zuletzt Grundstücke rar waren, ist gerade ein neuer Bauabschnitt des Areals „Mittelberg“ / Scheuerfeld (50 Parzellen) in die Vermarktung gegangen. Mit Bauträgerbindung kommen bald ca. 16 Parzellen in „Rögen“ hinzu. Zwischenzeitlich weichen viele Interessenten auf ältere Eigenheime aus, weshalb hier gleichfalls die Preise angezogen haben – insbesondere in gewachsenen Wohnlagen. •• Innenstadtnahes Wohnen ist wieder gefragt. Neue Eigentumswohnungen entstehen in mehreren, teils größeren Projekten (z. B. COStBar / Leben am Hofgarten, ca. 100 WE). Diese stoßen auf großes Interesse sowohl bei größtenteils älteren Eigennutzern als auch Kapitalanlegern aus der gesamten Region, sodass die Preise weiter anziehen. Bestandswohnungen ergänzen das Angebot im niedrigeren Preissegment. Bei begrenztem Umfang und einer guten Nachfrage steigen die Preise weiter leicht an. •• Mietwohnungen sind in den zentralen und bevorzugten Lagen knapp. Gesucht sind moderne größere und zentral gelegene Wohnungen und kleinere Einheiten für Studenten. Die Mieten steigen seit einigen Jahren moderat an. Nach und nach werden Studentenwohnheime oder möblierte Appartements für Singles, Studenten und Azubis gebaut (aktuell 88 Einheiten auf der Bertelsdorfer Höhe), die zur Entlastung in diesem Marktsegment beitragen.

•• Gute Perspektiven bestehen für Interessenten von innerstädtischem Wohnen: mit der geplanten Bebauung des großen „Brockardt- / Milchhofgeländes“ am nördlichen Innenstadtrand werden neben gewerblichen Nutzungen verschiedene neue Wohnangebote geschaffen (u. a. Senioren- und studentisches Wohnen). Perspektiven •• Der Prognos-Zukunftsatlas 2016 bescheinigt Coburg insgesamt sehr hohe Zukunftschancen, weshalb auch weiterhin von soliden Verhältnissen am Arbeits- und Wohnungsmarkt auszugehen ist. •• In Anbetracht der absehbaren demografischen Entwicklung (zunehmende Überalterung) ist mittelfristig jedoch mit einer abnehmenden und geänderten Nachfrage zu rechnen. Der Bedarf nach seniorengerechtem Wohnraum wird steigen. Denn mit dem anhaltenden Zuzug von Seniorenhaushalten, die die Vorteile des kleinstädtischen Lebens suchen, wird sich die Nachfrage noch verstärken. Lichtenfels Die Kreisstadt (20.169 Einwohner) verfügt dank der A 73 und dem ICE-Halt auf der Hauptstrecke München – Berlin über eine günstige Verkehrsanbindung an das überörtliche Straßen- und Schienennetz. Grundstücke sind Mangelware, weshalb 2016 die Bautätigkeit schwach war. Verschiedene neue Areale sind daher in Planung. Als nächstes werden vermutlich noch Ende 2017 in Randlage von Reundorf 40 bis 50 Parzellen ausgewiesen. In der Innenstadt werden mehrere Maßnahmen für Geschoßwohnungsbau diskutiert (Miet- und Eigentumswohnungen). Impulse für die Stadt werden von der unlängst erfolgten Firmenübernahme von „Concept Laser“ durch „General Electric“ erwartet, die mit kräftigen Investitionen in den Standort und der Schaffung von neuen Arbeitsplätzen einhergehen soll. Dies könnte die bisher schwache Einwohnerentwicklung stimulieren und damit mittelfristig für eine solide Immobiliennachfrage sorgen. Neustadt bei Coburg Neustadt (15.227 Einwohner) liegt gut erreichbar ca. 10 km östlich der A 73. Angesichts der hohen Baulandnachfrage in der gesamten Region sind die letzten Baugebiete der Stadt schnell vermarktet worden. Eine neue Fläche (2. Bauabschnitt des Areals „Im Brand“, max. 20 Parzellen) wird erst im nächsten Jahr auf den Markt kommen. Die planerisch avisierte Innenentwicklung nimmt Gestalt an. Erstmals seit Jahren wird über die Planung von Eigentumswohnungen in der Innenstadt nachgedacht (Arnoldplatz). Auch die GWG baut 19 neue Wohnungen. Da die Bevölkerungszahl Prognosen zufolge mittelfristig sinken soll, ist nach einem merklichen Zinsanstieg eine ruhige Marktlage zu erwarten.

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Wohnimmobilienmarkt Stadt Hof: Hof Die Mieten und Preise auf einen Blick A 72 A 93 Sä c

hs .

B 173 Sa

a le

B2

Studentenberg

Unterkotzau B 173

Haidt

Theresienstein Eichelberg

KÖDITZ

Untere Vorstadt Vogelherd

Altstadt

Neuhof

Hohensaas Geigengrund

Wölbattendorf

Leimitz Jägersruh

Fabrikvorstadt

Bahnhofsviertel

Münster Osseck

B 15

Christiansreuth

Zobelsreuth Otterberg

Krötenbruck Pirk

©

HypoVereinsbank

B2

Eppenreuth

Lage / Ort Mietpreise (Neuvermietung)1 € / m2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1 € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2 bezugsfrei – € / m2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) Bauland 6 (in € / m2)

Stand: Juni 2017 ©HypoVereinsbank

UntreuSee

Erlhof Moschendorf

Sächs. Saale

Stadt Hof

Trend

Einwohnerstand (12 / 2015)

B 15

44.660

Sü Arbeitslosenquote (05 / 2017) dl. R gn (alle zivileneErwerbs­ personen) it z

7,2 %

Kaufkraftkennziffer (2017) (Bundesdurchschnitt = 100)

90,4

Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden (2016)

263

DÖHLAU

sehr gut

gut

einfach / mittel

5,50 – 7,50

4,50 – 6,00

4,00 – 5,00

2.400 – 3.000

2.200 – 2.500

geringes Angebot

1.000 – 1.600

800 – 1.100

600 – 900

260 – 300 230 – 260 95 – 125

210 – 270 200 – 240 50 – 110

290 – 340 geringes Angebot 125 – 160

Quellen, Legende Karte und Preistabelle Seite 2

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Die Marktübersicht Rahmenbedingungen •• Das Oberzentrum Hof, eine der nördlichsten bayerischen Städte, liegt nahe der tschechischen Grenze verkehrsgünstig am Knotenpunkt der A 9 München – Berlin, A 93 Hof – Regensburg und A 72 Hof – Dresden. •• Der wirtschaftliche Anpassungsprozess der traditionellen Industriestadt Hof schreitet voran. Dennoch bleiben die Rahmendaten infolge ihrer Lage in der strukturschwachen Region Nordbayerns unterdurchschnittlich. •• Ökonomische Standbeine sind neben der traditionellen Textilund Bekleidungsindustrie, Automobilzulieferer (Gewerbegebiet „PolePosition“) und die Logistikbranche (Speditionen). Bedeutende Arbeitgeber sind auch öffentliche Einrichtungen (u. a. Landesamt für Umwelt, Wasserwirtschaftsamt). Die Hochschule Hof (rund 3.700 Studierende) wird sukzessive ausgebaut. •• Seit Mitte der 1990er Jahre wird Hof durch eine schrumpfende Bevölkerungszahl geprägt, die sich seit 2014 vorrübergehend stabilisiert hat. Leichte Wanderungsgewinne in jüngster Zeit (Zuzug von Fachkräften) werden durch hohe Sterbezahlen wieder kompensiert. Amtliche Prognosen rechnen bis zum Jahr 2035 mit einem weiteren stetigen Einwohnerrückgang (insgesamt: -8,7 %). Kennzeichen des Wohnungsmarktes •• Der Hofer Wohnungsmarkt zeichnet sich prinzipiell durch ein sehr beständiges Marktgeschehen aus. Dennoch ist auch hier seit einigen Jahren die Nachfrage in Anbetracht des Anlage­ trends in Immobilien rege und die Preise ziehen in vielen Segmenten an – angesichts leichter Wohnraumüberschüsse vornehmlich für gesuchte Objekttypen und Immobilien in den bevorzugten Lagen. •• Mit städtebaulichen Sanierungsprogrammen konnte das Stadtbild in jüngerer Vergangenheit baulich aufgewertet werden, sodass innerstädtisches Wohnen wieder gefragt ist. Moderne und sanierte Wohnungen sind heute in der Stadtmitte und in den angrenzenden Vierteln wieder gut vermittelbar (Bahnhofsund Münsterviertel). Daneben bleibt der Leerstand im nicht modernisierten Wohnungsbestand wegen fehlender Nachfrage bestehen. •• Es ist ein überschaubares marktangepasstes Angebot an neuen Eigentumswohnungen entstanden, welches in der Regel gut angenommen wird. Vor allem Einheiten in kleinen Maßnahmen in guter Lage sind gut verkäuflich (bis sechs Einheiten). Die Kaufpreise haben, verstärkt durch steigende Baukosten, merklich angezogen und liegen aktuell zwischen 2.200 und 3.000 € / m². •• Auch sanierte Wohnungen rücken mehr und mehr in den Fokus der Interessenten. Während sich Neubauwohnungen, die vielfach für ältere Eigennutzer eine Alternative zum Eigenheim darstellen, deutlich verteuert haben, sind die Preise für ältere Wohnungen bislang weniger gestiegen. Objekte in mäßigen Lagen mit Modernisierungsrückständen oder geringer Wohn­ fläche (